導(dǎo)語：如何才能寫好一篇公積金購房政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：住房公積金；制度缺陷；改制；政策性住房金融

中圖分類號：F830．31　文獻標識碼：A　文章編號：1006-1428(2008)09-0019-04

政策性住房金融機構(gòu)是指圍繞住房融資由政府發(fā)起或支持成立的金融機構(gòu)體系。旨在調(diào)控住房貸款規(guī)模和結(jié)構(gòu)，提高住房貸款流動性，實現(xiàn)政府在住房市場上的公共性職能。從國際經(jīng)驗看，我國應(yīng)該建立專門的政策性住房金融機構(gòu)，并以此為主體解決普通消費者的住房金融需求，改變目前以商業(yè)銀行為主的局面。目前，各地住房公積金管理中心具有這種政策性住房金融機構(gòu)的雛形。政府可以在此基礎(chǔ)上，對公積金管理中心進行相應(yīng)改制，成立國家住房銀行，采取強制儲蓄與自愿儲蓄相結(jié)合的方式籌集信貸資金，實行資金封閉運行，并給予住房儲蓄銀行一定的財政補貼，保證機構(gòu)的正常運行。

一、改制的必要性

(一)政策性住房金融主導(dǎo)的住房市場比較穩(wěn)定

保障基本住房是改善和保障民生的基本內(nèi)容之一，解決住房問題需要金融的支持。目前，我國住房金融支持仍存在根本性的問題未解決：沒有真正的政策性住房金融機構(gòu)，住房公積金制度對中低收入家庭的保障作用沒有完全體現(xiàn)；低收入家庭住房融資十分困難，中等以下收入的居民中只有不足5％的家庭有可能獲得住房商業(yè)貸款。由于住房產(chǎn)品具有特殊社會性，完全由市場機制來完成住房產(chǎn)品的供求協(xié)調(diào)與金融支持是不可能的。日前我國的實際情況已充分說明了這一點。除住房公積金貸款以外，我國尚未有直接面向中低收入者發(fā)放的低息或無息貸款。對于廣大中低收入人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應(yīng)的金融支持，就無法盡快實現(xiàn)政府“人人享有適當(dāng)住房”的政策目標，難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩(wěn)定和發(fā)展將帶來不利影響。

(二)政策性住房金融是健全有效金融體系不可或缺的部分

1、住房產(chǎn)業(yè)關(guān)系到國計民生和宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。市場機制是無法自行緩解住房市場上的供求矛盾與金融扭曲的，政府有必要通過政策性金融手段來建立可持續(xù)的宏觀調(diào)控機制。

2、由于住宅產(chǎn)品的特殊性，各國政府往往都根據(jù)住宅產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)特征，在相應(yīng)的金融支持制度安排中，分別采取政策性金融支持與商業(yè)性金融支持的不同方式。市場機制解決的是高收入人群的住宅供求問題，政府參與的政策性金融機制解決的是中低收入人群的住宅供求問題。

3、建立完善的現(xiàn)代政策性金融體系，要求補上住宅政策性金融這一環(huán)節(jié)。市場經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)驗證明，在住房產(chǎn)業(yè)中要處理好政府與市場的關(guān)系，需要有政策性金融機制。顯然，在五個部分中，我們最缺少的就是政策性住房金融，相關(guān)制度、機構(gòu)、工具的創(chuàng)新已迫在眉睫。

(三)住房公積金制度由于設(shè)計的缺陷無法發(fā)揮政策性住房金融的作用

1、住房公積金管理中心定位模糊。按照《住房公積金管理條例》，公積金管理中心被定位于“不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位”。但實踐當(dāng)中，公積金管理中心卻并不是一個“不營利”的單位許多地方的公積金管理中心正扮演著一個“金融機構(gòu)”的角色，定位比較模糊。

2、住房公積金制度設(shè)計存在缺陷，形成新的收入分配不公。住房公積金的繳存，是以職工工資為基礎(chǔ)的，這就使收入分配中的不合理現(xiàn)象投影到了住房公積金作為一種福利的分配上。更為嚴重的是，現(xiàn)行制度只規(guī)定了繳存公積金的月繳存基數(shù)上限，沒有嚴格限定最低繳存基數(shù)的下限，導(dǎo)致城市低收入職工公積金的繳存額偏低。公積金繳存本應(yīng)是“高收入者不補貼，中低收入者較少補貼，最低收入者較多補貼”，但國家住房公積金政策在執(zhí)行中體現(xiàn)出的“嫌貧愛富”，擴大了收入差距，并且印證了一種馬太效應(yīng)――收入高的人群住房公積金提取也高，享受的優(yōu)惠貸款政策也多；相反，收入低的人群住房公積金提取也低、享受的優(yōu)惠政策也少。

3、覆蓋面仍然有限，住房公積金使用效率低。據(jù)統(tǒng)計，在全國尚有40％計430萬左右的職工未參加住房公積金，而且這部分職工收入相對偏低，住房條件又急需改善，但他們卻無法享用政策性住房金融融資。形成政策性住房金融的空白。這違背了政策性住房金融建立的初衷和愿望。作為住房金融政策性金融融資的住房公積金貸款，其優(yōu)勢在于貸款利率低，年限長，理應(yīng)受廣大城鎮(zhèn)職工居民的歡迎。但在實際運作中住房公積金貸款政策性強，貸款額度低，制度限制多，運作方式復(fù)雜、繁瑣，歸集余額中沉淀資金存款占46.46％，致使住房公積金貸款所占的比例不足住房金融融資總規(guī)模的1／8。

4、公積金籌集渠道狹窄和增值渠道單一，資金積累不能滿足實際需求。我國住房公積金從建立至今，其來源僅為城鎮(zhèn)在職職工，沒有其他的籌資渠道作補充，也沒有形成公積金貸款的證券化機制；同時，增值渠道的單一性(只能購買國債)使公積金的增值收益不高，加上現(xiàn)有的利率體系的弊端等也影響了公積金作用的進一步發(fā)揮。據(jù)中國社科院代東凱測算，截至2006年底，累計繳存了10多年的住房公積金只夠應(yīng)付21％繳存人的個人住房貸款需求，另外79％的繳存人只能處于奉獻的位置，根本無法索取回報。

5、住房公積金缺乏內(nèi)控和監(jiān)督機制，違規(guī)現(xiàn)象屢禁不止。近年來，全國發(fā)生了多起挪用、騙取住房公積金的案件，從一些縣、市爆出的住房公積金管理中心負責(zé)人動輒貪污挪用上億元資金的情況看，這筆資金的流失已不在少數(shù)。反映出住房公積金制度運行中確實存在一些問題。由于監(jiān)督機制不健全，體制不順，多頭管理等，使違規(guī)使用、挪用公積金的現(xiàn)象屢有發(fā)生，對查出的違規(guī)行為處罰較輕甚至不作處罰，使這些現(xiàn)象有愈演愈烈之勢，嚴重抑制了公積金作用的正常發(fā)揮。

(四)商業(yè)銀行難以發(fā)揮作用

由于銀行的住房貸款與公積金貸款之間存在一定的利益競爭關(guān)系，因而銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對住房公積金貸款推介不夠，這是造成公積金個貸率低的直接原因。據(jù)了解，房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得銀行商業(yè)貸款時與銀行達成某種“協(xié)議”，銀行要求其在辦理購房貸款時，必須推介銀行自營性貸款，而銀行自營性貸款利率比公積金利率要高。銀行接受住房公積金管理中心的委托發(fā)放貸款僅收取手續(xù)費，還不到商業(yè)銀行貸款收入的1／20。而且住房公積金的手續(xù)繁瑣，因此，開發(fā)商往往與銀行約定使用商業(yè)貸款而不是公積金貸款，這使得公積金貸款的利用率不高。實踐表明，目前我國政策性與經(jīng)營性住房金融業(yè)混合運作有諸多弊端。前者的運作方式往往會拖垮后者，以政府行為

取代市場行為；后者的趨利性又往往會侵蝕前者，使前者的社會性項目變形走樣。

二、國外的經(jīng)驗借鑒

(一)普遍建立了政策性住房金融體系

由于住房關(guān)系到每個社會居民最基本的生存權(quán)利與個人福利，因此發(fā)達國家普遍建立了有本國特色的政策性住房金融體系。對于政策性住房金融，美國是較早的踐行者，其由政策性和商業(yè)性金融互動形成的機制，是目前世界上最富成效的住房金融體系。

