導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地評(píng)估的法律依據(jù)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

合伙出資的按出資的金額占全部出資總額的多少來分配股份，實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利出資的，首先由全體合伙人委托法定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，然后根據(jù)評(píng)估數(shù)額占全部出資總額的多少來分配股份。

【法律依據(jù)】

《公司法》第27條，股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇2

一、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立局社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作領(lǐng)導(dǎo)小組

二、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的范圍

國(guó)有土地上涉及房屋征收與補(bǔ)償項(xiàng)目的房屋登記中涉及大額抵押。在建工程抵押與預(yù)抵押。土地與房屋分押登記和撤銷登記等類型的，行政處罰涉及停產(chǎn)停業(yè)、沒收非法所得以及罰款等適于一般程序的均應(yīng)實(shí)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

三、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的內(nèi)容

1、國(guó)有土地上涉及房屋征收與補(bǔ)償項(xiàng)目。實(shí)施是否符合法律、法規(guī)、政策的要求；是否按照法定程序逐一逐次落實(shí)；征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否符合房地產(chǎn)市場(chǎng)行情；征收資金、補(bǔ)償方案是否落實(shí)和通過；征收區(qū)域內(nèi)民情民意滿意度；征收過程中可能引發(fā)的其他不穩(wěn)定因素分析；防范對(duì)策和處置預(yù)案。

2、房屋登記項(xiàng)目。房屋抵押中的大額抵押、土地與房屋分押、在建工程抵押與預(yù)抵押是否嚴(yán)格按照相關(guān)法律、規(guī)章辦理；受理要件是否齊備；適用法律是否得當(dāng)；是否會(huì)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。撤銷登記中是否調(diào)查取證達(dá)到證據(jù)充分；程序合法；適用法律得當(dāng)；是否告知當(dāng)事人或與當(dāng)事人進(jìn)行事前溝通；可能帶來的行政風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和司法風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。

3、行政處罰案件。行政處罰是否嚴(yán)格依法定程序?qū)嵤幌鄬?duì)人對(duì)處罰事先告知的反映；可能帶來的司法風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判。

四、工作制度

1、明確責(zé)任主體。按照“誰管理、誰負(fù)責(zé)”和分級(jí)負(fù)責(zé)原則，對(duì)屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估范圍內(nèi)的項(xiàng)目由具辦部門的負(fù)責(zé)人或分管局長(zhǎng)提出評(píng)估申請(qǐng)和初步意見，局社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)審定。

篇3

摘要：信賴保護(hù)原則是行政許可法確立的一項(xiàng)突破性原則，對(duì)于推進(jìn)誠(chéng)信政府建設(shè)，依法規(guī)范行政許可行為和保護(hù)行政相對(duì)人的合法利益，都具有重要意義。但是，由于我國(guó)的行政法起步整體較晚，對(duì)于信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則的法律規(guī)定還需進(jìn)一步健全及完善，本文就信賴?yán)嬗谩把a(bǔ)償”而不是賠償、利益損失的具體量化及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)于到期許可證的延續(xù)及“補(bǔ)償”、撤銷時(shí)效等方面提出建議。

關(guān)鍵詞：信賴?yán)?；評(píng)估；賠償；獎(jiǎng)勵(lì)

一、行政法上信賴?yán)娴臉?gòu)成

行政法上的信賴?yán)媸侵骺陀^的統(tǒng)一體，其主要有三部分構(gòu)成：具有信賴基礎(chǔ)；具有信賴表現(xiàn)；信賴?yán)嬷档帽Ｗo(hù)。①信賴基礎(chǔ)即在政府和公民的公法關(guān)系中，公民信賴?yán)尜囈源嬖诘目陀^基礎(chǔ)。此客觀基礎(chǔ)即指行政行為，不僅包括作為，也包括不作為，不僅包括具體行政行為也包括抽象行政行為。信賴表現(xiàn)是指行政相對(duì)人基于行政主體的行政行為，而安排了自己的某項(xiàng)事務(wù)，并且對(duì)行政相對(duì)人的這項(xiàng)行政行為產(chǎn)生了確信和信任。行政相對(duì)人基于這種確信和信任，對(duì)自己的行為或者財(cái)產(chǎn)有所安排，也有可能是不作為。基于信賴而產(chǎn)生的利益來說都是值得保護(hù)的，但是這也存在一些例外，一般而言，信賴產(chǎn)生的利益在現(xiàn)代文明國(guó)家的法律秩序中都是值得保護(hù)的，但是如果是通過欺詐、賄賂等行為使行政相對(duì)人作出某種行為，那么基于此項(xiàng)行為，其信賴?yán)媸遣恢档帽Ｗo(hù)的。

當(dāng)然，這里所說的是否值得保護(hù)，并不是以該行政行為是否違法為標(biāo)準(zhǔn)的，而是以行政相對(duì)人的主觀心理態(tài)度，即民法上的善意相對(duì)人的標(biāo)準(zhǔn)來看的，至于該行政行為違法與否，不應(yīng)在考慮的范圍之內(nèi)。換言之，即使該行政行為是違法的（這里的法是指能夠體現(xiàn)公平正義的法），但由于行政相對(duì)人是處于善意，不不知其違法或者已經(jīng)被告知是合法的，其基于對(duì)該公權(quán)力行使行為的信任而為的利益，包括既得利益和期待利益是應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)的。

二、行政許可法對(duì)信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則的規(guī)定

行政許可是一種授益的行政行為，是指行政機(jī)關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)的行為。對(duì)此，《行政許可法》第7條規(guī)定：公民、法人或者其他組織對(duì)行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政許可，享有陳述權(quán)、申辯權(quán)；有權(quán)依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟；其合法權(quán)益因行政機(jī)關(guān)違法實(shí)施行政許可受到損害的，有權(quán)依法要求賠償。②《行政許可法》第8條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護(hù)，行政機(jī)關(guān)不得擅自改變已經(jīng)生效的行政許可。行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，或者準(zhǔn)予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的，為了公共利益的需要，行政機(jī)關(guān)可以依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可。由此給公民、法人或者其他組織造成財(cái)產(chǎn)損失的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。”行政許可法第8條第一次在我國(guó)的行政法立法中確認(rèn)了信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則。法條的規(guī)定包含以下幾方面內(nèi)容：一是依法取得的行政許可受法律保護(hù)。行政機(jī)關(guān)不得擅自改變已經(jīng)生效的許可。二是這種財(cái)產(chǎn)權(quán)并不絕對(duì)，如遇到法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止或者客觀情況發(fā)生變化并為公共利益需要時(shí).行政機(jī)關(guān)可以依法變更或者撤回。三是改變行政許可給行政相對(duì)人造成財(cái)產(chǎn)損失的應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。

三、行政許可法對(duì)信賴?yán)嬉?guī)定中存在的問題及建議

（一）“合法利益”的界定及評(píng)估

《行政許可法》第7條規(guī)定：公民、法人或者其他組織對(duì)行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政許可，享有陳述權(quán)、申辯權(quán)；有權(quán)依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟；其合法權(quán)益因行政機(jī)關(guān)違法實(shí)施行政許可受到損害的，有權(quán)依法要求賠償。該“合法利益”如何界定及具體的評(píng)估量化標(biāo)準(zhǔn)問題，該法條無明文規(guī)定。對(duì)于“合法”性的界定問題，從信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則看，只要行政相對(duì)人是處于善意，則其因該行政許可的撤銷或變更而導(dǎo)致的一切既得利益和期待利益之損失，都應(yīng)依法賠償。對(duì)于該利益的具體評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，雖然國(guó)家賠償法中對(duì)部分違法行政行為導(dǎo)致的利益損害規(guī)定了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，如刑事賠償中對(duì)于非法羈押的相對(duì)人的賠償標(biāo)準(zhǔn)為上年度全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均日工資，但是應(yīng)當(dāng)看到其統(tǒng)一的量化，往往會(huì)帶來個(gè)案的不公正，從而達(dá)不到對(duì)相對(duì)人利益的及時(shí)有效且合理的賠償。另外，對(duì)于大多數(shù)情形，該法未對(duì)具體賠償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)定。③對(duì)于該問題的解決方案，我們不妨借鑒下西方由中立第三方即專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的方法。

