導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)登記管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：不動產(chǎn) 登記制度 不動產(chǎn)登記法

一、引言

不動產(chǎn)，包括土地及其定著物，是人類財(cái)產(chǎn)中重要的組成部分。不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)權(quán)利人或不動產(chǎn)權(quán)利變動當(dāng)事人按法律規(guī)定向主管機(jī)關(guān)提交申請書及有關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書、協(xié)議書或讓予書、契證等，要求登載記錄不動產(chǎn)的權(quán)利或權(quán)利變動的事項(xiàng)，經(jīng)審核后記錄于專門的薄冊的法律過程。

二、我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記立法還存在著許多問題

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

依據(jù)我國現(xiàn)行的法律法規(guī)，約有6個(gè)部門可以進(jìn)行不動產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，林木權(quán)登記在森林管理部門，草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門等。其次，登記機(jī)關(guān)和行政管理部門結(jié)合在一起，也有很大的弊端，如因登記機(jī)關(guān)分散，既不利于登記機(jī)關(guān)的溝通，又不方便當(dāng)事人的查閱；當(dāng)兩個(gè)或者兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)，不但會損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且會擾亂正常的法律和社會秩序。

（二）登記程序不統(tǒng)一

目前我國調(diào)整不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)有很多，如《土地管理法》，《城市房地產(chǎn)管理法》，國家土地局的《土地登記規(guī)則》，建設(shè)部的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等，這些法規(guī)對不動產(chǎn)登記的程序規(guī)定都不盡一致。使各登記機(jī)關(guān)各行其是，當(dāng)事人無從適應(yīng)，嚴(yán)重的損害了登記作為法律行為確認(rèn)的統(tǒng)一性和權(quán)威性。

（三）登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制不健全

我國登記機(jī)關(guān)在登記時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)登記錯(cuò)、漏，登記資料遺失，致使有關(guān)當(dāng)事人損失慘重，而登記機(jī)關(guān)實(shí)際承擔(dān)的有關(guān)責(zé)任卻非常有限。這是一種權(quán)利和義務(wù)被嚴(yán)重割裂的畸形現(xiàn)象。如登記機(jī)關(guān)只享有收費(fèi)的權(quán)利，而對錯(cuò)誤登記的登記機(jī)關(guān)承擔(dān)何種責(zé)任和義務(wù)法律卻沒有明確規(guī)定，也沒有規(guī)定具體的賠償事宜，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，這對當(dāng)事人而言是極不公平的。

    三、對我國不動產(chǎn)登記制度的立法思考

（一）我國不動產(chǎn)登記應(yīng)采取生效主義

近兩年來，房地產(chǎn)市場十分火爆，在這種情況下，如果采取登記對抗主義勢必會導(dǎo)致市場的混亂。如登記只是作為對抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地產(chǎn)開發(fā)商和當(dāng)事人達(dá)成合意，合同即成立，開發(fā)商還可以就同樣的內(nèi)容跟第三人訂立合同，合同也照樣成立，這樣當(dāng)事人的權(quán)益就得不到保證，也就無法保證交易的正常進(jìn)行。只有登記作為合同成立的生效要件時(shí)，當(dāng)事人之間就不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移進(jìn)行登記，合同才能成立，這在最大程度上保護(hù)了買方的合法權(quán)益。

（二）不動產(chǎn)登記應(yīng)采取形式審查制

筆者認(rèn)為，特別是在我國的當(dāng)前公權(quán)力缺乏有效制約的國情下，實(shí)質(zhì)審查制非常容易導(dǎo)致國家公權(quán)力對私權(quán)力侵?jǐn)_和過度干預(yù)的問題。而登記實(shí)行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權(quán)變動的法律關(guān)系不明朗，物權(quán)歸屬情況不明晰,從而不利于交易安全。筆者認(rèn)為,形式審查制的這一弊端可以通過不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的方法予以解決。

（三）建立預(yù)告登記制度

預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記。預(yù)告登記對保護(hù)不動產(chǎn)交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序有重要意義。筆者認(rèn)為，構(gòu)建我國的預(yù)告登記制度，應(yīng)當(dāng)明確：第一，申請人的資格。預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請或由債權(quán)人或債務(wù)人依合同單獨(dú)申請或根據(jù)法院的裁判提出申請。第二，可經(jīng)預(yù)告登記保全的請求權(quán)范圍應(yīng)當(dāng)細(xì)化，即規(guī)定預(yù)告登記保全請求權(quán)的原因和范圍。第三，預(yù)告登記的效力。明確預(yù)告登記具有物權(quán)登記的效力，不但可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，也可以對抗任意第三人。

參考文獻(xiàn)

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通過對不動產(chǎn)登記檔案特點(diǎn)進(jìn)行全面、深刻認(rèn)識，并明確不動產(chǎn)登記檔案管理的重要性，可以確保該項(xiàng)工作的有效落實(shí)，在提高檔案管理水平和管理效率方面起到了顯著作用。對不動產(chǎn)登記檔案進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)特點(diǎn)主要包括以下幾點(diǎn)。首先，不動產(chǎn)登記檔案類型眾多，涉及到各行各業(yè)以及廣大人民群眾，檔案信息載體形式也豐富多樣，信息量十分龐大。其次，不動產(chǎn)登記是一項(xiàng)時(shí)間跨度大、工作周期長的工作，往往需要幾個(gè)月甚至是幾年才能完成。另外，不動產(chǎn)登記涉及到廣大人民群眾的合法權(quán)益，需要保證所有檔案信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性，要求以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度對待，專業(yè)的工作方式開展。同時(shí)，不動產(chǎn)登記檔案內(nèi)容會不斷進(jìn)行更新，需要根據(jù)土地業(yè)務(wù)活動的實(shí)際開展情況對原有檔案信息進(jìn)行修正和補(bǔ)充，保證與實(shí)際情況的一致性。并且，不動產(chǎn)登記檔案具有法律效應(yīng)，可以為不動產(chǎn)糾紛的處理提可靠的法律依據(jù)，確保了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的合法性和公平性。

2 不動產(chǎn)登記的檔案管理現(xiàn)狀

2.1 檔案交接難度較大

在原有的不動產(chǎn)登記檔案管理模式中，不同類型的檔案是由不同部門進(jìn)行管理的，包括國土、住建房管、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等，檔案管理職權(quán)比較分散。要想實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記檔案的統(tǒng)一管理，就需要將這些部門分屬管理的所有檔案集中到一起，這就要求完成檔案的順利交接。而在交接檔案過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)檔案遺失、損壞現(xiàn)象，尤其是存儲時(shí)間的較長的老檔案，極易出現(xiàn)損壞現(xiàn)象，難以保證檔案資料的完整性，影響了檔案交接的順利進(jìn)行，檔案交接難度較大。

2.2 檔案整合難度較大

檔案的科學(xué)整合，也是當(dāng)前不動產(chǎn)登記檔案管理中亟需解決的問題。不同部門在管理不動產(chǎn)登記檔案時(shí)，所用管理模式、管理機(jī)制、管理系統(tǒng)等都存在較大差異，并且在對檔案類型進(jìn)行劃分時(shí)所用分類標(biāo)準(zhǔn)也是不一樣的，并沒有統(tǒng)一、規(guī)范的分類歸檔標(biāo)準(zhǔn)，在對檔案信息進(jìn)行整合時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)歸檔混亂現(xiàn)象。同時(shí)，不同地區(qū)的不動產(chǎn)登記檔案管理水平參差不齊，規(guī)范管理工作存在嚴(yán)重的不平衡現(xiàn)象，落后地區(qū)仍然以紙張作為檔案信息載體，檔案信息載體類型不統(tǒng)一，整合難度較大。

2.3 部門合并難度較大

原有檔案管理部門自身運(yùn)行機(jī)制的完整性，使得部門合并過程中困難重重。在不動產(chǎn)登記檔案分散管理時(shí)期，各個(gè)管理部門在長期實(shí)踐工作中都制定了符合自身特?c的管理標(biāo)準(zhǔn)和管理模式，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比較完善，管理部門運(yùn)行機(jī)制比較成熟。在不動產(chǎn)登記檔案統(tǒng)一管理模式下，只要求將管理職責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一，沒有對其他管理職能的整合進(jìn)行明確規(guī)定，每個(gè)管理部門都希望能夠保留原有管理職能，在部門合并過程中經(jīng)常表現(xiàn)為不主動、不配合，并且還容易出現(xiàn)管理職權(quán)沖突現(xiàn)象。

2.4 專業(yè)管理人才稀缺

專業(yè)管理人才稀缺，是影響不動產(chǎn)登記檔案管理成效的主要原因之一。不動產(chǎn)登記檔案具有動態(tài)性、法律性、嚴(yán)謹(jǐn)性等特點(diǎn)，其管理工作專業(yè)性較強(qiáng)，對工作人員的專業(yè)能力和綜合素質(zhì)有著較高要求。但是，當(dāng)前很多檔案管理人員缺乏對不動產(chǎn)檔案管理的深刻認(rèn)識，存在敷衍、懈怠等不良工作現(xiàn)象，對檔案管理專業(yè)知識掌握不足，難以承擔(dān)起不動產(chǎn)登記檔案管理重?fù)?dān)。再加上不動產(chǎn)登記檔案數(shù)量的不斷增多，所需要的檔案管理人員也越來越多，人才需求方面仍存在較大的缺口。

3 不動產(chǎn)登記的檔案管理改善措施

要想提高不動產(chǎn)登記檔案管理水平，實(shí)現(xiàn)更加理想的管理效果，就需要從工作現(xiàn)狀出發(fā)，針對其中存在的問題提出有效的改善對策，為該項(xiàng)工作的科學(xué)、有序開展提供保障。

3.1 制定檔案交接規(guī)范流程

檔案的順利交接是轉(zhuǎn)變不動產(chǎn)登記檔案管理模式過程中，需要克服的第一個(gè)問題，通過制定規(guī)范的檔案交接流程，可以確保后續(xù)管理工作的順利進(jìn)行。首先，國土資源部門應(yīng)制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記檔案交接方式，包括檔案信息整理、移交及保存方式，對檔案交接條件進(jìn)行明確規(guī)定，只有符合標(biāo)準(zhǔn)后才可以進(jìn)行交接。其次，還需要明確固定檔案交接具體時(shí)間，保證檔案交接的有序性。同時(shí)，檔案交接需要由專業(yè)人員完成，并提供辦公所需場所，為檔案交接的順利完成提供基礎(chǔ)保障。

3.2 加大檔案信息整合力度

檔案信息整合是不動產(chǎn)登記檔案管理中的一項(xiàng)重要工作。首先，應(yīng)該制定統(tǒng)一的檔案分類標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不動產(chǎn)登記檔案具體內(nèi)容，對其進(jìn)行科學(xué)劃分，確保歸檔的科學(xué)性、規(guī)范性，避免出現(xiàn)檔案分類混亂現(xiàn)象。其次，不動產(chǎn)登記檔案信息應(yīng)逐步向三位地籍及房產(chǎn)方向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)圖文一體化，將文字形式檔案與圖像形式檔案進(jìn)行整合，以權(quán)籍調(diào)查結(jié)果為依據(jù)，明確不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具體歸屬情況。除此之外，還需要加快各地區(qū)不動產(chǎn)登記管理平衡發(fā)展，提高檔案管理整體水平，為實(shí)現(xiàn)檔案信息的順利整合創(chuàng)造有利條件。

