導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇國(guó)有企業(yè)土地管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第二條  國(guó)有企業(yè)實(shí)行公司制改造、組建企業(yè)集團(tuán)、股份合作制改組、租賃經(jīng)營(yíng)和出售、兼并、合并、破產(chǎn)等改革，涉及的劃撥土地使用權(quán)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本規(guī)定。

第三條  國(guó)有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。

對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。

本規(guī)定所稱(chēng)國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)淖冊(cè)贤?guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

本規(guī)定所稱(chēng)國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。

第四條  國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)，由國(guó)家土地管理局審批，并發(fā)給國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書(shū)。被授權(quán)的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司憑授權(quán)書(shū)，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書(shū)和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。

被授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的國(guó)家控股公司、國(guó)有獨(dú)資公司、集團(tuán)公司必須接受授權(quán)部門(mén)的監(jiān)督管理。被授權(quán)的企業(yè)必須對(duì)土地資產(chǎn)保值、增值情況提供年度報(bào)告；對(duì)企業(yè)土地股權(quán)的年度變化情況以及對(duì)土地資產(chǎn)處置的文件及時(shí)報(bào)授權(quán)部門(mén)備案；授權(quán)部門(mén)每年要對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)土地資產(chǎn)的情況和執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，企業(yè)違反土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定以及超越授權(quán)經(jīng)營(yíng)的權(quán)限和范圍使用土地或處置土地資產(chǎn)的，授權(quán)部門(mén)有權(quán)依法予以查處，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

國(guó)有土地使用權(quán)需要作價(jià)授權(quán)經(jīng)營(yíng)給省屬企業(yè)的，經(jīng)國(guó)家土地管理局批準(zhǔn)，由省級(jí)人民政府土地管理部門(mén)決定，并按本條規(guī)定執(zhí)行。

第五條  企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：

（一）國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；

（二）國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；

（三）國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；

（四）非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。

第六條  國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，企業(yè)原劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。

破產(chǎn)企業(yè)屬?lài)?guó)務(wù)院確定的企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點(diǎn)城市范圍內(nèi)的國(guó)有工業(yè)企業(yè)，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地使用權(quán)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后所得也應(yīng)首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。

第七條  根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，須由國(guó)家控股的關(guān)系國(guó)計(jì)民生、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的，涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)省級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式處置。

第八條  企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置：

（一）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；

（二）國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)以及國(guó)有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；

（三）在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；

（四）國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。

前款第（二）、（三）、（四）項(xiàng)保留劃撥用地方式的期限不超過(guò)五年。

第九條  處置的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法、無(wú)爭(zhēng)議，并已辦理土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)證書(shū)。尚未登記的，企業(yè)應(yīng)向土地所在地的土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地權(quán)屬審核，取得土地管理部門(mén)出具的土地權(quán)屬證明。

土地使用權(quán)除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。企業(yè)應(yīng)委托經(jīng)國(guó)家土地管理局和省級(jí)人民政府土地管理部門(mén)認(rèn)證的、具有相應(yīng)土地估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

第十條  處置土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

（一）擬訂土地使用權(quán)處置方案。由企業(yè)或企業(yè)隸屬單位擬訂土地使用權(quán)處置方案，主要內(nèi)容應(yīng)包括企業(yè)改革的形式和內(nèi)容、企業(yè)現(xiàn)使用土地的狀況和擬處置土地的狀況、擬處置方式和處置價(jià)格及理由等。

（二）地價(jià)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)和土地使用權(quán)處置方案審批。地價(jià)評(píng)估結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)確認(rèn)和審批，報(bào)批時(shí)還應(yīng)同時(shí)提交企業(yè)改革的批準(zhǔn)文件、資產(chǎn)重組方案、土地使用權(quán)證書(shū)或土地權(quán)屬證明以及其他有關(guān)材料。

企業(yè)進(jìn)行公司制改造、改組或組建企業(yè)集團(tuán)，屬于國(guó)務(wù)院或國(guó)務(wù)院授權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的公司和企業(yè)集團(tuán)以及境外上市公司的，土地估價(jià)結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案由企業(yè)隸屬單位報(bào)國(guó)家土地管理局確認(rèn)、審批；屬于省級(jí)人民政府或其授權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的公司和企業(yè)集團(tuán)，土地估價(jià)結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案由企業(yè)隸屬單位報(bào)省級(jí)人民政府土地管理部門(mén)確認(rèn)、審批。

企業(yè)實(shí)行股份合作制改組、租賃經(jīng)營(yíng)和出售、兼并、合并、破產(chǎn)的，土地估價(jià)結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案由企業(yè)隸屬單位報(bào)上一級(jí)人民政府土地管理部門(mén)確認(rèn)、審批；屬于中央企業(yè)的，報(bào)國(guó)家土地管理局確認(rèn)、審批。

（三）簽訂合同與變更土地登記。土地使用權(quán)處置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式處置的，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件和其他有關(guān)文件與土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門(mén)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；采取國(guó)有土地租賃方式處置的，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件和其他有關(guān)文件與土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂國(guó)有土地租賃合同，并按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式處置的，企業(yè)應(yīng)持國(guó)家土地管理局或省級(jí)人民政府土地管理部門(mén)簽署的土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件以及作價(jià)出資（入股）決定書(shū)，按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；采取保留劃撥用地方式處置的，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件及其他有關(guān)文件按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。

