導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)的登記制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論

不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn)；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否生效的效力；登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項權(quán)利者；登記的公信力是指不動產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。

研究不動產(chǎn)登記制度，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動產(chǎn)登記在財產(chǎn)權(quán)保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會有好的結(jié)果，不會得到切實的實施?！毖芯坎粍赢a(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。

二、物權(quán)法出臺前后關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響

（一）物權(quán)法出臺前不動產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析

物權(quán)法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個重要缺陷是基本上認為登記為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財U大了登記的效力范圍，把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！毖韵轮馐?，不動產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來說就是不動產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實上，沒有進行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動，而不能否認有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個重要缺陷是不動產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響

物權(quán)法在總結(jié)我國不動產(chǎn)登記實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，借鑒西方國家先進立法經(jīng)驗，對不動產(chǎn)登記的法律效力、不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責(zé)任等重要問題以專節(jié)14個條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國的不動產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）對不動產(chǎn)變動原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。規(guī)定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動，但是不登記，不得對抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動和債權(quán)變動，將物權(quán)變動合同的效力與物權(quán)變動的效力相區(qū)分，不動產(chǎn)變動的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動產(chǎn)是否發(fā)生變動的影響。《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！段餀?quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動，經(jīng)過依法登記而發(fā)生效力，也是我國不動產(chǎn)物權(quán)變動的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通過合同就可以設(shè)立，這是我國物權(quán)法獨有的規(guī)定。三是非因法律行為引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動。這種情況指的是《物權(quán)法》第28條、第29條和第30條的規(guī)定。

（2）增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實體權(quán)利關(guān)系的不一致狀態(tài)，對既存登記的部分內(nèi)容進行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟 途徑，保護真正權(quán)利人的權(quán)利，維護秩序安定與交易安全?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?/p>

異議登記是指事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償?！?異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時保全措施。登記錯誤的更正需要一個過程，在此過程中，登記權(quán)利人有可能處分不動產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受！到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項措施來保全權(quán)利。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而進行的登記⑤。我國物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”預(yù)告登記的目的就在于保護關(guān)于未來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，以維護不動產(chǎn)交易秩序。

（3）物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定對不動產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是物權(quán)法的實施對涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行既帶來機遇，也有挑戰(zhàn)。這種機遇主要表現(xiàn)為對不動產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致的問題時，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時解決爭議，恰當(dāng)處置不動產(chǎn)；還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對不動產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時采取預(yù)查封措施提供了便利。同時，物權(quán)法的實施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動的內(nèi)涵，依法及時執(zhí)行涉及不動產(chǎn)的案件，維護權(quán)利人的合法物權(quán)。

二是對傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動產(chǎn)和動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動的公示方法。對于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)變動規(guī)則，在采取強制執(zhí)行措施前應(yīng)認真調(diào)查不動產(chǎn)物權(quán)變動的情況，不能簡單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)利。既保護申請人的合法債權(quán)，又要保護被執(zhí)行人的合法不動產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實踐中，對當(dāng)事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對于一些行政機關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時拒絕協(xié)助、縮小或擴大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)，拒不履行職責(zé)造成損失的，承擔(dān)行政賠償責(zé)任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個問題

1、關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

實踐中，對于能否強制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國有劃撥土地問題，存在不同的認識。本人認為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)本著既有利于最大化實現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》（法釋[20__]6號）的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進行妥善處理。對原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)評估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價值分離（僅限執(zhí)行房產(chǎn)），并會同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權(quán)，由國土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標(biāo)拍賣，掛牌出讓等方式對該土地依法進行處置。

2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問題

在我國，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實踐中集體土地權(quán)屬也存在事實上的交易。如《擔(dān)保法》第34條第（5）項、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問題。對此應(yīng)當(dāng)如何處理？本人認為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時應(yīng)與當(dāng)?shù)貒临Y源管理部門進行協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當(dāng)會同國土資源部門查驗原土地使用權(quán)證書和用地批文，完成地籍調(diào)查，責(zé)成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補償協(xié)議書，并書面告知權(quán)利受讓人成交價款中是否包含該集體土地的征地補償費。按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時，應(yīng)會同國土資源部門查驗原土地使用權(quán)證書和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進行審查，確認權(quán)利受讓人的資格；人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)成該集體經(jīng)濟組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關(guān)于不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致時的處理

實踐中，不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭議。如果申請執(zhí)行人認為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過以下幾種渠 道尋求救濟，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機構(gòu)提出異議登記申請，請求撤銷該登記；二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為；三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認其并非實際權(quán)利人且書面認可房地產(chǎn)實際屬于被執(zhí)行人時，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進行物權(quán)變動登記的，可以對該不動產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動產(chǎn)辦理了過戶登記后，預(yù)查封自動轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對這種情況法院仍可對該不動產(chǎn)進行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當(dāng)認真審查，如果異議屬實，應(yīng)及時依法糾正執(zhí)行錯誤。

篇2

目前，我國法律對需要進行登記的物權(quán)范圍規(guī)定得并不明確，現(xiàn)有的規(guī)定并未涵蓋所有的物權(quán)種類，這就意味著有些物權(quán)不經(jīng)法定登記方式也可獲得。目前，我國不動產(chǎn)登記種類不健全，在不動產(chǎn)登記的種類中缺少預(yù)告登記、順位登記等重要制度，不能滿足市場經(jīng)濟發(fā)展得要求。

登記機關(guān)不統(tǒng)一也是我國不動產(chǎn)登記制度的重大缺陷。由于長期以來形成不同的財產(chǎn)分屬不同的部門管理，因此，不同的行政機關(guān)負責(zé)對不同的不動產(chǎn)進行管理，最終形成了多個登記機關(guān)都有權(quán)從事不動產(chǎn)登記的現(xiàn)象。登記程序的不統(tǒng)一，使各登記機關(guān)各行其是，當(dāng)事人無所適從，嚴重損害了登記作為法律行為確認的統(tǒng)一性和權(quán)威性。

不動產(chǎn)登記信息缺乏公開化，只有將不動產(chǎn)登記信息公開，才能使不動產(chǎn)登記起到真正公示的效用，才能促進不動產(chǎn)交易的安全和高效。

如上所述，目前我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度存在諸多缺陷，已不能滿足不動產(chǎn)市場的發(fā)展對登記職能的要求，亟待完善。筆者以為，應(yīng)從以下幾個方面對我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善：

1.統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)，結(jié)束我國目前不動產(chǎn)登記法律散亂、矛盾的情形，進而消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現(xiàn)象。在不動產(chǎn)登記法中明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的登記范圍，登記機關(guān)的組成、登記工作人員的資格、登記程序、不動產(chǎn)登記簿的管理以及不動產(chǎn)登記信息的利用等，從程序上完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。制訂統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律，對于建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)交易市場，促進我國市場經(jīng)濟的健康發(fā)展意義深遠的。

2.統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)。統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)對不動產(chǎn)交易有著極大的促進作用，有利于不動產(chǎn)交易的快捷和安全，不動產(chǎn)登記機關(guān)統(tǒng)一后將不會出現(xiàn)一物交易多方登記的現(xiàn)象。未來的不動產(chǎn)登記機關(guān)在機構(gòu)設(shè)置時，應(yīng)以土地管理機關(guān)為主，輔之以房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門，在國務(wù)院之下成立國家不動產(chǎn)登記總署，在縣以上各級行政區(qū)域成立類似于現(xiàn)在各地行政服務(wù)中心的不動產(chǎn)登記專門機關(guān)，對各種類型的不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記。不動產(chǎn)登記機關(guān)實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，以加強領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一不動產(chǎn)登記市場，達到不動產(chǎn)登記信息的共享。不動產(chǎn)登記實行在不動產(chǎn)所在地的縣級不動產(chǎn)登記機關(guān)進行登記的原則。跨越兩個行政區(qū)域的不動產(chǎn)，由不動產(chǎn)跨越的兩個行政區(qū)域的共同上級管理機關(guān)指定由其中的一個登記機關(guān)進行登記。不動產(chǎn)登記機關(guān)不干預(yù)原各個行政職能部門的行政審批權(quán)力，如不動產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、變動、消滅須經(jīng)審批的，先由各個管理機關(guān)批準(zhǔn)，然后由不動產(chǎn)登記機關(guān)統(tǒng)一登記。

3.明確登記的物權(quán)制度屬性。正確區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件和物權(quán)變動的生效要件。如前所述，登記只是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，而不是不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件。對于依法生效的不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)合同，不登記則不生物權(quán)變動的效力，同時也不能對抗善意第三人。

4.在登記的效力上，區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，規(guī)定不同的效力。我國現(xiàn)行法律對依法律行為和非依法律行為產(chǎn)生的所有權(quán)變動未予以區(qū)分，對因生產(chǎn)、繼承、征收、強制執(zhí)行，法院判決等原因發(fā)生的所有權(quán)變動，也需登記而生效。