一是建立了新的監(jiān)管格局。如成立OTS取代了聯(lián)邦住房貸款銀行的大部分監(jiān)管職能，最終形成了OTS、聯(lián)邦住房貸款銀行體系、美聯(lián)儲、貨幣監(jiān)理署等交叉監(jiān)管的體制。二是住房金融二級市場得到高度發(fā)展。美國政府先后成立兩個帶有明顯政策性特征的住房金融機構(gòu)，聯(lián)邦國民抵押協(xié)會和政府國民抵押協(xié)會，負責(zé)對政策性住房貸款進行擔(dān)保、資金支持、購買抵押貸款以增加流動性。在這一階段，兩大機構(gòu)開始大量推出住房抵押貸款證券化，使得住房金融結(jié)構(gòu)獲得了革命性的變化，大大拓寬了住房金融二級市場的邊界。使得商業(yè)性的抵押銀行、共同基金等非金融保險機構(gòu)都全面參與到住房金融業(yè)務(wù)中，住房產(chǎn)業(yè)和住房金融都進入了空前繁榮。

除了美國，戰(zhàn)后各國都根據(jù)自身需要設(shè)立了政策性金融機構(gòu)來實施政府住房政策。代表性機構(gòu)例如日本住房金融公庫、法國土地信貸銀行、韓國住房銀行、泰國政府住房銀行、印度住房和城市開發(fā)公司、巴西國家住房銀行、加拿大抵押貸款和住房公司等。

(二)政策性住房金融機構(gòu)的資金來源廣泛

1、政府財政資金。政策性住房金融機構(gòu)對政府資金依賴較強，政府提供其全部或大部分資本金，還向其提供一定的運營資金。政府以此來管理或影響其住房金融活動，使其有能力從事住房政策性金融業(yè)務(wù)。

2、發(fā)行債券籌資。發(fā)行長期住房債券是一種主要籌資手段，通過這種方式進行融資的比例正在逐步提高。

3、吸收儲蓄資金。吸收儲蓄對于住房金融機構(gòu)而言更為重要。它不僅將閑散小額資金集中起來用于住房信貸，更重要的是在于將其他消費資金轉(zhuǎn)換為住房建設(shè)資金。但為了避免與其他金融機構(gòu)的摩擦，住房政策性金融機構(gòu)一般不直接吸收普通儲蓄。較為常見的是，通過其他金融機構(gòu)(尤其是儲蓄銀行)吸收儲蓄，然后再轉(zhuǎn)借給政策性金融機構(gòu)使用。

4、開展強制性儲蓄。一些發(fā)展中國家在資金不足的情況下，采取強制性儲蓄方式解決住房信貸資金來源問題，保障住房信貸資金規(guī)模。

5、從其他機構(gòu)借入。這些機構(gòu)主要為中央銀行、儲蓄銀行、契約儲蓄機構(gòu)(養(yǎng)老金、人壽保險公司)等長期資金機構(gòu)。

(三)政策性住房金融機構(gòu)的資金運用針對性強

住房貸款具有以下特點：(1)重點支持購房者，提高自有住房率。發(fā)達國家住房政策性金融機構(gòu)一般不對建房予以支持，而重點支持購房者。(2)對低收入者給予傾斜的優(yōu)惠政策。(3)間接貸款較為典型。不直接對個人貸款，而是貸給州或地方的住房機構(gòu)，作為這些機構(gòu)對低收入住房戶發(fā)放補貼貸款的再貸款。(4)僅提供部分資金，以國家資金推動民間資金。

三、住房公積金改制為政策性住房金融體系的構(gòu)想

現(xiàn)在住房公積金管理中心的職能是資金歸集、管理和支取等相對的業(yè)務(wù)。改制后由政策性住房銀行來運作更為專業(yè)化和更富有效率。同時，公積金本身的長期性、閑置性和強制儲蓄的特性，使得政策性住房銀行能夠更有效地管理資金。

(一)明確定位

讓住房公積金成為真正的政策性住房金融機構(gòu)，以現(xiàn)有公積金為基礎(chǔ)，以政府注資、政府的信譽為擔(dān)保，為政府的住房政策目標服務(wù)。政策性住房金融是由政府支持的非贏利機構(gòu)。其目的是為配合國家特定的經(jīng)濟與發(fā)展戰(zhàn)略，協(xié)調(diào)社會住房生產(chǎn)與消費，支持國家的住房改革制度，重點解決中、低收入家庭住房金融融資。

(二)構(gòu)建政策性住房金融體系的具體構(gòu)想

1、建立起以政策性住房金融機構(gòu)為主體的住房金融組織體系。

(1)在機構(gòu)設(shè)置方面，將住房公積金中心改制為政策性的國家住房銀行。目前，全國已形成了星羅棋布的公積金中心，僅北京市就有81個住房資金管理中心。我們可以依托這些組織體系建立政策性金融機構(gòu)的分支機構(gòu)。依托從中央到地方的住房公積金中心，最高層次是全國性住房政策性金融機構(gòu)，中層機構(gòu)是在各大經(jīng)濟區(qū)域省(市)設(shè)立地方性機構(gòu)，基層機構(gòu)是各縣設(shè)立的分支機構(gòu)。同時，待建立的政策性住房金融體系應(yīng)充分發(fā)揮其他金融機構(gòu)在住房開發(fā)中的作用，允許合作住房金融機構(gòu)、商業(yè)銀行和個人參與住房金融活動，從而建立起以政策性住房金融機構(gòu)為主體，其他金融機構(gòu)協(xié)同參與，國家、單位和個人相互配合的住房金融體系。

(2)在政策性住房金融體系建設(shè)中，必須避免誤區(qū)，充分關(guān)注各級政府間的職能分解，防止權(quán)力交叉和博弈，例如通過政策性住房金融運行，中央政府應(yīng)更關(guān)注總體供求結(jié)構(gòu)和金融穩(wěn)定，而地方政府應(yīng)多考慮對居民住房福利的具體影響。

2、形成以政策性住房金融機構(gòu)為中心的住房資金組織系統(tǒng)。從國外經(jīng)驗看，高效而又具有強大集聚力的資金組織系統(tǒng)是保證住房發(fā)展的前提。因此必須形成以政策性住房金融機構(gòu)為中心的住房資金組織系統(tǒng)。

其一，資金來源：

(1)已出售公有住房回收的資金和現(xiàn)有住房公積金資金。據(jù)測算，上述兩項資金加起來的總量，已經(jīng)超過了1萬億元。可與之對比的一個數(shù)據(jù)是，2004年末，我國住房貸款余額為15922億元。目前，數(shù)額如此巨大的資金既游離于金融體系，又游離于財政體系，不僅難以發(fā)揮其應(yīng)有的作用，還成了滋生腐敗的溫床。要真正使公積金貸款充分利用起來，政策性金融提供了良好的出口。一則可通過法規(guī)形式把地方滾存公積金納入國家住房銀行，二則可規(guī)定公積金結(jié)余只能放在國家住房銀行，由國家住房銀行進行嚴格監(jiān)控，由于國家住房銀行往往對應(yīng)某區(qū)域多個城市，因此可以適度防止公積金管理機構(gòu)與銀行的合謀腐敗。

(2)借鑒國外政策性金融機構(gòu)的經(jīng)驗拓展資金來源。借鑒世界其他國家的經(jīng)驗，以財政支持、發(fā)行住房抵押債券、建立儲蓄銀行吸收存款和向其他金融機構(gòu)拆借，如中央銀行、養(yǎng)老基金和就業(yè)保障基金等方式進一步拓展資金來源。具體操作時，開始可以由財政或中央?yún)R金公司出部分資金，通過發(fā)行政策性金融債券、引進國家開發(fā)銀行資金、郵政儲蓄資金、人壽保險資金等來獲得持續(xù)經(jīng)營的財務(wù)基礎(chǔ)。

其二，資金運用：

中國政策性住房金融機構(gòu)的資金運用主要應(yīng)包括：購置住房貸款、新建住房貸款、舊房改造貸款、其他相關(guān)貸款、貼現(xiàn)及擔(dān)保等。住房政策性金融機構(gòu)可以對其他從事住房融資的金融機構(gòu)提供貼現(xiàn)和擔(dān)保業(yè)務(wù)。目的在于鼓勵吸引更多的金融機構(gòu)從事住房融資活動。

3、構(gòu)建完善的內(nèi)外監(jiān)管體系。待建立的國家住房銀行應(yīng)按照金融機構(gòu)的標準建立有效的監(jiān)督管理機制，以及規(guī)范的會計審計、信息披露制度和相應(yīng)的風(fēng)險防范機制。目前我國對金融機構(gòu)的監(jiān)管形成了相對比公積金管理更為成熟的一套監(jiān)管體系。我們可以按照現(xiàn)代金融機構(gòu)的監(jiān)管規(guī)則對政策性住房金融機構(gòu)進行控制，以便更有效率地利用好資金并進行更為有效的風(fēng)險控制和管理。