土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）決定書(shū)的樣式、內(nèi)容由國(guó)家土地管理局另行統(tǒng)一規(guī)定。

第十一條  處置土地使用權(quán)涉及的土地使用權(quán)出讓金、租金、作價(jià)出資（股本）額的確定，均應(yīng)以經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)確認(rèn)的土地估價(jià)結(jié)果為依據(jù)。

第十二條  土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立地價(jià)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)和土地使用權(quán)處置以及授權(quán)經(jīng)營(yíng)審批的會(huì)審制度，經(jīng)本部門(mén)有關(guān)機(jī)構(gòu)會(huì)審后，方可簽署批準(zhǔn)意見(jiàn)。

第十三條  國(guó)有企業(yè)改革中處置土地使用權(quán)，其土地用途必須符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)符合城市規(guī)劃，需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，補(bǔ)交出讓金或有關(guān)土地有償使用費(fèi)用；按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，屬于特殊行業(yè)的國(guó)有企業(yè)，其土地收益可全額留給企業(yè)，用于安置企業(yè)職工以及償還企業(yè)債務(wù)。

第十四條  對(duì)土地權(quán)屬不合法或有爭(zhēng)議、未辦理土地登記或未能提供土地管理部門(mén)出具的土地權(quán)屬證明，不按土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章及本規(guī)定進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的，地價(jià)評(píng)估結(jié)果不予確認(rèn)，土地使用權(quán)處置方案不予批準(zhǔn)。

企業(yè)改革中涉及的土地使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自處置并發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移或改變土地用途的，按非法轉(zhuǎn)讓土地或非法占地處罰。

土地管理部門(mén)違反本規(guī)定批準(zhǔn)的土地使用權(quán)處置方案無(wú)效，對(duì)其單位有關(guān)責(zé)任人員追究行政責(zé)任。

第十五條  本規(guī)定未涉及的其他形式國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)處置的，凡不屬于本規(guī)定中關(guān)于保留劃撥用地方式處置的情形，均應(yīng)以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）方式處置土地使用權(quán)。

第十六條  非國(guó)有企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)處置，按照土地審批權(quán)限經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)后，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第十七條  在本規(guī)定實(shí)施之前國(guó)家土地管理局作出的有關(guān)規(guī)定以及各地制定的有關(guān)企業(yè)改革中土地使用權(quán)處置管理辦法與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。各地制定的國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)處置方式應(yīng)按本規(guī)定規(guī)范，在土地有償使用費(fèi)用方面，可采取適當(dāng)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)和支持國(guó)有企業(yè)改革，具體辦法由各地根據(jù)本地實(shí)際情況制定。

篇2

現(xiàn)將財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)家土地管理局、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)〈清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案〉的通知》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我市情況做如下補(bǔ)充，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行：

一、對(duì)于已進(jìn)行土地注冊(cè)登記由土地管理部門(mén)頒發(fā)土地證書(shū)的企業(yè)，按土地注冊(cè)登記的數(shù)量進(jìn)行清查登記、估價(jià)。

二、尚未進(jìn)行土地注冊(cè)登記、未領(lǐng)取土地證書(shū)的企業(yè)，按清產(chǎn)核資中清查的土地?cái)?shù)量進(jìn)行登記、估價(jià)。

三、對(duì)于權(quán)屬有爭(zhēng)議的土地，暫由現(xiàn)在占用的企業(yè)進(jìn)行清查登記、估價(jià)，做為待界定資產(chǎn)處理。待清產(chǎn)核資后，由土地管理部門(mén)裁定處理。

四、為了便于企業(yè)操作、土地估價(jià)工作，按此次所擬定的地產(chǎn)核資類(lèi)別劃分表及類(lèi)別標(biāo)準(zhǔn)表進(jìn)行估價(jià)，此表僅適用于這次清產(chǎn)核資土地清查工作，不作為企業(yè)、單位土地出讓、產(chǎn)權(quán)變更時(shí)的土地實(shí)際價(jià)格，以及土地其他統(tǒng)計(jì)及調(diào)查使用。

附件一：財(cái)政部  建設(shè)部  國(guó)家土地管理局  國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案》的通知（財(cái)清〔1994〕13號(hào)）

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政廳（局）、建設(shè)廳（局）、土地局、國(guó)有資產(chǎn)管理局，國(guó)務(wù)院各部、委、直屬機(jī)構(gòu)清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組和計(jì)劃單列企業(yè)集團(tuán)：

現(xiàn)將《清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案》印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合本地區(qū)和本部門(mén)的實(shí)際情況，在清產(chǎn)核資中執(zhí)行，并將執(zhí)行中出現(xiàn)的問(wèn)題及建議及時(shí)上報(bào)。

