導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1 目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。為了加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升?？梢哉f大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機構(gòu)進行，中介機構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權(quán)益。

2 房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為

2.1 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

現(xiàn)實當(dāng)中，很多房產(chǎn)經(jīng)紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.2 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。事實上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

2.3 濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

實際上很多房產(chǎn)中介機構(gòu)，往往利用消費者不熟悉有關(guān)交易細節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻?，將不平等的條件強加于人。

2.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進行備案。以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。

2.5 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準確。

而很多房產(chǎn)中介機構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂 “特價房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實情況進行核實。甚至有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費者受騙上當(dāng)。

3 關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？提供下面幾個建議：

3.1 在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

3.2 購房前認真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證；

3.3 對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

3.4 達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。

參考文獻:

[1]《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年

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這一年，北京乃至全國市場的行業(yè)格局發(fā)生了怎樣的變化？未來，房產(chǎn)中介行業(yè)將如何繼續(xù)變革？在業(yè)內(nèi)看來，整個行業(yè)目前還問題重重，隨著行業(yè)整合的加速，未來三至五年，中介行業(yè)變革將進入深水期。

經(jīng)紀人之戰(zhàn)仍在延續(xù)

去年年底，北京房產(chǎn)中介行業(yè)打起了一場經(jīng)紀人“保衛(wèi)戰(zhàn)”，包括鏈家、我愛我家、思源等傳統(tǒng)中介陸續(xù)針對經(jīng)紀人的待遇提出新方案，試圖通過提升經(jīng)紀人傭金、員工持股等方式攥緊手中的優(yōu)秀經(jīng)紀人資源。

今年，這種變革仍在延續(xù)。

近期，曾經(jīng)挑起下調(diào)中介費大旗的思源，旗下房通網(wǎng)再次提出了“獨立經(jīng)紀人”概念。據(jù)房通網(wǎng)介紹，依托房通網(wǎng)平臺，獨立經(jīng)紀人、區(qū)域合作伙伴和房通網(wǎng)是加盟合作關(guān)系，經(jīng)紀人交易的1.5%傭金全部歸個人所有。

房通網(wǎng)提供的是替代傳統(tǒng)經(jīng)紀公司給經(jīng)紀人和經(jīng)紀人團隊提供的相應(yīng)全套服務(wù)，經(jīng)紀人向平臺繳納平臺使用費。

在業(yè)內(nèi)看來，這一模式與美國的Zillow有相似之處，但該模式是否能夠適應(yīng)本土環(huán)境，仍有待考驗。

“是否引入獨立經(jīng)紀人，也是我們在創(chuàng)業(yè)之初討論最多的問題。但通過市場調(diào)研，最終決定使用自建團隊?！睈畚菁菔袌龈笨偛脧堧h表示，目前國內(nèi)房產(chǎn)經(jīng)紀人的水平良莠不齊，需要嚴格的職業(yè)培訓(xùn)。加之國內(nèi)相關(guān)政策監(jiān)管缺乏，容易為后期管理埋下隱患。

在12月2日舉辦的“新經(jīng)紀、新生態(tài)”的互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展論壇上，鏈家集團董事長左暉表示，未來是經(jīng)紀人的時代，房產(chǎn)中介平臺通過為經(jīng)紀人提供更為細化的服務(wù)，以此提升整個品牌的服務(wù)水平。

兼并、燒錢，洗牌繼續(xù)

經(jīng)紀人資源整合背后，實則是各個房產(chǎn)中介平臺的角力。

長期以來，北京房產(chǎn)中介格局鮮明，以鏈家地產(chǎn)、我愛我家、麥田房產(chǎn)為代表，傳統(tǒng)中介互聯(lián)網(wǎng)平臺的鲇魚效應(yīng)在北京市場上日趨凸顯。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，從今年3月起，以搜房網(wǎng)和愛屋吉屋為代表的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺的市場占有率在日趨上升，市場洗牌仍在繼續(xù)。

據(jù)北京住建委網(wǎng)站顯示，10月，在北京愛屋吉屋成交的二手房源達793套，已超越常年位居成交排行第三名的麥田房產(chǎn)。搜房網(wǎng)也以451套的成交量位居第五。而這兩家公司的二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)，均起家于今年年初。

“諸多生活服務(wù)行業(yè)嫁接互聯(lián)網(wǎng)后均已出現(xiàn)巨頭。出行、旅游、零售行業(yè)已出現(xiàn)百億美元的巨頭。唯有房產(chǎn)中介行業(yè)仍處于諸雄紛爭階段。未來存量房市場會不會產(chǎn)生百億美元的獨角獸公司？實現(xiàn)的條件正在逐步成熟?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示。

實際上，面對這一趨勢，鏈家早已展開一輪南征北伐，先后在上海、成都、深圳、廣州等地收購合并當(dāng)?shù)貜妱莘慨a(chǎn)中介，實現(xiàn)規(guī)?；?。我愛我家等在內(nèi)的房產(chǎn)中介也在積極開展海外業(yè)務(wù)，為業(yè)務(wù)拓展尋找更多可能。 攪動市場從去年年末相繼下調(diào)傭金，到今年以來互聯(lián)網(wǎng)平臺大舉擴張，無不攪動著整個房產(chǎn)中介市場。 圖_CFP

最近，“中原教父”施永青高調(diào)回歸，直言將迎擊鏈家排山倒海的進攻。一直以來低調(diào)的中原選擇在年關(guān)放出重磅炸彈，與鏈家觸動了中原的“奶酪”密不可分。據(jù)了解，今年以來鏈家通過兼并的方式，使得在上海的門店規(guī)模超越中原。在曾經(jīng)是中原主場的深圳，鏈家通過兼并開設(shè)了大批門店，宣傳攻勢強勁，無疑對中原造成威脅。當(dāng)在北京、上海已被鏈家超越，對于中原來說，深圳更加不能“敗走”。

面對傳統(tǒng)中介的強勢擴張，如何逐步擺脫“燒錢模式”，在未來穩(wěn)扎穩(wěn)打，也成為互聯(lián)網(wǎng)平臺必須面對的問題。

“一個公司不能靠花錢過日子。從追求效率到追求利潤轉(zhuǎn)變，是公司未來一年最重要的目標(biāo)?！睆堧h如是說。

格局角力背后，需要強大資金支持。據(jù)了解，愛屋吉屋“燒錢不止”，目前進行了五輪融資，鏈家也在與投資方接觸，而思源則在準備回歸A股。

服務(wù)，離不開的核心

市場爭奪戰(zhàn)打得熱鬧，不過對于各家公司來說，房產(chǎn)中介行業(yè)作為生活服務(wù)行業(yè)，所有業(yè)務(wù)的開展最終都將回歸到服務(wù)這個點上來。

鏈家網(wǎng)CEO彭永東坦言，明年鏈家網(wǎng)最重頭的工作就是梳理整個平臺系統(tǒng)的流程，從而發(fā)現(xiàn)用戶服務(wù)體驗的痛點，提升效率。

“不僅是客戶服務(wù)，未來鏈家網(wǎng)想要為行業(yè)提供更多服務(wù)，完善整個行業(yè)生態(tài)圈?！迸碛罇|介紹，行業(yè)里的細分服務(wù)存在很大空間。例如在美國，經(jīng)紀人為了更好地賣出二手房，會對房屋進行翻修、裝飾，這就是一個市場機會。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，今年政策在變、市場在變、行業(yè)在變，對線下的爭奪將成為關(guān)鍵。對此，我愛我家推出“六大服務(wù)承諾”，升級服務(wù)。

針對服務(wù)升級，愛屋吉屋將推出權(quán)限交易保障服務(wù)和免費法律支持服務(wù)。同時，在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，愛屋吉屋的金融服務(wù)部門已經(jīng)成立，為買賣雙方提供信貸等金融服務(wù)。張雋表示，這也是愛屋吉屋尋求利潤增長的必經(jīng)之路。

明年或現(xiàn)淡市，推進行業(yè)完善

長期以來，房產(chǎn)中介被看做是“靠天吃飯”的行業(yè)。市場好時，賺得盆滿缽滿。市場不好時，迅速收縮規(guī)模。不過面對明年預(yù)期下行的市場，不少業(yè)內(nèi)人士卻信心滿滿。

“市場下行是推進行業(yè)完善的催化劑?！痹谡劶懊髂甑男袠I(yè)驅(qū)動時，左暉直言。他表示，相比于國際上同等水平的大城市，北京二手房換手率和成交量相對較低。這背后，中介服務(wù)水平對購房者決策的影響很大。同時，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在新常態(tài)下更是百廢待興，快速滿足用戶核心需求并能扎實做好服務(wù)的創(chuàng)業(yè)公司將快速脫穎而出。

篇3

摘要：近年，隨著中國房地產(chǎn)市場急速擴張，所孕育而出的房地產(chǎn)中介公司越為眾人所熟識，而房地產(chǎn)中介企業(yè)的口碑和制度建設(shè)的完備亟待解決，本文將介紹中國房地產(chǎn)中介公司發(fā)展現(xiàn)狀和他的法制建設(shè)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 中介公司 法制建設(shè)

一、我國房地產(chǎn)中介公司發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)中介，是指在房地產(chǎn)市場中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助共享雙方公平交易、促進房地產(chǎn)交易形成為目的而進行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀活動、委托業(yè)務(wù)或價格評估等活動的總稱。房地產(chǎn)中介公司是房地產(chǎn)市場的衍生品，作為房地產(chǎn)的二、三級市場，從1988年第一家房產(chǎn)中介公司成立至今已有20多年的歷史。房地產(chǎn)中介行業(yè)一直處于穩(wěn)健、急速擴張的發(fā)展之中。目前，我國各類房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)已超過20000家，其中房地產(chǎn)估價機構(gòu)約有50000家，提供中介、、咨詢服務(wù)的專職、兼職房地產(chǎn)中介服務(wù)人員有幾十萬人。

在房地產(chǎn)中介公司強勢進入下，商品房市場和二手房市場的聯(lián)動局面也基本形成，而且從市場發(fā)展趨勢來看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程，中介隊伍的迅猛發(fā)展是適應(yīng)市場形勢變化的結(jié)果，中介公司在房地產(chǎn)二、三級市場中正在扮演越來越重要的角色。

