導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)宏觀政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】預(yù)期理論 房地產(chǎn) 宏觀政策 影響效果

近年來，房價上漲問題嚴重，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟突出，其市場發(fā)展趨勢撲朔迷離。國家未來引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟向穩(wěn)定方向發(fā)展出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，但是并沒有起到預(yù)期效果，房價反而越調(diào)越長，嚴重制約著房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。事實上，政府在宏觀調(diào)控過程中宏觀調(diào)控政策效果的與政策問題的特性和政策本身等因素有著重要的聯(lián)系，另外社會心理預(yù)期也是影響其效果的因素之一，政府應(yīng)該在預(yù)期理論下分析宏觀政策，以便更好的引導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策總體分析

改革開放以后我國房地產(chǎn)經(jīng)濟迅速發(fā)展，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，極大的帶動人民群眾生活質(zhì)量的提高。與此同時房價上漲過快、城市開發(fā)規(guī)模過大等問題也不斷凸顯，阻礙我國經(jīng)濟的發(fā)展。國家政府為了解決這類問題，實施持續(xù)性的宏觀調(diào)控，期望能夠通過宏觀政策引導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展，但是事與愿違，宏觀政策并沒有起到預(yù)期的效果，房價問題仍然制約著房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

比如2006-2007年中央政府出臺了十多個文件對房地產(chǎn)土地供應(yīng)、金融財政、商品房供應(yīng)與需求等方面進行調(diào)整，但是仍然沒能抑制住房價上漲的趨勢。直到2007年9月中央人民銀行房產(chǎn)信貸管理通知，規(guī)定兩套房貸首付不利提高40%以上，同時將房貸利率提高1.1倍，降低了人們購買預(yù)期，抑制房產(chǎn)總體需求，這一政策的出臺使房價首次出現(xiàn)下跌。房地產(chǎn)政策改變了人們對未來市場的上漲預(yù)期，抑制投資投機需求，同時也推遲了剛性需求購買，再加上社會大環(huán)境的影響，房價出現(xiàn)迅速下跌。2008年未來應(yīng)對經(jīng)濟危機對市場經(jīng)濟帶來的影響，央行4次下調(diào)存貸款基本利率、首付款比例下調(diào)至20%、住房貸款享受7折優(yōu)惠等，刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，一時間房價出現(xiàn)飛速上漲。2010年未來一直房價問題，政府有相應(yīng)的出臺一些政策，但是并沒有起到相應(yīng)的效果。國家對房地產(chǎn)調(diào)控一再失控，國務(wù)院開始細化政策細節(jié)，加大調(diào)控力度，2011年房價逐漸走向下行通道。

二、預(yù)期理論下房地產(chǎn)宏觀政策的影響效果

在實際經(jīng)濟運行中，預(yù)期理論認為房產(chǎn)市場存在嚴重的信息不對稱問題，市場消費主體掌握的信息較少，不能有效的判斷房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢們產(chǎn)生盲目投資行為。其次理性預(yù)期是建立在異性經(jīng)濟結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上而形成的但是我國房產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不成熟，消費者難以對其做出理性預(yù)期，另外我國房產(chǎn)市場消費主體比較多，行業(yè)發(fā)展、宏觀政策變化程度比較大，消費者難以獲取準確的信息。

（一）開發(fā)商預(yù)期對政策的影響效果

比如在經(jīng)濟發(fā)展蕭條下，政府為了救市會出臺有些政策刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，救市政策實施前期對開發(fā)商預(yù)期產(chǎn)生5%顯著性水平下的負向影響，而后對開發(fā)商預(yù)期產(chǎn)生正向影響。這主要是因為政策公布當期，開發(fā)商預(yù)期可能受宏觀環(huán)境影響導(dǎo)致政策沒有起到效果，經(jīng)過一段時間的沉淀，政策逐漸生效，開發(fā)商預(yù)期好轉(zhuǎn)。

（二）消費者政策效果的影響

比如2008年救市政策和2010年的限購政策，救市政策實施當期對消費者預(yù)期具有反作用，消費者購房愿望降低，因為這一階段宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響購房者預(yù)期，救市政策還沒有發(fā)揮其良好作用，只有在實施一段時間后，購房者才會看出房產(chǎn)市場的好處，提高購買欲望。而在限購政策影響下，不管是限購當期還是限購發(fā)生期與滯后期，均會對消費者的心理預(yù)期產(chǎn)生負影響，降低了消費者購房意愿，房價下跌。

通過以上分析，發(fā)現(xiàn)公眾預(yù)期是影響房價的主要因素，而公眾預(yù)期的不穩(wěn)定增加了政策調(diào)控的難度，所以政府出臺政策時一定要準確、快速、全面，為公眾預(yù)期提供保障;消費者在估算預(yù)期時準理性預(yù)期是一種比較好的預(yù)期方法，能夠解決信息不全、不對稱的問題，為消費者提供更加全面的信息，提高其預(yù)期準確率;房價與預(yù)期之間是正相關(guān)的關(guān)系，是各項影響因素中最敏感的因素，政府在實施政策后，如果沒有達到預(yù)期效果，要認真分析其原因，以便更好的實施宏觀政策調(diào)控，促進房產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展。

結(jié)語：總之，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟瞬息萬變，要想使其健康、穩(wěn)定發(fā)展，國家必須實施相關(guān)的宏觀調(diào)控，出臺一些對當期房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展有用的政策，政策的實施要全面、快速，還要具有長遠的目光，不能僅僅使用一些短期政策，否則很難提高消費者預(yù)期，導(dǎo)致盲目投資的出現(xiàn)，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

參考文獻：

[1]薛志勇.基于預(yù)期理論的房地產(chǎn)宏觀政策效果的影響分析[D].中國科學技術(shù)大學，2012.

篇2

我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)逐漸的趨于理性和成熟了，以往的暴力營銷時代已經(jīng)過時了，而面對當前日益激烈的市場競爭情況，取得更加可觀的效益，就要改善與當今時展不相適應(yīng)的營銷手段，采取符合時代特征，具有時代意義的新型的營銷理念和營銷策略，牢牢的抓住消費者的需求，將房地產(chǎn)銷售與勞動者的實際需求緊緊的結(jié)合起來，這樣才能夠幫助房地產(chǎn)行業(yè)解決新時期的新問題。

一、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)的影響

第一，在營銷中多以消費者為中心。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房價越來越高，雖然拉動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，但實際上卻給很多消費者帶來了很大的困擾。所以，當我國的房價過高時，國家就要通過一些降溫的政策，如提高稅收，降低貸款等形式進行矛盾緩解。而在這種情況下房地產(chǎn)商的經(jīng)濟獲取只能通過賣房數(shù)量的途徑來實現(xiàn)，所以房地產(chǎn)公司的銷售政策多會以消費者為中心，投消費者所好，為消費者提供更多的利益，從而促成房屋銷售。

第二，促使房地產(chǎn)營銷的手段多樣化。我國政府在很多領(lǐng)域都要實施宏觀調(diào)控的政策，而政府宏觀調(diào)控政策的介入，使房地產(chǎn)商必須要通過自身政策和機制的轉(zhuǎn)變來實現(xiàn)經(jīng)濟效益的獲取，以自己為利益中心的營銷理念已經(jīng)無法適應(yīng)當前市場的需求了。因此，在宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要轉(zhuǎn)變自身陳舊的營銷理念，建立起以客戶為中心，為客戶服務(wù)的新型的、多樣化的營銷策略，提升自身的銷售業(yè)績，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)營銷的策略

（一）緊跟時代步伐，創(chuàng)新營銷理念

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的不斷激烈，傳統(tǒng)的以產(chǎn)品為銷售核心的單一性的銷售理念已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代社會的發(fā)展需求了。因此，在宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)要將營銷理念向著全面營銷，尤其是以消費者為中心的地產(chǎn)營銷方面轉(zhuǎn)變。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了以需求為導(dǎo)向的階段了，在房產(chǎn)銷售過程中既要注重產(chǎn)生的質(zhì)量和價格，也要保證銷售過程滿足社會各階層消費者的需求，從而提升房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力[1]。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要充分分析消費者的多樣化和差異化需求，以此來幫助消費者定位市場、細化市場，從而提升房地產(chǎn)銷售的業(yè)績和水平。

（二）結(jié)合消費者利益，注重體驗營銷

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和消費者需求的日常多樣化，體驗營銷逐漸進入了各行各業(yè)中，房地產(chǎn)作為以消費者服務(wù)為核心的企業(yè)，也應(yīng)該提高對體驗營銷的重視，利用體驗營銷的可感知性，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的機遇和利益。首先，房地產(chǎn)行業(yè)要充分的結(jié)合消費者的利益需求，對消費者的心理進行充分的分析，以滿足消費者的預(yù)期需求；其次，體驗營銷不是單階段的，而應(yīng)該是全過程的，所以房地產(chǎn)企業(yè)要保證硬件和軟件都符合消費者的體驗需求和偏好。

（三）提升企業(yè)競爭力，建立自主品牌

品牌是企業(yè)長期經(jīng)營和積累的結(jié)果，也是提高企業(yè)競爭力的重要形式，所以企業(yè)必須要建立自主品牌，并加大品牌的占有率，以此來為企業(yè)創(chuàng)造更多的財富。

首先，要保持品牌策略的一致性。一個品牌，尤其是一個有競爭力的品牌要具有長期一致性的品牌策略，也可以說品牌策略是不能朝令夕改的。因為其是傳達品牌競爭力和核心力的主要途徑，這樣才能夠強化公眾對品牌形象的認識，從而將自己的品牌特色突顯出來。

