導(dǎo)語：如何才能寫好一篇城中村改造的定義，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

西安市辦法將城中村定義為在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治或農(nóng)村集體所有制的村莊。將城中村改造定義為根據(jù)西安市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對(duì)城中村進(jìn)行綜合改造的行為。城中村改造實(shí)質(zhì)與土地一級(jí)開發(fā)無異，即將農(nóng)村集體建設(shè)用地（少部分含農(nóng)用地）征收后，變更為國有建設(shè)用地，用于市政建設(shè)及經(jīng)營開發(fā)的過程。

二、西安市辦法的利弊分析

（一）西安市辦法的先進(jìn)性  

1. 土地取之于民，還之于民

西安市辦法率先將部分原農(nóng)村集體用地變更為國有用地性質(zhì)后，返還給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，并允許其經(jīng)營開發(fā)。西安市辦法第四章規(guī)定，將原城中村范圍內(nèi)用地性質(zhì)由集體建設(shè)用地變更為國有建設(shè)用地后，將其中部分土地劃撥予改制后的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，即社區(qū)居民委員會(huì)。社區(qū)委員會(huì)可將經(jīng)營性國有建設(shè)用地用于商業(yè)開發(fā)。

村民以原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為單位，間接獲得經(jīng)營性國有建設(shè)用地，以土地財(cái)產(chǎn)參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，分享土地極差地租收益。不僅與我國現(xiàn)行的土地管理相關(guān)法律法規(guī)不相沖突，同時(shí)符合黨的十八屆三中全會(huì)公報(bào)精神，賦予了城中村居民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

2. 改制是改造的前提

西安市辦法中改造的前提是完成改制，只有當(dāng)城中村的居民完成了農(nóng)轉(zhuǎn)非；村民委員會(huì)改制為居民委員會(huì)；原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改制為股份公司；集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為國有建設(shè)用地后，方可實(shí)施城中村改造。

3. 引入社會(huì)資金進(jìn)行改造

西安市辦法允許房地產(chǎn)開發(fā)商作為城中村改造的主體，即引入社會(huì)資金投資城中村改造項(xiàng)目，既減輕了城中村改造的資金壓力，同時(shí)也為投資方參與城中村改造提供了政策的依據(jù)。

西安市政府在引入社會(huì)資金進(jìn)行城中村改造的同時(shí)，也在西安市辦法中規(guī)定了城中村改造規(guī)劃必須符合國務(wù)院批準(zhǔn)的西安市城市總體規(guī)劃，從而以行政強(qiáng)制力從源頭上控制了投資人的建設(shè)行為，以此控制投資人的趨利性所造成土地的過渡開發(fā)，有效提高城中村改造的質(zhì)量。

（二）西安市辦法的不足之處

1. 回避農(nóng)用地變性問題

西安市辦法并未涉及農(nóng)用地變更為國有建設(shè)用地性質(zhì)的問題。但是，在西安市城中村改造的實(shí)際操作中農(nóng)用地客觀存在于西安市城中村改造項(xiàng)目綜合用地范圍內(nèi)，農(nóng)用地性質(zhì)的變更直接影響城中村改造的進(jìn)度。在農(nóng)用地變更為建設(shè)用地的程序中，取得新增建設(shè)用地指標(biāo)是首要的，且是最困難的一步。

2. 取得改造后土地的路徑不明

西安市辦法中并沒有設(shè)計(jì)出項(xiàng)目主體或投資人最終取得經(jīng)營性國有建設(shè)用地的方式。取得國有建設(shè)用地的方式通常為招、拍、掛，但是以上三種方式僅適用于國家土地儲(chǔ)備中心出讓已經(jīng)納入土地儲(chǔ)備庫內(nèi)的國有建設(shè)用地，實(shí)際土地使用權(quán)競(jìng)標(biāo)人尚未確定。在西安市辦法中已將城中村范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地以劃撥方式處分給了改制后的原集體經(jīng)濟(jì)組織，其后再以招、拍、掛的方式確定新的土地使用權(quán)人欠妥。

3. 投資人獲取投資回報(bào)的方式不明朗

企業(yè)投資收益主要依據(jù)企業(yè)與原村民集體經(jīng)濟(jì)組織的協(xié)議確定。企業(yè)既可選擇在土地一級(jí)市場(chǎng)，通過轉(zhuǎn)讓改造范圍內(nèi)經(jīng)營性國有建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)，也可選擇在土地二級(jí)市場(chǎng)，通過銷售商品房實(shí)現(xiàn)。基于商人的趨利性，企業(yè)通常選擇以最短時(shí)間在土地二級(jí)市場(chǎng)，通過銷售商品房的形式實(shí)現(xiàn)投資利潤最大化。

西安市辦法未明確農(nóng)用地變更為國有建設(shè)用地的程序，特別是未能在制度上解決新增建設(shè)用地指標(biāo)有限這一關(guān)鍵性問題，無形間拉長了西安市城中村改造項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的周期。開發(fā)商急于出售尚未取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的住宅，以實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，導(dǎo)致西安城中村項(xiàng)目范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房交易屢禁不絕。

三、針對(duì)西安市辦法的調(diào)整建議

（一）以“地票”緩解新增建設(shè)用地指標(biāo)不足的問題

耕地開墾的數(shù)量決定了新增建設(shè)用地指標(biāo)的數(shù)量。在耕地開墾有限的情況下，新增建設(shè)用地指標(biāo)必然陷入供不應(yīng)求的局面。增加新增建設(shè)用地指標(biāo)供應(yīng)的數(shù)量應(yīng)當(dāng)從增加耕地的開墾面積入手。

成都及重慶市曾采用“地票”制度。“地票”制度允許民間資本投資于農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地的農(nóng)村土地綜合整治項(xiàng)目中，并可以此為途徑直接獲取“地票”。“地票”證書上載明新開墾耕地的面積。投資人在符合城市土地利用總體規(guī)劃以及城鎮(zhèn)各區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃，以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的前提下，可按照“地票”證書所載明的面積，按照相關(guān)程序辦理用地手續(xù)后，使用集體或國有建設(shè)用地。若合理設(shè)計(jì)“地票”制度，可從源頭解決西安市增加新增建設(shè)用地指標(biāo)供應(yīng)不足的問題。

（二）以補(bǔ)交土地出讓金的形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移

城中村范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地屬于城中村改造綜合用地的一部分。西安市辦法第二十五條規(guī)定城中村改造綜合用地以劃撥方式供給。改制后的原集體經(jīng)濟(jì)組織已通過土地劃撥的方式取得了城中村范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地。故而，筆者認(rèn)為原集體經(jīng)濟(jì)組織只需補(bǔ)交土地出讓金即可取得城中村范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)。原集體經(jīng)濟(jì)組織可通過國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式處分經(jīng)營性用地。

（三）以固定回報(bào)明確投資收益

城中村改造項(xiàng)目中，可以固定回報(bào)的方式明確投資者的投資收益。明確的投資回報(bào)可束縛投資者的趨利性。在西安市辦法中，可規(guī)定投資者所獲得的投資回報(bào)不超過其投資總額的一定比例。投資回報(bào)可表現(xiàn)為土地轉(zhuǎn)讓金，商品房銷售款，或經(jīng)市場(chǎng)估值，與投資回報(bào)金額一致的國有建設(shè)用地面積或建成后的商品房面積。  

四、結(jié)論

西安市辦法有其先進(jìn)性，同時(shí)也存在調(diào)整的空間。可以“地票”制度解決新增建設(shè)用地指標(biāo)供應(yīng)不足的問題。以補(bǔ)交土地出讓金，將劃撥用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的方式，明確改造后土地的取得途徑。企業(yè)投資城中村改造項(xiàng)目，僅能獲取固定回報(bào)，削薄投資者的利潤空間，抑制投資者的趨利性。三者并舉，有利于西安城中村改造項(xiàng)目的實(shí)施。

參考文獻(xiàn)：

篇2

關(guān)鍵詞：城中村;改造模式;城市化進(jìn)程

中圖分類號(hào)：C916 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2014）34-0087-03

目前，城中村已經(jīng)成為各大城市的城市化進(jìn)程中普遍存在的難題，有的人甚至稱其為“毒瘤”。本文通過對(duì)城中村問題及改造模式進(jìn)行分析與對(duì)比，希望能夠?yàn)槌侵写宓母脑焯峁┮稽c(diǎn)參考意見。

一、城中村的含義及其特征

歷年來，社會(huì)各界對(duì)城中村的界定都有不同的看法，網(wǎng)絡(luò)上流行廣義和狹義的說法，狹義的是指“農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為‘都市里的村莊’。”廣義上指“在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)?！笨偟膩碚f，廣義的城中村太過籠統(tǒng)，那么，學(xué)術(shù)界對(duì)城中村更為專業(yè)的界定又是怎樣的呢？

（一）城中村的含義

在學(xué)術(shù)界，對(duì)城中村的界定其實(shí)并沒有統(tǒng)一的定義。郭松海等學(xué)者認(rèn)為，城中村是指城鄉(xiāng)接合部，處于城市規(guī)劃區(qū)或者是建成區(qū)內(nèi)，或因村莊征地拆遷難度大而游離于土地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)之外，成為城市中的“孤島”[1]。謝志巋先生對(duì)城中村的定義是，在快速的城市化過程中，由于新的分工與產(chǎn)業(yè)布局等原因，導(dǎo)致就地保留農(nóng)村村民居住地、人口、社會(huì)關(guān)系等，以地緣、血緣關(guān)系為基礎(chǔ)形成的社區(qū)，而不是像城市一樣以業(yè)緣、契約關(guān)系等為基礎(chǔ)[2]。何必先生在他的文章中指出，“城中村”就是在農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變時(shí)，由于各種各樣的原因，在轉(zhuǎn)變時(shí)進(jìn)行得不完全，從而成為一種亦城亦村的聚居場(chǎng)所[3]。翁志超先生對(duì)城中村的界定與謝志奎先生大同小異，他認(rèn)為，城中村的經(jīng)濟(jì)形態(tài)由原來的農(nóng)業(yè)變成第二、三產(chǎn)業(yè)，村民對(duì)土地的利用不再是耕種作物，而是以收取房屋租金作為收入來源，從而形成的一種特殊社區(qū)[4]。

城中村是在農(nóng)村城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一個(gè)比較新鮮的事物，從簡單一點(diǎn)的角度來看，城中村其實(shí)就是被城市包圍的農(nóng)村，既然是農(nóng)村，那么它的行政管理、經(jīng)濟(jì)文化以及風(fēng)俗習(xí)慣等就都不屬于城市，或者說與城市不相符，只是受到了城市生活方式的影響，城中村保留了很多農(nóng)村特征，最為明顯的就是農(nóng)村集體所有制，其次是城中村村民文化素質(zhì)、思維方式仍與城市居民存在一定的差距。

（二）城中村的特征

對(duì)城中村的含義論述了這么多，下面我們通過這些界定再來看看它的特征是什么。

一是空間形態(tài)上，它具有處于城市之中或周邊的特征;二是經(jīng)濟(jì)形態(tài)上，城中村不再以農(nóng)業(yè)為主，而以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主;三是文化形態(tài)上，城中村村民的素質(zhì)具有比城市居民低比農(nóng)村人高的特征;四是人口形態(tài)上，城中村外來務(wù)工人員多，人員混雜;五是建筑形態(tài)上，城中村多以家庭住宅樓為主，具有密度大，容積率高的特征;六是管理形態(tài)上，城中村農(nóng)村管理與城市管理相互制約影響，管理難度大。

二、城中村形成的原因

在學(xué)術(shù)界，對(duì)城中村形成的原因多從國家政策和國家與地方的管理以及城鄉(xiāng)二元體制等方面展開，代表人物是王福定，他認(rèn)為，“城鄉(xiāng)二元體制和政策所形成的城鄉(xiāng)二元發(fā)展格局，而社會(huì)調(diào)節(jié)系統(tǒng)的局限則成為城中村形成的社會(huì)原因：第一是社會(huì)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu);第二是城鄉(xiāng)土地所有制矛盾;第三是社會(huì)轉(zhuǎn)型過程中的制度真空以及法制法規(guī)滯后和不健全;第四是村落社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的頑強(qiáng)存續(xù);第五是城市管理的疏漏?！盵5]

城中村的產(chǎn)生和存在有其多方面的原因，具體表現(xiàn)如下：

1.城鄉(xiāng)二元管理制度。這是城中村形成的較為核心的因素，是高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)留下的后遺癥，它嚴(yán)格區(qū)分農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)人口，實(shí)行兩種不同的管理體制。如：戶口遷移、糧食供應(yīng)、就業(yè)安排以及福利保障等方面，結(jié)果也就導(dǎo)致城中村的逐漸成形。

2.統(tǒng)一死板的城市化模式。在城市化過程中，政府為了降低成本，避免處理復(fù)雜的社會(huì)管理等問題，故意地避開城中村，使得其成為孤島。另一方面，城市往周邊地區(qū)進(jìn)行擴(kuò)張時(shí)，通?！爸徽嫉?，不管人”，使得原來的鄉(xiāng)村土地在變?yōu)槌菂^(qū)之后，村落的人口等各方面仍然停滯在一種渙散的“農(nóng)村狀態(tài)”，沒有將村民一起實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、城市化。

3.村民趨利的心理。城中村村民收入的主要來源是村集體分紅和出租自家房屋收入，他們?cè)跁r(shí)代的發(fā)展中累積了大量的集體財(cái)富，村民都能從中獲得豐厚的年終分紅，再加上村民受教育程度普遍偏低，就業(yè)能力較差，而出租房屋又能使他們獲得不菲的收益，因此他們不想也不愿進(jìn)行改造。

4.社會(huì)心理方面。在城中村這個(gè)共同體中，中國傳統(tǒng)文化遺留下來的心理認(rèn)同感發(fā)揮著非常重要的作用。其中的宗族觀念、地緣觀念、安土重遷觀念、對(duì)土地的依賴和依戀等中國農(nóng)民傳統(tǒng)的思想觀念，形成了城中村繼續(xù)存在的社會(huì)心理?xiàng)l件。

三、城中村改造的必要性與迫切性

對(duì)城中村進(jìn)行改造的必要性與迫切性主要表現(xiàn)在城中村對(duì)城市發(fā)展的日漸嚴(yán)重的消極影響上，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.對(duì)城市管理體制的影響。城中村由原來的村落演變而來，從而保存了大量的農(nóng)村建制，實(shí)行的仍然是農(nóng)村管理體制，成為一個(gè)相對(duì)閉塞的小社會(huì)。在我國當(dāng)下實(shí)行的立法中，村委會(huì)與城市居委會(huì)所使用的是不同的兩種法律，一個(gè)是有社會(huì)和經(jīng)濟(jì)兩種職能的《村民委員會(huì)組織法》，一個(gè)是只有社會(huì)職能的《城市居民委員會(huì)組織法》，因此，它們?cè)诠芾砩嫌兄艽蟮牟顒e，這也就造成了它們?cè)谛姓芾碇贫壬系姆指钅：约澳承┞殭?quán)與義務(wù)游弋在法律法規(guī)外，使得城中村的建設(shè)、規(guī)劃以及管理長久地處于蕪雜的狀態(tài)，衛(wèi)生環(huán)境不好，房屋的構(gòu)造不合理，這不僅損壞了城市的整體形象，也減弱了城市的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也降低了城市的整體格調(diào)，影響城市發(fā)展。