附：清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案

一、在清產(chǎn)資中對(duì)土地進(jìn)行清查估價(jià)的緊迫性和重要意義

土地是國(guó)家的重要資源和資產(chǎn)，也是重要的生產(chǎn)資料。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)家實(shí)行無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流通的土地使用制度，以行政劃撥方式向企業(yè)、單位提供土地，企業(yè)、單位帳面無(wú)土地價(jià)值。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，國(guó)家先后建立了國(guó)有土地有償出讓制度，以及對(duì)股份制企業(yè)土地資產(chǎn)管理制度，但大多數(shù)企業(yè)、單位仍然是沒(méi)有土地帳面價(jià)值，致使企業(yè)、單位在組建中外合資、股份制企業(yè)、以及企業(yè)兼并中無(wú)法作價(jià)或隨意作價(jià)、投資入股。同時(shí)由于土地資產(chǎn)沒(méi)有與國(guó)有土地使用者的效益掛鉤，致使土地的利用率相當(dāng)?shù)?，多占少用，占而不用的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。還有一些企業(yè)、行政事業(yè)單位在未依法補(bǔ)辦出讓手續(xù)的情況下，就將本單位原無(wú)償劃撥、使用的土地有償轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，獲取巨額收入，并將這部分收入納入各自的“小金庫(kù)”，使國(guó)家蒙受了重大損失。

因此，在清產(chǎn)核資中，對(duì)土地進(jìn)行全面清查、估價(jià)入帳，并加以相應(yīng)管理已勢(shì)在必行。這對(duì)于推動(dòng)改革開(kāi)放工作和轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，走向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的意義。具體表現(xiàn)在以下凡個(gè)方面：一是有利于查清各企業(yè)、單位使用土地的數(shù)量和價(jià)值量，以及全國(guó)總量；二是有利于加強(qiáng)土地管理，制止土地資產(chǎn)的流失；三是有利于對(duì)土地進(jìn)行合理利用和優(yōu)化配置，達(dá)到節(jié)約使用土地的目的；四是有利于理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確國(guó)有土地所有者與使用者的經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任；五是有利于正確評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、在清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)的法律依據(jù)

為保證土地清查估價(jià)工作的順利進(jìn)行，在土地清查估價(jià)中要嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》及其《實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》、《關(guān)于土地登記收費(fèi)及其管理辦法》和國(guó)家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》等法規(guī)以及清產(chǎn)核資中有關(guān)土地清查估價(jià)的政策、辦法，認(rèn)真組織進(jìn)行。

三、清產(chǎn)核資中進(jìn)行土地清查估價(jià)的主要任務(wù)與范圍

（一）在清產(chǎn)核資中進(jìn)行土地清查估價(jià)的主要任務(wù)是：全面清查企業(yè)、單位使用的土地的權(quán)屬、界線(xiàn)和面積，進(jìn)行土地登記，對(duì)土地進(jìn)行分等定級(jí)估價(jià)，完善土地管理與使用效益考核制度。

（二）清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)的范圍：

1.參加清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位；

2.凡在清產(chǎn)核資前已依法進(jìn)行了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記的企業(yè)、單位，經(jīng)審核土地權(quán)屬用途沒(méi)有發(fā)生變化的不再進(jìn)行土地清查登記，只進(jìn)行土地估價(jià)，憑原登記證明辦理清產(chǎn)核資中有關(guān)土地清查登記事宜；

3.企業(yè)凡已以土地使用權(quán)作價(jià)入股方式與外方舉辦中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的，要查清中方投入土地的股份（投資數(shù)額）和面積；

4.企業(yè)凡已以土地使用權(quán)投資與其它企業(yè)、單位舉辦國(guó)內(nèi)聯(lián)營(yíng)；或以土地使用權(quán)作價(jià)入股舉辦股份制企業(yè)的，要查清國(guó)有企業(yè)投入土地資產(chǎn)的股份（投資數(shù)額）和面積。

四、清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作的組織與程序（一）清產(chǎn)核資土地清查估價(jià)工作的組織土地清查估價(jià)工作由全國(guó)清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，各地在省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下，由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室與本地區(qū)土地管理部門(mén)具體組織，財(cái)政、建設(shè)、房產(chǎn)、國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)配合實(shí)施。中央企業(yè)、單位的土地清查估價(jià)工作由其主管部門(mén)的清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)助企業(yè)、單位所在地的土地管理部門(mén)進(jìn)行實(shí)施。

（二）清產(chǎn)核資土地清查估價(jià)的工作程序1.土地清查登記的工作程序：

它包括申報(bào)、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記、頒發(fā)土地證書(shū)五個(gè)階段，先由企業(yè)、單位自查、申報(bào)，然后由土地主管部門(mén)依照國(guó)家《土地登記規(guī)則》進(jìn)行審查，做好權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈，查清每一宗地的權(quán)屬、位置、界線(xiàn)、數(shù)量和用途等基本情況，達(dá)到權(quán)屬合法、面積準(zhǔn)確、界址清楚。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)企業(yè)、單位所在地的土地管理部門(mén)全面審核后，符合法律規(guī)定的報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)進(jìn)行注冊(cè)登記，并頒發(fā)土地證書(shū)。企業(yè)、單位據(jù)此填報(bào)清產(chǎn)核資有關(guān)土地清查報(bào)表，并由其各級(jí)主管部門(mén)匯總后報(bào)各級(jí)政府清產(chǎn)核資領(lǐng)導(dǎo)小組備案。

少數(shù)企業(yè)、單位因特殊情況如權(quán)屬糾紛沒(méi)有解決等，暫不能領(lǐng)取土地證的，清查后由當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)出具證明，暫按企業(yè)、單位自查數(shù)填報(bào)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，待清產(chǎn)核資后期由土地管理部門(mén)另行解決。