房地產(chǎn)中介服務(wù)的不規(guī)范,以及由此而產(chǎn)生的種種亂象,已經(jīng)使房地產(chǎn)中介服務(wù)成為一個讓人離不開而又不敢恭維的行業(yè)。房地產(chǎn)中介行業(yè)中存在的敗德行為、惡性競爭等不規(guī)范行為嚴重損害了消費者的利益,也毀壞了房地產(chǎn)中介行業(yè)的形象。同時也危及到整個住房二級市場的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)中介公司主要存在如下問題：不正當(dāng)競爭充斥中介市場，由于準進入門較低，中介公司是房地產(chǎn)市場競爭最大的行業(yè)，中介公司在大中型城市片地開花，每一商業(yè)街，每一小區(qū)都有大量的房地產(chǎn)中介公司，它們?yōu)榱藸帄Z客源和房源，相互攻訐，采用不正當(dāng)?shù)姆椒◤钠渌薪楣就诜吭矗瑩尶驮?，為了拉住客人，有些中介公司擅自降低中介費，嚴重擾亂中介市場的正常秩序。

中介機構(gòu)專業(yè)化素養(yǎng)普遍較低，中介公司所專注的是業(yè)務(wù)人員的業(yè)績，而不是人員的專業(yè)素養(yǎng)，大量的人員缺乏該行業(yè)的專業(yè)知識，雖然許多中介公司人員都接受過培訓(xùn)，但對于房地產(chǎn)中介的法律介紹較少或員工就不清楚，它們更專注于對員工的銷售培訓(xùn)，這就造成客戶對中介公司服務(wù)的強烈不滿。

中介機構(gòu)向客戶隱瞞重大價值信息，中介公司為了是自己的利益最大化，在促成交易中，可能會故意隱瞞或含糊一些與將交易物業(yè)有關(guān)的重要信息，例如房齡、建筑隱患、建筑面積等；還出現(xiàn)大量中介機構(gòu)在買賣成交后不簽定房產(chǎn)局規(guī)定使用的協(xié)議文本，而仍使用各公司自行制定的各自合同，有許多是對客戶不利的條款。

二、房地產(chǎn)中介公司合理規(guī)范的制度建設(shè)

正由于房地產(chǎn)中服務(wù)人員的工作已經(jīng)深入了房地產(chǎn)市場上的各種交易行為和交易過程，因此在其提供中介服務(wù)的過程中，也不可能避免地發(fā)生各種各樣的糾紛，對于法律規(guī)范混亂的房地產(chǎn)中介市場，借鑒國外及港臺房地產(chǎn)中介服務(wù)法規(guī)體系，包括市場準入法規(guī)、執(zhí)業(yè)人員職業(yè)道德法規(guī)以及執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制標(biāo)準等并且學(xué)習(xí)他們具有成熟的運作模式和管理經(jīng)驗，正確認識并借鑒經(jīng)驗和做法對于發(fā)展我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)將不無裨益,4。

美國房地產(chǎn)中介公司的管理方式是我們學(xué)習(xí)的榜樣，例如，美國對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的管理嚴格在美國從事房地產(chǎn)中介業(yè)的機構(gòu)或個人，必須擁有州政府機構(gòu)――房地產(chǎn)委員會頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照；美國具有健全的法規(guī)制度，為保障交易安全，維護社會大眾利益，許多州都專門設(shè)立了房地產(chǎn)復(fù)原基金制度，目的是在社會大眾因某一執(zhí)照房地產(chǎn)經(jīng)紀人的不良行為而導(dǎo)致財產(chǎn)受損時，予以賠償；同時美國塑造良好的職業(yè)道德，為社會樹立了良好的口碑。

在學(xué)習(xí)國外管理房地產(chǎn)中介公司經(jīng)驗的同時，我們更應(yīng)該立足我國特殊國情，提出有效的解決辦法。首先，政府應(yīng)加強對申請房地產(chǎn)中介業(yè)的機構(gòu)審核門檻，針對中國房地產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀，提出有中國國情的條件，尤其是他們的專業(yè)技術(shù)人才的審核；其次，中介公司應(yīng)該提高操作的透明度，公開中介公司的辦事程序和收費標(biāo)準，這是中介機構(gòu)接受社會監(jiān)督的首要條件，這樣才能在社會樹立良好的口碑；最后，優(yōu)化內(nèi)部管理，推動二手房中介買賣規(guī)范化運作，對中介公司利益的保障，由于出讓方委托中介的時點與買賣成交的時點有長短不一的過程，中介接受買賣、租賃委托時必須簽定書面委托協(xié)議，簽定協(xié)議后立即備案，委托中介公司的房屋在進行轉(zhuǎn)讓登記時必須提供委托協(xié)議，所以，理順內(nèi)部管理關(guān)系，保證信息的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以有效地保護中介公司的合法權(quán)益。

“糾紛無時不有、無處不在”。而法律作為一種理性的、有秩序的糾紛解決途徑，是一個社會進步、文明的標(biāo)志。對于連接房源與客戶的中介公司，不僅僅著力于房子的銷售業(yè)績，更應(yīng)利用自身的專業(yè)所長，為客戶解決各種房產(chǎn)問題，以自身的專業(yè)形象，服務(wù)質(zhì)量，操作的透明度，為自身樹立有實力的良好口碑。

參考文獻

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介；中介市場；中介服務(wù)

中圖分類號：F293.35文獻標(biāo)識碼：A

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，目前已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進和帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，對國民經(jīng)濟的影響力很大，切身關(guān)系到民生。伴隨著我國住房制度改革推進導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進的基礎(chǔ)上，作為其一分支的房地產(chǎn)中介，通過國家一系列相關(guān)政策的出臺，也隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展興起開來。

房地產(chǎn)中介指，在房地產(chǎn)市場中專門提供房地產(chǎn)信息，進行技術(shù)和政策法規(guī)咨詢服務(wù)，從事房地產(chǎn)策劃、評估、業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)交易雙方牽線搭橋，促成交易，并協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)從而收取傭金的行為。狹義理解是房地產(chǎn)商品成交的媒介，廣義上則包括資金市場中介、實物市場中介和其他中介（策劃、廣告、測量、估價、咨詢、法律、仲裁、經(jīng)營、勞務(wù)等）。我國房地產(chǎn)中介主要表現(xiàn)分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀三種形式。從學(xué)者視角的歸納，房地產(chǎn)中介涵蓋了房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營、交易、消費等全過程存在的中間經(jīng)濟活動，比較全面籠統(tǒng)。

我國房地產(chǎn)中介正處于快速發(fā)展階段。經(jīng)過十多年的發(fā)展和殘酷的市場競爭，房地產(chǎn)中介涌現(xiàn)出了一大批誠信規(guī)范經(jīng)營的品牌企業(yè)，如香港中原、美聯(lián)、天津順馳、深圳世聯(lián)等連鎖知名企業(yè)，以其雄厚的規(guī)模實力，先進完善的管理經(jīng)驗及專業(yè)化、高素質(zhì)的服務(wù)水平，贏得了消費者的普遍好評與信任，擴大了中介的影響力。在北京、上海、深圳、廣州等經(jīng)濟發(fā)達城市，房地產(chǎn)中介發(fā)展勢頭較為迅猛，房地產(chǎn)中介行業(yè)基本制度已逐步建立，企業(yè)和從業(yè)人員都有了較大數(shù)量的增長，行業(yè)規(guī)模也在不斷擴大。房地產(chǎn)中介業(yè)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的景象。但從客觀整體角度來看，一定意義上講，房地產(chǎn)中介仍然屬于改革開放的新生事物，行業(yè)整體發(fā)展水平評估與發(fā)達國家的成熟市場仍有一段距離，還有許多有待于我們完善的方面。

目前，西安的房產(chǎn)中介機構(gòu)也在空前活躍地發(fā)展著。經(jīng)過短短幾年的時間，西安大大小小的房地產(chǎn)中介機構(gòu)也隨處可見。其中有比較成熟的品牌中介機構(gòu)，如21世紀不動產(chǎn)、瑪雅房屋中介、天地源不動產(chǎn)、圣安置業(yè)。同時，也有很多不規(guī)范的小型中介機構(gòu)存在于市場上。這種現(xiàn)象的存在是由于行業(yè)準入門檻低、市場競爭混亂無序、政府主管部門缺乏經(jīng)驗、監(jiān)管不力等多方面的原因，從而導(dǎo)致這個行業(yè)充斥了一大批唯利是圖的“黑心企業(yè)”，“一個門面、一張桌子、一部電話、兩三個人、幾條房源信息，再掛靠別人的營業(yè)執(zhí)照”便堂而皇之辦起了公司。品牌中介少、規(guī)模小、數(shù)量多、從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高、誠信問題凸顯等，造成了大多數(shù)人對房地產(chǎn)中介持不信任的態(tài)度，嚴重影響了中介市場的健康發(fā)展。

總體來說，目前中介市場存在的問題主要集中在以下幾點：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。目前，市場上從事房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的人員有相當(dāng)一部分學(xué)歷并不高，從技能方面來看，缺乏房地產(chǎn)行業(yè)的基本知識，只是經(jīng)過簡單的培訓(xùn)就匆匆上崗；從職業(yè)道德方面來看，有很多是渾水摸魚，唯利是圖，嚴重缺乏公開、公平、公正的市場意識和符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的行為規(guī)范，一定程度上侵害了消費者的權(quán)益。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)不規(guī)范經(jīng)營、暗箱操作賺取中間差價，交易資金安全得不到保障。

（三）商品房本身屬性的信息不對稱造成的交易糾紛。缺乏專業(yè)知識和購房經(jīng)驗的普通消費者在房地產(chǎn)經(jīng)紀人員面前始終處于較強的信息弱勢地位。如果經(jīng)紀人對房產(chǎn)的信息有所隱瞞的話，那么當(dāng)房屋銷售出去后，對于經(jīng)紀人的口頭承諾，消費者將無從投訴。

（四）政府監(jiān)管缺乏完善法律法規(guī)體系的支撐。面對這些問題，我們應(yīng)該推行房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格制度，把素質(zhì)不高的人員嚴格剔除掉；提高市場準入標(biāo)準；積極響應(yīng)國家建設(shè)部、央行聯(lián)合的《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定房地產(chǎn)中介機構(gòu)不準代收、代付交易資金，要求必須通過銀行專用賬戶結(jié)算交易資金，以保障買賣雙方資金安全，提倡由銀行作為第三方，實行資金監(jiān)管制度；政府方面嚴格進行宏觀指導(dǎo)和監(jiān)管，并盡可能地為中介市場提供方便的服務(wù)。