5.應(yīng)承認登記的公信力。登記公信力與登記要件主義之間在體系上是密切聯(lián)系在一起的，實行登記要件主義，就應(yīng)當(dāng)承認登記公信力。只有在肯定登記公信力的前提下，方能更好地推進登記制度的完善。

6.登記機關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請，實行實質(zhì)審查主義。除前文所詳述的采行實質(zhì)審查主義的優(yōu)點外，由于法律賦予的登記的公信力難免會犧牲真正權(quán)利人的利益。為避免公信力的此一弊害，確保真實的權(quán)利，就必須使登記與真實的權(quán)利狀態(tài)保持一致，為達這一目標(biāo)，應(yīng)實行實質(zhì)審查制度。

7.完善的不動產(chǎn)登記類型。未來制訂的物權(quán)法和不動產(chǎn)登記法應(yīng)當(dāng)包括各種登記類型。如規(guī)定實體權(quán)利登記和程序權(quán)利登記（不動產(chǎn)權(quán)利的順位登記）；所有權(quán)登記和他項權(quán)利登記（所有權(quán)之外的一切權(quán)利均為他項權(quán)利）；終局登記（包含總登記、變動登記、更正登記、回復(fù)登記、涂銷登記）和預(yù)告登記。

8.統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的程序與不動產(chǎn)登記的權(quán)屬證書。立法時可以在物權(quán)法中對此問題做以概括規(guī)定，不動產(chǎn)登記法規(guī)定具體的登記程序要盡可能簡化、快捷。為簡化登記薄的繁瑣性，建議只規(guī)定兩種登記簿即土地登記簿和土地定著物登記簿。在制發(fā)登記證件時，規(guī)定不動產(chǎn)登記機關(guān)制發(fā)全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬登記證。不動產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不但會加重權(quán)利人的經(jīng)濟負擔(dān)，加重市場規(guī)范的矛盾，而且還會加劇了動產(chǎn)管理機關(guān)之間的爭執(zhí)。故不動產(chǎn)的權(quán)屬證書必須統(tǒng)一，這一點在物權(quán)法和不動產(chǎn)登記法中應(yīng)明確規(guī)定。

篇3

【關(guān)鍵詞】 不動產(chǎn) 抵押登記制度 物權(quán) 土地登記

中圖分類號：D651.1 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

不動產(chǎn)抵押登記的含義和價值

（一）不動產(chǎn)抵押登記的含義

不動產(chǎn)抵押登記，是指不動產(chǎn)抵押物的登記機關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請，依照法定程序?qū)⒃诓粍赢a(chǎn)抵押物上設(shè)定的抵押權(quán)及其變更、終止等事項記載于特定的抵押物登記簿上的行為。設(shè)立該項制度的初衷在于不動產(chǎn)抵押權(quán)的公示，使社會公眾能夠容易地了解到某項不動產(chǎn)上所具有的抵押權(quán)狀況，從而降低不動產(chǎn)交易中的風(fēng)險。

（二）不動產(chǎn)抵押登記的價值

之所以要設(shè)立不動產(chǎn)抵押登記制度，原因之一在于不動產(chǎn)一般價值較大，不動產(chǎn)交易直接影響著社會經(jīng)濟秩序與安全，關(guān)系著國計民生;更重要的原因還在于不動產(chǎn)抵押登記有著其自身的重要價值。

首先，不動產(chǎn)抵押登記的價值之一在于強化擔(dān)保的效力。不動產(chǎn)抵押權(quán)進行登記后，其擔(dān)保物權(quán)性便得到了法律的確認。當(dāng)其與擔(dān)保物上的其它權(quán)利如債權(quán)發(fā)生沖突時，法律將對其優(yōu)先保護;此時如果第三人在進行與不動產(chǎn)抵押有關(guān)交易的過程中，對不動產(chǎn)抵押權(quán)的存在狀況未能進行必要的調(diào)查，則理應(yīng)承擔(dān)因此而產(chǎn)生的不利后果，其對不動產(chǎn)抵押物的權(quán)利主張不得與抵押權(quán)相對抗，這樣，登記便使不動產(chǎn)抵押權(quán)產(chǎn)生了對抗第三人的效力，使抵押權(quán)對主債權(quán)的擔(dān)保功能得到了進一步強化。

其次，不動產(chǎn)抵押登記的價值之二在于有利糾紛的解決。 在日常生活中，同一不動產(chǎn)上常?？梢载摀?dān)有多個抵押權(quán)，多個抵押權(quán)相互之間的沖突就可以通過不動產(chǎn)抵押登記制度對權(quán)利的順位進行法律上的安排，以有效地解決糾紛?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第五十四條規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規(guī)定清償：(一)抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;(二)抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。這樣，在同一不動產(chǎn)上存在多個抵押權(quán)的情況下，就可以根據(jù)登記簿上記載的抵押登記的時間先后來確定抵押權(quán)的先后順序，使抵押權(quán)人之間的沖突得以順利解決。

再次，不動產(chǎn)抵押登記的價值還在于有利經(jīng)濟社會市場交易的安全與秩序。不動產(chǎn)抵押登記后，與抵押物進行交易的第三人就可以到登記機關(guān)查閱登記的內(nèi)容，以了解有關(guān)可能會影響其利益的其他權(quán)利的存在狀況，對交易后果進行合理的預(yù)期。這樣就可以避免因抵押權(quán)的行使而使自己的利益受到不測的損害，從而維護不動產(chǎn)交易的安全與秩序。

二、不動產(chǎn)抵押登記的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）當(dāng)前不動產(chǎn)抵押登記制度的現(xiàn)狀

1、登記機關(guān)呈分散狀態(tài)

房地產(chǎn)抵押登記是不動產(chǎn)抵押登記的重要部分，而我們?nèi)粘Ｋf的房屋轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上是房屋所有權(quán)及房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人不僅要到房產(chǎn)管理部門辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記，而且還要到國土資源管理部門辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，這樣轉(zhuǎn)讓行為才能合法有效，權(quán)益才受法律保護。但在目前城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場上，特別是城鎮(zhèn)住房房屋轉(zhuǎn)讓只辦理房屋所有權(quán)登記，不辦理土地使用權(quán)登記，或辦理了房屋所有權(quán)登記，到國土資源管理部門辦不了土地使用權(quán)登記的情況大量存在，這便增加了房地產(chǎn)市場的矛盾，影響了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，也影響了政府對房地產(chǎn)市場實施有效監(jiān)督和調(diào)控，造成政府土地收益流失，這一嚴峻問題亟待解決。

2、登記機關(guān)的責(zé)任機制不健全

首先，登記機關(guān)僅僅只享有收費的權(quán)利，而不對錯誤登記的后果負任何責(zé)任和義務(wù)，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益。因此，必須使登記機構(gòu)在享受一定利益的同時承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù)，這才能體現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對等的原則。其次，登記機關(guān)對登記內(nèi)容不承擔(dān)任何責(zé)任，不利于加強登記機關(guān)的責(zé)任感，登記機關(guān)很難有壓力和動力來履行其審查登記義務(wù)。再者，這種只有權(quán)利而不承擔(dān)義務(wù)的做法在實踐中已經(jīng)產(chǎn)生了很多問題，如土地使用權(quán)已被法院查封，卻依然能辦理抵押權(quán)登記，一旦抵押權(quán)人在法院訴訟時，如果不能及時發(fā)現(xiàn)并提出異議，其抵押權(quán)的實現(xiàn)就會落空，而登記機關(guān)對此卻不承擔(dān)責(zé)任。針對上述情況，《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！?/p>

3、登記收費不合理

當(dāng)前我國一般是按財產(chǎn)標(biāo)的金額收取一定比例的登記費用。作為物權(quán)登記，不論標(biāo)的大小，程序是一樣的，也不會因為標(biāo)的大小不同而使登記機關(guān)有勞動付出的不同。因此，對于按標(biāo)的大小來收取不同的費用是不合理的。登記具有社會服務(wù)的一面，不應(yīng)成為行政收費的謀利手段。因此，物權(quán)登記的費用應(yīng)當(dāng)有一套全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。這個標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依據(jù)足以維持每件登記支出（包括登記公告、資料存檔、辦公設(shè)備等）的成本來進行量化，而且必須盡可能地低，以便加速財產(chǎn)流轉(zhuǎn)，提高不動產(chǎn)的使用效率?！段餀?quán)法》規(guī)定：“不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定?！?/p>