3.3 構(gòu)建部門協(xié)同配合機(jī)制

不動產(chǎn)登記檔案從分散管理到統(tǒng)一管理的轉(zhuǎn)變，需要將多個(gè)部門進(jìn)行合并，這就需要構(gòu)建部門協(xié)同配合機(jī)制，確保檔案管理模式轉(zhuǎn)變的順利完成。國家應(yīng)該針對不動產(chǎn)登記檔案管理工作的科學(xué)開展頒布完善的法律法規(guī)，明確不同管理部門管理職能的重要性，從法律層面對部門整合進(jìn)行強(qiáng)制約束，并派遣專業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)督審核，落實(shí)檔案管理部門合并情況，提出指導(dǎo)性的工作意見。同時(shí)，還需要以實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，制訂科學(xué)有效的統(tǒng)一計(jì)劃，清楚劃分檔案管理責(zé)任，促進(jìn)不動產(chǎn)登記檔案統(tǒng)一管理的快速實(shí)現(xiàn)。

3.4 加大專業(yè)人才培養(yǎng)力度

要想提高不動產(chǎn)登記檔案管理水平，就需要打造一支專業(yè)專業(yè)素質(zhì)較高、工作能力較強(qiáng)的檔案管理隊(duì)伍，所以就需要加大專業(yè)人才培養(yǎng)力度。不動產(chǎn)登記檔案管理部門應(yīng)該認(rèn)識到專業(yè)優(yōu)秀人才的重要性，做好宣傳教育工作，強(qiáng)化檔案管理工作人員的責(zé)任意識，端正其工作態(tài)度，使檔案管理人員能夠更加認(rèn)真、負(fù)責(zé)的最好自己的本職工作。同時(shí)，還需要對檔案管理人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，使其掌握更加先進(jìn)的檔案管理理念及管理方式，提高其專業(yè)能力。

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由于國家現(xiàn)行相關(guān)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章未對利用（即查詢、復(fù)制）不動產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人的概念給予明確的定義或釋義，對其如何準(zhǔn)確認(rèn)定以及如何框定其利用范圍是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)所面臨的實(shí)務(wù)難題。由于不同的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人概念的內(nèi)涵或外延有不同理解，因而存在利害關(guān)系人的利用申請被拒、利用范圍受限或所謂的利害關(guān)系人越權(quán)利用的現(xiàn)象，使得利害關(guān)系人的知情權(quán)遭侵害或不動產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人隱私與商業(yè)秘密被泄露，進(jìn)而導(dǎo)致行政賠償或刑事追責(zé)。雖然《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十七條羅列出利害關(guān)系人的種類及其利用范圍。但該規(guī)定對于不動產(chǎn)登記資料對外利用的實(shí)際操作仍有未盡之處。為此，本文建議國家應(yīng)對利用不動產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人進(jìn)行概念定義或釋義并框定其利用范圍等，以充分發(fā)揮物權(quán)登記的公示作用，提高不動產(chǎn)登記資料合理利用效能，切實(shí)保障不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人的合法權(quán)益，著力維護(hù)社會和諧與穩(wěn)定。

一、不動產(chǎn)利害關(guān)系人概述

利害關(guān)系人作為一個(gè)專用法律術(shù)語，在國家現(xiàn)行相關(guān)實(shí)體法、程序法均有對其權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，但都未明確規(guī)定各自所稱利害關(guān)系人或利害關(guān)系的概念，讓行政執(zhí)法主體在實(shí)際操作中難以準(zhǔn)確判斷與全面把握。本文認(rèn)為就利用不動產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人（以下簡稱不動產(chǎn)利害關(guān)系人）而言，可作如下定義：能夠提供證據(jù)證明相關(guān)不動產(chǎn)登記資料所反映的權(quán)屬狀況或所記載的事項(xiàng)影響或涉及其合法權(quán)益的人。不動產(chǎn)利害關(guān)系人包含自然人、法人和其他組織，其最大利用范圍應(yīng)視利害關(guān)系程度來框定。

二、不動產(chǎn)利害關(guān)系人的分類管理

為厘清不動產(chǎn)利害關(guān)系人種類，便于實(shí)務(wù)操作，有必要對不動產(chǎn)利害關(guān)系人進(jìn)行分類管理。不動產(chǎn)利害關(guān)系人可分為不動產(chǎn)直接利害關(guān)系人和不動產(chǎn)間接利害關(guān)系人兩大類。

不動產(chǎn)直接利害關(guān)系人是指能夠提供證據(jù)證明相關(guān)不動產(chǎn)登記資料所反映的權(quán)屬狀況或所記載的事項(xiàng)影響其合法權(quán)益的人，一般而言，其也是不動產(chǎn)更正登記和異議登記的申請人，即其獲知不動產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)有錯(cuò)誤時(shí)，如果不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人同意更正的，其就持相關(guān)證明文件等材料申請更正登記；而如果不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，其就持相關(guān)證明文件等材料申請異議登記。不動產(chǎn)更正登記、異議登記申請人是理所當(dāng)然的利用不動產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人，因?yàn)槠渖暾埐粍赢a(chǎn)更正登記、異議登記時(shí)必須先行查詢不動產(chǎn)登記簿相關(guān)記載或復(fù)制相關(guān)不動產(chǎn)登記原始資料進(jìn)行確認(rèn)并作為首要證據(jù)。

不動產(chǎn)間接利害關(guān)系人是指能夠提供證據(jù)證明相關(guān)不動產(chǎn)登記資料所反映的權(quán)屬狀況或所記載的事項(xiàng)涉及其合法權(quán)益的人。但當(dāng)其獲知相關(guān)不動產(chǎn)登記資料所反映的權(quán)屬狀況或所記載的事項(xiàng)已影響其合法權(quán)益時(shí)，其可能會去申請更正登記或異議登記而成為不動產(chǎn)直接利害關(guān)系人。

三、不動產(chǎn)利害關(guān)系人的具體分類

不動產(chǎn)直接利害關(guān)系人可主要分為：

1.對不動產(chǎn)登記簿所記載的相關(guān)權(quán)利歸屬狀況持有異議，且有證據(jù)證明自己才是真正的權(quán)利人。例如其提供證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿記載的某不動產(chǎn)權(quán)利人系采用造假、冒充等欺詐手段騙取登記的，或者其供證據(jù)證明某不動產(chǎn)權(quán)利人系暫時(shí)代其登記后卻拒不配合轉(zhuǎn)為登記在其名下的等。

2.有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿所記載的相關(guān)狀況或事項(xiàng)與實(shí)際不符，導(dǎo)致?lián)p害自己利益的人。例如其供證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿記載的某不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限等內(nèi)容與其不動產(chǎn)相關(guān)記載內(nèi)容重復(fù)，或者不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)記載其在某不動產(chǎn)上的查封或異議的內(nèi)容有誤等。

3.提供審判機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)受理某不動產(chǎn)物權(quán)糾紛案件證明的訴訟、仲裁案件的當(dāng)事人。

4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他利害關(guān)系人。

不動產(chǎn)間接利害關(guān)系人可主要分為：

1.不動產(chǎn)繼承人。指有證據(jù)證明的不動產(chǎn)遺囑繼承人、受遺贈人，有身份關(guān)系證明的不動產(chǎn)法定繼承人、代位繼承人。

2.不動產(chǎn)婚姻關(guān)系人。指在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，共有不動產(chǎn)可能登記在一方名下的有婚姻關(guān)系證明的另一方。

3.不動產(chǎn)交易當(dāng)事人。指有證據(jù)證明與某不動產(chǎn)具有買賣、互換、贈與關(guān)系的當(dāng)事人。

4.不動產(chǎn)相鄰關(guān)系人。本文特指不動產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而產(chǎn)生利害關(guān)系的不動產(chǎn)權(quán)利人。《物權(quán)法》已對相鄰關(guān)系設(shè)專章規(guī)定。不動產(chǎn)相鄰關(guān)系人是很容易被忽視的非不動產(chǎn)登記利害關(guān)系人，例如在實(shí)踐中，常見不動產(chǎn)相鄰關(guān)系人因其鄰居家中無人，不知何故竟然漏水滲透至其家中而造成損失，故持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明和相關(guān)證明，申請查詢其鄰居手機(jī)號碼或聯(lián)系方式以立即催促其鄰居緊急處理等情形，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)口頭告知。

5.不動產(chǎn)承租人。一般是指進(jìn)行過房屋租賃備案的房屋承租人。主要涉及其承租房屋出售時(shí)的優(yōu)先購買權(quán)問題。

6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他利害關(guān)系人。

四、不動產(chǎn)利害關(guān)系人的利用范圍

利害關(guān)系人作為不動產(chǎn)登記資料的特殊利用主體，對其利用范圍原則上應(yīng)僅限于有利害關(guān)系的不動產(chǎn)相關(guān)的登記簿記載信息或原始登記憑證。至于利害關(guān)系人可否僅以權(quán)利人的身份信息（姓名、身份證明號碼、名稱、組織機(jī)構(gòu)代碼等）為條件申請查詢權(quán)利人名下的不動產(chǎn)登記記錄（即俗稱的“以人查房”）， 本文認(rèn)為根據(jù)《繼承法》、《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定來推斷，不動產(chǎn)法定繼承人、代位繼承人與不動產(chǎn)婚姻關(guān)系人提供與權(quán)利人的身份關(guān)系證明應(yīng)當(dāng)可以查詢，其中不動產(chǎn)婚姻關(guān)系人的查詢顯示結(jié)果應(yīng)以婚姻關(guān)系存續(xù)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為限。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)法定繼承人與不動產(chǎn)婚姻關(guān)系人作為核心的間接利害關(guān)系人，其與權(quán)利人名下的不動產(chǎn)可能會有利害關(guān)系，觸及不動產(chǎn)權(quán)利將來或真正的歸屬問題，如不讓其查詢，則已侵害其知情權(quán)，或會導(dǎo)致其相關(guān)合法權(quán)益由此而未能得到切實(shí)保障，進(jìn)而引發(fā)行政訴訟。

五、不動產(chǎn)利害關(guān)系人的利用服務(wù)原則

隨著將來國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作逐步落實(shí)，加上因出現(xiàn)新的多樣化的不動產(chǎn)登記主客體或會產(chǎn)生新的利害關(guān)系人及其新問題、新情況。為此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)對可能涉及利害關(guān)系人利用不動產(chǎn)登記資料時(shí)應(yīng)遵循以下服務(wù)原則：

1.合理原則。對利害關(guān)系人的認(rèn)定范圍不應(yīng)隨意擴(kuò)大，也不應(yīng)刻意縮小，應(yīng)限定在合法合理范圍內(nèi)。例如不直接涉及不動產(chǎn)物權(quán)的債權(quán)債務(wù)與其他合同糾紛、仲裁或訴訟案件的當(dāng)事人不能視為利害關(guān)系人。

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【關(guān)鍵詞】信息化；不動產(chǎn)登記；檔案管理

1引言

積極推進(jìn)不動產(chǎn)檔案管理的信息化建設(shè)是落實(shí)當(dāng)前政策的重要舉措，也是維護(hù)產(chǎn)權(quán)人基本權(quán)益的重要方式，因此，這項(xiàng)技術(shù)的推進(jìn)至關(guān)重要。本文首先闡述了信息化建設(shè)的重要性，其次，分析了當(dāng)前不動產(chǎn)登記檔案管理在信息化建設(shè)過程中存在的問題，最后，提出了相關(guān)改進(jìn)措施，希望可以為這一技術(shù)的推進(jìn)提供相關(guān)的思路與建議。

2不動產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)的必要性

不動產(chǎn)登記是我國物權(quán)法確立的一項(xiàng)基本物權(quán)制度，它是指由權(quán)利人申請，并由國家專屬部門將不動產(chǎn)物權(quán)記錄在不動產(chǎn)登記簿的事實(shí)。目前，不動產(chǎn)登記包括以下幾個(gè)方面：集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。由此可以看出，我國不動產(chǎn)登記是一個(gè)系統(tǒng)性而又分散化的過程，其包括的范圍也十分廣泛，如國土、海洋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)和住建等。因此，為了更好地對這些不動產(chǎn)登記進(jìn)行管理，可以利用信息化方式實(shí)現(xiàn)，充分發(fā)揮信息技術(shù)的即時(shí)性、整合性特征，對不動產(chǎn)登記檔案信息進(jìn)行整合，有助于全面提升不動產(chǎn)登記檔案建設(shè)的有效性。