4、形成住房金融的風(fēng)險分擔(dān)與化解機制。從各國經(jīng)驗看，住房權(quán)益由于具有特殊的穩(wěn)定性和現(xiàn)金流特征，往往是金融衍生產(chǎn)品最關(guān)注的領(lǐng)域?？梢酝ㄟ^改革創(chuàng)新，使住房金融產(chǎn)品層出不窮，除了抵押貸款證券化和住房收益證券化，還包括基金產(chǎn)品、信托證券、指數(shù)化證券等金融工具，最終有利于分散銀行信貸風(fēng)險，解決流動性和短存長貸等問題，形成一套持續(xù)有效的風(fēng)險分擔(dān)機制。

篇2

目前貸款購房人群中，因子女教育或是生子養(yǎng)老等需求進行置業(yè)升級人群比重已占到了60%。在限購、限貸政策下，面對商業(yè)貸款和公積金貸款兩種貸款方式，置業(yè)升級人群該如何抉擇呢？

第一類：首套房全款購買，現(xiàn)已賣掉

限購：北京家庭和符合條件的外地家庭均不限購

限貸：二次購房使用商貸、公積金均算首套房

目前在借款人首套房全款購買且出售的情況下，北京家庭和能夠提供在京五年以上納稅或社保證明的外地家庭均不受限購限制。在二次購房時，不論是使用商業(yè)貸款和公積金貸款都會被算作首套房。

在貸款政策上，兩種貸款方式的首付比例均為30%。按照貸款額80萬、20年期、等額本息計算，購房人使用公積金貸款與商業(yè)貸款相比，每月可節(jié)省月供958.75元，節(jié)省總利息支出230099.39元。

結(jié)論分析：通過對比計算可以看出，如果購房人首套房全款購房且已出售、再次購房時，雖然商貸和公積金均按首套房政策執(zhí)行，不過每月近千元的月供差額，公積金貸款省錢高手稱號實至名歸。

第二類：首套房貸款購買，現(xiàn)已賣掉

限購：北京家庭和符合條件的外地家庭均不限購

限貸：二次購房商貸算二套、公積金算首套

在借款人首套房貸款購買且出售的情況下，北京家庭和能夠提供在京連續(xù)五年納稅或社保證明的外地家庭均不限購。在二次購房時，根據(jù)“認房又認貸”的原則，使用商業(yè)貸款會劃定為二套房，公積金貸款由于“只認貸”則會算作首套房。

相比之下，購房人使用公積金貸款可以少付30%的首付款。如果以總價100為的新房為例，當(dāng)首套房貸款購買后賣掉再二次貸款買房，使用商貸算二套，貸款額四成為40萬；使用公積金算首套，貸款額七成為70萬。兩者對比后發(fā)現(xiàn)同是貸款20年期、等額本息計算，公積金貸款額度因高于商貸，所以每月要多支出1286.99元月供，多支出總利息8877.57元。

結(jié)論分析：對于上述情況，公積金“認房不認貸”的認定標準更為人性化，更適合首期首付資金不足的置業(yè)升級人群，不過因為貸款額較高，對借款人還款能力要求較高。

第三類：首套房貸款或全款購買未出售

限購：京本地家庭限購一套，外地家庭停售

限貸：二次購房使用商貸、公積金均算二套

在借款人首套房未出售的情況下，根據(jù)京限購令，本地家庭限購一套、外地家庭停售。使用貸款購房時，因為公積金和商貸均“認房”，所以不論使用哪種貸款方式均屬于第二套房。如果借款人首套房家庭人均居住面積低于28.81平米計算，商貸、公積金二套房首付比例相同。按照貸款額80萬、20年期、等額本息計算，由于公積金貸款利率較低，在貸款額相同的情況下與商貸相比，每月可節(jié)省月供1079.91元，節(jié)省總利息支出259176.48元。如果借款人首套房家庭人均居住面積超出28.81平米時，公積金二套房是停貸的，而商貸則不考核首套房面積，相比之下商貸優(yōu)勢較為明顯。

結(jié)論分析：對于首套房未出售再貸款購房的人群來說，如果首套房人均居住面積符合公積金二套房貸款條件，盡量使用公積金貸款來減輕還款壓力。如果不符合公積金二套房貸款條件，那么則只能通過商業(yè)貸款購房。

結(jié)合以上三種情況，雖然公積金貸款在較為人性化的認定標準和低利率魅力極大，不過80萬的貸款上限仍不能忽視，可能會限制部分貸款額需求較高的人群。建議購房人在置業(yè)升級前要多咨詢專業(yè)的貸款機構(gòu)，在聽取專家的建議后再做定奪。

TIPS：

首套房首付當(dāng)前仍為30%

日前，一則首套房首付將上調(diào)至五成的消息橫空出世，在房貸市場上掀起一陣不小的風(fēng)波。不過從首套房政策執(zhí)行情況來看，目前的十余內(nèi)外資銀行均按照最低30%的首付來執(zhí)行，無首付50%現(xiàn)象。首套房最低30%的首付比例是去年9月底兩部委文件中提出的，至今銀監(jiān)會尚未出臺首套房首付上調(diào)通知，仍按首付三成執(zhí)行。

篇3

記者采訪了“偉嘉安捷”顧問，他給予了詳細解答。

部分中低收入借款人將受益

（1）公積金貸款上限額度提高，更多貸款購房人群將受益

從公積金貸款和商業(yè)貸款的利率來看，隨著央行的不斷加息，盡管公積金貸款利率也有所調(diào)整，但是相比于商業(yè)貸款利率還是低了1%，所以，公積金貸款也就成為越來越多中低收入購房群體所使用的貸款方式。而此次公積金貸款上限額度由40萬調(diào)整到60萬，對于大多數(shù)準備貸款買房的人群來說也將會受益較多。

（2）公積金貸款上限額度的提高，將會促進其使用人群比例的增長

以往部分住房公積金繳存人因為住房公積金貸款額度不能滿足購房需求，所以才會轉(zhuǎn)向申請商業(yè)貸款，而今公積金貸款的上限額度提高至60萬，對于大多數(shù)購房人群來說，還是愿意使用公積金貸款買房的，從而進一步促進了公積金貸款使用人群比例的增長。

（3）案例分析：

唐先生，40歲，國家機關(guān)公務(wù)員，月收入3000元。目前，在亞運村一帶看中一套面積70平方米的二居室，評估價60萬。唐先生夫婦多年積攢20萬元，購買這套房屋需要銀行貸款，銀行貸款可能為40萬元。唐先生拿不定主意的是，選擇公積金貸款買房還是選擇商業(yè)貸款買房？“偉嘉安捷”專家列表如下：

“偉嘉安捷”顧問指出：依上表所見，以唐先生貸款40萬元買房為例，如果其貸款年限為15年，那么，在基準利率下，公積金比商貸共節(jié)省91099.29元；在優(yōu)惠利率下，公積金仍比商貸節(jié)省約48120.30元。

如果唐先生的貸款年限為20年，那么，在基準利率下，公積金比商貸共節(jié)省129698.79元；在優(yōu)惠利率下，公積金仍比商貸節(jié)省約68279.74元?？梢?，公積金貸款買房省錢優(yōu)勢明顯。

對二手房市場影響不大。

（1）目前，并非所有購房者都能享受貸款住房公積金的最高額度。根據(jù)北京公積金管理中心規(guī)定，借款人如申請公積金單筆最高貸款額度，需對其個人信用進行評定，如評定的信用等級為AAA級的貸款申請人，那么其貸款額度可以在原來可貸款額度基礎(chǔ)上上浮30%；AA級的借款申請人，貸款額度可以在原來可貸款額度基礎(chǔ)上上浮15%。另外，如個人需申請公積金貸款的最高額度，還要根據(jù)借款人的月收入確定其償還能力，并設(shè)置具體的貸款金額。所以，根據(jù)北京住房公積金管理的相關(guān)規(guī)定，即便是公積金貸款最高額度由40萬上調(diào)至60萬，也并非所有購房者在貸款買房時都能享受到此優(yōu)惠政策。