（二）、我國不動產(chǎn)抵押登記制度存在的問題抵押物登記能起到公示作用，可以防止抵押人隱瞞財產(chǎn)已作抵押的情況，對同一財產(chǎn)的同一價值作抵押或者非法轉(zhuǎn)讓，損害債權(quán)人的利益?，F(xiàn)實生活中，如果一方以某項財產(chǎn)作抵押或者轉(zhuǎn)讓，接受抵押的一方當(dāng)事人或者受讓一方就要考慮相對人的財產(chǎn)權(quán)利是否有瑕疵，抵押人或者受讓人對該財產(chǎn)有無所有權(quán)或者使用權(quán)，該財產(chǎn)上是否存在其他財產(chǎn)權(quán)利。抵押物一經(jīng)登記即可取得擔(dān)保物權(quán)，抵押權(quán)可取得對抗第三人的效力；抵押物被第三人占有時，抵押權(quán)人有權(quán)直接向占有該物的第三人主張抵押權(quán)，任何第三人都負有不得侵害抵押物的義務(wù)。登記對不動產(chǎn)物權(quán)變動至關(guān)重要。各國不動產(chǎn)登記制度的普遍規(guī)則是：不動產(chǎn)登記機關(guān)具有統(tǒng)一性和司法性。規(guī)定在統(tǒng)一的司法或行政區(qū)域內(nèi)實行不動產(chǎn)登記制度，不論是何種不動產(chǎn)物權(quán)，都規(guī)定統(tǒng)一的登記效力。有些國家規(guī)定登記機關(guān)為地方法院，有些國家規(guī)定登記機關(guān)為司法行政機關(guān)。因為不動產(chǎn)物權(quán)登記直接決定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是一種司法行為，而不是行政行為。所以，登記機關(guān)應(yīng)為司法機關(guān)，不動產(chǎn)登記機關(guān)的司法性和統(tǒng)一性是不動產(chǎn)法的基本規(guī)則。

三、不動產(chǎn)抵押登記制度的完善

（一）取消擔(dān)保法中關(guān)于不動產(chǎn)和特定動產(chǎn)抵押登記要件主義（抵押合同自登記之日起生效）的規(guī)定，一律改為登記對抗主義。（二）改變“多頭登記”狀況，統(tǒng)一登記部門，賦予登記部門以司法權(quán)。

（三）建立實質(zhì)審查制度。

要使登記的內(nèi)容與實際的權(quán)利相一致，就應(yīng)當(dāng)對登記的內(nèi)容進行實質(zhì)審查，實行實質(zhì)性審 查，是登記具有公信力的必要前提。有學(xué)者認為，實質(zhì)審查雖有提高登記內(nèi)容準(zhǔn)確率之優(yōu) 點，但也有操作程序復(fù)雜、影響交易效率之缺陷。正因如此，即使被認為是實行實質(zhì)審查 制度的代表—德國，也對權(quán)利人與相對人的關(guān)于實體法律關(guān)系的意思表示實行不予審查的原 則。這一觀點不無道理，但應(yīng)當(dāng)看到，德國在不動產(chǎn)買賣做成以后，通常要求公證機關(guān) 進 行公證，而在公證過程中實際上就要進行認真的實質(zhì)審查。這樣，在登記的時候就沒有必要 進行實質(zhì)審查。

（四）建立登記機關(guān)的責(zé)任賠償制度。

如前所述，登記內(nèi)容的正確與否不僅影響到交易當(dāng)事人的利益，而且影響到交易的安全和秩序。登記發(fā)生錯誤，不僅會給真正的權(quán)利人造成損失，也會給交易當(dāng)事人造成損失。一方 面 ，如果對登記審查不嚴，某人因故意或過失將他人的財產(chǎn)登記在自己名下，就會使真正的權(quán) 利人蒙受損失。另一方面，如果對登記審查不嚴而發(fā)生登記錯誤，使善意相對人與登記權(quán)利 人發(fā)生了交易，以后因為登記內(nèi)容的更正也會造成善意相對人的損失。在因為登記錯誤而使真正權(quán)利人和善意相對人發(fā)生損失時，登記機關(guān)是否有義務(wù)加以賠償，值得研究。

此外，如果登記機關(guān)的工作人員故意與他人相互勾結(jié)、惡意串通，造成交易當(dāng)事人損害， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政責(zé)任，嚴重的甚至要追究其刑事責(zé)任。在此情況下，由于登記機關(guān)對其工作人 員存在選任和監(jiān)督的過失，所以登記機關(guān)仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

【參考資料】

[1] 孫憲忠：論不動產(chǎn)物權(quán)登記

[2] 孫憲忠：論物權(quán)法[M].法律出版社，2001

[3] 肖厚國：《物權(quán)變動研究》

[4] 馬 瑩：《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實現(xiàn)途徑之我見》

[5] 楊海坤：《中國行政法基礎(chǔ)理論》

篇4

【關(guān)鍵詞】：不動產(chǎn)登記 不動產(chǎn)登記制度缺陷 不動產(chǎn)登記制度完善

一、不動產(chǎn)登記制度的概念和立法意義

1.不動產(chǎn)登記制度的概念

關(guān)于不動產(chǎn)登記制度的概念，不同的學(xué)者有不同的觀點。王利明教授的觀點是：不動產(chǎn)登記是登記申請人對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機關(guān)依據(jù)法定的程序進行登記。孫憲忠教授的觀點是：不動產(chǎn)登記是經(jīng)權(quán)利人申請，國家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。梁慧星教授的觀點則是：不動產(chǎn)登記是指土地及其定著物之所有權(quán)和他項權(quán)利的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機關(guān)掌管的專門的簿冊上。綜上所述，所謂不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動產(chǎn)登記機關(guān)掌管的專門的簿冊的事實。不動產(chǎn)登記事實上包括兩層含義：一是登記與否的事實狀態(tài)，二是登記的過程或程序。

2.不動產(chǎn)登記制度的立法意義

第一，不動產(chǎn)登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動提供法律基礎(chǔ)。在依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動的情況下，為了表現(xiàn)物權(quán)的排他性并保障交易安全，物權(quán)公示原則要求不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為要件；在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動以登記為要件；在非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動的情況下，不動產(chǎn)登記是權(quán)力處分權(quán)的前提條件。因此，不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是決定不動產(chǎn)物權(quán)變動是否完成的法律工具，旨在給不動產(chǎn)物權(quán)變動提供法律基礎(chǔ)，而不是為了實行行政管理。

第二，不動產(chǎn)登記為物權(quán)變動提供了國家公信力支持的法律基礎(chǔ)。由于不動產(chǎn)物權(quán)是涉及國計民生的重要權(quán)力，故現(xiàn)代社會中的不動產(chǎn)登記機關(guān)都是國家機關(guān)，由國家機關(guān)出面承擔(dān)登記責(zé)任，以國家行為的嚴肅性為登記的真實性提供保障，使登記具有為社會一體信服的法律效力，即任何民間證明都不可比擬的國家公信力。不論客觀情況如何，法律確認不動產(chǎn)物權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)是登記簿的記載，以登記簿上的記載的權(quán)利正確權(quán)利，并依此建立不動產(chǎn)物權(quán)的交易秩序；同時，如果第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿取得登記權(quán)利，這種行為及其后果當(dāng)然應(yīng)該得到物權(quán)法保護。

第三，不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一性是不動產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一性是不動產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。通過不動產(chǎn)登記，國家為不動產(chǎn)提供了一個在整個法律實施范圍內(nèi)發(fā)生的一切不動產(chǎn)物權(quán)交易才有了統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個統(tǒng)一的基礎(chǔ)和規(guī)則。如果沒有這個統(tǒng)一基礎(chǔ)，公正有血的不動產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立就完全是一句空話。

二、我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷

綜觀我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記的法律規(guī)范，可以用兩個字來概括：“散亂”。盡管在物權(quán)法制定初期，孫憲忠等專家都呼吁出臺一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，但是所有的關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬登記的規(guī)定仍散見于各項單行的民事法律法規(guī)之中，沒有一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，且相關(guān)規(guī)定之間存在著沖突、矛盾，沒有統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和具體制度的統(tǒng)一。

1.登記機關(guān)不統(tǒng)一

我國目前從事不動產(chǎn)物權(quán)登記的機關(guān)有多個，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機關(guān)，草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門，林木權(quán)登記在森林管理部門等，例如《中華人民共和國土地管理法》第5條規(guī)定：“國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作”。《中華人民共和國土地管理實施細則》第3條規(guī)定：“土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定”?！吨腥A人民共和國森林法》第三條第2款規(guī)定：“國家所有的和集體所有的森林、林木和林地，個人所有的林木和使用的林地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，發(fā)放證書確認所有權(quán)或者使用權(quán)。”《擔(dān)保法》第42條規(guī)定的不動產(chǎn)登記部門就有土地管理部門、林業(yè)主管部門、縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門等，而且這些部門都具有管理不動產(chǎn)的行政職能。

這樣規(guī)定的弊端也是顯而易見的：登記機關(guān)分散，既不利于登記機關(guān)之間的相互溝通，也不利于當(dāng)事人的查閱；登記機關(guān)權(quán)力縱橫交錯，會擾亂正常的法律秩序。正如孫憲忠教授所述：當(dāng)兩個或兩個以上的登記機關(guān)權(quán)力交叉重合時，不但會損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，增加其不合理負擔(dān)，而且會擾亂正常的法律秩序；由于多個行政部門進行登記，所發(fā)權(quán)證權(quán)屬界址經(jīng)常發(fā)生沖突，會導(dǎo)致不動產(chǎn)所有人之間的大量糾紛；不利于登記資料的合理利用，多頭、分散的不動產(chǎn)登記破壞了資料的統(tǒng)一性和完整性，嚴重影響了土地資源的高效利用；多個登記機關(guān)同時存在，對人力資源也是一種浪費。