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顧名思義，土流經(jīng)紀人就是通過搜集農(nóng)村閑置可出租的土地信息，到網(wǎng)上，提供給需要土地的種植戶或者投資者，從而賺取傭金的職業(yè)群體。

土地流轉(zhuǎn)經(jīng)紀人如此活躍在全國鄉(xiāng)村，得益于政策的支撐。十八屆三中全會提出，建立和發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，迫切需要一支熟悉農(nóng)村要素資源信息，有知識、有文化、有技術(shù)、懂法律、會經(jīng)營、講誠信，能夠充分應(yīng)用現(xiàn)代信息手段促進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的專業(yè)經(jīng)紀人隊伍，積極參與產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)，撮合產(chǎn)權(quán)交易雙方進行規(guī)范交易，推動農(nóng)村要素流轉(zhuǎn)交易市場活躍發(fā)展。

風(fēng)頭蓋過房產(chǎn)經(jīng)紀人

鏈家河北廊坊某門店業(yè)務(wù)員小張放棄了房產(chǎn)經(jīng)紀，轉(zhuǎn)行加入土流經(jīng)紀人隊伍。在小張的描述里，“土流經(jīng)紀人的日子比房產(chǎn)中介安逸多了，賺錢卻一點也不少”。

即使之前就職于二手房中介“大鱷”鏈家，小張對房產(chǎn)經(jīng)紀人的奔波與辛苦也已經(jīng)體會得淋漓盡致：年薪百萬只是極個別的特例，大部分房產(chǎn)經(jīng)紀人還是過著每天工作12個小時以上、底薪2000塊錢的日子，“節(jié)假日的時候正常吃頓飯都是奢望”，房產(chǎn)經(jīng)紀人的競爭也已經(jīng)趨于白熱化。

小張的轉(zhuǎn)型緣起于與土流網(wǎng)北京土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心夏創(chuàng)武總經(jīng)理的偶然相識。

夏創(chuàng)武是土流經(jīng)紀人圈子中的一個傳奇人物，一年前的他還只是一個在湖南從事室內(nèi)裝飾的“包工頭”， 如今的夏創(chuàng)武已經(jīng)擁有自己的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，不到一年的時間已經(jīng)將業(yè)績做到了300萬以上。

1991年就來到北京闖蕩的的夏創(chuàng)武嘗試過銷售、室內(nèi)裝飾等職業(yè)，但即使20多年的城市生活也抵消不了他心中對田園生活的惦念和向往。一次機緣巧合，夏創(chuàng)武接觸到了土流網(wǎng)，原本他是想通過土流網(wǎng)給自己找塊合適的土地，幾次接觸溝通之后他發(fā)現(xiàn)土流網(wǎng)蘊藏的商機可謂無限，更重要的是土流網(wǎng)還能圓了自己接近土地的夙愿。

夏武對小張發(fā)出了工作邀請，“土地集約化是大趨勢，土地流轉(zhuǎn)則是土地集約的先頭部隊，土流經(jīng)紀人還是藍?！?。跟夏總見面的第二周，小張便正式加入了土流經(jīng)紀人的行列。

小張從房產(chǎn)經(jīng)紀人“跨越”成為土流經(jīng)紀人的“創(chuàng)舉”，一時成為房產(chǎn)經(jīng)紀人圈里熱議的話題。在土流網(wǎng)CEO伍勇看來，土流經(jīng)紀人的風(fēng)頭勢必將會超過房產(chǎn)經(jīng)紀人，“土地流轉(zhuǎn)行業(yè)潛力巨大，作為連接農(nóng)民和農(nóng)業(yè)投資人的土流經(jīng)紀人將扮演非常重要的角色，”伍勇進入土地流轉(zhuǎn)行業(yè)已經(jīng)7個年頭，他指出，作為在城鎮(zhèn)化進程中國家鼓勵農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)大背景下應(yīng)運而生的新職業(yè)，土流經(jīng)紀人作為當(dāng)?shù)厝?，很好地解決了農(nóng)民與租田大戶之間的信任問題，在促使土地價格透明化的基礎(chǔ)上，激活了全國土地跨區(qū)域的流動，隨著土流流轉(zhuǎn)的不斷推進，未來加入土流經(jīng)紀人隊伍的精兵強將也會越來越多。

土流經(jīng)紀人“非野蠻”快速生長

土流經(jīng)紀人的隊伍已經(jīng)稱得上“強大”了。據(jù)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)土流經(jīng)紀人的從業(yè)人數(shù)已接近十萬人，以土流網(wǎng)為例，這家較早進入土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)平臺就已經(jīng)聚集了1.2萬的土流經(jīng)紀人。

不僅數(shù)量驚人，土流經(jīng)紀人也匯聚了各方精英：此前以年收入600萬元風(fēng)靡土流經(jīng)紀人圈子的解洪玲，早在2007年進入了土地流轉(zhuǎn)行業(yè)，此前他已經(jīng)做了十年發(fā)廊生意，以加盟方式成立土流網(wǎng)南昌土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心之后的第三個年頭，年收入就已經(jīng)超過了600萬元；在大多數(shù)年輕人選擇遠離土地的時候，出生于1988年、畢業(yè)于四川林業(yè)大學(xué)的童修齊卻還是闖入了土地流轉(zhuǎn)行業(yè)，并在進入的第一年就收獲了30萬元的收入，“可能是因為我大學(xué)專業(yè)的緣故，很多種田大戶都十分信賴我，土地流轉(zhuǎn)行業(yè)是大有干頭的”，這個年輕的土流經(jīng)紀人對土地流轉(zhuǎn)行業(yè)充滿信心。

土流經(jīng)紀人是對年齡最沒有“偏見”的職業(yè)，國內(nèi)年齡最大的土流經(jīng)紀人嚴金昌已經(jīng)73歲高齡。即使是雨天，安徽鳳陽小崗村的嚴金昌老人也不得閑了，與之前幫著大兒子打理農(nóng)家樂不同的是，他現(xiàn)在是土流網(wǎng)小崗村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心的總經(jīng)理，幾乎每天都會接到十多個咨詢地源的電話，最高的記錄達到48個。

從20多歲到70高齡的年齡覆蓋可以看做是土流經(jīng)紀人行業(yè)快速增長的縮影，慶幸的是土流經(jīng)紀人并沒有陷入“野蠻無序生長”的怪圈。目前，以土流網(wǎng)、搜土地網(wǎng)、地合網(wǎng)等為代表的土地流轉(zhuǎn)綜合服務(wù)平臺都推出了土流經(jīng)紀人培訓(xùn)制度，其中土流網(wǎng)更是專門成立了土流學(xué)院，定期舉辦土流經(jīng)紀人培訓(xùn)班，邀請農(nóng)業(yè)專家、教授講授土流經(jīng)紀人的基本工作方法、流程，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策法律和農(nóng)村土地抵押貸款等農(nóng)業(yè)金融知識，以保證土流經(jīng)紀人的專業(yè)技能和素質(zhì)。

土流經(jīng)紀人的未來

73歲高齡的嚴老爺子似乎是農(nóng)村土地的“矛盾綜合體”。38年前他帶頭大包干，將集中耕種的土地分包到戶；38年之后他又帶頭將土地集中起來進行流轉(zhuǎn)，這個“矛盾”在嚴金昌看來是不同經(jīng)濟發(fā)展階段的必然選擇：目前土地流轉(zhuǎn)是國家深化的政策，是為了增加農(nóng)民收入，讓農(nóng)民富起來，土地進行流轉(zhuǎn)后用大機械，規(guī)模化種植，提高土地價值才能賺錢。

在嚴金昌老人成為土流經(jīng)紀人的4個月后，中國國務(wù)院《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)全國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化規(guī)劃（2016―2020年）的通知》，支持通過土地流轉(zhuǎn)、土地托管、土地入股等多種形式發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。

政策是土流經(jīng)紀人未來前景的最佳注腳。事實上，土流經(jīng)紀人在3年前就已經(jīng)被明確肯定了：2013年11月，黨的十八屆三中全會明確指出，要建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行。建立和發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，迫切需要一支熟悉農(nóng)村要素資源信息，有知識、有文化、有技術(shù)、懂法律、會經(jīng)營、講誠信、能夠充分應(yīng)用現(xiàn)代信息手段促進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的專業(yè)經(jīng)紀人隊伍，積極參與產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)，撮合產(chǎn)權(quán)交易雙方進行規(guī)范交易，推動農(nóng)村要素流轉(zhuǎn)交易市場活躍發(fā)展。

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以慶祝建黨100周年為主線，廣泛開展以黨史為重點的“四史”宣傳活動和舉行黨史學(xué)習(xí)教育專題宣講會，講黨史學(xué)習(xí)教育送至“群體”的“手中”。下面小編整理了x區(qū)總工會“群體”建會入會經(jīng)驗信息材料，歡迎查閱。

為深化黨史學(xué)習(xí)教育，深入開展“我為群眾辦實事”實踐活動，XX市XX區(qū)總工會積極探索創(chuàng)新，聚力攻堅破難，通過拉網(wǎng)式調(diào)研、示范式創(chuàng)建、打造新亮點、點穴式凝聚，讓快遞員、網(wǎng)約送餐員、保安員等新業(yè)態(tài)“群體”職工有“家”可依，讓職工和工會心連心。

拉網(wǎng)式調(diào)研，聚焦目標(biāo)牽動。

一是區(qū)總工會高度重視，通過組織黨員干部深入基層調(diào)研把底子摸清，重點摸排掌握群體所屬行業(yè)企業(yè)和從業(yè)人員的數(shù)量、分布以及建會入會現(xiàn)狀，力求未建會企業(yè)數(shù)量清、未建會原因清、職工人數(shù)清和所處區(qū)域清。二是通過調(diào)研把問題找準，針對群體行業(yè)職業(yè)特點，重點梳理底數(shù)不清、靈活性不強、合力不足、吸引力不強等問題，制訂有針對性的工作方案。通過“XX職工之家”微信公眾號，“群體”從業(yè)人員較為關(guān)注的信息，宣傳吸納“群體”從業(yè)人員入會的具體舉措，營造濃厚的輿論氛圍。三是通過調(diào)研把思路理清，堅持因地制宜、因企施策，建立臺賬，列出清單，積極探索單獨組建、區(qū)域聯(lián)建、行業(yè)統(tǒng)建等模式，不斷消除建會盲區(qū)和空白點，推進“群體”入會工作穩(wěn)步開展。