（二）信賴?yán)娴难a(bǔ)償與賠償

“由此給公民、法人或者其他組織造成財(cái)產(chǎn)損失的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償?！痹撘?guī)定中所述的“財(cái)產(chǎn)損失”包括即得財(cái)產(chǎn)利益損失和期待財(cái)產(chǎn)利益損失。那么，既然是由于政府行為，即公權(quán)的行使是公民個(gè)人利益受到了損失，政府，作為為人民服務(wù)的組織，經(jīng)人民授權(quán)依法行使公權(quán)的機(jī)構(gòu)，首先，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行及時(shí)有效且合理的賠償，從而彌補(bǔ)因該行政許可的撤銷、變更或者注銷等行政行為，使行政相對(duì)人合法有效持有并使用該許可證的權(quán)利圓滿狀態(tài)發(fā)生變化，并因此產(chǎn)生的切合理的財(cái)產(chǎn)損失，而不是以公共利益高于一切的名義，僅僅對(duì)行政相對(duì)人予以極少的補(bǔ)償。具體賠償標(biāo)準(zhǔn)可以雙發(fā)協(xié)商決定交由由專門的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，從而對(duì)行政相對(duì)人進(jìn)行合理有效的賠償，保護(hù)其信賴?yán)? 有學(xué)者提出，應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持“有損失，必有賠償”的基礎(chǔ)之上，對(duì)基于公權(quán)力的濫用而利益受損的行政相對(duì)人，對(duì)其采用懲罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)予以賠償；對(duì)基于公共利益的需要而信賴?yán)媸艿角趾Φ南鄬?duì)人給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)④。筆者是贊同其觀點(diǎn)的，該賠償及獎(jiǎng)勵(lì)方式，有利于保障相對(duì)人的信賴?yán)?，有利于加?qiáng)對(duì)行政權(quán)的的監(jiān)督，有利于促進(jìn)公權(quán)力的合法合理行使及提高行政執(zhí)法效率。

（三）撤銷或變更行政行為的時(shí)效

時(shí)效的缺失源于我國(guó)對(duì)違法行政許可的信賴?yán)娌槐Ｗo(hù)，以至于行政機(jī)關(guān)任何時(shí)間任何情況下發(fā)現(xiàn)行政許可違法都可以即時(shí)撤銷，而在違法的行政許可下的相對(duì)人的信賴?yán)鏌o保障。這種做法會(huì)產(chǎn)生諸多問題：第一，不利于保護(hù)相對(duì)人的利益。行政許可相對(duì)人以及與其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)交往的當(dāng)事人會(huì)對(duì)其交易沒有安全感，因?yàn)橹灰姓S可被確認(rèn)違法，行政機(jī)關(guān)就可以在任何時(shí)候撤銷或變更，而是由行政相對(duì)人“后果自負(fù)”。為此，行政法應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同的行政許可作出具體的撤銷時(shí)效的規(guī)定，從而有效的保護(hù)相對(duì)人的利益及促進(jìn)誠(chéng)信政府的建設(shè)。

（四）到期許可證的延續(xù)及賠償

公權(quán)力的行使，應(yīng)當(dāng)在法律授權(quán)的范圍內(nèi)，依照法定的程序進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)遵循合法性，合理性，高效便民，程序正當(dāng)，權(quán)責(zé)統(tǒng)一等法律原則。⑤行政許可法第50條僅規(guī)定了對(duì)于公民或法人提出的許可延續(xù)申請(qǐng)，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出決定，對(duì)于其作出準(zhǔn)予或者不準(zhǔn)的法律依據(jù)，以及違反該法律依據(jù)作出了錯(cuò)誤的決定而導(dǎo)致行政相對(duì)人的信賴?yán)媸艿角趾Φ馁r償問題等未作明確規(guī)定。在其他相關(guān)法律、法規(guī)中，針對(duì)具體的行政許可也作出了類似卻又不盡相同的規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回?！痹摋l文雖然仍未明確作出批準(zhǔn)決定的法律依據(jù)，但是相較于行政許可法的“應(yīng)當(dāng)作出是否準(zhǔn)許的決定”變更為“規(guī)定除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)?！奔磻?yīng)當(dāng)予以延續(xù)，有其進(jìn)步之處，但仍有不足之處需健全和完善。對(duì)于行政許可到期延續(xù)問題，應(yīng)當(dāng)從保護(hù)公民權(quán)利限制公權(quán)力行使的價(jià)值目標(biāo)出發(fā)，除法律明確規(guī)定的不予延續(xù)的情形外，應(yīng)當(dāng)自動(dòng)延續(xù)并依法告知行政相對(duì)人。關(guān)于賠償問題，對(duì)于自動(dòng)延續(xù)的，可參照有效許可的相關(guān)賠償法規(guī)進(jìn)行；對(duì)于法律明確規(guī)定的不予延續(xù)的問題，若不存在信賴?yán)婕聪鄬?duì)人并非“善意“的情形下，自然就不存在賠償問題，若相對(duì)人具有可依法認(rèn)定的信賴?yán)鎿p失，則亦應(yīng)參照有效許可的撤銷賠償之規(guī)定進(jìn)行及時(shí)有效合理合法的賠償。

（五）行政許可變動(dòng)的依據(jù)效力等級(jí)低

依據(jù)《行政許可法》之規(guī)定：“行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，或者準(zhǔn)予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的。為了公共利益的需要，行政機(jī)關(guān)可以依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可?！边@就意味著如果行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，則行政機(jī)關(guān)可以依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可。法規(guī)有行政法規(guī)和地方性法規(guī)，而規(guī)章有部門規(guī)章和地方政府規(guī)章，如果將他們視為行政許可變更的一個(gè)依據(jù)條件，勢(shì)必會(huì)影響行政許可的穩(wěn)定性，不利于對(duì)公權(quán)力的限制，更加不利于行政相對(duì)人的信賴?yán)姹Ｗo(hù)。為此，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制行政許可創(chuàng)設(shè)權(quán)及撤銷權(quán)的行使，同時(shí)，加強(qiáng)權(quán)力行使的監(jiān)督，引入及完善行政許可撤銷聽證制度，從而更好的保護(hù)行政相對(duì)人的信賴?yán)妗?/p>

四、總結(jié)

綜上所述，由于我國(guó)行政法起步較晚，在信賴?yán)姹Ｗo(hù)方面有其局限與不足，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行健全和完善，完善國(guó)家賠償之利益損失評(píng)估機(jī)制，對(duì)于撤銷權(quán)行使之時(shí)效及法律位階問題做具體規(guī)定，健全到期許可的延續(xù)之法律規(guī)定，使行政相對(duì)人的利益和權(quán)利得到更切實(shí)的保護(hù)。（作者單位：西南政法大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

[1]姜明安：《行政法與行政訴訟法》，北京：北京大學(xué)出版社，2005年版。

[2]葉俊榮：“行政程序與一般法律原則”，《臺(tái)灣經(jīng)社研究報(bào)告》，2002年第2期。

[3]韓小平：“行政補(bǔ)償制度的幾個(gè)問題”，《東吳法學(xué)》，2001年版。

[4]韓大元：《論基本權(quán)利效力》，北京：法律出版社，2003年版。

[5][日]乙部哲郎：《信義·誠(chéng)實(shí)的原則》，北京：中國(guó)人民公安大學(xué)出版社，2006年版

[6]張文顯：《法理學(xué)》 ，北京：高等教育出版社，1999年版。

注解：

①葉俊榮：“行政程序與一般法律原則”，《臺(tái)灣經(jīng)社研究報(bào)告》，2002年第2期，第36頁(yè)。

②《中華人民共和國(guó)行政許可法》，北京：中國(guó)法制出版社，2003年8月，第6頁(yè)。

③韓小平：“行政補(bǔ)償制度的幾個(gè)問題”，《東吳法學(xué)》2001年版，第4頁(yè)。

篇4

[關(guān)鍵字]土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度 主要類型 問題

[中圖分類號(hào)] P69 [文獻(xiàn)碼] B [文章編號(hào)] 1000-405X（2013）-3-3-1

在我國(guó)，對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的含義已經(jīng)有了明確的總結(jié)，對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的認(rèn)識(shí)也比較清晰，并且在實(shí)踐中逐步推行得以完善。實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，能夠?qū)⒄麄€(gè)城市的土地資源集中整合利用，實(shí)現(xiàn)土地的統(tǒng)一供應(yīng)，從而保護(hù)和實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)人和利益關(guān)系人的利益。

1 目前我國(guó)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的主要類型

1.1 市場(chǎng)主導(dǎo)型，代表城市：上海

上海市政府對(duì)于土地收購(gòu)儲(chǔ)備的范圍是有規(guī)定的，但對(duì)于范圍以內(nèi)的土地不實(shí)施強(qiáng)制性收購(gòu)儲(chǔ)備，對(duì)于上海市土地開發(fā)中心是否能夠成功收購(gòu)儲(chǔ)備土地，這需要根據(jù)與用地單位的協(xié)商結(jié)果而定，因此決定土地收購(gòu)儲(chǔ)備的中堅(jiān)力量是用地企業(yè)，也就是市場(chǎng)。

1.2 政府主導(dǎo)型，代表城市：杭州

關(guān)于土地收購(gòu)儲(chǔ)備，杭州市政府有明文規(guī)定，在杭州市區(qū)的范圍以內(nèi)所有需要活盤的土地都需要納入到土地儲(chǔ)備體系由政府收購(gòu)儲(chǔ)備，并交由土地開發(fā)中心同意向市場(chǎng)提供，土地開發(fā)中心在代表政府進(jìn)行土地收購(gòu)時(shí)，具有強(qiáng)制性，關(guān)于土地收購(gòu)方面的規(guī)定都是有政府統(tǒng)一出臺(tái)，土地使用者必須遵守。