2.不動產(chǎn)預(yù)告登記制度有待進一步完善

在我國，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權(quán)法》，首次確立了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。預(yù)告登記制度有利于鼓勵誠實信用、防止權(quán)利濫用，以法定方式強化了誠信原則的實現(xiàn)，培育良好的市場環(huán)境?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。

不難看出，預(yù)告登記制度還是有其缺陷的。首先，和德國、日本以及我國臺灣地區(qū)的預(yù)告登記制度相比，我國的預(yù)告登記制度的范圍相對狹窄。通過對德國、日本以及我國臺灣地區(qū)關(guān)于預(yù)告登記適用范圍的比較，可以看出，不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)，不僅包括不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)、設(shè)定、變更、消滅的請求權(quán)，還包括不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，而我國《物權(quán)法》中把預(yù)告登記的范圍設(shè)定在不動產(chǎn)所有權(quán)請求權(quán)上，就顯得過于狹窄了。其次，我國的《物權(quán)法》適用范圍含糊不清?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定預(yù)告登記的適用范圍是“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”，從漢語上理解會產(chǎn)生歧義：到底是將“買賣”理解為動詞還是將其理解為形容詞修飾“房屋”呢，后一種理解比前一種的理解要寬泛得多。再次，預(yù)告登記的效力不明確。我國《物權(quán)法》第20條規(guī)定:“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，可見我國賦予了此請求權(quán)具有排他效力，但是對于國家權(quán)力效力以及順位保全效力卻并沒有規(guī)定。

三、我國不動產(chǎn)登記制度的完善

2007年頒布的《物權(quán)法》中其中關(guān)于不動產(chǎn)登記的有13條，對不動產(chǎn)登記進行了總的概括，但是不得不承認的是，時至今日，我國尚未建立一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，而且是已有的法律法規(guī)帶有濃重的行政色彩?！安荒軡M足不動產(chǎn)進入市場經(jīng)濟交易的需要，不能滿足依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀公正原則對物權(quán)進行保護的需要”。所以，我國在理論上需對《物權(quán)法》中規(guī)定的不動產(chǎn)登記制度進行進一步的闡述，筆者從統(tǒng)一登記機關(guān)，完善預(yù)告登記制度與完善不動產(chǎn)變更登記制度。

1.統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)

世界各地關(guān)于不動產(chǎn)登記機關(guān)的學(xué)說有法院說、行政機關(guān)說、公正機關(guān)說、現(xiàn)狀妥協(xié)說等等。在實踐中，一般分為兩種模式：以德國、瑞士、韓國為代表的，法院負責(zé)不動產(chǎn)登記；另一種是日本為代表的，行政機關(guān)負責(zé)不動產(chǎn)登記。

筆者認為，我國不適合法院登記制的模式。法院不適合做登記機關(guān)的原因有：第一，從目前的實際情況來看，各級法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù)，如果再讓其負責(zé)不動產(chǎn)登記工作，不免加重法官的工作量，影響審判效力。第二，從歷史上來說，負責(zé)不動產(chǎn)登記的機關(guān)就是行政機關(guān)，如果將登記機關(guān)更正為法院，公民在觀念上很難接受。第三，如果真的出現(xiàn)物權(quán)爭議的情況下，法院必須要審查登記真實性的問題，如果法院本身就是登記機關(guān)，很可能出現(xiàn)徇私舞弊的行為，可能使司法失去其公正性。

因此，筆者贊同行政機關(guān)登記的模式。首先，如果行政機關(guān)負責(zé)不動產(chǎn)登記，可以有效減輕法院的工作，也可以提高登記的工作效率，解決大批行政人員的去留問題。其次，這次符合我國的傳統(tǒng)觀點，以及民眾的樸素的法律觀，因為這樣就能發(fā)揮立法者所預(yù)期的法律效用，即力求貼近現(xiàn)實生活，使一般人發(fā)現(xiàn)法律規(guī)范背后的價值理念，并符合一般人的法律感情。其實，法律的真正權(quán)威不是體現(xiàn)在保證法律實現(xiàn)的國家權(quán)力上，而是體現(xiàn)在法律自身合理性中。再次，這樣就可以有效避免法院在審理涉及物權(quán)的案件時，出現(xiàn)徇私舞弊的可能性。如果既做審判機關(guān)又做登記機關(guān)，這種雙重身份很可能使法院為了維護自身的利益而損害當(dāng)事人的利益。

2.完善預(yù)告登記制度

我國《物權(quán)法》只用了一個條文規(guī)定了預(yù)告登記制度，對預(yù)告登記制度的規(guī)定僅僅停留在原則性階段，規(guī)定還是比較概括的，缺乏可操作性，在很多地方都有待明確和細化。因該從預(yù)告登記立法體例、預(yù)告登記的內(nèi)容、預(yù)告登記的程序方面進行完善。

在立法體例上面我國的物權(quán)法可采用日本和我國臺灣地區(qū)的立法模式。日本在《不動產(chǎn)登記法》中對假登記作了規(guī)定，我國臺灣地區(qū)則在“土地法”中規(guī)定了預(yù)告登記的內(nèi)容，并且在“土地登記規(guī)則”中對預(yù)告登記如何實施予以細化。由于地緣因素以及同屬于大陸法系，我國可以借鑒日本和臺灣地區(qū)有關(guān)規(guī)定，將預(yù)告登記如何實施進行細化。

此外，預(yù)告登記的內(nèi)容也需要完善。明確不動產(chǎn)預(yù)告登記的適用范圍，《物權(quán)法》第20條規(guī)定表明我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用范圍包括：一是買賣房屋，二是買賣不動產(chǎn)。但是，這個適用范圍和日本以及我國臺灣地區(qū)法律規(guī)定范圍相比，過于狹窄，應(yīng)該包括：附條件或者附期限的不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)；不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請求權(quán)等等。

預(yù)告登記的程序也需要完善。如上文所述，要完善預(yù)告登記程序，首先需要一個統(tǒng)一的登記機關(guān)，這也是預(yù)告登記程序完善的前提。還要建立預(yù)告登記審查制度，登記機關(guān)的審核主要審查登記申請是否符合預(yù)告登記的上述要件，不僅要審查登記的程序是否合法，還要進行實質(zhì)審查。不僅如此，還要預(yù)告建立登記機關(guān)責(zé)任制。如果登記和真實權(quán)利之間的差異是由登記機關(guān)所造成的，那么登記機關(guān)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。這樣一種制度有利于登記機關(guān)提高登記的正確率，有效地避免了由于不動產(chǎn)登記制度是一個完善的物權(quán)制度所必不可少的內(nèi)容，但我國目前的不動產(chǎn)登記制度還很不完善。

在新的《物權(quán)法》框架下如何完善我國的不動產(chǎn)登記制度，是作者的寫作目出發(fā)點和目的所在。為此，本文討論了不動產(chǎn)登記的概念和立法意義。并且列舉了我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的缺點，比如登記機關(guān)不統(tǒng)一，預(yù)告登記制度不完善等。針對以上缺點，本文給出了相應(yīng)的措施，統(tǒng)一登記機關(guān)和完善預(yù)告登記制度等。

參考文獻

[1]孫憲忠，物權(quán)法[M]，北京，社會科學(xué)出版社，2011年版

[2]王利明，論我國不動產(chǎn)制度的完善（上）[J]，求索，2001-05

[3]王利明，論我國不動產(chǎn)制度的完善（下）[J]，求索，2001-06

[4]王正輝，我國不動產(chǎn)制度研究[D].上海.華東政法大學(xué)，2007-04

篇5

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)；統(tǒng)一登記制度；實施問題；對策

一、前言

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度登上歷史舞臺，是人類社會發(fā)展的必然趨勢，通過制定和完善該項制度，能夠更好落實《物權(quán)法》和保障部分人的合法權(quán)益，同時還能夠有力的推動我國反腐倡廉進程，促進稅收改革等工作的實施。但是，不動產(chǎn)登記制度在實施過程中，存在著諸多問題，對社會產(chǎn)生不良影響。因此，應(yīng)進一步對制度實施問題和原因進行闡述，并提出合理的實施對策。