其次，開展品牌推廣的活動。品牌推廣和促銷活動能夠提升品牌的知名度和競爭力，從而使企業(yè)的自主品牌在市場經(jīng)濟中具有更強的競爭力。

（四）利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實施網(wǎng)絡(luò)營銷

信息時代下，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)逐漸被應(yīng)用到社會各領(lǐng)域當中，房地產(chǎn)行業(yè)的市場營銷也應(yīng)該利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，進行網(wǎng)絡(luò)營銷。

首先，建立網(wǎng)絡(luò)資源數(shù)據(jù)庫。信息技術(shù)的發(fā)展，計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已經(jīng)家喻戶曉了，很多消費者為了方便購房，通常會到網(wǎng)絡(luò)上進行提前的了解和選擇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該建立較為完善的網(wǎng)絡(luò)資源數(shù)據(jù)庫，將潛在的購買者的信息和數(shù)據(jù)進行匯總，為銷售者賣房提供便利，同時消費者也可以通過數(shù)據(jù)庫來了解房屋資源的信息，從而為消費者房屋購買提供更多的選擇性[2]。

其次，開展網(wǎng)絡(luò)調(diào)研。計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，有利于房地產(chǎn)企業(yè)進行網(wǎng)絡(luò)調(diào)研，然后進行數(shù)據(jù)信息的反饋，之后借助網(wǎng)絡(luò)調(diào)研，能夠充分的了解消費者的需求和喜好，這樣有利于房地產(chǎn)商為消費者提供針對性的服務(wù)，也有利于為產(chǎn)品的研發(fā)提供堅實的基礎(chǔ)。

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蘇曉婷，女，漢族，安徽人?，F(xiàn)為四川大學經(jīng)濟學院2012級產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟專業(yè)的碩士研究生，研究方向為：房地產(chǎn)經(jīng)濟。

摘 要：通過對2010年我國房地產(chǎn)限購政策出臺后所引發(fā)種種問題的分析和研究，得出了雖然“限購令”在控制房價和抑制房地產(chǎn)投機投資等方面有巨大的作用，但其也存在著一些問題。經(jīng)過分析認為“限購令”應(yīng)該被其他措施取代，應(yīng)該從根本上尋找徹底解決供求關(guān)系不平衡的方法，進而達到調(diào)控房地產(chǎn)市場目的。

關(guān)鍵詞：限購政策；國十條；投機性需求

一、 限購政策的出臺

2010年初，我國宏觀經(jīng)濟形勢逐漸向好發(fā)展，房價暴漲趨勢十分明顯。國務(wù)院在4月17日出臺了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱新“國十條”） ， 從此開啟了2010年樓市調(diào)控的大幕。

4月的新“國十條”進行了以下規(guī)定：首先要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；其次對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。在新“國十條”出臺后不久， 4月30日北京就出臺了樓市限購令，規(guī)定了一個家庭只能新購買一套商品住房。

二、 限購政策的經(jīng)濟理論基礎(chǔ)——供給、需求理論

供給理論是說明商品本身價格與其供給量之間關(guān)系的理論。其基本內(nèi)容是：在其他條件不變的情況下，一種商品的供給量與價格之間成同方向變動的關(guān)系，即供給量隨著商品本身價格的上升而增加，隨商品本身價格的下降而減少。

需求理論是說明商品本身價格與其需求量之間關(guān)系的理論。其基本內(nèi)容是：在其他條件不變的情況下，一種商品的需求量與其本身價格之間成反方向的變動，即需求量隨著商品本身價格的上升而減少，隨商品本身價格的下降而增加。

供給與需求之間一般存在著以下三種狀態(tài)：第一，供不應(yīng)求。它是指一定時間內(nèi)，市場上生產(chǎn)部門生產(chǎn)出的商品，也就是提供給人們消費的商品總額，小于（落后）人們在這段時間內(nèi)滿足物質(zhì)資料生活所需要產(chǎn)品的總額；第二，供大于求。就是一定時間內(nèi)，市場上生產(chǎn)部門生產(chǎn)出的商品，也就是提供給人們消費的商品總額，大于（超出）人們在這段時間內(nèi)滿足物質(zhì)資料生活所需要產(chǎn)品的總額；第三，供求均衡。是指在一定時間內(nèi)，商品的供給與人們的需求達到了理想的對等狀態(tài)，即供給剛好滿足需求。這種平衡只是種趨勢，只能是相對的平衡，這需要在嚴格的假定條件下才能實現(xiàn)。

限購政策的實施是在房地產(chǎn)市場供給小于需求的背景下進行的，它從需求方面考慮，在不改變或者較小改變房地產(chǎn)供給的情況下，單方面壓制需求。不管是投資投機需求還是剛性需求，在短期內(nèi)確實被壓制住使得需求減少。根據(jù)供求理論可以看到，在供給不變的情況下，需求減少，可以使得價格下降。因此，限購政策在短期內(nèi)確實可以達到降低房價的作用。但是，市場價格是由供給與需求兩方面共同決定的，單方面壓制需求在長期來看是不可取的，因為被短期內(nèi)壓制的需求還是存在的，一旦被釋放出現(xiàn)會出現(xiàn)反彈。

三、 限購政策的消極后果

第一，造成部分改善型住房需求和剛性需求被限制

限購政策的一個消極后果就是無形中剝奪了部分群體的改善型住房需求，比如在深圳、北京、上海出臺的限購政策細則中就都規(guī)定非本市戶籍居民家庭限購1套住房得情況。這不僅限制了已經(jīng)擁有1套小戶型住房的非本市戶籍居民家庭的升級置業(yè)需求，也迫使剛性需求者放棄正常過渡時期的小戶型，在購房時選擇一步到位。

第二，間接推動了部分三、四線城市房價的上漲。由于限購令目前只在部分房價過高的城市實行，所以注定了其不可能將住房投資、投機力量完全清出住房市場，況且徹底清除投資力量對住房市場的發(fā)展也是不利的，一個成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場需要有10% 左右的投資性需求支撐。

投資、投機力量撤離了“熱點”城市以后部分流向三、四線城市的住房市場，部分轉(zhuǎn)向了政策相對寬松的海外地產(chǎn)和其他投資品。流向三、四線城市住房市場的投資、投機力量不可避免在推高了部分三、四線城市的房價。

第三，限購政策并未解決房地產(chǎn)市場根本的問題。限購政策的出臺在短期內(nèi)來看確實抑制了投機需求，在一定時間內(nèi)能夠改變目前的供求關(guān)系，抑制房價過快上漲，但是這些被抑制的需求是長期存在的，加上我們國家積極推進的城市化進程，住房的供需矛盾仍將在較長一段時間內(nèi)存在。限購令并沒有從根本上改變目前的供需矛盾，也不應(yīng)當是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要措施，因此政府必須制定相應(yīng)的配套政策，從長期來對房地產(chǎn)市場的供給和需求進行調(diào)節(jié)。

四、 小結(jié)

誠然， 從短期看， “限購令”政策確實能起到了立竿見影的效果。在當時房價調(diào)控的關(guān)鍵時期實行限購政策是很有可以的。但是，限購只能是調(diào)控房價的輔助手段。在住房供需關(guān)系失衡的時期，由于短期內(nèi)住房的供給缺乏彈性，只能通過實行限購來抑制不合理需求，從而實現(xiàn)短期內(nèi)的供需平衡。

限購政策對于當期有降低房價的作用。如果限購政策在短期內(nèi)取消，則取消限購時市場會出現(xiàn)房價的陡然升高，我們稱之為“報復(fù)性反彈”。限購是特殊時期依靠行政指令的特殊調(diào)控手段，長期來看，在摸清房產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量的前提下，可逐步利用稅收、交易頻度規(guī)制、利率與信貸政策等予以替代。由于“報復(fù)性反彈”的存在，在限購政策取消時，要采取漸進的形式，同時應(yīng)該輔助于其他有效的政策工具。①

但從根本上說， 僅靠政府干預(yù)扼制房價效果有限。若要使其發(fā)揮強效，或只有使其常態(tài)化、制度化，但這種強行壓制，又是否切合實際，又是否對樓市發(fā)展有利。限購只是行政性的短期措施，其深層次的東西是根治不了的。所以，調(diào)控的關(guān)鍵在于供求的平衡，而非抑制需求的限購。因此，限購政策不是長遠之策，更無法根治頑疾。

例如一些長期從事房地產(chǎn)研究的專業(yè)人士都發(fā)表出自己的觀點，犀利的指出了其中存在的問題。例如深圳中原董事總經(jīng)理李耀智認為，如果沒有配套政策，限購反而會成為市場的巨大隱患。因為“限貸令”與“限購令”都是將目標集中在打壓需求上，在供應(yīng)方面并沒有采取太多的措施。（作者單位：四川大學經(jīng)濟學院）

參考文獻：

[1] 孔紅枚.“限購令”：特定時期調(diào)控房價的輔助手段[J].中國房地產(chǎn).2011。

[2] 程鴻群，何汶金.限購令讓房價“何去何從”[J].城市開發(fā).2011。

[3] 杜龍，王龍龍.房地產(chǎn)限購政策作用與效果分析[J].政經(jīng)視點.2012。

[4] 黎顯揚.限購令政策評述[J].基建管理優(yōu)化.2011。

[5] 章劍鋒.樓市限購政策：關(guān)鍵時刻貴在堅持.觀點速遞.2010。

篇4

[關(guān)鍵詞] 當前宏觀經(jīng)濟 經(jīng)濟周期 房地產(chǎn)

