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篇1

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn) 登記工作 管理基礎(chǔ)平臺

中圖分類號：F750 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）17-0134-01

由于不動產(chǎn)登記工作分散在多個政府部門，各個政府部門獨立地對不動產(chǎn)登記工作進行管理，這就在一定程度上阻礙了不動產(chǎn)登記信息共享工作的發(fā)展。近年來，我國正加緊研究不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合及管理平臺建設(shè)研究工作，該工作對不動產(chǎn)登記的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)而巨大的影響，有效地促進了不動產(chǎn)信息登記管理工作的發(fā)展。

1.平臺建設(shè)思路

1.1 頂層設(shè)計

在充分調(diào)研和研究分析已有的不動產(chǎn)（土地、房屋等）調(diào)查、登記簿冊、圖件成果、軟件系統(tǒng)、和數(shù)據(jù)庫成果的基礎(chǔ)上，以《不動產(chǎn)登記暫行條例》和現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范為依據(jù)，通過梳理土地、房屋、相關(guān)權(quán)利登記業(yè)務(wù)流程，結(jié)合土地、房屋等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理需求，建設(shè)不動產(chǎn)登記發(fā)證系統(tǒng)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)全流程網(wǎng)上運行；通過制定不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合、建庫、交換等方面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，基本形成標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、內(nèi)容全面、覆蓋全市、時序清晰、相互關(guān)聯(lián)、布局合理、實時更新的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源體系；實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息與審批和交易信息網(wǎng)上實時互通共享；實現(xiàn)向同級公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門共享的信息完備、準(zhǔn)確、可靠；最終實現(xiàn)各類不動產(chǎn)從分散登記到統(tǒng)一登記的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)對不動產(chǎn)的全面、統(tǒng)一的監(jiān)管，保障不動產(chǎn)交易安全，保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

1.2 開展不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作

按照中央和省政府的相關(guān)工作部署，為全面完成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，在對《不動產(chǎn)登記暫行條例》充分理解的基礎(chǔ)上，遵循《不動產(chǎn)登記暫行條例》和信息化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求，以建設(shè)實用性、規(guī)范性的應(yīng)用系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫為目標(biāo)，實現(xiàn)土地、房屋等不動產(chǎn)信息的統(tǒng)一確權(quán)登記。目前關(guān)于不動產(chǎn)整合的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要集中在不動產(chǎn)登記局。存在著土地檔案數(shù)據(jù)未電子化、房產(chǎn)數(shù)據(jù)無矢量坐標(biāo)、土地登記數(shù)據(jù)無固定坐標(biāo)基準(zhǔn)等諸多問題。要求不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作實現(xiàn)：統(tǒng)一整合標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范建設(shè)方案；加強整合力度，深挖數(shù)據(jù)價值；加強檢查力度，確保數(shù)據(jù)質(zhì)量；數(shù)據(jù)的繼承性與可持續(xù)性。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫整體流程如下圖1所示：

2.不動產(chǎn)登記管理基礎(chǔ)平臺的實現(xiàn)

2.1 基礎(chǔ)平臺的總體框架

以國家級《不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺》總體框架為指導(dǎo)，構(gòu)建不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)匯交整合服務(wù)和不動產(chǎn)登記發(fā)證系統(tǒng)，對不動產(chǎn)登記資源、應(yīng)用服務(wù)進行整合，統(tǒng)一配置、集中管理與調(diào)度，提供服務(wù)。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)匯交整合和不動產(chǎn)登記發(fā)證系統(tǒng)的建設(shè)將采用Oracle、ArcGIS等成熟可靠的軟件產(chǎn)品，基于面向服務(wù)的體系架構(gòu)（SOA）進行設(shè)計，運用優(yōu)秀的企業(yè)級軟件開發(fā)框架開發(fā)建立系統(tǒng)應(yīng)用框架。采用C/S與B/S結(jié)合的多層架構(gòu)進行組織，確保系統(tǒng)的優(yōu)越性。總體框架如下圖2：

2.2 部署模式

采用大集中的部署模式，即不動產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)和不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫均部署在不動產(chǎn)登記局，系統(tǒng)在部署上采用網(wǎng)絡(luò)分布的B/S運行模式通過不動產(chǎn)業(yè)務(wù)專網(wǎng)實現(xiàn)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)管理和不動產(chǎn)數(shù)據(jù)共享，縣級不動產(chǎn)登記機構(gòu)通過不動產(chǎn)業(yè)務(wù)專網(wǎng)連接到市級開展不動產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理、信息共享查詢等工作。在不動產(chǎn)業(yè)務(wù)專網(wǎng)的基礎(chǔ)上，提供不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的共享、查詢分析服務(wù)，為房產(chǎn)等相關(guān)審批交易部門提供數(shù)據(jù)推送共享服務(wù)。系統(tǒng)通過國土資源業(yè)務(wù)網(wǎng)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)上報省級平臺。通過與互聯(lián)網(wǎng)對接，提供公開查詢功能，為社會公眾提供公開查詢服務(wù)（見圖3）。

2.3 登記發(fā)證系統(tǒng)建設(shè)內(nèi)容

2.3.1不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查及應(yīng)用管理系統(tǒng)

系統(tǒng)實現(xiàn)對所有不動產(chǎn)登記管理所需要的空間信息、屬性信息等各類數(shù)據(jù)管理，支持不動產(chǎn)單元圖形處理、數(shù)據(jù)分類查詢等功能，為不動產(chǎn)登記提供數(shù)據(jù)支撐。提供不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺的后臺管理功能，包括：權(quán)限管理、流程管理、圖形配置管理、統(tǒng)計分析配置管理及數(shù)據(jù)共享服務(wù)管理等。

2.3.2不動產(chǎn)登記發(fā)證及檔案管理系統(tǒng)

系統(tǒng)實現(xiàn)不動產(chǎn)登記申請、受理、審核、登簿、繕證、繳費發(fā)證、歸檔全流程的網(wǎng)絡(luò)化、信息化管理。通過不動產(chǎn)檔案管理的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，實現(xiàn)電子檔案的有效整合、檔案數(shù)據(jù)安全的有效管理、檔案信息的高效共享利用。

2.3.3不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)是按照特定策略組織存儲的覆蓋不動產(chǎn)登記結(jié)果數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)集合，對不動產(chǎn)登記信息相關(guān)的空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)、圖片等各類數(shù)據(jù)進行統(tǒng)一組織、存儲、管理、維護和更新，滿足不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的檢查入庫、組織管理、查詢檢索、導(dǎo)入導(dǎo)出、數(shù)據(jù)分發(fā)、專題制作、更新維護、日志管理、監(jiān)測預(yù)警等要求。

2.3.4不動產(chǎn)登記信息共享查詢分析系統(tǒng)

面向國土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等交易審批部門，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記-審批-交易信息實時互通共享。同時系統(tǒng)面向公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門，提供不動產(chǎn)登記信息共享服務(wù)，滿足這些部門日常管理工作對不動產(chǎn)登記信息查驗需求。

3. 結(jié)語

新的發(fā)展形勢下做好不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合及管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)研究工作具有重要的現(xiàn)實意義，為此，廣大平臺研發(fā)人員應(yīng)當(dāng)積極學(xué)習(xí)先進的科學(xué)知識，善于總結(jié)借鑒優(yōu)秀的技術(shù)經(jīng)驗，在實際工作中秉持認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木?，從而促進我國不動產(chǎn)登記工作的長足進步。

參考文獻(xiàn)

[1]何歡樂，姜棟，張鵬.切實推進中國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的新思路――解決分散登記問題的過渡期方案[J].中國土地科學(xué).2013（07）

篇2

關(guān)鍵詞：低效不動產(chǎn) 處置實踐 探索 問題

一、低效不動產(chǎn)的定義界定

所謂低效不動產(chǎn)是指長期處于閑置狀態(tài)、租金收益率低、存在安全隱患，不足以彌補企業(yè)折舊、人工、稅費、維修等各類費用支出，不能給企業(yè)帶來預(yù)期收益的一類不動產(chǎn)。國有低效不動產(chǎn)處置是指運用公開交易平臺轉(zhuǎn)移低效不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的行為。筆者通過閱讀大量文獻(xiàn)，認(rèn)為資產(chǎn)占用——利潤比重分析法 能夠更加形象的來界定企業(yè)的低效不動產(chǎn)資產(chǎn)。資產(chǎn)占用—利潤比重分析法是通過對資產(chǎn)占用—利潤結(jié)構(gòu)表的分析來實現(xiàn)的，這種分析方法的主要特點有：將企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)分為高效資產(chǎn)、低效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)，通過個資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重與其對應(yīng)創(chuàng)造的利潤比重的比較來判斷其資產(chǎn)類型，一般分析周期為五年左右。通過這個分析方法，若在整個考察周期內(nèi)或大部分時間，企業(yè)內(nèi)部某項資產(chǎn)的資產(chǎn)占有比小于利潤占比，但同時也創(chuàng)造企業(yè)利潤的情況下，該項資產(chǎn)就可以界定為低效不動產(chǎn)資產(chǎn)。

二、低效不動產(chǎn)處置的實踐

筆者所在公司低效不動產(chǎn)主要來源于企業(yè)自行開發(fā)建造或福利分房政策取消后的保留房產(chǎn)，由于絕大多數(shù)房產(chǎn)房齡在20～30年且年久失修、地段偏遠(yuǎn)分散、房型結(jié)構(gòu)不理想，管理不便且存在安全隱患等原因，總體租金收益偏低，不足以彌補企業(yè)折舊、人工、稅費、維修等各類費用支出。根據(jù)國資委加快處理低效無效資產(chǎn)的要求，本著推進全面預(yù)算管理，優(yōu)化資源配置，減少低效不動產(chǎn)運營風(fēng)險，提升資產(chǎn)運行效率，進一步改善資產(chǎn)運行質(zhì)量，提升有效不動產(chǎn)的盈利能力，自2012年起開始嘗試存量低效不動產(chǎn)處置工作，嚴(yán)格按照集團公司下發(fā)的《非股權(quán)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，以程序規(guī)范、效益提升、安全穩(wěn)定為基本工作準(zhǔn)則，邊實踐、邊總結(jié)、邊改進、邊提高的工作思路，努力推進低效不動產(chǎn)處置工作，并取得了一定的成效。截止到目前，筆者公司共處置完成存量房產(chǎn)計152套、商辦用房4套，地下車位8個，合計處置面積達(dá)到1.35萬平方米，資產(chǎn)處置收入達(dá)到2.99億元，超出評估總價1309.08萬元，最終實現(xiàn)處置收益合計1.96億元，并打包解決了幾十套歷史占用遺留房產(chǎn)問題。通過上述處置，將不利于公司管理且無法進行改善的低效不動產(chǎn)分離出來，為企業(yè)盤活資金，騰出來一定的成本空間，使企業(yè)的經(jīng)濟效益得以充分體現(xiàn)。為此，筆者公司在推進低效不動產(chǎn)處置工作上主要做到了以下幾點：

1.組織體系保證

成立低效資產(chǎn)處置辦公室，并配備專人負(fù)責(zé)，按項目化管理要求，堅持PDCA+認(rèn)真的工作方式，全面推進低效不動產(chǎn)處置工作。由于此項工作涉及招商租賃、財務(wù)、法務(wù)、客服等多個專業(yè)，在公司成立跨部門虛擬團隊，由公司分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，以保證低效不動產(chǎn)處置各項工作的有序開展。