二、不動產(chǎn)登記制度的實施問題

不動產(chǎn)登記制度實施過程中，存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下方面：一是《物權(quán)法》的實施以來，明確規(guī)定統(tǒng)一登記范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，但僅僅停留在原則性的層面上，缺乏明確的方法規(guī)定，直至出現(xiàn)多頭登記現(xiàn)象（國土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等相關(guān)部門都是登記部門），造成混亂。時至今日，《不動產(chǎn)登記條例》已出臺，但各相關(guān)職能部門，因職能職責(zé)劃分不明確，人員去留等多方原因，至使機構(gòu)組合人員遲遲不能到位。二是重機構(gòu)組合，未認真清理研究各職能部門流程再造，統(tǒng)一技術(shù)規(guī)范，新組合不動產(chǎn)登記工作團隊存在各自為政的習(xí)慣。三是不動產(chǎn)登記工作人員的綜合素質(zhì)水平有待進一步提升。四是登記軟件與登記業(yè)務(wù)要求不相匹配，造成登記項目缺損，給權(quán)利人造成損失，出現(xiàn)登記糾紛。五是登記查詢制度相對不夠完善，不能滿足現(xiàn)狀需求。

三、不動產(chǎn)登記制度不合理的原因

2013年3月《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》進一步明確建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并明確各部門分工，但在實施中，仍存在以下不合理問題：一是行政主管部門之間因利益博弈，協(xié)調(diào)難度大，對統(tǒng)一登記管理工作帶來阻力，不便提高工作效率。二是制度不配套，新舊制度未能有效銜接。三是動產(chǎn)登記制度實施過程中，缺乏有效監(jiān)督。四是不動產(chǎn)登記制度實施過程中，國家未能及時建立統(tǒng)一信息平臺，與住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、公安、民政等相關(guān)部門未實現(xiàn)信息共享，登記機構(gòu)審查難度加大，盡管國家規(guī)定不允許在辦理登記中出現(xiàn)相關(guān)證明，但為登記機構(gòu)為減少登記糾紛，仍存在要求權(quán)利人提供必要證明，且因未實現(xiàn)信息共享，仍存在權(quán)利人重復(fù)提交申請及相關(guān)資料。五是制度規(guī)定與登記機構(gòu)權(quán)利責(zé)任不相匹配，如：繼承房屋登記由登記機構(gòu)審查繼承人，一是工作量大；二是登記機構(gòu)如何把控怎樣調(diào)查繼承人，一旦調(diào)查有缺失，出現(xiàn)登記錯誤難承擔(dān)責(zé)任等問題。

四、新形勢下不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有效實施的對策

新形勢下，完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度尤為重要，有利于推動我國法律體系的發(fā)展進程。

1.完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法律體系

在完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法律體系時，應(yīng)對法律體系加以科學(xué)合理的設(shè)計，形成多層級的體系，有利于推動該制度的實施進程。一是圍繞《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，針對不動產(chǎn)登記專門制定《不動產(chǎn)登記法》，為登記工作提供明確的規(guī)范。該法律中，應(yīng)針對不動產(chǎn)登記的范圍、機關(guān)、程序、相關(guān)人員責(zé)任、登記方式、信息查閱等方面進行明確規(guī)定，保證不動產(chǎn)登記的有效性。二是對現(xiàn)行的相關(guān)法律進行整理，消除與《不動產(chǎn)登記法》脫節(jié)或沖突的法律條例，以達到消除法規(guī)矛盾的目的，保證法律權(quán)威性，促進社會交易活動的深入開展。三是制定不動產(chǎn)登記配套的行政和地方性法規(guī)，使其更具法律效力。四是在立法允許的范圍內(nèi)賦予相關(guān)部門完善系列法規(guī)或規(guī)章等。

2.完善相關(guān)配套設(shè)施

新形勢下，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的完善，建立在立法、司法、執(zhí)法基礎(chǔ)之上，具有法律效力，且與各項規(guī)章制度之間有著必要的協(xié)調(diào)性。要保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的有效實施，應(yīng)完善相關(guān)配套設(shè)施，使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度趨于規(guī)范化。

一是加強不動產(chǎn)登記管理部門硬件建設(shè)，并構(gòu)建信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，使不動產(chǎn)登記信息能夠保持高度共享性。以房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)為例，從2010年起，個人住房信息系統(tǒng)、保障性住房信息系統(tǒng)、住房公積金監(jiān)管系統(tǒng)等加以整合，構(gòu)成有效的聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息的高度共享，既提高不動產(chǎn)登記管理的水平，又為我國不動產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)構(gòu)建提供可行的經(jīng)驗。

二是提高不動產(chǎn)登記部門人員準(zhǔn)入門檻，力求工作人員能力素質(zhì)水平的達標(biāo)，對提高工作效率和質(zhì)量發(fā)揮著重要作用。通過提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，有利于組建一支高素質(zhì)隊伍，并減少登記信息失誤等問題，維護人民的財產(chǎn)安全。

三是加強登記中有效監(jiān)督，設(shè)立相應(yīng)的賠償儲備金，對登記部門人員給予規(guī)范性引導(dǎo)，從根本上提高其工作效率。

四是加強提供登記軟件公司登記政策水平培訓(xùn)，力求開發(fā)軟件符合登記要求，并對軟件公司信息管理安全問題用法的形式予以明確。

五、結(jié)論

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的有效實施，能夠維護財產(chǎn)所有人的合法權(quán)益，同時對推動反腐倡廉進程發(fā)揮著重要作用。通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施實踐可知，存在一定問題，對其原因進行分析后，作者從兩方面提出促進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有效實施的策略：一是完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法律體系；二是完善相關(guān)配套設(shè)施，為該制度有效應(yīng)用營造良好的環(huán)境條件。

參考文獻：

[1]何歡樂，姜棟，張鵬. 切實推進中國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的新思路――解決分散登記問題的過渡期方案[J]. 中國土地科學(xué)，2013，07：10-14.

[2]陳育新. 真三維立體顯示技術(shù)在不動產(chǎn)登記統(tǒng)一平臺中的應(yīng)用研究[J]. 測繪與空間地理信息，2016，05：107-109.

[3]高圣平，申晨. 不動產(chǎn)抵押登記若干問題探討――從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出發(fā)[J]. 社會科學(xué)，2014，05：93-100.

篇6

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn),物權(quán),不動產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)之事項記載于不動產(chǎn)登記簿的活動。它能使不動產(chǎn)物權(quán)變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。然而，我國至今尚未制定不動產(chǎn)登記法；已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范零散，并且相互沖突，不合法理的規(guī)定頗多。在物權(quán)立法提上議事日程之際，筆者運用比較研究的方法，從物權(quán)立法的角度對完善我國不動產(chǎn)登記制度作一初步探討。

一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產(chǎn)登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度。[1]

（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權(quán)利以動態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動。

（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點是：（1）登記是土地物權(quán)變動的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實質(zhì)審查主義，登記機關(guān)對登記申請及權(quán)利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。

（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國多數(shù)州和英聯(lián)邦國家所采用，是對產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態(tài)，即任何不動產(chǎn)經(jīng)申請第一次登記后，其不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。

通過三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國不動產(chǎn)登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產(chǎn)登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產(chǎn)登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產(chǎn)登記實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國家，所有的土地?zé)o論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)由不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產(chǎn)登記立法不健全，不動產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實際情況和特點，促進我國不動產(chǎn)登記制度的日趨完善。

二、我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問題我國現(xiàn)行有關(guān)不動產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項權(quán)利）、土地權(quán)利來源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權(quán)利。雖然我國不動產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產(chǎn)登記制度依然存在著不少問題有待解決。

第一，不動產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國不動產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利方面，不動產(chǎn)實體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動產(chǎn)實體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動產(chǎn)實體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實生活中，同一不動產(chǎn)之上可能同時存在著數(shù)個物權(quán)，因此，有必要建立不動產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國不動產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展對不動產(chǎn)權(quán)利保護的基本要求。

第二，我國不動產(chǎn)登記存在房地分立登記的問題。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個部門可以進行不動產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產(chǎn)登記的根本目的在于確認不動產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動，進行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關(guān)之間職責(zé)不清，機構(gòu)膨脹，部門利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動產(chǎn)登記人的不合理負擔(dān)，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。

第三，不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項工作的專業(yè)人員，對登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國家取消了對農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費項目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。[4]但實際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟活動日益活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農(nóng)民對他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。

三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的法律對策一種較為完善的不動產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡化手續(xù)、節(jié)省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。

（一）吸收、借鑒國外不動產(chǎn)登記立法的先進經(jīng)驗，推動我國不動產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動產(chǎn)登記法?？梢?，西方各國將不動產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國外立法經(jīng)驗，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實際情況，在將來出臺的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動產(chǎn)登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的要求，也是順應(yīng)世界不動產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國不動產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國務(wù)院也可以適時地出臺《不動產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細化物權(quán)立法中關(guān)于不動產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國不動產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。

（二）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點，完善我國不動產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強的民族性、固有性，不動產(chǎn)登記制度也不例外。我國目前不動產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國不動產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國不動產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動應(yīng)當(dāng)?shù)怯??！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力?！憋@然，我國不動產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上，完善不動產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國不動產(chǎn)登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。

（三）統(tǒng)一登記機關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記規(guī)范化有學(xué)者認為，我國不動產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)。[6]綜觀世界各國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，尚無將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)的發(fā)展趨勢，同時也為我國將來統(tǒng)一登記機關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。”而不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動產(chǎn)登記機構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰管理之虞。

