導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇淺談泡沫經(jīng)濟(jì)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場(chǎng)現(xiàn)狀；發(fā)展；良性循環(huán)；泡沫經(jīng)濟(jì)

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

1.1 經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀

2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超過(guò)10%，GDP上升為世界第二的國(guó)家，但是CPI也在持續(xù)不斷的攀升。在全國(guó)每一個(gè)城市，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格一升再升，生活用品漲了又漲，房屋價(jià)格也是成倍的翻番。誠(chéng)然，國(guó)際上我們有了世界第二的聲勢(shì)，我們有了經(jīng)濟(jì)大國(guó)的資本。但是回觀內(nèi)部，我們卻還有人口眾多的焦慮。所以我們的人均GDP只有世界的排名95，遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上中國(guó)臺(tái)灣的第37名，更不用說(shuō)世界前列的美國(guó)等，就連約旦、厄瓜多爾也都排在中國(guó)的前面。前100中，在中國(guó)后面的也僅僅是伯利茲城、突尼斯、波黑、薩爾瓦多和土庫(kù)曼斯坦而已。也就是說(shuō)，雖然中國(guó)的GDP上去了，但是實(shí)際上人均的GDP卻還有很大的差距。這種情況下，如何保證全民的消費(fèi)力度？

1.2 去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1.2.1 前期準(zhǔn)備工作情況

2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為69.3%。

2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；房屋新開(kāi)工面積8.05億平方米，同比增長(zhǎng)67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長(zhǎng)18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長(zhǎng)15.5%。

2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積18501萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購(gòu)置費(fèi)4221億元，同比增長(zhǎng)84.0%。

1.2.2 商品房銷(xiāo)售情況

2010年上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積3.94億平方米。上半年，商品房銷(xiāo)售額1.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.4%。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)20.3%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)91.5%和57.1%。

1.2.3 企業(yè)資金組成情況

2010年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源33719億元，同比增長(zhǎng)45.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6573億元，增長(zhǎng)34.5%；利用外資250億元，增長(zhǎng)2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長(zhǎng)50.9%；其他資金14487億元，增長(zhǎng)47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長(zhǎng)40.1%；個(gè)人按揭貸款4538億元，增長(zhǎng)60.4%。

1.2.4 各城市房?jī)r(jià)變化情況比較

房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

2010年6月份，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平，而5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.1%；商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲15.8%，其中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲15.2%，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲18.0%。與上月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格持平；商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降0.1%，其中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格與上月持平，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降0.2%。

2010年6月份，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀形成的原因

近幾年來(lái)，樓市價(jià)格不斷攀升，房?jī)r(jià)成翻番的趨勢(shì)向上竄，究其原因，最主要的就是投資（投機(jī)）者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幕后“推波助瀾”。其中最典型的例子就是“溫州炒房團(tuán)”，在前幾年，一個(gè)一百多人的溫州民間團(tuán)體進(jìn)入樓市。先是在上海3天買(mǎi)走100多套房子，致使5000多萬(wàn)現(xiàn)金直接砸向上海樓市。然后又使資金大舉進(jìn)入杭州、青島、重慶、沈陽(yáng)等城市，數(shù)以2000億元的資金在以上城市翻江倒海，結(jié)果就是所到之處，房?jī)r(jià)直上云霄。另外在這些資金的帶動(dòng)下，部分老百姓的閑散資金也開(kāi)始流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。以前的老百姓是把錢(qián)存在銀行，拿銀行那一點(diǎn)點(diǎn)利息了事。在房?jī)r(jià)高速提升的誘惑下，這些原本閑散的資金也被用到購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)上。然后就坐等房產(chǎn)升值，或則將購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)用于出租。這樣，就更加劇了房源的緊缺，俗話說(shuō)：物以稀為貴。這又帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。如此惡性循環(huán)，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)，也不僅僅就是因?yàn)槊耖g資金的入主這么簡(jiǎn)單。還比如房地產(chǎn)的投資資金來(lái)源因素、開(kāi)發(fā)商以利潤(rùn)瓜分程度確定房屋價(jià)位、銀行利息占據(jù)大量利潤(rùn)空間等也都是房地產(chǎn)市場(chǎng)形成泡沫經(jīng)濟(jì)的原因。

3 泡沫經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)

首先是地產(chǎn)價(jià)格的泡沫。土地是不可再生資源，加之市場(chǎng)對(duì)土地的需求是永無(wú)止境的，在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)下，土地價(jià)格成倍、幾十倍的飛漲，導(dǎo)致近幾年屢屢出現(xiàn)的“天價(jià)地皮”或則“地皮王”。其次是房屋空置泡沫。由于投資（投機(jī)）者的大勢(shì)介入，造成很多的空置房屋。前幾天開(kāi)的兩會(huì)上，還有代表提出對(duì)3000多萬(wàn)套空置房實(shí)行高價(jià)收稅的措施。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，空置率超過(guò)10%的，就會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)。第三就是房?jī)r(jià)虛漲泡沫經(jīng)濟(jì)。由于開(kāi)發(fā)商大多都是銀行貸款作為墊付資金，為了牟取暴利，人為抬高價(jià)格，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。總之，一些不正常、不正規(guī)的發(fā)展，使得房?jī)r(jià)虛高，供求關(guān)系歪曲，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，連帶引起金融危機(jī)。

4 基于房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀國(guó)家的應(yīng)對(duì)策略

2010年1月份到4月份，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了樓市調(diào)控政策。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了新“國(guó)十條”。這都是為了抑制城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城市居民住房問(wèn)題的措施。國(guó)家還通過(guò)調(diào)整銀行利率，以及剛剛在各大城市出臺(tái)的“限購(gòu)令”等，都是在對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。在各大城市，加緊建設(shè)“廉租房”，大范圍建設(shè)“經(jīng)濟(jì)適用房”，這都是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。特別是對(duì)“廉租房”的大力推進(jìn)，是對(duì)廣大低收入群體的一個(gè)住房保證，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)穩(wěn)定措施，同時(shí)，也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分國(guó)有化。另外，在全國(guó)的部分農(nóng)村，實(shí)行“新農(nóng)村建設(shè)”，“高山移民”等等措施，也在解決人民的住房問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)宏觀調(diào)控。

5 今年來(lái)房?jī)r(jià)的變化分析

近幾年的樓市可謂是真正的火了好幾把，價(jià)格節(jié)節(jié)高升，建設(shè)面積不斷擴(kuò)大，銷(xiāo)售市場(chǎng)一片紅火，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)唱的都是紅臉。以重慶為例，2006年房?jī)r(jià)也就3000元/平米上下。到現(xiàn)在，地段稍差一點(diǎn)的地方6000元/平米算便宜的。要是豪華別墅區(qū)，價(jià)格都在20000元/平米以上。全國(guó)其他的各個(gè)大小城市，房?jī)r(jià)都是呈上漲的趨勢(shì)。但是總的來(lái)說(shuō)，大城市比中小城市漲幅要慢，每月同比上一年漲幅又要小一些。特別是在國(guó)家的各項(xiàng)政策不斷出臺(tái)過(guò)后，無(wú)論大小城市的房?jī)r(jià)增幅明顯降低。

6 房?jī)r(jià)不斷上漲的原因

隨著社會(huì)的進(jìn)步，國(guó)家的發(fā)展，人民的生活水平越來(lái)越高，收入也在逐年增加。人們都希望改善自己的生活條件，提高自己的生活質(zhì)量，所以建設(shè)好，生活配套設(shè)施完善的新建社區(qū)就被人們更加青睞。在大城市，越來(lái)越多的外來(lái)人口的涌入，也更加需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的加快開(kāi)發(fā)建設(shè)。很多投資（投機(jī)）者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，在很大程度上對(duì)房?jī)r(jià)的上漲也起了決定性的作用。在一些小的城市，隨著對(duì)農(nóng)村的大力改造，“高山移民”，“新農(nóng)村建設(shè)”等措施的實(shí)行，使很大一部分農(nóng)村人口口袋鼓起來(lái)了，也需要更好的生活醫(yī)療條件了，對(duì)城市注入新的血液的同時(shí)，也就大大增加了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。當(dāng)然，原因都是多方面的，沒(méi)有哪一個(gè)原因是獨(dú)立存在。每一個(gè)原因相互聯(lián)系，相互牽制，又相互影響。

7 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的科學(xué)表象

房地產(chǎn)的價(jià)格決定因素很多，分析價(jià)格變化規(guī)律是很復(fù)雜的問(wèn)題，考慮到實(shí)際的情況以及市場(chǎng)的瞬間變化性，不可能得出其變化的精確路徑。但是，結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展的自然規(guī)律，觀察已有的房地產(chǎn)價(jià)格變化表，再考慮到實(shí)際的市場(chǎng)信息，得出房地產(chǎn)價(jià)格變化的大致走勢(shì)是沒(méi)有問(wèn)題的。

首先，從短時(shí)間的表象是不能看出房地產(chǎn)價(jià)格的變化的。近幾年的房地產(chǎn)價(jià)格不斷飛漲，很容易就給人們一個(gè)假象，那就是房地產(chǎn)價(jià)格只有一直上漲，沒(méi)有下跌的時(shí)候的。而事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣也是要遵循市場(chǎng)發(fā)展自然規(guī)律，也是建立在社會(huì)供求關(guān)系基礎(chǔ)上。不斷建設(shè)的房地產(chǎn)，一旦供求關(guān)系趨于平衡，就不會(huì)有價(jià)格的上漲了。其次，房地產(chǎn)價(jià)格是圍繞一個(gè)均衡值上下波動(dòng)的。通貨膨脹時(shí)常伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而通貨膨脹又影響著房地產(chǎn)價(jià)格變化是否正常。也就是說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過(guò)程中，一直都有通貨膨脹在影響著房地產(chǎn)價(jià)格的變化。只是這種影響有時(shí)不是很明顯，有時(shí)卻很是明顯。所以一個(gè)國(guó)家要做的就是預(yù)防通貨膨脹。除開(kāi)通貨膨脹的因素不考慮，對(duì)于一個(gè)國(guó)家或則地區(qū)來(lái)說(shuō)，如果各項(xiàng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制比較完善，那么，這個(gè)國(guó)家或則地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將處于一個(gè)長(zhǎng)期的均衡值。

具體而言，我國(guó)現(xiàn)階段造成房?jī)r(jià)虛高的原因不外一下幾種：一是城市建設(shè)形成的拆遷戶。新城市在建設(shè)，很多的老舊房子需要拆除，重新建設(shè)達(dá)到新城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。這就出現(xiàn)了很多拆遷戶，拆遷戶需要新的住房，必須得買(mǎi)。二是高收入群體換房。隨著原來(lái)對(duì)住房的分配福利住房逐漸向自主購(gòu)房為主的轉(zhuǎn)變，高收入群體原來(lái)的分配住房或則早期購(gòu)買(mǎi)的商品房不能滿足他們的生活需要了，需要換購(gòu)新的商品住房。三就是隨著擴(kuò)招浪潮畢業(yè)生的走向社會(huì)，也需要相當(dāng)數(shù)量的住房，雖然他們的支付能力有限，但是為了結(jié)婚成家，不惜背上沉重的房貸壓力也要買(mǎi)房。正式基于此，我國(guó)目前的房?jī)r(jià)才居高不下。但是隨著這些群體購(gòu)房的逐漸飽和，對(duì)住房的需求將會(huì)越來(lái)越小，慢慢趨于平穩(wěn)。所以，長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)的走勢(shì)還是會(huì)遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在均衡值上下小范圍的波動(dòng)。

總之，我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)雖然處于泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期。但是國(guó)家的各項(xiàng)措施在積極跟進(jìn)，出臺(tái)“限購(gòu)令”等政策抑制房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲。相信在穩(wěn)定房?jī)r(jià)保持民生的政策制約下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐漸的走向良性循環(huán)，虛高的房?jī)r(jià)將會(huì)回到供求關(guān)系基本原則的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律平臺(tái)上，消除現(xiàn)階段表現(xiàn)出來(lái)的泡沫經(jīng)濟(jì)、抑制通貨膨脹的蔓延。房地產(chǎn)價(jià)格變化也將會(huì)遵循自然規(guī)律，隨著體制的逐漸完善和市場(chǎng)的逐漸成熟而圍繞長(zhǎng)期的一個(gè)均衡值小范圍的上下波動(dòng)。