2.完善處置流程

低效不動產(chǎn)處置采取事前、事中、事后全過程管理。事前策劃：通過不動產(chǎn)運營效率分析，年度處置計劃報經(jīng)理書記辦公會審核與董事會審議（二次審批）；事中管控：處置經(jīng)濟行為上報集團公司審批備案和處置方案上會公示、集團公司指定評估與備案；事后跟蹤：審計監(jiān)察部進行階段性管理審計、公司紀(jì)檢參與全過程監(jiān)督，每次處置行為，上級審計監(jiān)察部、經(jīng)營財務(wù)部及公司紀(jì)檢員均派員進行現(xiàn)場監(jiān)督。具體操作流程如下：

1）公司董事會審議年度低效不動產(chǎn)處置計劃與方案；

2）按照處置授權(quán)權(quán)限分批上報集團公司，取得同意處置經(jīng)濟行為批復(fù)；

3）按照國有資產(chǎn)評估程序進行指定評估，取得國有資產(chǎn)評估備案表；

4）具體處置方案經(jīng)總部領(lǐng)導(dǎo)班子審核備案；

5） 公開市場（平臺）上市掛牌交易。

3.健全處置制度

國有低效不動產(chǎn)的處置過程，就是追求資產(chǎn)處置程序合規(guī)、效益最大化的過程。但其工作規(guī)則，必須符合國家法律法規(guī)及現(xiàn)行政策的規(guī)定。筆者公司在認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會《企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》、《上海市國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易管理暫行條列》、《上海市國有產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則》及集團公司《非股權(quán)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等法律法規(guī)政策的基礎(chǔ)上，起草了公司《低效不動產(chǎn)處置管理辦法》、《低效不動產(chǎn)處置交易流程》等制度。目前，公司低效不動產(chǎn)資產(chǎn)處置制度體系基本確立，特別是依法依規(guī)規(guī)范了低效不動產(chǎn)處置評估、信息公開、定價（低價）流程、領(lǐng)導(dǎo)班子會議決策處置方案、公開掛牌進場交易等制度。

4.優(yōu)化處置方式

不斷優(yōu)化低效不動產(chǎn)處置方式，實現(xiàn)低效不動產(chǎn)處置價值最大化。根據(jù)地區(qū)差別、難易程度及相對優(yōu)劣差異，將存量房產(chǎn)打包捆綁處置，按每包標(biāo)的總價（以評估價計）不高于1500萬元或總量不超過10 套為原則進行處置。實踐證明，根據(jù)存量房產(chǎn)現(xiàn)狀和特點，采用集中交易、批量處置的方式，不僅讓有實力的集約競買人參與競價，還解決了許多歷史遺留問題，有效提高了處置效率，確保和加快了資金的回籠，減少了處置過程中不必要的人力、物力和財力的支出。

5.注重資產(chǎn)調(diào)查

首先，履行盡職調(diào)查：包含資產(chǎn)權(quán)屬（抵押、擔(dān)保、訴訟），欠費（水電煤、有線電視、物業(yè)管理、保安保潔費），戶籍等情況；

其次，資產(chǎn)現(xiàn)場勘察與調(diào)研：對處置標(biāo)的物的層次、朝向、內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化情況，以及對所處的區(qū)域內(nèi)同質(zhì)房屋進行價值比較，并形成書面材料（重點揭示瑕疵情況）；

第三，資產(chǎn)現(xiàn)狀梳理：包含租賃狀況分析、處置事項或優(yōu)先購買權(quán)書面告知、租賃到期或歷史遺留問題清理、附屬設(shè)施設(shè)備清理、結(jié)構(gòu)改變恢復(fù)及裝修補償?shù)取?/p>

6.嚴(yán)控資金風(fēng)險

近幾年，公司低效不動產(chǎn)處置涉及資金量特別巨大。為此，處置資金及時安全到賬對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展具有十分重要的意義。根據(jù)國有資產(chǎn)處置相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓價款原則上應(yīng)當(dāng)在合同生效之日起5個工作日內(nèi)一次付清。所以，在處置合同中我們特別約定處置資金必須在5個工作日內(nèi)到帳。每次處置成交后，首要工作即為按日跟蹤資金到賬情況。特別是在今年第二批存量房處置中，出現(xiàn)了資金支付延遲的傾向，對方提出需要給予2個月的寬限期。為此，我們及時上報法律事務(wù)部并緊急發(fā)出催款函，按日跟蹤資金流向，確保公司利益不受損失，最終在拖延2周后全部到賬，并嚴(yán)格按照合同約定追究對方違約金1.4萬元。此事件為后續(xù)資金到賬積累了經(jīng)驗，進一步采取了預(yù)警防范措施，后續(xù)處置未再發(fā)生類似事件。

7.廉潔透明處置

國有低效不動產(chǎn)處置工作十分敏感，涉及到方方面面不同的利益群體。公司每年初對于低效不動產(chǎn)處置工作主要責(zé)任人員簽訂《敏感崗位廉潔自律承諾書》，自覺做好廉潔自律的表率，處處防微杜漸；此后，公司經(jīng)理書記辦公會再提出明確要求：公司領(lǐng)導(dǎo)、處置相關(guān)工作人員、職工實行回避制，不得參與低效不動產(chǎn)處置的拍賣、買賣等事項；每次處置行為，均在解放日報紙質(zhì)媒體及網(wǎng)絡(luò)上公開處置信息；此外，針對個人或集團內(nèi)部職工需求購買房產(chǎn)的行為，還專門制定了個人參與購買房產(chǎn)流程及風(fēng)險須知制度，從源頭上為低效不動產(chǎn)“陽光處置”提供了堅實的制度保障。

8.妥善化解歷史遺留問題

近年處置的存量房產(chǎn)大多數(shù)為上世紀(jì)八十年代的老公房，涉及歷史遺留問題較多。其中清理處置諸如浦東環(huán)龍苑別墅、海事局、慶安路水泵房、區(qū)商委置換占用等各類占用房產(chǎn)共計幾十余套，無一發(fā)生不穩(wěn)定事件；努力化解房屋因年久失修漏水、房屋結(jié)構(gòu)人為改動、租賃裝修補償及租戶到期占用不退等各類疑難雜癥達(dá)五十余起。

三、低效不動產(chǎn)處置的探索

盤活國有低效不動產(chǎn)應(yīng)在政府的宏觀調(diào)控下，以企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)為指導(dǎo)，解放思想、轉(zhuǎn)變觀念，以市場為導(dǎo)向，以資產(chǎn)效益最大化為目標(biāo)，進而達(dá)到盤活資產(chǎn)的目的。

國有低效不動產(chǎn)處置涉及資產(chǎn)權(quán)屬不清、清理難度大、情況復(fù)雜，并無先例可遵循。通過近幾年國有企業(yè)的不斷嘗試與實踐，目前對國有低效不動產(chǎn)處置，筆者認(rèn)為基本有以下四種轉(zhuǎn)讓模式，現(xiàn)將四種模式實施路徑作以如下分析：

1.與個人交易（協(xié)議轉(zhuǎn)讓）

根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)不斷提高進場交易比例，嚴(yán)格控制場外協(xié)議轉(zhuǎn)讓，經(jīng)相關(guān)機構(gòu)批準(zhǔn)除外。2013年12月，國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員進一步下發(fā)《關(guān)于中央企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進場交易有關(guān)事項的通知》國資廳發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2013〕78號文件規(guī)定，中央企業(yè)及其各級控股企業(yè)一定金額以上的資產(chǎn)對外轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公開進行，只有涉及企業(yè)內(nèi)部或特定行業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，確需在國有、國有控股企業(yè)之間協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，由中央企業(yè)負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)。為此，與個人交易不可避免的涉嫌將產(chǎn)生國有資產(chǎn)外流和交易結(jié)算無法按時按額繳納的情況，不利于企業(yè)的管理和資金的使用，無法可靠穩(wěn)定的為企業(yè)提供有效不動產(chǎn)運營效率的必要資金流。

2.中介機構(gòu)掛牌交易

中介機構(gòu)掛牌交易的處置成本基本與拍賣成本相同，處置的方式及流程對于一般企業(yè)管理人員較為熟悉也容易操作，可以實現(xiàn)單項標(biāo)的處置效益最大化，但較難實現(xiàn)批量化處置，也無法保證在短期內(nèi)取得交易收入。同時，因市場對房地產(chǎn)價格預(yù)期的不同，也使交易很難完全按企業(yè)預(yù)期的成交價格達(dá)成交易。由于中介交易的過程中，客戶實地看房的需求，不可避免的將增加交易的隱性成本和風(fēng)險，此方案無法成為國有低效不動產(chǎn)處置的優(yōu)選。

3.整體拍賣轉(zhuǎn)讓

資產(chǎn)整體拍賣較多的應(yīng)用于企業(yè)的閑置資產(chǎn)；長期經(jīng)營不善，連續(xù)多年虧損或接近虧損的企業(yè)資產(chǎn)；以及不利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的企業(yè)資產(chǎn)。資產(chǎn)整體拍賣主要采用公開招標(biāo)競賣的形式，在平面媒體、互聯(lián)網(wǎng)等渠道拍賣信息，并通過專項推薦會的方式擴大招商，最終將資產(chǎn)賣給出價最高的競買人。這種交易模式 能滿足國家提高企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公開透明度，較快的尋找到交易對象，滿足企業(yè)資金較快回籠的需求，特別是能夠解決整體資產(chǎn)包中存在的樓品質(zhì)量、房屋占用、欠費等諸多隱性瑕疵，避免了可能產(chǎn)生的一些不穩(wěn)定因素。盡管拍賣機構(gòu)可以根據(jù)《拍賣法》和《工商監(jiān)管條例》對拍賣的委托手續(xù)、拍賣公告、拍賣程序、競買合同、競買人資格進行控制管理，但目前尚不足以滿足國務(wù)院國資委的監(jiān)管要求。

拍賣機構(gòu)運用其豐富的社會資源，可以向委托人提供下述服務(wù)，并取得較好的實際效果。

（1）平行關(guān)聯(lián)增值服務(wù)

①在簽訂委托拍賣合同前的提前介入制；

②拍賣前的策劃方案設(shè)計；

③通過拍賣預(yù)告、項目推薦會等方式擴大受眾面、獲取市場信息，供委托人參考；

④積極配合委托人完善拍賣標(biāo)的物的手續(xù)。

（2）縱向延伸服務(wù)

①以拍賣前的摸底、接觸為基礎(chǔ)，在拍賣后協(xié)助委托人清場；

②協(xié)助買受人辦理按揭貸款、過戶等手續(xù)；

③代委托人協(xié)調(diào)或做好物業(yè)的修復(fù)工作；

④代委托人做好欠費等調(diào)查工作；

⑤協(xié)助買受人聯(lián)系并指導(dǎo)訴訟工作，保證拍賣后期工作的有序開展。

4.產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)掛牌交易

產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的交易成本與直接委托拍賣相近，進場交易流程與拍賣基本相似（交易方式可選用拍賣進行），基本步驟為掛牌申報、信息披露、舉牌受讓、競價和成交簽約。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)能夠提供政策、法規(guī)咨詢和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，確保國有低效不動產(chǎn)處置符合國家法律法規(guī)及現(xiàn)行政策的規(guī)定，并能夠滿足政府相關(guān)部門對國有資產(chǎn)監(jiān)管的要求。但產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)對申報材料審核較嚴(yán)，一般要求梳理干凈、權(quán)利清晰的資產(chǎn)進場交易（在租賃期內(nèi)一般要求予以清場），且信息披露時間較長（不低于10個工作日），難以滿足企業(yè)在較短時間內(nèi)達(dá)成交易意愿。