1.3 政府主導(dǎo)和市場(chǎng)運(yùn)作綜合型，代表城市：武漢

武漢市的土地收購(gòu)儲(chǔ)備雖然體現(xiàn)了政府的意志，但不能說是由政府主導(dǎo)，土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心需要根據(jù)政府的土地收購(gòu)計(jì)劃，儲(chǔ)備計(jì)劃和供應(yīng)計(jì)劃，并且得到國(guó)土資源局的審批之后實(shí)施收購(gòu)方案，但對(duì)土地的收購(gòu)儲(chǔ)備必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，并給予土地使用者相應(yīng)的討價(jià)還價(jià)的余地，土地收購(gòu)儲(chǔ)備有一定的強(qiáng)制性，但土地使用者也擁有土地轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，只是需要政府的許可同時(shí)在公開的土地市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行。

2 當(dāng)前我國(guó)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度運(yùn)行的主要問題

2.1 土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的法律依據(jù)

在我國(guó)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度是以城市人民政府的名義發(fā)文的，缺乏全國(guó)性的法律明文規(guī)定。我國(guó)的《土地管理法》中關(guān)于政府如何建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度以及政府對(duì)于行使土地統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)并沒有明確的規(guī)定，因此土地收購(gòu)儲(chǔ)備也就缺乏明確的法律依據(jù)。

2.2 土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的功能地位

到目前為止，我國(guó)對(duì)于土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度尚且未有一個(gè)統(tǒng)一的功能定位，業(yè)界的觀點(diǎn)也莫衷一是，各城市所實(shí)行的土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的側(cè)重點(diǎn)以及所起的作用也不盡相同。

2.3 土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)界定

關(guān)于土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心性質(zhì)的定位是土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度建立和運(yùn)行的基礎(chǔ)。就目前而言，我國(guó)對(duì)于城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心的性質(zhì)界定模糊不清，是以贏利為目的或者是以調(diào)控為目的又或者兩者兼有，其結(jié)果大相徑庭。

2.4 土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的征地范圍

土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度作為我國(guó)的一項(xiàng)在土地使用權(quán)改革創(chuàng)新制度，在我國(guó)的現(xiàn)行法律法規(guī)中目前并沒有對(duì)其征地范圍做一個(gè)明確的規(guī)定。各城市由于對(duì)土地儲(chǔ)備的定位的不同而實(shí)行不同的土地收購(gòu)范圍目錄。

2.5 關(guān)于土地增值收益分配與補(bǔ)償

在土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度建立之后，國(guó)有企業(yè)使用的土地均由政府實(shí)行統(tǒng)一收購(gòu)，并由政府向企業(yè)統(tǒng)一支付土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)。目前我國(guó)的土地收購(gòu)價(jià)格大多采取按照評(píng)估價(jià)格的開發(fā)成本部分、工業(yè)和住宅用地的中間價(jià)的開發(fā)成本部分以及土地招標(biāo)拍賣所得的一定比例三種方式進(jìn)行確定。這一做法雖具有較強(qiáng)的操作性，也具有一定的現(xiàn)實(shí)意義，但是終究還是說明我國(guó)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度在對(duì)于土地收購(gòu)價(jià)格的實(shí)質(zhì)缺乏全面的認(rèn)識(shí)。

3 關(guān)于完善我國(guó)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的建議

根據(jù)對(duì)現(xiàn)行的土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的分析，要從根本上對(duì)現(xiàn)行的土地收購(gòu)制度進(jìn)行完善，克服收購(gòu)儲(chǔ)備在操作上的問題，建議對(duì)全國(guó)各地的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行整改，改組為由中央控股，面向?qū)ν赓Y民資開放，本地政府參股的土地收購(gòu)儲(chǔ)備公司，并且將此類公司的性質(zhì)定義為非以贏利為目的。相對(duì)于此前的我國(guó)城市的各類土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來講，首先，在穩(wěn)定市場(chǎng)和對(duì)抗金融風(fēng)險(xiǎn)這方面來說，中央控股占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；其次，允許外資民資進(jìn)軍土地收購(gòu)儲(chǔ)備領(lǐng)域，即為外資民資拓寬了投資領(lǐng)域又為城市建設(shè)和土地開發(fā)吸納了巨大的資金，也為土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)尋找到了分擔(dān)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)象，提高了投資效率；最后，地方政府參股可以確保地方政府在土地收購(gòu)儲(chǔ)備中獲取相應(yīng)的土地收益，出于對(duì)自身利益的保護(hù)，地方政府會(huì)加強(qiáng)對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的監(jiān)督和支持，減少土地收購(gòu)儲(chǔ)備在本地的社會(huì)阻力，另一方面，也對(duì)政府過度使用行政權(quán)力破壞市場(chǎng)規(guī)則干預(yù)土地收購(gòu)儲(chǔ)備起到一定的約束作用。

4 關(guān)于完善我國(guó)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的思考

在我國(guó)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)改組為在中央控股的前提下，并且是不以盈利為目的的股份制公司的情況下運(yùn)營(yíng)，公司的重大決策均由中央統(tǒng)一制定，其運(yùn)營(yíng)就具有可控性，可操作性。針對(duì)不同城市的不同情況，在股份分配方面進(jìn)行側(cè)重點(diǎn)的調(diào)控，市政府在不破壞市場(chǎng)規(guī)則的前提下又能對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備進(jìn)行有效的控制和宏觀調(diào)控。

5 總結(jié)

土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的完善需要注重合法性，整體性和計(jì)劃性。需要土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依照法定的程序，合理的運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制；需要按照城市土地利用的總體規(guī)劃，通過利用的征收、征用、收購(gòu)和置換以及回收等等合理合法的方式；需要從土地使用者手中將分散的土地資源集中起來，并由土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)、整理和儲(chǔ)備，需要按照計(jì)劃依法定的方式進(jìn)行土地供應(yīng)，以實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)人和土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。從總體來講就是對(duì)土地的集中和整理的完善。

參考文獻(xiàn)

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[2]孫梅，賀汝松.關(guān)于土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的法律思考[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2012，﹙01﹚.

篇5

關(guān)鍵詞：土地競(jìng)價(jià)；轉(zhuǎn)讓文件；編制過程

        1  競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓文件編制的依據(jù)

        編制土地競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓文件主要依據(jù)包括：國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)和政策文件，如《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》等；上級(jí)土地主管機(jī)關(guān)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)的批復(fù)；土地管理使用單位提供的土地現(xiàn)狀分析報(bào)告；政府制定并批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃文本；土地或房地產(chǎn)專職評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的土地價(jià)格評(píng)估書；土地置換小組研究確定的轉(zhuǎn)讓底價(jià)等資料。

        2  競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓文件編制的主要內(nèi)容

        土地置換小組和土地管理使用單位根據(jù)轉(zhuǎn)讓土地的特點(diǎn)和需要編制競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓文件，它是競(jìng)價(jià)人編制競(jìng)價(jià)申請(qǐng)、競(jìng)價(jià)報(bào)價(jià)書及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的依據(jù)，因此應(yīng)當(dāng)包括轉(zhuǎn)讓土地的所有實(shí)質(zhì)性要求和條件。轉(zhuǎn)讓文件通常主要包括：競(jìng)價(jià)公告、競(jìng)價(jià)須知、競(jìng)價(jià)規(guī)則、地塊現(xiàn)狀說明、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、合同條件、附件等。

        2.1 競(jìng)價(jià)公告。

        競(jìng)價(jià)公告主要是對(duì)轉(zhuǎn)讓地塊的基本情況和控制性規(guī)劃指標(biāo)，參加競(jìng)價(jià)人的法律條件，競(jìng)價(jià)文件購(gòu)買的時(shí)間、地點(diǎn)和截止日期，競(jìng)價(jià)申請(qǐng)書的提交截止時(shí)間，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓聯(lián)系方式和地址等進(jìn)行詳細(xì)的說明。其中，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓地塊基本情況和規(guī)劃指標(biāo)具體內(nèi)容涵蓋為：地塊編號(hào)、土地位置、總用地面積、凈用地面積、土地用途、規(guī)劃指標(biāo)、轉(zhuǎn)讓年限。

        2.2 競(jìng)價(jià)須知。

        競(jìng)價(jià)須知是對(duì)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)、競(jìng)價(jià)人資質(zhì)與合格條件要求、競(jìng)價(jià)申請(qǐng)和報(bào)價(jià)應(yīng)提交的具體文件和要求等進(jìn)行具體的規(guī)定和詳細(xì)說明，具體如下：

        ①法律法規(guī)。對(duì)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓開展的合法性和國(guó)家相關(guān)的法律規(guī)范依據(jù)進(jìn)行說明，國(guó)務(wù)院部門行政規(guī)章和地方政府規(guī)章以及競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循的公開、公平、公正和誠(chéng)信的原則。