3不動產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)中存在的問題

3.1缺乏集中化、統(tǒng)一化的檔案管理路徑

不動產(chǎn)檔案管理設(shè)計(jì)的領(lǐng)域比較廣泛，包括海洋、森林、國土、住建等，這些內(nèi)容都?xì)w屬于不同的國家部門，管理內(nèi)容與管理方式都存在著很大的不同，給不動產(chǎn)登記檔案工作帶來了很大的不便，尤其是在信息化建設(shè)過程中，提升了信息化建設(shè)的難度。因此，在信息化的建設(shè)過程中，需要建立一個(gè)完善標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，實(shí)現(xiàn)信息的有效匯總與梳理。

3.2檔案數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)無法進(jìn)行有效對接

目前，在不動產(chǎn)登記檔案的信息化建設(shè)過程中，檔案數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)不能實(shí)現(xiàn)有效對接是一項(xiàng)十分嚴(yán)重的問題。在通常情況下，不動產(chǎn)的登記檔案需要與具體的業(yè)務(wù)之間有較高的一致性，只有這樣才能推進(jìn)檔案管理工作的開展。但就目前的發(fā)展形勢來看，不動產(chǎn)的檔案數(shù)據(jù)與其相對應(yīng)的業(yè)務(wù)之間存在著很大的不同，關(guān)聯(lián)性較小，進(jìn)而使檔案信息與正常的管理業(yè)務(wù)之間存在較大的分歧，在檔案信息發(fā)生更改時(shí)，不能實(shí)現(xiàn)有效的更新，大大降低了不動產(chǎn)檔案管理工作的工作效率，影響了工作的順利開展。

3.3檔案信息化管理意識有待加強(qiáng)

檔案管理工作不僅局限于政府部門，一些企事業(yè)單位也存在獨(dú)立的檔案管理部門。但是，有些管理部門的思想過于滯后，能力相對不足，且服務(wù)意識有待加強(qiáng)，不注意檔案資料的保密工作，供人隨意查閱的現(xiàn)象較多，不利于檔案的信息化建設(shè)。

3.4檔案共享受阻

在傳統(tǒng)的檔案管理過程中，雖然工作效率較低，但是在檔案信息的共享方面十分便捷，信息查閱也十分人性化。但是在信息化的發(fā)展過程中，信息共享變得有些困難，雖然檔案的信息化管理以互聯(lián)網(wǎng)媒體為載體，但是如果信息平臺沒有共享的功能，那么這一環(huán)節(jié)會受到阻礙，不利于信息的共享工作。

3.5檔案信息化管理缺乏法律保障

雖然目前的檔案管理信息化工作正在逐步開陣，但是值得注意的是，這一新興信息管理模式還沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，也沒有得到法律的保障與認(rèn)可，法律界限比較模糊。在這種情況下，很容易出現(xiàn)意外問題，從而影響檔案工作信息化建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展[1]。

4不動產(chǎn)檔案登記進(jìn)行信息化建設(shè)的具體措施

4.1檔案管理信息化必須堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)

正如上文所述，我國的不動產(chǎn)登記檔案管理工作所涉及的領(lǐng)域比較廣泛，需要對其進(jìn)行整合，開展標(biāo)準(zhǔn)化管理。首先，需要統(tǒng)一不動產(chǎn)登記檔案管理工作的業(yè)務(wù)規(guī)范以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將這一工作涉及的所有產(chǎn)權(quán)問題都做出明確、真實(shí)、詳細(xì)、具體的記錄。其次，需要開展統(tǒng)一的信息化管理，在建設(shè)信息化管理平臺的過程中，需要將不動產(chǎn)檔案信息管理融入整體的建設(shè)規(guī)劃當(dāng)中。在平臺的建設(shè)過程中還需要重視“大數(shù)據(jù)”“云計(jì)算”以及多媒體的相關(guān)技術(shù)等。

4.2檔案管理信息化必須堅(jiān)持?jǐn)?shù)字化管理

在傳統(tǒng)的檔案管理工作中，最常使用的管理方法就是采用傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案，但是由于紙質(zhì)檔案在保存過程中容易因外部環(huán)境的影響而破壞其完整性，不利于檔案管理工作的開展。因此，在信息化的建設(shè)過程中，需要開展檔案信息的數(shù)字化管理，減少檔案丟失與損壞的情況。

4.3檔案管理信息化必須堅(jiān)持創(chuàng)新服務(wù)方式

首先，可以采用“互聯(lián)網(wǎng)+”的服務(wù)方式，利用信息化的相關(guān)技術(shù)貫徹落實(shí)國家的惠民政策與相關(guān)要求，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的即時(shí)查詢讓人們在辦理登記的過程中少跑腿，提高人民群眾的滿意程度?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+服務(wù)方式”具體來說就是需要進(jìn)行檔案查閱的申請人在利用網(wǎng)絡(luò)來遞交查血是申請，工作人員在獲取申請的相關(guān)信息之后為其開具不動產(chǎn)的登記查詢證明，再利用物流技術(shù)將查詢證明寄送給申請人。其次，可以提供自助式的查詢服務(wù)，不動產(chǎn)登記檔案管理部門可以在行政服務(wù)中心或圖書館等人流比較集中的地方設(shè)置相關(guān)的自助查詢機(jī)器，查詢者可以利用這一終端機(jī)器實(shí)現(xiàn)自助查詢，這一技術(shù)可以幫助檔案管理部門降低工作量，提高工作效率，最大程度上為產(chǎn)權(quán)所有人提高最完善的服務(wù)。

4.4檔案管理信息化必須堅(jiān)持專業(yè)人才培養(yǎng)

在檔案工作的管理工程中，最基礎(chǔ)的是檔案管理工作人員，他們的工作水平直接影響著檔案管理的工作水平。因此，提升檔案管理人員的綜合素質(zhì)是做好檔案管理工作的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。這其中，綜合素質(zhì)包括工作人員的業(yè)務(wù)能力、政治素養(yǎng)、科學(xué)素質(zhì)以及經(jīng)濟(jì)素質(zhì)等。工作人員入職時(shí)，要針對性地開展培訓(xùn)學(xué)習(xí)工作，選擇業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、綜合素質(zhì)高的員工進(jìn)入檔案管理工作崗位，并對其進(jìn)行計(jì)算機(jī)技術(shù)的相關(guān)培訓(xùn)，培養(yǎng)高素質(zhì)的復(fù)合型人才，從而帶動檔案管理工作的進(jìn)步與發(fā)展。同時(shí)，需要建立相應(yīng)的檔案服務(wù)系統(tǒng)，提高使用者的使用體驗(yàn)，針對不同的用戶進(jìn)行相關(guān)的推送[2]。

4.5強(qiáng)化不動產(chǎn)檔案管理人員的職業(yè)道德

要提高不動產(chǎn)登記檔案管理的信息化水平，不僅需要提高管理人員的技術(shù)水平，還需要加強(qiáng)職業(yè)道德的培養(yǎng)，因此，管理部門應(yīng)重視對員工的選拔與培訓(xùn)。首先，在招聘環(huán)節(jié)應(yīng)提高門檻，按照相關(guān)規(guī)定認(rèn)真考察應(yīng)聘者的基本素質(zhì)與工作能力。其次，應(yīng)加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，使其在工作過程中可以不斷學(xué)習(xí)，提高工作能力，培養(yǎng)職業(yè)道德，堅(jiān)決抵制錯(cuò)誤的財(cái)務(wù)管理方式。

5結(jié)語

在目前的社會環(huán)境下，不動產(chǎn)登記檔案管理工作越來越重要，對其進(jìn)行信息化管理也是當(dāng)前的發(fā)展趨勢。這一技術(shù)的開展不僅有利于我國檔案管理工作的進(jìn)步，并對人們有很大的益處。雖然目前我國的信息化檔案管理技術(shù)還存在這一些不足，但是只要依照本文闡述的相關(guān)措施進(jìn)行改進(jìn)，可以在很大程度上深化檔案管理工作的創(chuàng)新管理，為社會的發(fā)展與進(jìn)步提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

【參考文獻(xiàn)】

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關(guān)鍵詞: 不動產(chǎn)登記/物權(quán)變動/法律行為/事實(shí)行為

引 言

新頒布實(shí)施的《中華人民共和國物權(quán)法》確立了因法律行為引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動，要以登記作為必備要件。也就是說，因法律行為所引起的不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、消滅、設(shè)立負(fù)擔(dān)，除了作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎(chǔ)行為——債權(quán)行為成立且有效，尚須到不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)踐行登記程序，不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果方才發(fā)生。由此可見，不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記在不動產(chǎn)物權(quán)變動中扮演著不可或缺的角色。鑒于我國不動產(chǎn)登記的傳統(tǒng)和現(xiàn)狀，人們對不動產(chǎn)登記的性質(zhì)和功用在認(rèn)識上發(fā)生一定的偏差，在登記的理論和實(shí)踐層面存在著一些分歧。辨清不動產(chǎn)登記的法律性質(zhì)，正確認(rèn)識不動產(chǎn)登記的功用，對我國不動產(chǎn)登記制度的完善，對不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一立法，尤其對廣泛存在著的不動產(chǎn)登記的實(shí)踐，都具有十分重要的指導(dǎo)作用。

一、不動產(chǎn)登記是民事行為抑或行政行為

鑒于我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，不動產(chǎn)登記由各類不動產(chǎn)的專門行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行，比如土地物權(quán)變動由土地行政主管部門登記，房產(chǎn)物權(quán)變動由房產(chǎn)行政主管部門登記，林木物權(quán)變動由林業(yè)行政主管部門登記等。由各類不動產(chǎn)的行政主管機(jī)關(guān)對所管理的不動產(chǎn)進(jìn)行登記，如若不申請登記，這些不動產(chǎn)或不動產(chǎn)權(quán)利不能發(fā)生變動。這種登記的現(xiàn)狀往往給人造成錯(cuò)覺，主體之間就不動產(chǎn)或不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動，尚須相應(yīng)行政主管機(jī)關(guān)的登記認(rèn)可，行政機(jī)關(guān)的登記行為被看作是一種行政管理行為，這種觀點(diǎn)成為目前學(xué)界和實(shí)務(wù)界的通說。[1]某些行政法學(xué)者甚至認(rèn)為，主管機(jī)關(guān)的審查登記行為是一種帶有行政職權(quán)性質(zhì)的許可行為。[2]在學(xué)界與實(shí)務(wù)界之所以會出現(xiàn)這種認(rèn)識，是由我國目前有關(guān)不動產(chǎn)登記立法的現(xiàn)狀所決定的。土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法都是從對不動產(chǎn)進(jìn)行行政管理的角度進(jìn)行立法，不動產(chǎn)登記自然被納入到行政管理的范疇。

主體之間就不動產(chǎn)權(quán)利變動達(dá)成協(xié)議，以使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動，實(shí)現(xiàn)財(cái)貨流轉(zhuǎn)和交易目的。不動產(chǎn)權(quán)利具體包括建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等是物權(quán)，物權(quán)具有支配性和排它性，讓任何第三人知曉該不動產(chǎn)上的權(quán)利狀況，有利于該不動產(chǎn)權(quán)利的行使和不動產(chǎn)效用的發(fā)揮，有利于該不動產(chǎn)的順暢流轉(zhuǎn)，以建立穩(wěn)定有序的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序，這種主體之間就不動產(chǎn)或不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動的情況就必須借助一定的可足夠?yàn)楸娙怂墓臼侄握蔑@出來。在諸如法國、德國、日本及我國臺灣地區(qū)被實(shí)踐證明了的最有效的公示手段即為不動產(chǎn)登記，即由一個(gè)有足夠公信權(quán)威的機(jī)構(gòu)將不動產(chǎn)權(quán)利變動情況通過設(shè)置專門的薄冊的方式公之示眾，人人皆可以查詢，以知悉不動產(chǎn)上的權(quán)屬狀況。我國不動產(chǎn)權(quán)利變動情況與這些國家和地區(qū)的不動產(chǎn)權(quán)利變動情況相通，運(yùn)作原理相同，所以將不動產(chǎn)權(quán)利變動登記看作是主體之間不動產(chǎn)物權(quán)變動情況的公示，是促進(jìn)不動產(chǎn)的利用和實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)穩(wěn)定有序流轉(zhuǎn)的必備手段。登記最主要的功能就是不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)利狀況的公示，登記所產(chǎn)生的法律效果只關(guān)乎不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和變動狀況，登記服務(wù)于不動產(chǎn)的高效利用和有序流轉(zhuǎn)，不動產(chǎn)登記行為應(yīng)是民法上發(fā)生民法效果的行為，所以應(yīng)屬民事行為。