（2）公積金貸款申批時間較長，部分業(yè)主不愿接受買房人申請。就目前北京二手房市場而言，公積金貸款利率低、還款方式靈活等特點，是許多購房人貸款買房時較為愿意使用的貸款品種。但是，對于大多數(shù)賣房業(yè)主來說，卻不希望購房人通過公積金貸款來支付其總房款。因為，公積金貸款審批程序較為復(fù)雜，涉及到公積金管理中心、擔(dān)保中心和銀行三個單位，通常情況下，公積金貸款全程辦理時間大概為一至二個月左右。正因為公積金貸款的審批時間較長，銀行放款時間不如商業(yè)貸款那樣快速、及時，所以，造成了多數(shù)業(yè)主更愿意將自己的房子賣給那些全款付清或者選擇商業(yè)貸款買房的客戶。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、購房、住房公積金、繳存比例、待遇

中圖分類號：F293.3

我國的住房公積金制度是為了解決廣大職工的住房問題而建立的一項重要的社會保障制度，其設(shè)立宗旨是國家支持的一種社會自助形式，通過金融互助，增強繳存公積金職工的購房支付能力。單位的住房公積金是指在職工及職工所在單位按照比例繳存的長期住房儲金，它是保障性和互的職工個人住房基金，歸職工個人所有。住房公積金轉(zhuǎn)款是將職工個人帳戶住房公積金款項通過購買合同以及房產(chǎn)公司及單位開具證明到住房資金管理中心辦理轉(zhuǎn)款手續(xù)；住房公積金貸款是指政府部門所屬的住房資金管理中心運用公積金，委托銀行向購買自住住房的住房公積金繳存人和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款，經(jīng)過借款申請、審批借款、辦理借款手續(xù)，貸款使用及償還等步驟。

一、住房公積金性質(zhì)特點

（一）保障性，建立職工住房公積金制度，為職工較快、較好地為解決住房問題提供了保障；

（二）互，建立住房公積金制度能夠有效地建立和形成有房職工幫助無房職工的機制和渠道，而住房公積金在資金方面為無房職工提供了幫助，體現(xiàn)了職工住房公積金的互；

（三）長期性，每一個城鎮(zhèn)在職職工自參加工作之日起至退休或者終止勞動關(guān)系的這一段時間內(nèi)，都必須繳納個人住房公積金；職工所在單位也應(yīng)按規(guī)定為職工補助繳存住房公積金。

二、當(dāng)前庫車縣住房公積金政策執(zhí)行中存在的問題及原因

（一）是繳存基數(shù)差異大。根據(jù)《阿克蘇地區(qū)住房公積金繳存、提取暫行管理辦法》職工住房公積金繳存基數(shù)上限原則上不超過地區(qū)統(tǒng)計部門公布的上一年度全地區(qū)職工月平均工資總額的2倍至3倍。職工當(dāng)年住房公積金月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以繳存比例。職工工資總額構(gòu)成按國家有關(guān)部門規(guī)定的工資總額口徑計算。職工工資總額主要由：計時工資、計件工資、獎金（含單位年度考核工資，即第十三個月的工資）、津貼和補貼、加班加點工資、特殊情況下支付的工資等。但是由于《住房公積金管理條例》未規(guī)定繳存基數(shù)的上限，加之地區(qū)不同行業(yè)和單位之間的工資收入差距懸殊，造成繳存基數(shù)差距大。

（二）是繳存比例差距大。根據(jù)文件精神，地區(qū)住房公積金單位和職工繳存比例最低不低于5%，最高不高于12%。未經(jīng)地區(qū)管委會批準，單位不得擅自提高或降低本地已規(guī)定的繳存比例。但由于近幾年不同行業(yè)、企業(yè)的收入差距拉大，行政及事業(yè)單位還在嚴格執(zhí)行此規(guī)定，但是企業(yè)因自己掙錢，所以沒有嚴格限定，各地企業(yè)執(zhí)行的住房公積金占職工工資收入的比例由5%到20%不等，差距比較大繳存基數(shù)高的單位，其繳存比例也普遍偏高，最高達20%，而繳存基數(shù)低的單位其繳存比例僅為5%，相差達4倍。

（三）是繳扣住房公積金銜接不暢。由于某些單位住房公積金的繳存由人事部門辦理，工資中代扣住房公積金又是財務(wù)部門，兩個部門應(yīng)每月及時對帳，如繳扣住房公積金有出入時，應(yīng)每月查帳，及時調(diào)整，但實際工作中兩個部門總是各做各的工作，不會共同把關(guān)，造成每月攤銷住房公積金出現(xiàn)余額，只有財務(wù)人員自己查帳，沒有及時解決銜接問題。

（四）使用率不高。一是貸款手續(xù)繁瑣、限制多，門檻高；二是支取條件嚴格，提取數(shù)受到限制；三是部分地區(qū)房價絕對水平較低，消費者還不習(xí)慣負債消費，一般都通過自籌資金一次性付款，造成地區(qū)公積金只存不用，使用效率偏低；四是住房公積金政策性住房金融優(yōu)勢不明顯，表現(xiàn)在與商業(yè)銀行貸款利率差距較小，又受到貸款額度的限制，這也在很大程度上影響了購房者選擇公積金貸款。

（五）覆蓋面窄，受惠人數(shù)少。目前單位只是對正式在編人員繳納公積金，而對聘用員工不繳納公積金。許多私營、民營企業(yè)沒有參加到公積金體系中，另外城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員、外來務(wù)工人員、農(nóng)民等目前尚未納入公積金繳存范圍的群體。

三、對策及建議

針對目前庫車縣現(xiàn)有住房公積金制度建設(shè)、資金管理和使用方面存在的缺陷和問題，應(yīng)進一步完善住房公積金方面的制度，加強管理，在保證資金安全的前提下，提高資金的使用率。

（一）加強住房公積金的歸集、使用和管理

住房公積金管委會應(yīng)切實履行起職責(zé)，盡快按照要求，規(guī)范繳存基數(shù)，堅決杜絕擅自擴大繳存基數(shù)、超比例繳存公積金問題，避免公積金中心成為繳存單位工資外發(fā)放薪金補貼的渠道。

（二）健全單位內(nèi)部住房公積金管理制度。建立單位內(nèi)部住房公積金管理制度，嚴格把關(guān)住房公積金的繳扣程序。

（三）提高貸款限額，放寬貸款條件，降低貸款利率

一是提高貸款限額。各個地方應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展、人民生活水平和房地產(chǎn)市場的具體情況，及時調(diào)整貸款限額。

二是放寬貸款條件?？蓞⒄丈虡I(yè)銀行的住房貸款發(fā)放條件，適當(dāng)降低個人購房的首期付款金額，。

篇5

一、明確制度定位，將“保障公平”作為制度建設(shè)的核心內(nèi)容

住房公積金制度本身，融合了住房金融、住房補貼、稅收減免和支持公共住房供應(yīng)體系四種功能，目前我國住房公積金制度缺乏公平性，在住房公積金的繳存、覆蓋面以及存貸關(guān)系之中表現(xiàn)出對已受市場化住房排擠的中低收入群體特別是低收入群體的社會排斥。住房公積金制度進一步發(fā)展必須對制度進行明確定位，同時將“保障公平”作為住房公積金制度的核心內(nèi)容，從而有效發(fā)揮提高中低收入群體購買自住住房能力的作用，充分體現(xiàn)建立制度的設(shè)計目標，維護社會公平。

二、加強法制建設(shè)，規(guī)范住房公積金管理

新加坡之所以成功推行了公積金制度，與其嚴格而系統(tǒng)的立法是分不開的。我國也亟待出臺高效力層次的法律規(guī)范，以此調(diào)整住房公積金的公平性缺失現(xiàn)象。

1、通過立法強制城鎮(zhèn)單位為進城務(wù)工人員繳交住房公積金

非公經(jīng)濟領(lǐng)域中的住房公積金繳存是當(dāng)前擴大住房公積金覆蓋面的重點，應(yīng)把外資、民資、私營企業(yè)等非公有制經(jīng)濟領(lǐng)域等更多的在實際執(zhí)行中未納入到住房公積金保障體系中的單位和個人納入進來。通過自愿的原則，逐步將住房公積金覆蓋面由現(xiàn)行的在職職工擴大到包括城市靈活就業(yè)人員、流動人口等社會群體在內(nèi)的各類人員，“制度全覆蓋”向“人群全覆蓋”轉(zhuǎn)變。