2.對(duì)城市文化的影響。在我國，由于歷史與現(xiàn)實(shí)等原因的影響，城中村的人們教育程度普遍較低，因此素質(zhì)也較低，就業(yè)能力差，在正式的工作上幾乎沒有收入來源，但是，他們擁有村集體所有的土地資源，他們通過修建房屋，再將其出租出去，獲得不菲的租金，再加上村集體的年終分紅，因此，他們幾乎可以不用工作就可以做到衣食無憂甚至是富余，而這樣的素質(zhì)低下與無所事事造就了他們打架斗毆、吸毒賭博等惡劣習(xí)性，成為城市文化的主要污點(diǎn)、死角，阻礙了城市文化和諧健康發(fā)展。

3.對(duì)城市建筑的影響。由于城中村村民主要收入來源是租金，因此建造更多的房屋是增加收入的最好的途徑，而他們由于城市的包圍，土地資源也是十分有限，只能通過增加房屋密度或私自違章建筑，這樣以“臟亂差”而聞名的建筑對(duì)城市建設(shè)只會(huì)帶來更多的安全隱患，嚴(yán)重影響城市的美觀，甚至阻礙城市的發(fā)展。

4.對(duì)城市土地的影響。這主要表現(xiàn)在農(nóng)村房屋以單家獨(dú)戶為主上，造成占地面積大而使用率低，也就是我們通常所說的土地的粗放利用，這是對(duì)日益加快的城市化進(jìn)程中本就稀缺的土地的奢侈浪費(fèi)。

5.對(duì)城市治安的影響。城中村由于租金低廉，吸引了大量外來務(wù)工人員，而這一人群人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，普遍收入較低，素質(zhì)較差，這些人與本地村民一起，形成了城市“黃賭毒”等現(xiàn)象與犯罪分子的滋生地，對(duì)城市治安造成巨大危害。

從上面幾點(diǎn)城中村對(duì)城市發(fā)展的不利影響來看，對(duì)城中村的改造是勢(shì)在必行，那么，又如何使得這種勢(shì)在必行變成勢(shì)在必得呢？這就需要我們根據(jù)理論知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)城中村采用不同的改造模式。

四、城中村改造的幾種模式及其利與弊

在探討了上述問題之后，明白了城中村的含義、特征、形成原因以及改造的必要性和迫切性，接下來也就是討論如何進(jìn)行改造，即改造模式。這些改造模式一般從之前改造成功的城中村經(jīng)驗(yàn)中進(jìn)行總結(jié)提取，后來的城中村改造也就可以從中吸取寶貴的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從而探索出更好更高效的改造道路，少走彎路，加快城市化的進(jìn)程。

（一）較傳統(tǒng)的三種模式

這三種模式主要是按照對(duì)城中村進(jìn)行改造的主體來分：

1.政府主導(dǎo)模式

顧名思義，政府主導(dǎo)模式就是政府在城中村的改造中擔(dān)任主體，從改造所需的資金;改造的立項(xiàng);房屋的拆遷;村民的安置;新房的建造、監(jiān)督以及各部門的協(xié)調(diào)等等都由政府來管。以這種模式進(jìn)行城中村改造的代表城市有杭州、武漢、深圳等。這種模式既有優(yōu)勢(shì)也有缺點(diǎn)：

（1）優(yōu)勢(shì)：政府作為改造的主體，能夠從全局出發(fā)，協(xié)調(diào)各方面地利益，避免;能綜合環(huán)境、社會(huì)與經(jīng)濟(jì)等因素，使改造工作更高效，更合理地利用土地資源;政府全心全意為人民的執(zhí)政理念，使其能夠讓村民的經(jīng)濟(jì)等方面的利益得到更好的保障，更好地做好村民的安置和補(bǔ)償問題;

（2）缺點(diǎn)：除了少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的政府有著雄厚的資金外，大部分的市政府都沒有這種經(jīng)濟(jì)能力來支撐完全改造的全部工作;政府的直接干預(yù)和主導(dǎo)，使得村民形成一種“等靠要”的惰性心理，同時(shí)，政府的行政強(qiáng)拆也讓部分村民產(chǎn)生抵觸的心理;在整個(gè)改造的資金鏈中，某些政府官員由于抵制不了金錢誘惑，貪污受賄，損害村民的利益。

2.開發(fā)商主導(dǎo)模式

開發(fā)商主導(dǎo)模式也被稱為市場(chǎng)化改造模式，這種模式是指，政府只負(fù)責(zé)城中村的改造方案，然后由資金雄厚的開發(fā)商獨(dú)自完成改造剩下的工作，如拆遷、安置、補(bǔ)償、房屋買賣以及后期維護(hù)等等。以開發(fā)商為主導(dǎo)的改造模式的代表城市有珠海、鄭州、昆明等。

（1）優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商一般都具有雄厚的資金，有效地解決了改造資金的難題;開發(fā)商介入城中村的改造，本來就是符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的，有利于促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;政府引入開發(fā)商進(jìn)行城中村改造，節(jié)約了政府的有限資金，使其投入到更有意義的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，有利于政府服務(wù)的提高;開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)一般都比較豐富，能夠使改造工作高效率地進(jìn)行。

（2）缺點(diǎn)：開發(fā)商以自身的利益作為出發(fā)點(diǎn)，因此在改造中，為追求自身利益的最大化而較少考慮村民的利益;相對(duì)與其他類型的土地資源進(jìn)行開發(fā)相比，對(duì)城中村的改造成本較高，從而導(dǎo)致開發(fā)商為趨更多利而盲目增加建筑密度和容積率，減少公共設(shè)施的配備等，影響城市的整體規(guī)劃;開發(fā)商的信譽(yù)往往決定了改造的成敗，而“無商不奸”的特性常常會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商半路撤資或卷款而逃的現(xiàn)象，使得改造陷入進(jìn)退兩難的境地。

3.村集體主導(dǎo)模式

在村集體主導(dǎo)這種模式中，政府只在其中擔(dān)當(dāng)了引導(dǎo)的角色，或在基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)上予以一定的支持，改造資金在村集體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)之上由村委會(huì)引資進(jìn)行開發(fā)，以及拆遷、補(bǔ)償、安置、剩余房屋的銷售等等問題都由村集體自行完成。這種模式的代表城市有廣州、深圳等。

（1）優(yōu)勢(shì)：政府在改造中引導(dǎo)者角色而不直接介入符合政府運(yùn)作規(guī)律，有利于政府職能更好地發(fā)揮;能夠比較充分地按照村民意志進(jìn)行改造，極大地調(diào)動(dòng)了村民參與的積極性，同時(shí)也是最大限度地保護(hù)了村民的利益。

（2）缺點(diǎn)：村集體臨時(shí)組建的改造公司文化素質(zhì)較低，且缺乏相關(guān)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與知識(shí);村民之間補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不同容易引起各方矛盾，阻礙改造的進(jìn)行;大部分村集體的資金還是比較短缺，只有少部分的具有雄厚資金的村集體或規(guī)模較小的村集體能夠完全獨(dú)自承擔(dān)改造工作。

以上三種模式各有優(yōu)點(diǎn)也有各自難以克服的缺點(diǎn)，那么，如何尋求一種更為合理有效，各方互利雙贏的模式呢？

（二）新模式

綜合上述三種較為傳統(tǒng)的改造模式的利與弊：政府主導(dǎo)雖能協(xié)調(diào)各方利益，但是缺乏資金，且屬于“越權(quán)”行為;開發(fā)商主導(dǎo)雖然有資金，能加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是追求利潤最大化的本質(zhì)又損害了村民利益;村集體主導(dǎo)雖保障了村民利益，但是難以建成符合城市整體規(guī)劃的房屋，且資金短缺。以上，這三種模式都會(huì)在改造過程中遇到各式各樣的難題，鑒于它們各自的優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)，我們可以取精華去糟粕，構(gòu)建一種新的模式，即“政府引導(dǎo)+開發(fā)商出資+村民參與”的新模式。這種模式能夠取長補(bǔ)短，三方一起建立股份有限公司，更好地實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。

在這種新模式中，政府在改造過程中只擔(dān)任引導(dǎo)者和協(xié)調(diào)者的角色以及相關(guān)政策的優(yōu)待或放寬，公開改造方案，并聽取村民以及開發(fā)商的意見進(jìn)行修改，而不是直接參與改造工作，這樣就避免了政府的“越權(quán)”，防止部分官員的腐敗。另外，在這個(gè)模式中，政府還應(yīng)投入一小部分資金用以基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等因素，保障改造工作能夠順利進(jìn)行。

開發(fā)商在新模式中是改造資金的主要承擔(dān)者，也是改造工作的主力，負(fù)責(zé)改造的大部分工作，由于開發(fā)商是在政府與村民的協(xié)商之后確定下來的，所以該開發(fā)商能夠在保證政府和保證村民的利益的前提下，爭(zhēng)取自身的利益，而不是盲目加大房屋密度和容積率，有效實(shí)現(xiàn)三方共贏。

村民在新模式中擔(dān)任的是參與者的角色，在確定改造方案之前，村委會(huì)會(huì)聽取由村民選出來的村民代表的意見，這樣不僅能夠調(diào)動(dòng)村民進(jìn)行改造的積極性，保障村民自身的利益，使得改造工作的阻力減少，而且能彌補(bǔ)村集體資金、知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的不足，保障改造工作能夠順利進(jìn)行。

城中村改造本身就沒有一成不變的模式，它的改造模式是一條不斷探索的道路，新模式不是最完美的，我們只要堅(jiān)持總結(jié)堅(jiān)持實(shí)踐堅(jiān)持創(chuàng)新，改造模式會(huì)更完美。

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關(guān)鍵詞：城中村改造；集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)；農(nóng)村

城中村為農(nóng)村村落基于城市化進(jìn)程期間，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或者基本失去耕地，仍實(shí)施村民自治及農(nóng)村集體所有制的村莊，以及大部分或所有耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民之后，仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。我國城中村的土地現(xiàn)狀較為特殊，主要表現(xiàn)為兩種狀態(tài)：其一，土地所有權(quán)狀態(tài)；其二，土地使用權(quán)狀態(tài)。在我國各城市城中村改造中集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)工作開展期間，存在一些較為明顯的問題，如土地亂占、亂圈現(xiàn)象，以土地入股的方式開辦各類實(shí)業(yè)等。顯然，上述問題的存在，在未能有效解決的情況下，會(huì)使城中村改造中集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)工作的質(zhì)量及效益受到較大程度的影響。因此，文章針對(duì)城中村改造中集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)工作進(jìn)行研究具備顯著的價(jià)值。

1城中村概述

城中村，是我國采用土地二元所有制結(jié)構(gòu)的同時(shí)，長時(shí)間實(shí)施城鄉(xiāng)二元體制的背景下出現(xiàn)的一種獨(dú)特的城市現(xiàn)狀。學(xué)術(shù)界對(duì)城中村的定義較多，但大多數(shù)的意思相同或相近，即“處于建成區(qū)內(nèi)部，或邊緣地帶的村落，擁有城市基礎(chǔ)設(shè)施，且具備一定的城市生活方式，但同時(shí)還維持原本的鄉(xiāng)村景觀面貌，居民在思想意識(shí)方面還停留在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)階段的村落”[1]。與此同時(shí)，城中村存在被城市包圍的特點(diǎn)，從用地來看，通常還存在少量的農(nóng)用地。結(jié)合學(xué)術(shù)界對(duì)城中村的定義可以發(fā)現(xiàn)，在城市規(guī)劃發(fā)展過程中，城中村屬于缺失地帶，但也被歸納為城市規(guī)劃的一部分。在城市規(guī)劃缺失的情況下，便會(huì)在集體土地上引發(fā)一系列的問題，如用地亂象、規(guī)劃管理不夠合理科學(xué)等。這些問題的存在，一方面使土地?fù)碛姓咿r(nóng)民的切身利益受損，另一方面使城市的發(fā)展受阻。且在多方利益，包括政府、開發(fā)商以及農(nóng)戶的挾持下，引發(fā)交叉矛盾問題，不利于城中村土地資源的合理利用和開發(fā)，進(jìn)而使城中村的發(fā)展受到嚴(yán)重的阻礙。此外，從目前來看，我國相關(guān)城市的城中村改造工作中，潛在的集體土地產(chǎn)權(quán)流程工作問題較多。因此，相關(guān)工作人員需對(duì)此引起充分的重視。

2城中村改造中集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)工作存在的問題

城中村改造中集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)工作的開展，與現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在緊密的聯(lián)系。但是在此項(xiàng)工作實(shí)際開展期間，還存在較多的問題有待解決，具體如下。

2.1用地亂象問題

一方面，城中村土地亂占、亂圈的現(xiàn)象顯著存在；存在非法租賃土地的情況，在占用耕地的基礎(chǔ)上，以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租的方式，服務(wù)于非農(nóng)建設(shè)領(lǐng)域，建設(shè)用途隨意更改，其存在較為明顯的用地權(quán)屬不夠明確的狀況，將進(jìn)一步導(dǎo)致土地糾紛問題。另一方面，以土地入股的方式開辦相關(guān)實(shí)業(yè)的現(xiàn)象比較多，比如利用集體土地抵押貸款、利用集體土地從事非法的房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營工作等。

2.2宅基地隱形交易問題

從政府層面分析，因其對(duì)農(nóng)村建房在監(jiān)督指導(dǎo)方面的工作做得不夠完善，存在農(nóng)村建房自主性的特點(diǎn)，使農(nóng)村村落的有序發(fā)展受阻[2]。嚴(yán)重情況下，受到利益的影響，部分農(nóng)戶或者集體通過利用宅基地，實(shí)行“以地生財(cái)”的隱形交易，這顯然會(huì)對(duì)我國國有土地市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行造成很大的影響，使現(xiàn)代化城鎮(zhèn)規(guī)劃及用地計(jì)劃戰(zhàn)略方針的落實(shí)受到阻撓，逃避國家稅費(fèi)，使國家財(cái)政部門在基礎(chǔ)設(shè)施投入方面的回報(bào)率嚴(yán)重降低。

2.3規(guī)劃管理問題

城中村改造中集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)工作亂象問題較多，在規(guī)劃管理工作未能有效落實(shí)的情況下，會(huì)使地方土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃工作的持續(xù)開展受阻，同時(shí)使土地用途管制工作的開展受到很大程度的影響，使國家對(duì)集體土地權(quán)屬的管理受到嚴(yán)重影響，不利于我國土地資源開發(fā)利用效率的全面提升。

3城中村改造中集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)工作優(yōu)化對(duì)策

如前文所述，目前我國城中村改造中集體土地產(chǎn)權(quán)流程工作存在的問題較多，為了解決這些問題，有必要落實(shí)有效優(yōu)化對(duì)策?？偨Y(jié)起來，具體優(yōu)化對(duì)策如下。