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[3]金獻(xiàn)芳.淺談我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及應(yīng)對(duì)措施[J].產(chǎn)業(yè)研究.325000

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 相關(guān)性

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2013）04（b）-0232-01

近些年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了更多的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)收入，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來(lái)越繁榮，并創(chuàng)造出了更多的經(jīng)濟(jì)收入，特別是在國(guó)內(nèi)收入方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為我國(guó)國(guó)內(nèi)創(chuàng)造的收入一直是遞增的狀態(tài)，這與其他的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域相比，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一直是處于首位。加之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也為我國(guó)的居民創(chuàng)造了良好的居住條件，提升了居民的住宅水平，進(jìn)而改善了人們的生活質(zhì)量。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)了勞動(dòng)力市場(chǎng)，增加了就業(yè)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)業(yè)為我國(guó)的人力資源市場(chǎng)提供了更多的就業(yè)崗位，為數(shù)千萬(wàn)的農(nóng)民工提供了就業(yè)機(jī)會(huì)。雖然房地產(chǎn)業(yè)有著良好的發(fā)展勢(shì)頭，但其發(fā)展的過(guò)程也經(jīng)受了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊，例如金融危機(jī)的爆發(fā)就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在一段時(shí)期內(nèi)處于蕭條的狀態(tài)，除了這方面的影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在日漸成熟的過(guò)程中也暴露出一系列的問(wèn)題，例如銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)、征地合理性問(wèn)題、房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題等，這一系列的問(wèn)題都需要我國(guó)的政府給予及時(shí)的調(diào)控，采取科學(xué)的方式引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)步入正軌。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不協(xié)調(diào)

1.1 在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)會(huì)導(dǎo)致價(jià)格與價(jià)值相互背離，從而使得市場(chǎng)波

動(dòng)較大。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要遵循市場(chǎng)規(guī)律，而市場(chǎng)規(guī)律的表現(xiàn)就是價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系，雖然我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為我國(guó)的國(guó)內(nèi)收入創(chuàng)造了更多的財(cái)富，但也引發(fā)了價(jià)格與價(jià)值相背離的問(wèn)題。我們都知道在市場(chǎng)規(guī)律中，價(jià)格是圍繞著價(jià)值上下波動(dòng)，一旦價(jià)格偏離了價(jià)值，那么就會(huì)導(dǎo)致更大的波動(dòng)，使得購(gòu)買(mǎi)行為發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的一路攀升，從中也出現(xiàn)了不少的問(wèn)題，例如炒房團(tuán)、開(kāi)發(fā)商不合理占地等問(wèn)題，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格迅速增長(zhǎng)，這就使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)相背離，但如果房地產(chǎn)價(jià)格屬于供不應(yīng)求的狀態(tài)，那么其與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律是相符合的。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中也存在著泡沫經(jīng)濟(jì)，從而導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了持續(xù)增長(zhǎng)的收入的同時(shí)，也產(chǎn)生了泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的越快，那么市場(chǎng)規(guī)律中的價(jià)格圍繞價(jià)值的波動(dòng)就會(huì)偏離，最終是價(jià)格背離了價(jià)值，從而加大了泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。例如房地產(chǎn)信貸是銀行信貸中的重要業(yè)務(wù)，聯(lián)系著銀行的發(fā)展，一旦中途發(fā)生資金鏈嚴(yán)重?cái)嗔训膯?wèn)題，那么各個(gè)信貸的銀行就會(huì)遭受一定的損失，并帶動(dòng)其他行業(yè)也會(huì)受到不同程度的影響，最終影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的秩序。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)涉及到節(jié)能環(huán)保的問(wèn)題

我國(guó)一直在倡導(dǎo)著低碳經(jīng)濟(jì)，這是一項(xiàng)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。但房地產(chǎn)建設(shè)會(huì)占用大量的土地資源，這就要求住宅建設(shè)要以低碳住宅、環(huán)保住宅為主，如果房地產(chǎn)建設(shè)不能以低碳環(huán)保為建設(shè)目標(biāo)，就不是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持一致的步調(diào)。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的策略

2.1 我國(guó)的政府要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行合理控制

我國(guó)的政府要對(duì)價(jià)格進(jìn)行規(guī)制，但這并不意味著要降低房地產(chǎn)商品的價(jià)格，而是要調(diào)控好房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值相符合，在房地產(chǎn)商品價(jià)格變動(dòng)的過(guò)中，要避免價(jià)格過(guò)高或過(guò)低的現(xiàn)象發(fā)生，使得價(jià)格與價(jià)值保持正常的波動(dòng)。因此，我國(guó)的政府部門(mén)要做好宏觀調(diào)控，并及時(shí)的對(duì)各個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為做出評(píng)估，借助政府的價(jià)格評(píng)估與指導(dǎo)，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，從而維護(hù)行業(yè)和市場(chǎng)秩序。

2.2 我國(guó)的政府要加強(qiáng)房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管

我國(guó)的政府要以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目標(biāo)，嚴(yán)格的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融秩序，并做好監(jiān)管工作。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模、償債能力等諸多方面都要進(jìn)行全面深入的監(jiān)督與管理，對(duì)商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)要加以控制，調(diào)節(jié)銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，政府應(yīng)創(chuàng)新銀行信貸模式，銀行通過(guò)吸引優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，從而規(guī)避房地產(chǎn)信貸所帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)，銀行信貸要服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，從而有效降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 我國(guó)政府要采取激勵(lì)政策，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。目前，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以低碳、環(huán)保為戰(zhàn)略目標(biāo)，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也應(yīng)該以該目標(biāo)為導(dǎo)向，政府可以激勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向著低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，采取相應(yīng)的激勵(lì)政策引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向。首先政府可以采取稅收優(yōu)惠的政策，來(lái)吸引更多的開(kāi)發(fā)商參與到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型中來(lái)，例如優(yōu)惠對(duì)低碳、環(huán)保型住宅投資建設(shè)的稅收。其次政府可以采取貸款利率的優(yōu)惠政策，這種政策主要是在購(gòu)需求的方面，優(yōu)惠貸款利率，促進(jìn)購(gòu)房，吸引更多的購(gòu)房群體對(duì)這種住宅的關(guān)注?？梢?jiàn)，政策的激勵(lì)政策勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向著低碳經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，近些年，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，給我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也帶來(lái)了更大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著非常廣闊的前景，同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也要做到與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，我們必須采用積極的宏觀調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)加以控制，這樣才能發(fā)揮出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的積極作用，并帶動(dòng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 侯偉.房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展與國(guó)家宏觀調(diào)控[J].品牌（理論月刊），2010（7）.

篇3

［關(guān)鍵詞］人民幣 美元 升值

一、人民幣升值的原因

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善以及全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的襲擊，各國(guó)經(jīng)濟(jì)在一定程度上或多或少的遭受震蕩，導(dǎo)致各國(guó)貨幣亦在不同程度上產(chǎn)生波動(dòng)。中國(guó)作為世界大國(guó)之一不可避免的遭受其影響，從而牽動(dòng)人民幣與美元之間的匯率比，即人民幣對(duì)美元的升值。雖說(shuō)中國(guó)在全球性的金融危機(jī)下所遭受的打擊很小，但是由于美國(guó)、歐盟等西方發(fā)達(dá)國(guó)家的部門(mén)以素，以及我國(guó)自身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得人民幣匯率波動(dòng)，即人民幣對(duì)美元升值。究其原因，我們可以從外部原因和內(nèi)部原因兩方面著手。

1.人民幣升值的外部環(huán)境原因

（1）人民幣升值美國(guó)施壓不可忽視。中國(guó)加入WTO以來(lái)，我們?cè)谝M(jìn)外資的同時(shí)，更是面向全世界打開(kāi)了一個(gè)廣闊的消費(fèi)者市場(chǎng)和原料產(chǎn)地，因此以美國(guó)為代表的西方發(fā)達(dá)國(guó)家為了追求更大利益將眼光放在了中國(guó)這塊肥肉至上。在美國(guó)政府看來(lái)，中國(guó)實(shí)行的緊盯美元的匯率政策以及中美之間長(zhǎng)期的貿(mào)易順差，使其所采取的美元貶值的貿(mào)易措施沒(méi)能發(fā)揮到預(yù)想的作用，更甚至是與中國(guó)產(chǎn)品相較而言競(jìng)爭(zhēng)力低下，是以美國(guó)為自身的利益考慮，其迫切要求需要人民幣升值。所以說(shuō)，人民幣升值美國(guó)施壓這一因素不可忽視。

（2）人民幣升值，歐盟施壓亦是原因。隨著人民幣與美元之間的匯率的波動(dòng)，使得人民幣與歐元的兌換比例的波動(dòng)，即人民幣對(duì)歐元也相對(duì)貶值。近年來(lái)，中歐貿(mào)易持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，人民幣對(duì)歐元的貶值在一定程度上導(dǎo)致歐盟企業(yè)對(duì)中國(guó)商品的成本不斷上升，同時(shí)導(dǎo)致部分歐盟企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，于是歐盟等國(guó)家、地區(qū)強(qiáng)烈要求人民幣升值，希望用此種方式來(lái)緩解由于美元貶值所帶來(lái)的不利后果。

（3）政治及新聞?shì)浾摰挠绊懸嗍窃斐扇嗣駧派档囊蛩刂?。俗話說(shuō)：三人成虎，所以說(shuō)在一定程度上輿論的影響作用不言而喻。因此輿論的作用和影響下人民幣升值在所難免，甚至可以說(shuō)影響短期匯率變動(dòng)的暴發(fā)性因素是政治及新聞?shì)浾?。但是隨著我國(guó)人民幣匯率逐漸與世界接軌，人民幣匯率更多的是在市場(chǎng)的作用下波動(dòng)，因此政治因素將逐漸退出主要的歷史舞臺(tái)。

2.人民幣升值的內(nèi)部原因

（1）經(jīng)濟(jì)自身因素。短期壓力和長(zhǎng)期壓力是人民幣升值的兩大壓力。其中短期壓力是國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)失衡導(dǎo)致的。20世紀(jì)90年代以來(lái),我國(guó)國(guó)際收支保持了資本和經(jīng)常的雙順差,并且近年我國(guó)來(lái)外匯儲(chǔ)備和雙順差大幅度攀升。截至2004年年底國(guó)際收支順差已超過(guò)六千億美元。1994年以來(lái),我國(guó)外匯儲(chǔ)備從二百一十億美元上升至2004年年底的六千億美元。自改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)過(guò)多年來(lái)的努力，我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健快速的增長(zhǎng)，中國(guó)對(duì)外貿(mào)易和GDP已躍升至世界前位，所以說(shuō)人民幣兌美元升值是歷史的必然。

（2）我國(guó)所實(shí)施的對(duì)外經(jīng)濟(jì)政策是人民幣升值的重要因素。事實(shí)證明，我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的貿(mào)易政策和外資政策是造成升值的最為重要因素。主要是指：其一貿(mào)易上獎(jiǎng)勵(lì)出口、資金上寬進(jìn)嚴(yán)出；其二鼓勵(lì)出口和發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向；其三扭曲的引資政策等從而造成了外匯的供求不平衡，從而進(jìn)一步影響匯率，而當(dāng)前所帶來(lái)的影響是人民幣升值的問(wèn)題。

二、當(dāng)前人民幣升值的影響

1.人民幣升值的積極作用

首先，人民幣升值在一定程度上可以平衡國(guó)內(nèi)物價(jià)，提高人民生活質(zhì)量。其次，有利于降低原材料依賴(lài)進(jìn)口的生產(chǎn)商的生產(chǎn)成本。 再次，人民幣升值在一定程度上可以減輕償債的負(fù)擔(dān)。事實(shí)證明只要人民幣能上升一個(gè)百分點(diǎn)，所帶來(lái)的外匯盈余就有幾十億美元。再者說(shuō)我國(guó)有高達(dá)80%的中長(zhǎng)期負(fù)債，并且償債高峰期又已經(jīng)出現(xiàn)，所以說(shuō)人民幣升值在一定程度上可以減輕償債的負(fù)擔(dān)。再次，人民幣升值在一定程度上有利于國(guó)際金融資本的投資。眾所周知人民幣升值，在很大程度上使得人民幣的購(gòu)買(mǎi)價(jià)值增大，進(jìn)而在全世界使得人民幣產(chǎn)生“黃金效應(yīng)”，同時(shí)更有利于增強(qiáng)我國(guó)抵御經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)力。最后，能有效解決緩解國(guó)際輿論壓力。