2、擴大住房公積金使用范圍，惠及低收入者

住房公積金制度建立的目標是解決和改善城鎮(zhèn)職工的住房條件，而購房并非住房消費的唯一方式?？蓪⒉糠殖鞘泻玫淖龇右酝茝V，多渠道的用好住房公積金，滿足職工群眾住房需求。如對部分低收入群體，買不起住房，只能通過租房解決居住困難的，全國絕大多數(shù)住房公積金中心都制定了困難職工提取住房公積金支付房租的政策，特別是國家公共租賃住房政策出臺以后，各地公積金中心跟隨著出臺了公共租賃住房租金可以用住房公積金全額支付的扶持政策。對于家庭特殊變故、有特殊困難的職工，沒有錢應(yīng)付家庭的特殊困難時，職工可以提取住房公積金作為應(yīng)急資金使用。

3、建立更為合理的貸款機制

一是應(yīng)建立住房公積金繳存職工可以平等獲得個貸權(quán)利的機制。可定期評估所有繳存職工的公積金個人賬戶資金積累情況、公積金貸款使用情況、個人信用狀況等，計算出他們對住房公積金制度的貢獻值，然后根據(jù)評估值的高低來決定住房公積金貸款人的資格、其獲得的住房公積金貸款額度、及其公積金貸款的先后順序。

二是創(chuàng)新貸款業(yè)務(wù)品種，將部分城市好的做法向全國推廣。如大連市近年來推出的還款方式轉(zhuǎn)換、保險費補貼、轉(zhuǎn)公積金貸款、房屋互換置換貸款、貸款貼息、回遷房貸款等。

三是適當(dāng)推行個貸差別政策，在確保貸款風(fēng)險可控的前提下，向中低收入人群傾斜。住房公積金個貸政策的調(diào)整，可在額度、利率、貸款成數(shù)、還款方式、購房情況等方面，設(shè)計向中低收入人群傾斜政策。例如可嚴格購房套數(shù)的認定標準、根據(jù)較合理的貸款評估條件對高繳存者降低貸款額度、對低繳存者提高貸款額度等。另外，可設(shè)計基本政策和附加政策疊加的個貸政策。基本政策面向所有繳存職工，是與職工繳存義務(wù)相對等的貸款權(quán)利的體現(xiàn)；附加政策是對符合特定條件的繳存職工給予優(yōu)惠貸款的政策。

4、拓寬投資渠道提高保值增值功能

全國社?；鸪闪⒁詠恚晔找媛蔬_9%，基本是住房公積金的8倍。建議在投資管理上，給住房公積金和全國社?；鹜瑯拥拇?，拓寬其投資渠道，允許其投資資本市場，既可提高收益，又解決資金沉淀問題。

三、 建立全國統(tǒng)一的資金市場，調(diào)劑資金余缺

現(xiàn)有的管理體制下，住房公積金實行屬地化管理，一方面因地區(qū)發(fā)展不均衡可導(dǎo)致出現(xiàn)住房公積金發(fā)展不平衡的現(xiàn)象；另一方面資金不能跨區(qū)流動，會導(dǎo)致一些地方資金不足而另一些地方資金閑置的極端情況，資金流動缺乏平臺，使用效率不均衡。建議在一定范圍內(nèi)，甚至全國范圍內(nèi)對住房公積金進行統(tǒng)一調(diào)配，有利于提高資金的運作效率，解決目前因地區(qū)發(fā)展不均衡所引發(fā)的住房公積金制度的不公平問題。

四、探索通過利率自由化將增值收益返還給儲戶

建議適度放松住房公積金存貸款利率管制，使住房公積金存貸款實現(xiàn)利率自由化，并通過運作，以更高的公積金存款利率或者更低的公積金貸款利率使廣大職工享受到增值收益帶來的實惠，實現(xiàn)最大范圍的公平。

一是根據(jù)住房公積金不同于商業(yè)銀行其他存款的特殊性，適當(dāng)提高繳存職工住房公積金存款利率，使其不低于各檔期普通儲蓄存款利率，或者按繳存時間長短采用浮動利率政策，例如繳滿5年者，可提高其住房公積金存款利率。這樣，既保證了所有參繳職工的權(quán)益，同時也可調(diào)動私企及個體工商戶等游離于政策之外的“非正規(guī)”就業(yè)者參繳住房公積金的積極性。

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【關(guān)鍵詞】公積金貸款；存在問題；解決對策

我國住房公積金政策始于上世紀90年代初，是深化住房制度改革的產(chǎn)物。我國住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。個人住房公積金貸款的主要目的是為中、低收入家庭提供資金支持，在實施過程中確實對解決職工家庭住房困難方面發(fā)揮了極其重要的作用。

一、我國住房公積金貸款的現(xiàn)狀

發(fā)放個人住房貸款是體現(xiàn)住房公積金制度改善職工居住水平的最主要方式。住房公積金貸款利率低的特點是公積金貸款最主要的優(yōu)勢，職工從公積金中心取得貸款后，享受低于商業(yè)貸款的低利率。以2012年末的利率為例，5年以下公積金貸款年利率為4.0%，6-30年公積金貸款年利率為4.5%，比商業(yè)貸款七折后的利率還要低，而且沒有商業(yè)貸款關(guān)于享受七折利率的高門檻。同時，銀行七折優(yōu)惠利率不是終身制的規(guī)定，目前，各大銀行已取消這一優(yōu)惠政策，執(zhí)行基準利率，這使得公積金貸款和商業(yè)貸款的利率差進一步加大了，公積金貸款利率低的優(yōu)勢進一步凸顯出來。但是，目前住房公積金在貸款方面還暴露出分配不公、手續(xù)繁瑣等問題。找尋公積金貸款存在的問題，如何解決這些問題是我們亟待探討解決的問題。

二、我國住房公積金貸款存在的問題

1、公積金貸款覆蓋范圍窄

目前，我國個人住房公積金貸款的覆蓋范圍僅限繳納住房公積金的職工，它是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利。只有公積金繳存的職工，才能按公積金貸款的有關(guān)規(guī)定申請公積金貸款，這就限制了公積金貸款的覆蓋范圍。像城鎮(zhèn)集體企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)等企業(yè)的職工由于單位不給職工繳交公積金，這就使他們不能使用公積金貸款。同時，城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)者等目前也沒有明確的政策將此類人員納入公積金繳存范圍。因此，這類人群也不能享受公積金低息貸款。

2、公積金貸款使用分配不公，低收入群體受益少

辦理個人住房公積金貸款，申請的貸款額度和貸款年限的都有一定的要求。以大連市公積金貸款為例，確定貸款額度要滿足以下三個條件：（1）不得高于根據(jù)公積金繳交情況計算的可貸額度，其公式為：貸款額度=（借款人月繳存住房公積金總額/住房公積金繳存比例*45%+住房公積金月繳存總額）*12*貸款期限；（2）不得高于購房所在區(qū)的最高貸款額度；（3）不得高于規(guī)定的貸款成數(shù)。

從以上條件我們不難看出在辦理貸款過程中職工能否按最高額度貸款和職工個人繳存公積金的基數(shù)和比例，以及貸款的年限都有關(guān)系。

在繳存公積金的人群中我們可以發(fā)現(xiàn)，很多地區(qū)出現(xiàn)效益好的單位繳存基數(shù)和繳存比例也普遍偏高，而效益差的單位繳存基數(shù)和繳存比例也都偏低。這種差距就直接影響了職工貸款的額度。可以說收入中等或高收人人群其貸款額度較高，低收入者貸款的額度較少。這就違背了個人住房公積金貸款的初衷，造成大多數(shù)中低收入者用自己的公積金儲蓄為少數(shù)中高收入者購房提供補貼的局面。

3、公積金貸款跨區(qū)域使用受限制

現(xiàn)在全國各地的住房公積金貸款一般都是由各個地方的住房公積金管理部門負責(zé)管理。由于住房公積金貸款的地域局限性，部分職工跨省市購房的要求不能滿足，住房公積金貸款缺乏跨區(qū)域使用的功能，造成了許多購房者沒有辦法把其住房公積金用到實處，浪費了大量資源。

4、公積金申請手續(xù)相對繁瑣，擔(dān)保費用較高

首先，在住房公積金貸款在申請過程中，需要填寫和提供的材料比較多，辦理過程中需占用時間較長，有時會給申請人造成諸多的不便。其次，公積金貸款要求擔(dān)保公司擔(dān)保。公積金貸款擔(dān)保是指在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，擔(dān)保公司為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同并提供連帶償還責(zé)任的保證擔(dān)保行為，其目的是減少貸款風(fēng)險，保證公積金資金的安全性。此舉對公積金中心來說是減少了風(fēng)險，但是擔(dān)保費對一些低收入家庭也是一筆不小的開支，無形中加重了購房人的負擔(dān)。