3.1做好城中村土地產(chǎn)權(quán)改革工作

為高效解決城中村存在的問題，需做好城中村土地產(chǎn)權(quán)改革方面的工作，具體如下。（1）重視“保權(quán)讓利”改革工作的開展，使集體土地所有權(quán)維持不變，以國有土地有償使用管理方法為依據(jù)，對(duì)集體土地使用權(quán)基于一定年限范圍內(nèi)，通過各種創(chuàng)新的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、入股以及抵押等[3]。對(duì)于土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的效益，則將其大部分留給集體經(jīng)濟(jì)組織。以“兩種產(chǎn)權(quán)，同一市場(chǎng)”為指導(dǎo)思想，使集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的效率得到有效提高。此外，從政府層面來看，在征地的基礎(chǔ)上，使村民的土地使用權(quán)面積得到有效保證，由政府改變土地的用途，村民則從中獲取部分增值利益，從而保證了政府、村民雙方之間的基本權(quán)益。（2）重視農(nóng)戶承包權(quán)的強(qiáng)化，對(duì)土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)進(jìn)行分離處理，建立農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)部門，促進(jìn)生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。與此同時(shí)，需指導(dǎo)農(nóng)戶轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)單一的土地經(jīng)營權(quán)的思想，保障其土地出租、入股、抵押等方面的土地承包權(quán)益，讓農(nóng)戶成為城中村改造中集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的受益主體。

3.2合理處理各方主體之間的關(guān)系

在城中村改造中集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)工作過程中，地方政府、村民以及開發(fā)商三方之間的關(guān)系密切。其中，政府代表的是公共利益，村民及開發(fā)商則代表著自身的利益。為了避免改造期間發(fā)生糾紛事件，需合理處理各方主體間的關(guān)系。一方面，基于改造期間，需對(duì)失地村民在經(jīng)濟(jì)上給予一定補(bǔ)償，進(jìn)而使村民的基本生活得到有效保障。另一方面，政府需重視基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度及養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的構(gòu)建及完善，為城中村居民提供政府福利及優(yōu)惠。此外，由政府、村民、開發(fā)商三方共同參與，使產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、地價(jià)以及拆遷補(bǔ)償安置等問題得到有效解決，使各方的權(quán)益均能夠得到充分有效的保障。

3.3完善拆遷補(bǔ)償機(jī)制，優(yōu)化改造后安置模式

（1）完善拆遷補(bǔ)償機(jī)制。從現(xiàn)狀來看，我國各地所執(zhí)行的征地安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍比較低，難以使農(nóng)民享有土地增值產(chǎn)生的收益得到有效保證，這顯然和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展理念相違背?；谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制大環(huán)境，需將土地權(quán)益體現(xiàn)在土地發(fā)展的權(quán)益上。征地補(bǔ)償是失地農(nóng)民與被拆遷人得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償最為直接的一種方式，但同時(shí)易引發(fā)征地糾紛、拆遷糾紛等問題。因此，需合理平衡、協(xié)調(diào)政府、開發(fā)商以及城中村村民三者之間的利益關(guān)系，以公平、公正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則為依據(jù)，構(gòu)建完善的征地拆遷補(bǔ)償與利益分享機(jī)制。具體來說，需完善拆遷補(bǔ)償機(jī)制，將公平、公正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)制作為參考依據(jù)，健全相關(guān)征地拆遷補(bǔ)償及利益分享機(jī)制等，在確保利益均衡的前提下，使村民的利益最大化，使村民享有土地增值帶來的收益[4]。（2）優(yōu)化改造后安置模式。在城中村改造之后，傳統(tǒng)的征地拆遷補(bǔ)償安置模式，如一次性補(bǔ)償模式或者征地吸引勞動(dòng)力模式，均未能考慮到城中村農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益，同時(shí)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展需求不相符，未能遵循公平與福利并存的基本原則。對(duì)此，需優(yōu)化及改善改造后的村民安置工作，進(jìn)一步優(yōu)化改造后安置模式。在此項(xiàng)工作開展過程中，政府需盡自身的責(zé)任及義務(wù)，為村民安置提供合理、科學(xué)的指導(dǎo)及幫助，適當(dāng)投入財(cái)政資金，使村民失地之后的基本生活得到有效保障。并結(jié)合村民的性別、年齡、專業(yè)化程度等，給予就業(yè)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)扶持方面的技術(shù)支持及資金支持，使村民都能享受到集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)后的基本利益及服務(wù)[5-6]。除此之外，政府有必要強(qiáng)化土地流轉(zhuǎn)工作改造后的土地權(quán)屬管理工作，以此使國家的利益得到有效保障。

篇4

關(guān)鍵詞: 城市化;城中村;金融服務(wù)

一、城中村的定義與分類

所謂“城中村”是指在城市規(guī)劃建設(shè)范圍以內(nèi),仍然保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制、農(nóng)村經(jīng)營體制的農(nóng)村社區(qū)。從廣義上講,城中村主要包括以下三類:

(一)A類城中村

A類城中村雖然仍保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制,但由于城市的發(fā)展已征用村中農(nóng)民原先生存的基礎(chǔ)―土地,因此村中農(nóng)民已沒有土地從事第一產(chǎn)業(yè)。這類城中村散布于大中城市的主城區(qū),與城市建設(shè)用地相互交錯(cuò),其中居住的農(nóng)民也已被城市生活逐漸同化,貼近于城市居民的生活方式,特別是年青一代,大多數(shù)已接受良好的教育,易于接受城市文明。

A類城中村的建筑景觀,大多已通過商業(yè)化運(yùn)作手法改造,以多層與低層為主,與城市相融度較高,但就周邊環(huán)境而言,土地利用價(jià)值利用并不充分,因此面臨著二次改造的問題。

(二)B類城中村

B類城中村仍有少量的農(nóng)用地,多處于城鄉(xiāng)結(jié)合部或城市近期建設(shè)將要影響的地區(qū)。由于具有一定數(shù)量的農(nóng)用地,因此少數(shù)居民仍從事農(nóng)業(yè),而多數(shù)人尤其是青壯年都外出務(wù)工。

這類城中村的建筑景觀較差,新舊建筑都有,且多以低矮為主,沒有經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃,建筑布局混亂,市政基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重短缺。

(三)C類城中村

C類城中村主要分布在城市繞城公路之外,其建筑、人口和景觀仍保留著濃重的鄉(xiāng)村形態(tài)。

城中村是我國現(xiàn)代化和城市化過程中的一個(gè)特有的現(xiàn)象:城市包圍了農(nóng)村但沒有及時(shí)消化吸收農(nóng)村的生產(chǎn)與生活方式;城市建起了高樓大廈,但其周邊卻存在著破舊的居民區(qū)。這使得城中村逐漸成為城市中的一座座“孤島”,在建筑景觀、人口構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)特征、行政管理、生活方式等方面與城市社區(qū)存在著明顯的差異。

二、城中村對(duì)金融服務(wù)需求的特征分析

(一)城中村居民的生活、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)需要金融支持

首先,城中村聚集著大量的外來務(wù)工人員,一般屬于人口的高密度區(qū),例如深圳城中村人口高達(dá)560萬,占深圳總?cè)丝诘囊话?。這大量的外來人口必定會(huì)產(chǎn)生大量的存取款以及匯款等金融服務(wù)需求。

其次,A類和B類城中村的村民相對(duì)富庶,村民的征地補(bǔ)償款、房屋租金加上進(jìn)城務(wù)工收入十分可觀,因而其理財(cái)需求較為迫切。

最后,城中村在發(fā)展過程中,出現(xiàn)了一批依托低地租等特殊優(yōu)勢(shì)成長起來的集體企業(yè),這些企業(yè)在創(chuàng)業(yè)期、成長期以及成熟期都存在著資金需求。例如典型的杭州四季青服裝市場(chǎng)、深圳石碑電腦城等,在創(chuàng)業(yè)期都是從當(dāng)?shù)剞r(nóng)村信用聯(lián)社取得融資支持,并與農(nóng)信系統(tǒng)建立了較密切的關(guān)系,當(dāng)然隨著這些集體企業(yè)的發(fā)展成熟,其資金需求量越來越大。

(二)城中村改造過程中存在對(duì)金融服務(wù)的需求。

城中村的出現(xiàn)及存在帶來了許多問題,一方面影響了城市總體布局規(guī)劃,影響了城市形象,另一方面制約了城市發(fā)展的步伐和全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程。因此,目前許多城市都在進(jìn)行城中村的改造。然而改造是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,需要大量的資金,包括對(duì)村民的拆遷補(bǔ)助資金、改造重建資金等等,可以說這巨額的資金需求僅僅依靠政府和開發(fā)商的投入是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。政府應(yīng)通過多種渠道、多種手段,組織動(dòng)員各種社會(huì)資金和社會(huì)力量參與城中村的改造工作,并創(chuàng)建一個(gè)保證參與各方利益的多贏機(jī)制。在這一機(jī)制中,銀行的參與是必不可少的,銀行可以為拆遷、重建提供資金支持,而且這種資金支持一般都是巨額貸款,例如,石家莊市的城中村改造,僅2009年以來,就從中國農(nóng)業(yè)銀行取得300億元的貸款授信額度支持;從中國銀行取得在未來3年內(nèi)提供500億元的貸款的承諾。

另外,在拆遷補(bǔ)償過程中,不少城中村的村民可以獲得數(shù)額不少的拆遷補(bǔ)償費(fèi),以杭州機(jī)場(chǎng)路一帶為例,一個(gè)五口之家(兩老人、兩夫妻、獨(dú)生子女)可以按照周邊平均房價(jià)獲得近400萬補(bǔ)償。這突然而來的巨額資金必然會(huì)帶來理財(cái)?shù)男枨?以尋求合適的收益率。

(三)城中村改造之后居民生活與金融服務(wù)更是密不可分。

首先,在城中村改造完成后,農(nóng)村成為城區(qū),農(nóng)民身份成為城市市民,原有的生活方式也發(fā)生改變,開始向城市生活方式靠攏。這些改變使得金融服務(wù)的需求越來越大,例如水電費(fèi)的代收代繳,以及居民消費(fèi)觀念改變,開始采用信用卡提前消費(fèi)等。其次,城中村經(jīng)改造后,交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善,本地以及外來的投資創(chuàng)業(yè)必定增多,這更需要金融的配套服務(wù),包括資金的借貸、存取、匯兌等等。

三、農(nóng)村信用社在城中村的業(yè)務(wù)拓展

從上述分析中,我們可以看出無論是改造前的還是改造中和改造后的城中村,都存在數(shù)目不小的金融服務(wù)需求,涵蓋個(gè)人、企業(yè)和一些大型改造項(xiàng)目。隨著時(shí)間的推移,城中村最終是要走向消亡,但是金融需求是不會(huì)消失的,反而會(huì)慢慢變大。因此,處于變革中的城中村其實(shí)蘊(yùn)藏著一股潛在的金融需求,這股金融需求或許可以使作為國家扶持“三農(nóng)”重要窗口的農(nóng)村信用社有所作為。但是,隨著城中村改造的逐步推進(jìn),許多城中村在改造后成為環(huán)境舒適、交通便利、設(shè)施完備的現(xiàn)代住宅小區(qū),這使得其他商業(yè)銀行逐漸將觸角伸到這些他們?cè)具z忘或是不重視的城市角落,從而使得農(nóng)村信用社面臨的競(jìng)爭(zhēng)加劇。

與商業(yè)銀行相比,農(nóng)村信用社網(wǎng)點(diǎn)在經(jīng)營機(jī)制、業(yè)務(wù)品種、資產(chǎn)質(zhì)量等方面還存在不小的差距,在金融工具和中間業(yè)務(wù)方面,仍處于明顯的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。因此,為守住陣地,提高效益,也為更好地為城中村提供全方位的金融服務(wù),農(nóng)村信用社必須在以下方面積極拓展:

(一)完善農(nóng)村信用社的經(jīng)營理念,作為國家扶持“三農(nóng)”的重要窗口,農(nóng)村信用社一直是以“服務(wù)農(nóng)業(yè)、服務(wù)農(nóng)村、服務(wù)農(nóng)民”為經(jīng)營理念,在新形勢(shì)下,面對(duì)城中村這種特殊形態(tài),農(nóng)村信用社可以將經(jīng)營理念完善為服務(wù)“城市農(nóng)村、城市農(nóng)業(yè)、城市農(nóng)民”。在此理念的引導(dǎo)下,農(nóng)村信用社必定能夠與時(shí)俱進(jìn)、為城中村量體裁衣,打造出適合城中村的金融產(chǎn)品和金融服務(wù),一方面滿足城中村的金融需求,另一方面提升自身的收益。

(二)針對(duì)城中村人口集中、金融服務(wù)需求量大、金融機(jī)構(gòu)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足的特點(diǎn),農(nóng)村信用社可以在城中村設(shè)置數(shù)量適宜的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。城中村人口主要是農(nóng)民和外來務(wù)工人員,其金融服務(wù)需求一般比較單一,主要是存取款和匯款。因此,一般的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)足可滿足這些金融需求,并不需要復(fù)雜的金融工具和業(yè)務(wù)品種,農(nóng)信社可以保持較低的運(yùn)營成本。另外,農(nóng)村信用社通過提供這種便利、優(yōu)質(zhì)的服務(wù),可以加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣?、居民的?lián)系,提高客戶忠誠度,從而在以后該地區(qū)金融需求上升時(shí),能夠更容易獲取業(yè)務(wù),提高效益。

(三)針對(duì)政府對(duì)城中村的改造提供金融服務(wù)。

首先,農(nóng)村信用社可以參與城中村改造、重建的信貸服務(wù)。在拆遷、改造過程中,需要大量的資金支持,信用社可以在合適的項(xiàng)目中提供貸款,一方面緩解政府壓力,另一方面獲取收益。

其次,積極配合政府完成補(bǔ)償給予農(nóng)戶的拆遷、安置資金。政府補(bǔ)償給農(nóng)戶的拆遷、安置資金,按片區(qū)匯入農(nóng)信社的指定賬戶,農(nóng)信社應(yīng)根據(jù)社區(qū)提供的補(bǔ)償、安置資金的明細(xì),通過自身的業(yè)務(wù)系統(tǒng)存入農(nóng)戶存折上,以使補(bǔ)償金及時(shí)、準(zhǔn)確、安全分配到每一位農(nóng)戶手中。

最后,農(nóng)村信用社可以為居民提供回遷時(shí)的住房、商鋪按揭貸款服務(wù)。在房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的城中村房地產(chǎn)項(xiàng)目取得《房屋預(yù)售許可證》的前提條件下,農(nóng)村信用社可以按照國家有關(guān)住房按揭信貸政策的規(guī)定開辦回遷戶的住戶、商鋪按揭貸款,信用社可以辦理按揭貸款的各個(gè)品種來滿足居民的各種貸款需要。

(四)針對(duì)改造后的城中村提供金融服務(wù)。城中村在改造后金融服務(wù)的需求激增,但與此同時(shí)農(nóng)村信用社面臨的競(jìng)爭(zhēng)也加劇。因此,農(nóng)信社更應(yīng)完善經(jīng)營機(jī)制、創(chuàng)新服務(wù)手段、大力拓展市場(chǎng)。

首先,應(yīng)推出合適的金融產(chǎn)品和服務(wù),滿足回遷居民日常生活中的金融需求。城中村改造完成后,居民身份以及生活方式都發(fā)生了改變,信用社的金融服務(wù)必須與時(shí)俱進(jìn),包括及時(shí)推出代收代繳水電費(fèi)的服務(wù);也包括提供小額貸款滿足年輕人提前消費(fèi)的需要。