2.人民幣升值的消極影響

首先，人民幣升值將會(huì)在很大程度上引發(fā)中國(guó)的泡沫經(jīng)濟(jì),進(jìn)而使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)長(zhǎng)期衰退的現(xiàn)象。眾所周知1985年日本的“廣場(chǎng)協(xié)議”引發(fā)的日元大幅升值，使得日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生振蕩，首當(dāng)其沖就是出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫,導(dǎo)致房地產(chǎn)和股票價(jià)格大幅度飆升，后來(lái)雖然經(jīng)濟(jì)泡沫破滅但是導(dǎo)致了日本經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期衰退的悲慘局面。所以說(shuō)如若人民幣升值引發(fā)人民幣供應(yīng)量的短期急劇增長(zhǎng),從而引發(fā)通貨膨脹,那么我們所最為擔(dān)心的經(jīng)濟(jì)泡沫將會(huì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)長(zhǎng)期衰退現(xiàn)象。其次，人民幣升值在一定程度上不利于引進(jìn)外資。人民幣匯率升值必然將導(dǎo)致以外幣計(jì)價(jià)的投資成本上升，從而減少外商對(duì)中國(guó)的直接投資，不利于引進(jìn)外資。再次，人民幣升值必將會(huì)在一定程度上不利于出口，不利于我國(guó)本土新興企業(yè)的發(fā)展。由于人民幣升值必然引起我國(guó)出口貿(mào)易中的產(chǎn)品的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力下降，不利于我國(guó)出口發(fā)展。同時(shí)人民幣的升值，將會(huì)在一定程度上導(dǎo)致進(jìn)口增加，因此在很大程度上不利于我國(guó)本土的尚處于發(fā)展階段新興的企業(yè)的發(fā)展。最后，人民幣升值必將會(huì)影響貨幣政策的有效性以及金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，國(guó)際金融的焦點(diǎn)也逐漸向人民幣的匯率問(wèn)題轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)如今人民幣對(duì)美元升值的問(wèn)題被國(guó)內(nèi)外給界人士所廣泛關(guān)注，是以針對(duì)人民幣升值的各種言論頻頻而出。然而無(wú)論如何，人民幣升值將給我國(guó)帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)必將帶來(lái)挑戰(zhàn)，因此在針對(duì)人民幣升值這一問(wèn)題時(shí)我們應(yīng)以積極的心態(tài)處之。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫 投資、利率市場(chǎng)化 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 低負(fù)率 利率管制

“十二五”規(guī)劃中指出，2012年的核心任務(wù)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。其中，房地產(chǎn)是規(guī)劃期間的頭號(hào)調(diào)控產(chǎn)業(yè)。過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，可以說(shuō)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)極為不合理的地方，并且我國(guó)房地產(chǎn)的狂熱正在嚴(yán)重破壞中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。造成目前房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象有很多原因，其中利率的非市場(chǎng)化是其關(guān)鍵因素。

從2003年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始迅猛增長(zhǎng)，到了2011年，其行業(yè)開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到了83245.94億元，相比2003年1.0106萬(wàn)億翻了8倍多，可謂是投資巨大，項(xiàng)目遍地開(kāi)花。與此同時(shí)。我國(guó)房屋空置率居高不下，商品房平均空置率和商品住宅平均空置率在1994～2008年這15年內(nèi)分別為13.68%和11.28%，而國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)是10%。空置率反映需求強(qiáng)度，房屋空置率居高不下時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格卻十分穩(wěn)定甚至反升，伴隨投資膨脹，有可能導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。因此可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)在投資與消費(fèi)上存在著極大的不合理，房地產(chǎn)存在著過(guò)度投資問(wèn)題。

無(wú)論是怎樣的產(chǎn)業(yè)，投資都應(yīng)根據(jù)需求和實(shí)際，若投資過(guò)度則會(huì)產(chǎn)生很多相應(yīng)的問(wèn)題。首先，房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度投資會(huì)導(dǎo)致地價(jià)飛漲，從而極有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中極為活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)度投資行為很容易成為投機(jī)活動(dòng)。目前我國(guó)土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng)，容易產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都千方百計(jì)地“圈地”，進(jìn)行土地儲(chǔ)備，等到時(shí)機(jī)成熟，或?qū)⑼恋匾愿哳~的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)蜻M(jìn)行開(kāi)發(fā)并瘋狂炒作，導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)飛漲。房地產(chǎn)投資在一定程度上變成了圈地投機(jī)。投機(jī)的成分越多，泡沫形成得越快，這對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)有著極大的危害。其次，大量資金和其他資源過(guò)度追逐房地產(chǎn)，使我國(guó)資源產(chǎn)生極大的浪費(fèi)并形成產(chǎn)能過(guò)剩。尤其是一些高能耗行業(yè)產(chǎn)能繼續(xù)擴(kuò)張，更是加大了能源消耗。以鋼鐵工業(yè)為例，我國(guó)粗鋼產(chǎn)量不斷上漲產(chǎn)能存在過(guò)剩傾向，房地產(chǎn)業(yè)的火爆帶來(lái)鋼鐵產(chǎn)能進(jìn)一步擴(kuò)大，這使得我國(guó)能源消耗繼續(xù)保持了高增長(zhǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)過(guò)熱發(fā)展將影響長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)過(guò)程。大量投資浪費(fèi)在房地產(chǎn)上將使制造業(yè)升級(jí)缺乏資金、技術(shù)和人力資源等方面的支持，從而使重化工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提高面臨巨大障礙。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要任務(wù)是創(chuàng)造重化工業(yè)的國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力，因此過(guò)度發(fā)展房地產(chǎn)會(huì)阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，并且導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)被房地產(chǎn)行業(yè)給鉗制，不能健康地發(fā)展同時(shí)也增加了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)投資過(guò)熱已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緊迫的問(wèn)題，而究竟是什么促使了房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)度投資現(xiàn)象呢？其中我國(guó)的利率非市場(chǎng)化對(duì)其有著較為重要的影響。

首先，我國(guó)的利率水平并非取決于市場(chǎng)資金供求力量的對(duì)比，而是由央行跟蹤物價(jià)水平確定的存款利率，再相應(yīng)地改變貸款利率。利率的水平調(diào)整由行政主觀干預(yù)形成，因此在存在著通貨膨脹的情況下，盡管名義貸款利率很高，但實(shí)際利率很低，甚至為負(fù)。在這種低負(fù)率的情況下，無(wú)法很好地抑制國(guó)內(nèi)企業(yè)旺盛的投資需求，企業(yè)會(huì)盡可能地將一些閑置資金放到投資領(lǐng)域。在當(dāng)前投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)行業(yè)可謂是高利潤(rùn)行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)小，資金回收快，因此大量的投資資金都會(huì)涌向房地產(chǎn)行業(yè)。其次，在通脹壓力下，負(fù)利率水平被提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2010年2月開(kāi)始到2012年1月，負(fù)利率持續(xù)了整整兩年，月均負(fù)利率達(dá)1.6%以上。若以當(dāng)前居民存款按35萬(wàn)億計(jì)，則居民年均減少收入5600億元，因此居民也不愿意將錢(qián)儲(chǔ)蓄坐等貶值，低負(fù)率會(huì)促使居民將存款不斷地從銀行搬家。在當(dāng)前缺乏合適投資背景的前提下，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資的一種，可謂是很好的投資項(xiàng)目，因此儲(chǔ)蓄資金投資也會(huì)涌向房地產(chǎn)行業(yè)。再次，我國(guó)對(duì)利率實(shí)行的是一種管制制度，即銀行對(duì)存款利率規(guī)定上限，對(duì)貸款利率規(guī)定下線，這樣長(zhǎng)期的存貸款利率差給銀行帶來(lái)了高額的壟斷利潤(rùn)，讓銀行傾向于向企業(yè)貸款獲得利潤(rùn)，因此企業(yè)容易從銀行那里獲得貸款。特別是國(guó)有企業(yè)或控股企業(yè)及大型企業(yè)，它們很容易從銀行獲得貸款，形成“廉價(jià)資金”，這些資金很容易形成過(guò)度投資。最后，最近幾年，人民幣匯率保持了穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。在國(guó)內(nèi)外名義利率相差懸殊時(shí)，對(duì)于外國(guó)人來(lái)講，國(guó)內(nèi)的名義利率看來(lái)就是實(shí)際高利率。在國(guó)內(nèi)通脹嚴(yán)重而人民幣匯率不跌反升的情況下，刺激了國(guó)際上大量投機(jī)資本為獲得較大的利率差異收益而流入我國(guó)。大量的外資流入，一般是投資到房地產(chǎn)行業(yè)和固定資產(chǎn)行業(yè)，很少投入到利潤(rùn)較低的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)上，因此，國(guó)內(nèi)的利率非市場(chǎng)化導(dǎo)致的外資流入也容易形成房地產(chǎn)的過(guò)度投資。

當(dāng)前，房地產(chǎn)過(guò)度投資已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)中首要問(wèn)題，我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了一些相關(guān)政策來(lái)緩解問(wèn)題，如限購(gòu)令等。但是這只能起到短期內(nèi)的控制效果，實(shí)際上只是推遲深層次危機(jī)爆發(fā)的時(shí)間，增加未來(lái)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的成本。因此，要想根本消除市場(chǎng)失衡，促使經(jīng)濟(jì)走上健康可持續(xù)增長(zhǎng)的道路，應(yīng)以利率市場(chǎng)化為方向，逐步提高利率，同時(shí)適當(dāng)降低銀行存款準(zhǔn)備金率，在抑制房地產(chǎn)投資過(guò)度增長(zhǎng)的同時(shí)，調(diào)整過(guò)剩資金的宏觀流向，將過(guò)剩的資金引向升級(jí)型的重化工業(yè)和社會(huì)發(fā)展事業(yè)，增強(qiáng)國(guó)家重化工業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和減少資源環(huán)境壓力，走完全符合轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的政策調(diào)整路線。毋庸置疑，利率市場(chǎng)化會(huì)使存貸款利率水平都有所提高，但是這可以減少基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸的過(guò)度需求，抑制房地產(chǎn)過(guò)度投資，促使房?jī)r(jià)回到正常水平，從而避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，同時(shí)也會(huì)增加對(duì)制造業(yè)及其重工業(yè)的資金供給，增加經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展的穩(wěn)定性。

隨著“十二五”規(guī)劃的不斷推進(jìn)，中國(guó)居民儲(chǔ)蓄日漸充裕，商業(yè)銀行贏利能力得到大幅度提高，實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化的基本條件已經(jīng)具備。因此，我國(guó)應(yīng)擇機(jī)推出以取消存款利率上限和貸款利率下限為主要內(nèi)容的一系列改革措施，實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化。對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整而言，利率市場(chǎng)化改革是一個(gè)必然的發(fā)展目標(biāo)，對(duì)推進(jìn)建立現(xiàn)代化工業(yè)城市，優(yōu)化資金配置、調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有著極其重要的作用。因此，我們這代人要堅(jiān)持不懈地努力，隨著我國(guó)各項(xiàng)制度改革的不斷深化而穩(wěn)步推進(jìn)其市場(chǎng)化。

參考文獻(xiàn)

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01 Alberni by Kengo Kuma項(xiàng)目是你在北美的第一棟大型住宅項(xiàng)目，它有哪些特色？

這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)高層建筑，我想建立這棟建筑與周邊環(huán)境和自然環(huán)境的緊密聯(lián)系―20世紀(jì)以來(lái)，大部分這種高層建筑都是與周?chē)h(huán)境隔絕開(kāi)來(lái)的。這種聯(lián)系可以依靠層次感實(shí)現(xiàn)。我通過(guò)對(duì)簡(jiǎn)單幾何形狀的設(shè)計(jì)運(yùn)用、材料的選擇來(lái)構(gòu)建這種層次感。這個(gè)項(xiàng)目的尺度和對(duì)細(xì)節(jié)的把控程度，對(duì)我也是一次新的嘗試、冒險(xiǎn)和創(chuàng)新。比如通過(guò)曲線的運(yùn)用，不僅將大樓和街道、天空與地面連接起來(lái)，也將建筑分為6個(gè)觀賞角度。我想通過(guò)這種重疊紋理的層次達(dá)到自然通透的感官效 果。