（四）擴大應(yīng)登記不動產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動產(chǎn)登記范疇，擴大應(yīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國房地產(chǎn)交易中的二重買賣（即不動產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權(quán)登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國立法對不動產(chǎn)物權(quán)變動采用的是登記生效主義，對不動產(chǎn)物權(quán)，特別是房屋所有權(quán)的確認原則以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記則不動產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，這對他來說是極不公平的。如果不動產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護交易安全。其次，我國現(xiàn)行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設(shè)立不動產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時，我們還應(yīng)當(dāng)設(shè)立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產(chǎn)登記機關(guān)的責(zé)任，維護不動產(chǎn)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。

我國不動產(chǎn)登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。在我國物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來《物權(quán)法》中完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國不動產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。

注釋：

[1]參見趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國政法大學(xué)出版社1995年版，第249－252頁。

[2][3]趙鵬越：《借鑒國際經(jīng)驗改革我國不動產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。

[4]金紹達：《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產(chǎn)》1995年第10期。

篇7

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)；登記現(xiàn)狀；統(tǒng)一登記；意義

[中圖分類號]F275 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）30-0191-02

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，物權(quán)交易異?；钴S。所以保護交易安全就顯得尤為重要，這不僅與我國的社會穩(wěn)定發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)密切相關(guān)，更與每個公民的切身利益不可分離。不動產(chǎn)登記制度就是為了保護交易安全而設(shè)計的制度，它是物權(quán)變動制度的核心問題，是物權(quán)公示原則的具體體現(xiàn)。不動產(chǎn)物權(quán)在整個物權(quán)法體系中占據(jù)了大約2/3的內(nèi)容，其在整個物權(quán)法中舉足輕重的地位是毋庸置疑的，故如何在法律上設(shè)定科學(xué)合理的不動產(chǎn)登記制度，是物權(quán)法的重要內(nèi)容。

1 不動產(chǎn)登記制度的概念界定

不動產(chǎn)物權(quán)登記，就是將不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律事實，記載于國家專門設(shè)立的不動產(chǎn)登記簿的過程或者事實。我國《物權(quán)法》第十條第二款已經(jīng)明確規(guī)定，國家不動產(chǎn)對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，可見登記制度是物權(quán)法的制度基礎(chǔ)，在物權(quán)法中占據(jù)重要的地位，它不僅是人們進行不動產(chǎn)物權(quán)確定和物權(quán)交易的重要原則，也是保障物權(quán)交易安全性和公平性的重要工具，為不動產(chǎn)的快速流轉(zhuǎn)及交易安全提供法律保障。

關(guān)于“不動產(chǎn)”，《物權(quán)法》只是提及概念，卻始終沒有對其界定。筆者認為我們完全有必要通過立法的方式明確界定《物權(quán)法》所稱的“不動產(chǎn)”，可以借鑒大陸法系國家對于不動產(chǎn)的界定方式，并借鑒國內(nèi)學(xué)者對不動產(chǎn)的認識，比如梁慧星教授在其《物權(quán)法草案建議稿》和王利明教授在其《物權(quán)法草案建議稿》中將不動產(chǎn)界定為：不動產(chǎn)，指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分離的其他物。

2 我國不動產(chǎn)登記制度存在的缺陷

《中華人民共和國物權(quán)法》的通過在很大程度上改變了我國不動產(chǎn)登記的混亂和不統(tǒng)一狀態(tài)。如第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠晃唇?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外；第十條規(guī)定：我國的不動產(chǎn)登記實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。除此之外，《物權(quán)法》還分別對登記的范圍、登記機構(gòu)、登記程序、登記效力、登記簿的查詢、登記的法律責(zé)任等做出了相應(yīng)的規(guī)定。但仍然可以看出，受現(xiàn)實的制約，現(xiàn)行的《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記制度僅做了原則性的規(guī)定，且規(guī)定得不明確，法律效力規(guī)定不科學(xué)，致使司法實踐比較混亂，可以說這些規(guī)定幾年來一直懸在空中，許多問題有待進一步完善。

目前，我國的不動產(chǎn)登記主要由相應(yīng)的行政主管部門負責(zé)，登記機關(guān)主要分布在不同的行政部門。據(jù)不完全統(tǒng)計，不同財產(chǎn)的登記機關(guān)竟達到二十多個。在不動產(chǎn)登記制度實踐層面，由于有關(guān)不動產(chǎn)登記的規(guī)定主要散見于各項單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋中，這種依據(jù)散亂，內(nèi)容多為有矛盾的不動產(chǎn)法律登記制度，它滿足不了不動產(chǎn)資源分別管理的需要，也滿足不了依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀公正原則對物權(quán)保護的需要。不動產(chǎn)登記制度尚未在我國得到系統(tǒng)的建立，因此，實踐中有一些涉及不動產(chǎn)登記的部門按照不同的管理體制，對土地、房屋、林木等各項不動產(chǎn)，分別制定了只具有部門規(guī)章意義的登記規(guī)則。這些規(guī)則零散且法律層級低、效力不足，只能滿足對土地、房屋進行行政管理的需要，而不能適應(yīng)不動產(chǎn)交易日益活躍的市場需要，不能滿足依公示原則和交易的客觀公正原則對不動產(chǎn)交易進行保護的需要。在沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)、地產(chǎn)的分別管理，登記缺乏信息的流通，造成了第三人參與交易成本的增加和風(fēng)險的擴大。其不良效應(yīng)一方面體現(xiàn)在增加了政府的管理成本，同時由于不動產(chǎn)的交易需要在兩個部門間交涉，在一定程度上也降低了不動產(chǎn)交易的效率；另一方面是由于在兩個不同的部門進行登記，很容易損害當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益，擾亂正常的法律秩序。

3 我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立及意義

因此，探討如何建立符合我國國情和適應(yīng)我國社會經(jīng)濟生活要求的不動產(chǎn)登記的具體制度顯得現(xiàn)實而緊迫。我國政府在2013年11月20日十八屆三中全會后召開的第一次國務(wù)院常務(wù)會議提出“整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。主要內(nèi)容包括：一是將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)；二是消除“信息孤島”，建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺；三是推動建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)。可以說政府意識到房、地分別設(shè)置登記的缺陷，嘗試將兩部門合二為一，從而實現(xiàn)房、地合一登記。筆者認為這一改革是符合不動產(chǎn)登記的發(fā)展趨勢的，獨立于統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)對保護不動產(chǎn)的交易安全和社會財產(chǎn)的有序化具有重大意義，設(shè)置獨立而統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記部門是我國實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的必然要求。

同時人們還從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中讀出了“反腐”、“拉低房價”等作用，“房叔”、“房姐”的出現(xiàn)證實了登記制度不統(tǒng)一、房產(chǎn)信息不公開的弊端，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和公開查詢系統(tǒng)建立后，有助于搞清那些不正當(dāng)交易的問題，對于發(fā)現(xiàn)腐敗會有重大作用。還有人認為不動產(chǎn)登記制度的作用除了反腐，查“房叔”、“房姐”之外，也是為房產(chǎn)稅打基礎(chǔ)，健全了全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后，也就掃清了房產(chǎn)稅開征的最大障礙，特別是對全國范圍內(nèi)多套住房擁有者的梯級征稅變成可能。

筆者卻認為國家建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度的根本目的不在于反腐，而是保護群眾的不動產(chǎn)權(quán)益，保障交易安全，搞清楚全國不動產(chǎn)基本情況，利于宏觀調(diào)控。其具體意義可分為以下幾點：首先，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度可以更好地落實物權(quán)法，保障不動產(chǎn)交易安全，強化登記的公示和公信功能，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)，鼓勵交易。其次，它屬于基礎(chǔ)性制度建設(shè)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是轉(zhuǎn)變政府職能、提高行政效率、改善社會環(huán)境、完善市場體系、加快社會信用體制建設(shè)的又一重要步伐，可以說是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求；最后，有利于反腐和預(yù)防腐敗。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施之后，擁有大量房產(chǎn)的人可以被很快確定，從而逼出空置房，遏制非自住房需求，改善供求關(guān)系，對降低當(dāng)前過高的房價、減輕群眾住房負擔(dān)意義重大。前途雖然光明，但道路同樣是曲折的，該項制度的實施必然會遇到某些阻力，這就需要各方的大力支持，我們?nèi)罕娨矐?yīng)切實地進行監(jiān)督以期提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的效果。

為達到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度發(fā)揮其應(yīng)有作用的目的，筆者認為應(yīng)把以下幾點做到實處：第一，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的機關(guān)要具有獨立性，不依附于任何行政部門，也就是說，登記機關(guān)與行使不動產(chǎn)行政管理權(quán)力的部門必須絕對分開。這樣，登記工作人員才不會受到人為因素的壓力，更好地體現(xiàn)登記的公示公信效力。第二，強化登記工作人員的法律素質(zhì)和道德素質(zhì)，不斷提高登記質(zhì)量和登記效率，使他們能夠愛崗敬業(yè)從而中立客觀地履行不動產(chǎn)登記職責(zé)。只有這樣，才能使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度成為真正民法物權(quán)意義上的基礎(chǔ)制度，在維護財產(chǎn)秩序和保護不動產(chǎn)交易安全方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。

參考文獻：

[1]梁慧星. 中國物權(quán)法草案建議稿[M]. 北京：社會科學(xué)文獻出版社，2000：139.