其次,加強(qiáng)對(duì)回遷居民自主創(chuàng)業(yè)以及外來投資的金融支持力度。城中村改造后,居民一般需要重新就業(yè)或是自主創(chuàng)業(yè);另外由于交通等基礎(chǔ)設(shè)施的完善,使得外來投資的企業(yè)增加。這些創(chuàng)業(yè)或投資在初期一般都需要金融服務(wù)的支持,信用社應(yīng)把握機(jī)遇,對(duì)市場(chǎng)準(zhǔn)入的企業(yè),要積極主動(dòng)搞好服務(wù),對(duì)符合貸款標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)應(yīng)提供信貸支持。

最后,應(yīng)對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。信用社要提供快速、便捷的結(jié)算服務(wù),開通各種稅費(fèi)代扣、代繳業(yè)務(wù),與稅務(wù)部門簽訂代扣、代繳業(yè)務(wù)協(xié)議,為企業(yè)日常經(jīng)營提供便捷的金融服務(wù)。

參考文獻(xiàn):

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【關(guān)鍵詞】城市化進(jìn)程；城中村；消防安全；現(xiàn)狀與對(duì)策

前言

城中村最早在深圳、珠海等地出現(xiàn)，近年來隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城中村的數(shù)量與規(guī)模也日益增多，已經(jīng)成為了我國城市化進(jìn)程中不容忽視的重要問題。城中村既有城市的特征，也有村落的特點(diǎn)，因其在發(fā)展中缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃導(dǎo)致很多問題。消防安全問題是城中村發(fā)展中存在的較為嚴(yán)重的問題，對(duì)人民的日常生活與城市化發(fā)展步伐有著重大影響，相關(guān)部門與人員應(yīng)對(duì)城中村的消防現(xiàn)狀展開分析，及時(shí)找到解決消防隱患的對(duì)策，保證城中村的消防安全。

1城中村概述

1.1城中村的涵義

關(guān)于城中村的概念，我國學(xué)者還沒有給出一個(gè)統(tǒng)一的定義，一般認(rèn)為城中村是指在城市快速發(fā)展過程中，城市將一些距新舊城區(qū)較近的村莊納為城市建設(shè)用地，這些村莊就是城中村，總結(jié)起來就是存在于城市和村落之間的混合社區(qū)。城中村中居民已經(jīng)基本不務(wù)農(nóng)，但仍是保留農(nóng)村管理體制的社區(qū)，存在管理上的缺陷。城中村是城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種社會(huì)現(xiàn)象，具有農(nóng)村和城市的雙重特性，不僅阻礙了城市化發(fā)展腳步，也在一定程度上影響了居民的生活水平和生活質(zhì)量，屬于較為棘手的城市問題。研究學(xué)者指出，要想推進(jìn)我國城市化的健康發(fā)展，就必須通過解決城中村的消防安全隱患等問題為城中村的改造提供良好的環(huán)境，實(shí)現(xiàn)城中村的城市化。

1.2城中村形成的原因

政府部門要想對(duì)城中村問題加以解決就需要弄清城中村形成的原因，從本源上促進(jìn)城中村的城市化進(jìn)程。城中村是中國城市化進(jìn)程中的普遍現(xiàn)象，由于我國在城市化發(fā)展初期進(jìn)行了大面積的城市土地?cái)U(kuò)張，導(dǎo)致村落社會(huì)結(jié)構(gòu)改善工作不到位，進(jìn)而引發(fā)了城中村問題。造成城中村問題的另一個(gè)誘因?yàn)榻?jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，城中村的地理位置優(yōu)越，發(fā)展卻相對(duì)落后，租房用地價(jià)格較便宜。城市在發(fā)展中會(huì)涌入大量的外來人口，這些人員因經(jīng)濟(jì)問題大多會(huì)選擇城中村作為居住地，村中居民受利益的驅(qū)動(dòng)會(huì)用最少的資金投入建設(shè)大面積的住宅區(qū)，導(dǎo)致村中布局不合理的建筑越來越多，加劇了城中村問題的形成。村落文化認(rèn)同意識(shí)也會(huì)在一定程度上導(dǎo)致城中村問題的形成，城中村保持了傳統(tǒng)村落文化和生活習(xí)慣，村民們?cè)谶@里可以找到強(qiáng)烈的村莊文化認(rèn)同感和自我歸屬感，對(duì)城市化進(jìn)程加以排斥，從而導(dǎo)致了城中村的形成。

2城市化進(jìn)程中城中村的消防現(xiàn)狀

廣西欽州是一座新興的濱海工業(yè)城市，原來的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)較為發(fā)達(dá)，在飛快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中將自然村包圍在城市中，城中村的數(shù)量多而且分布密集，其消防現(xiàn)狀存在大量問題。

2.1缺乏消防管理，居民消防意識(shí)薄弱

廣西欽州市城中村的租房價(jià)格較低，受到了大量外地人口的青睞，密集的人群加上滯后的消防安全管理給城中村的消防安全問題帶來了巨大威脅。城中村中的住戶大多來自四面八方，不僅密集程度與流動(dòng)量大，而且具有較大的文化差異，很難展開高效有序的消防管理工作。另外，城中村中居民的文化水平普遍較低，大家缺乏消防安全認(rèn)知，認(rèn)識(shí)不到火災(zāi)等災(zāi)害的危險(xiǎn)性，不利于消防安全管理工作的展開，為自身的生命財(cái)產(chǎn)安全埋下了巨大隱患。科學(xué)專業(yè)的消防管理工作是為城中村創(chuàng)造安全舒適生活環(huán)境的重要手段，相關(guān)部門必須解決城中村缺乏消防管理和居民消防意識(shí)薄弱的問題。

2.2存在違章建筑，消防安全隱患嚴(yán)重

城中村盡管處于城市內(nèi)部，但卻實(shí)行的是農(nóng)村管理體制，依舊保留了原有的建房習(xí)俗和生活習(xí)慣。城中村的建筑大多由村民自發(fā)建造，缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，存在較大的消防安全隱患（表1為廣西欽州市城中村火災(zāi)發(fā)生場(chǎng)所的比例），城中村的消防安全隱患主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。①城中村的建筑密度過大，不符合消防安全規(guī)定，大多為違章建筑，非法小鍋爐、家庭小旅館、“多合一”場(chǎng)所比比皆是。②城中村的基礎(chǔ)建設(shè)大多不符合規(guī)定，電力線路未按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。③管理體制混亂，消防權(quán)責(zé)不明確。④城中村缺乏滅火器等消防設(shè)備，一旦出現(xiàn)火災(zāi)容易出現(xiàn)營救不及時(shí)的問題。

2.3缺乏公共消防基礎(chǔ)設(shè)施

城中村的發(fā)展速度較慢，與城市相比很多基礎(chǔ)設(shè)施都相對(duì)落后，尤其是缺乏公共消防基礎(chǔ)設(shè)施，無法滿足城中村的消防安全需求。目前廣西欽州市的消防設(shè)施不僅數(shù)量少，而且損害程度較大，在發(fā)生火災(zāi)時(shí)的救火能力小之又小。城中村的消防設(shè)施在日常生活中缺乏相應(yīng)的維修養(yǎng)護(hù)工作，極易發(fā)生損壞而無法正常使用。城中村還缺乏固定的消防水源，火災(zāi)發(fā)生時(shí)需從其他地方調(diào)水才能進(jìn)行滅火工作，耽誤了火災(zāi)救助工作的順利進(jìn)行，極易造成更大的人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失。城中村缺乏公共消防基礎(chǔ)設(shè)施還表現(xiàn)在村中供水網(wǎng)絡(luò)不合理，水壓較低無法達(dá)到滅火要求。

2.4居民的生活習(xí)慣缺乏消防安全性

城中村形成的一個(gè)主要原因便是村莊文化認(rèn)同感，村民大多還保留著原來的生活習(xí)慣。為了方便日常生活，城中村的村民會(huì)將薪柴、液化氣瓶等易燃易爆物品隨意堆放在廚房等地，加大了火災(zāi)發(fā)生的幾率，不利于城中村區(qū)域的消防安全建設(shè)。據(jù)走訪調(diào)查可知，廣西欽州市城中村中還存在嚴(yán)重的村民私改電路情況，不僅增加了用電負(fù)荷，還容易引起電路混亂而短路的問題，進(jìn)而引發(fā)火災(zāi)，為城中村的消防建設(shè)埋下了安全隱患。另外城中村居民在清明節(jié)、中元節(jié)等節(jié)日還存在使用明火等不文明祭祀行為，也增大了消防安全隱患。

3城市化進(jìn)程中加強(qiáng)城中村消防安全的對(duì)策

城市化進(jìn)程中城中村的消防安全建設(shè)在促進(jìn)城市發(fā)展方面具有舉足輕重的作用，政府及相關(guān)部門需對(duì)城中村的消防安全建設(shè)加以重視，減少甚至是杜絕火災(zāi)的發(fā)生，為村民的安全提供有力保障。

3.1加強(qiáng)城中村建設(shè)規(guī)劃

科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃是進(jìn)行城中村建設(shè)的重要依據(jù)，也是加強(qiáng)消防安全的有利措施。相關(guān)部門進(jìn)行規(guī)劃時(shí)需結(jié)合城中村的實(shí)際情況，以規(guī)劃改造為龍頭，確保規(guī)劃的可行性、科學(xué)性與安全性。完善的城中村建設(shè)規(guī)劃需要考慮方方面面的細(xì)節(jié)，要將房屋布局、道路建設(shè)、公共服務(wù)、綠化設(shè)施、市公用設(shè)施建設(shè)納入考慮范圍。值得注意的是進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃時(shí)要突破二元管理體制的限制，從根本上杜絕違章建筑的出現(xiàn)。

3.2提高城中村消防安全管理的重視

相關(guān)部門要將城中村的消防安全管理工作視為廣西欽州市消防管理工作的重點(diǎn)。政府及相關(guān)管理人員應(yīng)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，解決城中村消防基礎(chǔ)設(shè)施落后、消防管理機(jī)制不健全的問題，消除消防安全隱患。相關(guān)部門應(yīng)提高城中村消防安全管理的重視程度，加大消防經(jīng)費(fèi)的投入力度（表2為2012.2016年消防經(jīng)費(fèi)的投入情況），建立科學(xué)高效的消防安全管理體系，堅(jiān)持從根本上杜絕火災(zāi)隱患的原則，利用邊檢查、邊指導(dǎo)、邊督促的手段，對(duì)城中村的消防安全管理工作進(jìn)行整改。加強(qiáng)城中村消防安全管理的重視還需要對(duì)村民新建造的房屋質(zhì)量進(jìn)行把控，嚴(yán)格控制審核標(biāo)準(zhǔn)，杜絕消防安全隱患存在的可能。

3.3增強(qiáng)城中村消防綜合功能

相關(guān)部門增強(qiáng)城中村的消防綜合功能需要從三個(gè)方面入手。①建立健全城中村消防安全聯(lián)防機(jī)制和聯(lián)動(dòng)機(jī)制，形成自上而下的城中村消防安全網(wǎng)絡(luò)，相關(guān)部門還應(yīng)動(dòng)員全體居民加入到機(jī)制中來，一起為城中村的消防建設(shè)努力。②加強(qiáng)城中村公共消防設(shè)施建設(shè)，俗話說工欲善其事必先利其器，相關(guān)部門需嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)為城中村配備滅火器等消防設(shè)備，并且加強(qiáng)蓄水池等公共消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。③廣泛開展消防安全教育演練活動(dòng)，相關(guān)部門應(yīng)對(duì)消防工作人員展開嚴(yán)格培訓(xùn)，提高他們的工作能力，還需通過展開消防安全知識(shí)講座等活動(dòng)加強(qiáng)村民的消防安全意識(shí)，提高廣大村民的火災(zāi)逃生能力。

4總結(jié)

在城市化進(jìn)程中，為了加快城中村的改造速度需要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)安全的環(huán)境，解決城中村的消防安全問題是創(chuàng)造該環(huán)境的重要手段。消防建設(shè)是城中村邁向現(xiàn)代化城市的重要基礎(chǔ)建設(shè)，良好的建設(shè)成果一定會(huì)給城市的發(fā)展帶來勃勃生機(jī)。政府及相關(guān)部門應(yīng)了解城中村的涵義及具體的消防安全隱患，通過加強(qiáng)城中村建設(shè)規(guī)劃、提高城中村消防安全管理的重視、增強(qiáng)城中村消防綜合功能等措施為城中村的建設(shè)提供一個(gè)安全環(huán)境，為促進(jìn)城中村的改造發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

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篇6

[關(guān)鍵詞]石家莊 集市

石家莊是一個(gè)新興的省會(huì)城市，由于 歷史 較短，加之因?yàn)槭怯设F路通過而形成的城市，缺乏真正的規(guī)劃，因此，石家莊保留了許多村落的特色。城市中的集市便是其中之一。對(duì)于文中的集市，我們定義為類似傳統(tǒng)的 農(nóng)村 集市，一般以五天為間隔，聚集時(shí)間一般以陰歷為準(zhǔn)。目前，石家莊的集市有幾十個(gè)，分散在各個(gè)轄區(qū)內(nèi)，這在許多城市里都是絕無僅有的事情。本文試就這一問題進(jìn)行粗淺的探討，以期對(duì)集市的 管理 和發(fā)展有所裨益。

一、形成原因

（一）最主要的因素是在城市擴(kuò)張過程的遺留。石家莊作為一個(gè)新興省會(huì)城市，擴(kuò)張速度較快，大量的村子被城市化進(jìn)程吞沒，成為“城市里的村莊”。據(jù) 調(diào)查 , 石家莊市共有城中村 160個(gè)左右, 二環(huán)路以內(nèi)就有 45個(gè),這些城中村直到今天也沒有完全改造。而集市作為原來村落的特色之一，也就得以保留下來。

（二）現(xiàn)實(shí)需要。絕大多數(shù)集市分布在廣大的城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部。如趙林鋪、振頭、塔冢、留村、尖嶺、東開發(fā)區(qū)留營、東五里、東王等，地方大多比較偏僻，當(dāng)?shù)鼐用褓徫锊槐?。因此，集市是作為是滿足居民購物需求的形式而出現(xiàn)的。它有著活躍城鄉(xiāng) 市場(chǎng) 的功用。當(dāng)然，隨著這些地方基礎(chǔ)設(shè)施的改善，集市的存在更多的含有風(fēng)俗和滿足低端需要的色彩。同時(shí)，集市的存在也為附近的村民提供了不少的謀生和致富的手段。許多村民的土特產(chǎn)品和手工制品都可以拿到集市上進(jìn)行出售，無形中解決相當(dāng)多的人的就業(yè)，增加了一部分人的收入。

二、市場(chǎng)概況

（一）商品構(gòu)成。幾乎所有的集市都以低檔商品為主，這主要是根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平而定的。當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平較低，因此，低檔商品有一定的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。集市中的大部分商品都是日用百貨、瓜果蔬菜等生活必需品。就來源講，絕大多數(shù)的商品來自于批發(fā)市場(chǎng)，也有少數(shù)來自于村民自產(chǎn)，如一些蔬菜、瓜果、鞋子、圍巾等，當(dāng)然，隨著土地的日漸稀少，村民自產(chǎn)的農(nóng)副產(chǎn)品也逐漸減少。此外，許多人因?yàn)樯畹母纳疲膊辉偃ベM(fèi)心費(fèi)力地做一些手工產(chǎn)品了。