我國房地產(chǎn)從2000年前所未有的繁榮階段,到2005年、2006年通過宏觀調(diào)控抑制房地產(chǎn)的價格上漲過快,隨后2007年價格再次較快上漲,再到由于金融危機的影響帶來的2008年價格開始明顯下降,都顯示出房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟波動的關(guān)系日益緊密。

因此,進一步研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動主要由哪些因素影響,房地產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟中的社會總消費與總投資有什么影響,應(yīng)如何進行宏觀調(diào)控,具有一定的現(xiàn)實意義與理論價值。

一、20世紀90年代以來中國宏觀經(jīng)濟調(diào)控的階段分析

20世紀90年代以來,中國宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)了三次較大起伏,隨之經(jīng)歷了三次時間集中、規(guī)模和力度較大的宏觀調(diào)控,這三輪宏觀調(diào)控都比較主動地采用了間接的經(jīng)濟手段。

1.1993年～1996年的緊縮性宏觀調(diào)控

針對1992年的經(jīng)濟過熱,從1993年起實施的緊縮性的宏觀調(diào)控,在初期采取較多直接行政操作方式,以治理當時混亂的金融秩序。

2.1998年～2002年以擴大內(nèi)需為主的擴張性宏觀調(diào)控

針對1997年經(jīng)濟偏冷,從1998年開始實施擴張性的宏觀調(diào)控,更多地采取擴張性的積極財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,同時采取了必要的行政手段和組織措施,解決了擴大社會總需求的問題。

3.2003年以來的中性宏觀調(diào)控

針對2003年經(jīng)濟運行中又出現(xiàn)的一些新的不穩(wěn)定、不健康因素,從2004年開始實施的中性宏觀調(diào)控,政府果斷做出了加強和改善宏觀調(diào)控的決策,在手段的運用上講究綜合性,動手早,見效快,未雨綢繆。

二、當前中國宏觀經(jīng)濟形勢分析

自2002年以來,中國一直處于經(jīng)濟周期的上升階段,并且經(jīng)歷了持續(xù)六年的經(jīng)濟繁榮期。2002年至2007年,中國的GDP增長率分別為9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%,年度間的平均波幅很小。2007年,中國GDP達到24.66萬億元,比2002年增長65.5%,從世界第六位上升到第四位,但這種經(jīng)濟持續(xù)快速增長的背后也存在著一些隱憂。

1.物價總水平逐步擺脫了20世紀90年代末以來保持低速增長的趨勢,出現(xiàn)了較大幅度的反彈和上升

2002年至2006年,居民消費物價指數(shù)(CPI)分別為-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%,而到2007年,CPI上升幅度達到4.8%。進入2008年,CPI進一步創(chuàng)新高,由農(nóng)產(chǎn)品和食品引發(fā)的價格上漲,逐漸向其他商品和生產(chǎn)資料領(lǐng)域擴散,以致許多學者作出這樣的判斷:中國存在著由結(jié)構(gòu)性價格上漲走向全面通貨膨脹的巨大風險。

2.投資增長持續(xù)偏快,推動中國經(jīng)濟過熱增長

2002年至2006年,全社會固定資產(chǎn)投資增長速度分別達到16.9%、27.7%、26.6%、23.9%、24.8%。對宏觀經(jīng)濟而言,投資需求是一把“雙刃劍”,一方面有助于拉動經(jīng)濟走出蕭條實現(xiàn)持續(xù)增長;另一方面,過度的投資沖動也很容易推動經(jīng)濟走向過熱。

3.信貸規(guī)模擴張,流動性過剩問題突出

與經(jīng)濟高速增長,與投資擴張相伴生的,則是不斷擴張的信貸規(guī)模及日益突出的流動性過剩問題。從中國的信用擴張周期來看,2000年以后,銀行信用系統(tǒng)逐步擺脫了1997年金融危機所造成的緊縮局面,而處于一個持續(xù)擴張的時期。2000年,代表社會信用總量的廣義貨幣M2增長率為10%,此后M2的增速不斷加快,到2005年上升至21.1%。盡管近年來,M2增速有所放緩,但仍處于高位運行狀態(tài)。

4.房地產(chǎn)和資產(chǎn)價格上漲孕育了巨大的經(jīng)濟泡沫與經(jīng)濟風險

房地產(chǎn)與股票價格膨脹產(chǎn)生的偏離經(jīng)濟基本面的資產(chǎn)泡沫,導(dǎo)致居民存款從銀行搬家,流入房市和股市,不僅增加了貨幣供應(yīng)量,吹大了資產(chǎn)泡沫,加重了通貨膨脹,而且孕育了資產(chǎn)泡沫崩潰后經(jīng)濟劇烈收縮重組的巨大風險。

5.來自國際收支雙順差的壓力與困境

近年來,中國的國際收支順差以每年約2000億美元的速度增加,到2007年底,外匯儲備已經(jīng)超過1.5萬億美元。長期的國際收支雙順差對中國的宏觀經(jīng)濟帶來了一些不利影響,如中國日益成為貿(mào)易保護主義和反傾銷實施的對象;人民幣升值的壓力不斷增大;大量國際投機性資本流入中國的資本市場和房地產(chǎn)市場等。這些都對經(jīng)濟過熱和結(jié)構(gòu)失衡,起到推波助瀾的作用。

6.國際經(jīng)濟風險對中國宏觀經(jīng)濟運行的不利影響逐步顯現(xiàn)

除了國際原油、農(nóng)產(chǎn)品價格持續(xù)走高推動國內(nèi)生產(chǎn)成本和物價上漲外,2007年3月美國發(fā)生的次貸危機逐步拉開了美國經(jīng)濟衰退的序幕。國際經(jīng)濟環(huán)境惡化不僅對中國未來的出口貿(mào)易產(chǎn)生不利影響,而且也在一定程度上削弱了中國宏觀調(diào)控政策的獨立性與有效性,特別是美國為刺激經(jīng)濟所采取的擴張性宏觀經(jīng)濟政策,有可能部分抵消或削弱中國緊縮性宏觀經(jīng)濟政策的逆周期調(diào)節(jié)效應(yīng)。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波動和影響因素

事實證明,由于宏觀經(jīng)濟發(fā)展波動性以及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)在的多種經(jīng)濟因素的影響,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出周期性的特征。從第一次經(jīng)濟危機開始,到第二次經(jīng)濟危機爆發(fā)之間,定義為一個經(jīng)濟周期。每個經(jīng)濟周期都會經(jīng)歷繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四個階段。

1.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波動

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一個從萌芽起步到不斷發(fā)展壯大的過程,這個增長過程不是平穩(wěn)的而是波動性的,發(fā)展至今,大致經(jīng)歷了四個周期:1981～1983年的第一輪周期;1984～1990年的第二輪周期;1991～1996年的第三輪周期;1997年開始至今的第四輪周期。

比較這四輪周期可以發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)周期的表現(xiàn)形式在發(fā)生著明顯的變化:周期的長度在增加,波動幅度在減小,衰退與擴張的時間比在減少。可以判斷,未來中國房地產(chǎn)周期除了延續(xù)這一趨勢外,還將表現(xiàn)為周期每一階段的變動將呈波浪式,且變化越來越無規(guī)律性。中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是改革開放和市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物,尤其是住房制度體制改革推動的結(jié)果。

從20世紀80年代初開始,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了三個周期,目前正處在第四個周期。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展引發(fā)了不少經(jīng)濟和社會問題,出于對房地產(chǎn)發(fā)展過熱的擔心,國家為此出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象,實際是其發(fā)展周期波動規(guī)律的表現(xiàn)。研究導(dǎo)致房地產(chǎn)周期波動的原因及政府應(yīng)采取的宏觀調(diào)控措施,對于房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展意義重大。

2.影響房地產(chǎn)周期波動的因素

分為內(nèi)生因素和外生因素,內(nèi)生因素在本質(zhì)上決定著房地產(chǎn)周期波動的周期性和持續(xù)性,外生因素則是波動的初始原因或初始推動力。

(1)內(nèi)生因素主要包括房地產(chǎn)供求和房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)需求與供給。價格、收入、政策以及預(yù)期的變動都會使房地產(chǎn)需求總量受到影響繼而發(fā)生變化與此同時,房地產(chǎn)供給總量也會在技術(shù)、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴張或收縮的變化。只有房地產(chǎn)供給和需求在總量和結(jié)構(gòu)同時平衡的情況下,房地產(chǎn)經(jīng)濟才能持續(xù)快速發(fā)展;供求總量和結(jié)構(gòu)任何一方面出現(xiàn)嚴重失衡,房地產(chǎn)經(jīng)濟就需要進行調(diào)整,繼而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。

房地產(chǎn)投資。進行房地產(chǎn)投資決策時,房地產(chǎn)投資利潤率是需要被考慮的重要指標。利潤率通過引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資走向擴張或收縮,對房地產(chǎn)周期的波動產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)投資波動常被看作是房地產(chǎn)周期的引擎。

(2)外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會經(jīng)濟與技術(shù)因素。有直接影響的政策因素。指與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟體制改革政策等。這些具有明顯周期性質(zhì)的宏觀政策因素,在短期內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀況的影響是較為顯著的。

有間接影響的社會經(jīng)濟與技術(shù)因素。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟增長率高度正相關(guān),宏觀經(jīng)濟增長率越高,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快;在經(jīng)濟發(fā)展的不同階段,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。此外,技術(shù)革命、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、體制變遷等都會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成沖擊,影響房地產(chǎn)周期波動。