2.土地估價(jià)的工作程序：

這次清產(chǎn)核資中的土地估價(jià)是估算土地基準(zhǔn)價(jià)格，不作為企業(yè)、單位產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)土地的實(shí)際價(jià)格，土地估價(jià)實(shí)施細(xì)則、方法、標(biāo)準(zhǔn)和審批程序由國(guó)家有關(guān)部門(mén)統(tǒng)一制訂。

企業(yè)、單位可根據(jù)國(guó)家制定的方法和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)自行進(jìn)行土地估價(jià)；自行土地估價(jià)有困難的企業(yè)，單位要委托具有土地評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地估價(jià)。企業(yè)、單位根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果填報(bào)有關(guān)報(bào)表，上報(bào)主管部門(mén)審核后，報(bào)所在地土地管理部門(mén)，由其會(huì)同企業(yè)、單位的同級(jí)財(cái)政、國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行審定，并報(bào)同級(jí)清產(chǎn)核資辦公室備案。

3.土地清查估價(jià)工作總結(jié)與制度建設(shè)在土地清查估價(jià)工作中，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家土地管理局。各地要在清查估價(jià)工作過(guò)程中，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，加強(qiáng)土地資產(chǎn)的管理，完善土地資產(chǎn)的管理制度，為建立、完善全國(guó)性土地資產(chǎn)的管理制度打下基礎(chǔ)，創(chuàng)造經(jīng)驗(yàn)。

。

     附件二：地產(chǎn)核資類(lèi)別劃分表

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類(lèi)      別    ｜                      所    指    范    圍

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一      類(lèi)    ｜                二環(huán)路以?xún)?nèi)地區(qū)

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二      類(lèi)    ｜                三環(huán)路以?xún)?nèi)（除二類(lèi)）地區(qū)

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三      類(lèi)    ｜                規(guī)劃四環(huán)路以?xún)?nèi)（除一、二類(lèi)）地區(qū)

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四      類(lèi)    ｜                規(guī)劃五環(huán)路以?xún)?nèi)（除一、二、三類(lèi)）地區(qū)

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五      類(lèi)    ｜                規(guī)劃五環(huán)路以外平原地區(qū)

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篇3

第一條為加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[20*]31號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（[20*]100號(hào)）和《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財(cái)綜[20*]68號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市具體情況，制定本辦法。

第二條本辦法所稱(chēng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的土地價(jià)款。包括政府向國(guó)有土地使用權(quán)受讓人收取的政府土地收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本等收入。具體內(nèi)容如下：

（一）以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本（不含代收代繳的稅費(fèi)）。

（二）轉(zhuǎn)讓劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。

（三）處置抵押劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。

（四）轉(zhuǎn)讓房改房以及購(gòu)買(mǎi)、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房（含按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的住房）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。

（五）改變出讓國(guó)有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。

（六）土地使用者以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，依法向市、區(qū)（縣）人民政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

（七）市國(guó)土資源局依法出租國(guó)有土地向承租者收取的土地租金收入。

（八）出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益。

（九）其他和國(guó)有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。

按照規(guī)定依法向國(guó)有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地出讓合同）生效后可以抵作土地價(jià)款。劃撥土地的預(yù)付款也按照上述要求管理。

第三條有關(guān)部門(mén)職責(zé)

市財(cái)政局會(huì)同市國(guó)土資源局、市建設(shè)管理委員會(huì)制定我市土地出讓收支管理政策，指導(dǎo)區(qū)（縣）財(cái)政局、市國(guó)土資源局區(qū)（縣）分局以及區(qū)（縣）房屋管理部門(mén)做好土地出讓收支管理工作。

市財(cái)政局負(fù)責(zé)土地出讓收入的征收管理工作，市、區(qū)（縣）財(cái)政局具體負(fù)責(zé)土地出讓收支預(yù)決算管理工作。

市國(guó)土資源局、區(qū)（縣）房屋管理部門(mén)具體負(fù)責(zé)土地出讓收入征收工作。

中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部市、區(qū)（縣）支庫(kù)負(fù)責(zé)辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解和撥付等各項(xiàng)業(yè)務(wù)，及時(shí)向財(cái)政部門(mén)提供相關(guān)報(bào)表和資料。

第四條土地出讓收支全額納入市、區(qū)（縣）政府基金預(yù)算管理。收入收繳按照非稅收入管理制度改革有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，全部繳入市、區(qū)（縣）國(guó)庫(kù)；支出一律通過(guò)市、區(qū)（縣）政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，按照政府收支分類(lèi)科目進(jìn)行核算。

第二章征收管理

第五條土地出讓收入管理方式及收繳程序

（一）土地出讓收入管理方式

我市土地出讓收入實(shí)施非稅收入管理，全市土地出讓收入繳入市級(jí)國(guó)庫(kù)，其中：遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）土地出讓收入扣除應(yīng)繳納的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)后采取調(diào)庫(kù)的方式，分別劃轉(zhuǎn)各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）級(jí)國(guó)庫(kù)。

（二）收繳程序

1、城八區(qū)、*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）繳納的土地出讓收入由市國(guó)土資源局根據(jù)土地出讓合同或劃撥用地批準(zhǔn)文件，開(kāi)具繳款通知書(shū)和《*市非稅收入一般繳款書(shū)》，由國(guó)有土地使用權(quán)受讓人依法繳納土地出讓收入。國(guó)有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)按照繳款通知書(shū)的要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將應(yīng)繳納的土地出讓收入繳入市財(cái)政局非稅收入專(zhuān)戶(hù)。