（二）從業(yè)人員構(gòu)成。以本村村民和附近村民為主，這些人員多數(shù)是職業(yè)人員。他們穿梭于各個(gè)集市之間，使用的工具多是電動(dòng)三輪車或 人力 三輪車。當(dāng)然，這個(gè)人群的構(gòu)成也不穩(wěn)定，隨著生意的好壞而發(fā)生相應(yīng)的變化。除了當(dāng)?shù)厝送猓灿猩贁?shù)外來人。這些外來人相對(duì)處于劣勢(shì)，因?yàn)橐夥浚?成本 較高，而且往往占不到較有利的地段。

三、主要功用

（一）主要滿足一些居民的低端消費(fèi)需求。因?yàn)榧薪?jīng)營者的準(zhǔn)入門檻較低，進(jìn)貨渠道多樣，因此，經(jīng)營者的成本很低，其商品的價(jià)格也相對(duì)較低。這就滿足了相當(dāng)多的包括村民在內(nèi)的低收入群體的購物問題。由于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，加上有些時(shí)令的瓜果蔬菜，也吸引了一批附近的居民購物。

（二）增加了當(dāng)?shù)厝说氖杖?。?dāng)?shù)爻耸杖∫欢ǖ臄偽还芾碣M(fèi)外，還有相當(dāng)多的人擺攤設(shè)點(diǎn)，以其為謀生的手段。

（三）豐富了當(dāng)?shù)厝说纳?。城中村有許多賦閑的老人和婦女，對(duì)于喜好熱鬧的人來說，集市無疑是個(gè)好去處。在熱鬧的氣氛中游走，還可以挑選一些有用的東西，這也是豐富生活的不錯(cuò)選擇。

四、存在問題

（一）管理混亂。目前的集市多由所在的村進(jìn)行管理，沒有嚴(yán)格的管理制度和相應(yīng)的配套設(shè)施。因此，缺乏穩(wěn)定的場(chǎng)所和集中的管理。有的集市一年中更換幾個(gè)地方。

（二）商品質(zhì)量難以保證。市場(chǎng)的產(chǎn)品絕大多數(shù)都是來自于批發(fā)市場(chǎng)，進(jìn)貨渠道就缺乏保證，因此，大量的商品屬于三無產(chǎn)品，如小食品、部分日用品等。還有大量假冒和仿冒商品，為假貨和偽劣產(chǎn)品提供了銷售渠道。假如消費(fèi)者購買了這些商品的話，維權(quán)簡直是一句空話。

（三）占道經(jīng)營嚴(yán)重。雖然這些集市往往是在一些較為偏僻的地方，但是由于管理混亂，集市的經(jīng)營處于無序狀態(tài)。許多經(jīng)營者將攤位甚至擺到了市區(qū)的主路上，造成了 交通 不便，嚴(yán)重影響到了行人和車輛的通行。有時(shí)還會(huì)影響到 公共 安全，如消防和公安出警等。

（四）擾民嚴(yán)重。因?yàn)槭袇^(qū)的擴(kuò)張，這些集市的所在地周圍有許多居民區(qū)，而集市的經(jīng)營者們經(jīng)常是早出晚歸，在早晨居民還在休息的時(shí)候就開始卸貨，中午也不間歇，有些經(jīng)營者還不間斷地大聲播放 音樂 ，嚴(yán)重影響到周邊居民的休息。

（五）污染問題。因?yàn)楣芾聿划?dāng)，因此，每當(dāng)集市結(jié)束，就會(huì)留下相當(dāng)多的垃圾，盡管集市也有專人清理，但是往往不到位，還會(huì)飄散一些和遺留一些，這就造成了一定的污染。

篇7

導(dǎo)讀：經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國城市化取得了一定的成就，但因政府政策、歷史條件等原因而產(chǎn)生了一些虛假城市化現(xiàn)象。其中，地方政府的數(shù)字政績觀是虛假城市化產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)原因，二、三產(chǎn)業(yè)落后是虛假城市化產(chǎn)生的重要原因，城鄉(xiāng)分離的二元體制結(jié)構(gòu)是虛假城市化產(chǎn)生的根本原因。分析現(xiàn)實(shí)中的這些虛假城市化現(xiàn)象，研究和討論該現(xiàn)象產(chǎn)生的內(nèi)生機(jī)制，將有助于地方政府端正城市化態(tài)度，采取正確的城市化道路。

一、虛假城市化――我國當(dāng)前城市化的突出問題

（一）定義與分類

所謂虛假城市化，是指在城市化的進(jìn)程中，地方政府囿于制度剛性與自身利益的限制，忽視城市化的內(nèi)在規(guī)律，在推進(jìn)城市化的進(jìn)程中，采取機(jī)會(huì)主義行為，盲目追求城市化水平的提高，致使一些在官方話語下已經(jīng)城市化的地區(qū)公共服務(wù)、管理體制落后，[1]背離了城市化的基本內(nèi)涵，造成城市化水平虛高的現(xiàn)象。

（二）文獻(xiàn)綜述

學(xué)術(shù)界對(duì)于我國城市化進(jìn)程中存在的各種問題，分別從不同的角度進(jìn)行了深入研究。在已有的研究中，主要可以分為以下幾個(gè)方面：

1.對(duì)虛假城市化的本質(zhì)研究

張孝德與許慶明（2005）較深入地研究了城市化過程中存在的虛假行為。張孝德簡要分析了過分夸大政府在城市化過程中作用的危害，指出政府“把城市化的過程簡單看成一個(gè)人口增加、行政區(qū)變更、圈地搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大城市規(guī)模的過程”所發(fā)生的城市化泡沫風(fēng)險(xiǎn)，并分析了其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的危害；許慶明則在研究中指出，如果過分強(qiáng)調(diào)政府在城市化過程中的作用，不但不能解決城市化滯后的問題，反而會(huì)導(dǎo)致“虛假城市化”。兩位學(xué)者的研究停留在對(duì)城市化的虛假現(xiàn)象的簡單描述，而沒有對(duì)虛假城市化的產(chǎn)生機(jī)制進(jìn)行分析。

2.對(duì)城中村系列問題的研究

“城中村”影響了城市的發(fā)展，并且衍生了許多社會(huì)問題，因而“如何改造城中村”成為了學(xué)者比較關(guān)心的問題，梁木生（2004）從產(chǎn)權(quán)的角度探討“城中村”產(chǎn)生的原因并提出了“要改造城中村，必須改變傳統(tǒng)的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度”的觀點(diǎn)；董永紅（2003）提出了“城中村”改造的重點(diǎn)是人居環(huán)境、生活方式、管理體制，必須秉持“一村一案”的原則。

3.對(duì)城市化進(jìn)程中失地農(nóng)民的研究

快速城市化進(jìn)程中所產(chǎn)生的失地農(nóng)民問題，蔣和勝（2004）對(duì)失地農(nóng)民的社會(huì)保障進(jìn)行了研究，并建議現(xiàn)今城市化過程應(yīng)該注重制度創(chuàng)新，建立以就業(yè)為支撐的保障體系；徐元明（2004）從失地農(nóng)民的生存現(xiàn)狀出發(fā)，指出政府缺乏明確的將失地農(nóng)民接納為城市居民的相應(yīng)政策，并對(duì)如何將失地農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城市居民做出了一定的探討；劉盛和等人（2008）對(duì)我國半城市化現(xiàn)象進(jìn)行了深入研究，并提出了治理的重點(diǎn)。

（三）具體現(xiàn)象

城市經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)在我國城市化的發(fā)展中具有舉足輕重的作用，兩者應(yīng)該齊頭并進(jìn)，成為城市化的左膀右臂。目前，我國的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被城市經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋在了后面，不利于城市化進(jìn)程中城鄉(xiāng)一體化與城市化質(zhì)量的保障?，F(xiàn)今許多地方政府片面地強(qiáng)調(diào)“城市化數(shù)字”與“行政范圍人為擴(kuò)大”，導(dǎo)致了虛假城市化的產(chǎn)生。具體實(shí)例如下：

1.城市建成區(qū)內(nèi)“城中村”星羅棋布

“城中村”的出現(xiàn)，是地方政府在推進(jìn)城市化的過程中，以獲取土地增值收益為目的，逃避公共職責(zé)，使失去土地基本生產(chǎn)資料、在官方話語下的“城市居民”，難以獲得城市居民的公共服務(wù)而形成的。

以經(jīng)濟(jì)水平和城市化水平都較高且率先全部實(shí)現(xiàn)“城市化”的佛山市為例。佛山全市共有村民委員會(huì)672個(gè)，相當(dāng)多的行政村落位于城市建成區(qū)中，成為典型的“城中村”，具體可見表1。佛山市城中村的面積總和為22平方公里，占佛山市建成區(qū)面積139.6平方公里的15.8%。

“城中村”所產(chǎn)生的社會(huì)問題不可小覷?！俺侵写濉钡木用衤殬I(yè)多已非農(nóng)化，在行政上屬于城市機(jī)關(guān)與村委會(huì)兩者的管轄范圍內(nèi)，但實(shí)際情況是兩者都放手不管。 “城中村”內(nèi)部實(shí)行農(nóng)村管理體制，公共服務(wù)更是村民自主化。原居民大部分遷出，違章建筑遍地都是，并逐漸成為外來務(wù)工者追求房租廉價(jià)、上班方便的第一選擇。居民成分極其復(fù)雜，生活條件非常落后。以廣州市為例，白云區(qū)的柯子嶺村原住人口只有1500人，而外來人口則是其4～5倍，天河區(qū)的石牌村外來人口達(dá)到了本地人口的6倍。正是如此龐大的外來人口和頻繁的人口流動(dòng)，滋生出許多社會(huì)問題。

“城中村”的違章建筑、環(huán)境臟亂差、久未改造等現(xiàn)象，是政府與村民雙方博弈的結(jié)果。博弈結(jié)果為兩者采取“雙方默許合作”的態(tài)度，以取得利益最大化――政府通過放任“城中村”自生自滅規(guī)避公共職責(zé)，村民通過違章搭建、無序出租獲取一定收入。此外，地價(jià)的升高和村民的某些合理要求也迫使政府在城中村問題上的不作為。

2.失地農(nóng)民的不完全城市化

失地農(nóng)民“不完全城市化”現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）職業(yè)與身份的不一致；（2）合法權(quán)益得不到保障；（3）就業(yè)環(huán)境欠佳、就業(yè)能力低下；（4）缺乏城市社會(huì)的認(rèn)同感與歸屬感。

失地農(nóng)民僅僅是戶口上成為了“城市的一員”，卻無法享受到真正的城市居民能夠擁有的社會(huì)保障。許多失地農(nóng)民世世代代以土地為生存根本，精于耕種，除此以外別無他技，進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)激烈的勞動(dòng)力市場(chǎng)，往往沒有競(jìng)爭(zhēng)力。政府簡單地將其生活空間置換到了城市，但卻沒有充分照顧到再就業(yè)問題。農(nóng)民的耕地為城市所征用，可以象征性獲得一定賠償，但隨后產(chǎn)生的就醫(yī)、就業(yè)困難和子女教育等問題，則更是深深困擾著失地農(nóng)民。此外，失地農(nóng)民與城市居民的既有矛盾也不利于社會(huì)和諧發(fā)展。

3.城市管理成本增大、土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重

虛假城市化現(xiàn)象增大了各級(jí)政府在公共服務(wù)、城市管理上的成本。這種負(fù)面影響主要由于盲目的區(qū)劃調(diào)整，擴(kuò)大城市管轄面積，盲目增加城市數(shù)量或撤市設(shè)區(qū)而造成。地方政府通過這種方式，增加了提供公共服務(wù)的交易費(fèi)用，影響了政府提供公共服務(wù)的能力，更是降低了為市民解決實(shí)際問題的效率。

國土資源部專項(xiàng)調(diào)查表明，我國土地浪費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重，許多被“城市化”的土地，其實(shí)根本沒有發(fā)揮出城市土地的功能。[2]

4.城鄉(xiāng)差距持續(xù)擴(kuò)大化

在中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和城市化快速推進(jìn)的背景下，城鄉(xiāng)差距反而不斷擴(kuò)大。“增長極”理論和非均衡發(fā)展理論表明，在工業(yè)化時(shí)期內(nèi)，城鄉(xiāng)差距的產(chǎn)生具有一定的必然性。我國前期城市化的關(guān)注點(diǎn)過多地放在了“城市的發(fā)展”上，滋生了虛假城市化，許多城市徒有華麗的建筑，卻沒有起到經(jīng)濟(jì)輻射作用，無益于城鄉(xiāng)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，沒有及時(shí)地通過必要手段緩解城鄉(xiāng)矛盾，制約著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。

1978～2005年，我國城市化水平從17.92%提高到了42.99%，平均每年提高0.93個(gè)百分點(diǎn)，但同時(shí)農(nóng)村發(fā)展緩慢，城鄉(xiāng)間的差距非但沒有縮小，反而不斷擴(kuò)大。城鄉(xiāng)二元體制結(jié)構(gòu)在大多數(shù)發(fā)展中國家存在，但在中國表現(xiàn)尤為突出。美國著名數(shù)理統(tǒng)計(jì)專家Kuznets曾利用二元結(jié)構(gòu)強(qiáng)度指數(shù)（非農(nóng)產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)比較勞動(dòng)生產(chǎn)率之比）來比較不同國家、地區(qū)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)差異。將我國1978年以來的二元結(jié)構(gòu)強(qiáng)度指數(shù)繪制成圖，可以更明顯地看到變化規(guī)律。

通過圖1可以清楚看到，改革開放初期，農(nóng)業(yè)比較勞動(dòng)生產(chǎn)率與非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比較勞動(dòng)生產(chǎn)率的差距縮小，二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有所減弱；1985年后，農(nóng)業(yè)比較勞動(dòng)生產(chǎn)率與非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比較勞動(dòng)生產(chǎn)率的差距擴(kuò)大，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系不協(xié)調(diào)。這直接表現(xiàn)在城鄉(xiāng)收入-支配差距中：1978年，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入比為2.6：1，略降后達(dá)到1983年的最小值1.8：1，此后情況發(fā)生逆轉(zhuǎn)，2005年農(nóng)村居民人均可支配收入為3255元，僅為城市居民的31%，兩者可支配收入比為3.2：1；城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)比由1978年的2.9：1，略降后達(dá)到1985年的2.2：1，2005年高達(dá)3.7：1。

以上問題都是虛假城市化現(xiàn)象在我國的具體表象。它們從人口、土地、社會(huì)、環(huán)境等各個(gè)方面警示我們：虛假城市化所產(chǎn)生的虛高城市化率和城市化泡沫，不利于學(xué)者和各類研究機(jī)構(gòu)的研究；不利于有關(guān)實(shí)踐者與政府單位制定符合實(shí)際需要的政策；不利于公眾對(duì)于城市化的正確認(rèn)識(shí)，從而產(chǎn)生抵制。

二、虛假城市化內(nèi)生機(jī)制分析

我國城市化過程中出現(xiàn)的虛假城市化現(xiàn)象，有其獨(dú)特內(nèi)生機(jī)制。剖析我國虛假城市化現(xiàn)象的內(nèi)生機(jī)制，有助于進(jìn)一步端正城市化進(jìn)程中的政策設(shè)計(jì)。我國虛假城市化的內(nèi)生機(jī)制主要有以下三點(diǎn)：