產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)作為一種交易平臺，目前在提供增值服務(wù)方面表現(xiàn)欠缺，成交后續(xù)工作一般也由轉(zhuǎn)讓方與受讓方自行辦理過戶手續(xù)，企業(yè)須投入大量的人力、物力、財力予以配合。為此，此種模式難以達(dá)到低效類資產(chǎn)進行快速處置的目標(biāo)。

四、低效不動產(chǎn)處置存在的問題

1.缺乏評估價格的時效性

一般而言，評估報告的有效性通常為一年。若是年初評估年底交易，根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的波動性，資產(chǎn)的成交價格將與資產(chǎn)評估價格差異很大。評估價格對資產(chǎn)處置的實現(xiàn)起著至關(guān)重要的作用。若評估價格偏離市場價格（原則上不得低于評估價），特別是商辦房，將會嚴(yán)重影響資產(chǎn)的交易。為此，評估時需要全面披露資產(chǎn)瑕疵狀況，充分挖掘資產(chǎn)的內(nèi)在價值，體現(xiàn)一房一價的評估要求，并科學(xué)合理地掌握委托評估與處置計劃相匹配的節(jié)奏，確保評估與市場價格波動相符合，提高資產(chǎn)價格的市場競爭性與可操作性。

2.缺乏處置稅務(wù)工作的統(tǒng)籌策劃

國有低效不動產(chǎn)處置稅務(wù)策劃，是一項系統(tǒng)性的工程。低效不動產(chǎn)與其他物權(quán)資產(chǎn)存在一定的差別，按照其不動產(chǎn)物權(quán)屬性，低效不動產(chǎn)交易成功后還需要進行法律層面的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。由此帶來的國有資產(chǎn)交易機構(gòu)的稅務(wù)策劃與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的稅務(wù)申報事項是否可以競合，這還有待于今后的工作實踐；其次是低效不動產(chǎn)處置與房地產(chǎn)交易過戶之間存在一定時間周期性，可直接導(dǎo)致過戶申報價格與市場價格存在一定的差異性，如何對這部分差額進行稅收調(diào)節(jié)，需要進行系統(tǒng)性統(tǒng)籌策劃，合理節(jié)稅，從而減少處置成本。

3.缺乏低效不動產(chǎn)的安全管理

在處置實踐中，一旦該低效不動產(chǎn)被列入處置的范圍，往往會忽略該資產(chǎn)的安全性管理。為此，保持資產(chǎn)的安全性與完整性是處置工作的前提保證，需要進一步加強處置資產(chǎn)在抵押、擔(dān)保、涉訴等方面的管理；加強資產(chǎn)處置的風(fēng)險管理，特別是在資產(chǎn)成交后尚未完成產(chǎn)權(quán)過戶前的責(zé)任落實與風(fēng)險管控，需要明確管理責(zé)任，確保資產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移前的穩(wěn)定性、安全性、完整性。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；權(quán)籍調(diào)查；不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪

1 概述

建立實施以土地為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是中國產(chǎn)權(quán)管理機制的重大革新，任重而道遠(yuǎn)。自《不動產(chǎn)登記暫行條例》落地實施以來，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)整合工作有序開展。為實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息共享、形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有序推進的今天，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪在其中所發(fā)揮的作用不容小覷，研究如何深入開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪具有重要的現(xiàn)實意義。

2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪是不動產(chǎn)登記工作的基礎(chǔ)，其相關(guān)檔案、圖件、數(shù)據(jù)等資料經(jīng)不動產(chǎn)登記后，具備法律效力。

2.1 不動產(chǎn)權(quán)籍

記載不動產(chǎn)的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途、等級和價格等的表卡簿冊證、圖件和數(shù)據(jù)的總稱。

2.2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪

指不動產(chǎn)權(quán)利人自行申請并由政府統(tǒng)一組織，經(jīng)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量，查清不動產(chǎn)的權(quán)屬、界址、面積、用途、等級和價格等基本情況，生成數(shù)據(jù)、圖件、表冊等調(diào)查資料，為不動產(chǎn)登記、核發(fā)證書等提供依據(jù)的一項技術(shù)性工作。

2.3 現(xiàn)階段不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪存在的問題及難點

（1）標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范繁多。各部門（國土、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋部門等）進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容、基本單位、所依據(jù)的規(guī)范及數(shù)據(jù)庫規(guī)范均存在差異，無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

（2）數(shù)據(jù)來源繁多。外業(yè)測量數(shù)據(jù)；影像數(shù)據(jù)；已有的房產(chǎn)、地籍等電子數(shù)據(jù)；檔案數(shù)據(jù)等。

（3）生產(chǎn)效率低。地籍、房產(chǎn)數(shù)據(jù)分離生產(chǎn)，地籍、房產(chǎn)成果數(shù)據(jù)無法相互關(guān)聯(lián)，在土地數(shù)據(jù)中無法查到無坐標(biāo)的房產(chǎn)分層分戶數(shù)據(jù)，圖形檔案無法關(guān)聯(lián)，存在數(shù)據(jù)安全隱患。

3 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作思路

3.1 技術(shù)路線

以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地為突破口，最大限度利用已有不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料，采用已有含坐標(biāo)的城鎮(zhèn)地籍圖（或城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫）、集體土地所有權(quán)圖、農(nóng)村宅基地地籍圖、大比例尺地形圖、高分辨率影像圖等圖件作底圖，通過內(nèi)業(yè)判讀，外業(yè)測繪與核實的方法，完成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作。

3.2 工作流程

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪分為以下五個步驟：調(diào)查前準(zhǔn)備、權(quán)籍調(diào)查、不動產(chǎn)測繪（地籍、房產(chǎn)）、質(zhì)檢入庫、成果歸檔。

（1）調(diào)查前準(zhǔn)備。歷史檔案資料的搜集、整理分析；根據(jù)資料、調(diào)查現(xiàn)場的情況制定調(diào)查方案，提前發(fā)放《指界通知書》；尋找控制點；到相關(guān)部門（國土、房產(chǎn)、林業(yè)等）提檔或在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中查詢相關(guān)資料與數(shù)據(jù)。

（2）權(quán)籍調(diào)查。核實與調(diào)查不動產(chǎn)權(quán)屬情況；核清界址狀況；繪制宗地、自然幢、不動產(chǎn)單元的草圖；詳細(xì)真實地填寫《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》。

（3）不動產(chǎn)測繪（地籍、房產(chǎn)）。外業(yè)：控制測量；界址點測繪；宗地測繪；房產(chǎn)測繪。內(nèi)業(yè)：繪制宗地圖；錄入宗地屬性；繪制自然幢；錄入自然幢屬性；房產(chǎn)面積計算，分?jǐn)偺幚怼?/p>

（4）質(zhì)檢入庫。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪成果主要包括文字成果、表格成果、圖件成果。必須轉(zhuǎn)換為相應(yīng)的不動產(chǎn)登記權(quán)籍管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫格式，使不動產(chǎn)登記系統(tǒng)能直接調(diào)用。同時，入庫前還必須進行拓?fù)?、邏輯檢查。

（5）成果歸檔。調(diào)查成果應(yīng)以宗地為單位，以統(tǒng)一規(guī)范、要求進行整理，將紙質(zhì)檔案與電子數(shù)據(jù)分類歸檔。

4 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪案例示意

現(xiàn)有張三需要辦理國有建設(shè)用地與房屋使用權(quán)的不動產(chǎn)權(quán)證，其房屋所在的住宅小區(qū)坐落位于A縣B街24號，行政區(qū)劃代碼為111111，地籍區(qū)號為222，地籍子區(qū)號為333，宗地內(nèi)的順序號為25，幢號為10，總層數(shù)3，所在樓層為2，戶號為1，需做不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作。

外業(yè)參照不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作思路，已采集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，內(nèi)業(yè)處理使用廣東南方數(shù)碼科技股份有限公司自主研發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪軟件RESS，步驟如下：

4.1 繪制宗地圖、錄入宗地屬性（見圖1）

4.2 提取自然幢邊線、錄入自然幢屬性（見圖2）

4.3 地籍質(zhì)檢及修改

檢查界址點重復(fù)；檢查宗地疊蓋、宗地閉合、懸掛；檢查自然幢疊蓋、自然幢閉合、懸掛；檢查屬性必填字段。

4.4 通過自然幢關(guān)聯(lián)至房產(chǎn)測繪并繪制房產(chǎn)平面圖

根據(jù)自然幢邊線關(guān)聯(lián)房產(chǎn)測繪項目信息，在房產(chǎn)測繪工作空間內(nèi)，繪制房產(chǎn)平面圖。

4.5 面積計算、分?jǐn)偺幚恚ㄒ妶D3）

4.6 生成不動產(chǎn)單元號（見圖4）

4.7 生成成果數(shù)據(jù)

包含不動產(chǎn)測繪報告書、宗地圖、房產(chǎn)分戶圖、分層圖、幢圖、樓盤表，以及成果數(shù)據(jù)庫。

5 結(jié)束語

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪技術(shù)體系的建立，涉及多項國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范，并不會一蹴而就。在當(dāng)前不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪實踐中，需要合理把握技術(shù)難度，適當(dāng)使用智能化軟件，做到既體現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的總體精神和要求，又滿足各種不動產(chǎn)登記和權(quán)籍調(diào)查測繪的實際需要。

參考文獻(xiàn)

[1]阮旭波.關(guān)于測繪企業(yè)在不動產(chǎn)登記新形勢下做好工作的幾點思考[J].城市地理，2016（6）.

篇4

一、房屋交易管理與不動產(chǎn)（房屋）登記的關(guān)系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產(chǎn)權(quán)管理

1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認(rèn)和備案。其主要內(nèi)容包括商品房的預(yù)售、現(xiàn)售，存量房的轉(zhuǎn)讓，政策性住房銷售和上市，企業(yè)破產(chǎn)兼并和征收安置過程中的房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務(wù)的合同備案、樓盤表的建立、資金監(jiān)管、房屋面積預(yù)測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。

2.房屋產(chǎn)權(quán)管理。房屋產(chǎn)權(quán)即房屋的所有權(quán)、抵押權(quán)和用益物權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)管理按照中編辦和國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部文件界定，應(yīng)是房屋產(chǎn)權(quán)管理中除記載于登記簿、核發(fā)權(quán)屬證明以外的動態(tài)管理及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案資料的管理。

3.不動產(chǎn)登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項記載于不動產(chǎn)登記簿、核發(fā)權(quán)屬證書或權(quán)利證明的行為。

4.房屋交易管理與房屋登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理鏈條中緊密相連的兩個環(huán)節(jié)。房屋所有權(quán)的登記公示是保障房屋交易安全的基礎(chǔ)，房屋交易審核又是防范房屋轉(zhuǎn)移登記風(fēng)險的前提。沒有房屋的轉(zhuǎn)讓過戶就沒有房屋的轉(zhuǎn)移登記，房屋受讓人申請房屋交易過戶是為了房屋所有權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，以保護自己對該房屋占有、使用、收益、處分的合法權(quán)益。交易管理和登記互為基礎(chǔ)，互相支撐，密不可分。從我國上世紀(jì)80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權(quán)屬登記制度，由于當(dāng)時交易機構(gòu)和登記機構(gòu)分設(shè)，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關(guān)注的焦點。原建設(shè)部于2000年推行產(chǎn)權(quán)交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規(guī)范化管理，要求房屋交易和登記機構(gòu)一體化，經(jīng)過10年不懈努力，全國基本實現(xiàn)了房屋交易與登記的業(yè)務(wù)整合，很多地方實現(xiàn)了辦公系統(tǒng)合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發(fā)證，轉(zhuǎn)移登記代行交易審核職能，方便快捷。