02 設(shè)計(jì)如何影響了你？

小的時(shí)候，看到丹下健三的代代木體育館時(shí)的那一刻，我就決定要成為一名建筑師。

03 你建筑風(fēng)格的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是什 么？

有兩個(gè)大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，第一個(gè)是在1990年代初日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩盤(pán)后，手頭的業(yè)務(wù)量迅速滑坡，在東京接不到委托，我就開(kāi)始到日本各地去采訪當(dāng)?shù)馗餍懈鳂I(yè)的手工藝者，跟他們學(xué)習(xí)、了解、積累。另一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2000年前后，在中國(guó)北京做了一個(gè)竹屋的建筑，在長(zhǎng)城腳下的公社，這個(gè)設(shè)計(jì)在中國(guó)和海外都得到很好的評(píng)價(jià)，也就是那時(shí)起，我在全球范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)迅速拓展開(kāi) 來(lái)。

04 你在設(shè)計(jì)的時(shí)候通常會(huì)考量哪些因素？

我認(rèn)為建筑是為了創(chuàng)造某種關(guān)系，正是這種關(guān)系給我們帶來(lái)更多靈感和原創(chuàng)性。從設(shè)計(jì)角度出發(fā)，我希望可以和周邊的環(huán)境建立@樣一種關(guān)系，讓每一個(gè)元素都能很融洽地結(jié)合在一起。

05 過(guò)去一年或幾年內(nèi)，你認(rèn)為最好的建筑作品是？

武重義（一位越南設(shè)計(jì)師）設(shè)計(jì)的納曼度假村，因?yàn)樗?dú)創(chuàng)性地運(yùn)用了竹子。

06 在中國(guó)設(shè)計(jì)的眾多作品中，你最滿意的哪一個(gè)？

我比較滿意的是長(zhǎng)城腳下的公社之“竹屋”。因?yàn)殚L(zhǎng)城是一個(gè)非常特別的地點(diǎn)，項(xiàng)目整體采用玻璃和竹子等自然材料，透過(guò)竹條間的縫隙，長(zhǎng)城的烽火臺(tái)清晰可 見(jiàn)。

07 你贊同設(shè)計(jì)無(wú)處不在這個(gè)觀點(diǎn)嗎？

我贊同，我還認(rèn)為自然也是“設(shè)計(jì)”出來(lái)的。面對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目，我都會(huì)去尋找什么是當(dāng)?shù)匚幕谋举|(zhì)，什么是當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)的本質(zhì)，我從不重復(fù)自己的設(shè)計(jì)，每個(gè)項(xiàng)目我都會(huì)尋找新的方式，設(shè)計(jì)在不斷變化。

08 你認(rèn)為有沒(méi)有“好但不貴”的設(shè)計(jì)？

設(shè)計(jì)還有很大的潛力。我個(gè)人喜歡無(wú)印良品簡(jiǎn)單、輕快，并且具有功能性的產(chǎn)品，就像我花7美元買(mǎi)的錢(qián)包。

09 對(duì)你所在的行業(yè)，有沒(méi)有什么不吐不快的東西？

傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)限于樓房設(shè)計(jì)，但這種職業(yè)已經(jīng)不再需要，不會(huì)再像1990年代那樣了。在我看來(lái)，現(xiàn)在建筑正在被重新評(píng)估，尤其是經(jīng)歷了硅谷給我們帶來(lái)的生活方式的改變之后。我們?cè)跀U(kuò)展建筑設(shè)計(jì)的定義，它包括了一切生活方式。硅谷的技術(shù)公司會(huì)是改變未來(lái)建筑設(shè)計(jì)的一條路徑。事實(shí)上，我們也在與紐約大學(xué)的工程師合作，關(guān)于人工智能，關(guān)于設(shè)計(jì)智能家庭，這非常有趣。

篇6

九十年代，設(shè)計(jì)開(kāi)始面臨著新形勢(shì)，設(shè)計(jì)方向也有了新的重大趨勢(shì)和發(fā)展方向，此前，行業(yè)界限是相對(duì)清晰的，雖然受后現(xiàn)代主義影響，各行各業(yè)對(duì)某種概念有著多元化的詮釋?zhuān)切袠I(yè)分工卻仍然明確。進(jìn)入九十年代，行業(yè)界限產(chǎn)生了明顯的模糊，在教育領(lǐng)域也出現(xiàn)了交叉學(xué)科。人們開(kāi)始很難用一門(mén)學(xué)科或一種手藝去完成產(chǎn)品設(shè)計(jì)。如一盞臺(tái)燈、一個(gè)杯子，設(shè)計(jì)師不能只從產(chǎn)品的自身功能和造型為標(biāo)準(zhǔn)，去考慮產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，更多的時(shí)候要考慮設(shè)計(jì)的產(chǎn)品在不同場(chǎng)合中的不同特點(diǎn)，更應(yīng)該去適應(yīng)相應(yīng)的環(huán)境。因此設(shè)計(jì)師需要考慮的設(shè)計(jì)因素也日益增多，行業(yè)分工的邊緣逐漸模糊化，學(xué)科有了互相兼容的現(xiàn)像。這就是現(xiàn)代設(shè)計(jì)的重要趨勢(shì)。

九十年代個(gè)人電腦開(kāi)始全球普及，也是互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)和商用的開(kāi)始。最初的網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)受硬件環(huán)境和科技的影響，功能簡(jiǎn)單，制作粗糙；網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)僅僅是以文字堆積而成的信息頁(yè)面，內(nèi)容也不豐富，大部分僅是機(jī)構(gòu)的介紹和聯(lián)系方式。這個(gè)時(shí)代網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)僅僅滿足基本的傳播功能需求即可?？梢哉f(shuō)當(dāng)時(shí)的網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)是以功能為主的設(shè)計(jì)時(shí)代。

而對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)行業(yè)而言，電腦設(shè)計(jì)的出現(xiàn)，對(duì)于還處于七八十年代以來(lái)的“手工式設(shè)計(jì)”有了很大的沖擊。早期的設(shè)計(jì)教育是從美術(shù)教育中衍生出來(lái)的，是以技法訓(xùn)練為主的教育，設(shè)計(jì)師也大都是手工完成作品的設(shè)計(jì)。個(gè)人電腦普及以來(lái)，原來(lái)畫(huà)筆繪制或特殊技法完成的效果圖，使用電腦設(shè)計(jì)大大的縮短了制作時(shí)間，而且電腦設(shè)計(jì)繪制精美，甚至能達(dá)到很多手繪不能完成的特效，設(shè)計(jì)師也就有了更充裕的時(shí)間去考慮更多的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)都是基于電腦的設(shè)計(jì)，所以網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)在伊始就緊密與高科技結(jié)合，有著創(chuàng)造更多無(wú)限可能的可能。

九十年代后期世紀(jì)之交，隨著人們對(duì)網(wǎng)絡(luò)傳播方式的認(rèn)可及科學(xué)技術(shù)的提高，因網(wǎng)絡(luò)傳播快捷迅速的特點(diǎn)，受眾對(duì)網(wǎng)絡(luò)信息資源有著更直接、更大量的需求。網(wǎng)絡(luò)中出現(xiàn)門(mén)戶網(wǎng)站，分類(lèi)網(wǎng)站、資源網(wǎng)站。網(wǎng)站界面設(shè)計(jì)開(kāi)始信息條理化，分類(lèi)明確化，網(wǎng)絡(luò)信息的分類(lèi)檢索變的無(wú)比重要。這個(gè)時(shí)期網(wǎng)絡(luò)的整體特點(diǎn)在于信息的大量上網(wǎng)，大量的從業(yè)人員轉(zhuǎn)行融入互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，而這時(shí)頁(yè)面上如何表現(xiàn)出獨(dú)特審美則相對(duì)仍然不是很重要。這個(gè)時(shí)期互聯(lián)網(wǎng)信息的制造和傳播者，也多以懂計(jì)算機(jī)的行業(yè)人員為主，人們也更多的是在強(qiáng)調(diào)科技的應(yīng)用，而藝術(shù)設(shè)計(jì)師則很少參與。從設(shè)計(jì)的角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)時(shí)期可以說(shuō)是偏理性主義的互聯(lián)網(wǎng)。

網(wǎng)絡(luò)的迅猛發(fā)展,把當(dāng)今社會(huì)帶入了一個(gè)信息爆炸的時(shí)代，網(wǎng)站如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)。世紀(jì)之交后的網(wǎng)絡(luò)泡沫經(jīng)濟(jì)之后，積淀下來(lái)的網(wǎng)站成了信息傳達(dá)和思想傳播交流的重要形式。伴隨著網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)技術(shù)的不斷提高，設(shè)計(jì)軟件的不斷完善，網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)中融入了越來(lái)越多的更先進(jìn)的技術(shù),人們?cè)趯?duì)信息的需求同時(shí)，開(kāi)始普遍關(guān)注網(wǎng)站的質(zhì)量與審美。此前的網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)該大部分歸為網(wǎng)頁(yè)制作，網(wǎng)頁(yè)的設(shè)計(jì)和制作是兩個(gè)不同的概念，是網(wǎng)頁(yè)形成的過(guò)程中兩個(gè)不同的階段。網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)注重審美在網(wǎng)站頁(yè)面中的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)用，而網(wǎng)頁(yè)制作則側(cè)重運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)在頁(yè)面形成中的制作和實(shí)現(xiàn)。而至此，網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)不僅是網(wǎng)頁(yè)制作技術(shù)的簡(jiǎn)單運(yùn)用,更是視覺(jué)藝術(shù)設(shè)計(jì)的體現(xiàn)；這時(shí)聲音與影像技術(shù)也同時(shí)出現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)中。在網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)中運(yùn)用更多的美學(xué)與設(shè)計(jì)方法同先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)結(jié)合，是信息時(shí)代對(duì)信息傳播與表現(xiàn)形式提出的客觀要求。信息傳播開(kāi)始往網(wǎng)站風(fēng)格多元化發(fā)展。這個(gè)階段可以說(shuō)是科學(xué)與藝術(shù)結(jié)合的時(shí)代。它開(kāi)始融合計(jì)算機(jī)科學(xué)、美學(xué)、心理學(xué)、工程學(xué)、文字等多種學(xué)科的綜合知識(shí)。

而今，網(wǎng)站的設(shè)計(jì)更加具有時(shí)代性特征，近幾年網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展，也促使網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)了虛擬化更真實(shí)的特點(diǎn)，如：面部識(shí)別技術(shù)的技術(shù)應(yīng)用、視頻通話、虛擬現(xiàn)實(shí)互動(dòng)、多媒體互動(dòng)的實(shí)現(xiàn)等。網(wǎng)絡(luò)將計(jì)算機(jī)科學(xué)、設(shè)計(jì)藝術(shù)、心理學(xué)、行為學(xué)、文學(xué)、廣告學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、甚至地理學(xué)都融入到了一起。網(wǎng)絡(luò)編輯一職于零六年首次被我國(guó)列入國(guó)家職業(yè)大典，涉及中文、法律、財(cái)經(jīng)、歷史、外語(yǔ)等各行各業(yè)的專(zhuān)業(yè)人員。目前大部分sns社交網(wǎng)站和微博手機(jī)客戶端都具備“報(bào)到”這一功能，“報(bào)到”能迅速及時(shí)的定位到用戶的當(dāng)前所在位置并相關(guān)信息，分享給好友，這就是網(wǎng)絡(luò)計(jì)算機(jī)科學(xué)與地理學(xué)結(jié)合的產(chǎn)物。在展覽上，人們能通過(guò)紅外感應(yīng)器，利用肢體動(dòng)作就能和電腦里的卡通人物進(jìn)行虛擬互動(dòng)，卡通人物能模仿人的動(dòng)作并創(chuàng)造出更豐富的動(dòng)作游戲或動(dòng)畫(huà)效果；用攝像頭面部識(shí)別技術(shù)，能和鯊魚(yú)等卡通人物或造型產(chǎn)生互動(dòng)；甚至在未來(lái)的幾年內(nèi)，即將出現(xiàn)3d虛擬通話視頻技術(shù)，在影視行業(yè)，已經(jīng)出現(xiàn)了3d立體直播，虛擬3d屏幕技術(shù)在通訊行業(yè)的延展應(yīng)用,也將是必然的趨勢(shì)。這都是非常具有時(shí)代特征的設(shè)計(jì)，也是現(xiàn)代設(shè)計(jì)發(fā)展的多元化，綜合設(shè)計(jì)的趨勢(shì)體現(xiàn)。