三、針對我國住房公積金貸款存在問題的解決對策

1、發(fā)揮公積金制度強制性，繼續(xù)擴大公積金覆蓋范圍

目前，我國公積金制度覆蓋面相對較窄，公積金政策應(yīng)該發(fā)揮其強制性的特點，無論單位是否自愿，都應(yīng)該給職工建立住房公積金賬戶，為其繳納公積金。同時由于城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)者等人群未納入公積金覆蓋范圍，使其無法享受公積金貸款的優(yōu)惠利率。將大多數(shù)人群覆蓋其中，保障職工的合法權(quán)益，使不同層次的職工都能享受公積金制度帶來的利益。

2、縮小不同人群公積金貸款使用差距，提高低收入群體公積金使用率

住房公積金是專項用于解決職工住房問題的長期互助儲蓄資金。其目的是取之于民，用之于民，幫助職工，尤其是低收入職工實現(xiàn)住房夢想。一方面，限定公積金貸款的最高額度，一個職工一生只能使用該額度，不能超額使用。這就對高收入群體貸款起到一定的限制作用，同時對一些已經(jīng)擁有個人住房的高收入者申請公積金貸款購買第二套房產(chǎn)時應(yīng)適當(dāng)提高門檻，例如：使用較高的住房公積金貸款利率等。另一方面，對于低收入者應(yīng)適當(dāng)降低貸款門檻，在其還貸能力允許的范圍內(nèi)適當(dāng)增加其貸款額度，減少其為購房付出的貸款利息，使改善居住條件最為迫切的中低收入職工從住房公積金制度中獲得更大的收益。

3、適當(dāng)放寬貸款地域范圍，增加異地貸款城市

由于住房公積金貸款的地域局限性，導(dǎo)致部分職工跨市購房的要求不能滿足，使很多職工在異地?zé)o法享受到公積金貸款政策，針對這一情況適當(dāng)放寬貸款地域范圍，增加異地貸款城市，為異地職工解決實際困難。

4、簡化貸款手續(xù)，降低貸款擔(dān)保費用

我國現(xiàn)行的住房公積金管理條例規(guī)定住房公積金管理中心是直屬于城市人民政府，不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位。在這種體制下，公積金中心和銀行之間的工作不能很好地協(xié)調(diào)起來，雙方根據(jù)各自的職責(zé)、利益情況制定相應(yīng)的工作規(guī)范，極大地影響了貸款效率。公積金管理中心、受委托銀行及其他中介機構(gòu)應(yīng)建立個人住房貸款各個環(huán)節(jié)的聯(lián)合辦公制度，實行一條龍服務(wù)，提高貸款工作效率，依據(jù)個人申請貸款的客觀實際，放低貸款“門檻”，簡化貸款條件和程序，滿足職工對住房需求的愿望。

同時，應(yīng)該引入政府補貼制度，努力降低個人住房公積金貸款的擔(dān)保、評估等各種費用，減輕職工負擔(dān)，真正發(fā)揮公積金作為政策性貸款的優(yōu)勢。

綜上所述，個人住房公積金貸款政策的推出在推進我國住房制度改革，促進城鎮(zhèn)住房建設(shè)，提高職工住房水平能力等方面都發(fā)揮了極其重要的作用。雖然我國住房公積金貸款政策目前還存在部分問題，但只要針對政策中的不同問題，采取合理有效的調(diào)整措施，進一步細化和完善公積金貸款政策，必將繼續(xù)發(fā)揮住房公積金貸款在我國保障事業(yè)中的重要作用。

參考文獻：

[1]文雅靜.住房公積金個人貸款存在的問題與對策[J].合作經(jīng)濟與科技，2010（20）.

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    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、央行日前聯(lián)合《關(guān)于切實提高住房公積金使用效率的通知》,異地貸款業(yè)務(wù)全面推行。對這一惠民舉措,社會普遍叫好。然而,現(xiàn)實并非想象的那樣美。去年10月三部門就已聯(lián)合發(fā)文,要求推進公積金異地貸款業(yè)務(wù),但大多數(shù)城市并沒有啟動。即使少數(shù)城市試行,貸款額度也極小。

    公積金異地貸款為何“叫好難叫座”?這要從現(xiàn)實中的諸多尷尬說起。

    一是流程繁瑣。繳存城市公積金中心負責(zé)審核繳存和已貸款情況,而貸款城市公積金中心及受委托銀行負責(zé)異地貸款的業(yè)務(wù)咨詢、受理、審核、發(fā)放、回收、變更及貸后管理工作,并承擔(dān)貸款風(fēng)險等。貸款人要與兩個城市的公積金中心打交道,從咨詢、遞交材料、開證明、辦貸款,需要花費大量的時間和精力。若兩個城市之間協(xié)調(diào)不順,申請人時間便等不起。由于不同城市公積金貸款額度不同,大城市繳存卻去小城市購房,往往不能按大城市繳存的比例貸款,而在小城市繳存但要去大城市貸款,公積金的額度又太少。如果加上組合貸款,且不說手續(xù)麻煩,更在于商貸部分利率上浮會高出純商貸,不合算。

    二是利益產(chǎn)生矛盾。公積金管理屬于地方財政賬戶,執(zhí)行異地貸款,會有地方擔(dān)心動了自己的奶酪。加上當(dāng)前人才通常是向一二線城市流動,人們在一二線城市購房的愿望比在三四線城市要強烈,異地貸款使資金流向一二線城市,影響公積金管理而產(chǎn)生的利息及其他投資性收入。有些城市的公積金是用來支持當(dāng)?shù)氐淖》勘Ｕ虾团锔姆康拈_發(fā)貸款,自然不希望這些資金被別的城市使用。

    三是資金池不同。有些城市公積金利用率不足,而有些城市的公積金則入不敷出。本地的公積金繳存者申請住房貸款尚且緊張,哪能輪到異地繳存者貸款?

    四是第三方不樂意。一些開發(fā)商想盡快回籠資金,拒絕使用公積金異地貸款。有的樓盤寧愿給購房者多點優(yōu)惠,也要勸說購房者改為商業(yè)貸款。此外,有些銀行也勸購房者轉(zhuǎn)成商業(yè)貸款,因為公積金異地貸款對受委托銀行來說手續(xù)繁雜,屬于中間業(yè)務(wù)收入,獲利不高,缺少辦貸的動力。還有一些銀行積壓了很多本地公積金貸款,異地的就更難辦了。

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關(guān)鍵詞：開發(fā)商；拒絕；公積金貸款；原因；對策

中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01

一、住房公積金貸款

（一）住房公積金貸款是指由住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工發(fā)放的貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低，另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。

（二）住房公積金貸款的優(yōu)勢

1.利率低

目前的貸款利率為1-5年，2.75%，6-30年，3.25%，且利率不上浮，比商業(yè)銀行住房貸款基準利率低2個百分點，處于各種貸款利率最低位。

2.首付低

職工家庭購買自有住房的，只需支付兩成首付即可申請公積金貸款。比商業(yè)銀行首套房至少首付三成，二套房首付五成要優(yōu)惠很多。

3.還款方便

借款人可以用本人的公積金按年償還貸款本息，還可以用公積金賬戶余額每月沖抵部分貸款本息，減輕還貸壓力。

4.沒有次數(shù)限制

公積金沒有次數(shù)限制，夫妻雙方有公積金貸款還清以后，可以再次申請公積金貸款。如果有正在還款的商業(yè)貸款，也可以使用公積金貸款。商業(yè)貸款對二套、多套貸款的首付加成、利率上浮等都有規(guī)定的政策，公積金貸款沒有這些方面的限制。

二、開發(fā)商拒絕公積金貸款的原因

（一）門檻高

相比于銀行貸款客戶僅需有固定收入的要求，住房公積金要求客戶必須繳交住房公積金且滿足一定額度、期限、比例才能申請貸款。目前，太原市要求繳存職工必須正常繳存六個月以上才具備申請資格，且對每月公積金繳存金額、繳至月份都有嚴格的規(guī)定。

（二）擔(dān)保方式較為繁瑣

由于商業(yè)銀行可以采用購房人所購房屋做預(yù)抵押，所以不需單獨再找應(yīng)的擔(dān)保，只需提供個人資料即可；而公積金中心由于不能用未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的合同抵押，購房人還需提供相應(yīng)的擔(dān)保，才可申請貸款。

（三）審批慢

由于辦理公積金貸款的手續(xù)較為復(fù)雜，尤其是審批時間太長，比如恒大開發(fā)的各個樓盤，開發(fā)商要求從付定金開始七日內(nèi)貸款就要發(fā)放，而公積金中心單審批環(huán)節(jié)就要十個工作日，加上前期準備資料、選取擔(dān)保方式等環(huán)節(jié)，放款時間就會更長。開發(fā)商把房子賣了，需等較長時間才能拿到錢，肯定不愿意，這是導(dǎo)致開發(fā)商不愿做公積金貸款的核心所在。