二、房產(chǎn)管理部門從事房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律、法規(guī)和政策依據(jù)

1. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定，本法所指房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第三十七條規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。

2.中央編辦《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》。

3.國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》第二條第（一）項規(guī)定，各級房產(chǎn)管理部門要強化房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)等工作。第三條第（一）項規(guī)定，房產(chǎn)管理部門要對新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動進行監(jiān)管，實時將依法辦理的房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等相關(guān)交易信息提供給不動產(chǎn)登記機構(gòu)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)交易信息進行登記。第三條第（三）項規(guī)定，房屋登記簿等房屋登記資料由不動產(chǎn)登記機構(gòu)管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門管理。第三條第（四）項規(guī)定，加強服務(wù)窗口建設(shè)。各地要按照便民利民的原則，切實做好房屋交易、不動產(chǎn)登記窗口服務(wù)。房屋交易和登記業(yè)務(wù)辦理盡量在一個服務(wù)大廳，進一步優(yōu)化服務(wù)流程，提升服務(wù)水平，實現(xiàn)一個窗口受理，“一站式”、規(guī)范化服務(wù)。為方便群眾辦事，對于能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求群眾重復(fù)提交。

4.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》第3.6、4.5、5.5條規(guī)定，房屋管理部門應(yīng)及時將預(yù)售許可信息、買賣合同網(wǎng)簽備案表信息、現(xiàn)售備案信息以及查封抵押和存量房轉(zhuǎn)讓信息、抵押信息以交易告知單的方式提供給不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

5.建設(shè)部2001年第96號令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》。

6.建設(shè)部2001年第61號令《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》。

三、房屋登記和房屋交易管理有序銜接應(yīng)堅持的原則和指導(dǎo)思想

1.堅決貫徹中央編辦文件精神，認(rèn)真落實《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》和《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》等文件規(guī)定，確保統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度改革任務(wù)的順利完成。

2.充分利用現(xiàn)有資源、減少辦證環(huán)節(jié)，方便企業(yè)和群眾，降低交易登記成本。在一個辦事大廳、一個服務(wù)窗口、“一站式”服務(wù)，凡是能信息實時互通共享的不能讓申請人重復(fù)提交。

3.堅持為申請人服務(wù)的理念，不動產(chǎn)登記和交易管理部門要相互配合、信息共享，做到交易和登記程序簡化、順暢、安全。

四、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的主要內(nèi)容是實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。國土部門是各級不動產(chǎn)登記的主管部門，具體經(jīng)辦工作應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，可采取委托或合署辦公等形式確保不動產(chǎn)（房屋）登記工作按期開展

1.向當(dāng)?shù)卣浞株U述現(xiàn)房屋交易登記機構(gòu)、人員、大廳、辦公系統(tǒng)、檔案管理以及樓盤表、面積測繪、合同備案的資源優(yōu)勢；說明房屋登記的復(fù)雜性和工作量；市級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合后，房屋交易登記具體經(jīng)辦機構(gòu)不宜拆分；國土局作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理機構(gòu)，要充分利用現(xiàn)有資源，方便群眾，可全部委托現(xiàn)房屋交易登記中心或部分委托和合署辦公的方式辦理房屋登記。目前，國土部門不具備單獨完成每年十多萬件房屋登記工作的條件，被委托部門要自覺接受不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，并為不動產(chǎn)登記主管部門負(fù)責(zé)。如果一定要將現(xiàn)房屋交易登記工作拆分，是對原房屋交易登記一體化指導(dǎo)思想的倒退，不方便群眾房屋交易登記申請，思想阻力大。人員劃轉(zhuǎn)、業(yè)務(wù)切割、銜接非常困難。難免會為房屋交易登記工作帶來一定的混亂和波動，難以保證思想不亂，工作不斷。建議如下：

第一，委托房屋交易登記中心受理、審核、登簿、發(fā)放房屋的不動產(chǎn)權(quán)證。登記主管部門進行培訓(xùn)，統(tǒng)一工作流程，統(tǒng)一辦公系統(tǒng)，統(tǒng)一申請表格，統(tǒng)一所需要件，統(tǒng)一登記簿冊，并對辦件質(zhì)量進行檢查把關(guān)。

第二，現(xiàn)在運行的房屋交易登記信息辦公系統(tǒng)非常成熟完善，已運轉(zhuǎn)20余年，交易登記無縫銜接，且配有面積測繪、地理信息系統(tǒng)、預(yù)售、合同備案、資金監(jiān)管、樓盤表、檔案（數(shù)字化圖像）查詢、統(tǒng)計等子系統(tǒng)。建議房屋交易部門和不動產(chǎn)登記部門共同對現(xiàn)行的信息辦公系統(tǒng)加以升級完善，在一個大的信息平臺上辦公。

第三，部分委托和合署辦公。委托交易登記中心對房屋轉(zhuǎn)移登記進行受理、審核和繕證、發(fā)證。不動產(chǎn)登記部門對審核結(jié)果進行審核確認(rèn)，記載登記簿。兩個機構(gòu)在一個大廳、一個窗口合署辦公。

2.房屋交易和房屋登記工作全部拆分時該如何銜接？

第一，將“房屋交易和登記中心”更名為“房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心”，其編制、級別不變。將原職責(zé)中的“房屋登記”變更為協(xié)助不動產(chǎn)登記部門抓好房屋登記工作。

第二，將房屋的初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預(yù)告登記和存量房查封登記的受理、審核、登簿、發(fā)證職責(zé)整體移交不動產(chǎn)登記部門。

第三，將房屋轉(zhuǎn)讓登記科更名為房屋轉(zhuǎn)讓管理科。

第四，權(quán)屬證書管理科改為房屋轉(zhuǎn)讓檔案管理科。

第五，房屋轉(zhuǎn)讓登記受理科更名為房屋轉(zhuǎn)讓受理科。

第六，預(yù)告登記科改為房屋轉(zhuǎn)讓合同管理科。

第七，初始登記科改為新建房樓盤表管理科。

第八，成立科、質(zhì)檢科、信息科、政研室、工會辦公室、督查室、房屋轉(zhuǎn)讓受理科等。

3.房產(chǎn)檔案館更名為不動產(chǎn)檔案館。交易部門、不動產(chǎn)登記部門所形成的檔案資料統(tǒng)一由不動產(chǎn)檔案館管理、查詢和利用。交易部門和不動產(chǎn)登記部門持單位介紹信可免費查閱檔案資料。借閱、復(fù)印檔案資料按檔案館的規(guī)定執(zhí)行。目前，房屋交易登記資料合為一體建檔，除電子登記簿外無法分割移交。

4.對現(xiàn)在的房屋交易登記信息辦公系統(tǒng)進行改造完善，屏蔽初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預(yù)告登記、存量房查封的受理、審核、登簿、繕證、收費、發(fā)證、統(tǒng)計等功能。將原來打印房屋所有權(quán)證（他項權(quán)證）環(huán)節(jié)改為打印“房屋轉(zhuǎn)讓（抵押）確認(rèn)告知單”。

5.房屋交易和登記業(yè)務(wù)拆分后，應(yīng)在房屋交易和登記兩個子系統(tǒng)中間設(shè)置一個房屋交易登記信息共享平臺，交易和登記的結(jié)果能及時寫入共享平臺，交易和登記工作人員能隨時查閱已交易登記的數(shù)據(jù)和圖像，實現(xiàn)信息實時互通共享。

6.在現(xiàn)房屋交易登記服務(wù)辦事大廳設(shè)立不動產(chǎn)登記服務(wù)窗口和房屋轉(zhuǎn)讓登記綜合服務(wù)窗口。不動產(chǎn)登記窗口負(fù)責(zé)受理房屋的初始登記、變更登記、注銷登記等，由不動產(chǎn)登記部門自行負(fù)責(zé)。房屋轉(zhuǎn)讓登記綜合服務(wù)窗口由兩個機構(gòu)合署辦公。申請人提交原件和復(fù)印件一次性申請，首先經(jīng)房屋轉(zhuǎn)讓審核、打印房屋轉(zhuǎn)讓確認(rèn)告知單后，轉(zhuǎn)讓程序完結(jié)，將原件和確認(rèn)單存根掃描歸檔。由房屋轉(zhuǎn)讓審核人員將復(fù)印件和確認(rèn)單轉(zhuǎn)登記審核人員，進行審核、記載登記簿、繕證、發(fā)證。登記部門掃描、歸檔。

7.房屋轉(zhuǎn)讓工作流程。商品房轉(zhuǎn)讓：商品房預(yù)測繪-建立樓盤表-預(yù)售許可-合同網(wǎng)簽備案-資金監(jiān)管-繳納房屋交易契稅和房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費-商品房轉(zhuǎn)讓申請-受理-審核-打印、發(fā)放房屋轉(zhuǎn)讓確認(rèn)告知單-掃描、歸檔。存量房轉(zhuǎn)讓：合同網(wǎng)簽-交易資金監(jiān)管-繳納交易契稅、地稅、住房維修資金和房屋交易手續(xù)費-配圖補建樓盤表-房屋轉(zhuǎn)讓申請-受理-審核-打印發(fā)放房屋轉(zhuǎn)讓確認(rèn)告知單-掃描歸檔。

篇5

2017年，在實驗區(qū)黨工委、管委會和省國土廳、區(qū)國土資源局的正確領(lǐng)導(dǎo)下，不動產(chǎn)登記中心克服機構(gòu)初建，人員緊張等不利局面，利用現(xiàn)有條件攻堅克難，穩(wěn)步開展工作，圓滿完成了年度各項工作任務(wù)并取得了良好的成績。今天我們坐在一起，對2017年的工作進行簡要總結(jié)回顧，對2018年的工作進行初步安排。

一、履職盡責(zé)，主動作為，各項工作取得良好成績

（一）業(yè)務(wù)辦理順利，實現(xiàn)良好銜接

自2016年11月1日開始全面受理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)以來，中心全體工作人員不斷學(xué)習(xí)不動產(chǎn)登記法律法規(guī)和業(yè)務(wù)知識，研究解決工作中出現(xiàn)的疑難問題，實現(xiàn)了與區(qū)房屋交易部門業(yè)務(wù)的良好銜接，各項登記業(yè)務(wù)（預(yù)告、首登、轉(zhuǎn)移、抵押、變更等）均能夠正常辦理，順利的實現(xiàn)了不動產(chǎn)“統(tǒng)一登記”的平穩(wěn)過渡。截至2017年底，中心共核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書5845本,不動產(chǎn)登記證明11906份。（其中首次登記證書4705本，轉(zhuǎn)移登記證書1140本，預(yù)告登記證明8086份，預(yù)告抵押登記證明2584份，抵押登記證明1236份）共收取不動產(chǎn)登記費及證書工本費89.98萬元。

（二）按時完成數(shù)據(jù)整合匯交

數(shù)據(jù)整合是實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性工作，對于建立不動產(chǎn)統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫、發(fā)揮信息平臺功能、提升登記工作效率、保障登記安全具有重要意義,此項工作也是我中心2017年的工作重點。中心成立之初我們就通過招投標(biāo)方式確定了技術(shù)協(xié)作單位進行存量房地掛接以及相關(guān)數(shù)據(jù)整合工作。一年來，技術(shù)協(xié)作單位通過補錄土地、房屋的產(chǎn)權(quán)及歷史登記信息等系統(tǒng)功能，持續(xù)推進該項工作。于11月14日按照國土資源部的要求順利導(dǎo)出了需要整合匯交的數(shù)據(jù)，成功提交省國土資源廳信息平臺并通過驗收，完成了我區(qū)的數(shù)據(jù)整合匯交工作。