從上述論證可以看出，不動產(chǎn)登記的民事行為屬性，是由不動產(chǎn)登記的功能所決定的。《物權(quán)法》通過之后，確立不動產(chǎn)登記的公示功能具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義，不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示手段，主要功能即將不動產(chǎn)權(quán)屬狀況公之示眾，以利不動產(chǎn)的利用和流轉(zhuǎn)，任何欲在該不動產(chǎn)上設(shè)定權(quán)利之第三人即可根據(jù)公示出來的權(quán)屬狀況做出正確有效的交易決策，而要改變過去那種認(rèn)為不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)行使行政管理職權(quán)的傳統(tǒng)看法。主體之間就不動產(chǎn)權(quán)利變動達(dá)到協(xié)議之后，只要該協(xié)議合法、有效，并按《物權(quán)法》和相關(guān)法律的規(guī)定提供了登記所需的材料，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在審查以后對符合條件的不動產(chǎn)物權(quán)變動就必須予以登記，以完成不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示程序，而不能借對不動產(chǎn)進(jìn)行行政管理為由對符合條件的不動產(chǎn)物權(quán)變動不予登記，這一點(diǎn)在《物權(quán)法》中也得到確認(rèn)。

二、不動產(chǎn)登記是事實(shí)行為還是法律行為

對不動產(chǎn)登記的事實(shí)行為屬性或是法律行為屬性的探討，是建立在對第一個(gè)問題論證的基礎(chǔ)之上，即是以不動產(chǎn)登記行為屬民事行為為探討的前提。事實(shí)行為和法律行為同屬法律事實(shí)的范疇，都是引起民法效果的原因。但是，事實(shí)行為和法律行為引起民法上效果的作用機(jī)理不同。法律行為，是以意思表示為要素，因意思表示而發(fā)生一定私法效果的法律事實(shí)。[3]主體欲要發(fā)生的民法上的效果，即民事權(quán)利和義務(wù)的產(chǎn)生、變更、消滅，受制于主體的意愿，只要該意愿合法、有效，意愿所達(dá)成的民法上的效果就會相應(yīng)地發(fā)生，所以因法律行為所引起的民法上效果的發(fā)生要貫徹意思自治原則。事實(shí)行為則不同，事實(shí)行為無需考慮行為人內(nèi)心意思，事實(shí)上有此行為，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果，行為人有無取得此種法律效果的意思，在所不問。[4]由此可見，事實(shí)行為所產(chǎn)生的法律效果是由法律預(yù)先規(guī)定好了的，與行為人內(nèi)心意思無關(guān)，不受行為人內(nèi)心意思的影響。不動產(chǎn)登記是事實(shí)行為還是法律行為，就要看不動產(chǎn)登記所要發(fā)生的法律效果——不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、設(shè)定負(fù)擔(dān)、消滅，是否取決于不動產(chǎn)登記申請人的效果意思，若是則為法律行為，若否則為事實(shí)行為。

不動產(chǎn)登記是法律行為抑或事實(shí)行為，必須在物權(quán)變動的不同立法模式下考慮。綜觀他國民法理論和實(shí)踐，因法律行為引起物權(quán)變動，主要有兩種立法模式，一是形式主義，二是意思主義。所謂形式主義，是指物權(quán)變動的完成除當(dāng)事人的意思合致外，尚須登記、交付形式的做成為必要的立法主義。[5]根據(jù)物權(quán)變動是基于當(dāng)事人的債權(quán)意思還是物權(quán)意思的不同，又可將形式主義分為債權(quán)形式主義和物權(quán)形式主義。債權(quán)形式主義要求物權(quán)的變動須當(dāng)事人的債權(quán)意思合致，并且要履行登記、交付程序，如瑞士。物權(quán)形式主義要求物權(quán)的變動須當(dāng)事人的物權(quán)意思合致，債權(quán)意思合致只是物權(quán)變動的原因，并不決定物權(quán)變動效果的發(fā)生。物權(quán)變動效果取決于物權(quán)意思合致，另外尚須踐行登記、交付程序，如德國。在形式主義立法模式下，就不動產(chǎn)物權(quán)變動而言，不動產(chǎn)登記是必備要件。意思主義，是指物權(quán)變動僅以當(dāng)事人的意思合致為已足，不以任何形式的作成為必要的立法主義。[6]意思主義中的意思僅指債權(quán)意思，也就是說，物權(quán)變動效果的發(fā)生，僅以當(dāng)事人債權(quán)意思合致為已足，登記、交付的形式要件不是物權(quán)變動的必備要件，但為了保護(hù)物權(quán)變動中的第三人，讓第三人知悉該物權(quán)變動的具體情況，意思主義規(guī)定登記、交付具有對抗第三人的效力，如法國和日本。不動產(chǎn)登記在不同的物權(quán)變動立法模式下顯現(xiàn)出不同的功用，是源于不同立法模式不動產(chǎn)登記性質(zhì)的不同。

（一）物權(quán)形式主義立法模式下不動產(chǎn)登記的法律行為屬性

已如上述，物權(quán)形式主義立法模式下，物權(quán)變動取決于物權(quán)行為，債權(quán)行為只是物權(quán)變動的原因，不決定物權(quán)變動效果的發(fā)生。但是物權(quán)行為究為何物，登記是否就是一種物權(quán)行為，則眾說紛紜?！皞鹘y(tǒng)見解認(rèn)為，物權(quán)的意思表示（包括物權(quán)的合意）本身即為物權(quán)行為（單獨(dú)行為及物權(quán)契約），登記或交付則為其生效要件?！盵7] 按照法律行為的一般理論，法律行為的核心要素是意思表示，法律行為包括效果意思和意思的表達(dá)方式，如口頭形式、書面形式、行為等。如若將物權(quán)意思本身等同為物權(quán)行為，單純的物權(quán)意思表示（物權(quán)行為）則不能引起物權(quán)變動實(shí)際效果的發(fā)生。某種物權(quán)的實(shí)際取得或喪失，端賴于另外的實(shí)際履行行為，即動產(chǎn)的交付和不動產(chǎn)的登記。如此一來，單有物權(quán)行為不能發(fā)生實(shí)際的物權(quán)變動，而這又與物權(quán)行為概念本身相矛盾。為了克服這種矛盾，有關(guān)物權(quán)行為的傳統(tǒng)見解在維持物權(quán)意思即為物權(quán)行為的基礎(chǔ)之上，把實(shí)際的履行行為——交付和登記看作是物權(quán)行為的生效要件，但此種嫁接讓人不免產(chǎn)生牽強(qiáng)附會之感。臺灣著名學(xué)者姚瑞光先生在洞悉物權(quán)意思即為物權(quán)行為的矛盾后指出：“物權(quán)行為者，由物權(quán)的意思表示與登記或交付相結(jié)合而成之要式行為也?！餀?quán)的意思表示，與登記或交付相結(jié)合，始能成立所謂物權(quán)行為。惟有完成此項(xiàng)方式后之物權(quán)行為，始能發(fā)生物權(quán)得喪變更之效力，始能不殘留所謂履行問題，亦即物權(quán)行為一經(jīng)成立，即生效力，不可認(rèn)為物權(quán)行為因意思表示而成立，登記或交付不過其生效要件而已。”[8]姚先生認(rèn)為，物權(quán)行為是物權(quán)意思和實(shí)行履行行為——交付、登記的結(jié)合，交付、登記也是物權(quán)行為的內(nèi)容，雖然此種觀點(diǎn)克服了物權(quán)意思本身即為物權(quán)行為的自相矛盾之處，但是關(guān)于物權(quán)意思和交付、登記之間的關(guān)系仍不甚明了，交付、登記的法律屬性仍不明確。

要探究物權(quán)行為的本質(zhì)，弄清楚物權(quán)行為和物權(quán)意思之間的關(guān)系以及交付、登記的法律屬性，必須從物權(quán)行為產(chǎn)生的源頭上分析。物權(quán)行為理論的創(chuàng)造者德國法儒薩維尼在《當(dāng)代羅馬法制度》一文中寫道：“私法契約是最復(fù)雜最常見的……在所有的法律制度中都可以產(chǎn)生契約，而且它們是最重要的法的形式，首先是在債法中，它們是債產(chǎn)生的最基本的源泉。這些契約人們稱之為債務(wù)契約。此外在物權(quán)法中它們也同樣廣泛地存在著。交付是一種真正的契約，因?yàn)樗邆淦跫s概念的全部特征：它包括雙方當(dāng)事人對占有物和所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示……僅將意思表示本身作為一個(gè)完整的交付是不足夠的，因此還必須加上物的實(shí)際占有取得作為它的外在行為，但這些都不能否認(rèn)它的本質(zhì)是契約……?！盵9]法儒薩維尼這段精僻的論述清晰地告訴我們：交付本身即為一法律行為，買賣中的交付，核心要素是當(dāng)事人轉(zhuǎn)移動產(chǎn)所有權(quán)的意思，但該意思不是法律行為，其必須依附在交付這一有形的外觀之上，物權(quán)行為即為交付。

隨著交易規(guī)模的擴(kuò)大和交易種類的多樣化，不動產(chǎn)交易在法理上和交易實(shí)踐上逐漸呈現(xiàn)出與動產(chǎn)交付不同的交易狀態(tài)，即被后來各國所廣泛確立的不動產(chǎn)交易要以登記作為表標(biāo)方式。以薩維尼抽象出“交付也是一種真正的契約”同樣的論證出發(fā)，由于不動產(chǎn)登記成為不動產(chǎn)交易的常態(tài)表征，如理相同，不動產(chǎn)登記也是一種真正的契約，是一種能獨(dú)立發(fā)生物權(quán)變動的法律行為。以薩維尼物權(quán)行為理論為立法基礎(chǔ)所采取的物權(quán)形式主義立法模式下，就不動產(chǎn)物權(quán)變動而言，不動產(chǎn)登記即為一種能獨(dú)立發(fā)生物權(quán)變動的法律行為的觀點(diǎn)明晰可見。

（二）債權(quán)形式主義和意思主義立法模式下不動產(chǎn)登記的事實(shí)行為屬性

債權(quán)形式主義、意思主義立法模式與物權(quán)形式主義立法模式，雖然都有債權(quán)行為的存在，但債權(quán)行為在實(shí)際的物權(quán)變動中所起的功用不同。意思主義立法模式下，單有債權(quán)行為即可引起物權(quán)變動，連債權(quán)行為的實(shí)際履行——交付、登記等都沒有必要。債權(quán)形式主義立法模式下，債權(quán)行為是引起物權(quán)變動的決定因素，但只有當(dāng)債權(quán)行為的實(shí)際履行——交付、登記完成后，方才發(fā)生物權(quán)變動。在這兩種模式下，債權(quán)行為對物權(quán)變動起著決定作用，債權(quán)行為無效、被撤銷，物權(quán)變動就無法發(fā)生。物權(quán)形式主義立法模式下，已如上文所述，債權(quán)行為只是物權(quán)變動的原因，實(shí)際的物權(quán)變動取決于物權(quán)行為，即使債權(quán)行為無效或被撤銷，只要物權(quán)行為有效，物權(quán)變動就能實(shí)際發(fā)生。