（一）地方政府的數(shù)字政績觀是虛假城市化產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)原因

如果地方政府嚴(yán)格按照中央政府制定政策的基本意愿執(zhí)行有關(guān)規(guī)章政策，實(shí)事求是地使用行政與市場(chǎng)相結(jié)合的手段推進(jìn)城市化，是不會(huì)出現(xiàn)虛假城市化現(xiàn)象的。然而，部分地方政府將城市化、GDP等有關(guān)數(shù)據(jù)定為官員政績考核的標(biāo)準(zhǔn)之一。為了追求一定的工作政績，地方官員在推進(jìn)城市化進(jìn)程中或多或少萌生機(jī)會(huì)主義思想，通過編造數(shù)據(jù)、盲目調(diào)整行政區(qū)劃和無序?qū)ぷ庑袨閷?dǎo)致虛假城市化的產(chǎn)生。[3]

城市化過程中地方政府的機(jī)會(huì)主義思想的產(chǎn)生，具有豐富的背景。根據(jù)委托――理論的基本假設(shè)，委托人與人之間在目標(biāo)利益上不完全一致，人在具體實(shí)行過程中，會(huì)冒著機(jī)會(huì)主義的風(fēng)險(xiǎn)來完成自身利益。委托人與人在過程中，兩者是信息不完全對(duì)稱的兩個(gè)主體。委托人所掌握的信息遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有人多，人可以通過信息不對(duì)稱的特點(diǎn)，以損害委托人的利益而達(dá)到其自身目的。同時(shí)，地方政府之間的“政績錦標(biāo)賽”誘導(dǎo)著某些官員向機(jī)會(huì)主義靠近。

（二）二、三產(chǎn)業(yè)落后是虛假城市化產(chǎn)生的重要原因

一個(gè)國家或地區(qū)的非農(nóng)勞動(dòng)力就業(yè)情況與該國家或地區(qū)的城市化水平存在著密切關(guān)系。從工業(yè)化國家的工業(yè)化與城市化的關(guān)系看，城市化從加速增長至緩慢增長與工業(yè)化階段基本吻合，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)一般都經(jīng)歷了輕紡工業(yè)（勞動(dòng)密集型）――重化工業(yè)（資本密集型）――重加工工業(yè)（技術(shù)密集型）的發(fā)展歷程。工業(yè)化與城市化的同步發(fā)展，決定了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力在產(chǎn)業(yè)與空間的同步轉(zhuǎn)移，從具體數(shù)據(jù)來看，意味著城市化率與非農(nóng)化率基本上是相似的，均呈“S”形演進(jìn)趨勢(shì)。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的歷史規(guī)律，可以做出如圖2所示曲線。

在改革開放的一段時(shí)間里，我國非農(nóng)化率與城市化率是相適應(yīng)的，但從建國以來的60年來看，我國勞動(dòng)力演替過程中出現(xiàn)了兩個(gè)斷層，如圖3所示。第一個(gè)斷層的原因是我國建國初期由于國防的需要而率先發(fā)展了重工業(yè)；第二個(gè)斷層的原因則是我國20世紀(jì)末期以來進(jìn)入重加工業(yè)階段之后，城市化率持續(xù)提高，而非農(nóng)就業(yè)率卻停滯不前。

與發(fā)達(dá)國家相比，我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展還顯滯后。在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)比例基本在60%以上，吸收了超過60%的勞動(dòng)力就業(yè)。比如我國香港2002年第三產(chǎn)業(yè)比重高達(dá)82%，吸收了80%的就業(yè)人口。同時(shí)，我國地區(qū)間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同化嚴(yán)重，極大地制約了我國城市經(jīng)濟(jì)功能發(fā)揮。

二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后、城市經(jīng)濟(jì)功能弱化，導(dǎo)致非農(nóng)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移過程中未能最大程度地進(jìn)入城市從事城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，城市中心對(duì)周邊地區(qū)的帶動(dòng)作用不斷弱化。多年下來，農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)行非農(nóng)轉(zhuǎn)化的過程中遇到的剩余勞動(dòng)力數(shù)量龐大、技能低下等難題凸顯，剩余勞動(dòng)力未能得到充分轉(zhuǎn)移；同時(shí)，城市化地區(qū)的各項(xiàng)社會(huì)基本設(shè)施明顯落后，衍生了一系列社會(huì)問題，虛假城市化現(xiàn)象由此產(chǎn)生。

（三）城鄉(xiāng)分離的二元體制結(jié)構(gòu)是虛假城市化產(chǎn)生的根本原因

城鄉(xiāng)二元體制原本是在解放初，糧食短缺、工業(yè)極度落后時(shí)為了推進(jìn)工業(yè)化的一種不得已的選擇，其在建國初期的短期內(nèi)刺激了城市的發(fā)展，導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)的超前集聚性，但從本質(zhì)上來看，它人為地割斷了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與城市經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系，使得我國現(xiàn)今城市化進(jìn)程中農(nóng)村經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市經(jīng)濟(jì)，農(nóng)村對(duì)城市的供給和消費(fèi)能力下降。

城鄉(xiāng)二元體制橫亙?cè)谥袊青l(xiāng)之間，割裂了城鄉(xiāng)發(fā)展之間的互動(dòng)紐帶，激化了“三農(nóng)”問題，更阻礙了城市化進(jìn)程。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)使得城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化與工農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整嚴(yán)重錯(cuò)位；割裂了城市化與工業(yè)化的內(nèi)在聯(lián)系，導(dǎo)致城市化進(jìn)程滯后于工業(yè)化進(jìn)程；使進(jìn)城農(nóng)民難以實(shí)現(xiàn)市民化，降低了人口的城市化質(zhì)量；割裂了城市與區(qū)域發(fā)展的關(guān)系，阻礙了合理城鎮(zhèn)體系的形成，是城鄉(xiāng)關(guān)系失調(diào)的制度性根源，使得城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效機(jī)制無法建立，不僅阻礙了農(nóng)村現(xiàn)代化的進(jìn)程，也阻礙了城市化進(jìn)程。

三、我國城市化發(fā)展的未來

根據(jù)中國現(xiàn)代化建設(shè)的總體進(jìn)程，從現(xiàn)在起到本世紀(jì)中葉，我國城市化率將提高至75%。這意味著每年平均將增加1%左右的城市化率，也即每年有約1300萬人口從鄉(xiāng)村進(jìn)入城市地區(qū)，對(duì)城市的基礎(chǔ)設(shè)施、就業(yè)崗位、社會(huì)保障等各個(gè)方面，形成巨大的沖擊。此處需要指出的是，我國從上世紀(jì)80年代起，就已呈現(xiàn)勞動(dòng)力供給過剩的現(xiàn)象，且呈逐年遞增的趨勢(shì)。

根據(jù)有關(guān)學(xué)者研究，2020年前，中國將持續(xù)面臨較大就業(yè)壓力，到2020年勞動(dòng)年齡人口總規(guī)模將達(dá)到9.4億。具體預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)見表2。

在未來的十年內(nèi)，我國勞動(dòng)力的供給量將大大超過勞動(dòng)力的需求量。以2011～2020年經(jīng)濟(jì)增長速度為5%，就業(yè)彈性系數(shù)為0.13測(cè)算，我國勞動(dòng)力供給與需求之間的剩余情況如表3所示。

以上僅從勞動(dòng)人口數(shù)來揣測(cè)我國未來城市化的壓力。未來30年內(nèi)，我國將陸續(xù)有6億多農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城市居民。倘若地方政府不能端正城市化態(tài)度，采取正確的城市化道路，依然進(jìn)行有量無質(zhì)的城市化，未來數(shù)十年來產(chǎn)生的城市化泡沫將對(duì)整個(gè)社會(huì)造成巨大的負(fù)面影響。

對(duì)于我國目前的城市化率高而質(zhì)量低的現(xiàn)象，更多地應(yīng)該是理性地審視它，發(fā)現(xiàn)并解決高速城市化的背后存在著的諸多社會(huì)問題。城市化絕不僅僅是簡單的提高城市人口數(shù)量這么簡單，要達(dá)到既定的中長期目標(biāo)，任重而道遠(yuǎn)。過去所引起的問題，既是我們重新審視過去的典例，更是我們繼續(xù)城市化事業(yè)的絕好經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。新型城市化道路，將是我們關(guān)注城市化進(jìn)程的最為理性的思考方式。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳豐.從“虛城市化”到市民化：農(nóng)民工城市化的現(xiàn)實(shí)路徑[J].社會(huì)科學(xué)，2007（2）.

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；問題；措施

1.房地產(chǎn)業(yè)分析

作為一個(gè)新興的品種,房地產(chǎn)投資信托在我國出現(xiàn)不過兩三年的時(shí)間,其熱潮始于2003年6月央行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,簡稱 “121號(hào)文件”,這一文件對(duì)商業(yè)銀行向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款做出了嚴(yán)格的限制,房地產(chǎn)投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產(chǎn)投資信托募集資金已高達(dá)150億元。然而,銀監(jiān)會(huì)于2005年國慶前的“212號(hào)文件”——《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅(jiān)冰”。此時(shí),對(duì)我國房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行再審顯然已成當(dāng)務(wù)之急，房地產(chǎn)企業(yè)在城中村改造項(xiàng)目上面對(duì)比普通房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更為漫長的開發(fā)周期以及更多的資金投入量。如果實(shí)行一次性拆遷、一次性拿地、一次性開發(fā)，也將必然為房地產(chǎn)企業(yè)造成極大的資金壓力與管理壓力，也有可能造成整個(gè)項(xiàng)目內(nèi)全部擬建建筑的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、驗(yàn)收等行政許可之間的相互繳裹或拖累，房地產(chǎn)抵押權(quán)狀況與真實(shí)的權(quán)利狀況不符的情況主要有兩種：一是主債權(quán)無效或因清償而消滅，而抵押權(quán)登記尚未注銷；二是房地產(chǎn)抵押登記因錯(cuò)誤、遺漏或誤被注銷，從而導(dǎo)致登記內(nèi)容與真實(shí)權(quán)屬狀況不相一致。在第一種情形下，當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，及時(shí)辦理注銷登記。但在此之前，抵押登記仍具有形式上的效力。具體地說，第三人不能取得無抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)；抵押人也不能就該房地產(chǎn)為其他債權(quán)人設(shè)定同一順序的抵押權(quán)。在第二種情形下，登記機(jī)關(guān)應(yīng)辦理更正登記，利害關(guān)系人也可以申請(qǐng)更正登記。參見《土地登記規(guī)則》第71條。但更正的登記不具有溯及力，也就是說，在更正錯(cuò)誤的登記之前，善意第三人因依賴錯(cuò)誤的登記而取得的權(quán)利，仍應(yīng)受法律的保護(hù)。因此而遭受損害的房地產(chǎn)權(quán)利人，只能要求造成抵押登記錯(cuò)誤、遺漏或誤被注銷的過錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任。 房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場(chǎng),作為融資手段又可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)于我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關(guān)的法規(guī)還不完善,再加上房地產(chǎn)投資信托在我國還是一個(gè)新生事物,所以在我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展還存在諸多問題。 法律法規(guī)尚不健全，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地和現(xiàn)金決定其生存和發(fā)展，而參與城中村改造，是獲取土地資源的一種方式。根據(jù)現(xiàn)有的城中村改造政策與操作流程，城中村項(xiàng)目成敗的核心在于項(xiàng)目開發(fā)前期對(duì)改造范圍內(nèi)的土地整合階段：房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地之前就必須投入大量資金為進(jìn)行拆遷、安置；而對(duì)于改造后的土地，房地產(chǎn)企業(yè)仍需通過招、拍、掛才能獲得土地使用權(quán)，房地產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運(yùn)作模式,對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成,容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下,由于存在信息不對(duì)稱,信托投資公司在經(jīng)營管理過程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對(duì)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。雖然銀監(jiān)會(huì)《暫行辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系”,但是由于缺乏完善成熟的監(jiān)督機(jī)制,信托公司仍有可能會(huì)降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè),違背投資收益最大化的原則，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。據(jù)有關(guān)學(xué)者分析，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)普通商品住房等政府調(diào)控房源應(yīng)占總房源的30%~35%比較合理，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營業(yè)用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費(fèi)者的購房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡。造成以上事實(shí)的原因，除了房地產(chǎn)商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權(quán)的費(fèi)用是一些地方財(cái)政非常重要的來源，商品房價(jià)格的上漲會(huì)增加地方的稅收、帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而地方政府在決策上的偏激性也導(dǎo)致了商品房結(jié)構(gòu)失衡。

房地產(chǎn)業(yè)問題的解決措施與探討

針對(duì)我國少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問題，要切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，就需著力發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，此外各地還要制定和實(shí)施住房建設(shè)計(jì)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。只有有效的調(diào)整了商品房結(jié)構(gòu)，才能解決商品房市場(chǎng)供求失衡的狀況。此外，還應(yīng)充分利用稅收來調(diào)控商品房結(jié)構(gòu)，可以采取以下措施：一是根據(jù)人均居住面積來征收稅款，根據(jù)各地方不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等多種測(cè)量人民生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，制定我國城鎮(zhèn)人口標(biāo)準(zhǔn)居住面積，對(duì)超過標(biāo)準(zhǔn)的居民征收房地產(chǎn)征值稅；二是通過調(diào)節(jié)高收入群體購買高檔住房的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，實(shí)現(xiàn)高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉(zhuǎn)移支付，以此來調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)的矛盾。我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是在政府住房政策的變革過程中，伴隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的大規(guī)模推進(jìn)而迅速發(fā)展的；在這一發(fā)展過程中，政府開始認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的巨大價(jià)值：居民對(duì)住房的剛性需求將有可能使國內(nèi)房價(jià)長期處于上漲狀態(tài)，這使得房地產(chǎn)開發(fā)將成為最能盈利的行業(yè)。在這種情況下，相當(dāng)部分地區(qū)的政府開始認(rèn)識(shí)到自己所掌握的在土地征用、市場(chǎng)準(zhǔn)入、稅收管理等方面進(jìn)行審批和政策設(shè)定的重要市場(chǎng)價(jià)值， 總體而言，我國房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)不在開發(fā)商的數(shù)量上，而在于不公平競(jìng)爭(zhēng)上。目前全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到3萬多個(gè)，有人擔(dān)心這么多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是造成房地產(chǎn)投資過熱的人為因素，并呼吁加以清理。目前各地針對(duì)土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺(tái)了不少政策，但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強(qiáng)制色彩，對(duì)市場(chǎng)的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對(duì)策。其實(shí)關(guān)鍵在于建立公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，而不是強(qiáng)迫開發(fā)商服從政府意志，如果通過行政手段強(qiáng)制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，反而加重市場(chǎng)的扭曲，導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)?？扇〉恼邔?dǎo)向是化解結(jié)構(gòu)性矛盾，增加市場(chǎng)的公平性。具體而言，要讓不同類型、不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開發(fā)商接受同樣的市場(chǎng)規(guī)則，而不應(yīng)由政府部門依靠行政力量施以不同待遇，這樣依靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制確立的資源配置才是有效的，也因此結(jié)構(gòu)性矛盾會(huì)有所緩解；要置供給方與需求方于對(duì)等的地位，兩者的均勢(shì)地位是市場(chǎng)機(jī)制的基石，如果政府運(yùn)用行政力量打破了這種均勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)揮作用的基礎(chǔ)就徹底被動(dòng)搖了，市場(chǎng)的有效性也將無從實(shí)現(xiàn)。目前我國在上述兩方面均存在較大的缺陷，應(yīng)當(dāng)盡快加以改善。 總結(jié)

中國根據(jù)自身國情定義的可持續(xù)發(fā)展是：以人為本，以發(fā)展經(jīng)濟(jì)、全面提高人民的生活質(zhì)量為核心，保障人與自然、人與環(huán)境和諧共存的發(fā)展，在發(fā)展目標(biāo)上既要提高全體人民生活水平，又要提高自身素質(zhì)，改善生存和生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量；在發(fā)展方式上既要保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展，又要使自然資源和環(huán)境得到永續(xù)利用和保護(hù)，最終達(dá)到環(huán)境和發(fā)展的協(xié)調(diào)一致。目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資不僅要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長，還要建設(shè)一個(gè)適宜于人類居住和生活，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、舒適的社會(huì)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)全方位的區(qū)域可持續(xù)發(fā)展。

【】

［1］劉曉兵.美、日房地產(chǎn)投資信托發(fā)展及啟示.金融與實(shí)踐,2003(10).