（三）人員落實到位，培訓(xùn)扎實開展

去年以來，按照鄭州市機構(gòu)編制委員會文件要求和管委會主要領(lǐng)導(dǎo)指示精神，根據(jù)“職能劃轉(zhuǎn)，調(diào)劑解決”的總體思路，在管委領(lǐng)導(dǎo)、局領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，中心通過劃轉(zhuǎn)、選調(diào)工作人員5名，招聘派遣制工作人員17名，調(diào)劑派遣制工作人員2名，加上原有的7名工作人員，目前共有在崗人員31名。

為了使工作人員快速扎實的掌握不動產(chǎn)登記的相關(guān)業(yè)務(wù)知識和技能，中心一直把學(xué)習(xí)培訓(xùn)作為一項重要工作來做,積極安排職工參加國土資源部、省和市舉辦的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)培訓(xùn)班。通過培訓(xùn)，讓我們多方面了解了整個不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的歷史背景、政策法規(guī)、辦理程序、法律依據(jù)等進行不動產(chǎn)登記工作必備的知識，使我們的工作能力也有了較大幅度的提高。在平時的業(yè)務(wù)會中，我們都能夠積極研究政策，學(xué)習(xí)各項法律法規(guī)和新出臺的政策、辦法，中心上下形成了濃厚的學(xué)習(xí)氛圍；通過業(yè)務(wù)會審、疑難問題共商、登記卷宗“回頭看”等方式，大大提高了我們的登記水平和效率，有力的保證了我區(qū)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的質(zhì)量。

（四）服務(wù)意識增強，便民力度加大

為了提高辦事效率，讓群眾少花時間、少走彎路，中心堅持推行便民利民措施，盡力簡化流程為不動產(chǎn)登記工作再增速提效。一是對涉及不動產(chǎn)登記的54項確認(rèn)事項進行了再梳理，結(jié)合不動產(chǎn)登記大廳的情況重新制定辦事流程，將原來分散在不同職能部門的登記（備案）事項集中在一個大廳完成，實現(xiàn)了“一套”資料，“一窗口”受理，“一站服務(wù)”，“一次性”辦結(jié)的“四個一”模式。二是將原先的“受理、初審、復(fù)審、核定”四級審核全部變?yōu)椤笆芾恚ǔ鯇彛?fù)審核定”兩級審核。三是按照上級的要求取消“確認(rèn)單”等申請材料，進一步提升了不動產(chǎn)登記工作的效率。

為給辦事群眾營造良好的服務(wù)環(huán)境，提升服務(wù)形象，加大便民服務(wù)力度，中心進行了軟硬件升級改造。一是在原有的8個業(yè)務(wù)辦理窗口基礎(chǔ)上又增設(shè)4個，加快了業(yè)務(wù)辦理速度。二是實行對公業(yè)務(wù)預(yù)約制，對辦理面簽業(yè)務(wù)比較集中的小區(qū)，與交易部門實現(xiàn)了聯(lián)合面簽、預(yù)約受理；個人業(yè)務(wù)實行即來即辦制。三是對大廳環(huán)境進行升級改造，為服務(wù)對象創(chuàng)造舒適、便利的辦事環(huán)境。四是積極推行文明服務(wù)用語，嚴(yán)格落實“首問負(fù)責(zé)制”、“一次性告知制”等服務(wù)制度。將“為民、務(wù)實、廉潔、高效”的服務(wù)要求內(nèi)化于心、外化于形，融入服務(wù)的每一個環(huán)節(jié)，讓每一位辦事群眾“高興而來，滿意而歸”。截至目前，中心收到企業(yè)和群眾送來的感謝信10余封，錦旗5面。

（五）明確規(guī)章制度，搭建信息平臺

為了便于規(guī)范和開展工作，我們制定了相關(guān)工作管理制度，包括例會制度、重大問題會審制度、檔案管理和借閱制度以及不動產(chǎn)登記收費等制度，用制度規(guī)范各項工作。在省廳文件的指導(dǎo)下，在房管、社會事業(yè)等部門的積極配合下，按照標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的要求，整合建立土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，完善不動產(chǎn)登記信息統(tǒng)計、分析、查詢和管理等功能，做好信息平臺的建設(shè)，為不動產(chǎn)登記工作的順利開展奠定基礎(chǔ)。

（六）完成資料移交和數(shù)據(jù)平臺加密

我區(qū)的不動產(chǎn)登記技術(shù)平臺能夠?qū)崿F(xiàn)與房管部門數(shù)據(jù)的相互推送和共享查詢，能夠順利辦理各項登記業(yè)務(wù)；局地籍（不動產(chǎn)）檔案室已建設(shè)完畢，具備了存放、查閱檔案條件。去年11月，按照國家土地督察濟南局不動產(chǎn)登記專項督察會議關(guān)于移交房管登記檔案的精神，我們積極與區(qū)房管部門及新鄭、中牟房管部門溝通對接，順利完成了紙質(zhì)和電子檔案資料（約2萬余件）的整體復(fù)制移交，目前，復(fù)制檔案已全部入庫。為更好加密登記系統(tǒng)，我們隨鄭州市本級對登記平臺運行環(huán)境進行VPN加密處理。同時，我們在鄭州市局對我區(qū)不動產(chǎn)存儲設(shè)備進行擴容，保證了登記平臺的安全平穩(wěn)運行。

（七）推動合署辦公，提高工作效率

本著便民利民的工作原則，我中心主動與區(qū)房管部門對接，向房屋交易服務(wù)大廳派駐兩名工作人員，增設(shè)了兩個服務(wù)窗口，與房管部門共同受理房屋交易及抵押登記業(yè)務(wù)，實現(xiàn)了“一站式”辦理，防止服務(wù)對象兩邊“跑腿”的現(xiàn)象發(fā)生。同時，按照國土資源部最新要求，最大力度壓縮承諾辦結(jié)時限。我們克服了機構(gòu)編制批準(zhǔn)晚、工作人員少、時間緊、任務(wù)重等諸多困難，實現(xiàn)了一般登記發(fā)證業(yè)務(wù)由30個工作日壓縮至7個工作日辦結(jié)，抵押類業(yè)務(wù)壓縮至5個工作日辦結(jié)，查封解封業(yè)務(wù)當(dāng)天辦結(jié)，工作效率明顯提升。截至目前，我區(qū)的不動產(chǎn)登記工作沒有出現(xiàn)群眾排長隊、多跑路現(xiàn)象，受到企業(yè)和群眾的一致好評。

（八）權(quán)籍調(diào)查工作成果豐碩

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)能否順利辦理的基礎(chǔ)性工作，也是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的重中之重。通過權(quán)籍調(diào)查，形成的調(diào)查成果能否按技術(shù)規(guī)程順利入庫，房地數(shù)據(jù)能否順利掛接是我們登記業(yè)務(wù)開展的重要依據(jù)。中心遴選的6家具有乙級以上測繪資質(zhì)的單位作為權(quán)籍調(diào)查工作技術(shù)協(xié)作單位，運用多種技術(shù)手段對我區(qū)約50平方公里建成區(qū)范圍內(nèi)有權(quán)屬來源的國有土地及地上房產(chǎn)進行調(diào)查，形成存量權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)并入庫，為登記業(yè)務(wù)的順利開展打下了堅實的基礎(chǔ)。同時，通過權(quán)籍調(diào)查，使我們掌握了全區(qū)范圍內(nèi)已有權(quán)屬的國有土地和每個不動產(chǎn)單元，同時也發(fā)現(xiàn)了一部分宗地或樓幢存在壓占、越界及跨宗等問題，為日后歷史遺留問題的處理提供了第一手資料。截至年底，共完成權(quán)籍調(diào)查488宗,面積28.11平方公里。

二、盯緊目標(biāo)、聚焦發(fā)力，確保完成2018年工作任務(wù)

2017年，我們的工作取得了一定的成績，但是我們必須清醒地認(rèn)識到我們的工作中還存在著很多不足之處。對比先進地市的不動產(chǎn)登記工作差距還很大，2018年我們?nèi)悦媾R著非常艱巨的工作任務(wù)，需要我們在新的一年中，繼續(xù)加大工作力度，力爭有新的突破。

（一）優(yōu)化程序，進一步加大便民服務(wù)力度

2018年，我們將以創(chuàng)建全國“百佳”不動產(chǎn)登記便民利民窗口為目標(biāo)，進一步健全各項規(guī)章制度，簡化工作程序，加大便民服務(wù)力度。對登記系統(tǒng)設(shè)定的繁冗程序進行適當(dāng)調(diào)整和簡化，加快各項業(yè)務(wù)流程的辦理。大力推行短信提醒、自助查詢、證書郵寄等便民服務(wù)措施，使服務(wù)對象能夠通過手機、自助查詢機等多種媒體隨時掌握案卷的辦理進度，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)+的優(yōu)勢。待我區(qū)政務(wù)服務(wù)中心正式運行后，中心將與房管、稅務(wù)部門一道進駐，實現(xiàn)交易、完稅、登記一體化，最終實現(xiàn)群眾辦證“只跑一次”的目標(biāo)。

（二）強化培訓(xùn)，不斷提升工作人員業(yè)務(wù)水平

2018年我們要繼續(xù)加大對工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度。除分批次安排人員參加上級不動產(chǎn)管理部門組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)之外，我們還將通過其他途徑安排人員進行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和拓展培訓(xùn)，努力使工作人員掌握最現(xiàn)勢的政策規(guī)定和棘手問題的處理辦法，將我區(qū)不動產(chǎn)登記人員打造成為政治素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力好、服務(wù)意識濃、協(xié)作意識強的精品團隊。

（三）嚴(yán)格落實規(guī)章制度，強化工作紀(jì)律

篇6

一、農(nóng)村登記工作現(xiàn)狀分析

重慶市是全國唯一集體土地面積占全市幅員總面積超過90%的直轄市，“大城市、大農(nóng)村”特征明顯。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，農(nóng)村區(qū)域的登記工作有以下特點：

第一，多部門辦理，權(quán)利人多跑路。機構(gòu)整合前，各類登記業(yè)務(wù)分別由國土房管、農(nóng)業(yè)和林業(yè)等部門辦理。因此，農(nóng)戶所擁有的物權(quán)需向多個部門申請登記，再加上基層受理點少，辦事極為不便（見表1）。

第二，農(nóng)、林部門的登記從法律層面理解應(yīng)屬行政行為，而非登記行為。具體表現(xiàn)為物權(quán)與債權(quán)的混合登記，如：以土地承包經(jīng)營合同為依據(jù)的“土地承包經(jīng)營權(quán)登記” 是物權(quán)，即承包權(quán)（本權(quán)）；而以流轉(zhuǎn)協(xié)議為依據(jù)的“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記”卻是債權(quán)，即經(jīng)營權(quán)。另外，由于目前承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離尚無法律支撐，故出現(xiàn)了同名不同質(zhì)的現(xiàn)象。同為“土地承包經(jīng)營權(quán)”的登記，一個是指承包權(quán)的登記，另一個卻是指經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)備案登記。

第三，各部門辦理登記的依據(jù)、登記類型、登記流程及登記內(nèi)容不一致。如：農(nóng)林缺少“轉(zhuǎn)移登記”類型，故只能將權(quán)利主體的轉(zhuǎn)移納入“變更登記”；登記內(nèi)容缺少土地用途細(xì)化類別、農(nóng)地等級及價格等客體要素。另外，各部門發(fā)出的權(quán)利證書之間存在權(quán)利重疊現(xiàn)象，如：退耕還林后農(nóng)戶取得了林權(quán)證，但農(nóng)戶手中持有的耕地的土地承包經(jīng)營權(quán)證并未收回注銷。