        ②競(jìng)價(jià)人資質(zhì)條件要求。此項(xiàng)應(yīng)具體的對(duì)競(jìng)價(jià)申請(qǐng)人的資質(zhì)等級(jí)、銀行存款數(shù)額、注冊(cè)資金、財(cái)務(wù)狀況、技術(shù)要求及人員要求等進(jìn)行詳細(xì)說明，并對(duì)競(jìng)價(jià)人申請(qǐng)競(jìng)價(jià)應(yīng)提交的資信材料予以明確。 

同時(shí)，詳盡說明對(duì)競(jìng)價(jià)人資格預(yù)審的方法、時(shí)間和具體要求，還應(yīng)說明是否接受聯(lián)合報(bào)名等內(nèi)容。

        ③競(jìng)價(jià)申請(qǐng)、報(bào)價(jià)和保證金要求。一是詳盡的說明競(jìng)價(jià)申請(qǐng)書、競(jìng)價(jià)報(bào)價(jià)書的編制格式和要求，并附競(jìng)價(jià)申請(qǐng)書和競(jìng)價(jià)報(bào)價(jià)書范本。二是說明應(yīng)繳納的競(jìng)價(jià)保證金數(shù)額，對(duì)競(jìng)價(jià)申請(qǐng)書、報(bào)價(jià)和保證金提交的截止時(shí)間、地點(diǎn)和方式進(jìn)行說明。三是對(duì)無效競(jìng)價(jià)申請(qǐng)、無效報(bào)價(jià)書和不按規(guī)定提交競(jìng)價(jià)保證金的情況進(jìn)行說明，并說明其相應(yīng)的處理方式。

 2.3 合同條件。

        競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓合同是現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓成功后，轉(zhuǎn)讓人約束受讓人的關(guān)鍵性條文，合同內(nèi)容是否全面、準(zhǔn)確、詳細(xì)，是關(guān)系到競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓合同能否順利執(zhí)行，合同價(jià)款能否如期支付，能否維護(hù)轉(zhuǎn)讓單位利益的關(guān)鍵。競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓合同格式應(yīng)參照頒發(fā)的《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》合同范本，最終以轉(zhuǎn)讓單位和競(jìng)價(jià)受讓人雙方簽訂的合同為準(zhǔn)。

        2.4 附件。

        為了使競(jìng)價(jià)人對(duì)競(jìng)價(jià)情況詳細(xì)、深入的了解，以便于競(jìng)價(jià)人研究、分析報(bào)價(jià)，同時(shí)規(guī)范競(jìng)價(jià)人上報(bào)材料的規(guī)范性，競(jìng)價(jià)文件應(yīng)當(dāng)把競(jìng)價(jià)申請(qǐng)書、競(jìng)價(jià)報(bào)價(jià)書、競(jìng)價(jià)報(bào)價(jià)單、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（文本）、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議（范本）、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓成交確認(rèn)書（范本）、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（范本）、規(guī)劃用地范圍圖及有關(guān)附圖、技術(shù)規(guī)范、技術(shù)資料等作為附屬性文件編入競(jìng)價(jià)文件。

        3  競(jìng)價(jià)文件編制注意問題及對(duì)策

        3.1 競(jìng)價(jià)文件中常見的問題包括文件格式不規(guī)范、文件內(nèi)容前后矛盾、文件內(nèi)容不全、文件的個(gè)別規(guī)定有待改進(jìn)等。

        3.2 編制好競(jìng)價(jià)文件的對(duì)策。

        ①競(jìng)價(jià)文件應(yīng)具有針對(duì)性。競(jìng)價(jià)文件的編制應(yīng)針對(duì)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓的土地現(xiàn)狀、控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)、價(jià)款支付時(shí)間和比例等進(jìn)行詳細(xì)說明，讓競(jìng)價(jià)人了解競(jìng)價(jià)的具體情況和要求。

        ②競(jìng)價(jià)文件應(yīng)具有可操作性。競(jìng)價(jià)文件應(yīng)說明競(jìng)價(jià)申請(qǐng)編制要求和資格預(yù)審要求。讓競(jìng)價(jià)人不但了解競(jìng)價(jià)要求，而且這些要求是競(jìng)價(jià)單位通過實(shí)施能夠?qū)崿F(xiàn)的。競(jìng)價(jià)文件應(yīng)明確地告訴競(jìng)價(jià)單位要怎樣的資質(zhì)等級(jí)、多少資金儲(chǔ)備、如何參與競(jìng)價(jià)、如何報(bào)價(jià)等。使競(jìng)價(jià)人清楚競(jìng)價(jià)規(guī)則，按照要求參與競(jìng)價(jià)。

篇6

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中,涉及到營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費(fèi)等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展,房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾,不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購(gòu)有較多較高價(jià)位住宅,需要進(jìn)行有區(qū)別的財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié),緩和社會(huì)矛盾的迫切要求,也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

(一)重流轉(zhuǎn),輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕;而流通環(huán)節(jié),多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅,如個(gè)人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅,又要征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅,明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房征房產(chǎn)稅,這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款,只要未流通,就無須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵(lì)了土地持有,助長(zhǎng)了土地投機(jī),導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)與高空置率的存在。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),截止20*年4月,全國(guó)商品房空置面積為1.27億平方米,其中空置商品住宅0.69億平方米,全國(guó)空置率超過25%,大大超過國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置,一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子,這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。

(二)稅制不統(tǒng)一,內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅,外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和**年當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本,還造成內(nèi)外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)不同,稅負(fù)不公,不利于統(tǒng)一市場(chǎng)的構(gòu)建和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低,征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則,稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行,沒有法律依據(jù),國(guó)家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定的法律,不包括行zd規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,其法律依據(jù)是由國(guó)務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行zd規(guī),級(jí)次較低。

(四)征稅范圍窄,財(cái)政功能不強(qiáng)

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象;土地使用稅也排除了農(nóng)村土地,僅限于對(duì)城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄,稅基偏小,收入不高,也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費(fèi)不清,費(fèi)高于稅

目前,我國(guó)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收,約占建設(shè)成本的9%;而如配套費(fèi)等各類規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。

(六)配套制度不健全,稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革,需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估的稅種和數(shù)量會(huì)很多,而我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚,既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評(píng)估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全,目前還無法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清,二轉(zhuǎn),三改,四留”的辦法,即對(duì)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合,清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種,合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種;將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段;把一部分體現(xiàn)政府職能,屬于稅收性質(zhì),且便于稅收征管的收費(fèi),改為征稅;對(duì)符合國(guó)際通行作法,又屬必要的少量規(guī)費(fèi),繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅,簡(jiǎn)化稅制;提升房地產(chǎn)稅收的立法層次;擴(kuò)大稅基,公平稅負(fù);建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等配套措施,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種,開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi),以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi),合并為全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地,又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國(guó)物業(yè)稅的主要設(shè)想如下:

1.擴(kuò)大征收范圍,確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn),輕持有的現(xiàn)狀,就必須適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍,取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性住房免稅的規(guī)定,初期可把征稅范圍只限制在非普通住房,特別是對(duì)占用土地資源多,擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率,而對(duì)占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房,而買得起的人因持有成本過低,就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項(xiàng)使用,作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)基金,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,也可作為對(duì)符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購(gòu)房或住房租金補(bǔ)貼,這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者,抑制目前我國(guó)逐漸拉大的收入差距,控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”,緩和社會(huì)矛盾,構(gòu)建和諧社會(huì)。二是取消對(duì)事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定,把非公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營(yíng)業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

2.對(duì)房產(chǎn)稅以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征,是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計(jì)稅依據(jù);二是從租計(jì)征,以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這很不合理,按歷史成本價(jià)余值征收,使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離,國(guó)家不能分享土地增值收益,還將承

擔(dān)通貨膨脹損失;從租計(jì)征的則對(duì)其實(shí)際租金難以把握,且對(duì)經(jīng)營(yíng)行為征稅與營(yíng)業(yè)稅有交叉;而且對(duì)同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大。 3.對(duì)土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法,一是國(guó)家不能及時(shí)分享土地增值收益;二是稅率過低,且不同等級(jí)土地之間的稅額差距太小,體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級(jí)差收入的作用,對(duì)促使土地使用者節(jié)約用地,提高土地使用效益等方面的效果不明顯;三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分,分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同,也會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)差別;四是部分減免稅規(guī)定,過多地照顧了納稅困難企業(yè),不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理,影響企業(yè)間的平等競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此可借鑒國(guó)際通行作法,對(duì)個(gè)人住房按類型、經(jīng)過評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格采用三四級(jí)超額累進(jìn)稅率制。

4.全國(guó)稅率應(yīng)有彈性。我國(guó)地域廣闊,經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡,全國(guó)不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間,各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素,在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級(jí)次,下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法,對(duì)稅法要素做原則性規(guī)定,而由省級(jí)立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題,充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性,逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級(jí)地方稅的主體稅種。