2、轉(zhuǎn)讓房改房以及購(gòu)買(mǎi)、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房（含按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的住房）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，由市國(guó)土資源局和各區(qū)（縣）房屋管理部門(mén)按現(xiàn)行的管理體制屬地征收。市國(guó)土資源局和各區(qū)（縣）房屋管理部門(mén)開(kāi)具《*市非稅收入一般繳款書(shū)》，由出賣(mài)人或買(mǎi)受人按照有關(guān)要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)繳入市財(cái)政局非稅收入專(zhuān)戶(hù)。

3、市財(cái)政局將繳入非稅收入專(zhuān)戶(hù)的土地出讓收入定期繳入市級(jí)國(guó)庫(kù)，并將遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）的土地出讓收入扣除應(yīng)繳納的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)后采取調(diào)庫(kù)的方式，分別劃轉(zhuǎn)各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）級(jí)國(guó)庫(kù)。

第六條市財(cái)政局從繳入市級(jí)國(guó)庫(kù)的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本中，按照市政府確定的比例或定額，計(jì)提國(guó)有土地收益基金。各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）結(jié)合實(shí)際情況參照?qǐng)?zhí)行，并將提取的比例或定額報(bào)市財(cái)政局和市國(guó)土資源局備案。國(guó)有土地收益基金主要用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備。

市財(cái)政局和遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）財(cái)政局計(jì)提的國(guó)有土地收益基金，使用“預(yù)算收入更正通知書(shū)”分別從市級(jí)國(guó)庫(kù)和遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）級(jí)國(guó)庫(kù)“政府性基金收入”“土地出讓總價(jià)款”（103014601）科目劃入“國(guó)有土地收益基金收入”（1030147）科目。

第七條從招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所確定的政府收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本中計(jì)提用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金。

（一）計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)

按照《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金收入管理辦法和用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金使用管理辦法〉的通知》（京財(cái)經(jīng)二[20*]855號(hào)）執(zhí)行。

（二）計(jì)提程序

1、市國(guó)土資源局按季提供各區(qū)（縣）及*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地出讓面積、土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)（對(duì)應(yīng)所在地征收等別）和應(yīng)提取的金額。并于季度末當(dāng)月的20日之前將全市的提取金額（含電子版）送市財(cái)政局；對(duì)12月21日—30日全市的提取金額（含電子版）于12月30日送市財(cái)政局；12月31日全市提取金額轉(zhuǎn)入下年度辦理。

2、市與各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）財(cái)政局根據(jù)市國(guó)土資源局按季提供的土地出讓面積、土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)（對(duì)應(yīng)所在地征收等別），提取用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金。

（三）計(jì)提手續(xù)

市財(cái)政局和遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）財(cái)政局使用“預(yù)算收入更正通知書(shū)”分別從市級(jí)國(guó)庫(kù)和遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）級(jí)國(guó)庫(kù)“政府性基金收入”“土地出讓總價(jià)款”科目（103014601）劃入“農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金收入”科目（1030148）。

第三章使用管理

第八條土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出以及其他支出。

第九條征地、拆遷補(bǔ)償和土地開(kāi)發(fā)支出。主要指政府收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本等。

征地和拆遷補(bǔ)償支出包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

土地開(kāi)發(fā)支出包括前期土地開(kāi)發(fā)性支出以及財(cái)政部門(mén)規(guī)定的與前期土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，以及相關(guān)需要支付的銀行貸款本息等支出，按照財(cái)政部門(mén)核定的預(yù)算安排。

土地前期開(kāi)發(fā)要積極引入市場(chǎng)機(jī)制、嚴(yán)格控制支出、通過(guò)政府采購(gòu)招投標(biāo)方式選擇評(píng)估、拆遷、工程施工、監(jiān)理等單位，努力降低開(kāi)發(fā)成本。

第十條支農(nóng)支出。包括用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

（一）保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出和補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出，應(yīng)嚴(yán)格按照《*市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（*市人民政府令第148號(hào)）執(zhí)行。

（二）用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)支出。按照《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金收入管理辦法和用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金使用管理辦法〉的通知》（京財(cái)經(jīng)二[20*]855號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，以及財(cái)政部門(mén)核定的預(yù)算執(zhí)行。

（三）農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。從土地出讓收入中安排用于農(nóng)村飲水、沼氣、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目支出，按照市、區(qū)（縣）政府規(guī)定，以及財(cái)政部門(mén)核定的預(yù)算執(zhí)行。

第十一條城市建設(shè)支出。含完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。具體包括：城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

第十二條其他支出。包括繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、國(guó)有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用以及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等。

（一）繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。按照《*市財(cái)政局*市國(guó)土資源局中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部等部門(mén)調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的補(bǔ)充通知》（京財(cái)經(jīng)二[20*]823號(hào)）執(zhí)行。

（二）國(guó)有土地收益基金支出。從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備的支出，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及前期土地開(kāi)發(fā)支出，按照市、區(qū)（縣）政府批準(zhǔn)的收購(gòu)?fù)恋匮a(bǔ)償方案、拆遷補(bǔ)償方案以及財(cái)政部門(mén)核定的預(yù)算執(zhí)行。