在今天的信息傳播中，我們更多要考慮的是信息的分類(lèi)與推廣，用戶的互動(dòng)體驗(yàn)感受，用戶的黏性和忠誠(chéng)度等。而此背后巨大的推動(dòng)者就是商業(yè)的利益，在海量信息的今天，互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)橛脩糁辽虾褪袌?chǎng)至上的原則，各大網(wǎng)站紛紛建立各自的ued團(tuán)隊(duì)（user experience design，用戶體驗(yàn)設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)稱(chēng)ued。ued是進(jìn)行產(chǎn)品策劃的主力之一，他們用自己的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、設(shè)計(jì)能力拿出設(shè)計(jì)方案。他們不只是互聯(lián)網(wǎng)專(zhuān)家，還是行業(yè)專(zhuān)家）來(lái)提供更好的用戶服務(wù)，因?yàn)橛脩舨攀亲罱K的評(píng)判者。

互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)造了新的商業(yè)模式，在新的商業(yè)模式中，用戶是客戶，用戶也是參與者、制造者，各行各業(yè)的人組成了新的團(tuán)體和產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，這是不可忽視“眾包”的力量。（維基百科上對(duì)眾包的定義：眾包指的是一個(gè)公司或機(jī)構(gòu)把過(guò)去由員工執(zhí)行的工作任務(wù)，以自由自愿的形式外包給非特定的（而且通常是大型的）大眾網(wǎng)絡(luò)的做法。眾包的任務(wù)通常是由個(gè)人來(lái)承擔(dān)，但如果涉及到需要多人協(xié)作完成的任務(wù)，也有可能以依靠開(kāi)源的個(gè)體生產(chǎn)的形式出現(xiàn)。）

多元化的需求決定了多元化的網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)，網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)從產(chǎn)生至今，涌現(xiàn)出眾多的風(fēng)格特征，透過(guò)其發(fā)展變化規(guī)律，可以窺見(jiàn)未來(lái)的網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)：必然是向著簡(jiǎn)約化傾向、多元化傾向、民族特色傾向、高科技傾向、人性化設(shè)計(jì)傾向發(fā)展。

簡(jiǎn)約化傾向設(shè)計(jì)：在海量信息的今天，讓用戶能直接找到所需信息。強(qiáng)調(diào)“少就是多”，做好分類(lèi)索引，主張使用極少主義設(shè)計(jì)，追求即單純又直接的簡(jiǎn)約風(fēng)格設(shè)計(jì)。如：google的相關(guān)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

多元化傾向設(shè)計(jì)：風(fēng)格多變，單一概念的不同表現(xiàn)。

民族特色傾向：民族的即世界的。借助有特色的，地域性元素與特征，展現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)中純樸而又不失現(xiàn)代感的風(fēng)格。如：中國(guó)天津楊柳青年畫(huà)網(wǎng)上虛擬博物館。

高科技傾向：在網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)上利用一切可以利用的科技手段，如：互動(dòng)性，虛擬性，調(diào)動(dòng)視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)各感官，充分展現(xiàn)現(xiàn)代科技之美。

人性化設(shè)計(jì)傾向：以人為本的設(shè)計(jì)理念強(qiáng)調(diào)網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品與

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【關(guān)鍵詞】初一 英語(yǔ)學(xué)習(xí) 習(xí)慣培養(yǎng)

葉圣陶先生說(shuō)過(guò)“教育是什么，往簡(jiǎn)單方面說(shuō)，只須一句話，就是要養(yǎng)成良好的習(xí)慣?！迸囵B(yǎng)良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣，是培養(yǎng)英語(yǔ)達(dá)人的前提條件。從小學(xué)到初中是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，一個(gè)新的起點(diǎn)。為了讓學(xué)生在最短時(shí)間內(nèi)適應(yīng)初中學(xué)習(xí)，初一老師應(yīng)該抓住有利時(shí)機(jī)，教會(huì)他們學(xué)好英語(yǔ)的好習(xí)慣。古人云：“予人以魚(yú)，不如授人以漁?！弊鳛槌跻挥⒄Z(yǔ)老師，只有堅(jiān)持不懈地抓好孩子良好的英語(yǔ)學(xué)習(xí)習(xí)慣的養(yǎng)成，才能讓學(xué)生學(xué)好英語(yǔ)，愛(ài)上英語(yǔ)。本人在實(shí)踐方面，是從以下幾個(gè)方面著手的。

一、養(yǎng)成每天朗讀的習(xí)慣

“熟讀唐詩(shī)三百首，不會(huì)作詩(shī)也會(huì)吟?！崩首x不僅可以培養(yǎng)良好的英語(yǔ)語(yǔ)感，而且對(duì)提高學(xué)生的英語(yǔ)口語(yǔ)表達(dá)能力也非常有用。我要求學(xué)生每天安排固定的時(shí)間朗讀，可以是起床后，晚飯前或是睡覺(jué)前。一刻鐘也行，10分鐘也好，總之，每天都要大聲地讀點(diǎn)東西。朗讀的時(shí)候，我要求學(xué)生做到“五到”，即眼到，手到，口到，耳到，心到。注意語(yǔ)音語(yǔ)調(diào)的正確，準(zhǔn)確，不能小和尚念經(jīng)，有口無(wú)心。除此以外，早讀課，我會(huì)適當(dāng)?shù)亟o學(xué)生施加壓力，課前就把要求朗讀背誦的文段告訴學(xué)生。早讀課，前10分鐘由課代表領(lǐng)讀，這樣就起到模范帶頭作用，活躍了早讀課朗讀氛圍。而后學(xué)生根據(jù)自己的實(shí)際情況大聲朗讀記憶。最后的時(shí)間段，老師可自行檢查背誦情況，或者安排小組長(zhǎng)幫忙檢查。這樣一來(lái)，大大提高了英語(yǔ)晨讀課的效率。朗讀能幫助提高記憶能力，培養(yǎng)良好的語(yǔ)感，讓學(xué)生受益匪淺?！罢Z(yǔ)言不是寂靜的字符，而是有聲的藝術(shù)，學(xué)習(xí)外語(yǔ)一定要多朗讀?！?/p>

二、養(yǎng)成勤記多背的習(xí)慣

在學(xué)習(xí)中，“死記硬背”不是個(gè)值得提倡的方法，然而要學(xué)好初中英語(yǔ)，“死記硬背”卻是個(gè)行之有效的好辦法。英語(yǔ)學(xué)習(xí)的過(guò)程，其實(shí)是一個(gè)從“死”到“活”的過(guò)程，由量變到質(zhì)變的過(guò)程，死記硬背到一定的程度才能去靈活運(yùn)用，自然而然就會(huì)靈活運(yùn)用。我的學(xué)生每天都有規(guī)定好的背誦篇目，或是課文，或是對(duì)話，還有練習(xí)啊，作文啊，重點(diǎn)句型啊，背的東西很多很雜。我要求學(xué)生每天自行安排背誦時(shí)間，背完之后，讓爸媽錄好音頻，發(fā)送到班級(jí)微信群里，大家PK，互相聽(tīng)聽(tīng)，到底誰(shuí)背得好。我也會(huì)及時(shí)統(tǒng)計(jì)，把各人情況反饋到群里，讓家長(zhǎng)及時(shí)了解孩子背誦任務(wù)完成的情況。剛開(kāi)始完成任務(wù)難度大，學(xué)生們抱怨連天，但時(shí)間長(zhǎng)了，找到規(guī)律和竅門(mén)，他們就越記越輕松，越背越容易，很多同學(xué)從此愛(ài)上了背誦。一開(kāi)始，也有學(xué)生靦腆，不愿意在群里露面，但是，看著其他同學(xué)都背了，加上家長(zhǎng)的監(jiān)督，他們也加入了背誦的行列。背下的東西多了，慢慢就產(chǎn)生了語(yǔ)感，開(kāi)始不能理解的語(yǔ)言點(diǎn)，一旦背熟了，自然就通了。

三、養(yǎng)成做筆記的習(xí)慣

英語(yǔ)學(xué)習(xí)的過(guò)程，也是一個(gè)長(zhǎng)期積累的過(guò)程。俗話說(shuō)“好記性不如爛筆頭?！边@句話告訴我們多做筆記是十分重要的。開(kāi)學(xué)的第一節(jié)課，我就要求我的學(xué)生學(xué)習(xí)做課堂筆記。上課時(shí)記下老師講解的重要的語(yǔ)言點(diǎn)語(yǔ)法點(diǎn)，便于課后及時(shí)復(fù)習(xí)鞏固。查字典時(shí)也要記筆記，抄一遍會(huì)有很深的印象，也好用于以后復(fù)習(xí)。課后讀書(shū)報(bào)雜志，遇到諺語(yǔ)名言或是自己覺(jué)得好的語(yǔ)句也可以抄下來(lái)，讀幾遍，背一背。這樣日積月累就會(huì)擴(kuò)大自己的詞匯量，開(kāi)闊自己的知識(shí)面。

四、養(yǎng)成積極動(dòng)腦的好習(xí)慣

在現(xiàn)在的不少英語(yǔ)課堂上，學(xué)生獨(dú)立思考的時(shí)間太少。課堂被過(guò)多的游戲，活動(dòng)所占據(jù)，看似活躍的課堂氛圍之后，掩藏著學(xué)生思維的惰性。養(yǎng)成學(xué)生積極動(dòng)腦的習(xí)慣十分必要。上課的時(shí)候思維要?jiǎng)悠饋?lái)，在活動(dòng)中活動(dòng)自己的意識(shí)。我還不喜歡小手如林的泡沫經(jīng)濟(jì)。我告誡學(xué)生要學(xué)會(huì)思考，潛心體會(huì)。在老師提過(guò)問(wèn)題之后要認(rèn)真思考再舉手發(fā)言。對(duì)于成績(jī)特別好的同學(xué)，不必每個(gè)問(wèn)題想到答案都舉手，更不可以急不可耐地講出答案，留給別人一點(diǎn)思考的空間。在課堂上，每個(gè)人都有責(zé)任積極思考。不能片面地追求課堂教學(xué)的熱鬧，應(yīng)多注重學(xué)生的思維能力的培養(yǎng)。

五、養(yǎng)成堅(jiān)持做錯(cuò)題集的習(xí)慣

“失敗是成功之母。”在平時(shí)的練習(xí)或測(cè)試中，學(xué)生不可避免總會(huì)犯這樣那樣的一些錯(cuò)誤，如果能及時(shí)把自己遇到的錯(cuò)誤記錄下來(lái)，會(huì)是十分難得的復(fù)習(xí)資料。每次考試，我都要求學(xué)生及時(shí)記下自己的錯(cuò)題，并記下錯(cuò)誤的答案和出錯(cuò)的原因。在講評(píng)完了后，要求學(xué)生把正確的內(nèi)容下并及時(shí)翻看。這樣不僅能及時(shí)提醒自己的知識(shí)的薄弱點(diǎn)，還能有效提高復(fù)習(xí)效率。錯(cuò)題集貴在堅(jiān)持，不可半途而費(fèi)。初中三年原原本本的積累，會(huì)讓學(xué)生對(duì)易錯(cuò)題和語(yǔ)言難點(diǎn)爛熟于心，在將來(lái)的考試學(xué)習(xí)中游刃有余。

當(dāng)然除此以外，還有其他好多好的習(xí)慣應(yīng)該培養(yǎng)，如書(shū)寫(xiě)習(xí)慣，音標(biāo)拼讀習(xí)慣，勤查字典習(xí)慣等。作為初一英語(yǔ)老師，我們應(yīng)積極發(fā)揮主觀能性，只有在初一階段多下苦功，堅(jiān)持不懈，才能培養(yǎng)出這些好習(xí)慣，才能使學(xué)生愛(ài)上英語(yǔ)。初一學(xué)生良好的英語(yǔ)學(xué)習(xí)習(xí)慣的培養(yǎng)，有賴(lài)于我們英語(yǔ)老師在日常教學(xué)中的點(diǎn)點(diǎn)滴滴的耐心指導(dǎo)。功夫不負(fù)有心人，一旦學(xué)生養(yǎng)成了良好的英語(yǔ)學(xué)習(xí)習(xí)慣，那他們就掌握了學(xué)好英語(yǔ)的能力，教師也就做到了：“教是為了不教”。

【參考文獻(xiàn)】

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[2] 俞立華. 培養(yǎng)初一學(xué)生良好英語(yǔ)學(xué)習(xí)習(xí)慣探微[J]. 新課程導(dǎo)學(xué)，2014（3）.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)， 成本控制 ， 措施

Abstract: in today's market economy environment, competition is intense, to seek survival and development in real estate development enterprise is an important problem in front of. In the same development environment in addition to development of marketable to meet market demand of the products, the most important is as far as possible to reduce the cost of construction projects, and reduces the production sales price, this is a lot of real estate development enterprises must pay attention to the problem. So in enterprise development strategy, the cost control to have the extremely vital role.