(三)開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅

目前,土地、房屋資源浪費(fèi)現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重,存在大量已征未用和購(gòu)而不用的情況,有的地方政府還征用大片土地,等待招商引資時(shí)高價(jià)出讓。國(guó)內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過50%,占?jí)嘿Y金超過2 500億元。而我國(guó)商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主,房子銷售不出去,必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為,打擊囤積居奇,抑制非理性投資,制止資源浪費(fèi),優(yōu)化資源配置,防范金融風(fēng)險(xiǎn),需要采取稅收強(qiáng)制措施,開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國(guó)家的稅收收入,非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī),避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國(guó)家發(fā)展帶來的負(fù)面影響。

篇7

關(guān)鍵詞：國(guó)有企業(yè)改制；政府審計(jì)

中圖分類號(hào)：F239 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2012年2月22日

國(guó)有企業(yè)改制過程中的國(guó)有資產(chǎn)流失是指企業(yè)改制、改組、兼并、出售、拍賣等資產(chǎn)重組活動(dòng)過程中國(guó)有資產(chǎn)通過各種渠道流失。改制過程中國(guó)有資產(chǎn)流失渠道是多種多樣的，有的不按照《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；有的有意低估、漏估；有的以低價(jià)或無償?shù)男问綄?guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為集體和個(gè)人財(cái)產(chǎn)；有的主動(dòng)放棄對(duì)合理債權(quán)的追索；有的國(guó)有土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)不作價(jià)；有的轉(zhuǎn)移、隱匿國(guó)有資產(chǎn)，賬外設(shè)賬，侵占國(guó)有資產(chǎn)。這種現(xiàn)象在企業(yè)改制中并非孤立的、偶然的。筆者認(rèn)為，出現(xiàn)上述問題，其中一個(gè)重要的原因在于國(guó)有企業(yè)改制審計(jì)中單單依靠獨(dú)立審計(jì)，卻缺乏對(duì)獨(dú)立審計(jì)的監(jiān)督制衡機(jī)制，從而使獨(dú)立審計(jì)結(jié)果成為國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易的唯一依據(jù)。從日前我國(guó)對(duì)獨(dú)立審計(jì)的監(jiān)督管理來看，表面上，財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)和中注協(xié)都對(duì)獨(dú)立審計(jì)進(jìn)行監(jiān)管，但仔細(xì)分析我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，財(cái)政部的主要職責(zé)在于監(jiān)管國(guó)家的財(cái)政收支、財(cái)稅政策和國(guó)有資本金的基礎(chǔ)工作，證監(jiān)會(huì)的主要職責(zé)在于監(jiān)管證券期貨市場(chǎng)，他們都不是專門的審計(jì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)；中注協(xié)雖然具有監(jiān)督檢查會(huì)計(jì)師事務(wù)所與注冊(cè)會(huì)計(jì)師執(zhí)業(yè)情況的職責(zé)，但“準(zhǔn)政府”的性質(zhì)又使其難以發(fā)揮自律監(jiān)管的作用。因而，我國(guó)實(shí)際上缺乏對(duì)獨(dú)立審計(jì)的監(jiān)督管理，特別是對(duì)國(guó)有企業(yè)改制獨(dú)立審計(jì)的監(jiān)督管理。

一、政府審計(jì)參與國(guó)有企業(yè)改制審計(jì)監(jiān)督的理論基礎(chǔ)和法律依據(jù)

由于政府審計(jì)機(jī)關(guān)是專門的專業(yè)性的審計(jì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，具有較強(qiáng)的獨(dú)立性和權(quán)威性，它有能力也有動(dòng)力參與到國(guó)有企業(yè)改制的審計(jì)監(jiān)督中。將政府審計(jì)引入國(guó)有企業(yè)改制的審計(jì)監(jiān)督，不僅有其現(xiàn)實(shí)需要，也有其理論基礎(chǔ)和法律依據(jù)。

（一）政府審計(jì)參與國(guó)有企業(yè)改制審計(jì)監(jiān)督的理論基礎(chǔ)。公認(rèn)的審計(jì)理論認(rèn)為，受托經(jīng)濟(jì)責(zé)任關(guān)系是審計(jì)存在的前提，審計(jì)是以保證和促進(jìn)受托經(jīng)濟(jì)責(zé)任的全面有效履行為目標(biāo)。國(guó)有企業(yè)接受政府委托管理屬于全民所有的公共資金和資源，同時(shí)也要受到政府對(duì)其經(jīng)濟(jì)責(zé)任（即公共受托責(zé)任）的監(jiān)督約束，這種約束方式就表現(xiàn)為政府審計(jì)。此外，獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)具有“經(jīng)濟(jì)人”的屬性，它可能在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，做出有違社會(huì)利益的行為。而政府的主要功能在于彌補(bǔ)市場(chǎng)的缺陷，維護(hù)公眾的利益。政府審計(jì)參與國(guó)有企業(yè)改制的審計(jì)監(jiān)督，將為獨(dú)立審計(jì)創(chuàng)造一種監(jiān)督制衡機(jī)制，糾正獨(dú)立審計(jì)的可能偏差，從而更好地履行公共受托責(zé)任。

（二）政府審計(jì)參與國(guó)有企業(yè)改制審計(jì)監(jiān)督的法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)審計(jì)法》有關(guān)規(guī)定，審計(jì)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、損益等進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督；對(duì)國(guó)有資本占控股地位或主導(dǎo)地位的企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)的審計(jì)監(jiān)督由國(guó)務(wù)院規(guī)定；審計(jì)機(jī)關(guān)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)和依法屬于審計(jì)機(jī)關(guān)審計(jì)監(jiān)督對(duì)象的其他單位的主要負(fù)責(zé)人，在任職期間對(duì)本地區(qū)、本部門或者本單位的財(cái)政收支、財(cái)務(wù)收支，以及有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，應(yīng)負(fù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的履行情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督；社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)的單位依法屬于審計(jì)機(jī)關(guān)審計(jì)監(jiān)督對(duì)象的，審計(jì)機(jī)關(guān)按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，有權(quán)對(duì)該社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)出具的相關(guān)審計(jì)報(bào)告進(jìn)行核查?？梢?，發(fā)揮政府審計(jì)在國(guó)有企業(yè)改制中的審計(jì)監(jiān)督作用，是政府審計(jì)機(jī)關(guān)全面履行其法律職責(zé)的重要途徑。

二、政府審計(jì)參與國(guó)有企業(yè)改制審計(jì)監(jiān)督可能面臨的障礙

政府審計(jì)參與國(guó)有企業(yè)改制審計(jì)監(jiān)督既有現(xiàn)實(shí)需要也有理論基礎(chǔ)和法律依據(jù)，但是也會(huì)面臨著各種障礙。筆者認(rèn)為，這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是政府審計(jì)資源有限；二是參與國(guó)有企業(yè)改制審計(jì)監(jiān)督將加大政府審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）政府審計(jì)資源有限障礙?，F(xiàn)階段，我國(guó)政府審計(jì)主要承擔(dān)著政府部門財(cái)政預(yù)算執(zhí)行、財(cái)政專項(xiàng)資金、重大投資、共用建設(shè)項(xiàng)目、金融機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位的財(cái)務(wù)收支等方面的審計(jì)監(jiān)督。1983～2008年全國(guó)財(cái)政總收支由2，541.5億元上升到123，923.01億元，相當(dāng)于25年前的48.76倍，而全國(guó)國(guó)家審計(jì)人員是由16，200人增加到89，000人，只相當(dāng)于25年前的5.49倍。我國(guó)國(guó)家審計(jì)人員的人均財(cái)政監(jiān)督任務(wù)由1，568.83萬元/人上升到13，923.93萬元/人，相當(dāng)于25年前的8.88倍。由此可見，我國(guó)目前政府審計(jì)人員數(shù)量很有限。將政府審計(jì)引入國(guó)有企業(yè)改制的審計(jì)監(jiān)督，就要面臨人力不足的障礙。

另外，政府審計(jì)現(xiàn)有人員結(jié)構(gòu)不盡合理，主要表現(xiàn)在：年齡結(jié)構(gòu)偏大，專業(yè)結(jié)構(gòu)單一，復(fù)合型人才稀缺。總之，專業(yè)勝任能力不強(qiáng)，這也構(gòu)成了將政府審計(jì)引入國(guó)有企業(yè)改制審計(jì)監(jiān)督的障礙。

（二）加大政府審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的障礙。政府審計(jì)參與國(guó)有企業(yè)改制審計(jì)監(jiān)督，由于政府審計(jì)資源有限，不可能對(duì)所有國(guó)有企業(yè)改制進(jìn)行全部監(jiān)督，必然加大了政府審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。另外，政府審計(jì)參與國(guó)有企業(yè)改制審計(jì)監(jiān)督，勢(shì)必和獨(dú)立審計(jì)難以分清審計(jì)責(zé)任，這也加大了政府審計(jì)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