（三）城鎮(zhèn)廉租住房保障支出。按照《關(guān)于印發(fā)〈*市關(guān)于落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金實(shí)施意見(jiàn)的通知〉的通知》（京財(cái)經(jīng)二[20*]3070號(hào)）規(guī)定以及財(cái)政部門(mén)核定的預(yù)算安排。

（四）支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用支出。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，從破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)土地出讓收入中，統(tǒng)籌安排用于支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用支出。

（五）土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。包括出讓土地需要支付的土地勘測(cè)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公告費(fèi)、場(chǎng)地租金、招拍掛費(fèi)和評(píng)標(biāo)費(fèi)用等，按照財(cái)政部門(mén)核定的預(yù)算安排。

（六）其他支出。市政府規(guī)定的其他支出。

第十三條土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定將被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的合法利益。在出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)過(guò)程中，涉及的拆遷補(bǔ)償費(fèi)要嚴(yán)格按照我市有關(guān)規(guī)定支付，有效保障被拆遷居民、搬遷企業(yè)及其職工的合法利益。

土地出讓收入的使用要重點(diǎn)向新農(nóng)村建設(shè)傾斜，逐步改善農(nóng)民的生產(chǎn)、生活條件和居住環(huán)境，努力提高農(nóng)民的生活質(zhì)量和水平。

城市建設(shè)支出和其他支出要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的預(yù)算執(zhí)行。編制政府采購(gòu)預(yù)算的，應(yīng)嚴(yán)格按照政府采購(gòu)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四章收支科目管理

第十四條我市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支科目的管理執(zhí)行《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財(cái)綜[20*]68號(hào)）中對(duì)《20*年政府收支分類(lèi)科目》調(diào)整的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合我市實(shí)際情況增設(shè)部分目級(jí)收入科目和部分項(xiàng)級(jí)支出科目。

對(duì)《20*年政府收支分類(lèi)科目》附錄二基金預(yù)算收支科目具體調(diào)整情況請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)本辦法的附件1。

為了準(zhǔn)確反映我市各級(jí)政府土地出讓收支狀況，本辦法僅對(duì)調(diào)整后政府收支科目的正確使用做出說(shuō)明。

第十五條刪除了《20*年政府收支分類(lèi)科目》收入分類(lèi)103類(lèi)“非稅收入”項(xiàng)下01款“政府性基金收入”32項(xiàng)“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入”及目級(jí)科目。

第十六條在《20*年政府收支分類(lèi)科目》103類(lèi)“非稅收入”01款“政府性基金收入”科目中，分別設(shè)立了下列科目：

（一）設(shè)立了46項(xiàng)“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入”科目。

對(duì)01目“土地出讓總價(jià)款”，做出了如下說(shuō)明：反映以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府土地收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本，扣除財(cái)政部門(mén)已經(jīng)劃轉(zhuǎn)的國(guó)有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金后的余額。

對(duì)02目“補(bǔ)繳的土地價(jià)款”，做出了如下說(shuō)明：反映劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款、處置抵押劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓房改房以及購(gòu)買(mǎi)、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房（含按照經(jīng)濟(jì)適用住房管理的住房）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款以及出讓國(guó)有土地使用權(quán)改變土地用途和容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。

對(duì)03目“劃撥土地收入”，做出了如下說(shuō)明：反映土地使用者以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，依法向市、區(qū)（縣）人民政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

我市新設(shè)立95目“區(qū)縣土地出讓總價(jià)款調(diào)庫(kù)”，并做出了如下說(shuō)明：市級(jí)專(zhuān)用科目，反映市級(jí)國(guó)庫(kù)劃轉(zhuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府土地收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本。

我市新設(shè)立96目“區(qū)縣補(bǔ)繳的土地價(jià)款調(diào)庫(kù)”，并做出了如下說(shuō)明：市級(jí)專(zhuān)用科目，反映市級(jí)國(guó)庫(kù)劃轉(zhuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）補(bǔ)繳的土地價(jià)款。

我市新設(shè)立97目“區(qū)縣劃撥土地收入調(diào)庫(kù)”，并做出了如下說(shuō)明：市級(jí)專(zhuān)用科目，反映市級(jí)國(guó)庫(kù)劃轉(zhuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）劃撥土地收入。

我市新設(shè)立98目“區(qū)縣其他土地出讓金收入調(diào)庫(kù)”，并做出了如下說(shuō)明：市級(jí)專(zhuān)用科目，反映市級(jí)國(guó)庫(kù)劃轉(zhuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）其他土地出讓金收入。

對(duì)99目“其他土地出讓金收入”，做出了如下說(shuō)明：反映市國(guó)土資源局依法出租國(guó)有土地向承租者收取的土地租金收入、出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益等其他土地出讓收入。

（二）設(shè)立了47項(xiàng)“國(guó)有土地收益基金收入”，其科目說(shuō)明為：反映從招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府土地收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本中按照規(guī)定計(jì)提的國(guó)有土地收益基金。

（三）設(shè)立了48項(xiàng)“農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金收入”，其科目說(shuō)明為：反映從招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府土地收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本中按照規(guī)定比例計(jì)提的農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金。

第十七條對(duì)《20*年政府收支分類(lèi)科目》支出功能分類(lèi)212類(lèi)“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”08款“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金支出”科目已進(jìn)行了下列調(diào)整：