示范式創(chuàng)建，實施整體推動。

一是堅持黨建帶工建原則，以“增強凝聚力，擴大覆蓋面”為指導(dǎo)，實施龍頭帶建，以規(guī)模企業(yè)為重點，按圖索驥，精準定位，全面推進貨車司機、快遞員、護工護理員、家政服務(wù)員、商場信息員、網(wǎng)約送餐員、房產(chǎn)中介員、保安員等群體入會工作。今年全區(qū)快遞行業(yè)成立工會聯(lián)合會，XX區(qū)快遞行業(yè)現(xiàn)有XX、XX、XX、XX、XX、等XX家快遞企業(yè)，XXX個網(wǎng)點，共吸納XXX名“快遞小哥”（含農(nóng)民工XXX人），建立溫暖X站X家。

打造新亮點，開展“三送”活動。

堅持以職工為本，按照“群防、群控、群治”職工勞動安全衛(wèi)生保障機制建設(shè)的要求，積極開展形式多樣的“送清涼、送安全、送法律”等走訪慰問活動。一是送清涼。根據(jù)夏季高溫特點，推動高溫作業(yè)單位增設(shè)防暑降溫設(shè)施，改善高溫作業(yè)職工勞動條件。向“群體”的一線職工贈送防暑降溫用品，保障高溫作業(yè)職工身體健康。通過利用“XX驛站”，為貨車司機、外賣送餐員、快遞員等“群體”高溫作業(yè)特定人群開辟設(shè)有空調(diào)（電扇）的休息場所，供應(yīng)大碗茶、涼白開、綠豆湯，免費提供防暑用品。二是送安全。督促用人單位按照《職業(yè)病防治法》《防暑降溫措施管理辦法》等法規(guī)政策要求，落實防暑降溫主體責(zé)任。組織開展安全檢查和事故隱患、職業(yè)危害排查治理，加強對農(nóng)民工比較集中的勞動密集型代工企業(yè)、建筑工地、露天高溫和密閉缺氧作業(yè)場所的監(jiān)督檢查。加強高溫條件下的安全生產(chǎn)培訓(xùn)。組織醫(yī)療志愿者隊伍，深入企業(yè)和施工現(xiàn)場，宣傳暑期防病知識，開展職業(yè)健康檢查和心理咨詢等活動，保障職工在夏季生產(chǎn)勞動過程中的安全與健康。三是送法律。向“群體”贈送《職業(yè)病防治法》《防暑降溫措施管理辦法》《職業(yè)危害防治知識職工普及讀本》等安全生產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)讀本和宣傳資料，提高職工維護自身安全與健康合法權(quán)益的意識和能力。

點穴式凝聚，強化服務(wù)驅(qū)動。

一是以慶祝建黨100周年為主線，廣泛開展以黨史為重點的“四史”宣傳活動和舉行黨史學(xué)習(xí)教育專題宣講會，講黨史學(xué)習(xí)教育送至“群體”的“手中”。同時利用“快遞小哥”流動性強特征，將“快遞小哥”變身“黨史傳遞者”，推出“黨史快遞”二維碼，借“快遞小哥”之力，把身邊鮮活的黨史故事傳遞到全區(qū)各個角落，形成“一碼一故事，隨時隨地學(xué)”的良好氛圍。二是開展“入會有禮”活動，給快遞員、送餐員等“群體”贈送“入會愛心禮包”，增加“會”對群體的吸引力，“家”對群體的溫度感。組織“一式”（組織集中入會儀式）、“一誓”（組織集體宣誓）為載體，增強會員的歸屬感。三是結(jié)合“群體”工作特點，著力提升職工隊伍整體素質(zhì)，組織行業(yè)內(nèi)職工開展技能培訓(xùn)，深化各行業(yè)職工技能競賽活動，加強企業(yè)民主管理，促進“群體”行業(yè)的勞動關(guān)系和諧穩(wěn)定。四是“定制化” 暖心保障再擴容。堅持“溫度”與“厚度”并重，“厚度”與“服務(wù)”相結(jié)合，將就業(yè)服務(wù)、法律援助、金秋助學(xué)、困難職工幫扶救助送溫暖工程向“群體”靠攏，同時積極開展文體活動，打造幫扶工作“綠色通道”，切實為“群體”職工辦實事、做好事、解難事，讓他們更有歸屬感、獲得感、幸福感。今年區(qū)總工會開展“溫暖冬日、情系一線——快遞小哥暖心行動”慰問活動。此次慰問給快遞小哥們帶來了一些生活用品和防疫物資，涉及全區(qū)多家快遞企業(yè)的一線快遞人員XXX人。

篇7

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以服務(wù)經(jīng)濟建設(shè)為中心，以規(guī)范和發(fā)展為主線，大力推進中介組織功能性建設(shè)與專業(yè)行業(yè)協(xié)會建設(shè)，切實維護中介服務(wù)市場公平競爭秩序，逐步形成行業(yè)自律與政府監(jiān)管有機結(jié)合的中介組織規(guī)范發(fā)展運行機制和長效機制，推動我區(qū)經(jīng)濟社會平穩(wěn)較快發(fā)展。

二、工作原則

1.堅持在區(qū)政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，按照“誰主管、誰負責(zé)”的原則，充分發(fā)揮登記管理機關(guān)、業(yè)務(wù)主管單位和職能部門的監(jiān)管作用。

2.堅持突出重點、分類指導(dǎo)，針對行業(yè)協(xié)會和市場中介組織不同類別和屬性，以解決突出問題為切入點，務(wù)求集中整治見實效。

3.堅持標(biāo)本兼治、糾建并舉，一邊抓突出問題的解決，一邊抓規(guī)范發(fā)展，完善監(jiān)管體制，加強自律機制建設(shè)，健全政策法規(guī)體系。

三、工作內(nèi)容

(一)審查和確定中介組織的經(jīng)營資格，凡達不到準入條件和標(biāo)準的，該撤銷的予以撤銷，未經(jīng)法定程序?qū)徟⒌怯浂米詧?zhí)業(yè)的中介組織，要依法取締。重點是：（1）檢查中介組織的前置審批許可證件、營業(yè)執(zhí)照是否齊全、是否有效；（2）檢查中介組織經(jīng)營主體的實際使用名稱、經(jīng)營范圍、經(jīng)營場所等經(jīng)營狀況與審批證件及營業(yè)執(zhí)照的審批事項、登記事項是否一致，有無出租、出借、轉(zhuǎn)讓審批證件或營業(yè)執(zhí)照等違法違規(guī)行為。

（二）檢查中介組織的執(zhí)業(yè)情況，查處中介組織出具虛假證明、違規(guī)操作、不當(dāng)競爭等違規(guī)違法問題。重點是：（1）檢查其經(jīng)營活動是否依法進行，有否不當(dāng)競爭、超范圍超資質(zhì)行為、業(yè)務(wù)程序違法或非法活動等；（2）檢查其經(jīng)營活動是否完全正確履行法定的、委托的、約定的、自設(shè)的義務(wù)，有否存在損害國家、企業(yè)、他人或公眾利益的行為；（3）檢查其經(jīng)營活動是否遵守行業(yè)自律規(guī)定、職業(yè)道德，有否存在違規(guī)操作獲取不當(dāng)利益的行為。

（三）檢查中介組織的脫鉤改制情況，深化中介組織的市場化取向改革，嚴格按照《省市場中介組織與政府部門分開工作實施方案》（政辦12號）的要求，依照政策規(guī)定在人、財、物、名稱等方面與主管部門或掛靠單位徹底脫鉤。

（四）檢查各審批登記部門和主管部門對中介組織的監(jiān)督管理情況，督促糾正監(jiān)督管理不到位的問題。

四、工作步驟

（一）摸清底數(shù)、調(diào)查研究（年6月底前）。各相關(guān)單位要開展一次摸底大排查，摸清我區(qū)中介組織數(shù)量和行業(yè)分布，以及證照持有情況，并登記造冊。

（二）自查自糾、集中整治（年7月至9月）。針對調(diào)查摸底的情況，各單位要組織人員逐家進行檢查，依法查處一批中介組織違法違規(guī)案件。

（三）建章立制、檢查驗收（年10月）。各部門要針對這次專項治理工作中發(fā)現(xiàn)的問題進行分析，提出有針對性的解決辦法，并出臺規(guī)范性文件。區(qū)政府將組織有關(guān)單位對各單位工作開展情況進行檢查驗收，對工作開展不扎實、工作任務(wù)未完成的給予通報。

五、職責(zé)分工

（一）有關(guān)部門開展市場中介組織專項治理承擔(dān)以下職責(zé)：

1.完善主管行業(yè)的中介組織管理制度，引導(dǎo)成立中介組織行業(yè)協(xié)會，指導(dǎo)、督促、檢查行業(yè)協(xié)會開展行業(yè)自律。

2.建立健全投訴舉報機制，對收到的舉報投訴線索及時進行調(diào)查核實，并反饋相關(guān)部門。

3.負責(zé)主管行業(yè)的行政許可審批機構(gòu)和人員的監(jiān)督管理。

4.發(fā)現(xiàn)和查處轄區(qū)范圍內(nèi)主管行業(yè)的市場中介組織的違法違規(guī)行為，依照法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由上級或其他行政主管部門查處的，應(yīng)及時通報上級或其他行政主管部門。

5.調(diào)研主管行業(yè)的中介組織發(fā)展現(xiàn)狀，存在問題和解決途徑，對中介組織的發(fā)展思路提出可行性的建設(shè)性意見。

（二）各部門職責(zé)分工：

1.區(qū)工商局：負責(zé)中介組織專項治理工作的協(xié)調(diào)組織，承擔(dān)中介機構(gòu)專項清理整頓工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的日常工作，通報各部門工作開展情況，總結(jié)好的工作做法和經(jīng)驗；負責(zé)審查法律法規(guī)規(guī)定的中介組織前置審批證件，開展中介組織注冊登記管理；負責(zé)登記、商標(biāo)廣告機構(gòu)及沒有行業(yè)主管部門的中介組織的監(jiān)督管理。

2.區(qū)監(jiān)察局：負責(zé)對中介組織行業(yè)主管部門履行職責(zé)情況進行監(jiān)督和檢查，依法依紀查處或通報中介組織行業(yè)主管部門及其工作人員不履行或不正確履行法定職責(zé)、參與中介組織的經(jīng)營活動等違法違紀行為。