三、造成這些現(xiàn)象的原因

（一）體制原因

住房公積金管理中心是直屬于城市人民政府的不以營利為目的的事業(yè)單位，即它既不是政府機構(gòu)，也不是具有獨立財產(chǎn)的企業(yè)法人。這種法律地位的定位與其實際行使的權(quán)利和承擔(dān)的責(zé)任之間存在著不匹配，所以在其發(fā)展過程中總存在著求穩(wěn)思想，跟不上市場的步伐，容易制定一些過于保守的政策，滿足不了市場的需求，從而被市場否定。所以公積金中心雖然從事的是準金融業(yè)務(wù)，但管理上面還是行政單位老一套，行事作風(fēng)擺脫不了官僚習(xí)氣。

目前，太原住房公積金管理中心的貸款模式為自主放貸，即所有業(yè)務(wù)由公積金中心自己完成，銀行僅充當(dāng)出納的角色，由于中心是事業(yè)單位，工資收入只能按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不能像商業(yè)銀行那樣采取相應(yīng)的激勵機制，而工作人員卻要承擔(dān)巨大的金融風(fēng)險，導(dǎo)致積極性較低。簡單說，就是不管我一年發(fā)放一個億還是十個億的貸款，都影響不了我的收入，而一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險，卻要由我個人來承擔(dān)，這種情況下，業(yè)務(wù)人員自然就會在辦理業(yè)務(wù)時采取頂格處理，寧可少出點錯，也不愿讓自己背鍋。

（二）風(fēng)險把控

一般人都知道貸款有風(fēng)險，產(chǎn)生問題是再自然不過的事了，銀行信貸都有一定的逾期率和壞~核銷制度來解決呆賬壞賬。而住房公積金使用的是全體繳存職工的錢，逾期率不能超過XX，且不存在壞賬核銷制度。這種情況下，公積金中心就不會輕易給人放貸，但凡有點問題的都直接退了，開發(fā)商能不抱怨？

（三）機構(gòu)和人員規(guī)模方面

由于公積金管理部門屬于政府公共事業(yè)單位，對于人員編制有著嚴格的限制，營業(yè)網(wǎng)店的設(shè)立也必須嚴格按照相關(guān)規(guī)定和要求才能設(shè)立，這就大大限制了公積金中心的機構(gòu)數(shù)量和人員數(shù)量，人員數(shù)量少了，自然服務(wù)能力就少了，爭奪房貸市場“蛋糕”的份額也就少了。比如，太原市下設(shè)十個分理處，大分理處貸款工作基本配備五名，需要完成從初審受理、錄入、復(fù)審、審批、貸后管理等眾多工作，根本抽調(diào)不出多余人手天天去開發(fā)商的樓盤現(xiàn)場辦理。

四、解決問題的一些建議

（一）公積金管理中心應(yīng)加強與政府其他部門的合作，按國家及省有關(guān)部門頒布的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，做到嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時拒絕購房人選擇住房公積金貸款；不得以任何形式增加附帶條件。比如，有關(guān)行政主管部分將加強對房地產(chǎn)企業(yè)限制購房人選擇住房公積金貸款的監(jiān)督管理，依法查處違法違規(guī)行為，情節(jié)嚴重的依法暫停其項目的預(yù)售許可等行政處罰。

（二）住房公積金管理中心及其貸款管理部門等要進一步增強服務(wù)意識，提高效率，方便住房公積金繳存人辦理住房公積金貸款。比如可以參照銀行機構(gòu)設(shè)置，設(shè)立了統(tǒng)一的住房貸款中心或部門，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一制定工作制度、工作流程、集中進行培訓(xùn)，大大提高貸款的效率。這樣就有利于為大型樓盤服務(wù)，實現(xiàn)集中銷售的同時，集中辦理貸款。

（三）增強服務(wù)意識和激勵機制

一是在大型開發(fā)商開發(fā)的樓盤開盤時，直接去樓盤開展上門服務(wù)，而不是坐等開發(fā)商上門，變被動服務(wù)為主動服務(wù)。二是在薪酬體制上加大靈活性。工資待遇是滿足員工生存的基本條件，而獎金是激勵人員的積極性和創(chuàng)造性。公積金中心應(yīng)參考商業(yè)銀行的薪酬體制，逐步打破“大鍋飯”的情況。

篇9

關(guān)鍵詞：住房公積金；房地產(chǎn)經(jīng)濟；重要性；作用；發(fā)展趨勢

住房公積金通常是指企事業(yè)單位和社會團體為在職職工繳納的長期住房儲金。一方面，住房公積金能通過改變儲蓄的方式和調(diào)整職工的消費結(jié)構(gòu)，定向使用和嘗試儲蓄的方式，為職工購房提供幫助，減輕工購房的還貸壓力；另一方面，住房公積金有利于緩解市場的消費需求，滿足政策性購房的貸款需求，從而保障資金的順利周轉(zhuǎn)。因此，住房公積金的良性發(fā)展能積極地改善和發(fā)展我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟，對地產(chǎn)經(jīng)濟的健康和快速發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。

1 住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中重要性

住房公積金在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的意義，體現(xiàn)在以下三個方面：

（1）住房公積金能顯著地增強企事業(yè)單位和社會團體在職職工的購房能力，能夠有效地減輕高房價壓力下職工的購房壓力。住房公積金制度能有效地保證購房資金的專用，提高了資金再利用的效率和專一性，很好地保障了職工的住房需求。在當(dāng)今高房價的市場環(huán)境下，要在加強住房公積金的利用和管理的效率、增加收益和規(guī)避風(fēng)險等方面優(yōu)化和提高住房公積金的使用和管理。

（2）住房公積金有利于我國貨幣方式的分配和住房商品化進程的推進。住房公積金制度通過完成長期儲蓄資金的再分配過程，通過落實住房補貼的方式來實現(xiàn)住戶的購房。因此，住房公積金制度的推廣有利于實現(xiàn)我國貨幣分配方式的轉(zhuǎn)化和分配方式的優(yōu)化，要不斷地完善和推廣住房公積金制度的普及。住房公積金對我國住房商品化的進程也具有重要的推動作用，增強了國民的商品化投資和消費的理念，有利于我國城市化戰(zhàn)略的實施，在一定程度上較好地在全國范圍內(nèi)完成了貨幣分配方式的再分配，有利于維護社會的公平和正義，是社會穩(wěn)定、和諧發(fā)展必不可少的保障。

（3）住房公積金能最大程度地保障住房建設(shè)的穩(wěn)步推進。通過將住房公積金貸款與住房公積金有機結(jié)合，最大程度上保障住房建設(shè)的穩(wěn)步進行，進而實現(xiàn)住房公積金的最大化增值和利用的效率，在一定程度上提高住房公積金利用的效率，增加住房公積金制度公平利用的保障機制，實現(xiàn)了社會的公平和分配方式的轉(zhuǎn)變。

2 住房公積金制度在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的作用

住房公積金制度在我國地產(chǎn)經(jīng)濟中起著關(guān)鍵的作用：①住房公積金是我國公積金體系的重要組成部分，健全的住房公積金制度有利于我國公積金體系的逐漸完善；②住房公積金制度的健康和快速發(fā)展可以促進我國住房公積金監(jiān)管制度的完善，進一步提高住房公積金制度的安全和穩(wěn)定發(fā)展；③住房公積金制度有利于緩解市場的消費需求，滿足政策性購房的貸款需求，從而保障資金的順利周轉(zhuǎn)；④住房公積金制度能有效地加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控作用。在我國現(xiàn)行的經(jīng)濟制度和市場環(huán)境下，住房公積金能起到輔助政府的宏觀調(diào)控和市場的經(jīng)濟杠桿作用，進而達到調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的作用。一方面，住房公積金能融合不同的資源，進而起到增強資金的開發(fā)的方式和靈活度的作用，規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)濟的風(fēng)險，另一方面，住房公積金能更好地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟的預(yù)算，進而有效地干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)行為，保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟健康而有序的發(fā)展。

綜上所述，住房公積金能有效推動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。因而要通過不斷地完善住房公積金制度的管理和監(jiān)管體系，增加社會對住房公積金管理的監(jiān)督，提高住房公積金的安全性和穩(wěn)定性，增加住房公積金制度的覆蓋面，進一步提高住房公積金的覆蓋人群，讓更多的人群受益，保障住房公積金制度順利實施。住房公積金的良性發(fā)展能積極地改善和發(fā)展我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟，對地產(chǎn)經(jīng)濟的健康和快速發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。