Keywords: real estate, cost control, and measures

中圖分類(lèi)號(hào)：C29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

引言

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，當(dāng)某一高檔消費(fèi)品的市場(chǎng)日趨完善成熟的時(shí)候，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。商品住宅作為一種特殊商品，當(dāng)基本的元素如房型、環(huán)境、外形等都已被市場(chǎng)理性選擇，在如今房地產(chǎn)市場(chǎng)十分規(guī)范的情況下，價(jià)格戰(zhàn)將是一種趨勢(shì)，這時(shí)成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的空間大小，必將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更為現(xiàn)實(shí)的手段和方法。隨著全球金融危機(jī)的不斷擴(kuò)大，如何加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制顯得尤為重要。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的意義

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過(guò)大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量。開(kāi)發(fā)商之所以長(zhǎng)年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。 從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少?lài)?guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時(shí)代。早年由于土地及資本市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的不成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)。隨著國(guó)家逐步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的管理與整頓，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地取消了有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行，即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)方式取得，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始逐步走上了集約化經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展道路。國(guó)家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)資本市場(chǎng)各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時(shí)抑制房地產(chǎn)過(guò)度的市場(chǎng)消費(fèi)需求；使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開(kāi)發(fā)已成往事，必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。

隨著調(diào)控政策的頻頻出臺(tái)，一些資本實(shí)力雄厚或有相當(dāng)融資能力境外資金的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國(guó)內(nèi)的一些集團(tuán)型企業(yè)在全國(guó)的擴(kuò)張（如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、世貿(mào)等），房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加日趨激烈，在未來(lái)售價(jià)不明確或只能預(yù)估售價(jià)的情況下，只有具備良好成本控制體系的企業(yè)才有可能在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有相對(duì)的比較優(yōu)勢(shì)，才有敢于取得土地的使用權(quán)及開(kāi)發(fā)權(quán)，而成本控制不力的企業(yè)必將會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。所以，合理制定銷(xiāo)售策略以及參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有著重要的意義。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的措施

成本控制總體上應(yīng)注意的問(wèn)題有：

2.1 成本控制的過(guò)程中要綜合考慮各方面目標(biāo)。

成本目標(biāo)不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價(jià)值。不能一味強(qiáng)調(diào)成本控制而忽視了其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制，合同控制同步進(jìn)行。

2.2 成本控制要全面。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程，包括整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售過(guò)程中的所有費(fèi)用。在成本控制中，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項(xiàng)目或單項(xiàng)工程的費(fèi)用實(shí)施控制，防止只重視主體工程項(xiàng)目成本，而忽視其他項(xiàng)目的成本控制；要對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成實(shí)施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制；對(duì)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行控制，以滿足資金使用計(jì)劃的要求。

3 設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵

從國(guó)內(nèi)外實(shí)踐和數(shù)據(jù)來(lái)看，影響開(kāi)發(fā)成本的是約占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期四分之一的設(shè)計(jì)前期階段，由此我認(rèn)為成本控制的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)。

3.1 開(kāi)發(fā)商要有自己的設(shè)計(jì)思路，并在各個(gè)設(shè)計(jì)階段的審查中嚴(yán)格把關(guān)。

設(shè)計(jì)階段應(yīng)該遵循的途徑是開(kāi)發(fā)商的構(gòu)思——研討——咨詢(xún)——決策，只有這樣才能使產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)或者可以說(shuō)是創(chuàng)造市場(chǎng)。

3.2 抓好設(shè)計(jì)中的新技術(shù)應(yīng)用以滿足創(chuàng)作需求。

經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿足這種變化的需求并創(chuàng)造新的需求，是房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要求和出發(fā)點(diǎn)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中研究，掌握并應(yīng)用新技術(shù)新產(chǎn)品提高科技含量，以滿足市場(chǎng)需要，創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場(chǎng)，唯其如此才能贏得顧客和市場(chǎng)。

3.3 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中裝飾性設(shè)計(jì)。

一些沒(méi)有必要的異形結(jié)構(gòu)、裝飾性柱和梁及外架等，其費(fèi)用往往很高，施工難度也大，對(duì)工期也造成影響，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，對(duì)確有必要的也應(yīng)有一個(gè)投入與效益的分析和預(yù)測(cè)。

3.4 優(yōu)選設(shè)計(jì)單位。

這是一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題，設(shè)計(jì)力量不僅體現(xiàn)在建筑學(xué)結(jié)構(gòu)力學(xué)及各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的水平，還要有相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，更要有設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)甚至是現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)。設(shè)計(jì)委托是需要選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，不能單純考慮設(shè)計(jì)費(fèi)用多寡或其他原因而選擇設(shè)計(jì)單位，這樣容易出現(xiàn)為了節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用而增加整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，因小失大。并在與設(shè)計(jì)單位合作中，加強(qiáng)溝通過(guò)限額設(shè)計(jì)等方法達(dá)到合理有效的控制成本的效果。

4 招標(biāo)采購(gòu)是成本控制的重點(diǎn)

這里的招標(biāo)采購(gòu)是指完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)意圖，從開(kāi)發(fā)商外部來(lái)獲取貨物或服務(wù)所需的過(guò)程，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建安工程、材料設(shè)備、各類(lèi)中介服務(wù)（如勘察、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售等）及咨詢(xún)等業(yè)務(wù)的發(fā)包或委托。多數(shù)都不是由開(kāi)發(fā)商直接去控制成本，因此做好招標(biāo)采購(gòu)工作，把握住這個(gè)成本控制的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)該考慮以下幾個(gè)方面。

4.1 要抓好招標(biāo)工作。

充分把握住招標(biāo)采購(gòu)的標(biāo)的物的特點(diǎn)，做好招標(biāo)前期準(zhǔn)備工作。在招標(biāo)過(guò)程中要發(fā)揮各專(zhuān)業(yè)部門(mén)的作用，把各專(zhuān)業(yè)部門(mén)的技術(shù)力量綜合起來(lái)做好招標(biāo)文件的編制，及投標(biāo)文件的評(píng)審工作從而達(dá)到在有效控制成本的情況下尋求到盡可能優(yōu)質(zhì)的供方的效果。

4.2 組織好合同簽定。

合同是責(zé)任雙方責(zé)任義務(wù)及解決問(wèn)題的基本依據(jù)，合同簽定好壞直接決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度與成本。合同條款應(yīng)盡量全面和細(xì)致，在合同履行過(guò)程中容易發(fā)生爭(zhēng)議或出現(xiàn)問(wèn)題的事項(xiàng)在須在合同中做出規(guī)定，明確定性定量的解決方法，不能模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋?zhuān)悦庠诤贤男羞^(guò)程中扯皮，影響工程進(jìn)度，這將直接或間接的增加成本。

5 實(shí)施成本控制的動(dòng)態(tài)管理

在完成了項(xiàng)目設(shè)計(jì)、采購(gòu)之后，成本控制那就是開(kāi)發(fā)過(guò)程中各階段目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題，主要是一個(gè)跟蹤分析、動(dòng)態(tài)管理。具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想：制訂目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制訂改進(jìn)措施。

6 結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要影響因素，而房地產(chǎn)的價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。它的波動(dòng)既關(guān)系人民的生活水平，又反映一個(gè)地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)能力。同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格也是國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和政策的體現(xiàn)。因此，做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制也就是控制房地產(chǎn)的價(jià)格，也就是對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)的做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：個(gè)人理財(cái)投資理財(cái)建議

0引言

“理財(cái)”一詞，最早見(jiàn)諸于90年代初期的報(bào)端。此后隨著我國(guó)股票債券市場(chǎng)的不斷擴(kuò)張、商業(yè)銀行零售業(yè)務(wù)的日趨豐富和市民總體收入的逐年上升，“理財(cái)”概念逐漸進(jìn)入千家萬(wàn)戶。理財(cái)不同于投資，當(dāng)然投資是理財(cái)?shù)囊粋€(gè)重要的手段和內(nèi)容，但理財(cái)?shù)膬?nèi)容要廣泛得多。在個(gè)人的中長(zhǎng)期投資理財(cái)規(guī)劃中，不僅要考慮財(cái)富的積累，還要考慮財(cái)富的保障，即對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制。在人生的旅途上面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)和意外，在我們的經(jīng)濟(jì)生活中也同樣存在各種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這就需要我們用合理的投資與理財(cái)規(guī)劃來(lái)抵御風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)外投資理財(cái)經(jīng)驗(yàn)表明：投資理財(cái)業(yè)的蓬勃發(fā)展，從宏觀上講對(duì)振興第三產(chǎn)業(yè)和國(guó)家避免泡沫經(jīng)濟(jì)具有重要作用。從微觀方面講對(duì)切實(shí)提升人民的生活質(zhì)量和一生安心生活體系的構(gòu)筑具有決定性的影響。因此人們應(yīng)該學(xué)習(xí)終生投資理財(cái)知識(shí)來(lái)保障自己全家安心生活體系的有效性。

個(gè)人中長(zhǎng)期投資理財(cái)就是通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)資源的適當(dāng)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)個(gè)人生活目標(biāo)的一個(gè)過(guò)程，是一個(gè)為實(shí)現(xiàn)整體理財(cái)目標(biāo)設(shè)計(jì)的統(tǒng)一的互相協(xié)調(diào)的計(jì)劃。這個(gè)計(jì)劃非常長(zhǎng)，將貫穿人的一生。個(gè)人中長(zhǎng)期投資理財(cái)規(guī)劃包含了三層意思：首先要清楚自己有哪些財(cái)務(wù)資源；其次要對(duì)自己的生活目標(biāo)有清醒的認(rèn)識(shí)；第三，要有一系列統(tǒng)一協(xié)調(diào)的計(jì)劃。用現(xiàn)金流的管理把所有的計(jì)劃綜合在一起，協(xié)調(diào)所有的計(jì)劃，并讓所有的計(jì)劃都能夠滿足自己的現(xiàn)金流，這就是個(gè)人中長(zhǎng)期投資理財(cái)?shù)暮诵膬?nèi)容。

1個(gè)人中長(zhǎng)期投資理財(cái)規(guī)劃的建議

1.1盡早投資。您可以三十歲建立教育基金，也可以四十歲建立養(yǎng)老基金，但是您是否知道晚7年出發(fā)，可能要追一輩子？投資要獲利，一定要先行。就象兩個(gè)參加等距離競(jìng)走的人，提早出發(fā)的，就可以輕松散步，留待后來(lái)出發(fā)的人辛苦追趕，這就是提早投資的好處。假如您20歲起就每月定期定額投資500元買(mǎi)基金，假設(shè)平均年報(bào)酬率為10%，投資7年就不再扣款，然后讓本金與獲利一路成長(zhǎng)，到了60歲要退休時(shí)，本利和已達(dá)162萬(wàn)元；而假如您26歲才開(kāi)始投資，同樣每月500元，10%的年報(bào)酬率，整整花了33年持續(xù)扣款，到60歲才累積到154萬(wàn)！相比之下，早投資是不是更輕松？另一方面，投資一旦開(kāi)始，就千萬(wàn)別停下來(lái)。時(shí)間越長(zhǎng)，投資的效益就會(huì)越顯著。假設(shè)您26歲都沒(méi)有停止投資，而是繼續(xù)堅(jiān)持每月投資500元，那么，到了60歲，累積的財(cái)富將是316萬(wàn)，幾乎是2倍的收益！時(shí)間是世界上最大的魔法師，它對(duì)投資結(jié)果的改變是驚人的。