3.區(qū)財政局：負責(zé)會計審計機構(gòu)、資產(chǎn)評估機構(gòu)、政府采購機構(gòu)等中介組織的監(jiān)督管理。

4.區(qū)建設(shè)局：負責(zé)工程造價咨詢、工程招標(biāo)、工程監(jiān)理、工程檢測、工程咨詢、房屋拆遷機構(gòu)、房產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)等中介組織的監(jiān)督管理。

5.區(qū)發(fā)展改革局：負責(zé)統(tǒng)籌規(guī)劃中介組織的規(guī)范和發(fā)展工作，起草有關(guān)政策規(guī)定，研究中介組織在改革發(fā)展中的重大事項；負責(zé)對招投標(biāo)和投資項目咨詢評審機構(gòu)的監(jiān)督管理。

6.區(qū)民政局：負責(zé)非營業(yè)利性中介組織的社團登記、管理和監(jiān)督；負責(zé)查處中介組織違反社團登記法律法規(guī)的行為；負責(zé)婚姻介紹、家政服務(wù)等中介組織的監(jiān)督管理。

7.公安分局：負責(zé)出入境機構(gòu)、駕駛證代辦、車輛代報牌代年檢、保安服務(wù)等中介組織的監(jiān)督管理；對中介組織及其從業(yè)人員嚴重違法違規(guī)涉嫌觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。

8.區(qū)物價局：負責(zé)價格認證評估機構(gòu)的監(jiān)督管理；負責(zé)制定中介組織服務(wù)收費標(biāo)準，開展中介組織服務(wù)收費檢查，規(guī)范和完善中介組織的收費行為；負責(zé)查處價格評估機構(gòu)違規(guī)執(zhí)業(yè)行為，負責(zé)查處中介組織亂收費用、強制收費、不明碼標(biāo)價、價格壟斷、低于成本收費、不正當(dāng)價格競爭等價格違法違規(guī)行為。

9.區(qū)經(jīng)貿(mào)局：負責(zé)拍賣、典當(dāng)、擔(dān)保、二手車鑒定評估、能源評估等中介組織的監(jiān)督管理。

10.區(qū)交通局：負責(zé)交通、外船、外運和船務(wù)等中介組織的監(jiān)督管理。

11.區(qū)旅游局：負責(zé)旅游中介服務(wù)等中介組織的監(jiān)督管理。

12.區(qū)勞動和社會保障局：負責(zé)職業(yè)中介機構(gòu)、勞動技能培訓(xùn)機構(gòu)等中介組織的監(jiān)督管理。

13.區(qū)安監(jiān)局：負責(zé)安全生產(chǎn)評估（評價）機構(gòu)等中介組織的監(jiān)督管理。

14.區(qū)文體局：負責(zé)文化演出機構(gòu)、圖書出版機構(gòu)、音像發(fā)行機構(gòu)、演出團體經(jīng)紀機構(gòu)等中介組織的監(jiān)督管理。

15.區(qū)司法局：負責(zé)律師事務(wù)所、司法鑒定機構(gòu)、基層法律服務(wù)機構(gòu)和公證機構(gòu)等中介組織的監(jiān)督管理。

16.區(qū)環(huán)保局：負責(zé)環(huán)境影響評估（評價）機構(gòu)等中介組織的監(jiān)督管理。

17.國土資源分局：負責(zé)土地評估機構(gòu)、土地交易中介機構(gòu)、礦產(chǎn)資源評估機構(gòu)、經(jīng)營性測繪機構(gòu)等中介組織的監(jiān)督管理。

18.區(qū)國稅局、地稅局：負責(zé)稅務(wù)機構(gòu)等中介組織的監(jiān)督管理；負責(zé)查處中介組織偷稅漏稅等違反稅收法律法規(guī)的行為。

19.區(qū)外經(jīng)貿(mào)局：負責(zé)進口機電設(shè)備采購招標(biāo)機構(gòu)、對外服務(wù)中介等中介組織的監(jiān)督管理。

20.區(qū)教育局：負責(zé)教育（家教）介紹機構(gòu)等中介組織的監(jiān)管管理。

21.區(qū)人事局：負責(zé)人才中介等中介組織的監(jiān)督管理。

22.區(qū)科技局：負責(zé)科技成果交易、技術(shù)合同認定登記、科技信息咨詢、專利、知識產(chǎn)權(quán)評估服務(wù)等中介組織的監(jiān)督管理。

23.市質(zhì)監(jiān)督局直屬城涵片區(qū)：負責(zé)產(chǎn)品質(zhì)量檢測檢驗、計量服務(wù)、認證、認證培訓(xùn)、認證咨詢、進出口商品檢驗檢疫、檢測、鑒定認證、報檢等中介組織的監(jiān)督管理。

24.區(qū)工商聯(lián)：負責(zé)經(jīng)濟類行業(yè)協(xié)會的組建和日常管理。

25.各鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）要積極配合有關(guān)部門開展中介組織專項治理整頓工作。

其它職能部門也要按照各自職責(zé)，分別做好各相關(guān)中介組織的監(jiān)督管理工作。

六、工作要求

1.加強組織領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任分工。各相關(guān)單位要針對本部門的工作職責(zé)，制定切實可行的方案，要有明確的任務(wù)要求和責(zé)任人，切實負起相關(guān)行業(yè)的監(jiān)管職責(zé)。

篇8

【關(guān)鍵詞】信用證；二手房交易；資金監(jiān)管

一、緒論

隨著我國住房改革的深入，房價已經(jīng)成為每個人都非常關(guān)心的一個經(jīng)濟價格。撇開改善居住品質(zhì)不談，即使是由于結(jié)婚，或由于拆遷或城市改造等原因造成的剛性購房需求就很大。在新商品房的價格居高不下的情況下，二手房成為一個很好的選擇。

2006年出臺的“國十五條”中明確指出“積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場，引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件”。綜合美國、歐洲等住宅消費發(fā)達國家和地區(qū)的市場發(fā)展情況來看，當(dāng)市場成熟時，一級市場（商品房銷售）將與二手房市場交易量相互持平，而且隨城市內(nèi)可開發(fā)用地的不斷減少，城市內(nèi)房產(chǎn)的交易方式將主要以二手房置換服務(wù)為主。根據(jù)統(tǒng)計，歐美國家新建商品房與二手房交易比例為1：3.22，發(fā)達國家新建房與二手房比例是1：6（郭德，閆丹丹，2006）。而國內(nèi)城市新建商品房與二手房交易比例相對偏低，重慶為1.66：1，廣州為1.38：1（數(shù)據(jù)來源于該市房屋管理局網(wǎng)站）。說明我國目前仍以新商品房的交易為主，但將來房地產(chǎn)二級市場交易量會越來越大。如何規(guī)范二手房交易市場，是值得討論的問題。

在目前二手房的交易過程中，最困擾買賣雙方的就是交易的安全。中介的不規(guī)范操作與惡性競爭，以及這個市場上的信息不對稱，嚴重的擾亂了二手房市場的規(guī)范發(fā)展，導(dǎo)致賣方過戶后收不到錢，或者買方付了錢遲遲無法完成過戶手續(xù)等行為時有發(fā)生。此外，隨著網(wǎng)絡(luò)信息的快速發(fā)展，很多買方或賣方在網(wǎng)絡(luò)上掛出求購或售房的信息，如果能夠順利成交，雙方都可以省下一大筆中介費。但由于缺少交易安全性的保障，導(dǎo)致這種交易方式非常不順利，網(wǎng)絡(luò)上的房屋信息逐漸變成大部分都是中介信息，只有少部分是個人信息。在二手房的交易過程中，如何讓買方放心付款，讓賣方放心過戶，是急待解決的問題。

本文提出可以通過引進信用證這個業(yè)務(wù)來解決這個問題，既有利于二手房交易的順利進行，能夠規(guī)范二手房交易市場，又有利于銀行進一步拓展業(yè)務(wù)，提高收益。

二、現(xiàn)有二手房交易資金監(jiān)管模式分析

為了規(guī)范二手房交易市場，保護交易雙方的合法利益，遏制房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的違法行為，早在2006年12月底，建設(shè)部及中國人民銀行就了《建設(shè)部中國人民銀行關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在銀行開立交易結(jié)算資金專用存款賬戶。2007年1月22日建設(shè)部再次下發(fā)的《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，要求二手房交易引入第三方加強對資金監(jiān)管。

在這些文件的指導(dǎo)下，各省市都開始嘗試如何加強監(jiān)管。以天津為代表的城市選擇政府監(jiān)管，即在原來“中介一一客戶”環(huán)節(jié)中多出了一個第三方即擔(dān)保環(huán)節(jié)“中介一一擔(dān)保（保證）一一客戶”，并且是直接由政府提供擔(dān)保（劉玉錄，2007）。以廣州為代表的城市選擇由銀行來監(jiān)管，以上海為代表的城市選擇由獨立的第三方（上海住房置業(yè)擔(dān)保公司）擔(dān)保，以武漢、杭州等為代表的城市選擇三方（中介、銀行、客戶）共同監(jiān)管（劉宇，2008）。

但是這些監(jiān)管模式都存在一定的問題。首先，由政府來擔(dān)保與監(jiān)管，政府信用是沒問題，但是政府的成本增加了，而且個人認為政府作為行政主體不宜成為二手房交易市場的擔(dān)保主體。其次，由銀行來監(jiān)管這種模式下，銀行需要成立相應(yīng)部門，成本提高了，但是卻不允許其向客戶收取手續(xù)費，這種行為難免有違商業(yè)銀行的“企業(yè)”特征。再次，引入獨立第三方監(jiān)管，第三方公司的信用是否能讓二手房交易雙方信服是個問題。最后，三方共同監(jiān)管，中介公司既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員，顯然不合適。