(3)隨機因素,指地震、洪水等自然災(zāi)害,戰(zhàn)爭、等社會突發(fā)因素,以及不可預(yù)測的因素如科學技術(shù)的根本變革等。這些因素對房地產(chǎn)波動有突然、直接、猛烈的影響,這些影響一般是短期的,但有時也會持續(xù)很長時間。

3.對我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的建議

目前關(guān)于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段的看法主要存在以下兩種觀點:未到波峰或者沒有過熱、已到波峰或者已經(jīng)過熱。筆者認為這兩種觀點都有失偏頗,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長周期還包含一些短周期,我國的城市化進程還遠遠沒有結(jié)束,房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中周期性波動是很自然的經(jīng)濟現(xiàn)象,這些周期性波動都在可控的范圍。政府可以采取措施對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控,防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅度波動。

(1)在加強周期性規(guī)律研究的基礎(chǔ)上,正確判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中,一般可以通過房地產(chǎn)投資量的增減、產(chǎn)業(yè)增長率的高低、房價的漲跌和市場交易的旺盛等主要指標來分析和衡量房地產(chǎn)業(yè)的周期波動,評判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段。為此,應(yīng)加強房地產(chǎn)周期的研究,積累經(jīng)驗,建立房地產(chǎn)周期運行的監(jiān)控指標體系,為正確評判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段提供科學的依據(jù)。判斷正確與否,是實施反周期策略的前提。

(2)采取反周期策略,預(yù)先采取措施,避免大起大落引起的強烈震蕩。當前,房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中的作用越來越大。未來幾年,擴大內(nèi)需仍是我國一項基本國策,如果沒有房地產(chǎn)市場的活躍,擴大內(nèi)需就會缺少活力,經(jīng)濟發(fā)展也將缺少動力。因此,宏觀調(diào)控政策首先要立足于保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一方面,根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況,力求與之相適應(yīng),防止房地產(chǎn)業(yè)過熱或過冷;另一方面,也要充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的新經(jīng)濟增長點作用,積極促進國民經(jīng)濟的發(fā)展,延緩周期波動,縮小波幅,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

(3)要處理好我國各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的差異性與宏觀調(diào)控政策統(tǒng)一性的矛盾。我國各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的程度不一樣,東、中、西部差距很大。因此各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一,且房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的區(qū)域性特點,這就決定了房地產(chǎn)周期既有全國性的周期,也有各地的發(fā)展周期。因此,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控既要避免“一刀切”,又要保證地方政府有效執(zhí)行。宏觀調(diào)控政策更應(yīng)是指導(dǎo)性政策,由各個地方結(jié)合本地實際情況參照實行,用科學的發(fā)展觀去調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場。

參考文獻:

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；市場失靈；宏觀調(diào)控；限購限貸政策

一、中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性

1.促進國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展。國民經(jīng)濟是一個有機整體，每個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都必須與國民經(jīng)濟體系的要求相適應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。國民經(jīng)濟的發(fā)展一定程度上制約和影響著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、速度、及其結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也在一定程度上對國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展又產(chǎn)生強烈的反作用。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系，不僅是體現(xiàn)了局部與整體的關(guān)系，而且存在這內(nèi)在的密切關(guān)系和相關(guān)性。在市場經(jīng)濟中，只有通過加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，完善市場規(guī)劃、健全運行機制，才能有效地促進國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。2.彌補市場失靈，優(yōu)化資源配置。通過前面一節(jié)市場失靈理論可知，單純依靠市場機制對房地產(chǎn)進行調(diào)節(jié)是遠遠不夠的，由于非均衡性、體制缺陷和市場失靈等問題的存在，導(dǎo)致市場無法通過自身調(diào)節(jié)進行資源最優(yōu)化配置。此時，正好借助于政府這只看得見的手來彌補市場市場失靈，通過采取一系列的調(diào)控手段，使市場達到資源最優(yōu)化配置。3.完善社會保障，實現(xiàn)社會公平。房地產(chǎn)商品不同于一般商品，除了具有商品的基本屬性外，還屬于公共產(chǎn)品。因此，不能單純依靠市場機制對其進行調(diào)節(jié)，需要政府這只看得見的手加以輔助指導(dǎo)和監(jiān)控。國家對房地產(chǎn)市場實施宏觀調(diào)控要比其他市場顯得更為重要。對于低收入群體，由于其收入甚少，有些甚至無力支付房租，又很難從銀行獲得貸款支持，在購買住房方面的支付能力幾乎等于零。讓缺乏住房支付能力的低收入者，獲得與社會經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)的基本居住條件，理應(yīng)是政府的責任。

二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不佳原因分析

1.住房保障制度建設(shè)滯后于住房市場發(fā)展。與住房市場進程相比，保障制度建設(shè)相對滯后。表現(xiàn)在：相應(yīng)配套政策不夠完善，保障體系不夠健全，政策落實也不到位；經(jīng)濟適用房制度仍需進一步改善，因各方面管理措施不到位，覆蓋面太夠廣泛，經(jīng)濟適用房供應(yīng)總量不足；廉租房制度建設(shè)推進也相當緩慢，部分城市甚至還沒有建立廉租房制度。此外，大多數(shù)城市沒有明確的管理機構(gòu)，住房保障制度落實不到位，資金來源不明確，缺乏制度化。正是由于我國住房保障制度的滯后性，極大程度上促使了社會對商品房的需求，讓市場承擔了應(yīng)當由政府保障房途徑分流的責任。2.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失靈。一是政策調(diào)控具有滯后性。宏觀調(diào)控政策從制定到實施需要一段過程，包括發(fā)現(xiàn)問題、制定、實施調(diào)控政策。而市場具有易變性、波動性，會使得政策無法執(zhí)行，形成滯后性。二是調(diào)控政策的靈活性較差。宏觀經(jīng)濟政策是從整個大的宏觀層次考慮，其對象是面向整體市場，只能解決短期內(nèi)出現(xiàn)的經(jīng)濟問題。而房地產(chǎn)市場則是區(qū)域性較強的市場，容易造成部分區(qū)域適應(yīng)性較差。此外，也可能由于政策制定者對市場問題把握不夠到位。三是政策執(zhí)行不力。正所謂“上有政策，下游對策”，在政策執(zhí)行過程中，由于部門利益與地方利益之間存在沖突、中央和地方之間存在博弈，因此中央出臺的調(diào)控細則往往被地方政府歪曲、地方政府采取不作為、執(zhí)行不到位等等。3.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失效。一是調(diào)控政策經(jīng)濟約束性失效。調(diào)控主體利用土地政策、貨幣政策、財政政策、稅收等政策對違反市場行為者進行經(jīng)濟性懲罰。在此過程中，往往遇到違反市場行為者“尋租”、以及“招商引資”政策、致使經(jīng)濟懲罰力度不夠而大打折扣，對于違反市場行為者來說，當投資回報遠大于經(jīng)濟性懲罰，就會使政策的經(jīng)濟約束性失效。二是調(diào)控政策具有片面性。縱觀我國已出臺的宏觀經(jīng)濟政策，都是針對個別問題或現(xiàn)象。三是調(diào)控政策作用時間短。我國宏觀調(diào)控實施后，會在短期內(nèi)產(chǎn)生一定效果，之后問題會更嚴重，主要是因為宏觀經(jīng)濟政策僅在短期內(nèi)影響部分房地產(chǎn)市場主體行為。