三、政府審計(jì)參與國(guó)有企業(yè)改制審計(jì)監(jiān)督的方式和途徑

面對(duì)政府審計(jì)資源有限等障礙，筆者認(rèn)為政府審計(jì)參與國(guó)有企業(yè)改制的審計(jì)監(jiān)督應(yīng)當(dāng)遵循“抓大放小”、“局部試點(diǎn)、逐步推廣”的原則?？梢圆扇≈苯雍烷g接兩種方式：直接方式是指政府審計(jì)機(jī)關(guān)直接審計(jì)那些由于其他監(jiān)督機(jī)構(gòu)自身的范圍限制或監(jiān)督缺陷所不能監(jiān)督的行為；間接方式是指政府審計(jì)機(jī)關(guān)通過定期檢查或不定期抽查獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)為改制國(guó)有企業(yè)出具的審計(jì)報(bào)告，間接實(shí)現(xiàn)對(duì)改制國(guó)有企業(yè)的審計(jì)監(jiān)督。

政府審計(jì)參與改制企業(yè)審計(jì)監(jiān)督的方式可以具體體現(xiàn)為三種途徑：第一，審查改制國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估狀況。根據(jù)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》的規(guī)定，企業(yè)改制時(shí)，首先由有關(guān)企業(yè)提出資產(chǎn)評(píng)估申請(qǐng)，在國(guó)有資產(chǎn)管理部門立項(xiàng)后，由社會(huì)中介組織實(shí)施評(píng)估，然后再由國(guó)有資產(chǎn)管理部門認(rèn)定評(píng)估結(jié)果?？梢?，國(guó)有資產(chǎn)從評(píng)估立項(xiàng)審批、評(píng)估實(shí)施到評(píng)估結(jié)果確認(rèn)整個(gè)過程的管理與監(jiān)督都由國(guó)有資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)，并未明確審計(jì)機(jī)關(guān)的監(jiān)督職責(zé)。因此，要從法律上明確審計(jì)機(jī)關(guān)的獨(dú)立審計(jì)監(jiān)督職能，使審計(jì)機(jī)關(guān)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的監(jiān)督成為國(guó)有資產(chǎn)流動(dòng)過程中的內(nèi)置環(huán)節(jié)。第二，進(jìn)行改制國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者離任責(zé)任審計(jì)。包括審查改制國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)者在任職期間與企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、損益日標(biāo)責(zé)任制有關(guān)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的完成情況，以及遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法規(guī)情況；檢查經(jīng)營(yíng)者個(gè)人有無侵占國(guó)家資產(chǎn)，違反與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的廉政規(guī)定和其他違法違紀(jì)問題，從而明確評(píng)價(jià)改制國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的業(yè)績(jī)，并將其作為經(jīng)營(yíng)者提任、繼任、降職或免職的基本依據(jù)。第三，檢查或抽查改制國(guó)有企業(yè)獨(dú)立審計(jì)的狀況。重點(diǎn)審查改制國(guó)有企業(yè)有無借改制之機(jī)逃避銀行債務(wù)的問題，對(duì)不良資產(chǎn)核銷和資產(chǎn)減值損失的處理，對(duì)無形資產(chǎn)和土地使用權(quán)的處理等，減少國(guó)有資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)交易中的“顯性流失”。

主要參考文獻(xiàn)：

篇8

【關(guān)鍵詞】農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán) 抵押貸款風(fēng)險(xiǎn) 創(chuàng)新?lián)ｏL(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

一、引言

近年來，農(nóng)民的多元化經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了巨大的資金需求，以農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款來破解三農(nóng)發(fā)展的資金難題，成為了一條重要的途徑。但由于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不明晰、排他性弱、處分權(quán)受到嚴(yán)重限制等“先天不足”的產(chǎn)權(quán)障礙因素，再加上后天受限“的法律、抵押工作機(jī)制不健全等因素，農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款雖說做出了許多的有益探索，卻在實(shí)踐過程中產(chǎn)生了諸多風(fēng)險(xiǎn)。本文要討論的問題就是農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款中存在的系列風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)該如何規(guī)避、化解風(fēng)險(xiǎn)。

二、農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)

（1）法律法規(guī)未松綁。相關(guān)法律法規(guī)尚未做出相應(yīng)調(diào)整，致使農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保創(chuàng)新缺乏可操作的法律依據(jù)。我國(guó)《物權(quán)法》第184條和《擔(dān)保法》第37條第2款對(duì)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押做出了明令禁止，除此之外，最高法院的司法解釋中的相關(guān)條款對(duì)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度采取否定態(tài)度。因而，大多數(shù)農(nóng)民手中所擁有的農(nóng)村土地均不得抵押，但農(nóng)地抵押貸款業(yè)務(wù)的開展均是通過地方性文件獲得批準(zhǔn)的，一旦產(chǎn)生糾紛訴至法院，抵押貸款人若提出抵押品違反法律相關(guān)規(guī)定，而主張合同無效時(shí)，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說，無疑十分棘手。

（2）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定。農(nóng)作物生長(zhǎng)周期長(zhǎng)，易受自然災(zāi)害影響，可能造成地上附著物重大損失；或因市場(chǎng)形勢(shì)變化導(dǎo)致地上附著物價(jià)值大幅降低，進(jìn)而影響土地流轉(zhuǎn)價(jià)值。再加上農(nóng)業(yè)收入增長(zhǎng)空間有限，生產(chǎn)技術(shù)較不成熟，總體上抵御自然風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。當(dāng)農(nóng)業(yè)貸款一旦不能到期償還，銀行即使處置抵押物也難以挽回全部損失，再加上中國(guó)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展較滯后，導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)防范困難加大。

（3）農(nóng)地承包權(quán)價(jià)值評(píng)估不準(zhǔn)確。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值難以標(biāo)準(zhǔn)衡量，一方面是地上種養(yǎng)物易受災(zāi)害、不易監(jiān)管，另一方面我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的中介交易服務(wù)極不發(fā)達(dá)，缺少權(quán)威的土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)資質(zhì)評(píng)估人員，大多地方都是僅憑貸款人以土地租金及地上種養(yǎng)物的價(jià)值來確定抵押物的評(píng)估價(jià)值，造成對(duì)土地抵押價(jià)值的認(rèn)定不夠科學(xué)。

（4）社保機(jī)制不完善。農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、低保、新農(nóng)合醫(yī)療制度仍不完善，再加上農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收益較少，具有不確定性、不穩(wěn)定性，土地仍然是農(nóng)民最基本的社會(huì)保障，當(dāng)農(nóng)民還款失敗，喪失土地經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，其抵御風(fēng)險(xiǎn)和抗壓能力大幅削弱，面臨失去生存之本的窘?jīng)r，這不但與開展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的初衷背道而馳，還會(huì)給農(nóng)民的正常生產(chǎn)、生活帶來災(zāi)難，引起系列民生風(fēng)險(xiǎn)。

（5）相關(guān)配套較滯后。相關(guān)配套設(shè)施的滯后，帶來了多源化的風(fēng)險(xiǎn)。一是現(xiàn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度的不完備，出現(xiàn)權(quán)利界限不清的問題，二是土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育遲緩，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)建設(shè)尚不完備，缺乏農(nóng)村信用評(píng)估體系，信息不對(duì)稱問題較為嚴(yán)重；三是風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制還不完善，如若沒有可靠的政府專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金或是第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，金融機(jī)構(gòu)可能形成較多的不良資產(chǎn)，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、措施及建議

（1）修改相關(guān)法律法規(guī)。修改相關(guān)法律可以確保未來的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款事務(wù)有法可依。首先，試點(diǎn)地區(qū)打開“綠燈”，其出臺(tái)的關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵質(zhì)押創(chuàng)新的行政規(guī)定雖與國(guó)家尚未修改的法律相關(guān)條款相矛盾，但在糾紛處理中應(yīng)以地方行政法規(guī)為標(biāo)準(zhǔn)；然后修改最高法院關(guān)于處理農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押相關(guān)糾紛的司法解釋，進(jìn)一步緩釋法律風(fēng)險(xiǎn)；最后，在試點(diǎn)區(qū)較為成熟后修改相關(guān)法律，建議刪除《物權(quán)法》中184條“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”的規(guī)定，對(duì)《擔(dān)保法》第37條做出相應(yīng)調(diào)整。

（2）發(fā)展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)借款客戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)情況及當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的普及情況，與借款人協(xié)商投保，并明確金融機(jī)構(gòu)為農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的第一受益人。推行農(nóng)產(chǎn)品目標(biāo)價(jià)格保險(xiǎn)以抵御農(nóng)產(chǎn)品市價(jià)浮動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，嘗試建立農(nóng)地抵押貸款保險(xiǎn)；建立政府增信機(jī)制，成立政府性擔(dān)保公司、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，有效降低金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。還可以通過發(fā)放政府保險(xiǎn)補(bǔ)貼減輕農(nóng)民參保負(fù)擔(dān)，發(fā)放財(cái)政貼息減輕其貸款負(fù)擔(dān)，培養(yǎng)起借款人的信用意識(shí)。