第四，用于登記的權(quán)籍調(diào)查成果差異較大。國土房管部門在宅基地使用權(quán)的登記發(fā)證中主要采用大比例尺“實地測量”和“調(diào)繪丈量”兩種方式，前者精度高、相對關(guān)系準(zhǔn)確，是理想的數(shù)據(jù)獲取手段，但受經(jīng)費制約，目前全市僅有長壽等個別區(qū)縣采用此方法，多數(shù)區(qū)縣仍采用后者。農(nóng)、林部門由于在前兩輪土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證時并未嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程》開展調(diào)查，而是以“畝產(chǎn)面積”“估算面積”等習(xí)慣方式進行確權(quán)發(fā)證，后又以國土“二調(diào)數(shù)據(jù)”為控制進行面積平差后進行補充完善，故證載面積與實際面積差異較大。豐都試點對此進行了驗證：試點3個社的農(nóng)戶實地地塊數(shù)均大于權(quán)證記載地塊數(shù)，平均差異約30%；實有地塊面積也普遍大于證載面積，平均差異超50%。

第五，沒有統(tǒng)一的登記數(shù)據(jù)庫及信息平臺。國土房管部門依托全市的地房籍信息系統(tǒng)和各區(qū)縣自行采用的信息平臺辦理登記和實行數(shù)據(jù)庫管理；農(nóng)、林部門則多采取臺帳式管理方式對確權(quán)頒證成果進行管理，由于沒有開展測繪標(biāo)準(zhǔn)的空間調(diào)查，無法建立矢量圖形數(shù)據(jù)庫，僅靠文字描述區(qū)分地塊的權(quán)屬界線，造成權(quán)利無法落地、糾紛難以調(diào)處等諸多問題。

二、農(nóng)村不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)整合、優(yōu)化重在“簡”

農(nóng)村區(qū)域不動產(chǎn)登記相對于城鎮(zhèn)而言，雖然其主體、客體及民事法律關(guān)系較為簡單、清晰，登記類型和登記頻次也較少，但卻存在區(qū)域范圍廣、交通不便、服務(wù)窗口和工作人員少等實際問題，農(nóng)村居民辦事極為不便。因此，我們須在相關(guān)法律法規(guī)框架下，重新對農(nóng)村區(qū)域各類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)進行全面梳理、整合和優(yōu)化，最大程度地方便群眾，不能簡單照搬城鎮(zhèn)區(qū)域不動產(chǎn)登記體系。

首先，按照《物權(quán)法》所指，作為物權(quán)的土地承包權(quán)應(yīng)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，而債權(quán)類的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記不納入，仍由原部門進行行政管理。再依據(jù)《條例》第五條，我市農(nóng)村區(qū)域不動產(chǎn)主要涉及以下九種權(quán)利：集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、森林或林木所有權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)，以及法律規(guī)定需要登記的其它不動產(chǎn)權(quán)利。

其次，筆者認(rèn)為應(yīng)按照上述權(quán)利類型，結(jié)合登記實務(wù)，可遵循以下規(guī)則進行業(yè)務(wù)歸類：一是房地一體原則，將土地連同房屋一體登記，如宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記；二是將部分權(quán)利按其主導(dǎo)因素進一步細(xì)分后同級并列，如抵押權(quán)分為一般抵押權(quán)和最高抵押權(quán)，承包經(jīng)營權(quán)分為以家庭承包方式取得和其他方式取得；三是查封、預(yù)告、更正等非權(quán)利登記業(yè)務(wù)在各種權(quán)利中盡管都涉及，但其設(shè)立、變更、解除的登記行為和類型有別于權(quán)利登記類，因此，可將其歸入非權(quán)利類；四是為方便權(quán)利人多手業(yè)務(wù)并案辦理，可根據(jù)需求合理設(shè)定打包業(yè)務(wù)，如：農(nóng)房分家析產(chǎn)中先進行權(quán)利分割再進行轉(zhuǎn)移的，兩手業(yè)務(wù)可設(shè)定為打包業(yè)務(wù)，登記機構(gòu)一次受理、一鍵登簿按邏輯關(guān)系形成各自登記簿，將會極大地提高工作效率（見表2）。

三、權(quán)籍調(diào)查成果數(shù)據(jù)的銜接重在“實”

權(quán)籍調(diào)查是不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，集體土地所有權(quán)、使用權(quán)以及宅基地使用權(quán)一直由國土房管部門負(fù)責(zé)，有較好的基礎(chǔ)，各區(qū)縣可根據(jù)實際選擇“實地測量”（長壽模式）或“調(diào)繪丈量”（豐都模式）即可，關(guān)鍵是要解決好與農(nóng)、林原有成果數(shù)據(jù)的銜接。從豐都試點可以看出，農(nóng)、林部門已頒發(fā)的權(quán)證數(shù)據(jù)與實際存在較大的差異，而《條例》之“穩(wěn)定連續(xù)的原則”肯定了原有數(shù)據(jù)的合法性。因此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，對于土地承包經(jīng)營權(quán)和林權(quán)類的權(quán)籍調(diào)查，我們必須新、舊區(qū)別對待。新增的權(quán)利調(diào)查可依據(jù)相關(guān)調(diào)查規(guī)程開展；原有部分的數(shù)據(jù)銜接應(yīng)從以下方面尋找解決辦法：一是從法律層面尋求支持，對現(xiàn)有法律、法規(guī)未明確的一方面可爭取在《重慶市不動產(chǎn)登記條例》（起草中）予以明確，另一方面可與市級相關(guān)部門聯(lián)合行文明確；二是通過技術(shù)層面科學(xué)處理，盡快在《重慶市不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查細(xì)則》（編制中）中單獨章節(jié)作分類規(guī)定；三是制定個案處理機制，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)經(jīng)請示相關(guān)主管部門后個案處理。另外，《不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則》在應(yīng)用于南方多數(shù)地區(qū)的土地承包經(jīng)營權(quán)編碼時存在位數(shù)不足而無法滿足管理需要的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在“社級經(jīng)濟組織”和以家庭為承包主體的“農(nóng)戶”兩個管理層級的信息無法在28位編碼中得以體現(xiàn)。因此，我們應(yīng)考慮符合國家要求的條件下進行地方創(chuàng)新，即在包含國家要求的28位編碼的基礎(chǔ)上，利用技術(shù)手段合理擴展3?-5位編碼，既符合國家要求，又能滿足地方的管理需要。

四、信息平臺的打造重在“快”

信息平臺建設(shè)應(yīng)以滿足不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)需要為目的，與權(quán)籍調(diào)查緊密結(jié)合。目前，我市的登記信息平臺已初步搭建完成，考慮到城鎮(zhèn)和農(nóng)村的權(quán)調(diào)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、登記業(yè)務(wù)流程設(shè)計等尚存區(qū)別，故平臺建設(shè)可在符合國家相關(guān)要求的前提下暫將農(nóng)村和城鎮(zhèn)分開打造，條件具備后再合二為一。重點要解決好農(nóng)、林版塊的納入問題：一是農(nóng)林部門移交數(shù)據(jù)如何導(dǎo)入新數(shù)據(jù)庫；二是在國家《不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建設(shè)規(guī)范》的框架下如何增加字段解決不動產(chǎn)單元編碼的擴展需要；三是如何提高系統(tǒng)的兼容性，既符合國家要求，又滿足現(xiàn)階段實際工作的需要；四是如何做好系統(tǒng)的過渡，可考慮將農(nóng)、林板塊與土地房屋板塊設(shè)計成外合內(nèi)分、結(jié)構(gòu)相同但對數(shù)據(jù)質(zhì)量要求略有區(qū)別的登記系統(tǒng)，以便農(nóng)林部門移交數(shù)據(jù)后即可順利開展相關(guān)登記業(yè)務(wù)，從而保確農(nóng)戶日常辦證的需要。

篇7

【關(guān)鍵詞】典當(dāng)；不動產(chǎn)典當(dāng)；典權(quán)；不動產(chǎn)售賣

0 引言

自2001年《典當(dāng)管理辦法》正式實施以來，典當(dāng)行在資本金、資產(chǎn)規(guī)模等方面受到的限制也越來越嚴(yán)格，新增業(yè)務(wù)品種不斷積累的潛在風(fēng)險，以及不動產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響等等，也給典當(dāng)行帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。要將不動產(chǎn)典當(dāng)這一特許業(yè)務(wù)優(yōu)勢變?yōu)槭袌龈偁巸?yōu)勢，進而轉(zhuǎn)化為重要利潤來源，我們必須正視并妥善處理這一系列問題。

1 不動產(chǎn)典當(dāng)概述

1.1 不動產(chǎn)典當(dāng)?shù)暮x

1.1.1 典當(dāng)?shù)暮x

所謂典當(dāng)，是指當(dāng)戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。通俗的說，典當(dāng)就是要以財物作質(zhì)押，有償有期借貸融資的一種方式。[1]這是一種以物換錢的融資方式，只要顧客在約定時間內(nèi)還本并支付一定的綜合服務(wù)費（包括當(dāng)物的保管費、保險費、利息等），就可贖回當(dāng)物。

1.1.2 不動產(chǎn)典當(dāng)?shù)暮x

不動產(chǎn)，從廣義上來看，不僅包括不動產(chǎn)，還包括不能移動或移動后會造成重大經(jīng)濟損失的財產(chǎn)。狹義的不動產(chǎn)則主要是指房產(chǎn)和地產(chǎn)。[2]

1.2 不動產(chǎn)典當(dāng)?shù)奶攸c

1.2.1 不動產(chǎn)典當(dāng)以轉(zhuǎn)移房屋的占有為要件

房屋出典后，出典人即應(yīng)將房屋轉(zhuǎn)移給典權(quán)人占有，典權(quán)人有使用、收益該房屋的權(quán)利，但是，出典人仍是房屋的所有人，即對房屋的最終處分權(quán)仍由其享有。典權(quán)人在典期內(nèi)只享有房屋的部分權(quán)利，不享有所有權(quán)。

1.2.2 不動產(chǎn)典當(dāng)一般有典期和回贖期

在典期內(nèi)，出典人不能回贖。典期的長短由雙方當(dāng)事人約定，也可以不約定典期。當(dāng)事人未約定典期的，出典人可以隨時一要求回贖。出典人在典期屆滿時有權(quán)以原價回贖出典的房屋，到期不贖即喪失了回贖權(quán)，出典房屋即歸承典人所有而無須再找付差價。對不符合絕賣條件，但出典人不回贖的，可由典當(dāng)雙方協(xié)商，由承典人再支付典價與賣價的差價，轉(zhuǎn)典為賣，而由承典人取得房屋產(chǎn)權(quán)。

1.2.3 不動產(chǎn)典當(dāng)是一種有償?shù)拿袷路尚袨?/p>

典權(quán)人占有、使用出典房屋，必須向出典人支付一定的典價換取房屋使用，收益權(quán)。出典人必須移轉(zhuǎn)房屋占有權(quán)和使用收益權(quán)，交付承典人所有，以換取典權(quán)人的典價，在典當(dāng)法律關(guān)系中，雙方獲得利益均建立在付了相對價值的基礎(chǔ)上，所以，不動產(chǎn)典當(dāng)是一種有償民事法律行為。

1.2.4 不動產(chǎn)典當(dāng)是一種要式法律行為

在經(jīng)過一系列不動產(chǎn)典當(dāng)操作流程，如咨詢，驗當(dāng)后，雙方方達(dá)成一致，認(rèn)為可以成立典當(dāng)法律關(guān)系，雙方簽訂合同，不動產(chǎn)典當(dāng)合同必須以書面形式簽訂，并到當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T備案，書面形式相比口頭承諾更加正式，當(dāng)出現(xiàn)糾紛是也可達(dá)到有據(jù)可依的目的，在一定程度上保障了出典人和承典人雙方的利益，相對減少了不動產(chǎn)典當(dāng)實施中的風(fēng)險。[3]