物權(quán)形式主義立法模式下，交付、登記是真正的契約，不動產(chǎn)登記作為法律行為的一種，遵從法律行為成立要件、生效要件等的判斷規(guī)則，適用法律行為一般原理。債權(quán)形式主義立法模式下，依債權(quán)行為達(dá)到物權(quán)變動的最終目的，端賴于當(dāng)事人債的實(shí)際履行。債的履行完成，即動產(chǎn)完成交付和不動產(chǎn)完成登記可發(fā)生多重法律效果：一是當(dāng)事人之間的債因當(dāng)事人的實(shí)際履行而消失，二是當(dāng)事人之間所欲達(dá)到的目的，就物權(quán)變動而言，物權(quán)變動的發(fā)生即可確定地實(shí)現(xiàn)，三是動產(chǎn)交付、不動產(chǎn)登記作為當(dāng)事人之間物權(quán)變動的外觀，對不知交易實(shí)情的第三人來說，具有公示權(quán)利變動的效果。因此，債權(quán)形式主義立法模式下，交付、登記是債的履行行為，該履行行為產(chǎn)生既定的法律效果，是物權(quán)變動的必備要件，因而應(yīng)屬于事實(shí)行為。

意思主義立法模式下，就物權(quán)變動的法律要件來說，交付、登記并非必需。但從交易習(xí)慣和日常生活經(jīng)驗(yàn)來看，不完成交付和登記，買方不取得對物的實(shí)際占有，物的使用價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)。從另一個(gè)角度看，物權(quán)是支配權(quán)，具有排它性，物權(quán)的行使和變動不僅關(guān)涉物權(quán)人本人的利益，還關(guān)涉到該物之上其他權(quán)利人、欲取得該物之交易相對人等的利益，關(guān)涉交易安全和交易秩序，交付和登記扮演著十分重要的公示功能，并且此種公示功能在復(fù)雜的物權(quán)變動中尤為重要?；诖?，意思主義立法模式雖不強(qiáng)求不動產(chǎn)物權(quán)變動必須辦理不動產(chǎn)登記，但規(guī)定未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動不能對抗第三人，這就使得取得不動產(chǎn)物權(quán)之當(dāng)事人如若未辦理登記，其所取得的不動產(chǎn)物權(quán)隨時(shí)有被他人取得的風(fēng)險(xiǎn)，正是此種風(fēng)險(xiǎn)的反激勵(lì)作用，當(dāng)事人因顧及風(fēng)險(xiǎn)，在絕大多數(shù)情況下也不得不辦理登記，這一點(diǎn)從王茵博士的論文中可以清晰地得到印證，意思主義立法模式的典型——法國，于“1855年法就大多數(shù)所有權(quán)及其他不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)，規(guī)定以謄記為第三人對抗要件，顯著地?cái)U(kuò)大了謄記范圍，幾乎所有的物權(quán)變動都要公示?！盵10] 由此可見，意思主義立法模式下，交付、登記作為物權(quán)變動對抗第三人的公示要件，法律效果確定，因而也屬于事實(shí)行為。

結(jié) 論

在我國《物權(quán)法》制定過程中，就采取何種物權(quán)變動立法模式，是否采用物權(quán)行為理論等問題，眾說紛紜。就已實(shí)施的《物權(quán)法》相關(guān)條文內(nèi)容來看，“不動產(chǎn)物權(quán)變動非經(jīng)登記不發(fā)生效力”是一般規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的，非經(jīng)登記不得對抗善意第三人，地役權(quán)的設(shè)立非經(jīng)登記不得對抗善意第三人，并且立法上未采用“物權(quán)行為”概念。由此可見，我國就不動產(chǎn)物權(quán)變動，立法上采取了以債權(quán)形式主義為主，兼采意思主義的立法模式。結(jié)合上文的論證分析可以看出，在我國，就不動產(chǎn)登記而言，一般情況下，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，不動產(chǎn)登記的法律效力，法有明確規(guī)定，與當(dāng)事人的意志無關(guān)。特定情況下，不動產(chǎn)登記起著“對抗善意第三人”的公示作用，其法律效力也為法所明文規(guī)定。由此可見，在我國，不動產(chǎn)登記的行為屬性應(yīng)為事實(shí)行為。（原載《長春工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版）》2009年第4期）

參考文獻(xiàn)

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[5] [6]肖厚國.物權(quán)變動研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.

[7] 王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究[C].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998.7.

注釋:

[1]田士永.物權(quán)行為理論研究[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2002.194；王利明.物權(quán)法論[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998.50.

[2]應(yīng)松年.行政法學(xué)新論[M].北京：中國方正出版社，1998.246；行政許可制度存在的問題及立法構(gòu)想[C].中國政法大學(xué)科研處優(yōu)秀論文選集.北京：中國政法大學(xué)出版社，1998.230.

[3]王澤鑒.民法總則[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2001.250.

[4]趙勇峰，馬瑞娟.對民事法律事實(shí)體系的再思考[J].學(xué)術(shù)交流，2005，（10）。

[5]肖厚國.物權(quán)變動研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.

[6]肖厚國.物權(quán)變動研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.

[7]王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究[C].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998.7.

[8]轉(zhuǎn)引自王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究[C].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998.5.

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【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記 信息化建設(shè) 數(shù)據(jù)處理 信息系統(tǒng)

1 研究背景與研究意義

我國的不動產(chǎn)中涉及到的土地、房屋、草原等不動產(chǎn)都是由不同部門進(jìn)行登記，各個(gè)部門的標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)務(wù)流程都不盡相同。

在充分研究銅山區(qū)不動產(chǎn)登記現(xiàn)有的調(diào)查、登記成果、系統(tǒng)以及數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，整理和分析各類不動產(chǎn)已有調(diào)查、登記成果、系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程和規(guī)范等技術(shù)性要求，依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)范性文件，引入產(chǎn)權(quán)登記、權(quán)籍調(diào)查、數(shù)字化測繪、地理信息系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)等先進(jìn)的技術(shù)，開發(fā)全新的不動產(chǎn)登記管理信息系統(tǒng)。

2 不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)的研究

為了能夠使不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)工作能夠更好地投入使用中，滿足不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查及測繪數(shù)據(jù)管理、不動產(chǎn)登記、檔案管理、數(shù)據(jù)庫管理、信息查詢統(tǒng)計(jì)、不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)共享等需求，平臺需符合國土資源部“國土資源云”框架，并結(jié)合銅山區(qū)現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀以及登記業(yè)務(wù)需求進(jìn)行設(shè)計(jì)。結(jié)合《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等法律規(guī)定、銅山區(qū)現(xiàn)有的登記業(yè)務(wù)情況，進(jìn)行流程再造，使登記業(yè)務(wù)流程能滿足銅山區(qū)登記業(yè)務(wù)要求，登記工作便民、高效、安全進(jìn)行。

信息平臺的功能應(yīng)包括數(shù)據(jù)管理（對數(shù)據(jù)的日常維護(hù)、更新、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、數(shù)據(jù)分析等內(nèi)容）、登記發(fā)證（對各種不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程的定制、與數(shù)據(jù)的無縫對接、用戶權(quán)限管理、登記自動歸檔等內(nèi)容）、信息服務(wù)（信息共享、信息、權(quán)限管理等內(nèi)容）這三個(gè)基本功能，在信息化建設(shè)的過程中應(yīng)做好對這三個(gè)基本功能的建立和完善。

2.1 實(shí)施內(nèi)容

2.1.1 不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺開發(fā)

包括數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)、業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)、信息共享系統(tǒng)、檔案管理系統(tǒng)及公開查詢系統(tǒng)。業(yè)務(wù)受理審批涵蓋土地、房屋等各類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

2.1.2 不動產(chǎn)登記流程再造

對土地登記和房產(chǎn)登記流程進(jìn)行梳理，并結(jié)合不動產(chǎn)登記特點(diǎn)和銅山現(xiàn)狀開展流程再造工作，實(shí)現(xiàn)基于同一平臺的不動產(chǎn)首次登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、預(yù)告登記、抵押登記、查封登記等類型的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的統(tǒng)一辦理。

2.1.3 接口開發(fā)

在分析現(xiàn)有國土資源管理和房產(chǎn)管理信息化管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，開發(fā)完成與商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)、存量房備案系統(tǒng)及房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)的接口。

2.1.4 數(shù)據(jù)庫轉(zhuǎn)換

對原土地登記的空間數(shù)據(jù)、登記數(shù)據(jù)以及原房產(chǎn)新登記系統(tǒng)的登記數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理、轉(zhuǎn)換，按不動產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理并轉(zhuǎn)入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，同時(shí)按照不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建銅山區(qū)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。

2.1.5 系統(tǒng)技術(shù)支持和服務(wù)

提供駐地服務(wù)，維護(hù)數(shù)據(jù)庫，對局方人員進(jìn)行業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)，幫助解決在系統(tǒng)操作過程中出現(xiàn)的常規(guī)問題，保障系統(tǒng)正常運(yùn)行。

2.2 實(shí)施方案

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及土地、房產(chǎn)、林地、承包地、草地等登記業(yè)務(wù)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，所有的登記環(huán)節(jié)均在不動產(chǎn)系統(tǒng)中辦理，在充分利用原不同登記部門的歷史登記信息的原則下，對銅山不動產(chǎn)登記運(yùn)行模式作如下設(shè)計(jì)（見圖1）。

2.3 系統(tǒng)建設(shè)

以現(xiàn)有不動產(chǎn)登記系統(tǒng)為基礎(chǔ)，搭建測試環(huán)境，安裝Oracle數(shù)據(jù)庫平臺、ArcGIS平臺軟件、創(chuàng)建數(shù)據(jù)庫和部署不動產(chǎn)登記平臺等。

流程再造：進(jìn)行流程業(yè)務(wù)梳理，并根據(jù)梳理的成果進(jìn)行流程改造、表單修改等工作。

數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)庫：根據(jù)前期調(diào)研的情況，將數(shù)據(jù)資料進(jìn)行收集；然后對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理規(guī)范化，最終通過相應(yīng)的工具導(dǎo)入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中。

系y測試：通過系統(tǒng)測試對數(shù)據(jù)庫情況、流程再造情況、接口研況等進(jìn)行測試。

系統(tǒng)遷移部署：在系統(tǒng)測試過后，若基本沒有問題則可遷移至正式服務(wù)器進(jìn)行運(yùn)行，并部署客戶端。

系統(tǒng)培訓(xùn)：對相關(guān)業(yè)務(wù)、技術(shù)人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，根據(jù)培訓(xùn)對象的身份角色不同定制不同的培訓(xùn)計(jì)劃。

運(yùn)行維護(hù)：為保證現(xiàn)場發(fā)證的順利流暢的運(yùn)行，需要對系統(tǒng)進(jìn)行配置。

3 結(jié)語

分析現(xiàn)有不動產(chǎn)登記模式基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析設(shè)計(jì)不動產(chǎn)信息化建設(shè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，結(jié)合結(jié)合計(jì)算機(jī)技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)、ArcGIS技術(shù)， 從信息化、智能化的方面分析不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)的發(fā)展趨勢，對不動產(chǎn)信息化建設(shè)進(jìn)行業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)，系統(tǒng)建設(shè)。

總之，隨著不動產(chǎn)登記工作的發(fā)展，信息化技術(shù)在其中的得到了廣泛應(yīng)用，極大地提升了行政工作效率，為人們的不動產(chǎn)登記和查詢起到了保障作用。我們將應(yīng)重視不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)，并推動其向著更加完善的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[4]張敬波.我國不動產(chǎn)登記管理信息化建設(shè)若干問題思考――以瑞典為借鑒[J].國土資源信息化，2015（05）：29-35.