（一）01項(xiàng)“前期土地開(kāi)發(fā)支出”已經(jīng)修改為“征地和拆遷補(bǔ)償支出”，并對(duì)科目說(shuō)明進(jìn)行了調(diào)整為：反映地方人民政府在征地過(guò)程中支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出。

（二）02項(xiàng)“土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)用”，已經(jīng)修改為“土地開(kāi)發(fā)支出”，并對(duì)科目說(shuō)明進(jìn)行了調(diào)整為：反映地方人民政府用于前期土地開(kāi)發(fā)性支出以及與前期土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等支出。

（三）03項(xiàng)“城市建設(shè)支出”科目說(shuō)明已經(jīng)修改為：反映土地出讓收入用于完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

（四）04項(xiàng)“土地開(kāi)發(fā)支出”，已經(jīng)修改為“農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出”，科目說(shuō)明已經(jīng)調(diào)整為：反映土地出讓收入用于農(nóng)村飲水、沼氣、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

（五）05項(xiàng)“農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)支出”，已經(jīng)修改為“補(bǔ)助被征地農(nóng)民支出”，科目說(shuō)明已經(jīng)調(diào)整為：反映土地出讓收入用于補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出以及保持被征地農(nóng)民原有生活水平支出。

（六）06項(xiàng)“土地出讓業(yè)務(wù)支出”，科目說(shuō)明已經(jīng)調(diào)整為：反映土地出讓收入用于土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)用的開(kāi)支。

（七）保留了07項(xiàng)“廉租住房支出”，科目說(shuō)明為：反映從土地出讓收入中安排用于城鎮(zhèn)廉租住房保障的支出。

（八）我市新設(shè)立了94項(xiàng)“破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)”，科目說(shuō)明為：反映從土地出讓收入中安排用于破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)的支出。

（九）我市新設(shè)立了95項(xiàng)“舊城區(qū)解危排險(xiǎn)專(zhuān)項(xiàng)資金”，科目說(shuō)明為：反映從土地出讓收入中安排用于舊城區(qū)解危排險(xiǎn)專(zhuān)項(xiàng)資金的支出。

（十）我市新設(shè)立了96項(xiàng)“繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)”，科目說(shuō)明為：反映從土地出讓收入中繳納的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的支出。

（十一）我市新設(shè)立了97項(xiàng)“污染擾民企業(yè)搬遷資金”，科目說(shuō)明為：反映從土地出讓收入中安排用于污染擾民企業(yè)搬遷的支出。

（十二）我市新設(shè)立了98項(xiàng)“綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施支出”，科目說(shuō)明為：反映從土地出讓收入中安排用于綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的支出。

（十三）99項(xiàng)“其他土地使用權(quán)出讓金支出”，科目說(shuō)明已經(jīng)修改為：反映從土地出讓收入中安排的其他支出。

第十八條在212類(lèi)“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”中設(shè)立了10款“國(guó)有土地收益基金支出”，其科目說(shuō)明為：反映從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備等支出。

01項(xiàng)“征地和拆遷補(bǔ)償支出”的科目說(shuō)明為：反映從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于收購(gòu)儲(chǔ)備土地需要支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出。

02項(xiàng)“土地開(kāi)發(fā)支出”的科目說(shuō)明為：反映從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于收購(gòu)儲(chǔ)備土地需要支付的前期土地開(kāi)發(fā)性支出以及與前期土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等支出。

99項(xiàng)“其他支出”的科目說(shuō)明為：反映從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于其他支出。

第十九條在212類(lèi)“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”中設(shè)立了11款“農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金支出”，科目說(shuō)明為：反映從農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金收入中安排用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的支出。

第二十條在《20*年政府收支分類(lèi)科目》支出經(jīng)濟(jì)分類(lèi)科目310類(lèi)“其他資本性支出”中增設(shè)了下列科目:

（一）09款“土地補(bǔ)償”，其科目說(shuō)明為:反映地方人民政府在征地和收購(gòu)?fù)恋剡^(guò)程中支付的土地補(bǔ)償費(fèi)。

（二）10款“安置補(bǔ)助”，其科目說(shuō)明為:反映地方人民政府在征地和收購(gòu)?fù)恋剡^(guò)程中支付的安置補(bǔ)助費(fèi)。

（三）11款“地上附著物和青苗補(bǔ)償”，其科目說(shuō)明為:反映地方人民政府在征地和收購(gòu)?fù)恋剡^(guò)程中支付的地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

（四）12款“拆遷補(bǔ)償”，其科目說(shuō)明為:反映地方人民政府在征地和收購(gòu)?fù)恋剡^(guò)程中支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

第二十一條按照財(cái)綜[20*]68號(hào)文件的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓金支出、國(guó)有土地收益基金支出、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金支出應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)和具體用途分別填列支出經(jīng)濟(jì)類(lèi)相關(guān)各款。

第五章預(yù)決算管理

第二十二條建立健全年度土地出讓收支預(yù)決算管理制度。有關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格按照部門(mén)預(yù)算管理的規(guī)定編制下一年度土地出讓收支預(yù)算，并分別納入政府性基金收支預(yù)算，報(bào)經(jīng)財(cái)政部門(mén)按規(guī)定程序批準(zhǔn)后執(zhí)行。土地出讓收入資金的撥付，按照財(cái)政國(guó)庫(kù)管理制度有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（一）土地出讓收支預(yù)算編制