1.2長(zhǎng)期投資（定期定額）。每個(gè)月給您100元，能用來(lái)做什么？下一次館子？買(mǎi)一雙皮鞋？100元就花得差不多了吧。您有沒(méi)有想過(guò)，每月省下這100元，您也有可能成為百萬(wàn)富翁呢？如果每個(gè)月定期將100元固定地投資于某個(gè)基金（即定期定額計(jì)劃），那么，如果在基金年平均收益率達(dá)到15%的情況下，堅(jiān)持35年后，您所對(duì)應(yīng)獲得的投資收益絕對(duì)額就將達(dá)到147萬(wàn)。過(guò)去，銀行的“零存整取”曾經(jīng)是普通百姓最青睞的一種儲(chǔ)蓄工具。每個(gè)月定期去銀行把自己工資的一部分存起來(lái)，過(guò)上幾年會(huì)發(fā)現(xiàn)自己還是小有積蓄。如今，零存整取收益率太低，漸漸失去了吸引力，但是，如果我們把每個(gè)月去儲(chǔ)蓄一筆錢(qián)的習(xí)慣換作投資一筆錢(qián)呢？結(jié)果會(huì)發(fā)生驚人的改變！這是什么緣故？由于資金的時(shí)間價(jià)值以及復(fù)利的作用，投資金額的累計(jì)效應(yīng)非常明顯。每月的一筆小額投資，積少成多，小錢(qián)也能變大錢(qián)。很少有人能夠意識(shí)到，習(xí)慣的影響力竟如此之大，一個(gè)好的習(xí)慣，可能帶給您意想不到的驚喜，甚至?xí)淖兡囊簧８螞r，定期投資回避了入場(chǎng)時(shí)點(diǎn)的選擇，對(duì)于大多數(shù)無(wú)法精確掌握進(jìn)場(chǎng)時(shí)點(diǎn)的投資者而言，是一項(xiàng)既簡(jiǎn)單而又有效的中長(zhǎng)期投資方法。

1.3組合投資（資產(chǎn)配置）。俗語(yǔ)說(shuō)：“別把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”，這雖然是老生常談，但從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，分散投資卻是一種經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的策略。如果您只買(mǎi)了1只股票，一旦選錯(cuò)，賠個(gè)精光；但您如果買(mǎi)的是20只股票，不太可能每只股票都漲停，但也不太可能每只都大跌，所謂“東方不亮西方亮”，在漲跌互相抵消之后，結(jié)果可能是小賺或小賠。顯然，全部的錢(qián)投資在1只股票上的風(fēng)險(xiǎn)，比分散投資在20只股票上的風(fēng)險(xiǎn)要高得多。除了在一種資產(chǎn)類(lèi)別中進(jìn)行分散投資以外，您還可在不同的資產(chǎn)種類(lèi)中選擇多種投資方向，如股票、債券、現(xiàn)金和銀行存款等。選擇風(fēng)險(xiǎn)收益特征不同的投資品種構(gòu)建組合，您可以兼顧風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)。例如，一個(gè)股票占40%、國(guó)債占40%、定期存款占20%的投資組合，1996年至2003年間的平均年回報(bào)率為9.07%，高于100%投資于定期存款的組合；同時(shí)，其標(biāo)準(zhǔn)差（衡量回報(bào)率的波動(dòng)程度）卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于100%投資于股票的組合。

1.4優(yōu)質(zhì)投資（相信專(zhuān)家）?；饘?huì)是個(gè)人長(zhǎng)期投資理財(cái)過(guò)程中，一個(gè)非常好的幫手。門(mén)檻低，通常最低的定期定額計(jì)劃只要100元至300元每月。而從中國(guó)開(kāi)放式基金誕生的2001年至2005年，中國(guó)的股票型基金連續(xù)5年跑贏了大盤(pán)，基金經(jīng)理的專(zhuān)業(yè)投資管理能力得到了有力的證明。站在投資專(zhuān)家的肩膀上，您有機(jī)會(huì)賺得更多。選股票呢？每天搏殺于硝煙彌漫的股市戰(zhàn)場(chǎng)，您是否會(huì)感到彷徨？您又是否感到無(wú)奈？買(mǎi)什么套什么！恐怕是大多數(shù)人心中永遠(yuǎn)的痛。何不考慮些大藍(lán)籌股票長(zhǎng)期持有，股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，而優(yōu)質(zhì)大盤(pán)藍(lán)籌絕對(duì)代表中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)。

以上只是幾個(gè)個(gè)人中長(zhǎng)期理財(cái)?shù)男〗ㄗh，其實(shí)我們大家可以做的更好。每個(gè)人都會(huì)有自己的財(cái)務(wù)狀況，每個(gè)人都會(huì)面臨不同的理財(cái)需求，盡早規(guī)劃，長(zhǎng)期投資、合理組合您會(huì)擁有更幸福的明天！

2個(gè)人中長(zhǎng)期投資理財(cái)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)注意的的問(wèn)題

首先在建立個(gè)人資產(chǎn)的階段，應(yīng)當(dāng)選擇一個(gè)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的簡(jiǎn)單的投資機(jī)構(gòu)，最好是采取儲(chǔ)蓄的方式。儲(chǔ)蓄是每一個(gè)家庭都必要的理財(cái)手段以便作為備用金。備用金根據(jù)家庭情況不同所占比例也不同，一般三個(gè)月的家庭費(fèi)用是最起碼的備用金。其次，在采取任何獲得不動(dòng)產(chǎn)的行動(dòng)之前，都應(yīng)當(dāng)考慮好自己的資金支付能力和支付方式等問(wèn)題。比如購(gòu)買(mǎi)住房是一種建立終生資產(chǎn)的行動(dòng)，所以應(yīng)當(dāng)深思熟慮。再次，使自己的個(gè)人資產(chǎn)多樣化。在組成個(gè)人資產(chǎn)的過(guò)程中要使固定資產(chǎn)、貨幣資產(chǎn)和金融資產(chǎn)這三者大體處于平衡狀態(tài)。同時(shí)努力使自己的資產(chǎn)增值并使他們活躍起來(lái)。第四，應(yīng)當(dāng)關(guān)心稅制的執(zhí)行和它的變化情況，如果有必要改變積蓄方針，就不要猶豫。同時(shí)建立一個(gè)家庭資產(chǎn)情況一覽表，這可以隨時(shí)了解家庭情況的變化以及有關(guān)法規(guī)的變化。最后，不要忘了為自己的退休做好準(zhǔn)備。退休前你最好用其他一些投資方式來(lái)彌補(bǔ)社會(huì)保障措施的不足。保護(hù)好自己的家庭。在意外保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)、夫妻理財(cái)制度等方面都應(yīng)有所考慮。

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[2]李曉丹.個(gè)人理財(cái)規(guī)劃的審視與思考[J].數(shù)字財(cái)富，2004.10

篇10

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)貸款金融風(fēng)險(xiǎn)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樽杂匈Y本有限，從而以土地為抵押向銀行貸款；個(gè)人住房也大量采取向銀行按揭貸款；再加上地方政府以土地作為抵押向銀行貸款和為一些企業(yè)做擔(dān)保，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)已緊緊地與銀行、政府、廣大的購(gòu)房者牢牢綁在了一起，具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。一方面，貸款過(guò)分集中于房地產(chǎn)行業(yè)，不僅會(huì)降低對(duì)其他行業(yè)的支持，更會(huì)造成資金的盲目追捧，引起房地產(chǎn)虛假繁榮和生產(chǎn)過(guò)剩，加劇風(fēng)險(xiǎn)的聚集。另一方面，金融體系自身的不健全反過(guò)來(lái)使得房地產(chǎn)融資運(yùn)作的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很弱，很容易使房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散化。以土地和房地產(chǎn)為載體的銀行貸款主要有三種：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款、土地儲(chǔ)備（抵押）貸款。分析這三類(lèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)性也就緊緊抓住了土地財(cái)政帶來(lái)的財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)的核心。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，僅靠開(kāi)發(fā)商自有資金是無(wú)法完成大規(guī)模的投資的，需要大量的融資。從國(guó)際上看，融資手段主要有股權(quán)融資、債券融資及銀行貸款。我國(guó)目前有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三萬(wàn)多家，但整體素質(zhì)不高，中小規(guī)模的企業(yè)占了大多數(shù)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)松散，資源利用率低，企業(yè)資信條件不高，責(zé)任能力不足，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，融資渠道單一，尤其缺少直接融資手段，上市公司只有70多家，另外目前對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行債券融資也有很多限制，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要依賴(lài)銀行貸款。過(guò)多的依賴(lài)銀行貸款等于將房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)綁在了銀行一輛戰(zhàn)車(chē)上，對(duì)于整個(gè)金融系統(tǒng)具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。也許從表-1中我們看到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款的比例并不高，但后文我們將會(huì)發(fā)現(xiàn)事情并非如此。

表-11999-2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源比重表（單位：%）

1999200020012002200320042005

國(guó)家預(yù)算資金0.210.120.180.120.090.070.06

國(guó)內(nèi)貸款23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.30

債權(quán)0.210.060.000.020.000.001.03

利用外資5.352.811.761.611.291.330.12

自籌28.0426.9118.3828.0928.5730.3333.63

其他43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.90

資料來(lái)源：《房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》徐滇慶著機(jī)械工業(yè)出版社

注：其他項(xiàng)的主要是指購(gòu)房者所付定金和預(yù)售款

首先讓我們分析在我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中都有哪些環(huán)節(jié)需要開(kāi)發(fā)商動(dòng)用自有資金。一般說(shuō)來(lái)，開(kāi)發(fā)商在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動(dòng)用自籌資金，但也有連拿地也是通過(guò)暗箱操作，盡力打著“公共利益”的幌子拖地方政府下水，以政府有形之手的協(xié)議出讓方式獲得土地。在一系列國(guó)家關(guān)于經(jīng)營(yíng)性土地必須實(shí)行招拍賣(mài)后，這種狀況有所好轉(zhuǎn)。在拿到土地后和國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開(kāi)工許可證（簡(jiǎn)稱(chēng)“四證”），就可以以土地為抵押向銀行申請(qǐng)貸款，從而獲得工程建設(shè)資金和流動(dòng)資金，在土建環(huán)節(jié)，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設(shè)資金，而一旦房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款。從整個(gè)過(guò)程看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金很少，大量仰仗銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于高位。從下表可以看出，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直在70%以上，根據(jù)2003－2004年度《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》提供的材料，香港前五大上市公司負(fù)債率基本在30％－40％。資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)償債能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的重要指標(biāo)，一般限額為50%到60%。我國(guó)基礎(chǔ)行業(yè)平均為50%左右，加工業(yè)平均65%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)如此高的資產(chǎn)負(fù)債率顯然風(fēng)險(xiǎn)很大。[1]

注：數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒

圖-12000-2005年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率

2004年4月28日國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）的自有資金比例必須從20％提高到35％以上。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來(lái)源為“定金和預(yù)收款”，達(dá)到7395.3億元，比上年增長(zhǎng)44.4%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源的43.1%；第二大資金來(lái)源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金，為5207.6億元，增長(zhǎng)了38%，占全部資金來(lái)源的30.3%；第三大資金來(lái)源是銀行貸款，為3158.4億元，增長(zhǎng)了0.5%，占資金來(lái)源的18.4%。但實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，自籌資金主要由商品房銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，以此計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。[2]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)度依賴(lài)銀行信貸資金，缺少相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，增加了潛在信貸風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)相關(guān)資料，與我國(guó)形成了鮮明對(duì)比的是，美國(guó)70%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金是通過(guò)直接融資實(shí)現(xiàn)的，銀行貸款只占10%-15%，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者是分散的。[3]可見(jiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依賴(lài)銀行貸款的狀況沒(méi)有得到根本的改善。此行業(yè)需要大量的資本金投入，一味的限制銀行的貸款比例終歸不是長(zhǎng)久之計(jì)，解決辦法是要拓展其他融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