［2］李健飛.美國房地產(chǎn)信托基金及對(duì)我國的啟示.國際金融研究,2005(1).

篇9

關(guān)鍵詞：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 綜合商場(chǎng) 連鎖超市 平泉縣

中圖分類號(hào)：TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

前言：

2010年3月，省商務(wù)廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,下發(fā)《關(guān)于大力推進(jìn)城市菜市場(chǎng)建設(shè)的指導(dǎo)意見》，要求取消露天市場(chǎng)、馬路市場(chǎng)，且按照萬人1000—1500平方米建筑面積、800—1200米服務(wù)半徑的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，打造10分鐘生活圈。

1 規(guī)劃分析

1.1規(guī)劃性質(zhì)

（1）惠民、利民、便民工程——本次規(guī)劃需解決具體便民、惠民的問題。

（2）公益性為主的工程——在政府投資能力有限的情況下，如何引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)。

（3）實(shí)踐性較強(qiáng)的工程——需反復(fù)踏勘現(xiàn)場(chǎng)，結(jié)合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)做出最合理布局。

1.2指導(dǎo)思想

規(guī)劃從實(shí)際出發(fā)，以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，考慮相應(yīng)的服務(wù)人口及合理的服務(wù)半徑，在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘及市民意見反饋后，建立完善的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。堅(jiān)持便民利民、均衡布局、可持續(xù)發(fā)展的原則，統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、分步實(shí)施。

1.3規(guī)劃原則

（1）系統(tǒng)性原則：依照相應(yīng)規(guī)范，按照相應(yīng)服務(wù)半徑及服務(wù)區(qū)域，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。

（2）動(dòng)態(tài)性原則：城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的規(guī)劃、建設(shè)、使用是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，需要根據(jù)周邊用地的建設(shè)情況及使用情況給予及時(shí)調(diào)整。

（3）協(xié)調(diào)性原則：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃應(yīng)與城市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，布局應(yīng)與城市用地性質(zhì)、地塊區(qū)位相匹配。

（4）可操作性原則：對(duì)于新、老城區(qū)區(qū)別對(duì)待。老城區(qū)大部分為已建地段，可改造空間有限，配置指標(biāo)可相應(yīng)減小。新城區(qū)絕大部分地段目前為空地，配置指標(biāo)可相應(yīng)提高。在開發(fā)建設(shè)時(shí)序上，要本著統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施的原則。

1.4平泉中心城區(qū)規(guī)模

人口規(guī)模：到規(guī)劃期末，中心城區(qū)25萬人。

用地規(guī)模：到規(guī)劃期末，中心城區(qū)建設(shè)用地面積2920公頃。

2 規(guī)劃技術(shù)路線

通過現(xiàn)狀調(diào)研及對(duì)相關(guān)基礎(chǔ)資料的研究，對(duì)相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的查詢與定位，形成初步成果。經(jīng)多次與甲方溝通和現(xiàn)狀調(diào)研，規(guī)劃設(shè)計(jì)后形成最終成果，并對(duì)規(guī)劃實(shí)施提出工作建議。

表1 技術(shù)路線表

3 規(guī)劃設(shè)計(jì)

3.1農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀

平泉縣老城區(qū)有5座具有固定經(jīng)營場(chǎng)地的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，分別為興平南路榮華市場(chǎng)、榆州新城地下市場(chǎng)、平泉蔬菜果品批發(fā)市場(chǎng)、新世紀(jì)地下市場(chǎng)、府前花園地下市場(chǎng)。共計(jì)攤位414個(gè)，總建筑面積14600平方米?，F(xiàn)狀存在問題如下：

（1）城市居民增長迅速，市場(chǎng)需求旺盛，但具有固定經(jīng)營場(chǎng)所的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)僅有5處，需求與供給嚴(yán)重失衡。

（2）農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資大，回報(bào)低，社會(huì)投資積極性不高。

（3）部分農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營意識(shí)淡薄，基礎(chǔ)設(shè)施配置不足，市場(chǎng)管理不到位，且攤位擺放不夠整齊，車輛任意停放，影響市場(chǎng)的總體經(jīng)營環(huán)境。

（4）缺乏規(guī)劃引導(dǎo)。當(dāng)前，平泉縣的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展比較緩慢，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，為了更好更快地促進(jìn)平泉縣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)合理、健康地發(fā)展，急需編制相應(yīng)的專項(xiàng)規(guī)劃對(duì)其進(jìn)行指導(dǎo)。

3.2農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)需求

（1）規(guī)劃控制要求

至2020年農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)每千人經(jīng)營面積達(dá)到150平方米，每處服務(wù)半徑800-1200米。2030年農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)每千人經(jīng)營面積達(dá)到200平方米，每處服務(wù)半徑500-1000米。

（2）規(guī)劃控制要求

按照人口規(guī)模計(jì)算：中心城區(qū)人口*千人指標(biāo)=250000人/1000*200平方米=50000平方米

按照用地規(guī)模計(jì)算：中心城區(qū)用地/每處服務(wù)面積=2920公頃/3.14*（800）2=15處

3.3農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃

（1）分析

定義： 臨時(shí)或定期買賣農(nóng)副業(yè)產(chǎn)品和小手工業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)，是“菜籃子”工程之一。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化。

模式一：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)＋住宅。開發(fā)商在開發(fā)住宅時(shí)，將其一、二層建成農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為住宅和周邊居民的生活配套產(chǎn)品，預(yù)計(jì)經(jīng)營10年左右就可收回成本。

模式二：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)＋專賣店。開發(fā)商將底樓設(shè)置農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位，二樓由各類專賣店租賃經(jīng)營，對(duì)逛菜市的人流進(jìn)行了“二次使用”，使整個(gè)市場(chǎng)人氣更旺。

模式三：綜合商場(chǎng)。地下停車場(chǎng)＋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)＋超市＋商場(chǎng)+休閑娛樂中心。這也是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)最有可能的發(fā)展模式。

（2）建設(shè)模式

經(jīng)現(xiàn)狀分析及對(duì)平泉縣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)前景分析，規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分為三個(gè)層次設(shè)置，詳見下表。

農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng) 綜合商場(chǎng) 連鎖超市

職能 水果、蔬菜批發(fā) 一切所需物品 以水果、菜品豐富

建筑面積（萬平米） 2~4 1~~2 0.3-0.5

建筑形式 獨(dú)立設(shè)置 與停車場(chǎng)、超市合建 與居住區(qū)內(nèi)商業(yè)相結(jié)合

服務(wù)人口（萬人） 10～20 5～10 1.5～2.5

表2 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)配建表

農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)：交通便捷的對(duì)外出口處。可與花卉市場(chǎng)、食品批發(fā)市場(chǎng)結(jié)合建設(shè)。建筑形式與周邊地塊相協(xié)調(diào)，如圖1。

圖1農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)設(shè)置

綜合商場(chǎng)：大型商業(yè)聚集處，（澤州酒店對(duì)面、城北大道北和臥龍新區(qū)大型商業(yè)處）建筑形式與周邊地塊相協(xié)調(diào)，如圖2。

圖2綜合商場(chǎng)設(shè)置

連鎖生鮮超市：布置于居住區(qū)內(nèi)部，服務(wù)周邊居民?？稍O(shè)置在居住區(qū)底層商業(yè)，如圖3。

圖3連鎖超市設(shè)置

經(jīng)過三級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)服務(wù)范圍疊加，減少重疊部分，形成農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)初步成果，如圖4。

圖4初步成果

最終形成最終在縣城內(nèi)部，建設(shè)大型農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)：2處，其中改造1處，新建1處。

綜合商場(chǎng)：3處，均為新建。連鎖生鮮超市：17處，其中改造3處，新建14處。

（3）聽取反饋意見及現(xiàn)場(chǎng)踏勘

反饋意見：

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃分級(jí)較為合理。

農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)建議建設(shè)在城市，目前的果蔬批發(fā)市場(chǎng)建議改為連鎖超市；綜合商場(chǎng)的位置需經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘再做確定（老城區(qū)）；連鎖超市的規(guī)模及位置需具體確定，在迎賓路、榆州新城地上需建設(shè)。

現(xiàn)場(chǎng)踏勘意見：

農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)在城市環(huán)城路附近，便于蔬菜的進(jìn)出，且由于土地尚未利用，可征面積較大，可在周圍建設(shè)倉設(shè)施，實(shí)施性較強(qiáng)。

綜合商場(chǎng)與已有商業(yè)聯(lián)合設(shè)置幾率較小，可與新建大型商業(yè)綜合設(shè)置。

連鎖超市在底層商業(yè)設(shè)置較為現(xiàn)實(shí)。

（4）規(guī)劃修改

農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)：現(xiàn)狀農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造后作為連鎖超市，在老城區(qū)南部環(huán)城路東側(cè)和臥龍鎮(zhèn)南側(cè)環(huán)城路以南新建農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)。

綜合商場(chǎng)和連鎖超市位置不變。

4 規(guī)劃實(shí)施建議

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的改造、建設(shè)要從實(shí)際出發(fā)，統(tǒng)籌規(guī)劃，在充分考慮老百姓的需求和生活習(xí)慣的同時(shí)，與城市的整體發(fā)展和整體規(guī)劃相適應(yīng)。近郊區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)要充分考慮周邊百姓的需求，結(jié)合周邊地塊的開發(fā)統(tǒng)一進(jìn)行建設(shè)。提出如下建議：

4.1投資模式：要安排引導(dǎo)資金，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方積極性，利用城中村投資、企業(yè)投資、個(gè)人投資、房地產(chǎn)公司投資等，實(shí)現(xiàn)投資主體多元化，通過合作、參股、集資、貸款等方式，加快菜市場(chǎng)的改造升級(jí)和新建。

4.2建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：要按照社區(qū)人口密度和服務(wù)半徑，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，全面覆蓋，滿足居民日常需要，逐步建立以連鎖生鮮超市為主、便民菜店為輔的菜市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)體系。

4.3市場(chǎng)選址：要通過新建、改造、租賃、置換、土地收儲(chǔ)或利用現(xiàn)有閑置場(chǎng)地、設(shè)施等多種途徑、多種形式建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

篇10

關(guān)鍵詞：建設(shè)用地；利益相關(guān)者；均衡；應(yīng)對(duì)

一、利益相關(guān)者利益訴求分析

城鄉(xiāng)建設(shè)用地盤活再開發(fā)對(duì)于提高土地利用效率、優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)布局和改善人居環(huán)境質(zhì)量等方面具有重要意義，然而在實(shí)踐中，因利益均衡機(jī)制缺失而引發(fā)的土地空間利益沖突，不僅降低了再開發(fā)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，還導(dǎo)致城鄉(xiāng)規(guī)劃對(duì)空間發(fā)展調(diào)控作用的失效。城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地盤活再開發(fā)涉及多方面的利益。就本研究而言，涉及地方政府，城區(qū)土地低效利用、閑置土地所有者，土地盤活再開發(fā)企業(yè)，農(nóng)村集體組織，農(nóng)戶五方利益主體。城鄉(xiāng)建設(shè)用地盤活再開發(fā)產(chǎn)生的有限利益及各利益相關(guān)者之間利益此消彼長的關(guān)系必然引發(fā)各方對(duì)有限利益的劇烈爭(zhēng)奪。對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地盤活再開發(fā)涉及的利益相關(guān)者進(jìn)行訴求分析，可以更深入地認(rèn)識(shí)不同利益主體之間沖突和矛盾產(chǎn)生的原因，為構(gòu)建不同主體利益均衡機(jī)制提供重要參考依據(jù)。

（一）地方政府

地方政府作為一類組織，其利益分為“公”與“私”兩個(gè)方面。一方面，政府與公眾之間存在著委托一關(guān)系，政府利益與社會(huì)利益是緊密相連的。對(duì)地方政府而言，實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地盤活再開發(fā)的直接目標(biāo)就是在確保土地資源可持續(xù)利用以及土地資源配置公平的基礎(chǔ)上提高土地利用效率，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，適當(dāng)增加建設(shè)用地，通過內(nèi)涵挖潛為城市建設(shè)用地邊緣外張做后備力量，同時(shí)也為城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的增長平臺(tái)。另一方面，地方政府作為有著理性經(jīng)濟(jì)思考的組織，存在自身利益的追求。政府職能的實(shí)現(xiàn)、運(yùn)營的維持與官員政績創(chuàng)造均離不開資金的支持。因此當(dāng)涉及經(jīng)濟(jì)關(guān)系時(shí)，政府自然傾向于利用制訂政策和管理市場(chǎng)的權(quán)力來獲得或維護(hù)自身利益，即在城鄉(xiāng)建設(shè)用地盤活再開發(fā)時(shí)傾向于為了自身利益損害公共利益，受資金持有者開發(fā)商的影響而可能犧牲到社會(huì)利益和農(nóng)村集體、農(nóng)民的利益。

（二）城區(qū)低效、閑置土地所有者

低效、閑置土地的占有者――投資商作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，以追逐自身利益最大化為首要目的。投資商低效利用或者閑置土地，一方面，是由于客觀上投資商資金緊張，無法開工或按照預(yù)期完工，導(dǎo)致土地的低效利用和閑置；另一方面，是對(duì)低價(jià)獲取的土地沒有高效利用的意識(shí)，或希望在土地市場(chǎng)行情飛漲時(shí)，手握閑置土地待價(jià)而沽，囤地以獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，投資商在城市土地盤活再開發(fā)中的利益博弈始終圍繞在以較低成本占據(jù)最利于資本積累的優(yōu)勢(shì)區(qū)位空間，從而促使其在市場(chǎng)效率選擇下的逐利行為?；谕顿Y商追求的是利益最大化，對(duì)土地在最適宜的時(shí)候進(jìn)行開發(fā)，是市場(chǎng)規(guī)律所致，也因此，投資商低效利用、囤地是市場(chǎng)條件下的一種畸形結(jié)果。

（三）土地盤活再開發(fā)企業(yè)