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1、不動產(chǎn)證是指國土資源部制定的不動產(chǎn)登記簿證，于2015年3月1日起正式施行，國土資源部制定的不動產(chǎn)登記簿證樣式《不動產(chǎn)權(quán)證書》、《不動產(chǎn)登記證明》正式啟用。

2、便于切實(shí)維護(hù)所有權(quán)人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益，結(jié)束對不動產(chǎn)登記管理的混亂狀況；

3、便于提高行政管理機(jī)關(guān)效率，保證物權(quán)狀況的公開和明示，防止行政機(jī)關(guān)濫用職權(quán)，損害權(quán)利人的利益；

4、便于維護(hù)社會公平，促進(jìn)物盡其用，定分止?fàn)?。對老百姓來說，私人財(cái)產(chǎn)權(quán)屬明晰，創(chuàng)造積累財(cái)富的勁頭會更足，將會給老百姓帶來一份實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。

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關(guān)鍵詞刑法規(guī)范 民法規(guī)范

作為我國統(tǒng)一法制的重要組成部分,刑法與民法在整體上要協(xié)調(diào)一致,不能彼此沖突,這是毫無疑義的。例如受到刑法鼓勵(lì)的、對社會有益的正當(dāng)防衛(wèi)行為,不應(yīng)該在民法中作為侵權(quán)行為處理。但是,這并不意味著對于刑法規(guī)范的內(nèi)容必須按照相關(guān)民法規(guī)范作出相同的理解。或者說,刑法規(guī)范與民法規(guī)范之間既可以、有時(shí)候甚至必須獨(dú)具一格,彼此存異。

刑法、民法規(guī)范在求同中卻要存異,首先的原因是刑法和民法各自的性質(zhì)和目的不同。民法是調(diào)整平等主體之間民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的規(guī)范,目的是界定民事主體的權(quán)利義務(wù),定紛止?fàn)?。刑法則是規(guī)定犯罪、刑事責(zé)任、刑罰的規(guī)范,目的是制裁和預(yù)防犯罪、保護(hù)法益、保障國家刑罰權(quán)的準(zhǔn)確正當(dāng)行使。“任何法律均有其意欲實(shí)現(xiàn)之目的,解釋方法應(yīng)以貫徹法律目的為主要任務(wù),故法律目的為何?解釋之初,首須予以掌握?！雹儆捎谛谭ê兔穹ǖ牧⒎康牟煌?因此對刑法規(guī)范和民法規(guī)范作出不同的解釋和理解是完全正常的。

其次的原因是刑法和民法各自本身就構(gòu)成一個(gè)相對獨(dú)立的體系,有不同的發(fā)展演變軌跡。我們首先要在刑法和民法各自的邏輯體系、發(fā)展脈絡(luò)中尋求對兩種不同規(guī)范的妥當(dāng)解釋。對刑法規(guī)范的解釋只要在刑法這一大的體系內(nèi)解釋得通、可以成立,即使與民法規(guī)范有出入,也不失為一種正確的解釋;相反,如果在刑法體系內(nèi)無法自圓其說,即使與民法規(guī)范協(xié)調(diào),也很可能不會是一種好的解釋。

還有一個(gè)重要的原因是刑法和民法的制裁手段不同。刑法規(guī)定和適用的主要制裁手段刑罰,是所有法律制裁中最嚴(yán)厲的一種,這就決定了刑法規(guī)范整體上應(yīng)是限縮的,只有對那些嚴(yán)重危害社會、可譴責(zé)程度非常高的行為才適用刑法(罰)。某種違法行為如果性質(zhì)比較輕微,適用民法規(guī)范即可以有效應(yīng)對的話,就不需要?jiǎng)佑眯谭?罰),在這時(shí)候也會產(chǎn)生刑法規(guī)范和民法規(guī)范解釋和適用上的差異性。

另一個(gè)角度看,刑法規(guī)范與民法規(guī)范的這種差異性,并不有損整個(gè)法制的統(tǒng)一性,反倒可視為法制統(tǒng)一性的一種特殊表現(xiàn)。因?yàn)樾谭ㄅc民法本來就是兩種不同的法律,如果對于刑法與民法都調(diào)整的問題,強(qiáng)求兩種法律規(guī)范的內(nèi)容完全一律、不得有任何差異,那么就無異于否定了刑法和民法的差別。

例如,自1994年2月1日起施行的新《婚姻登記管理?xiàng)l例》取消了事實(shí)婚姻制度,婚姻未經(jīng)登記一律無效。最高人民法院1994年4月4日《關(guān)于適用新的婚姻登記管理?xiàng)l例的通知》明確規(guī)定,“自1994年2月1日起,沒有配偶的男女,未經(jīng)婚姻登記即以夫妻名義同居生活的,其婚姻關(guān)系無效,不受法律保護(hù)?！弊罡呷嗣穹ㄔ?001年12月25日《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》也再次重申和肯定了這一點(diǎn)?！痘橐龅怯浌芾?xiàng)l例》、最高人民法院的通知和司法解釋關(guān)于事實(shí)婚姻無效的規(guī)定,屬于民法規(guī)范。而《刑法》第258條關(guān)于重婚罪的規(guī)定,“有配偶而重婚的,或者明知他人有配偶而與之結(jié)婚的,處2年以下有期徒刑或者拘役”,屬于刑法規(guī)范。那么這一刑法規(guī)范中的“重婚”和“結(jié)婚”是否應(yīng)按照民法規(guī)范來解釋呢?換言之,對于有配偶而又事實(shí)重婚(即與他人以夫妻名義同居生活)的,或者明知他人有配偶而與之形成事實(shí)重婚的情形,能否以民法規(guī)范中不再承認(rèn)事實(shí)婚姻的效力為由否定重婚罪的成立?

最高人民法院1994年12月14日頒布的《關(guān)于〈婚姻登記管理?xiàng)l例〉施行后發(fā)生的以夫妻名義非法同居的重婚案件是否以重婚罪定罪處罰的批復(fù)》明確規(guī)定,“新的《婚姻登記管理?xiàng)l例》施行后,有配偶的人與他人以夫妻名義同居生活的,或者明知他人有配偶而與之以夫妻名義同居生活的,仍應(yīng)按重婚定罪處罰?！庇纱丝磥?事實(shí)婚姻在民法規(guī)范中為無效婚姻,在刑法規(guī)范中又可成立重婚罪,這兩者之間的差異是很明顯的。如何看待這種差異呢?筆者認(rèn)為,事實(shí)婚姻無效的民法規(guī)范是為了調(diào)整當(dāng)事人之間的人身財(cái)產(chǎn)關(guān)系,確定他們的民事權(quán)利和義務(wù),事實(shí)婚姻無效的含義是指事實(shí)婚姻不能產(chǎn)生合法夫妻之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而刑法規(guī)定重婚罪是為了保護(hù)一夫一妻的婚姻制度,只要事實(shí)上侵犯了一夫一妻的婚姻制度的行為,在符合重婚罪的其他構(gòu)成要件的情況下,就完全成立重婚罪。而由事實(shí)婚姻形成的事實(shí)重婚當(dāng)然侵犯了一夫一妻的婚姻制度,也就當(dāng)然可以成立重婚罪。因此,對于以夫妻名義同居的事實(shí)重婚的理解和評價(jià)在兩種規(guī)范中必然存在差異性,即在民法規(guī)范中它不屬于婚姻法上的婚姻事實(shí),而在刑法規(guī)范中,它又屬于構(gòu)成重婚罪的婚姻事實(shí)。如果換個(gè)角度,那么刑法、民法規(guī)范在此問題上的差異性,又不失為法制統(tǒng)一性的體現(xiàn)。民法規(guī)范規(guī)定事實(shí)婚姻無效是對此種行為的否定評價(jià),而刑法關(guān)于事實(shí)婚姻可以構(gòu)成重婚罪的規(guī)范更是對它的嚴(yán)厲譴責(zé),在更高的層面上,二者的立場又是完全一致的!

又如,《物權(quán)法》第6條規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。第9條第1款規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第35條規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理登記。這些法律規(guī)定清楚地表明,不動產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí),必須經(jīng)依法登記才產(chǎn)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,或者說,對于不動產(chǎn)的物權(quán)變動,以權(quán)屬變更登記作為物權(quán)變動的生效要件。而最高人民法院、最高人民檢察院2007年7月8日聯(lián)合的《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》(以下簡稱《意見》)第8條規(guī)定,國家工作人員利用職務(wù)上的便利為請托人謀取利益,收受請托人房屋、汽車等物品,未變更權(quán)屬登記或者借用他人名義辦理權(quán)屬登記的,不影響受賄的認(rèn)定。由此看來,在民法規(guī)范中,不動產(chǎn)物權(quán)變動需要經(jīng)過登記才生效,但是在刑法規(guī)范中,收受不動產(chǎn)賄賂的,不需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的變更登記,就已經(jīng)構(gòu)成受賄罪。這里邊的差異也是很明顯的。

筆者認(rèn)為,《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》之所以規(guī)定登記是不動產(chǎn)所有權(quán)變動的要件,一是因?yàn)樵谖覈F(xiàn)階段,經(jīng)濟(jì)生活處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期,市場體制仍不健全,信用體系缺失,如果在不動產(chǎn)交易過程中不要求交易當(dāng)事人辦理登記,很容易發(fā)生欺詐現(xiàn)象,而采取登記要件主義,有利于法官正確地審理有關(guān)不動產(chǎn)案件,減少調(diào)查取證的困難。②二是因?yàn)槊穹ǖ呢?cái)產(chǎn)法有物權(quán)法、合同法的體系區(qū)分,前者調(diào)整財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用關(guān)系,后者調(diào)整財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)關(guān)系,它們各自的功能和適用原則都有不同。在這樣的民法體系中,針對不動產(chǎn)交易而言,一方面只要雙方達(dá)成轉(zhuǎn)讓的合意,那么合同就生效,另一方面,必須進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記才產(chǎn)生所有權(quán)的變動,這在民法的體系內(nèi)是完全協(xié)調(diào)貫通的。而刑法規(guī)定受賄罪是為了制裁國家工作人員以權(quán)謀私利(即賄賂)的腐敗行為,維護(hù)國家工作人員的職務(wù)廉潔性。③因此,以權(quán)謀私的受賄行為是否侵犯了公職行為的廉潔性進(jìn)而構(gòu)成受賄罪,在刑法規(guī)范中只需從生活事實(shí)再聯(lián)系受賄罪的保護(hù)法益來進(jìn)行評價(jià),當(dāng)然不能從維護(hù)正常的市場交易秩序以及便于正確審理不動產(chǎn)交易案件的民法規(guī)范的角度來判斷。在索取賄賂的情況下,只要是利用職務(wù)上的便利實(shí)際取得了財(cái)物(賄賂),實(shí)現(xiàn)了對財(cái)物事實(shí)上的支配和控制,不管財(cái)物是動產(chǎn)還是不動產(chǎn),公職行為的純潔性就已經(jīng)在事實(shí)上完全受到侵犯。在收受賄賂的情況下,法律雖然要求行為人“為他人謀取利益”,但是在對取得財(cái)物(賄賂)的評價(jià)上并無不同,只要是基于以權(quán)換利的交換而事實(shí)上控制了財(cái)物就已經(jīng)侵犯了公職行為的廉潔性,完成了受賄罪。所以在不動產(chǎn)賄賂的情況下,成立和完成受賄罪,根本不需要進(jìn)行所有權(quán)的變更登記。反過來看,如果在不動產(chǎn)賄賂的情況下要求進(jìn)行變更登記才成立受賄罪,那么就無異于人為地為刑法規(guī)范制造了一個(gè)大漏洞,賄賂的雙方就可以在事實(shí)上轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)的支配、使用、收益甚至處分,又不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記,如此既實(shí)現(xiàn)了權(quán)和利的交易,又可以在面對法律的追究時(shí)進(jìn)退自如,有效逃避法律的嚴(yán)厲制裁。這樣一來,刑法在懲治受賄罪這一嚴(yán)重犯罪上的重要作用不是大打折扣,甚至喪失殆盡了嗎?因此,對于不動產(chǎn)賄賂,只要有充分證據(jù)證明當(dāng)事人之間不是正當(dāng)?shù)慕栌藐P(guān)系而是公職人員利用職權(quán)以權(quán)謀私,且事實(shí)上實(shí)現(xiàn)了對不動產(chǎn)的控制和支配,那么就完全構(gòu)成受賄罪,不要求進(jìn)行物權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記。