三、完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有效途徑

1.提高住房保障投入的利用效率。首先，地方政府每年都要對保障對象的家庭收入、住房、資產(chǎn)狀況等進行審核，不符合廉租條件的，必須及時調(diào)整住房保障方式。對于申請家庭弄虛作假，隱瞞真實情況的，一經(jīng)查實，責令其立即退出廉租配租住房，5年內(nèi)不得再申請廉租住房。情節(jié)嚴重者，依法追究刑事責任。其次，對經(jīng)濟適用房，實行封閉運作。經(jīng)濟適用房購房人擁有“有限產(chǎn)權(quán)”，不得轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租，實在需要上市的由政府回購，回購價格按出售時同類地段新建經(jīng)濟適用房價格重新確定，回購后的經(jīng)濟適用住房繼續(xù)用作保障性住房。最后，應(yīng)加快發(fā)展面向低收入家庭的經(jīng)濟租賃房，通過保障性房源的封閉運行，重復(fù)循環(huán)利用，提高政府住房保障投入的利用效率。2.讓企業(yè)成為市場的競爭主體。企業(yè)的市場競爭主體地位在很大程度上影響著價格機制的調(diào)節(jié)作用。產(chǎn)權(quán)制度決定了企業(yè)的性質(zhì)和經(jīng)營管理制度，確立清晰明確的產(chǎn)權(quán)制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基礎(chǔ)。通過建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度，房地產(chǎn)企業(yè)按照市場競爭的要求，形成適宜的企業(yè)組織形式和科學的內(nèi)部管理制度。同時各種生產(chǎn)要素要有足夠的開放性和流動性，與外部的資本市場、經(jīng)營者市場、勞動力市場以及其他生產(chǎn)要素市場相配合，通過經(jīng)營者的選擇和再選擇，通過勞動者的合理流動，使企業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，競爭力得到有效提高。只有建立真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，才能從根本上解決影響企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題，才能充分發(fā)揮市場的競爭機制。3.加強對價格操縱行為的監(jiān)管。因為房地產(chǎn)開發(fā)周期極長，并且具有異質(zhì)性特征，有些開發(fā)商在商品房銷售期間意圖操縱價格，依仗自身在區(qū)位市場上的壟斷優(yōu)勢及其行情變化，傳播虛假信息、囤積居奇、抬升房價，導(dǎo)致房價漲勢愈演愈烈，市場形式趨于混亂，給消費者利益導(dǎo)致極大的損害。對于上述價格操縱活動，政府方面需要強化明晰前期房地產(chǎn)開發(fā)的成本結(jié)構(gòu)，以及后期商品房銷售的價格結(jié)構(gòu)，并強制約束開發(fā)商以實現(xiàn)商品房的明碼標價，同時銷售過程中不能隨意提升房價。對于制造、散布虛假信息，哄抬房價的開發(fā)商，以及利用虛假廣告、購房合同欺詐、無業(yè)管理質(zhì)價不符等行為，應(yīng)嚴厲懲罰。 實現(xiàn)價格操縱行為的監(jiān)管，是一個涉及政府多個職能部門的系統(tǒng)工程，需要政府部門間實現(xiàn)資源共享、密切配合，齊抓共管，綜合治理。尤其要加強同物價部門的配合，如若發(fā)現(xiàn)擾亂房地產(chǎn)市場正常價格秩序、損害消費者利益的非法活動，應(yīng)當依法嚴懲。4.把握好調(diào)控手段，實行有差別的調(diào)控政策。政府應(yīng)根據(jù)不同時期房地產(chǎn)發(fā)展的特點及其相伴出現(xiàn)的問題，采取適當?shù)恼{(diào)控手段。當前，隨著中國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，政府需要改變以往以行政手段為主的宏觀調(diào)控格局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)濟手段為主，行政手段和法律手段為輔，盡量避免政府的直接行政干預(yù)以及調(diào)控政策的連續(xù)不斷變化。同時，宏觀調(diào)控要做到因地制宜，堅決避免“一刀切”現(xiàn)象。在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的同時，要把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體水平，從空間角度進行透視，分析不同區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間差異，針對不同的對象實施有差別的調(diào)控政策。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；宏觀調(diào)控；成本控制

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

隨著國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈。房地產(chǎn)項目自身情況及政府宏觀政策因素發(fā)生較大差異，如能采取有效的控制措施，則可以大幅度壓縮成本，可控性較強。因此，這也成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制的重點。

一、房地產(chǎn)開發(fā)前期費用成本控制措施

房地產(chǎn)開發(fā)前期準備工作一般會發(fā)生部分費用，而這部分費用主要體現(xiàn)在項目規(guī)劃建設(shè)前期籌備中。這部分費用在國外項目建設(shè)中，主要歸入通路成本，包含市場開發(fā)費用、項目立項及規(guī)劃費用、項目選址及征地費用等等。

1、土地費用的控制

這部分費用控制的關(guān)鍵是建設(shè)項目的選址。房地產(chǎn)項目開發(fā)用地必須考慮地塊的地理位置、交通狀況及環(huán)境因素。在目前的土地政策和背景下，國有土地出讓一般以掛牌、拍賣、招商等三種方式進行，房地產(chǎn)開發(fā)公司對于土地的選擇不多，因此針對每個出讓地塊的調(diào)研則顯得尤為重要。

對于項目地塊的SWOT分析及建設(shè)項目的可行性研究必須開展在拍賣之前，這樣才能對項目進行有效的成本分析，進而減少項目建設(shè)時期的被動。在做前期論證時充分分析各種可能出現(xiàn)的影響開發(fā)成本和進度的因素，以決定是否拿地。另外，要充分考慮報建風險。這些都需要做充分論證，才能達到有的放矢。

2、勘察設(shè)計費的控制

前期工程費用分為行政事業(yè)性收費和工程服務(wù)性收費兩部分。對于行政事業(yè)收費，應(yīng)采取有效的規(guī)避措施。而勘察設(shè)計費等，則應(yīng)通過公開招標或者邀請招標的方式進行發(fā)包，在滿足設(shè)計要求的情況下最大程度的壓縮設(shè)計費用。對設(shè)計單位，應(yīng)通過限額設(shè)計減小工期和材料成本壓力，應(yīng)該在建筑美學和投資成本間尋找平衡點，在保證設(shè)計定位和結(jié)構(gòu)安全及適用性的前提下，外立面盡可能簡潔；設(shè)備設(shè)施夠用，好用；通過審核結(jié)構(gòu)配筋降低含金率等等辦法來達到控制開發(fā)成本的目的。

三、施工費用的全程控制措施

1、項目決策階段的費用控制要點

一般房地產(chǎn)項目決策階段會遇到以下問題，首先就是項目的實施階段時候的市場定位已經(jīng)與前期市場定位不一致。這個比較突出的表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策上。這樣的難題必須采取以下對策：①加強項目投資決策的科學性、系統(tǒng)性，重新明確和調(diào)整項目市場定位；②推行價值工程管理，使用最少的投資，爭取最大的效益產(chǎn)出。③保持決策的連貫與調(diào)整，盡量避免后期大幅度調(diào)整帶來的震蕩和成本上升。

在價值工程管理上，必須遵循以下成本控制要點：①保持項目功能不變的情況下降低項目投資；②保持投資總額不變的情況下提高項目功能；③投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；④降低一些次要功能，使成本大幅度降低；⑤運用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項目投資。

2、規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制要點

設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵，必須采用以下有效措施進行控制：①對設(shè)計單位的設(shè)計管理應(yīng)嚴格控制，設(shè)無論是概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均應(yīng)通過規(guī)范化的設(shè)計控制流程來管理；②在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋、混凝土用量等對工程造價影響大的內(nèi)容；③在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響；④通過規(guī)范化的設(shè)計任務(wù)書和合同嚴格控制設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量；⑤通過規(guī)范化的設(shè)計評審流程來評價各重要設(shè)計節(jié)點的設(shè)計成果質(zhì)量。

3、項目招標及前期階段的成本控制要點

在這個階段，必須通過合理分包及施工招投標等手段合理降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。具體的控制措施如下：①專業(yè)專項工程分包給專項隊伍施工并負責驗收通過，由有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計及施工單位進行施工，并組織相關(guān)部門進行驗收；②盡可能自購設(shè)備和材料，降低工程材料成本；③協(xié)調(diào)處理好與政府相關(guān)部門的關(guān)系，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中涉及較多的專項檢查，必須協(xié)調(diào)好與政府相關(guān)部門的關(guān)系，減少不必要的罰款和處置費用。

其中材料采購造價成本控制是重點。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，會出現(xiàn)有材料價格波動的情況。尤其是裝飾材料的價格變動會更大，但是政府出臺的相應(yīng)建筑工程材料價格信息不但閉塞、材料品種不全、實效不及時，正確性時效性難以把握。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于不能自行采購的材料，造價人員應(yīng)該實地走訪和深入了解，掌握材料采購的真實價格，降低不必要的費用支付。

4、項目施工過程中的成本控制要點

這一成本控制的重點在于保證工程進度，避免因延期交房引發(fā)不必要的賠償。此外，還要從各種施工手段上盡量避免由于錯誤、缺漏等造成的浪費及重復(fù)施工，減少相應(yīng)的費用支出。這個階段控制造價控制較難把握，一旦發(fā)生錯誤，將使竣工結(jié)算發(fā)生錯誤。因此施工組織設(shè)計及施工方案的審定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該讓費用控制工程師和造價人員參與，從而避免問題發(fā)生。

5、設(shè)計優(yōu)化及設(shè)計變更成本控制要點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)鼓勵施工單位采用新工藝及新手段進行施工設(shè)計，甚至對于可以降低造價的材料替代或者合理圖紙變更，都可以提出建議，由設(shè)計單位從技術(shù)上考慮是否可行，最終房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審批核準。作為開發(fā)企業(yè)的造價控制人員必須知道設(shè)計變更的優(yōu)劣對開發(fā)效益的影響程度，基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟上合理、質(zhì)量標準不變。

6、造價增加的管理措施及控制要點

在施工過程中，由于工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗收資料等行為，會造成施工管理階段的費用增加。而這階段的造價成本控制主要是施工中增加造價部分的管理，對沒有定額的分部分項工程單價要及時合理的確定。

四、財務(wù)費用及項目建設(shè)時間的控制手段

對于房地產(chǎn)開發(fā)這種大型資金占用的項目，以加快銷售和加速資金回收的手段來實現(xiàn)項目滾動開發(fā)，是最優(yōu)化的資金手段，因此在項目建設(shè)全程必須縮短建設(shè)時間，控制手段主要有以下幾個方面：

1、在征地、拆遷、立項、設(shè)計、報建等前期建設(shè)階段盡量縮短工期。

2、在對規(guī)劃設(shè)計階段通過公開招標，選擇實力強、水平高、信譽好的單位以加快進度。

3、在施工階段，從項目節(jié)點控制上為項目節(jié)約時間：①逐級編制工作計劃，分項落實；②以合同為藍本，明確各施工單位各分項工程的交接時間，對逾期交付行為設(shè)置處罰措施；③配備經(jīng)驗豐富的管理人員，保障項目擁有足夠的技術(shù)指導(dǎo)；④確保資金按時到位；⑤保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時到位；⑥對于施工過程中的設(shè)計變更，要求設(shè)計單位及時變更出圖。