[2]向明. 不動產(chǎn)登記制度研究[M]. 武漢：華中師范大學(xué)出版社，2011：3.

[3]常昱，常憲亞. 不動產(chǎn)登記與物權(quán)法――以登記為中心[M]. 北京：中國社會科學(xué)出版社，2009：159.

[4]蔣曉云. 論不動產(chǎn)的物權(quán)行為無因性與善意取得制度的協(xié)調(diào)[J].中國市場，2011（44）.

[5]李芬，劉章生，張東祥. 不動產(chǎn)自動化估價系統(tǒng)研究[J].中國市場，2012（6）.

[6]孟春，李. 世界主要國家不動產(chǎn)稅改革經(jīng)驗、教訓(xùn)和借鑒[J].中國市場，2010（14）.

篇8

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)，統(tǒng)一登記，《物權(quán)法》，皮鞋成本

一、登記概述

登記是登記機構(gòu)在不動產(chǎn)領(lǐng)域進行國家治理的活動。探討“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”這一命題的前提是――不動產(chǎn)需要進行登記，且不動產(chǎn)登記具有效力。

那么第一個問題就隨之而產(chǎn)生：不動產(chǎn)是否需要登記？對于這一個問題的回答世界存在兩種聲音：一是以法日兩國為代表的“登記對抗主義”主張不動產(chǎn)不需要登記：《法國民法典》2127條、1108條都表達出的合意原則以及《奧地利民法典》883條和1432條都表明了這一立場――除了抵押權(quán)需要“以公證形式做成證書始得設(shè)定”之外，其他不動產(chǎn)的各項權(quán)利均不需要登記；另外一種是以德、瑞、荷為代表的“登記要件主義”主張對不動產(chǎn)各項權(quán)利的獲得主要來自于不動產(chǎn)登記，即《德國民法典》873條第一款所表述的“必須登記在土地登記簿內(nèi)”就算是對于權(quán)力的喪失也要在不動產(chǎn)登記簿上標(biāo)明（875條第一款），在這里“登記”意味著“設(shè)權(quán)”。在這里有些人可能會提出質(zhì)疑：中國是否可以采取“登記對抗主義”？筆者認為登記對抗主義基于一下原因在中國是行不通的：（1）無法保證不動產(chǎn)交易的安全性。（2）喪失了不動產(chǎn)的排他性。（3）某些場合無法發(fā)揮“登記對抗效力”。應(yīng)用到實際情況中便是――無法避免二重甚至多重買賣。

據(jù)不完全統(tǒng)計，我國目前有15個不動產(chǎn)登記機構(gòu)。那么這么多不動產(chǎn)登記機構(gòu)所組成的現(xiàn)行“不動產(chǎn)登記”的對象是什么呢？不動產(chǎn)本身？可是我國是土地國有制，土地是公民、國家共有。不動產(chǎn)登記的對象示權(quán)利本身（例如：《土地登記》第二條；《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條；《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》第四條《礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理辦法》第五條《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》，即我國的不動產(chǎn)登記屬于權(quán)利登記制。最后，就不動產(chǎn)物權(quán)登記的目的而言，“登記”這一制度本質(zhì)上在立法設(shè)立而言是指向權(quán)利人以外人公示不動產(chǎn)權(quán)利，即不動產(chǎn)物權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為物權(quán)變動的公示方法；但是在目前中國的實踐角度甚至從中國式“登記”本身的含義而言，不動產(chǎn)物權(quán)登記已經(jīng)作為行政機關(guān)的一項職權(quán)，是國家公權(quán)力對交易秩序的一種干預(yù)，其根本目的在于國家機關(guān)從中獲取附加的國家管理的費用以及職能，從這一角度來講，不動產(chǎn)登記機關(guān)與行政管理機關(guān)職能具有一一對應(yīng)關(guān)系，即“登記”作為一項職能融入到了各個國家行政部門之中，出現(xiàn)了目前這種許多登記部門職能與范圍不明相互覆蓋、程序冗雜的結(jié)果。

二、我國《物權(quán)法》中的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

從《物權(quán)法》十二條可以看出，我國目前現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度采用的是實質(zhì)的審查模式，即審查不動產(chǎn)（《擔(dān)保法》九十二條：不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物）申請材料以及資格，決定是否登記、采取什么樣的模式登記等；并且由于不動產(chǎn)登記是國家在不動產(chǎn)領(lǐng)域的管理活動，不動產(chǎn)登記事務(wù)完全由國家壟斷，作為不動產(chǎn)登記的壟斷職能的實施者其權(quán)力可想而知。從筆者目前的了解而言，不動產(chǎn)登記機構(gòu)具有如下權(quán)力：1.管理并審查不動產(chǎn)登記事項2.處罰有關(guān)的違法行為（一般來講是罰金）3.決定登記與否4.管理登記簿；從不動產(chǎn)登記程序?qū)嵤﹣碇v，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)完成審查公示以及完成辦理、暫緩甚至是拒絕辦理等決策。

《物權(quán)法》第10條第二款要求我們實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并且沒有告訴我們?nèi)绾尉唧w實施這一制度，所以，我們還是需要探討一下這一制度如果實施的話需要完成什么內(nèi)容：1.統(tǒng)一的法律依據(jù)――確定的登記材料等審查標(biāo)準(zhǔn)、審查程序2.統(tǒng)一的登記機關(guān)――王利明先生和梁慧星老師都標(biāo)注這是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重中之重3.統(tǒng)一的登記效力――從實踐中的某一個部分來講，對于同一片森林到國土部門和森林部門審查的結(jié)果要一致4.統(tǒng)一的登記程序――時間上來講5.統(tǒng)一的權(quán)屬證書――最好對于城市居民的房屋等土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在一個證上面?？梢钥吹贸鰜恚粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記制度的糾結(jié)點就在于如何統(tǒng)一登記機關(guān)，但是不得不說，從實際的利益分配角來講，如果不改變登記的國家管理屬性很難真正意義上實現(xiàn)“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。但是，在現(xiàn)階段如果不解決或者連形式上都不對這一問題加以重視，顯然又是不恰當(dāng)?shù)?。那么仔細剖析一下現(xiàn)行不動產(chǎn)分散登記制度，究其重大弊端應(yīng)在于三點：一是提高了登記本身的登記成本（顯成本：工本費、車路費），二是降低了公式效果（公示信息本身發(fā)生沖突），三是信息不對稱、不暢通。在解決這些問題的基礎(chǔ)上，也要關(guān)注不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機關(guān)的內(nèi)部職能劃分、行政規(guī)劃層級體制（不同級別的不動產(chǎn)登記）以及機構(gòu)設(shè)置所屬范圍。

三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)設(shè)想

鑒于當(dāng)前中國國情，我提出了對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)的設(shè)想：

在這種模式下，各個管理機關(guān)（15個）依然保證自己在所管轄不動產(chǎn)登記背后的對于登記的不動產(chǎn)的管理權(quán)力（例如稅收等），大型不動產(chǎn)登記的權(quán)力以及其他小型不動產(chǎn)的最終登記審查權(quán)依然在各個管理機關(guān)手中，并不影響其正常工作運行。對于普通權(quán)利人來講，節(jié)省了其皮鞋成本、登記成本、并且可以從統(tǒng)一的來源了解到準(zhǔn)確的信息，達到了公示效果。

參考文獻：

篇9

一、第三人征信義務(wù)產(chǎn)生、內(nèi)涵及意義

不動產(chǎn)善意取得制度是為了維護信賴不動產(chǎn)登記之物權(quán)表征效力的第三人,司法實踐中法官確定第三人是否應(yīng)產(chǎn)生合理信賴,取決于第三人是否查閱了不動產(chǎn)登記簿。通說認為,不知真實物權(quán)信息是第三人受公信力保護的前提,而占有與登記的推定力,也使得第三人不負擔(dān)調(diào)查義務(wù)。孫憲忠先生認為,善意取得理論的本質(zhì)是依法賦予第三人一個針對原物權(quán)出

讓人的抗辯權(quán),使其在自己負有舉證責(zé)任的情況下保護自己的物權(quán)取得。我們認為,在不動產(chǎn)善意取得范疇中,這種觀點有一定的合理性,因為不動產(chǎn)價值較大,交易應(yīng)做到相當(dāng)?shù)闹斏?如果第三人在交易時沒有查閱登記簿顯然不能被認定為善意,適當(dāng)?shù)恼{(diào)查義務(wù)――征信義務(wù)由此產(chǎn)生。