追求企業(yè)利潤最大化，是一切商業(yè)行為的根本出發(fā)點(diǎn)，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地盤活再開發(fā)過程中土地再開發(fā)企業(yè)也必然以獲取高額利潤，至少是平均收益為目標(biāo)。在此目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，再開發(fā)企業(yè)必定想方設(shè)法降低取得土地的成本，進(jìn)一步要求減少土地征收補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。企業(yè)擁有雄厚的資本實(shí)力，是投資與否的決定者，政府資金的短缺與對(duì)土地盤活再開發(fā)過程中組織或官員自身利益的追求，農(nóng)民、集體組織建設(shè)用地盤活再開發(fā)相關(guān)知識(shí)的缺乏與信息獲取的不對(duì)稱，這些使得企業(yè)在盤活再開發(fā)談判過程中處于優(yōu)勢(shì)地位。企業(yè)和政府一方有錢，另一方有權(quán)，加上農(nóng)民等公眾監(jiān)督渠道的不暢通，極易產(chǎn)生巨大的尋租市場(chǎng)，最終損害的還是社會(huì)利益與農(nóng)民、集體利益。

（四）農(nóng)村集體組織

在中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)體系中，農(nóng)村集體組織扮演著社區(qū)集體組織的角色，農(nóng)村集體自治組織參與鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地建設(shè)再開發(fā)的目的是追求該區(qū)域整體空間利益的最大化，將分散的農(nóng)戶利益集中起來，并通過有效組織對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府相關(guān)政策的制定與執(zhí)行產(chǎn)生積極影響。盤活再開發(fā)工作中，村集體既要負(fù)責(zé)直接與農(nóng)民溝通協(xié)商，代表農(nóng)民向基層政府提出利益訴求，又要配合基層政府關(guān)于盤活再開發(fā)工作的具體落實(shí)，是承接政府與農(nóng)民之間協(xié)調(diào)工作的關(guān)鍵主體。村集體的利益體現(xiàn)在盤活再開發(fā)實(shí)施前后農(nóng)村風(fēng)貌的改善和集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高。然而在實(shí)際實(shí)施過程中，村集體處于被動(dòng)地位，缺乏與政府抗衡的能力，自身利益得不到充分體現(xiàn)。農(nóng)村基層干部作為農(nóng)民集體的人，為追求其利益最大化，在返還的收益分配時(shí)，可能存在侵占收益、損害農(nóng)民的權(quán)益行為。

（五）農(nóng)戶

盤活再開發(fā)實(shí)施過程中，農(nóng)民地位處于參與主體最低層，盤活再開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施對(duì)農(nóng)民的影響是兩方面的。一方面，農(nóng)民失去了賴以生存的土地以及依附在土地上的相關(guān)權(quán)益，耕作半徑加大或生活方式的改變也相應(yīng)增加了生產(chǎn)生活成本。另一方面，農(nóng)民可獲得新的住房，通過土地流轉(zhuǎn)還可獲取租金收益，非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)也有所增加等。但是，農(nóng)民受其自身視野的局限，往往不能全面觀察和考慮盤活再開發(fā)收益，卻能很清楚地看到失地引起的成本，加上有些政府決策行為的不民主、不透明，農(nóng)民在猜疑、埋怨中會(huì)自覺不自覺產(chǎn)生自我保護(hù)情緒，對(duì)既得利益往往寸金必爭(zhēng)，追求無限度的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

二、利益相關(guān)者利益均衡分析

古人有云：天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。城鄉(xiāng)建設(shè)用地盤活再開發(fā)的推進(jìn)過程中眾多矛盾與沖突的根源在于資源、利益的有限性與利益相關(guān)各方利益追求的無限性。雖然并非每個(gè)人都是理性經(jīng)濟(jì)人，但是利益相關(guān)各方都有其經(jīng)濟(jì)理性的一面，都選擇性地看到對(duì)自己的有利之處并努力使其實(shí)現(xiàn)。然而期望利益、實(shí)際利益與合理利益往往是不一致的。城鄉(xiāng)建設(shè)用地盤活再開發(fā)能夠成功的一個(gè)重要前提是利益相關(guān)各方均能充分認(rèn)識(shí)到自己合理利益所在，在不侵害他方利益的情況下實(shí)現(xiàn)自己的合理利益。

（一）地方政府

雖然政府利益包含政府自身利益在內(nèi)，但政府利益的本質(zhì)、政府的合理利益應(yīng)該是公眾利益，或者說社會(huì)利益。地方政府作為公眾社會(huì)管理的人，其法定義務(wù)是謀求社會(huì)利益，即“公”方面利益，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地盤活再開發(fā)中一方面表現(xiàn)為提高土地利用效率，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，通過內(nèi)涵挖潛為城市發(fā)展提供后備力量，同時(shí)也為城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的增長平臺(tái)；另一方面表現(xiàn)為改善城鄉(xiāng)居民生活環(huán)境，提高其生活質(zhì)量。

（二）城區(qū)低效、閑置土地所有者

低效、閑置土地的占有者投資商以自身經(jīng)濟(jì)利益最大化為目的是必然的也是無可厚非的，然而這需要在不損害其他利益相關(guān)者合理利益的前提下進(jìn)行。投資商是資金持有者，通過追加投資而使土地產(chǎn)生增值收益（級(jí)差地租Ⅱ），這部分收益是其合理利益。從低效利用或閑置土地的原因來看，客觀上因?yàn)橘Y金短缺不能使土地得到高效利用又不將土地轉(zhuǎn)給資金充裕者開發(fā)，會(huì)違背資源優(yōu)化配置原則；主觀上希望通過囤地以獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益，則造成嚴(yán)重的資源浪費(fèi)，損害了社會(huì)公共利益?？偠灾?，城區(qū)低效、閑置土地所有者的合理利益根據(jù)其對(duì)土地投入的資金而定，而由于土地低效利用或閑置造成的社會(huì)公共利益的損失，應(yīng)根據(jù)“誰損害，誰補(bǔ)償”的原則由低效、閑置土地所有者補(bǔ)償社會(huì)。

（三）土地盤活再開發(fā)企業(yè)

土地盤活再開發(fā)企業(yè)的利益來源于土地開發(fā)后高價(jià)售出帶來的巨額利潤。這部分利潤由三個(gè)部分構(gòu)成：一是由于土地本身屬性――地理位置而帶來的增值收益；二是由于政府的規(guī)劃投資建設(shè)使得土地周圍基礎(chǔ)設(shè)施的完備而帶來的增值收益；三是由于開發(fā)商對(duì)土地連續(xù)追加投資而產(chǎn)生的增值收益。開發(fā)商的合理利益僅占土地利潤構(gòu)成的第三部分，原土地所有者與政府應(yīng)得第一、第二部分。在土地征收、開發(fā)過程中，開發(fā)商利用資金與信息的優(yōu)勢(shì)處于強(qiáng)勢(shì)地位，極易與政府聯(lián)合擠占農(nóng)民、農(nóng)村集體的合理利益，這是不利于建設(shè)用地盤活再開發(fā)工作進(jìn)行的。

（四）農(nóng)村集體組織

在城鄉(xiāng)建設(shè)用地盤活再開發(fā)過程中，農(nóng)村集體組織是連接地方政府與農(nóng)民的橋梁，但其本質(zhì)是農(nóng)民集體，代表農(nóng)民的整體利益，如農(nóng)村風(fēng)貌的改善和集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高。在利益分成中，農(nóng)村集體作為征收開發(fā)前土地的所有權(quán)人，理應(yīng)享有因土地本身屬性――地理位置而帶來的增值收益。而要實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體的合理利益，還必須保證其所獲得的合理經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償用在改善農(nóng)民生活環(huán)境，提高農(nóng)民生活質(zhì)量上，不能讓補(bǔ)償金落入村干部個(gè)人的口袋。

（五）農(nóng)戶

在土地被征后，農(nóng)戶的合理利益應(yīng)主要在合理的安置與長期的社會(huì)保障。農(nóng)戶是農(nóng)地的使用者，也是城鄉(xiāng)建設(shè)用地盤活再開發(fā)過程中既得利益相對(duì)損失最大者。隨著改革開放經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民進(jìn)城打工的數(shù)量日益攀升，相當(dāng)一部分農(nóng)戶的非農(nóng)收入已占總收入的大部分，土地對(duì)農(nóng)戶主要發(fā)揮社會(huì)保障功能。因此農(nóng)戶的合理利益在于補(bǔ)回因土地征收而導(dǎo)致的在工作、住房、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的相對(duì)損失，而不是單純追求補(bǔ)償金的最大化。農(nóng)戶自身知識(shí)、視野等的局限使得短期金錢的補(bǔ)償并不能解決其長期社會(huì)保障上的問題，需在根據(jù)被征土地市場(chǎng)價(jià)格對(duì)農(nóng)戶進(jìn)行補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上讓農(nóng)戶分享土地的增值收益，以負(fù)擔(dān)農(nóng)戶的長期社會(huì)保障相關(guān)費(fèi)用。

三、利益相關(guān)者訴求均衡應(yīng)對(duì)

城鄉(xiāng)建設(shè)用地盤活再開發(fā)過程中各利益相關(guān)者利益失衡主要因?yàn)閮牲c(diǎn)：一是缺乏對(duì)政府公共權(quán)力使用的約束，導(dǎo)致政府自身、官員個(gè)人利益擠占社會(huì)公共利益，開發(fā)商、投資商有機(jī)會(huì)侵奪農(nóng)村集體、農(nóng)民的合理利益；二是農(nóng)村集體、農(nóng)民由于知識(shí)、視野等局限在盤活再開發(fā)中處于劣勢(shì)地位，面對(duì)強(qiáng)勢(shì)的政府或企業(yè)時(shí)，即使合理利益受損也未能進(jìn)行合法有效的抗?fàn)?。?duì)此，提出以下應(yīng)對(duì)措施。

（一）規(guī)范政府公共權(quán)力

政府擁有合法的強(qiáng)制權(quán)力，但強(qiáng)制力的使用應(yīng)該是為了維護(hù)廣泛的社會(huì)公共利益。政府應(yīng)為建設(shè)用地盤活再開發(fā)的推進(jìn)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，在保證過程公開公平合理合法的基礎(chǔ)上維護(hù)農(nóng)民弱勢(shì)群體的權(quán)利與利益，在政策制定及執(zhí)行上使農(nóng)村集體及農(nóng)民既可獲得以被征土地的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的補(bǔ)償，還可分享土地增值收益。應(yīng)引入競(jìng)爭(zhēng)、協(xié)商、談判、參與機(jī)制，使農(nóng)村集體及農(nóng)民的土地收益權(quán)得到有效保護(hù)。而對(duì)于規(guī)定期限內(nèi)不能提高土地利用效率的低效利用、閑置土地者，堅(jiān)決收回土地使用權(quán)，優(yōu)化土地資源配置，維護(hù)社會(huì)公共利益。此外，規(guī)范政府公共權(quán)力離不開有效監(jiān)督。社會(huì)各界應(yīng)對(duì)建設(shè)用地盤活再開發(fā)中政府公共權(quán)力行使行為給予足夠關(guān)注，維護(hù)農(nóng)民等弱勢(shì)群體的合法利益，促進(jìn)建設(shè)用地盤活再開發(fā)工作的順利進(jìn)行。

（二）完善征地拆遷補(bǔ)償程序

缺乏正當(dāng)程序的保護(hù)和約束，一切法定權(quán)利都會(huì)因政府濫用權(quán)利而變得毫無意義。必須加強(qiáng)征地拆遷補(bǔ)償程序建設(shè)，保證征地拆遷補(bǔ)償過程中農(nóng)村集體、農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，保護(hù)失地農(nóng)民的法定財(cái)產(chǎn)權(quán)不受侵犯。具體來講可行的做法有以下幾點(diǎn)：

第一，增加讓失地農(nóng)民參與到征地拆遷全過程的條款，確保現(xiàn)有程序的落實(shí)。第二，加強(qiáng)征地拆遷公告登記制度。將征地拆遷方案、討論征地拆遷方案的時(shí)間、地點(diǎn)及時(shí)通告農(nóng)民，讓其自由參加討論并發(fā)表意見，同時(shí)應(yīng)公布征地拆遷補(bǔ)償方案和安置方案。第三，建立獨(dú)立的過程監(jiān)督和農(nóng)民申訴解決機(jī)構(gòu)。設(shè)立專門并且獨(dú)立的監(jiān)督監(jiān)管部門，協(xié)調(diào)征地者和被征地者之間的關(guān)系，保證征地拆遷補(bǔ)償制度與程序的貫徹落實(shí)。第四，對(duì)于土地征收拆遷，應(yīng)該委托獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)補(bǔ)償協(xié)商、土地面積審核等方面全程監(jiān)督。第五，還要建立征后追蹤監(jiān)督制度，進(jìn)一步確保上述措施落到實(shí)處，補(bǔ)償工作未完成到位，不能開展征地下一步工作。

（三）完善征地拆遷補(bǔ)償制度

要保護(hù)建設(shè)用地盤活再開發(fā)中失地農(nóng)民的利益，核心是給失地農(nóng)民合理的征地補(bǔ)償。必須制定合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和靈活的補(bǔ)償方式，保證征地補(bǔ)償制度能滿足失地農(nóng)民對(duì)就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障功能的要求。

目前我國各地執(zhí)行的征地安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，基本無法保障農(nóng)民享受土地發(fā)展權(quán)收益等土地增值收益。合理、優(yōu)化的征地補(bǔ)償政策，應(yīng)當(dāng)是在利益均衡的條件下使村民利益最大化的政策，因此首先應(yīng)當(dāng)考慮能使村民享受到土地未來增值收益的方法，如土地折價(jià)入股，也可以嘗試引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來決定征地補(bǔ)償價(jià)格的方法。此外還必須考慮補(bǔ)償方式的多樣化。單一的貨幣補(bǔ)償方式不能滿足失地農(nóng)民對(duì)就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障的需求，必須向多樣化的補(bǔ)償方式轉(zhuǎn)變，多方面、多角度補(bǔ)償農(nóng)民的損失，保障農(nóng)民長遠(yuǎn)利益，因地制宜選用招工安置、社會(huì)保險(xiǎn)安置、土地入股安置、劃地安置、社會(huì)保險(xiǎn)、商業(yè)保險(xiǎn)等安置方式。

（四）建立項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)制度

建設(shè)用地盤活再開發(fā)是影響農(nóng)民既得利益，并可能引發(fā)一連串社會(huì)問題的根結(jié)所在，因此必須做好城中村改造項(xiàng)目的評(píng)價(jià)工作，把好改造項(xiàng)目的審批關(guān)。建立建設(shè)用地盤活再開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)制度，可以有效引導(dǎo)公眾參與，促進(jìn)信息公開，減少項(xiàng)目建設(shè)可能帶來的負(fù)面影響。例如，通過對(duì)擬建項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)，可發(fā)現(xiàn)開發(fā)中存在的不確定因素、可能引發(fā)的社會(huì)問題、主要開發(fā)障礙等，從而制定出相應(yīng)的對(duì)策，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，通過對(duì)擬定項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)評(píng)價(jià)，還可在政府、開發(fā)商、城中村村民之間建立一種協(xié)商機(jī)制，賦予村民參與權(quán)、發(fā)言權(quán)、協(xié)商權(quán)，把村民的意見體現(xiàn)到拆遷協(xié)議中，確保農(nóng)民利益不受侵犯。（作者單位：廣西大學(xué)公共管理學(xué)院）

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