三、引入信用證解決二手房交易安全問題

二手房交易過程中，賣方先完成過戶行為會擔(dān)心買方不付款或拖延付款，買方先付款會擔(dān)心賣方拖延過戶或攜款潛逃。在房價高昂的現(xiàn)在，即使是一套二手房交易總價也不低，不管發(fā)生上述行為中的哪一種，都會給買方（或賣方）帶來巨大的損失。這種現(xiàn)象與國際貿(mào)易中互不信任的問題非常類似。在國際貿(mào)易中，出口商與進口商分屬不同國家或地區(qū)，相隔很遠，不管是出口商先發(fā)貨還是進口商先付款，都存在極大風(fēng)險。解決的方案就是引入銀行這個第三方，由銀行提供信用證業(yè)務(wù)，以銀行來確保國際貿(mào)易的順利進行。具體操作是進口商向出口商交付由銀行開出的信用證，以銀行信用為擔(dān)保，保證只要出口商提供發(fā)貨的單據(jù)，銀行就會付款，出口商可以放心發(fā)貨。銀行收到后再向進口商收款，進口商可以憑單據(jù)向承運人提貨，他也可以放心付款。既然信用證能解決這種交易中互不信任的問題，那么，引入信用證來解決二手房交易中的這種交易安全問題應(yīng)該是可行的。

二手房交易過程中信用證的使用流程初略設(shè)計如下所示。（1）簽約：交易雙方簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》。（2）開出信用證：買房人在簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》之后，持該協(xié)議到自己的開戶行委托銀行出具信用證。銀行審核買房人開證條件，并出具信用證。（3）傳遞：買房人向賣房人交付信用證，賣房人與買房人約定時間完成過戶手續(xù)。（4）付款：過戶行為完成，由銀行驗證后，銀行向賣房人付款。

當(dāng)然，每個步驟銀行具體如何操作還需要細化考慮。比如買房人的開證條件如何設(shè)立，銀行是要求買房人部分付款還是付全款，才會為其開出信用證等都是需要視情況而定的。再比如過戶行為完成，銀行如何驗證，確定付款。這個業(yè)務(wù)如果能得到當(dāng)?shù)胤抗芫值闹С?，由他們有償提供一些房產(chǎn)信息，比如為過戶完成出具一個證明給賣房人，方便賣房人提供給銀行以獲得付款等就更好了。具體的收費標(biāo)準也需要銀行在實踐中去制定。

四、引入信用證的可行性分析

1997年中國人民銀行制定頒布了《國內(nèi)信用證結(jié)算辦法》，正式將信用證引入國內(nèi)貿(mào)易結(jié)算。為國內(nèi)貿(mào)易中新發(fā)生業(yè)務(wù)往來的互相不熟悉企業(yè)進行交易提供安全保障。從法律上確定了信用證在國內(nèi)交易中使用的合法性。

在我國，銀行，作為信譽僅次于政府的機構(gòu)，提供擔(dān)保能夠被二手房交易雙方普遍接受，很少有人會懷疑銀行的付款能力。在二手房交易過程中，由于銀行信用證介入，賣房人不用擔(dān)心收不到房款，買房人也不用擔(dān)心付了款最后辦不了過戶，極大地保障了二手房交易的安全，相應(yīng)也能推進二手房交易市場的有序發(fā)展。

銀行自己也應(yīng)該愿意提供這種信用證服務(wù)。銀行本身就有信用證業(yè)務(wù)，既有國際貿(mào)易中的信用證業(yè)務(wù)，也有部分國內(nèi)信用證業(yè)務(wù)，再增加一項二手房交易的信用證業(yè)務(wù)，不管是從業(yè)務(wù)設(shè)計還是人員培訓(xùn)等方面來看，新增成本是非常低的。而且從銀行目前的業(yè)務(wù)來看，銀行是看得中二手房交易市場的蛋糕的，很多銀行都推出了類似于“二手房交易直通車”之類的業(yè)務(wù)服務(wù)，但是這類業(yè)務(wù)都是以最后能放貸為目標(biāo)，銀行相應(yīng)配套提供了很多免費的房產(chǎn)中介服務(wù)以吸引顧客。這樣本身限制了銀行的顧客范圍。如果銀行為二手房交易提供信用證服務(wù)，不管顧客有沒有貸款需求，銀行都可以為其提供服務(wù)，拓寬了銀行的顧客群，增加了銀行的非利息收入，降低了銀行的經(jīng)營風(fēng)險，同時還給銀行帶了一筆短期資金來源（買方付款后要等過戶行為完成，銀行才付款，中間有個時間差）。當(dāng)然如果買方需要貸款，自然近水樓臺先得月，還給銀行帶來了一筆貸款業(yè)務(wù)。

五、總結(jié)

針對二手房交易安全問題，本文建議銀行介入，提供信用證業(yè)務(wù)，以銀行信用為擔(dān)保來解決這個問題。與上文中分析的幾種保障資金安全的監(jiān)管模式相比，這個提議更具有可行性。銀行這個市場主體來擔(dān)保顯然比政府更合適，而且銀行在我國居民心中的信譽非常高，足以承擔(dān)這個擔(dān)保角色，自然也比獨立第三方公司合適。銀行的信用證業(yè)務(wù)是收費的，從國內(nèi)信用證的收費情況來看，一套一百萬的二手房交易，開證收費也就在1000-2000元之間，這個成本應(yīng)該在房屋交易者的可承受范圍內(nèi)。而銀行有了直接收益與間接利益的趨動，自然比讓銀行免費監(jiān)管更合適。當(dāng)然考慮到我國目前的信用環(huán)境，這項信用證業(yè)務(wù)暫時不應(yīng)具備融資功能。

參考文獻：

[1]郭德，閆丹丹.二手房市場：現(xiàn)狀·問題·對策[J].未來與發(fā)展，2006（12）：63-5.

[2]劉玉錄.二手房交易資金監(jiān)管：“天津模式”的特點[J].中國房地產(chǎn)金融， 2007（11）：30-2.

[3]劉宇.二手房交易資金監(jiān)管機制的研究及建議[J].建設(shè)科技，2008（21）：106-7.

[4]鐘洪榮.信用證在商品房銷售中的運用[J].城市開發(fā)，2000（08）：44-5.

篇9

一、全面推行社會綜合治稅信息管理平臺

針對涉稅信息采集渠道不暢、內(nèi)容不夠規(guī)范、采集手段落后的局面，縣政府以政務(wù)專網(wǎng)為依托搭建了社會綜合治稅信息管理平臺，將涉稅信息采集、信息比對、信息處理、統(tǒng)計查詢和通告等工作，通過信息管理平臺進行綜合處理，實現(xiàn)信息統(tǒng)一管理和信息共享。各有關(guān)單位要按照規(guī)定格式、內(nèi)容、時限定期報送涉稅信息，由稅務(wù)部門對涉稅信息進行收集、分析、歸類、處理，建立“部門—政府—稅務(wù)”涉稅信息交流模式，實現(xiàn)涉稅信息交流的制度化、規(guī)范化和信息化。

二、加強涉稅信息交流，提高稅源控管能力

（一）強化信息傳遞與交流

各有關(guān)單位要以電子信息的形式，于每月終了后15日內(nèi)通過縣政府政務(wù)專網(wǎng)，在社會綜合治稅信息管理平臺錄入以下信息內(nèi)容：

1、發(fā)改局：計劃投資項目立項批復(fù)信息。

2、財政局：行政事業(yè)單位工資發(fā)放信息、公共建設(shè)項目撥款信息、行政事業(yè)單位收費信息、企業(yè)兼并和改組改制信息、企業(yè)破產(chǎn)信息。

3、經(jīng)貿(mào)局：限額以上工業(yè)及重點商貿(mào)企業(yè)信息、技術(shù)開發(fā)項目立項批復(fù)信息、資源綜合利用企業(yè)信息。

4、人事局：事業(yè)登記單位信息。

5、民政局：民辦非企業(yè)單位和社會團體信息、福利彩票銷售信息、社會福利企業(yè)信息。

6、衛(wèi)生局：醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可信息。

7、外經(jīng)貿(mào)局：外商投資企業(yè)審批登記信息。

8、規(guī)劃局：建設(shè)工程規(guī)劃信息。

9、國土資源局：土地使用登記信息、土地轉(zhuǎn)讓信息、礦產(chǎn)資源開采信息。

10、建設(shè)局：建設(shè)施工許可證信息、建設(shè)工程招標(biāo)項目信息、建設(shè)施工企業(yè)管理信息、建筑項目工程驗收信息、市政建設(shè)項目信息。

11、房管局：房產(chǎn)登記信息、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息、房產(chǎn)租賃信息。

12、公安局：外來人員房屋租賃登記信息、外籍人員登記信息、經(jīng)營性停車場信息、涉稅案件信息和稅務(wù)機關(guān)移送案件反饋信息、炸藥購買單位和個人信息。

13、法院：企業(yè)提請破產(chǎn)信息、民事判決中以不動產(chǎn)抵頂債務(wù)信息。

14、水利局：水利工程項目信息、漁業(yè)養(yǎng)殖信息、漁業(yè)船舶登記信息。

15、河道管理局：河沙開采信息。

16、交通局：公路建設(shè)項目信息、水運建設(shè)項目信息、地方鐵路建設(shè)項目信息、交通運輸業(yè)登記信息、交通客貨運車船信息。

17、司法局：司法事務(wù)所登記信息、合同公證信息。

18、科技局：高新技術(shù)企業(yè)信息、專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓信息。

19、教育局：教育機構(gòu)登記信息、校辦企業(yè)登記信息、知名學(xué)者和外籍教師登記情況信息。

20、工商局：工商開業(yè)登記信息、工商變更登記信息、工商注（吊）銷登記信息。

21、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局：組織機構(gòu)代碼信息、技術(shù)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓合同備案信息。

22、招商局：招商項目登記信息。

23、農(nóng)業(yè)局：農(nóng)業(yè)開發(fā)計劃信息、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)認定信息。

24、環(huán)保局：環(huán)保工程信息。

25、公路局：公路建設(shè)項目信息。

26、旅游局：旅游企業(yè)登記信息、星級飯店評定信息。

27、文廣新局：文藝團體演出登記信息、文化經(jīng)營許可信息、網(wǎng)吧經(jīng)營許可信息。

28、體育局：體育比賽信息、體育彩票銷售信息。

29、勞動和社會保障局：下崗再就業(yè)優(yōu)惠證信息、勞服企業(yè)年檢信息、外籍人員勞動就業(yè)證信息、工效掛鉤企業(yè)信息、技能培訓(xùn)單位登記信息。