我們認為,征信義務(wù)是對“積極觀念說”的進一步拓展,在不動產(chǎn)交易中第三人的征信義務(wù)不僅應(yīng)查閱登記簿獲取交易的必要信息,而且應(yīng)當(dāng)盡到合理的注意,達到社會一般公眾的判斷水準(zhǔn);對于特殊情況的不動產(chǎn)交易則應(yīng)達到專家水平。不動產(chǎn)善意取得制度中,善意取得是第三人的權(quán)利,其對應(yīng)的義務(wù)不應(yīng)是“消極的不知”無權(quán)處分,而應(yīng)是積極的征信義務(wù)。應(yīng)當(dāng)立法確定在善意取得制度中,第三人負征信義務(wù)并從其內(nèi)在角度確認為知情權(quán)利。

二、第三人履行征信義務(wù)的障礙

第三人履行征信義務(wù)的主要障礙在于我國不動產(chǎn)登記制度本身的缺陷;不動產(chǎn)查詢途徑不暢,“多頭執(zhí)政”;登記信息簡單,沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿;在物權(quán)法出臺之前《土地登記資料公開查詢辦法》對登記信息資料的查詢規(guī)定了大量的限制;未能充分利用計算機技術(shù)建立完善的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。

三、第三人履行征信義務(wù)的保障措施

(一)完善登記事項,統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿

在全國范圍建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。統(tǒng)一規(guī)定不動產(chǎn)登記的內(nèi)容。不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容可分為二部分,一是不動產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài);一是不動產(chǎn)的物理狀態(tài)。具體地說,就是要包括權(quán)利主體、權(quán)利的種類、來源、成立時間、期限、權(quán)利的內(nèi)容和范圍,不動產(chǎn)的用途、四鄰界線、面積等。要盡可能的精確、細致、完整地記載不動產(chǎn)的信息。尤其是權(quán)利來源、取得時間、權(quán)利變化等情況應(yīng)該從登記簿中客觀及時的反應(yīng)出來,利于第三人做出判斷。

(二)建立和健全不動產(chǎn)交易商的信用評估制度

長期商務(wù)關(guān)系中除了持有以牙還牙的制約手段外,確保交易雙方遵守誠信的方式就是信用。如果交易當(dāng)事人機會主義行事,那么他將很快喪失這種聲譽。契約伙伴,特別是現(xiàn)在的時代,會投資于產(chǎn)品質(zhì)量和售后服務(wù),并為其服務(wù)做廣告以贏得一個很好的聲譽。這通常是一個很耗費成本的過程。這種聲譽因而會變成其無形資本的組成部分。如果顧客轉(zhuǎn)向這樣一個有聲譽的零售商,他們知道,他們所支付的資本中,有一部分是為誠實信用而支付的?，F(xiàn)代技術(shù)已經(jīng)使重復(fù)契約和信息擴散更加容易,所以機會主義主體的聲譽將更加岌岌可危。這種聲譽的平行制約使得像誠信這樣的社會內(nèi)在文化制度得到了履行和保障。西方發(fā)達國家較早地建立起了一套比較成熟的信用評估機制,而且在其存在的社會環(huán)境中無論是個人還是商業(yè)組織都十分重視并有著良好的信用。

(三)完善不動產(chǎn)登記信息的公開查閱制度

不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)建立可供查閱的公共場所,不動產(chǎn)登記機關(guān)聯(lián)合辦公,所有的關(guān)于不動產(chǎn)登記的資料,當(dāng)事人都可以集中查詢,可以節(jié)省當(dāng)事人的很多時間和精力,也減輕了當(dāng)事人的經(jīng)濟負擔(dān)。應(yīng)當(dāng)充分利用計算機技術(shù),將所有關(guān)于不動產(chǎn)登記的信息都錄入數(shù)據(jù)庫,這樣一方面便于數(shù)據(jù)的規(guī)范化管理,另一方面為當(dāng)事人查詢提供了方便,當(dāng)事人不必再去翻閱厚厚的不動產(chǎn)登記簿,還可以避免不動產(chǎn)變動的信息沒有及時寫入不動產(chǎn)登記簿的弊端。可以考慮各登記機關(guān)建立起自己的不動產(chǎn)登記的信息庫,在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上逐步建立所有不動產(chǎn)登記信息的綜合查詢系統(tǒng)。

(四)引入公證人或中介機構(gòu)征信機制

由于近幾年的房地產(chǎn)交易發(fā)展迅猛,即使建立了相應(yīng)的查詢途徑,如果查詢?nèi)硕技械侥骋徊樵儾块T,既會增加管理成本,同時也給查詢?nèi)藥砗芏嗟牟环奖??？梢钥紤]不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫以會員制的方式,對有資質(zhì)的公證機構(gòu)和中介機構(gòu)開放,減少登記機關(guān)的管理壓力,也能方便不動產(chǎn)交易人。不過為了更好的確保誠實信用得以實現(xiàn)和執(zhí)行,特別是在一些制度還不完善的不動產(chǎn)交易環(huán)境中,應(yīng)該注意和增強中介組織的作用。中介人根據(jù)其自己的利益進行背對背的交易。除了有助于信息搜尋外,他們還承擔(dān)在履約上提供信任的職能。他們一般在其業(yè)務(wù)領(lǐng)域中遠近聞名,地位鞏固,且資信良好。信譽是他們賴以存在的生命。因此他們將自己作為“人質(zhì)”提供給交易的雙方。這構(gòu)成了一項可信賴的承諾和保證。

(五)注意保護隱私權(quán)和商業(yè)秘密

通過多種途徑都可以查詢到不動產(chǎn)的登記信息,會極大的方便不動產(chǎn)交易,但是,我們也應(yīng)看到問題的另一面,可能存在有人濫用查詢便利,不利于登記人隱私權(quán)和商業(yè)秘密的保護,應(yīng)對查詢進行必要的規(guī)范:①應(yīng)設(shè)立不動產(chǎn)登記查詢記錄簿。記載何人、何時、何事查詢過某項不動產(chǎn)的登記記錄。此查詢記錄簿也應(yīng)信息化管理,便于在第三人陷于不動產(chǎn)交易糾紛或惡意查詢?nèi)饲謾?quán)時調(diào)取證據(jù)。②實行遞進式的查詢方式。第一層級查詢的內(nèi)容為:不動產(chǎn)權(quán)利人,不動產(chǎn)的物理狀態(tài);第二層級的查詢內(nèi)容擴展至權(quán)利來源、取得時間、權(quán)利變化,包括不動產(chǎn)前手交易信息。第一層級的內(nèi)容可向一般查詢?nèi)碎_放,第二層級內(nèi)容可向提出申請的第三人、司法機關(guān)、律師和公證機關(guān)等對象開放。③對于不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫的會員,僅能以不動產(chǎn)權(quán)屬證書編號的途徑檢索第一層級的信息。在檢索程序的設(shè)計上要求錄入真實查詢?nèi)说男畔⒉⑤d于統(tǒng)一的電子不動產(chǎn)登記查詢記錄系統(tǒng)上。

篇10

目前，國土部不動產(chǎn)登記局組建工作正在加快推進，但是短期內(nèi)對房價產(chǎn)生的影響可能性不大。為實施以土地為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，國土部將按中央部署，協(xié)調(diào)有關(guān)部門逐個落實統(tǒng)一登記機構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺這四項主要內(nèi)容。逐步以全國土地登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)為基礎(chǔ)，整合推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理基礎(chǔ)平臺和查詢服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，推進信息共享。重點是做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的頂層設(shè)計和制度安排。首先落實好統(tǒng)一登記機構(gòu)和統(tǒng)一登記依據(jù)，盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門，建立部際聯(lián)席會議制度，加快組建不動產(chǎn)登記局，機構(gòu)人員要到位，以加強工作支撐。對此，業(yè)內(nèi)專家表示，不動產(chǎn)登記局只是承擔(dān)基礎(chǔ)信息采集工作，有利于房產(chǎn)稅開征等工作的繼續(xù)推進。

同時，我國《物權(quán)法》也明確提出，不動產(chǎn)要實行統(tǒng)一登記這一重要制度，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。但《物權(quán)法》只確定了原則，并沒有具體的操作性方案。今后我國進一步推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，主要是為不動產(chǎn)交易提供法律依據(jù)，這也是基于市場經(jīng)濟的需求，為達到防范交易風(fēng)險，保證交易安全的目的。

據(jù)專業(yè)人士介紹，不動產(chǎn)登記涉及范圍并非房屋這么單一。目前，我國統(tǒng)一進行的不動產(chǎn)登記包括國有建設(shè)用地使用權(quán)在土地管理部門的登記，房屋在房產(chǎn)管理部門的登記；草原、灘涂在農(nóng)業(yè)部的登記；林業(yè)資源在林業(yè)局的登記。沒有對所有不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記，最大的問題就是存在交易風(fēng)險。