4、在銷售階段，要注意以下幾點：①項目定位及銷售策略要符合項目實際情況，切記盲目和空泛；②將銷售委托給專業(yè)的營銷公司進行，并設(shè)立一定的銷售激勵制度，快速通過市場；③項目施工進度應(yīng)配合銷售進度，在銷售時應(yīng)具備基本的立面展示及樣板間；③監(jiān)控售房款的收取及客戶房屋貸款的辦理，以便及時收到銀行放款。

五、結(jié)語

總而言之，在國家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想要在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，那只有通過合理手段控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本。以方法促效益，才是企業(yè)生存的王道。

參考文獻：

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今年1月初,隨著國家提高銀行準備金措施出臺,收緊流動性預(yù)期在市場蔓延。鋅價結(jié)束了長達1年的攀升行情,從年內(nèi)最高位22585元迅速滑落,最低跌至16939元。之后,受美國經(jīng)濟不斷轉(zhuǎn)暖的影響,全球經(jīng)濟從谷底爬出,LME鋅價重新開始震蕩上漲,國內(nèi)鋅價也受到影響,在19000元附近反復(fù)波動。展望后期鋅價走勢,以下幾點需要特別關(guān)注。

首先,中國再度提高準備金率的措施可能隨時出臺。鋅作為大宗原材料,其中50%用在建筑消費領(lǐng)域,而我國大規(guī)?；A(chǔ)建設(shè)項目主要受到宏觀財政政策影響。準備金率變動,代表了國家宏觀貨幣政策取向。從今年的形勢看,對外貿(mào)易快速增長,人民幣升值壓力很大,央行目前已開始逐漸收縮流動性,導(dǎo)致股市和商品市場出現(xiàn)下滑。未來,由于CPI和PPI上漲較快,預(yù)計不久央行會再度出臺收縮性的貨幣政策。

財政政策方面,在維持穩(wěn)定的前提下,我國會繼續(xù)保持積極的財政政策,前期已開工的項目仍會繼續(xù),因此2010年鋅的總體消費量較2009年同比不會明顯下降。但新開工項目會較去年下降,鋅消費增速將回落。從我國2月份固定資產(chǎn)投資增速可以看出,26.6%的增速較2009年平均32%的月度投資增速下降,盡管包含春節(jié)因素,但投資下降和流動性收縮已成事實,鋅價若要再度上漲,面臨很大的壓力。

其次,人民幣升值因素會導(dǎo)致商品價格下降。我國人民幣兌美元匯率自2004年到2008年匯改后,美元兌人民幣從8.4一路升值到目前的6.8263,去年到今年則基本穩(wěn)定在6.8上下波動。由于中國長期對外貿(mào)易順差,美元又出現(xiàn)大幅貶值,導(dǎo)致人民幣升值壓力很大,近期我國相關(guān)部門正在開展針對人民幣升值產(chǎn)生影響的調(diào)查,升值預(yù)期在升溫。而目前,央行的正回購、準備金率提高等一系列緊縮性貨幣政策,也會提高人民幣匯率,為升值作鋪墊,進而對鋅價構(gòu)成壓力。

再次,鋅短期供過于求。由于鋅價不斷攀升,企業(yè)生產(chǎn)積極性很高。我國鋅精礦產(chǎn)量在今年1-2月保持旺盛勢頭,產(chǎn)量同比增長45%,我國鋅產(chǎn)量1-2月也創(chuàng)出歷史最高水平,供應(yīng)量十分充足。從庫存看,上海交易所鋅庫存達到22萬噸,創(chuàng)出自交易所鋅品種上市以來的最高水平,短期過剩跡象開始出現(xiàn)。

當前鍍鋅板產(chǎn)量仍較高,這也是鋅價能維持在高位的最主要原因。我國去年12月鍍鋅板產(chǎn)量203萬噸,創(chuàng)下歷史最高水平,短期還沒有看到明顯減少的跡象。但從國家宏觀政策取向看,未來財政和貨幣政策應(yīng)趨向收縮,因此,鋼鐵行業(yè)總消費會受到影響。同時,為了抑制房價繼續(xù)走高,我國陸續(xù)出臺了一系列政策,使得全國房產(chǎn)交易量明顯下降,政策預(yù)期又會影響未來房屋開工率,對鋼材消費和鋅的消費會構(gòu)成負面影響,從而對鋅價構(gòu)成一定的壓力。

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在當前這個大變革的時代，財富和風口瞬息萬變，后危機時代的財富地圖霧霾重重，罕見的負利率，全球性的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致尋找高收益的產(chǎn)品成為是世界級的難題。貨幣放水對經(jīng)濟前景的恐慌導(dǎo)致的房地產(chǎn)狂潮還能持續(xù)多久？普通老百姓保衛(wèi)財富的安全之道在哪里？這都是當代經(jīng)濟學家面對的重大課題。

過去多年，我參加很多與財富相關(guān)的論壇，深感中國人對財富的巨大渴求，也深深地認識到在中國投資的不易。毫無疑問，中華民族是全世界最愛錢的民族，只要中國人對金錢的熱愛不改變，我相信中國經(jīng)濟差不到什么地方去。

但是，我也深深感覺到很多人投資知識的匱乏和盲目。問題的關(guān)鍵在于，中國人在財富的知識，財富的理念，以及財富的把握上，都處于一個初級階段。很多財富公司打著專業(yè)的旗號忽悠老百姓，很多投資顧問通過塑造自己的投資神話迷惑投資者。

對于投資者而言，要讓自己的財富保值增值，要確保自己財富的安全，成為一個成功的投資者，我認為，起碼應(yīng)該知道以下幾點：

第一一定要把握經(jīng)濟的風口。了解宏觀經(jīng)濟的基本面是投資者投資成功的第一步。當下的全球經(jīng)濟，中國經(jīng)濟，都處在劇烈的變化和動蕩之中，這意味著投資不易，處在這個時代，一定要主動降低自己的投資收益，在投資組合上將風險提升至重要的考量因素。投資收益率多少合適？對于一般投資者而言，記?。菏找娉^8%的產(chǎn)品在今后兩年是一定要注意的，2013年，這個數(shù)是15%，2014年是12%，2015年是10%。

第二一定不要和大勢做對。比如，我在去年建議大家投資房地產(chǎn)。我在很多文章中呼吁大家買大城市和熱點城市的房子，“如果政府喪心病狂的救市，你一定要喪心病狂的出手買房”，很多了解我的人肯定記得我這句話，根本原因就在于，我這么多年研究不動產(chǎn)，我發(fā)現(xiàn)，在負利率和貨幣超發(fā)的情況下，大城市的房產(chǎn)大漲是個大概率。

第三一定不要想當然。比如，在今年的房地產(chǎn)狂潮結(jié)束之后，有人認為，中國的房價永遠不會跌，理由是過去10多年的歷史已經(jīng)這么證明了。千萬別這么想！沒用一個國家的房地產(chǎn)在經(jīng)歷瘋狂之后沒用不下跌的，這是一個鐵律。中國的房地產(chǎn)遲早會有一次調(diào)整，除了時間不確定，結(jié)果基本確定。所以，從10月份開始，我呼吁高凈值人士可以減持自己在國內(nèi)的房產(chǎn)。

第四要學會聽得懂“政策”。在很多情況下，宏觀政策的制定者總是很模糊地去表達政策意圖，以免引發(fā)市場動蕩。這個時候，你要學會聽懂政策，比如，當你聽到“經(jīng)濟基本面總體是好的”，你一定要知道，經(jīng)濟肯定出了問題；當你聽到央行總是強調(diào)“人民幣不具備持續(xù)貶值的基礎(chǔ)”，你一定要記住，人民幣肯定還會貶值。聽得懂，才會做到在他人之前預(yù)判形勢，做出正確的選擇。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；特區(qū)效應(yīng)；泡沫

一、喀什房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

2010年5月召開的中央新疆工作座談會提出，在喀什設(shè)立經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。消息傳出，一波又一波的資金向喀什涌去。6月底，第六屆中國新疆喀什?中亞南亞商品交易會開幕，在參加本屆”喀交會”的客商中就不乏炒樓客?？κ驳姆孔右惶煲粋€價，兩個多月，房價就快翻倍了。在喀什東湖的一套高層住宅，5月初的報價為2200元/平方米，7月初的價格已經(jīng)漲到4100元了。進入2011年以來，喀什市房地產(chǎn)市場受國家宏觀政策調(diào)整等因素的影響，房地產(chǎn)市場受到沉重打擊，進入低迷。1-3月份商品房銷售面積7.29萬平方米，同比下降4.7%，商品房銷售額24,853萬元，同比下降10.26%；1-9月份商品房銷售面積36.1萬平方米，同比下降48.6%，商品房銷售額148,011萬元，同比下降27.3%，住宅價格已由年初3600元/平米下降至3000元/平米，商品房空置面積達20.6萬平方米，同比增長116.8%。

喀什商品房銷售情況統(tǒng)計表(2011年)

從以上數(shù)據(jù)可以看出，喀什市房地產(chǎn)市場目前銷售情況低迷，商品房銷售面積及銷售額劇減，房價也有所下降。我們可以看出，2010年喀什市房價呈現(xiàn)上升的趨勢，而2011年喀什市房價在上升的趨勢中呈現(xiàn)出較大的波折，這些波動的具體原因，咱們概括為以下三個方面：