3 住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的發(fā)展趨勢

住房公積金在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展中經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展、資金籌措資金的方式轉(zhuǎn)變和住房公積金貸款方式的轉(zhuǎn)變等過程，也面臨著諸多的問題。比如監(jiān)管體制的欠缺，住房公積金貸款覆蓋面不廣等。住房公積金在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展向著如下的方向發(fā)展：

（1）住房公積金在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展向著擴大住房公積金覆蓋率和保障范圍的方向發(fā)展。雖然我國企事業(yè)單位和社會團體的在職職工都享有住房公積金的福利政策，但仍然有大多數(shù)的普通民眾不能享有住房公積金制度的優(yōu)惠。在這種背景下，2005年頒布的《關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見》擴大了住房公積金的覆蓋率和保障范圍，將城鎮(zhèn)個體工商戶、城鎮(zhèn)單位聘用的進城務(wù)工人員和自由職業(yè)人員等均納入了保障的范圍，使得住房公積金的優(yōu)惠向著中低收入職工家庭傾斜，體現(xiàn)了社會的公平和正義，有利于促進社會的和諧、健康的發(fā)展。

（2）住房公積金在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展向著加大住房公積金保障性住房建設(shè)力度，提高資金利用率的方向發(fā)展。2009年頒布的《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的實施意見》明確規(guī)定了要利用住房公積金的資金來加大保障性住房的建設(shè)，進一步緩解市場中住房的壓力，保障民眾的利益；同時，積極采取各種措施來提高住房公積金資金的收益，進一步拓寬保障性住房建設(shè)資金來源，促進我國地產(chǎn)經(jīng)濟向著健康的方向發(fā)展。

（3）住房公積金在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展向著科學(xué)制定并嚴格執(zhí)行住房公積金貸款政策的方向發(fā)展。科學(xué)而合理的住房公積金貸款政策能有起到有效調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用，進一步規(guī)范和保障房地產(chǎn)市場保持健康而有序的發(fā)展。

4 結(jié) 語

住房公積金是我國公積金體系的重要組成部分，在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟中占據(jù)重要的地位。健全的住房公積金制度有利于我國公積金體系的逐漸完善，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康和快速發(fā)展產(chǎn)生積極的作用。因而要不斷地健全住房公積金制度，提高住房公積金的收益，擴大住房公積金覆蓋率和保障范圍，加大住房公積金保障性住房建設(shè)力度，提高資金利用率，促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟健康而有序的發(fā)展。

參考文獻

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篇10

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，以及生活水平提高，對于衣食住行等方面的要求也隨之提高了，近年來關(guān)于住房問題產(chǎn)生激烈的現(xiàn)象，住房壓力隨著經(jīng)濟水平的提高愈加的劇烈，當(dāng)住房問題成為人們一個重要的關(guān)注對象時，不得不被關(guān)注住房公積金的制度，隨著上世紀九十年代初，住房公積改革在全國各大中城市陸續(xù)展開，住房公積金的制度也隨之歷經(jīng)改革。先簡要的介紹下我國公積金管理制度的現(xiàn)狀；

當(dāng)前住房公積金管理模式現(xiàn)狀

當(dāng)前的住房公積金發(fā)放有失公平。世界銀行曾經(jīng)過一份報告稱，中國的住房公積金貸款主要是使收入較高的家庭收益，而他們只是城鎮(zhèn)人口的一小部分。世界銀行在其報告中說道，由于住房公積金是基于工作就業(yè)的，大部分非正規(guī)就業(yè)或者失業(yè)的中低收入者無法參加公積金；很多低收入的成員因為承受能力的制約而無法使用其公積金；很多可能永遠無法獲得公積金貸款的成員，他們卻被迫以低于市場利率的水平進行儲蓄，為能夠獲得按揭貸款的收入較高的家庭提供補貼。而中國人民銀行在此前的一份報告中也表示，公積金貸款有額度限制，一般較難申請，支持中低收入職工購房效果不明顯。另外，財政部財政科學(xué)研究所專家分析，住房公積金貸款以個人賬戶繳存余額的一定倍數(shù)來確定其貸款額度，就必然導(dǎo)致收入高、繳存高的成員所獲得的公積金貸款也就多，而低收入者所得到的貸款資助低，有的甚至無法逾越購房首付門檻。

當(dāng)前住房公積金管理面臨的幾個問題

當(dāng)前住房公積金在管理和使用中存在這許多不容忽視的問題，例如住房公積金管理決策制度不健全，決策主體不明確，住房公積金管理委員會決策流于形式；住房公積金管理監(jiān)督不力，擠占、挪用住房公積金等違法違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生，住房公積金存在風(fēng)險隱患；住房公積金信貸業(yè)務(wù)制度不完善，缺乏有效監(jiān)督管理；住房公積金制度宣傳力度不夠，公積金籌集和貸款發(fā)放低的問題同時存在。

1、公積金管理決策制度不健全，決策主體不明確。雖然住房公積金制度早已在我國實行，但是更多的則只是一種形式，并沒有真正的去落實到實處，并沒有讓每一個在職的人員享受到這樣的待遇，那么，面對這樣的問題，雖然我國做出了一些相應(yīng)的規(guī)定以求能夠得到些許緩解，但是，住房公積金的管理方式以及管理意識致使住房公積金的實行依舊停留于表面化，形式化。由于住房公積現(xiàn)存的普遍的薄弱環(huán)節(jié)，在我國關(guān)于住房公積金管理的隸屬關(guān)系以及管理階層都存在著過于復(fù)雜的環(huán)節(jié)。因此，由于繁瑣的步驟，造成了自上而下的管理機制非常的不順暢且很難達到管理上統(tǒng)一。

2、住房公積金管理監(jiān)督不力，擠占、挪用住房公積金等違法違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生，住房公積金存在風(fēng)險隱患。內(nèi)部員工素質(zhì)問題引發(fā)的資金安全風(fēng)險問題存在，不同程度上缺少專業(yè)金融管理人才，存在管理隱患。住房公積金管理內(nèi)部控制制度不健全，操作流程不嚴密導(dǎo)致的運作風(fēng)險也存在。外部欺詐產(chǎn)生的資金流失風(fēng)險，如犯罪分子采取偽造證件，騙取、騙貸情況時有發(fā)生。住房公積金執(zhí)法效果不明顯，覆蓋面有待進一步擴大。住房公積金制度實質(zhì)上是一種城鎮(zhèn)住房社會保障制度，其保障范圍應(yīng)當(dāng)具有社會普遍意義。由公積金的涵蓋范圍決定住房公積金制度應(yīng)普遍覆蓋到除離退休職工、外籍員工外的所有城鎮(zhèn)職工，包括進城務(wù)工人員。但在全國住房公積金管理的實際工作中，住房公積金覆蓋面離政策要求仍有差距。尤其是一些民營企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)等非公企業(yè)及進城務(wù)工人員等不同程度上存在未按規(guī)定建立住房公積金制度的情況，影響了住房公積金社會保障作用的充分發(fā)揮。

3、住房公積金的數(shù)據(jù)安全問題，住房公積金的管理工作涉及面廣、涉及人員眾多、資金量巨大，住房公積金個入帳戶變動頻繁，目前各地對住房公積金的管理基本上全部是以計算機管理信息系統(tǒng)來實現(xiàn)的。但是計算機病毒及黑客的入侵，或遇有重大自然災(zāi)害等原因使住房公積金信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)存在損壞和滅失的風(fēng)險。而這一風(fēng)險如果成為事實，對住房公積金管理將是致命的。貸款數(shù)據(jù)受到干擾的直接后果就是貸款資產(chǎn)的損失，歸集數(shù)據(jù)的滅失不會造成資金的損失，但住房公積金繳存信息的損害無疑會為住房公積金個人帳戶的管理帶來混亂，進而引發(fā)廣泛的社會矛盾。如何確保計算機信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)的安全穩(wěn)定應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。

4、住房公積金制度宣傳力度不夠及管理手段落后，公積金籌集和貸款發(fā)放低。在面對住房公積金的問題上，如果宣傳的力度不夠，那么就會導(dǎo)致公積金籌備率和貸款發(fā)放低的問題存在。不僅職工是權(quán)益得不到合理的保障，同時會在不知情的情況下忽略了自己擁有的維護自己合法利益的權(quán)利。管理手段比較落后，致使員工的素質(zhì)得不到很好的提高。

三、當(dāng)前住房公積金管理需要進行的改革