1.3 不動產(chǎn)典當(dāng)?shù)囊饬x

作為一種特殊的不動產(chǎn)融資方式，相對于銀行抵押貸款，售賣等方式具有獨特的優(yōu)勢決定了發(fā)展不動產(chǎn)典當(dāng)具有以下重要意義。

1.3.1 有利于典當(dāng)業(yè)的創(chuàng)新與健康發(fā)展

不動產(chǎn)典當(dāng)融資同銀行相比具有中間環(huán)節(jié)少，典當(dāng)期限短的特點，這些優(yōu)勢在很大程度上滿足了部分居民和中小企業(yè)小額、應(yīng)急、短期的資金需求。

1.3.2 有利于不動產(chǎn)業(yè)多元化融資局面的形成

1.3.3 有利于提高不動產(chǎn)的市場化水平

2 不動產(chǎn)典當(dāng)與相關(guān)法律制度的區(qū)別

2.1 不動產(chǎn)典當(dāng)與典權(quán)

典權(quán)是指支付一定典價，在一定期限內(nèi)占有他人的不動產(chǎn)，從而取得使用、收益的權(quán)利。[4]與不動產(chǎn)典當(dāng)相比，二者具有很大區(qū)別：

2.1.1 風(fēng)險承擔(dān)主體不同

不動產(chǎn)典當(dāng)中，出典人并不直接將房屋所有權(quán)交至當(dāng)鋪，出典人繼續(xù)享有房屋所有權(quán)，承典人使用房屋，從中獲得收益，但是房屋的風(fēng)險需由出典人承擔(dān)。而在典權(quán)中，由于典權(quán)人直接占有和使用房屋，從中獲得收益，典權(quán)存續(xù)期間享有房屋所有權(quán)，所以房屋風(fēng)險由承典人承擔(dān)。

2.1.2 權(quán)利限制范圍不同

不動產(chǎn)典當(dāng)在典當(dāng)期內(nèi)只是對典當(dāng)不動產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)處分上作出了限制，其占有權(quán)、使用權(quán)以及收益權(quán)仍歸典當(dāng)人所有；而房屋設(shè)典轉(zhuǎn)移的則是典標(biāo)的不動產(chǎn)的占有權(quán)和使用權(quán)，即出典人將設(shè)典不動產(chǎn)交付承典人占有使用，換取典金。[5]

2.2 不動產(chǎn)典當(dāng)與不動產(chǎn)售賣

不動產(chǎn)售賣指的是不動產(chǎn)的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即購買不動產(chǎn)者以錢換物，取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，從而對該財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。[6]

2.2.1 依據(jù)的法規(guī)不同

不動產(chǎn)售賣的需遵循《物權(quán)法》，而不動產(chǎn)典則主要遵循的是《典當(dāng)管理辦法》。和《物權(quán)法》中相關(guān)規(guī)定，由于法律依據(jù)不同，導(dǎo)致實施程序以及實施機關(guān)也有很大區(qū)別。

2.2.2 操作程序不同

在賣的過程中，開發(fā)商對不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移通常是一次性的、不分階段的，前提條件是購買不動產(chǎn)者付清首付款（或者是首付款），房屋所有權(quán)，使用權(quán)，處分權(quán)既全部轉(zhuǎn)移至買方。但是不動產(chǎn)典當(dāng)在一定的當(dāng)期內(nèi)，當(dāng)戶喪夫的對不動產(chǎn)進行處分的權(quán)利只是暫時的，當(dāng)?shù)洚?dāng)期滿，出典人向承典人繳納足額的贖當(dāng)金，仍然享有房屋處分權(quán)，故這種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是分階段的、非一次性的。

2.2.3 不動產(chǎn)的所有權(quán)歸屬不同

在實際實行的不動產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)中，作為典當(dāng)標(biāo)的的不動產(chǎn)的所有權(quán)并不轉(zhuǎn)移，只是對出典人的不動產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)處分上加以限制，只能在當(dāng)期屆滿后、當(dāng)物死當(dāng)時，才能獲得其所有權(quán)，而不動產(chǎn)售賣是不動產(chǎn)的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，購買不動產(chǎn)者直接交付足額對價，就可以取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，從而對該財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，且不受限制。

3 我國不動產(chǎn)典當(dāng)法律制度的檢討

3.1 立法缺陷

3.1.1 立法位階太低

由于不動產(chǎn)典當(dāng)具有與不動產(chǎn)抵押相同的業(yè)務(wù)性質(zhì)，我國的不動產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)操作基本上是按照不動產(chǎn)抵押的程序進行，而在法律地位上，兩者卻無法相提并論，當(dāng)各項法律、法規(guī)的內(nèi)容產(chǎn)生分歧時，《典當(dāng)管理辦法》的效力無法與其他法律、法規(guī)相對抗，造成對不動產(chǎn)典當(dāng)?shù)亩囝^管理。[7]只靠《典當(dāng)管理辦法》很難改變我國目前對不動產(chǎn)典當(dāng)管理混亂的現(xiàn)狀。

3.1.2 立法概念界定不清

現(xiàn)行法規(guī)和實際操作均把不動產(chǎn)典當(dāng)融資與抵押借款混為一談。將不動產(chǎn)典當(dāng)與不動產(chǎn)抵押貸款這兩種法律關(guān)系等同，不利于發(fā)揮典當(dāng)靈活、便利的融資優(yōu)勢，也不利于不動產(chǎn)典當(dāng)更多的在實踐中應(yīng)用，從中發(fā)現(xiàn)問題，并進一步的研究解決。

3.1.3 立法內(nèi)容缺乏靈活性典當(dāng)行經(jīng)營風(fēng)險控制與不動產(chǎn)典當(dāng)當(dāng)金額度擴張之間存在很大矛盾

3.2 完善建議

3.2.1 提高立法位階

《立法法》第79條規(guī)定：“法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章?！比绻胍鰪婈P(guān)于不動產(chǎn)典當(dāng)法規(guī)的效力，這就需要由人大制定專門的調(diào)整不動產(chǎn)典當(dāng)?shù)姆煞ㄒ?guī)，提高其法律位階，這樣在實際應(yīng)用中，可遵從性就比現(xiàn)有規(guī)范更高，對調(diào)整不動產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)中出現(xiàn)的問題更具說服力。其次，也可采用在《合同法》中增加關(guān)于規(guī)定不動產(chǎn)典當(dāng)訂立典當(dāng)合同的規(guī)定的方式，這樣在實際操作中，遵從《合同法》中的相關(guān)規(guī)定，也可以起到提高立法位階的作用。

3.2.2 重新界定概念

不動產(chǎn)抵押典當(dāng)是區(qū)別于典當(dāng)與不動產(chǎn)抵押的一項新興事物，其在涵義界定時也應(yīng)符合自身的特點。①應(yīng)明確該項業(yè)務(wù)的名稱為“不動產(chǎn)抵押典當(dāng)”；②在含義中除了規(guī)定其業(yè)務(wù)特點外，還應(yīng)明確其與不動產(chǎn)抵押的不同之處。

3.2.3 提高規(guī)范的靈活性

不動產(chǎn)典當(dāng)以其快速、便捷的優(yōu)勢，越來越受到中小不動產(chǎn)企業(yè)的青睞，隨著典當(dāng)行業(yè)務(wù)不斷擴大，對典當(dāng)行資金發(fā)放數(shù)額也要求更加充足，所以就要求法規(guī)對關(guān)于當(dāng)金與注冊資本比例進行調(diào)整，可適當(dāng)放寬數(shù)額比例，也可以根據(jù)各典當(dāng)行的規(guī)模及經(jīng)營狀況將分不同情況進行不同規(guī)定。

【參考文獻(xiàn)】

[1]陳開欣.典當(dāng)知識入門[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1993，03.

[2]曲顏斌.中國典當(dāng)學(xué)[M].石家莊：河北人民出版社，2002，08.

[3]李沙.簡明典當(dāng)學(xué)[M].北京：學(xué)苑出版社，2004，05.

[4]李婉麗.中國典權(quán)法律制度研究[M].北京：法律出版社，1994，01.

[5]楊肇遇.中國典當(dāng)業(yè)[M].北京：商務(wù)印書館，2000，06.

篇8

    方案要求,今年四季度專項督察的重點內(nèi)容是,省級人民政府今年年底前完成全省(區(qū)、市)所有市、縣不動產(chǎn)登記職責(zé)機構(gòu)整合工作計劃推進情況,以及地方各級不動產(chǎn)登記職責(zé)機構(gòu)整合完成情況。

    據(jù)介紹,截至目前,全國省級不動產(chǎn)登記職責(zé)整合工作已經(jīng)完成,市(州)一級完成187個,占比56%;縣(區(qū))一級完成1125個,占比40%,在年底前完成市縣級不動產(chǎn)登記職責(zé)和機構(gòu)的整合工作,時間緊、任務(wù)重、難度大。

    國土部此前表示,加快推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作,有利于房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制的形成,促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。今年年內(nèi)將進一步采取積極措施,力爭年底前基本完成市縣兩級不動產(chǎn)統(tǒng)一機構(gòu)職責(zé)機構(gòu)整合工作。

    針對當(dāng)前整合工作主要存在的地方政府認(rèn)識不到位、工作進展不平衡、地方國土資源部門主動性不夠等三方面問題,國家土地副總督察嚴(yán)之堯強調(diào),首先地方政府要明確職責(zé),絕不能借理由拖延;其次,針對工作進展不平衡的問題,要集中精力重點突破,各督察局建立定期通報制度;此外,對地方國土資源部門主動性不夠、部門協(xié)調(diào)不暢問題,要摸清情況,通過督導(dǎo)層層遞進推動整合工作。

篇9

《物權(quán)法》對商業(yè)銀行經(jīng)營的有利影響

擴大了可用于擔(dān)保的財產(chǎn)范圍　由于該法律對物權(quán)的界定更加清晰，保護了物權(quán)的歸屬，對于企業(yè)向銀行借款時可以用來擔(dān)保的財產(chǎn)的范圍進一步擴大。《物權(quán)法》規(guī)定：未來動產(chǎn)，原材料、產(chǎn)成品等動產(chǎn)，正在建造的建筑物、船舶、飛行器，法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)收賬款等均可以作為抵押或質(zhì)押物。

上述抵押或質(zhì)押物外延的擴大，對銀行管理也提出了較高要求，商業(yè)銀行必須具備對上述物品的清晰的判斷和評估能力，完善對一些抵押或質(zhì)押物的進展情況進行跟蹤管理的機制?？梢钥隙?，商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)范圍會隨之拓寬，對商業(yè)銀行進一步提高贏利能力發(fā)揮重要作用。

抵押合同未辦登記的，不影響企業(yè)向銀行借款合同的效力 根據(jù)《物權(quán)法》第9條和第187條的規(guī)定，不動產(chǎn)抵押合同未辦登記的，只是抵押權(quán)不發(fā)生效力，但是抵押合同的效力并不受影響，抵押合同仍然是自合同成立時即生效。因此，此時如果抵押人在銀行發(fā)放貸款后故意不辦理抵押登記，則銀行可以依據(jù)《合同法》要求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任，對銀行而言，此做法比只能要求抵押人承擔(dān)締約過失責(zé)任更為有利。