1.受國家宏觀調(diào)控政策的影響

為遏制我國特別是沿海地區(qū)房價的過快上漲，國家近幾年來加強了宏觀調(diào)控，出臺了一系列遏制房價上漲的調(diào)控政策，這一系列政策的出臺，對喀什市迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響。一是政策出臺后，國家加大了對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，加強了對開發(fā)企業(yè)用地和融資的管理和審批，調(diào)高第二、三套住房的首付比率和貸款利率，增加了住房貸款的難度；二是二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策的調(diào)整使投資炒房者因成本增加而放棄投機性炒房；三是助長了消費者的觀望心理，部分消費者認為，在國家宏觀政策的調(diào)控下，房價會有所下跌，于是紛紛取消了購買房產(chǎn)的打算。

2.政府集中建設(shè)集資房及保障性住房分流商品房需求

一是因喀什地區(qū)經(jīng)濟相對落后，在房改政策結(jié)束時仍有大批應(yīng)享受未享受房改政策人群，同時，已享受房改的群眾其居住面積及房屋抗震性均有待提高。為解決歷史遺留問題，2010年以來由政府無償劃撥土地統(tǒng)一進行集資建房，解決黨政機關(guān)及企事業(yè)單位職工的住房問題，分流了一部分商品房需求量；二是近年來，國家為解決城市中低收入者住房難的問題，加強了對保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)，大量保障性住房的涌入，分流了部分商品房消費，減少了市場對商品房的需求量。

3.受暴力恐怖事件的影響

2011年暴力恐怖事件的發(fā)生，對喀什市經(jīng)濟建設(shè)的大好局面造成極其惡劣的影響，對房地產(chǎn)市場形成沉重打擊，部分來喀什投資發(fā)展的外地開發(fā)商甚至放棄已立項的開發(fā)項目；原計劃在喀什購房居住的人群紛紛放棄購房計劃；一大批準備到喀什投資興業(yè)的商人紛紛放棄投資計劃，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的退房率上升、銷售額大幅下降，喀什市房產(chǎn)價格也隨之下降，由年初的平均3600元下降到平均3000元。

二、喀什房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫問題

房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。

雖然從2010年3月“兩會”上傳出要在喀什建立經(jīng)濟特區(qū)之后，香港、廣州、溫州等地的炒房團蜂擁而至，將整棟樓和整個單元買下，致使房價一路上漲?？κ沧罘比A的環(huán)疆片區(qū)樓盤起價3450/平方米，最高樓層售價已突破4000元；而商鋪的價格也從一萬多上漲至三四萬每平方米。令人想起了另一個經(jīng)濟特區(qū)海南的經(jīng)歷。1988年，海南成為第五個經(jīng)濟特區(qū)，海南房價在隨后幾年里突飛猛進。1993年上半年，海南房價達到7500元/平方米，是1989年的5倍。并在2009年海南出現(xiàn)“旅游島事件”便是最好的案例。

2010年7月新疆維吾爾自治區(qū)政府出臺了相應(yīng)政策來遏制新疆各地的房價上漲，喀什處于國家最西部，經(jīng)濟、自然環(huán)境都差，當?shù)剞r(nóng)民人均年收入3500元，城鎮(zhèn)居民年均收入是1萬元左右，而且喀什是國家重點支持的政策性住房推廣地區(qū)，保障房的建設(shè)非常普遍，政策傾斜度很高。投資房產(chǎn)的回報率會很底最終房地產(chǎn)商紛紛退出，喀什房價增長率不會持續(xù)很久，按國際標準，房價增長率連續(xù)三年超過10%，可被認為存在經(jīng)濟泡沫或由此苗頭，而喀什房價沒有持續(xù)漲一年就出現(xiàn)下跌。提供據(jù)此，從房價增長率來判斷喀什市房地產(chǎn)還沒能形成泡沫，而且也沒有泡沫的跡象。

參考文獻：

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作者簡介：

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(1)選擇性控制政策工具——房地產(chǎn)信貸管制、優(yōu)惠利率

選擇性控制是國家著眼于對特殊市場的信貸供求進行控制，對信用活動加以調(diào)節(jié)和影響的一項貨幣政策，其調(diào)節(jié)工具主要包括消費者信用控制、不動產(chǎn)信用控制、優(yōu)惠利率等。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，消費者信用控制和不動產(chǎn)信用控制可以統(tǒng)稱為房地產(chǎn)信貸管制，是中央銀行貨幣政策的重要組成部分，監(jiān)管部門將通過對行業(yè)的分析和監(jiān)測，加強信貸政策的前瞻性和實效性，不斷提高風險管理的能力。1998年，由于當時國內(nèi)住房制度改革剛剛起步，居民購房意愿不強，人民銀行短期內(nèi)對居民住房貸款實行了優(yōu)惠利率。2004年以后，中國貨幣政策和財政政策的主導(dǎo)地位發(fā)生轉(zhuǎn)換，中央銀行堅持穩(wěn)健的貨幣政策，加強了對住房信貸的管制，及時調(diào)整和傳達貨幣信貸政策意圖，引導(dǎo)社會預(yù)期。

(2)主要政策調(diào)節(jié)工具——利率、土地供給和稅收

①利率

西方經(jīng)濟學認為，一個國家根據(jù)既定目標，通過中央銀行運用其政策工具，調(diào)節(jié)貨幣供給量和利率，以影響宏觀經(jīng)濟活動的水平。在房產(chǎn)信貸領(lǐng)域，政府可以利用調(diào)節(jié)個人住房貸款利率，將政府意愿通過市場化利率的變化引導(dǎo)房產(chǎn)價格回到合理的預(yù)期。利率的變化對居民的還款行為有著直接的影響，它使購房者還款壓力增大，提高了貸款成本的風險，使購房者的住房消費貸款行為更加謹慎。因此，利率的變化是政府通過調(diào)整資金價格杠桿，利用市場力量，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商合理定位、商業(yè)銀行合理放貸、購房者形成對房產(chǎn)市場的合理預(yù)期，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

②土地供給

在經(jīng)濟學分析中，土地作為一種生產(chǎn)要素，其供給彈性為零，即從整個社會的角度來看，土地的供給量是固定的，但是從不同的時間段和不同地區(qū)對土地利用的差異上看，土地的供給就不是完全缺乏彈性。國家甚至是地方政府有條件通過控制土地供應(yīng)量和土地開發(fā)節(jié)奏的辦法實現(xiàn)對房產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。根據(jù)商品的供求規(guī)律，當房地產(chǎn)市場供大于求時，房產(chǎn)價格將會下降。從近幾年中國房地產(chǎn)市場施工和竣工面積的增長情況來看，房地產(chǎn)市場總體上是供大于求的態(tài)勢，只是房產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。

③稅收

稅收是國家財政政策調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟的一種手段，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，目前稅收對生產(chǎn)領(lǐng)域采取的調(diào)控措施要強于消費領(lǐng)域。在經(jīng)濟擴張和房產(chǎn)投機過熱階段，通過調(diào)整房地產(chǎn)相應(yīng)稅種和稅率，讓投機交易的速度減慢，就可以遏制經(jīng)濟過熱和投機需求。在房產(chǎn)消費領(lǐng)域，通過征收個人所得稅、營業(yè)稅、契稅、印花稅等相應(yīng)稅種，減少房產(chǎn)投機收益。我國規(guī)定2006年6月起，個人購買不足5年的住房對外銷售，將全額征收營業(yè)稅，2006年8月起，全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。可見，在房產(chǎn)政策調(diào)控上，各種政策調(diào)節(jié)工具雖控制領(lǐng)域和手段不同，但目的和作用是一致的。

(3)有效需求與投機需求

經(jīng)濟學領(lǐng)域的有效需求是指有支付能力的需求。凱恩斯認為，有效需求是商品的總供給價格和總需求價格達到均衡時的總需求，包括消費需求和投資需求兩個部分。由于個人消費的預(yù)算約束，對于住宅產(chǎn)品的實際有效需求是有限的，當消費需求獲得滿足，而投資需求因有利可圖而加劇擴張時，超過一定限度就成為一種投機需求。目前，我國房地產(chǎn)市場的購房需求既包括有效需求，也包括投機需求。有效需求主要表現(xiàn)在居民自住房和各種以直接使用為主的需求上，例如，購買、建造、翻建、大修自住房就屬于典型的有效需求，而投機需求的目的是賺取差價，國家對房產(chǎn)信貸進行控制主要是壓縮以投機為主的住房貸款需求。根據(jù)國內(nèi)的實際情況，對大多數(shù)家庭來說，滿足對住房的消費需求，只有通過貸款購房才能實現(xiàn)。國家對個人住房貸款政策的調(diào)整，能夠在一定程度上刺激住房消費需求，將住房潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，通過制度安排或政策調(diào)整，盡可能擴大住房有效需求的邊界。截至2005年末，國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款達到20258億元，而且從市場發(fā)展趨勢來看，個人住房貸款市場的有效需求還將保持穩(wěn)步增長。

2、宏觀經(jīng)濟與住房貸款政策

(1)宏觀經(jīng)濟背景下中國住房貸款政策的演變

1998年是我國取消福利分房，開展住房制度市場化改革的起步之年，此后，也是國民經(jīng)濟快速發(fā)展和房地產(chǎn)繁榮發(fā)展的一個時期。住房消費的增長與社會經(jīng)濟的發(fā)展密不可分，顯現(xiàn)正相關(guān)的連帶效應(yīng)。