在此問題上,刑法規(guī)范與民法規(guī)范之間應(yīng)該存在差異,而最主要的原因就在于兩者的目的、功能和體系不同,在理解和適用時(shí)當(dāng)然不能簡單求同。從另外的角度看,在不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移和交換上,雖然民法規(guī)范和刑法規(guī)范存在差異,但是在這種差異中卻蘊(yùn)涵了兩者的同一性、一致性!因?yàn)槊穹ㄒ?guī)范中要求進(jìn)行登記才發(fā)生物權(quán)變動,是為了維護(hù)正常的市場交易秩序,防止不動產(chǎn)交易的混亂;而刑法規(guī)范中,收受不動產(chǎn)賄賂的不需進(jìn)行登記也構(gòu)成受賄罪,是為了保障公權(quán)力的正當(dāng)行使,在公權(quán)力的運(yùn)行和一般的市場交易之間豎起堅(jiān)實(shí)的籬笆,這也是為了防止錢權(quán)交易對正常市場交易的污染,凈化市場交易環(huán)境,維護(hù)市場秩序。這樣一來,刑法和民法規(guī)范不是很協(xié)調(diào)統(tǒng)一嗎?!相反,如果對賄賂財(cái)物的收受及其產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)涵和外延按照民法規(guī)范進(jìn)行界定,進(jìn)而認(rèn)為在不動產(chǎn)賄賂的情況下,由于沒有進(jìn)行權(quán)屬變更登記,所以不構(gòu)成受賄罪,那么由此帶來的巨大制度漏洞不僅會導(dǎo)致不動產(chǎn)賄賂的泛濫,也嚴(yán)重沖擊不動產(chǎn)登記制度的正常運(yùn)轉(zhuǎn),使民法、行政法規(guī)范設(shè)置的不動產(chǎn)登記制度的功能難以有效發(fā)揮,甚至被規(guī)避架空。

注釋:

①楊仁壽.法學(xué)方法論.北京:中國政法大學(xué)出版社.1999.168.

篇9

    [關(guān)鍵詞] 不動產(chǎn) 善意取得 中國法治

    我國民法通則尚未明確確立善意取得制度，但通過民事特別法和司法解釋在具體案例中的運(yùn)用，已昭示善意取得制度在我國社會市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中已經(jīng)起到不可替代的作用。在不同的《中國物權(quán)法草案建議稿》中我們可以看到善意取得制度作為民法物權(quán)法中物權(quán)變動的重要制度，為塑造一個(gè)重視法治的中國，維護(hù)交易活動的安全，已有了它該有的名份。

    一、善意取得制度的基本理論

    通說認(rèn)為善意取得制度基于日耳曼法以手護(hù)手（hand wahre hand）的原則，“認(rèn)為汝將汝的信任置于何處，應(yīng)于該處尋之”，它的真實(shí)含義是：任意與他人以占有者，除得向相對人請求外，對于第三人不得追回，唯得對相對人請求損害賠償。①這千年來，善意取得制度得以存在，發(fā)展并為大多數(shù)國家所承認(rèn)，必定有它存在的理由?，F(xiàn)在大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為：善意取得，又稱即時(shí)取得，是指動產(chǎn)占有人無權(quán)處分占有的動產(chǎn)，但他將該動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得動產(chǎn)是出于善意，則受讓人將依法即時(shí)取得對該動產(chǎn)的所有權(quán)或其它物權(quán)。善意取得制度是立法者運(yùn)用立法技術(shù)進(jìn)行法律推導(dǎo)的邏輯結(jié)果，其直接的理論依據(jù)是物權(quán)變動中的公示、公信原則。公示原則要求將物權(quán)的變動以一定的形式表現(xiàn)出來，并向社會公開。公信原則即法律保護(hù)交易當(dāng)事人以外的第三人對公示的信賴。公信原則進(jìn)一步保護(hù)當(dāng)事人的積極的信賴，確認(rèn)只要有公示就有物權(quán)變動，即保護(hù)人們對“只要占有相關(guān)的證書，就有權(quán)受領(lǐng)某項(xiàng)給付”原則的信賴，在取得某項(xiàng)權(quán)利和某些給付的時(shí)候，取得人在某些條件下可以信賴土地登記簿或證書的內(nèi)容是正確的。② 在德國民法典中，認(rèn)為這項(xiàng)信賴保護(hù)原則是構(gòu)建私法法律制度的社會倫理因素，只有當(dāng)人與人之間的信賴至少普遍能夠得到維持，信賴能夠作為人與人之間的關(guān)系基礎(chǔ)的時(shí)候，人們才能和平共處。在不相互信賴的社會中大家將處于一種潛在的戰(zhàn)爭狀態(tài)。善意取得就是信賴原則的表現(xiàn)形式之一。在善意取得制度中，關(guān)鍵是善意和非善意之區(qū)別，而非動產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)別。

    二、不動產(chǎn)善意取得的肯定說與否定說之評析

    動產(chǎn)適用于善意取得制度，已是國內(nèi)外的通說。既使在善意取得無明文規(guī)定的國度，動產(chǎn)善意取得在其法律解釋或?qū)嵺`中依然存在。

    然而，在中國目前的經(jīng)濟(jì)類型、社會情形下，善意取得制度是否僅僅適用于動產(chǎn)抑或?qū)⒉粍赢a(chǎn)包括在內(nèi)，國內(nèi)學(xué)者均有不同見解。

    1、肯定說，持肯定觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，不動產(chǎn)的善意取得應(yīng)該被承認(rèn)，他們認(rèn)為僅以不動產(chǎn)登記制度的建立，交易方不會誤信不動產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易為理由，一概排斥不動產(chǎn)善意取得制度，這對于相信登記公示力而與無權(quán)處分人交易的善意第三人來說，是違背民法上的公平原則的。王利明先生認(rèn)為：善意取得制度的財(cái)產(chǎn)主要是動產(chǎn)，并不排斥在特殊情況下，從維護(hù)交易安全和秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益考慮，對不動產(chǎn)交易可適用善意取得制度。③

    2、否定說：這是我國大多數(shù)學(xué)者之觀點(diǎn)，認(rèn)為善意取得只適用于動產(chǎn)領(lǐng)域。

    （1）部分學(xué)者認(rèn)為因?yàn)椤安粍赢a(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能。”④故“不存在無所有權(quán)或無處分權(quán)人處分不動產(chǎn)所有權(quán)的可能性”。⑤這兩種觀點(diǎn)，排除了無所有權(quán)人處分不動產(chǎn)的可能性，但在我國現(xiàn)實(shí)生活中，我國尚無完整統(tǒng)一的物權(quán)法和不動產(chǎn)登記法，造成實(shí)踐中不動產(chǎn)登記管理混亂，標(biāo)準(zhǔn)不一，登記內(nèi)容不全面，登記效力不確定等問題。加上國民維護(hù)自身權(quán)益意識淡薄，不主動去變更查證登記簿，所以登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況時(shí)有發(fā)生。

    （2）還有一種否定說的觀點(diǎn)認(rèn)為“對于已登記的不動產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”在這個(gè)觀點(diǎn)中，若根據(jù)物權(quán)法基本理論，物權(quán)取得方式有兩大類別：原始取得和繼受取得，并未將公信力作為物權(quán)取得的法律形式加以規(guī)定。若通過公信原則處理，那么善意第三人所獲物權(quán)的得來無法律依據(jù)。且公信原則是保護(hù)交易安全，側(cè)重保護(hù)善意第三人的立法政策，更應(yīng)依據(jù)公信原則來適用善意取得制度。若是通過登記更正程序處理，恢復(fù)至原有狀態(tài)，那么將要損害善意第三人的利益，買受人會對我國的不動產(chǎn)登記制度的公示公信程度產(chǎn)生懷疑，勢必引起與不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和出讓人、所有權(quán)人不應(yīng)有的糾紛。而且善意第三人返還不動產(chǎn)或所有權(quán)人重新對不動產(chǎn)進(jìn)行改善或還原，所需費(fèi)用不是登記更正程序就可以解決，甚至?xí)斐伤袡?quán)人、買受人更多的財(cái)產(chǎn)損失。

    （3）還有的學(xué)者認(rèn)為，從大多數(shù)國家民事立法來看，是拒絕將善意取得制度使用于不動產(chǎn)領(lǐng)域，如《法國民法典》第2279條，日本民法典192條等，在這里我們要看到一個(gè)各國不動產(chǎn)登記制度的不同和他們在其他立法上的補(bǔ)充問題。英美法日等國家對不動產(chǎn)登記采用形式審查制度的居多，而我國與德國、瑞士等國一樣對不動產(chǎn)登記采用的是實(shí)質(zhì)審查。只有對不動產(chǎn)登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的登記制度，才能保證不動產(chǎn)權(quán)利的無瑕疵，并由此正確的公示，使得確認(rèn)“與權(quán)利相關(guān)的登記中，實(shí)體法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系視如登記本上記載而存在?！雹匏陨埔馊〉弥贫鹊姆梢浦彩紫纫吹椒傻靡援a(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)制度的不同。在與我國一樣采用不動產(chǎn)實(shí)質(zhì)審查的德國、瑞士均有對不動產(chǎn)善意取得制度的法律規(guī)定。如《德國民法典》第892條規(guī)定了可以基于相信地登記公信力而取得土地上的權(quán)利，將善意取得的適用范圍擴(kuò)大至不動產(chǎn)。一些國家或地區(qū)雖然并未明文規(guī)定不動產(chǎn)的善意取得制度，但通過其他法律法規(guī)，間接承認(rèn)了善意第三人對不動產(chǎn)的善意取得。如臺灣《土地法》第43條亦規(guī)定“依本法所為之登記，有絕對的效力?！边@一條規(guī)定就給臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)善意取得提供法律上的依據(jù)。

    三、我國目前不動產(chǎn)善意取得的司法實(shí)踐基礎(chǔ)

    筆者認(rèn)為在目前我國的物權(quán)立法中，將不動產(chǎn)善意取得的制度作為一個(gè)內(nèi)容明確規(guī)定，從前述理論上的分析是行得通的，而且實(shí)踐中，在《中國房地產(chǎn)登記管理?xiàng)l例》出臺后，房屋自由貿(mào)易的開放，我國不動產(chǎn)登記制度的逐漸完善，不動產(chǎn)登記簿上記載的外觀權(quán)利與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)保持一致的可能性將越來越有保障。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉》若干問題的意見第89條將不動產(chǎn)包括在善意取得制度的適用范圍里，這說明我國司法實(shí)踐中，有將不動產(chǎn)適用善意取得的潛在需要。在當(dāng)前，我國不動產(chǎn)的變動依法明文規(guī)定以登記方式為公示方式與登記制度不甚完善之間的矛盾，可由法官依據(jù)上述司法解釋自由裁量或登記機(jī)關(guān)自主調(diào)解，但這并不是長久之計(jì)。

    四、不動產(chǎn)善意取得對我國行政法制建設(shè)的作用

    在我國社會主義初級階段特定時(shí)期的社會狀況和社會目標(biāo)下，適當(dāng)調(diào)整善意取得制度的使用條件與范圍，確立不動產(chǎn)善意取得的制度，將對有中國特色行政法制建設(shè)起到一定的推動作用。