我們?cè)購(gòu)闹醒脬y行的角度看一下目前房地產(chǎn)行業(yè)給金融系統(tǒng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)央行公布的2006第一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告稱(chēng)，3月末，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)3.2萬(wàn)億元，占全部人民幣貸款余額的15.7%；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.2萬(wàn)億元，占房地產(chǎn)貸款余額的37.8%。我們知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)投資額巨大，投資期長(zhǎng)，影響因素復(fù)雜，歷來(lái)就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。目前這種高負(fù)債率，大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的環(huán)境，又客觀上加重了風(fēng)險(xiǎn)程度。一旦某一項(xiàng)目市場(chǎng)定位錯(cuò)誤，或經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)某些嚴(yán)重失誤，造成資金鏈斷裂，就有可能遭至滅頂之災(zāi)。而開(kāi)發(fā)公司對(duì)銀行資金的依賴(lài)較大，一旦出現(xiàn)大范圍的樓市滑坡，便很有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)人民銀行的報(bào)告指出：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款質(zhì)量較差，農(nóng)行和中行的不良貸款率分別達(dá)到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。一方面，開(kāi)發(fā)商自有資金比例逐年下降，房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)增加。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84%、2002年為17.53%、2003年為16.94%。直到2004年4月28日國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。另一方面，同期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金利潤(rùn)率卻居高不下，上海2001年為38.12%，2002年達(dá)到86.36%，2003年為74.24%，自有資金的利潤(rùn)率竟為同期社會(huì)平均利潤(rùn)率的10倍以上。這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在追逐暴利中，將銀子裝進(jìn)口袋，把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行。

于是中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組在撰寫(xiě)的2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告中建議：“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售?！钡茄胄械倪@一建議在全社會(huì)引起了強(qiáng)烈震動(dòng)，與百姓和專(zhuān)家的普遍叫好相比，多數(shù)開(kāi)發(fā)商表示現(xiàn)房銷(xiāo)售將對(duì)開(kāi)發(fā)商造成巨大的資金壓力，希望不要在近期停止期房銷(xiāo)售，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)大佬任志強(qiáng)寫(xiě)下“萬(wàn)言書(shū)”，痛陳取消房屋預(yù)售制度的危害。建設(shè)部9天后表態(tài)，稱(chēng)國(guó)家近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制度。

1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》建立了商品房預(yù)售許可制度，自此預(yù)售已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段。目前我國(guó)各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達(dá)90％以上。據(jù)有關(guān)專(zhuān)家介紹，根據(jù)測(cè)算，預(yù)售項(xiàng)目資金比現(xiàn)售項(xiàng)目資金的動(dòng)態(tài)回收期約縮短10個(gè)月。雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金比例提高了，但是同期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金利潤(rùn)率卻居高不下，以上海為例，2001年為38．12％、2002年達(dá)到86．36％、2003年為74．24％，自有資金的利潤(rùn)率為同期社會(huì)平均利潤(rùn)率的10倍以上。[4]但如果取消了預(yù)售制度，在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體素質(zhì)不高的情況下，將會(huì)使大量的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)陷入困頓，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，給余下的開(kāi)發(fā)商更多漲價(jià)的理由。世界上也許根本就沒(méi)有十全十美的政策，任何一刀切的政策都有其利弊，我們只有本著兩害相權(quán)取其輕的原則，做出判斷。因此可以考慮再次增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金的比例，一方面可以淘汰規(guī)模小的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，減少這些企業(yè)憑著很少資本金獲得暴利，另一方面又能不至于影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，維護(hù)整個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

二、個(gè)人住房貸款

我國(guó)2005年的城鎮(zhèn)化率是43%，在未來(lái)約三十年內(nèi)將保持高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而且我國(guó)城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，將有一千多萬(wàn)人從鄉(xiāng)村移居城市。我國(guó)2005年城鎮(zhèn)人均居住面積是26平方米，伴隨著城鎮(zhèn)居民對(duì)居住條件的要求也將越來(lái)越高，因此我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)將是一個(gè)獲得大發(fā)展的持久行業(yè)。住房在一個(gè)人的生活消費(fèi)中是一項(xiàng)很大的支出，特別是對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，一般沒(méi)有一次性支付整個(gè)房款的能力，采取向銀行按揭貸款的方式償付房款，以后再逐年逐月的償還銀行貸款，這就是個(gè)人住房消費(fèi)信貸。1998年，中國(guó)人民銀行下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)貸款的指導(dǎo)意見(jiàn)》，消費(fèi)信貸的發(fā)展從此步入快車(chē)道，當(dāng)年房貸余額就達(dá)到426.16億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額由1998年的426.16億元增長(zhǎng)到2005年底的1.84萬(wàn)億元，8年間個(gè)人住房貸款余額增長(zhǎng)了近43倍，平均年增長(zhǎng)率達(dá)到60.02%。個(gè)人住房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的比例由1998年0.49%上升到2005年的8.9%。[5]

據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人房貸的不良貸款率很低。而據(jù)央行研究局課題組研究，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)，目前，我國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而我國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的。同時(shí)，我國(guó)個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控。近年來(lái)房?jī)r(jià)漸行漸高，還貸者面臨很大壓力，而且現(xiàn)代生活的高流動(dòng)性和高風(fēng)險(xiǎn)性，下崗失業(yè)、疾病其他重大變故都可能使還貸者陷入困境。并且《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》于2004年10月26日由最高人民法院審判委員會(huì)第1330次會(huì)議通過(guò),并已于2005年1月1日起實(shí)施。其第六條引起了銀行界的普遍關(guān)注:“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債?！边@一司法解釋的出臺(tái)意味著一旦房屋抵押者無(wú)力償還貸款且房產(chǎn)抵押者有充分證據(jù)證明該房是其惟一可居住房產(chǎn),銀行就不能因此變賣(mài)其所抵押的房屋,即在這種情形下,銀行喪失了對(duì)房屋的處置權(quán),既不能進(jìn)行拍賣(mài),也不能強(qiáng)行將住戶趕走。這樣,銀行對(duì)抵押者房屋的抵押權(quán)即被懸空,其勢(shì)必增加房貸業(yè)務(wù)的金融風(fēng)險(xiǎn)。另外一些開(kāi)發(fā)商自有資本金不足，就動(dòng)員親朋好友、麾下員工騙取銀行貸款補(bǔ)充資本金，更有一些不法之徒，利用國(guó)家法律和銀行規(guī)定的漏洞，騙取銀行貸款來(lái)從事其他高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，如炒股或者炒房，由于信息不對(duì)稱(chēng)，也會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

三、土地儲(chǔ)備（抵押）貸款

土地儲(chǔ)備貸款，又叫打捆貸款，由銀行與地方政府合作，先以國(guó)有獨(dú)資或控股的城市建設(shè)投資單位作為承貸主體，將一個(gè)城市或區(qū)域的若干基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目組合起來(lái)作為一個(gè)整體項(xiàng)目，即“打捆項(xiàng)目”，向銀行申請(qǐng)貸款。如果這類(lèi)打捆方式用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所謂的一級(jí)土地運(yùn)營(yíng)商就扮演了承貸主體的角色。我們知道：地方財(cái)政中用于經(jīng)濟(jì)建設(shè)的資金非常有限，特別是對(duì)于中西部地區(qū)來(lái)說(shuō)更是如此。于是漸漸的就導(dǎo)致了“銀政合作”的產(chǎn)生，那就是“打捆貸款”。我國(guó)自推行政企分開(kāi)以來(lái)，政府就不允許直接從事企業(yè)方面的工作。于是，地方為了搞建設(shè)就紛紛建立了各式各樣的地方城市建設(shè)投資中心，被稱(chēng)為“窗口公司”，以這些公司為載體，以土地和以財(cái)政出具的還款承諾作為償債保證，將一城市或區(qū)域的若干基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目組合起來(lái)作為一個(gè)整體項(xiàng)目向銀行貸款的一種融資。對(duì)于地方政府而言，“打捆貸款”的誘人之處在于金額巨大，對(duì)于當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)能發(fā)揮重要作用。而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，因?yàn)橛姓抛u(yù)擔(dān)保和大量的土地做抵押，往往把這類(lèi)貸款看作優(yōu)質(zhì)貸款。但是由于借款人為財(cái)政所屬或控股的企事業(yè)法人單位，沒(méi)有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源，因此還款來(lái)源得不到保障。雖然財(cái)政做出還款承諾，但這種承諾在法律上屬一種無(wú)效的擔(dān)保形式，而且《擔(dān)保法》第八條明確規(guī)定：“國(guó)家機(jī)關(guān)不得為保證人，但經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國(guó)政府或者國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的除外”。2005年1月26號(hào)財(cái)政部已出臺(tái)過(guò)一項(xiàng)《財(cái)政部關(guān)于規(guī)范地方財(cái)政擔(dān)保行為的通知》(財(cái)金[2005]7號(hào)文件)，要求地方財(cái)政應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律規(guī)定，禁止違規(guī)擔(dān)保。因此一旦財(cái)政資金發(fā)生問(wèn)題，貸款將無(wú)法按期償還。另外，打捆貸款中往往存在政府意志較強(qiáng)、銀行貸款被動(dòng)運(yùn)作的隱患，使銀行信貸資金形成較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，還本付息壓力可以不在本屆政府任期內(nèi)承擔(dān)，一屆政府任期5年，而城建打捆融資貸款期限一般在10年以上，在沒(méi)有法定的政府負(fù)債額度約束的情況下，這種償還責(zé)任對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)是標(biāo)準(zhǔn)的“軟約束”，它不但導(dǎo)致地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的無(wú)限膨脹，也會(huì)給下任政府帶來(lái)更大的財(cái)政壓力，這種寅吃卯糧的融資方式是注定不能持久的。

實(shí)際上央行早就注意到了這類(lèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)性，早在2003年6月13日，中國(guó)人民銀行了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》就規(guī)定對(duì)要控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。2006年5月，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、建設(shè)部、中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)五部委聯(lián)合發(fā)文，緊急規(guī)范各類(lèi)“打捆貸款”，信貸閘門(mén)再次收緊。在這份名為《關(guān)于加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范各類(lèi)打捆貸款的通知》中，五部委明確規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)要立即停止一切對(duì)政府的打捆貸款和授信活動(dòng)，并且嚴(yán)肅要求，地方政府不得為貸款提供任何形式的擔(dān)?；蛘呤亲兿鄵?dān)保，自此土地儲(chǔ)備貸款的閘門(mén)完全關(guān)上。但以前的土地抵押貸款已經(jīng)有一個(gè)很大的存量，據(jù)報(bào)道，2006年4月份,交通銀行新增800億元授信,支持湖北省“在中部崛起中發(fā)揮更大作用”,另外農(nóng)發(fā)行給了300億元,國(guó)開(kāi)行給了500億元,工行給了1000億元,建行給了700億元,中行給了1000億元等等，同月,中國(guó)建設(shè)銀行和廣東省人民政府簽署銀政合作協(xié)議金額高達(dá)1800億元,刷新了此前所有的紀(jì)錄,其中1300億元將投向廣東省電力、交通、城建、石化、裝備制造業(yè)等項(xiàng)目(有關(guān)資料表明,僅僅是建設(shè)銀行一家在2006年上半年與各地政府簽署的貸款授信總額就超過(guò)了一萬(wàn)億元)，這些貸款的風(fēng)險(xiǎn)有多大？現(xiàn)在看來(lái)還沒(méi)現(xiàn)出大的差池，但其后續(xù)效應(yīng)將有待觀察。

注釋?zhuān)?/p>

[1]上海名駿房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司山西分公司．《2003年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》

[2]中國(guó)人民銀行．《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》

[3]曹旭特．《行業(yè)高速增長(zhǎng)引發(fā)宏觀調(diào)控-房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告》

[4]馬國(guó)川．爛尾樓里藏著金融風(fēng)險(xiǎn)[N]．中華工商時(shí)報(bào)2006-11-01

[5]房產(chǎn)機(jī)構(gòu)看樓市．個(gè)人住房貸款進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放期[N]．中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)2006-8-7

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[2]張宏雷,徐琮,張銀鎖．淺談房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)[J].當(dāng)代經(jīng)理人(下旬刊),2006,(03).

[3]黃小虎．中國(guó)土地管理研究[M].北京：當(dāng)代中國(guó)出版社，2006