確立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并規(guī)范了登記行為 商業(yè)銀行以往在辦理貸款抵押時需要借款企業(yè)必須將抵押物進行登記，如果抵押物沒有登記，在產(chǎn)生糾紛時可能對銀行維護債權(quán)產(chǎn)生非常不利的影響。而《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記制度進行了明確規(guī)定：首先是確立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度?！段餀?quán)法》第10條規(guī)定了統(tǒng)一登記制度，為當(dāng)事人辦理物權(quán)登記提供了極大的便利，不但減輕了抵押人和銀行的負(fù)擔(dān)，同時還方便銀行查閱、復(fù)制有關(guān)不動產(chǎn)的登記資料；其次是對登記行為進行規(guī)范，《物權(quán)法》第13條規(guī)定對登記機構(gòu)的登記行為進行了規(guī)范，將減輕抵押人和銀行的負(fù)擔(dān)，有利于銀行開展抵押貸款業(yè)務(wù)；再者是因登記錯誤而造成損失的，可以要求登記機構(gòu)賠償。同時《物權(quán)法》第21條規(guī)定明確了登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任，為銀行進行此類索賠訴訟提供了有力的法律武器。

對“最高額質(zhì)押”和防止“多重抵押”等一直困擾商業(yè)銀行的實際問題進行了清晰界定首先是《物權(quán)法》第222條規(guī)定，賦予了最高額質(zhì)押方式的合法地位，使一直困擾商業(yè)銀行的“最高額質(zhì)押”無法可依的問題得到了最終解決；其次是設(shè)立預(yù)告登記制度，可以有效防范“多重抵押”；同時第20條規(guī)定將解決開發(fā)商“一房多賣”和“多重抵押”問題，從而切實保護購房人和銀行的合法權(quán)益；最后是法院裁定以物抵貸的，自裁定書生效之日起取得物權(quán)，從而有利于保護銀行對抵貸物的所有權(quán)。

《物權(quán)法》對銀行對質(zhì)物的轉(zhuǎn)質(zhì)、抵押權(quán)實現(xiàn)方式的完善，以及債權(quán)人在實現(xiàn)債權(quán)時的自問題進行了重新界定，保障了債權(quán)人的合法權(quán)益不受侵害。

《物權(quán)法》對商業(yè)銀行的不利影響

《物權(quán)法》以法律形式明確了商業(yè)銀行對擔(dān)保物的權(quán)利，同時清晰界定了商業(yè)銀行應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，明確了借款企業(yè)在提供擔(dān)保過程中的不應(yīng)承擔(dān)的法律義務(wù)。銀行在實際工作中應(yīng)該注意以下幾方面變化。

《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定縮短了擔(dān)保物權(quán)行使的時間 本法同時規(guī)定對怠于行使質(zhì)權(quán)造成損害的，質(zhì)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。

接受異議登記期間的不動產(chǎn)作為抵押物將面臨無效的風(fēng)險　第19條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。對銀行辦理抵押貸款提出了更高的要求：首先，銀行必須對抵押物的權(quán)屬進行深入和全面的調(diào)查，確保抵押人對抵押物享有所有權(quán)，因為一旦抵押后抵押物的所有權(quán)發(fā)生糾紛，銀行必須耗費許多的時間和精力來處理，而且如果抵押物被異議登記，還將使銀行在異議登記期間無法處置抵押物，從而影響銀行抵押權(quán)的實現(xiàn)。其次，不能用異議登記期間的不動產(chǎn)作抵押物。異議登記的目的在于對抗現(xiàn)時登記的權(quán)利的正確性，即對現(xiàn)時登記的權(quán)利人的處分權(quán)進行限制，使其在異議登記期間不能處分不動產(chǎn)物權(quán)，以維護事實上真正權(quán)利人的權(quán)益。此時，如果銀行接受異議登記期間的不動產(chǎn)作為抵押物的，一旦登記更正后的權(quán)利人不追認(rèn)，則抵押不發(fā)生效力。因此，銀行在辦理抵押貸款時，必須對不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)進行深入調(diào)查，如發(fā)現(xiàn)處于異議登記期間的，則不應(yīng)接受，應(yīng)要求借款人更換抵押物，或待異議登記失效后再辦理。

其他相關(guān)規(guī)定　首先是銀行處分以物抵貸的不動產(chǎn)物權(quán)時，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。根據(jù)第31條規(guī)定，對享有的不動產(chǎn)物權(quán)進行處分時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力；其次是企業(yè)以將來的動產(chǎn)抵押的，銀行抵押權(quán)存在落空的風(fēng)險。

商業(yè)銀行的應(yīng)對措施

《物權(quán)法》對物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，不動產(chǎn)登記，動產(chǎn)交付，物權(quán)的保護以及所有權(quán)等問題進行了嚴(yán)格的規(guī)定，與商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)營息息相關(guān)，直接影響到商業(yè)銀行日常的業(yè)務(wù)經(jīng)營效果，銀行應(yīng)在認(rèn)真遵守法律的前提下，進一步規(guī)范業(yè)務(wù)經(jīng)營方式，提高管理水平，促進商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)健康快速發(fā)展。

加強對《物權(quán)法》的學(xué)習(xí)和研究，提高從業(yè)人員的法律意識 銀行各級從業(yè)人員應(yīng)該在第一時間對法律條款進行認(rèn)真研究，采取各種方式進行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，掌握法律的相關(guān)規(guī)定，逐條逐項地研究該法律的出臺對銀行業(yè)務(wù)經(jīng)營的有利和不利的方面，對照以往的相關(guān)法律和規(guī)定，研究資產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理過程中可能遇到的問題，制定切實可行的措施加以解決。否則，銀行就會處于被動的局面，導(dǎo)致資產(chǎn)的損失和國有資產(chǎn)的流失。

篇10

2009年10月1日開始實施的《保險法》第一百零六條規(guī)定：“保險公司資金運用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；(三)投資不動產(chǎn)；(四)國務(wù)院規(guī)定的其他資金運用形式。”與之前的有關(guān)規(guī)定相比，明確了保險資金“可投資不動產(chǎn)”。不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。按照保險行業(yè)內(nèi)部的理解。不動產(chǎn)包括基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)。

新《保險法》雖然對于保險資金投資不動產(chǎn)予以放行，但在實際操作上，保險公司還要依據(jù)《保險資金運用管理暫行辦法》及《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進行。

作為保險資金運用法規(guī)的基礎(chǔ)性總綱，已交保監(jiān)會主席辦公會議審議并原則通過的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》的總趨勢更加謹(jǐn)慎，尤其是對險資投資不動產(chǎn)，無論從數(shù)量占比還是投資方式，都更加嚴(yán)格。其中，與人們普遍預(yù)計的10％的投資比例上限不同，險資投資不動產(chǎn)占比降至5％。并且不允許投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開發(fā)。在此法規(guī)出臺之后，涉及險資投資不動產(chǎn)細(xì)則的《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》也將很快推出。該《辦法》將按宏觀調(diào)控的需要和產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定，對投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資模式等進行具體規(guī)范，同時確定業(yè)務(wù)流程和操作程序，強化信息披露。

與保監(jiān)會的審慎態(tài)度不同的是，多家保險公司對投資不動產(chǎn)持積極態(tài)度：在實踐層面，多家保險公司已經(jīng)開始積極行動，提早布局。雖然由于細(xì)則尚未出臺，險資投資房地產(chǎn)仍然在運轉(zhuǎn)，但投資方式已然花樣繁多。在北京金融街、中央商業(yè)區(qū)一帶，帶著保險公司標(biāo)志的高樓大廈越來越多。中國人壽集團以及股份公司，各自在金融街購入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫字樓，太平洋保險集團也在2009年以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。中國不動產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從2006-2009年底，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險公司涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。僅在2008年。保險公司購買的物業(yè)就累計達(dá)20萬平方米，以自用名義購入投資性物業(yè)成為保險公司曲線進軍房地產(chǎn)的主要方式。

此外，2009年底中國人壽斥資58，19億港元，認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股票，成為遠(yuǎn)地第二大股東。而中國平安亦通過旗下的平安信托，與金地、綠城及藍(lán)光等分別簽訂信托投資協(xié)議，承諾對上述房企的具體項目設(shè)計股權(quán)信托計劃，共同投資優(yōu)質(zhì)項目以及城市綜合體項目。

二、保險資金投資房地產(chǎn)對保險公司自身的影響

(一)有助于進一步拓寬投資渠道，分散投資

與國外相比，我國保險資金投資渠道還比較單一。截至2009年6月末，保險資金配置情況為銀行存款占31％，債券50.2％，證券投資基金6.8％，股票(股權(quán))9.8％，其他投資只占2.2％。除了固息產(chǎn)品之外，大部分保險資金投資的收益都依賴于資本市場的漲跌，波動幅度較大。數(shù)據(jù)顯示，從2004-2006年，保險資金投資收益率分別為2.87％、3.6％和5.8％，在2007年達(dá)到10.9中國整理％的歷史最好水平，2008年迅速回落，投資收益率只有9.1％，2009年則為6.41％，與資本市場的表現(xiàn)基本契合。而不動產(chǎn)投資，不論是直接持有還是通過金融工具(如REiTS)投資不動產(chǎn)，都可以使原有資產(chǎn)組合因資產(chǎn)種類和數(shù)目的增加而獲得分散投資在降低非系統(tǒng)風(fēng)險方面的好處，以減少對資本市場的依存度。

(二)有助于提高保險資金對抗通脹的能力

在高通脹環(huán)境下，不動產(chǎn)投資是對沖通脹的一個重要手段。目前，保險企業(yè)的資產(chǎn)組合中大約80％的保險資金配置在固息產(chǎn)品上。由于保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產(chǎn)品(如Tips)、買賣黃金和投資大宗商品(如石油)等三種傳統(tǒng)手段來對沖通脹。在不能有效對沖通脹風(fēng)險的情況下，大量固息產(chǎn)品在通脹來臨時會面臨浮虧風(fēng)險。因此，在當(dāng)前通脹預(yù)期上升的環(huán)境下，投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實物資產(chǎn)，不失為對沖通脹的一種可行手段。

(三)有助于提高投資收益

一方面，在低通脹的環(huán)境下，不動產(chǎn)投資可以作為固息產(chǎn)品的一種替代工具。提高投資收益率。以商業(yè)地產(chǎn)投資為例，如果不考慮房價本身變化?，F(xiàn)在國內(nèi)一線城市中商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率大概在5％-7％之間，它的收益率就要比大多數(shù)固息產(chǎn)品好。另一方面，保險資金投資保監(jiān)會規(guī)定的房地產(chǎn)項目，特別是廉租房、養(yǎng)老實體等國家重點支持的項目，既能得到國家的支持，風(fēng)險相對比較小，又能獲得可觀的收益，可以說是一個雙贏的合作。

(四)有助于改善保險資產(chǎn)錯配風(fēng)險

保險企業(yè)通過投資房地產(chǎn)，不僅可以拓寬保險資金的投資范圍，更重要的是有助于保險資產(chǎn)的優(yōu)化配置。從目前來看，保險企業(yè)在總體上還缺乏與其負(fù)債相匹配的資產(chǎn)，可以匹配長期負(fù)債的資產(chǎn)主要為金融機構(gòu)的長期金融債券，但這類金融債券的規(guī)模有限且流動性不高，因此，長期性負(fù)債就有了資產(chǎn)匹配多元化的要求。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)投資所具有的投資周期較長、抵御通脹風(fēng)險的特點，與保險資金的資金需求較為契合，在一定程度上有助于解決保險公司資產(chǎn)錯配的風(fēng)險，可以成為一種匹配長期負(fù)債的新選擇。