    1、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家在長期的信用打造實(shí)踐中形成了一系列比較成熟、健全的社會信用體系：最重要的是有明確的信賴?yán)姹Ｗo(hù)法律原則。將民法上的“帝王條款”（誠實(shí)信用原則）等法理，類推適用于行政法。凡是基于政府的權(quán)威性、公益性與專業(yè)性而使公民信賴政府，政府應(yīng)對其公共管理行為所導(dǎo)致的損失加以補(bǔ)償。不動產(chǎn)登記制度是我國法律明文規(guī)定的不動產(chǎn)公示方法，具有相關(guān)職責(zé)的行政機(jī)關(guān)所進(jìn)行的不動產(chǎn)登記行為是具體行政法律行為，公民基于對該行政行為的權(quán)威性、公益性與專業(yè)性的信賴而產(chǎn)生對該登記的公信，又基于該公信進(jìn)行了不動產(chǎn)的變更，由此所涉及的利益應(yīng)受法律保護(hù)。在我國現(xiàn)實(shí)生活中，發(fā)生不動產(chǎn)登記權(quán)利內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致的重要原因之一是不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)而造成錯(cuò)誤登記、涂銷。所以在立法上承認(rèn)不動產(chǎn)善意取得制度將會督促不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)完善登記程序，認(rèn)真執(zhí)行實(shí)質(zhì)審查功能，提高不動產(chǎn)交易的穩(wěn)定性。否則，便會因?yàn)槠溥^錯(cuò)受到不動產(chǎn)實(shí)際所有人的追責(zé)，由此承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。

    2、從立法上確立不動產(chǎn)善意取得制度，將會帶動我國不動產(chǎn)登記制度的改革和完善。

    首先，由于不動產(chǎn)外觀權(quán)利與真實(shí)權(quán)利不一致的原因之一是共同共有關(guān)系中，不動產(chǎn)物權(quán)僅登記在一個(gè)或部分共有人名義下，這就會在確立不動產(chǎn)善意取得制度的同時(shí)，配備有相應(yīng)的不動產(chǎn)管理?xiàng)l例對此問題進(jìn)行完善。其次，在不動產(chǎn)善意取得制度的法律后果上，要制定相應(yīng)的法律法規(guī)，如何處理所有權(quán)人與有過錯(cuò)登記機(jī)關(guān)或有過錯(cuò)出讓人的法律關(guān)系，采用什么樣的歸責(zé)原則？由誰來承擔(dān)法律責(zé)任？承擔(dān)多少？以何種方式來承擔(dān)？等等。還有，已登記的不動產(chǎn)的情況的查詢要收取高昂的費(fèi)用已是一個(gè)不成文的規(guī)定，而不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是否實(shí)現(xiàn)公開查冊制度，轉(zhuǎn)變服務(wù)理念由一個(gè)高高在上的管理者變成一個(gè)具有“服務(wù)理念”的機(jī)構(gòu)？這也都是我們可以進(jìn)行思考的并以此為契機(jī)帶動我國不動產(chǎn)登記制度的改革和完善。

    五、不動產(chǎn)善意取得制度對我國法治的影響

    不動產(chǎn)善意取得制度在物權(quán)法上占據(jù)一席之地，會促進(jìn)我國公民增強(qiáng)法律意識，主動進(jìn)行不動產(chǎn)的登記、變更、涂銷。在我國還有兩種不動產(chǎn)外觀權(quán)利和真實(shí)權(quán)利不一致導(dǎo)致不動產(chǎn)糾紛的。一是登記以外的法律變動，如表見繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應(yīng)繼承份額以外的不動產(chǎn)并為繼承登記。二是買賣合同無效或被撤銷，但登記尚未涂銷的。不動產(chǎn)善意取得在立法上的明確規(guī)定，將保護(hù)善意取得第三人的合法權(quán)益，保障動態(tài)的交易安全，這是以犧牲不動產(chǎn)原所有人一定的利益為代價(jià)的。然而正如一法律諺語所說的“凡事與其無效不如有效”（ut res magis valent quam pereat），特別是不動產(chǎn)價(jià)值相對動產(chǎn)較高，一旦損失將會對權(quán)利人造成重大影響，預(yù)見到這樣嚴(yán)重后果，繼承人或合同當(dāng)事人均會主動到不動產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)去履行相關(guān)手續(xù)，從而也從源頭上堵住了不動產(chǎn)外觀與真實(shí)權(quán)利的不一致，使得中國人民傳統(tǒng)的在糾紛發(fā)生以后被動訴訟的局面轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃泳S護(hù)自身合法權(quán)益。

    參考文獻(xiàn)：

    ①《德國民法通論》卡爾。拉倫茨 王曉曄等譯 法律出版社 第59頁

    ②《社會學(xué)法理中的“社會神”――龐德<法律史解釋>導(dǎo)讀 》 鄧正來

    ③王利明《民商法研究》第四輯 第215頁 《再論善意取得制度》中國政法大學(xué)出版社

    ④史尚寬 《物權(quán)法論》 中國政法大學(xué)出版社2000年版 第505頁

    ⑤于海涌 《物權(quán)變動中第三人保護(hù)的基本原則》載《求索》2000年第5期

篇10

一、沒有建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

長期以來，我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)一直比較分散，主要有相應(yīng)的行政部門負(fù)責(zé)，根據(jù)不動產(chǎn)的屬性特點(diǎn)及各機(jī)構(gòu)職責(zé)分布在不同的行政部門。這樣既不利于提高登記機(jī)關(guān)的工作效率和登記質(zhì)量，又給當(dāng)事人之間的不動產(chǎn)交易帶來了不小的阻礙。不僅增加了其交易時(shí)間和交易成本，損害了其合法權(quán)益，也極易引發(fā)民事糾紛，影響不動產(chǎn)交易市場的秩序穩(wěn)定。為解決這一問題，《不動產(chǎn)暫行登記條例》規(guī)定了由國務(wù)院國土資源管理部門統(tǒng)管全國不動產(chǎn)登記工作。同時(shí)，《條例》在第二款中規(guī)定由縣級以上人民政府確定一個(gè)部門作為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，但是并沒有具體指定由哪一個(gè)部門來負(fù)責(zé)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。這就出現(xiàn)了建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)并沒有在全國范圍內(nèi)有效落實(shí)。有的地區(qū)如武漢設(shè)立了不動產(chǎn)登記局作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，完成了改造工作。更多的地區(qū)則限于財(cái)政等困難，還沒有完成相應(yīng)工作。

二、缺少不動產(chǎn)登記的高素質(zhì)人才

在不動產(chǎn)登記審查方面，我國采實(shí)質(zhì)審查主義，也就是根據(jù)不同不動產(chǎn)的不同性質(zhì)對當(dāng)事人提交的材料進(jìn)行全面的檢查，既檢查形式完整性也檢查真實(shí)性。因此，不動產(chǎn)登記人員需要掌握多方面、多角度的專業(yè)知識。此前，由于登記機(jī)關(guān)較為分散，登記人員的知識面也較為狹窄，尤其是在農(nóng)村基層負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記的人員，其專業(yè)知識水平普遍較低。因此并不能滿足實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的登記工作所需知識量。登記人員需要更為寬廣的知識面，因此，必須全面提高不動產(chǎn)登記人員的工作素質(zhì)。有學(xué)者大膽建議在大專院校實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記專業(yè)。這主要是因?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記工作涉及的知識面十分之廣，要做好不動產(chǎn)登記工作需要法學(xué)、管理學(xué)等多個(gè)學(xué)科和領(lǐng)域的專業(yè)知識，短期內(nèi)很難掌握這些專業(yè)知識。

三、沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)

我國的房地產(chǎn)登記信息太過簡陋，不夠具體。各部門之間的信息共享也存在各種障礙，信息的公開力度也不夠大，這給不動產(chǎn)交易帶來了不小的阻礙。不動產(chǎn)登記信息公開是體現(xiàn)登記公信力的重要保障。但是我國目前的這項(xiàng)制度現(xiàn)在還存在不少弊端：一是不動產(chǎn)登記信息公開不足，這一方面與不動產(chǎn)登記信息不夠全面有關(guān)，另一方面也與當(dāng)事人要求公開不動產(chǎn)登記信息的意識薄弱及各部門的相關(guān)工作政策有關(guān)。二是登記查詢程序不夠明確，我國目前的很多立法中都存在當(dāng)事人公開查詢不動產(chǎn)登記信息的規(guī)定，但是其大多只是籠統(tǒng)規(guī)定了當(dāng)事人可以查詢房屋權(quán)屬資料、土地資料等內(nèi)容，極少有涉及不動產(chǎn)登記信息是具體查詢程序?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》也僅在第27條中規(guī)定了當(dāng)事人、利害關(guān)系人的不動產(chǎn)登記資料查詢權(quán)。既不詳細(xì)也不規(guī)范，沒有具體規(guī)定相應(yīng)的查詢程序和賠償程序。所以說，必須構(gòu)建先進(jìn)高效的不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)。為解決以上問題，完善不動產(chǎn)登記制度，必須做到如下幾點(diǎn)。

（一）盡快落實(shí)不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一機(jī)關(guān)當(dāng)前，《不動產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)明確提出統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，提出由各地方縣級以上人民政府指定一個(gè)部門作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。但是在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的具體選擇上，《條例》并沒有詳細(xì)規(guī)定，而是將選擇權(quán)交給了地方。地方可以設(shè)立新的機(jī)關(guān)來統(tǒng)管不動產(chǎn)登記工作。比如武漢就設(shè)立了不動產(chǎn)登記局作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。關(guān)鍵在于全面盡快落實(shí)《不動產(chǎn)登記暫行條例》上；在這一方面，國務(wù)院國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)積極發(fā)揮作用，督促各地盡快完成統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作并積極跟進(jìn)，促進(jìn)我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)程。

（二）培養(yǎng)高素質(zhì)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記人才。針對我國當(dāng)前不動產(chǎn)登記工作人員的工作素質(zhì)，我認(rèn)為有必要對現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記工作人員進(jìn)行相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)。由于各不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)中的工作人員具備不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)知識且至少已經(jīng)掌握其負(fù)責(zé)登記的不動產(chǎn)的相關(guān)知識，因此，培訓(xùn)工作可以有針對性的傳授不同部門是的工作人員各自不足的方面，提高培訓(xùn)工作效率。同時(shí)可以考慮選擇部分院校開設(shè)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理專業(yè)，專門培養(yǎng)相關(guān)的管理人才，保證我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的高素質(zhì)人才隊(duì)伍可以不斷補(bǔ)充新鮮血液。

（三）構(gòu)建統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)不動產(chǎn)登記在主要目的在于確權(quán)和公示，為了更好地實(shí)現(xiàn)其公示目標(biāo)，提高不動產(chǎn)登記質(zhì)量，促進(jìn)各不動產(chǎn)登記之間的協(xié)調(diào)。同時(shí)保證登記機(jī)關(guān)能夠及時(shí)有效的采集、儲存、管理不動產(chǎn)登記信息，建立完善的不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)刻不容緩。不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)登記信息的整合管理以及統(tǒng)計(jì)分析，其不僅可以完善不動產(chǎn)登記信息的管理和查詢制度，而且可以更好的實(shí)現(xiàn)信息共享?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》也提出國土資源、公安、財(cái)政、稅務(wù)等九大部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記信息的互通共享，實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目標(biāo)的最佳辦法就是將信息統(tǒng)一整合到不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)中。因此，本人建議構(gòu)建一個(gè)集不動產(chǎn)登記發(fā)證、信息查詢以及動態(tài)監(jiān)管為一體的不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)，并加強(qiáng)其電子化建設(shè)?？梢越梃b美國的做法，將云計(jì)算有效應(yīng)用于不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺之中，搭建有效、完善的不動產(chǎn)登記信息云平臺，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息的云共享、云計(jì)算及云儲存等。為順利推進(jìn)我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供基礎(chǔ)保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]王利明.試論我國不動產(chǎn)登記制度的完善（下）[J].求索，2001（5）：4752