30、物價局：物價收費許可信息。

31、交警大隊：車輛掛牌登記信息、車輛過戶登記信息。

32、統(tǒng)計局：規(guī)模以上企業(yè)經(jīng)濟運行信息。

33、審計局：審計建議書信息、審計發(fā)現(xiàn)的涉稅線索信息。

34、殘聯(lián)：殘疾證發(fā)放信息。

35、農(nóng)機局：農(nóng)用運輸車輛掛牌登記信息、農(nóng)用運輸車輛過戶登記信息。

36、人民銀行：金融機構(gòu)貸款信息、銀行賬戶信息。

37、財險公司（人民財險、平安財險、中華聯(lián)合、大地財險、陽光財險、太平洋財險等）：參保車輛登記信息。

38、供電公司：用電量信息。

39、自來水公司：用水量信息。

（二）強化職能部門稅源控管與協(xié)作

實施稅收源頭控管有利于節(jié)約辦稅成本，減少稅源流失。各有關(guān)部門要認真履行行政協(xié)助義務(wù)，采取先稅后證、先稅后審、委托代征等相應(yīng)措施，積極支持、配合稅務(wù)部門做好稅收征收管理工作。

1、加強登記、變更、注銷等環(huán)節(jié)的稅收管理。工商管理部門在登記環(huán)節(jié)，要告知業(yè)戶辦理稅務(wù)登記；法人股東進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易后，應(yīng)到稅務(wù)機關(guān)開具稅務(wù)證明，工商管理部門方可辦理股權(quán)變更登記手續(xù)；在辦理注銷登記手續(xù)時，凡未辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù)的，不予辦理相關(guān)手續(xù)，并通知稅務(wù)部門。交通部門在交通運輸業(yè)戶辦理注冊登記時、質(zhì)監(jiān)部門在辦理機構(gòu)代碼后、發(fā)改和招商部門在新辦企業(yè)審批等辦理相關(guān)手續(xù)時，都應(yīng)及時告知對方到稅務(wù)部門辦理稅務(wù)登記事宜。

2、加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理。房產(chǎn)部門、國土部門在辦理房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)權(quán)屬登記、變更時，凡不能按相關(guān)規(guī)定提供稅務(wù)發(fā)票、完稅或減免稅憑證的，不予辦理相關(guān)手續(xù)，并告知對方到稅務(wù)部門辦理納稅手續(xù)。

3、加強建筑業(yè)稅收管理。外來承攬工程中標(biāo)的建筑施工企業(yè)，要在工商管理部門辦理備案，到稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)后，建設(shè)部門方可核發(fā)施工許可證，交通、水利、公路等部門方可與之簽訂施工合同。交付竣工驗收的建筑工程，須出具主管稅務(wù)機關(guān)稅收管理證明，建設(shè)部門方可辦理竣工驗收備案手續(xù)。凡有建設(shè)項目的行政事業(yè)單位，要主動配合稅務(wù)部門做好建筑業(yè)項目稅收管理工作。

4、加強服務(wù)業(yè)稅收管理。公安派出所、居委會（村委會）、房屋中介機構(gòu)和住宅小區(qū)物業(yè)管理單位要及時向稅務(wù)部門提供房屋出租信息，衛(wèi)生部門、文廣新部門要提供營利性機構(gòu)和商業(yè)演出等活動的管理信息，協(xié)助稅務(wù)部門加強稅收管理。

5、加強行政事業(yè)單位應(yīng)稅項目管理。各有關(guān)單位要加強行政事業(yè)單位個人所得稅扣繳。行政事業(yè)單位在經(jīng)營性收費前，應(yīng)按規(guī)定進行應(yīng)稅認定登記，財政部門方可發(fā)放“行政事業(yè)性收費票據(jù)”。教育部門要督導(dǎo)教育培訓(xùn)機構(gòu)依法納稅，統(tǒng)一使用稅務(wù)發(fā)票。

6、加強稅收優(yōu)惠企業(yè)稅收管理。對各類科技、福利、勞服、外資、資源綜合利用、環(huán)保、下崗職工再就業(yè)等享受稅收優(yōu)惠政策的企業(yè)，民政、勞動和社會保障、科技、經(jīng)貿(mào)、外經(jīng)貿(mào)等有關(guān)部門要聯(lián)合稅務(wù)部門加強監(jiān)督檢查，對不符合規(guī)定條件的，取消相應(yīng)資格。

7、加強個體和零散稅源稅收管理。稅務(wù)部門根據(jù)有利于稅收控管和方便納稅的原則，可對個體和零散稅收實行委托代征。對于房產(chǎn)交易、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、礦產(chǎn)資源開采、建筑安裝工程、水利工程、河砂開采、彩票銷售兌獎、商業(yè)性的文藝演出和體育比賽、房屋租賃、市場商場經(jīng)營等應(yīng)繳納的稅收，可委托相關(guān)的房管部門、國土資源管理部門、公安部門、民政部門、文廣新部門、體育部門、水利部門、河道管理局、居委會（村委會）、房產(chǎn)中介機構(gòu)、物業(yè)管理單位、市場管理單位等代征應(yīng)征稅款。稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定與委托代征單位簽訂委托代征稅款協(xié)議書，依法對代征行為進行指導(dǎo)、管理和監(jiān)督。受托方要按照協(xié)議書規(guī)定的內(nèi)容依法代征稅款，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)解繳代征的稅款和有關(guān)資料，不得擅自擴大或縮小代征范圍，不得違反委托代征協(xié)議，擅自不征、少征或多征應(yīng)征稅款，不得擠占、挪用或者延遲解繳代征稅款。

（三）強化職能部門行政監(jiān)督與司法保障

1、加強發(fā)票綜合治理。稅務(wù)部門要加強對各類發(fā)票的管理，堅持“以票控稅”，凡屬發(fā)票管理范圍的各類票據(jù)，都要依法納入發(fā)票監(jiān)管范圍。財政、審計、監(jiān)察等部門對檢查或辦案過程中發(fā)現(xiàn)使用假發(fā)票或未取得發(fā)票的，要通知稅務(wù)機關(guān)依法進行查處。財政部門要大力支持發(fā)票即開即獎和發(fā)票違法行為舉報獎勵工作，保障兌現(xiàn)獎金，及時撥付稅務(wù)部門墊付資金。

2、加強稅收違法行為治理。公安部門要與稅務(wù)部門密切協(xié)作，嚴厲打擊逃稅、抗稅、惡意欠稅和販賣、使用假發(fā)票等違法行為，配合稅務(wù)部門查詢納稅人身份證號碼等信息，阻止未結(jié)清稅款、滯納金而不提供納稅擔(dān)保的納稅人或其法定代表人出境；各金融機構(gòu)在收到稅務(wù)部門的查封、扣押存款賬戶通知書后，要及時予以配合辦理。

3、加強審計監(jiān)督和司法保障。審計部門要對審計對象的投資建設(shè)、重點工程、應(yīng)稅收費、應(yīng)稅收入等項目的稅收繳納情況進行監(jiān)督檢查，對發(fā)現(xiàn)的涉稅問題要通知稅務(wù)機關(guān)依法查處，符合移送條件的及時移送司法機關(guān)；公安部門對稅務(wù)部門移交的涉稅案件，要依法從嚴從快處理。

三、建立健全規(guī)范有效的綜合治稅工作機制

社會綜合治稅是一項復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，政策性強，涉及面廣，各相關(guān)部門要認真履行職責(zé)，及時報送涉稅信息，依法配合征繳，提供司法保障。

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)?？h委、縣政府調(diào)整充實了綜合治稅工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)對綜合治稅工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室統(tǒng)籌調(diào)度并定期通報綜合治稅工作情況，確保各項涉稅信息反饋到位，協(xié)稅護稅措施執(zhí)行到位、征收到位。

（二）強化部門協(xié)調(diào)。各有關(guān)部門要將社會綜合治稅工作納入本單位工作的重要內(nèi)容，認真完成信息提報、稅收協(xié)助、聯(lián)合管理和稅款代征代繳工作，要確定一名負責(zé)人分管綜合治稅和信息管理平臺信息報送工作，選配一名業(yè)務(wù)能力強的同志具體負責(zé)涉稅信息整理錄入工作，明確職責(zé)，責(zé)任到人。

（三）落實工作措施。各有關(guān)部門必須在每月終了后15天內(nèi)，登陸社會綜合治稅信息管理平臺，按照管理平臺規(guī)定的內(nèi)容和表格設(shè)計要求完整錄入涉稅信息，不得出現(xiàn)不報、遲報、漏報、錯報涉稅信息。對報送的涉稅信息，單位負責(zé)同志要把關(guān)審閱，確保真實有效。

（四）加大信息安全管理。各部門要對信息的采集、傳遞進行嚴格管理，用于報送涉稅信息的計算機必須與外網(wǎng)實行嚴格的物理隔離。稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)依法收集、使用和保管相關(guān)信息，不得用于涉稅事項之外的其他事宜，除法律、法規(guī)規(guī)定外，不得對外公開涉稅信息包含的商業(yè)秘密和個人隱私。

四、嚴格兌現(xiàn)考核獎懲，建立績效考評機制

為了確保社會綜合治稅信息管理平臺順利實施，縣政府把綜合治稅及“信息管理平臺”推行工作列入督導(dǎo)考核范圍，由綜合治稅領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，具體負責(zé)對涉稅信息的報送和利用情況進行監(jiān)督考核，實行月通報制度和年度綜合考評制度。

篇10

一、研究背景

網(wǎng)絡(luò)個人信息泄露，是指網(wǎng)民在互聯(lián)網(wǎng)上提供的個人信息沒有得到良好的保密，而導(dǎo)致某些不法分子得以對其進行收集、倒賣以獲利的現(xiàn)象。2014年12月25日第三方漏洞平臺“烏云”曝出12306網(wǎng)站現(xiàn)用戶數(shù)據(jù)泄露漏洞，包括用戶賬號、明文密碼、身份證、郵箱等個人信息。對此，中國鐵路客戶服務(wù)中心回應(yīng)稱，網(wǎng)上泄露的用戶信息系是經(jīng)由其他網(wǎng)站或渠道流出。

當(dāng)前，網(wǎng)上個人信息泄露事件頻發(fā)，信息安全問題較以往顯得更為突出，網(wǎng)上個人信息成為不法分子爭搶的“香餑餑”，或被直接出賣非法獲利，或被犯罪分子利用進行電信詐騙、非法討債甚至綁架勒索等犯罪活動。網(wǎng)上信息泄漏事件嚴重損害了社會和個人的利益，也讓更多的網(wǎng)民對信息安全有了更直接、更深刻的認識，因此網(wǎng)絡(luò)信息安全建設(shè)與維護日顯重要[1]。