（3）創(chuàng)新抵押擔(dān)保模式、方式。建立起因地制宜的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資模式，可采用“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押+擔(dān)保公司”等模式，引入第三方機(jī)構(gòu)增加還款來源的穩(wěn)定性和可靠性。創(chuàng)新多元化的抵押方式，發(fā)展股權(quán)質(zhì)押、信托收益權(quán)質(zhì)押、農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款證券化等，提高資產(chǎn)流動(dòng)性，降低風(fēng)險(xiǎn)，并能為農(nóng)業(yè)發(fā)展開辟長(zhǎng)期性的融資通道。創(chuàng)新金融信貸產(chǎn)品，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)農(nóng)戶收入、風(fēng)險(xiǎn)類型、資產(chǎn)組成等特征，合理確定貸款額度、貸款期限、貸款條件、抵押物品等要素，預(yù)留出不允許抵押的農(nóng)地部分，降低農(nóng)民的生存風(fēng)險(xiǎn)。

（4）完善相關(guān)配套設(shè)施。進(jìn)一步健全農(nóng)村社會(huì)保障制度，增加農(nóng)民可獲得財(cái)產(chǎn)性收益的渠道，弱化農(nóng)村土地的基本保障功能。完善系列中介服務(wù)。一是完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記，保證其權(quán)屬明確；二是加快推進(jìn)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)制建設(shè)，提高估價(jià)準(zhǔn)確性；三是加速農(nóng)村信用體系建設(shè)進(jìn)程，增強(qiáng)對(duì)貸款人的約束力；四是完善農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的平臺(tái)服務(wù)和信息服務(wù)，以降低市場(chǎng)信息風(fēng)險(xiǎn)，并為農(nóng)戶提供詢價(jià)、等多種服務(wù)；四是建立完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，控制貸款準(zhǔn)入條件，選擇經(jīng)營(yíng)效益好、還款能力強(qiáng)、信譽(yù)風(fēng)評(píng)好的農(nóng)戶，貸款后實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)貸款資金流向，跟蹤農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)情況，做到風(fēng)險(xiǎn)早規(guī)避、早發(fā)現(xiàn)、早處理，保障金融機(jī)構(gòu)貸款的順利收回。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

雖然無形資產(chǎn)的作用日益為人們接受，但無形資產(chǎn)的管理、計(jì)量、評(píng)估遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于人們對(duì)無形資產(chǎn)重要作用的認(rèn)識(shí)。特別是對(duì)無形資產(chǎn)評(píng)估指標(biāo)體系的認(rèn)識(shí)，已不能適應(yīng)時(shí)展的需要。由于無形資產(chǎn)的特殊性，特別是在確認(rèn)和計(jì)量上的難度性，對(duì)無形資產(chǎn)的評(píng)估及其會(huì)計(jì)處理應(yīng)當(dāng)持有必要的謹(jǐn)慎和穩(wěn)健的態(tài)度，其核心問題在于如何才能合理評(píng)估無形資產(chǎn)這一特殊資產(chǎn)的公允價(jià)值以反映在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中。應(yīng)當(dāng)說無形資產(chǎn)評(píng)估與無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理是兩個(gè)緊密相聯(lián)的問題，對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行合理評(píng)估是進(jìn)行無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的必然要求，也是企業(yè)改制順利進(jìn)行的必要保證。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)展而來的會(huì)計(jì)體系從穩(wěn)健的角度出發(fā)，不傾向于將計(jì)量難度較大的無形資產(chǎn)反映在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中。一般只將外購(gòu)獲得的無形資產(chǎn)予以確認(rèn)，并按其經(jīng)濟(jì)壽命或一定期限進(jìn)行攤銷，而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的無形資產(chǎn)則將其開發(fā)費(fèi)用在各期作為費(fèi)用處理，即使該企業(yè)所創(chuàng)造的無形資產(chǎn)是企業(yè)的主要利潤(rùn)來源。其結(jié)果導(dǎo)致企業(yè)大量寶貴的無形資產(chǎn)無法在資產(chǎn)負(fù)債表中反映，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的凈資產(chǎn)不能真實(shí)反映企業(yè)的資產(chǎn)狀況，企業(yè)財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性和真實(shí)性受到嚴(yán)重質(zhì)疑。以美國(guó)為例：由于美國(guó)企業(yè)間購(gòu)并現(xiàn)象較為普遍，尤以美國(guó)通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則受到的抨擊最大。有關(guān)美國(guó)經(jīng)濟(jì)界人士指出，在許多企業(yè)購(gòu)并行為中購(gòu)并方看重的是被購(gòu)并企業(yè)所擁有的，但并沒有反映在資產(chǎn)負(fù)債表中的無形資產(chǎn)，而并不是看重企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中反映的有形資產(chǎn)，并以“在21世紀(jì)中采用20世紀(jì)30年代的財(cái)務(wù)報(bào)告模式”的評(píng)估，批判傳統(tǒng)會(huì)計(jì)制度對(duì)無形資產(chǎn)的忽視。國(guó)外經(jīng)濟(jì)界、學(xué)者對(duì)會(huì)計(jì)制度中無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的質(zhì)疑主要集中在以下幾個(gè)方面：(1)固定資產(chǎn)資本化處理，無形資產(chǎn)的費(fèi)用化處理；(2)無形資產(chǎn)的攤銷；(3)無形資產(chǎn)的確認(rèn)。

二、企業(yè)改制中無形資產(chǎn)及評(píng)估的影響因素

無形資產(chǎn)是企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)資源，是知識(shí)產(chǎn)權(quán)與工業(yè)產(chǎn)權(quán)相統(tǒng)一的結(jié)晶，是維持企業(yè)生存和發(fā)展的重要支柱，具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和增值效能。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，西方發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)的無形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達(dá)35％，高科技企業(yè)則達(dá)60％－70％。它不僅能使企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中取得經(jīng)濟(jì)效益，而且其自身價(jià)值也有巨大的增值作用。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要生存發(fā)展，最終將體現(xiàn)于無形資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)。無形資產(chǎn)對(duì)企業(yè)有著非常重要的作用。

1．企業(yè)改制中無形資產(chǎn)及其確認(rèn)。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定“資產(chǎn)滿足下列條件之一的，符合無形資產(chǎn)定義中的可辨認(rèn)性標(biāo)準(zhǔn)：(1)能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來，并能單獨(dú)或者與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換；(2)源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利，無論這些權(quán)利是否可以從企業(yè)或其他權(quán)利和義務(wù)中轉(zhuǎn)移或者分離”。無形資產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(1)與該無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(2)該無形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)(2006)第十一條規(guī)定：“企業(yè)自創(chuàng)商譽(yù)以及內(nèi)部產(chǎn)生的品牌、報(bào)刊名等，不應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)”。但在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活中，無形資產(chǎn)評(píng)估包括商標(biāo)、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽(yù)、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)軟件、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)、資源性資產(chǎn)、集成電路布圖設(shè)計(jì)等無形資產(chǎn)價(jià)值及品牌評(píng)估等。

2．企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價(jià)值的法律依據(jù)。從元形資產(chǎn)本身看，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標(biāo)法》、《著作權(quán)法》、《計(jì)算機(jī)軟件保護(hù)條例》等，這些法律對(duì)于保護(hù)相應(yīng)的無形資產(chǎn)起到了一定的積極作用，有利于企業(yè)維護(hù)其合法權(quán)益。如商標(biāo)權(quán)評(píng)估后，在商標(biāo)的侵權(quán)訴訟和行政保護(hù)中，可依據(jù)《商標(biāo)法》對(duì)假冒侵權(quán)行為造成的損失進(jìn)行量化并認(rèn)定賠償額，不僅有利于為商標(biāo)權(quán)人打假維權(quán)提供索賠依據(jù)，而且有利于維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，提高其知名度。但從與國(guó)際接軌的角度看，我國(guó)有關(guān)無形資產(chǎn)的法律、法規(guī)尚不能完全適應(yīng)WTO的要求。wTO規(guī)定的無形資產(chǎn)除上面提到的還包括版權(quán)與鄰接權(quán)、地理標(biāo)志權(quán)、工業(yè)品外觀設(shè)計(jì)權(quán)、集成電路布圖設(shè)計(jì)權(quán)、未披露過的信息專有權(quán)(商業(yè)秘密)。而在我國(guó)的《憲法》中沒有關(guān)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，其涉及評(píng)估的一些法律規(guī)定也只是包含在《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》等法律當(dāng)中。雖然《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》等法律在無形資產(chǎn)評(píng)估中也發(fā)揮著重要作用，如企業(yè)的股份制改造、合資、聯(lián)營(yíng)、兼并、拍賣、轉(zhuǎn)讓、無形資產(chǎn)抵押貸款等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，有利于企業(yè)認(rèn)識(shí)自己品牌的價(jià)值，有利于被消費(fèi)者所認(rèn)可，但對(duì)其他類無形資產(chǎn)尚未制定特別法律或行政法規(guī)，嚴(yán)重滯后于當(dāng)今實(shí)踐。