總體來看，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢是穩(wěn)步提升的，國家在制定產(chǎn)業(yè)政策時會采取相機決策，特別是如前所述，房產(chǎn)政策是一種短期性政策，會按照經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢和政府調(diào)控意圖進行變化。1995年以來，我國商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)可以劃分為三個階段，一是政策啟動階段(1995—1998年)，商業(yè)銀行在這一時期開始辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，并從1998年下半年起，停止住房的實物分配，實行住房貨幣化，為住房金融的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。二是擴張發(fā)展階段(1999—2000年)，國家通過中央銀行了多項鼓勵政策，在優(yōu)惠利率、貸款額度、貸款期限等方面盡可能地降低放貸門檻，支持個人消費信貸。三是規(guī)范調(diào)整階段(2001～2006年)，針對個人住房貸款過程中出現(xiàn)的違規(guī)行為，人民銀行為降低金融機構(gòu)風險、規(guī)范房產(chǎn)金融市場秩序、抑制房產(chǎn)投機行為，及時收緊放貸條件，加強了對個人住房貸款的管理。

(2)房貸政策存在的問題及評價

住房問題是關(guān)平民生的大問題，近幾年國家出臺一系列的調(diào)控措施，但效果并不是非常明顯。房貸政策雖已及時進行調(diào)整，但房地產(chǎn)市場仍然存在住房結(jié)構(gòu)不合理、部分城市房價上漲過快、中低收入居民住房難以滿足等問題。

①房貸政策的盲區(qū)——結(jié)構(gòu)性矛盾

2004年以后，人民銀行多次上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率，但對房產(chǎn)的非合理需求缺乏有效控制，投機炒房快速增長，同時，中低檔住宅供應(yīng)比例下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)嚴重不合理。此后，國家利用信貸、稅收等經(jīng)濟手段，提高房產(chǎn)交易成本，抑制房產(chǎn)投機需求，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，中低價住房和經(jīng)濟適用房的比例偏低。2006年，國家在行使多種經(jīng)濟手段的同時，吸取了前兩年的教訓，通過出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，彌補了房貸政策的不足，直接宏觀調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，并有區(qū)別地調(diào)整住房消費信貸的首付比例，引導(dǎo)合理消費。②房貸政策的松動——大量空置房

2004年以前，在積極財政政策調(diào)控下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場具有典型“亮點經(jīng)濟”特征?！笆濉逼陂g，許多城市將房地產(chǎn)業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)。同時，信貸政策也在影響和調(diào)控房地產(chǎn)的投資和需求，局部地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱，購買多套住房的投機需求增加，導(dǎo)致全國范圍內(nèi)越來越多的空置房難以消化，房貸政策出現(xiàn)松動跡象。2005年，國內(nèi)商品房空置率達26%，大大超過國際公認的5%～10%的警戒區(qū)間。因此，從政策層面看，支持經(jīng)濟型住房發(fā)展、支持有效需求的房貸政策總體趨向不會改變，只是在刺激個人住房消費需求方面會有所收縮。

③房貸政策的風險——信用環(huán)境差

信用環(huán)境建設(shè)是國內(nèi)大部分行業(yè)，包括房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的一個軟肋。近幾年，國內(nèi)部分經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的金融機構(gòu)與咨詢中介機構(gòu)聯(lián)合，建立了個人聯(lián)合征信系統(tǒng)，為有效防范房地產(chǎn)信貸風險，特別是個人住房貸款風險發(fā)揮了重要作用。目前，全國范圍內(nèi)的征信系統(tǒng)還沒有真正建立起來，金融機構(gòu)之間的資源共享、平臺合作在短時間內(nèi)難以實現(xiàn)，所以，市場環(huán)境下的信用建設(shè)與維護還有待進一步加強。

(3)應(yīng)處理好幾個關(guān)系

個人住房政策在應(yīng)對國家宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的過程中，應(yīng)處理好如下幾個關(guān)系。一是處理好短期調(diào)整與連續(xù)性的關(guān)系。個人住房貸款政策，包括公積金貸款政策都屬于短期性政策，與其它公共政策相比，更容易發(fā)生階段性變化。因此，在政策調(diào)整時應(yīng)充分考慮到政策的可行性和關(guān)聯(lián)效應(yīng)，增加政策的可操作性和穩(wěn)定性。二是處理好獨立性與協(xié)調(diào)性的關(guān)系。房貸政策既要體現(xiàn)權(quán)威性，又要做好與其它宏觀政策的有效銜接，避免與財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策相脫節(jié)，應(yīng)形成比較健全的政策體系。三是處理好結(jié)構(gòu)性與實效性的關(guān)系。房貸政策能夠在一定程度上對消費者行為傾向進行引導(dǎo)，特別是近幾年國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策不斷出臺，很多不確定因素使消費者對住房消費難以做出決策。因此，房貸政策應(yīng)把握好時機，通過政策手段引導(dǎo)住房結(jié)構(gòu)趨向合理，解決結(jié)構(gòu)性矛盾，增強政策的實際效果。四是處理好市場機制與政策調(diào)控的關(guān)系。實踐證明，市場機制是一種有效的資源配置方式，能夠有效地實現(xiàn)市場調(diào)節(jié)。同時，“市場失靈”也是單一的市場調(diào)節(jié)所無能為力的，這正是公共政策存在的客觀必要。市場秩序需要依靠政策的制約和維護，政策的制定和執(zhí)行也要以市場為基礎(chǔ)，尊重市場的客觀規(guī)律?！笆袌?政府”的混合型經(jīng)濟已被國內(nèi)外廣泛接受，政府只需區(qū)分好哪些需要政策性約束，哪些可以放手由市場來決定，如果處理不好，必會導(dǎo)致政策失效。

3、新時期房貸政策的價值取向

(1)價值取向類型與政策定位

公共政策一經(jīng)產(chǎn)生，就面對效率和公平兩種價值取向的矛盾。效率是指政策資源配置的有效性，經(jīng)濟學領(lǐng)域把帕累托效率作為資源配置有效性的最高境界。公平是指對社會價值分配的合理性，在社會利益關(guān)系越發(fā)復(fù)雜的情況下，把握好現(xiàn)有的利益格局，滿足不同利益主體多方面的需求，進而實現(xiàn)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。公平對效率的影響，以及效率對公平的制約，貫穿著公共政策實踐的全過程。

現(xiàn)代政府的公共政策總是在效率與公平之間進行選擇，不同的歷史時期需要做出不同的選擇。從理論上講，市場主要解決效率問題，而住宅作為“準公共品”，又需要在社會的環(huán)境下，由政策機制和市場機制共同作用，這就決定了政府應(yīng)遵循以效率為基礎(chǔ)，致力于公平的復(fù)合型價值取向。

(2)近期房貸政策的價值取向分析

①公平和效率的選擇

學術(shù)界認為，公平是屬于價值理性的范疇，效率是屬于工具理性的范疇，二者是公共政策同一時點難以兼顧的兩種價值目標。市場機制的競爭性為效率的實現(xiàn)提供了保障，而政策的干預(yù)又使社會增添了公平。我國中央銀行政策本身具有統(tǒng)一性和融合性，在宏觀價值取向上相對容易實現(xiàn)公平，但政策落實不力則容易影響效率。因此，筆者認為，政府對價值取向的選擇應(yīng)是以公平為基礎(chǔ)，為市場機制實現(xiàn)高效率運行創(chuàng)造條件的同時，兼顧效率和效果的發(fā)揮。當然，在不同的歷史時期，不同的宏觀背景下，要求政府在制定政策時對價值取向的傾斜力度有所區(qū)別。例如，在經(jīng)濟繁榮時期，為抑制經(jīng)濟膨脹而提高利率，約束過度的消費行為；在經(jīng)濟蕭條時期，為防止經(jīng)濟再度萎縮而降低利率，鼓勵居民消費。相應(yīng)地，利率的變化會對產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展也帶來影響。

②房貸政策的價值取向

如前所述，公共政策應(yīng)以公平為基礎(chǔ)，提倡根據(jù)不同時期和不同地域的現(xiàn)實情況兼顧效率，具體講，就是在橫向區(qū)域間調(diào)控方面強調(diào)效率，在政策縱向管理方面強調(diào)公平。政府在宏觀調(diào)控住宅金融體系上要建立完善的制度框架，使住宅產(chǎn)業(yè)具有一個穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)，同時，利用各種宏觀政策工具對住房貸款行為進行調(diào)節(jié)，使住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展符合公共政策的目標。近期，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展運行狀況，房貸政策的價值取向應(yīng)側(cè)重公平，引導(dǎo)要素供給向?qū)嶋H有效需求轉(zhuǎn)移，使資源更多地轉(zhuǎn)向中低檔住宅和以使用為主要需求的房地產(chǎn)市場建設(shè)。國家對房貸政策的傾向性會引導(dǎo)金融要素和相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)有效需求領(lǐng)域，使資源更合理、更公平地配置到經(jīng)濟領(lǐng)域中去。

③需要進一步解決的問題

一是要增強政策的實效性。要考慮到經(jīng)濟調(diào)節(jié)工具在實施過程中固有的滯后性特點，提高政策的實際效果和可信度，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。二是要增強政策的針對性。要明確指向，分類指導(dǎo)，兼顧宏觀調(diào)控政策的統(tǒng)一性與各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差異性，需要政策有針對性地進行調(diào)控，提高政策的執(zhí)行效果。三是要增強政策的規(guī)范性，避免政策的越位和缺位。在經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌時期，應(yīng)特別注意防止公共政策對市場機制的有害干擾和對市場機制缺陷彌補不足的問題。要加大政策執(zhí)行的工作力度，排除干擾政策實施的主要因素，防止和避免政策執(zhí)行不到位等問題。

結(jié)論