二、網(wǎng)上信息泄露現(xiàn)狀及原因

我國網(wǎng)民數(shù)量急劇增長，網(wǎng)絡(luò)購物發(fā)展迅速，互聯(lián)網(wǎng)在給人們的生活帶來便利的同時也帶來了很多安全隱患。近年來，泄露和侵害公民個人信息包括隱私的事件頻頻發(fā)生，個人信息成了隨意買賣的“商品”，近年來，兜售房主信息、股民信息、商務(wù)人士信息、車主信息、患者信息等似乎已形成了新的產(chǎn)業(yè)。

網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的發(fā)展也方便了對個人信息的監(jiān)控和搜索，大型數(shù)據(jù)庫使得搜集、整理、傳輸、加工信息等過程變得更加簡單，幾乎可以永久保存，不斷再現(xiàn)。因此，一些商業(yè)公司具備了大規(guī)模收集個人和企業(yè)信息的技術(shù)條件，若安全機制不完善，其所收集的用戶信息被泄露或濫用，后果不堪設(shè)想。隨著全社會對信息安全的日益關(guān)注，信息安全刻不容緩。

個人安全意識薄弱。目前，我國手機網(wǎng)民用戶規(guī)模達5億。與傳統(tǒng)通信工具、社交網(wǎng)站相比，以社交為基礎(chǔ)的綜合服務(wù)平臺不僅擁有著更強的通信功能，還為用戶提供了諸如支付、金融等內(nèi)容的綜合服務(wù)，增加了信息分享等社交類應(yīng)用。同時也增加了個人信息泄露的潛在危險，特別是在問卷調(diào)查、就醫(yī)、求職、買房、買保險、買車、辦理各種會員卡或銀行卡時缺乏個人信息安全意識[2]。網(wǎng)絡(luò)填寫個人信息的非正常退出，微博、QQ空間等社交網(wǎng)絡(luò)成為泄露日常信息的主要原因。

個人信息保護機制不健全。對個人信息保護的立法研究從上世紀70年代開始，在上世紀末達到一個研究和立法保護的加速階段[3]。美國，澳大利亞，加拿大，以色列等國家將個人信息歸入本國隱私法“Privacy Act”的保護范圍，通過《隱私權(quán)法》來保護個人信息[4]。我國的個人信息保護法自2003年起已部署起草，但一直未能進入正式的立法程序。據(jù)統(tǒng)計，我國目前有近40部法律、30余部法規(guī)，以及近200部規(guī)章涉及個人信息保護，然而法律界人士認為，這些針對個人信息的法律法規(guī)內(nèi)容較為分散、法律法規(guī)層級偏低，約束力明顯不足。單從網(wǎng)站用戶個人信息保護安全而言，刑法修正案、侵權(quán)責(zé)任法乃至居民身份證法等相關(guān)內(nèi)容均有涉及，但相關(guān)規(guī)定條款過于分散，可操作性差，時效性低。對于“個人信息”、“違反規(guī)定”等關(guān)鍵概念的界定尚不清楚，故執(zhí)法過程易形成執(zhí)法困境。尤其是對信息泄露案件，在追究責(zé)任的時也存在舉證難等問題，訴訟成本高、收益低，受害人依法維權(quán)。

網(wǎng)絡(luò)實名制從某種程度而言，也加大了個人信息泄漏的風(fēng)險。例如不法分子收集實名制火車票或手機辦理的登記信息，可從中獲取當(dāng)事人的身份信息制作假身份證，或者辦理信用卡、設(shè)計欺詐活動等。

監(jiān)管存在漏洞。 在信息高度發(fā)達的現(xiàn)代社會，某些個人信息時刻處于被泄露的狀態(tài)。由于個人網(wǎng)上信息安全保護機制的不完善，導(dǎo)致執(zhí)法過程沒有堅實的盾牌。某些網(wǎng)站的服務(wù)商對個人信息沒有盡到妥善保管的義務(wù)，在使用過程當(dāng)中泄露了個人隱私。機動車銷售、房產(chǎn)中介、醫(yī)院、通信等行業(yè)及其從業(yè)人員往往有機會接觸、掌握大量公民個人信息，這些行業(yè)雖均有系統(tǒng)內(nèi)部出臺的關(guān)于個人信息的查詢規(guī)范、查詢電子信息備案及保護工作意見，但由于部分從業(yè)人員法律意識不強，且內(nèi)部管理執(zhí)行不到位，利用公民個人信息管理上存在的漏洞，因此這些行業(yè)成為個人信息泄露的“重災(zāi)區(qū)”。

三、建立個人信息安全機制的對策

堵住個人信息泄露的缺口，完善相關(guān)法律法規(guī)。我國首個關(guān)于個人信息保護國家標(biāo)準《信息安全技術(shù)公共及商用服務(wù)信息系統(tǒng)個人信息保護指南》于2013年2月1日起正式實施，個人信息保護工作正式進入“有標(biāo)可依”階段，指導(dǎo)和規(guī)范利用信息系統(tǒng)處理個人信息的活動。但國家標(biāo)準、行業(yè)標(biāo)準的法律效力遠遠不能保護群眾個人信息安全，而針對信息安全保護的相關(guān)規(guī)定已難以滿足信息安全的需求，同時維權(quán)過程法律依據(jù)較少[5]。

因此，我國應(yīng)盡快完善在個人信息安全方面的相關(guān)法律法規(guī)，加強行業(yè)監(jiān)管力度，嚴厲打擊不法行為，建立以民法保護為重心，其他法律為輔助的完善的法律體系，具體來說：應(yīng)在民法典中確立隱私權(quán)獨立人格權(quán)的法律地位[6]。加快立法，加強執(zhí)法，依法保護個人信息安全，跟上信息高速發(fā)展及安全的潮流。對竊取、多次泄露他人信息的個人和單位，要制訂嚴厲的追責(zé)和處罰措施，增大違法成本。

加大網(wǎng)絡(luò)信息安全監(jiān)管力度，加強行業(yè)自律，從源頭預(yù)防和遏制對個人信息的侵害。社會輿論的監(jiān)督作用一向?qū)`法行為具有強大的震懾力，因此要充分發(fā)揮社會輿論的監(jiān)督作用，及時曝光侵害行為，廣泛地引起民眾的注意，使其迅速提高警覺性，自覺加強對個人網(wǎng)絡(luò)信息的管理。行政執(zhí)法部門應(yīng)加大執(zhí)法力度，及時監(jiān)督制止侵權(quán)行為。當(dāng)然，這種行政監(jiān)管必須以維護網(wǎng)絡(luò)的健康發(fā)展為前提、以保護公民個人隱私權(quán)等人身權(quán)利為目的。這種社會輿論與行政監(jiān)管共同作用的方式，也能在一定程度上保護公民的網(wǎng)絡(luò)隱私權(quán)，促進網(wǎng)絡(luò)健康發(fā)展。

企業(yè)行業(yè)應(yīng)加強自律，完善對企業(yè)、行業(yè)的管理，設(shè)立相應(yīng)的企業(yè)安全制度，采取相應(yīng)的監(jiān)管措施，加大違規(guī)處罰的力度，保障客戶信息的安全性。通過崗位、行業(yè)培訓(xùn)，提升員工的職業(yè)操守，自覺保護客戶個人資料。

（3）不斷加強公民對網(wǎng)絡(luò)隱私的自我保護意識

網(wǎng)絡(luò)隱私權(quán)與公民的利益息息相關(guān)，因此要培養(yǎng)網(wǎng)絡(luò)用戶形成隱私權(quán)自我保護的意識，能促其采取積極的防范措施。一旦用戶有效利用相關(guān)技術(shù)加強對網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下個人信息的管理，就會在很大程度上降低成本，更有效的保護網(wǎng)絡(luò)隱私權(quán)。

網(wǎng)民個人應(yīng)主動接受信息安全教育，安裝殺毒軟件或防火墻，定期進行木馬程序的掃描，及時更新安全軟件。仔細閱讀社交網(wǎng)絡(luò)運營商的安全隱私協(xié)議，熟悉相應(yīng)的隱私設(shè)置方式，主動防護自身的信息安全，定期更改網(wǎng)站密碼。使用微博、微信等網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用時勿上傳有關(guān)自己及親友的個人信息，盡量不要使用定位功能，定期刪除瀏覽器上的cookies信息[7]。網(wǎng)絡(luò)、電視、報紙等媒介應(yīng)該肩負社會責(zé)任，對個人信息安全的重要性和信息泄露的危害性宣教，宣傳維護個人信息安全的方法，使廣大民眾得到個人信息安全保護方面的教育。

中國軟件評測中心也將繼續(xù)以國家信息安全標(biāo)準體系為基礎(chǔ)，建立個人信息保護標(biāo)準體系。在參考國際相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國實際需求，對信息系統(tǒng)個人信息保護管理辦法和技術(shù)手段進行專項研究，研究制定體系框架中急需的關(guān)鍵標(biāo)準，對標(biāo)準進行驗證以支持標(biāo)準的進一步修訂和改進。

我國2013年2月1日起實施的《信息安全技術(shù) 公共及商用服務(wù)信息系統(tǒng)個人信息保護指南》[8]，標(biāo)志著我國將告別針對個人信息處理行為“無標(biāo)可依”的歷史，公民對個人信息保護的訴求將得到有效解決。相關(guān)監(jiān)管部門可以依據(jù)國家標(biāo)準引導(dǎo)企業(yè)進行個人信息保護自律，并對企業(yè)個人信息處理行為進行監(jiān)督規(guī)范，逐步形成以“企業(yè)自律為主導(dǎo)，聯(lián)盟約束為輔助，政府監(jiān)督配合”的我國個人信息保護模式。

同時，目前我國個人網(wǎng)絡(luò)信息安全存在很多安全隱患，尤其是個人數(shù)據(jù)信息的泄漏造成的影響十分廣泛，主要由于個人安全意識薄弱、個人信息保護機制不健全、監(jiān)管存在漏洞等原因造成的。因此，構(gòu)建安全穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境顯得日益重要。政府、企業(yè)及公民個人應(yīng)加強網(wǎng)絡(luò)信息安全意識，在新興保護技術(shù)的廣泛應(yīng)用下，推動安全保護技術(shù)的開發(fā)與應(yīng)用，較好的保護個人信息安全。

（作者單位：湖北城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

作者簡介：劉志（1981-），男，碩士，湖北城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師，主要從事計算機及相關(guān)專業(yè)教學(xué)

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