3．2001年9月1日起施行的《無形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》作為資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)范，在企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價(jià)值的確定應(yīng)該遵循此項(xiàng)基本準(zhǔn)則。《無形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》是中注協(xié)擬定，財(cái)政部印發(fā)的規(guī)章制度性文件，其依據(jù)是國(guó)務(wù)院行政法規(guī)9l號(hào)令和《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見》。無形資產(chǎn)評(píng)估至今尚未立法。使得評(píng)估的法律依據(jù)不足，這也決定了《無形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》只能側(cè)重技術(shù)層面，忽視了評(píng)估、披露、使用是資產(chǎn)評(píng)估三個(gè)環(huán)節(jié)的重要特征，且三者缺一不可。它難以適應(yīng)目前我國(guó)多種經(jīng)濟(jì)體制并存的客觀需要。體現(xiàn)到現(xiàn)實(shí)當(dāng)中最突出的問題是：在涉及無形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，《無形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》沒提及如何使用，而這個(gè)問題在做具體評(píng)估項(xiàng)目時(shí)是無法回避的。因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估的最終目的是使用，不能只強(qiáng)調(diào)和規(guī)范評(píng)估師的行為，更要考慮使用者的接受情況，在《無形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》中，強(qiáng)調(diào)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中明確說明有關(guān)使用的評(píng)估方法及其理由。對(duì)于使用的評(píng)估方法及其理由，在無形資產(chǎn)評(píng)估條款中很空泛，因沒有具體考核指標(biāo)，缺乏可操作性。4．評(píng)估方法對(duì)企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價(jià)值的影響。無形資產(chǎn)主要有三種評(píng)估方法：重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法和收益現(xiàn)值法。評(píng)估方法對(duì)無形資產(chǎn)價(jià)值的影響主要表現(xiàn)為：首先是評(píng)估方法選擇不當(dāng)造成的影響——沒有明確評(píng)估的目的，評(píng)估目的錯(cuò)位；或是由于最佳的評(píng)估方法中的一些評(píng)估參數(shù)難以確定，而只好改用別的評(píng)估方法。其次是評(píng)估方法本身存在的風(fēng)險(xiǎn)。(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現(xiàn)實(shí)條件下，按功能重置資產(chǎn)，并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本。重置成本評(píng)估法就是按重置成本價(jià)格對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，即按照評(píng)估無形資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值估算無形資產(chǎn)價(jià)值的方法。由于無形資產(chǎn)具有賬面成本不完整、投資成本的弱對(duì)應(yīng)性和人賬成本虛擬性的價(jià)值特點(diǎn)，在采用重置成本法對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無據(jù)可查而帶來的不確定性問題，故在使用重置成本法確定無形資產(chǎn)的評(píng)估值時(shí)，會(huì)存在數(shù)據(jù)資料不準(zhǔn)確和不精確的風(fēng)險(xiǎn)，難以確保評(píng)估結(jié)果的真實(shí)準(zhǔn)確。(2)市價(jià)法也稱現(xiàn)行市價(jià)法，現(xiàn)行市價(jià)評(píng)估法是通過市場(chǎng)調(diào)查，選擇一個(gè)或幾個(gè)與評(píng)估對(duì)象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對(duì)象，針對(duì)各項(xiàng)價(jià)值影響因素，分析比較對(duì)象的成交價(jià)格和交易條件，將被評(píng)估資產(chǎn)與比較對(duì)象逐個(gè)進(jìn)行對(duì)比調(diào)整，估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。由于無形資產(chǎn)的不可比性，使其沒有可比的市場(chǎng)價(jià)值。每個(gè)企業(yè)無形資產(chǎn)由于其在同業(yè)中的壟斷地位和優(yōu)越程度不同，為企業(yè)帶來的超額盈利水平各異，對(duì)于相同種類的無形資產(chǎn)，其價(jià)值是不同的。因此當(dāng)無形資產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行交易時(shí)，難以找到可比的市價(jià)。另外，我國(guó)企業(yè)從80年代中期才開始逐漸重視無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)的交易時(shí)間短、數(shù)量少，可使用的無形資產(chǎn)交易的歷史資料有限，采用市價(jià)法對(duì)這些行業(yè)的無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，必須面對(duì)數(shù)據(jù)選用的風(fēng)險(xiǎn)。(3)收益法也稱收益現(xiàn)值法，收益現(xiàn)值是指企業(yè)在未來特定時(shí)期內(nèi)的預(yù)期收益折現(xiàn)的總金額。收益法是把被評(píng)估無形資產(chǎn)剩余壽命期間內(nèi)的預(yù)期未來收益，按照一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，來確定被評(píng)估無形資產(chǎn)價(jià)格的方法。運(yùn)用收益法對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在評(píng)估參數(shù)收益額、收益期和折現(xiàn)率等因素的確定上。收益額選取的風(fēng)險(xiǎn)是：無形資產(chǎn)的具體類型不同，其使用價(jià)值表現(xiàn)不同，帶來的超額收益也不同。收益期選取的風(fēng)險(xiǎn)是：無形資產(chǎn)收益期的確定一般有年限法和更新周期法兩種形式。年限法指在形成企業(yè)控制的無形資產(chǎn)中相當(dāng)一部分是因?yàn)槭艿椒珊秃贤奶囟ūＷo(hù)，如商標(biāo)、專利權(quán)等年限，也稱法定(合同)年限，而法定(合同)期限內(nèi)是否還具有剩余經(jīng)濟(jì)壽命是評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮的重要問題。更新周期法是指產(chǎn)品更新周期和技術(shù)更新周期。在一些高技術(shù)和新興產(chǎn)業(yè)，科學(xué)技術(shù)進(jìn)步往往很快轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的更新?lián)Q代。折現(xiàn)率選取的風(fēng)險(xiǎn)是：根據(jù)折現(xiàn)率的概念可確定折現(xiàn)率的計(jì)算方法即以無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率作為折現(xiàn)率。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定一般為政府債券的利率，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定常用的方法主要為累加法。

三、完善無形資產(chǎn)評(píng)估指標(biāo)的重要性及措施

1．防止國(guó)有資產(chǎn)流失。企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價(jià)值的公正性、合理性為方方面面所關(guān)注。首先應(yīng)明確的是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理范圍其內(nèi)涵應(yīng)是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)格的合理差異范圍，也可理解為資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果在具體數(shù)字上的可應(yīng)用范圍，可確定評(píng)估價(jià)值與賬面價(jià)值或與實(shí)際成交價(jià)格的差異的合理范圍?？蓽p少乃至消除國(guó)有無形資產(chǎn)低于正常價(jià)格出售和大量流失的現(xiàn)象，避免企業(yè)主管部門與原企業(yè)經(jīng)營(yíng)者或個(gè)別人一對(duì)一的暗箱操作，提高企業(yè)改制工作的透明度。

篇10

開展“企業(yè)大走訪”活動(dòng)。加強(qiáng)園區(qū)建設(shè)對(duì)法律服務(wù)需求情況進(jìn)行調(diào)研，積極組織、推介優(yōu)秀律師成為企業(yè)法律顧問，為企業(yè)特別是中小企業(yè)提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，義務(wù)為企業(yè)進(jìn)行“法律體檢”，出具富有針對(duì)性和可操作性的法律建議書，協(xié)助企業(yè)完善內(nèi)部管理，幫助企業(yè)及時(shí)防范和控制法律風(fēng)險(xiǎn)。

建立“司企對(duì)接”平臺(tái)。抽調(diào)法制宣傳科、基層科、公證處、法援中心工作人員以及律師等，組成企業(yè)法律服務(wù)志愿團(tuán)，選擇部分企業(yè)牽手結(jié)對(duì)，建立企業(yè)法律服務(wù)工作站，開展項(xiàng)目建設(shè)調(diào)研，提供法律咨詢、建議和法律依據(jù)，參與項(xiàng)目建設(shè)的涉訴、非訴等活動(dòng)。

完善企業(yè)調(diào)解組織。幫助企業(yè)建立健全預(yù)防和處置突發(fā)事件工作預(yù)案，實(shí)行聯(lián)防、聯(lián)動(dòng)、聯(lián)控。著力在大中型企業(yè)調(diào)解組織建設(shè)上打造調(diào)解工作新品牌，努力實(shí)現(xiàn)調(diào)解組織對(duì)矛盾糾紛多發(fā)、易發(fā)領(lǐng)域的全覆蓋，職工人數(shù)500人以上企業(yè)力爭(zhēng)全部建立調(diào)解組織。

建立企業(yè)法律援助站。大力拓展法律援助服務(wù)領(lǐng)域，擴(kuò)大企業(yè)法律援助站的覆蓋面，進(jìn)一步降低服務(wù)門檻，簡(jiǎn)化服務(wù)手續(xù)，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，努力為更多困難職工解決醫(yī)療、工傷、欠薪、社會(huì)保障等切身利益問題。