編制年度土地出讓收支預(yù)算要堅(jiān)持“以收定支、收支平衡”的原則。土地出讓收入預(yù)算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應(yīng)計(jì)劃、地價(jià)水平等因素編制；土地出讓支出預(yù)算根據(jù)預(yù)計(jì)年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計(jì)劃以及規(guī)定的用途、支出范圍和支出標(biāo)準(zhǔn)等因素編制。其中：屬于政府采購(gòu)范圍的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定編制政府采購(gòu)預(yù)算，并嚴(yán)格按照政府采購(gòu)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

1、收入預(yù)算的編制

市國(guó)土資源局編制全市以及城八區(qū)、*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）下年度的土地出讓收入計(jì)劃、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)計(jì)劃、用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金的提取計(jì)劃、國(guó)有土地收益基金提取計(jì)劃。并按照部門(mén)預(yù)算報(bào)送時(shí)間將土地出讓收入等上述計(jì)劃報(bào)送市財(cái)政局，同時(shí)將土地出讓收入計(jì)劃分別通知*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政局和各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）財(cái)政局。

市財(cái)政局根據(jù)市國(guó)土資源局提供土地出讓收入等計(jì)劃，編制土地出讓收入預(yù)算。

市財(cái)政局根據(jù)市國(guó)土資源局提供的城八區(qū)當(dāng)年1-3季度土地出讓項(xiàng)目簽訂的合同價(jià)款，按照返還城八區(qū)的比例，于10月底之前向城八區(qū)財(cái)政局提供下一年度政府性基金補(bǔ)助收入計(jì)劃。城八區(qū)財(cái)政局據(jù)此編制土地出讓收入預(yù)算。

*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）財(cái)政局根據(jù)市國(guó)土資源局提供的土地出讓收入等計(jì)劃，編制土地出讓收入預(yù)算。

2、支出預(yù)算的編制

財(cái)政部門(mén)根據(jù)土地出讓收入情況，按照國(guó)土、發(fā)改、建設(shè)等有關(guān)部門(mén)提供資金需求情況和項(xiàng)目管理要求，編制各項(xiàng)支出預(yù)算。

（二）土地出讓收支決算編制

每年年度終了，各有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照財(cái)政部門(mén)的規(guī)定編制土地出讓收支決算，并分別納入政府性基金收支決算，報(bào)財(cái)政部門(mén)審核匯總后，向同級(jí)人民政府報(bào)告。上報(bào)時(shí)間按照決算編制要求的時(shí)間報(bào)送。

第二十三條國(guó)土資源管理部門(mén)與財(cái)政部門(mén)、房屋管理部門(mén)要加強(qiáng)協(xié)作，建立國(guó)有土地出讓、儲(chǔ)備及收支信息共享制度。國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)將年度土地供應(yīng)計(jì)劃、年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃以及簽訂的國(guó)有土地出讓合同中有關(guān)土地出讓總價(jià)款、約定的繳款時(shí)間、繳款通知書(shū)等相關(guān)資料及時(shí)抄送財(cái)政部門(mén)。

第二十四條財(cái)政部門(mén)、國(guó)土資源管理部門(mén)、房屋管理部門(mén)要與市區(qū)（縣）國(guó)庫(kù)建立土地出讓收入定期對(duì)賬制度，確保有關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無(wú)誤。

第二十五條財(cái)政部門(mén)要會(huì)同國(guó)土資源管理部門(mén)、房屋管理部門(mén)、人民銀行機(jī)構(gòu)建立健全年度土地出讓收支統(tǒng)計(jì)報(bào)表以及分季收支統(tǒng)計(jì)明細(xì)報(bào)表體系，統(tǒng)一土地出讓收支統(tǒng)計(jì)口徑，確保土地出讓收支統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及時(shí)、準(zhǔn)確、真實(shí)，為加強(qiáng)土地出讓收支管理提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

第六章以前年度土地出讓收入專(zhuān)戶(hù)結(jié)余資金處理

第二十六條使用以前年度土地出讓收入專(zhuān)戶(hù)結(jié)余資金時(shí)，通過(guò)調(diào)入資金的方式，調(diào)入基金預(yù)算。其中：

（一）用于本級(jí)支出時(shí)，在土地出讓收入相關(guān)的政府收支分類(lèi)科目中反映。

（二）市財(cái)政局用于城八區(qū)支出時(shí)，直接通過(guò)“政府性基金補(bǔ)助支出”安排到城八區(qū)，城八區(qū)財(cái)政局通過(guò)“政府性基金補(bǔ)助收入”列入基金補(bǔ)助收入。

（三）市財(cái)政局用于遠(yuǎn)郊區(qū)縣支出時(shí)，仍通過(guò)土地出讓收入專(zhuān)戶(hù)撥付到遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）土地出讓收入專(zhuān)戶(hù)。遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）使用時(shí)，也通過(guò)調(diào)入資金的方式，調(diào)入基金預(yù)算，并在土地出讓相關(guān)的政府收支分類(lèi)科目中反映。

（四）此文下發(fā)之前已發(fā)生的以前年度土地出讓收入支出應(yīng)補(bǔ)辦預(yù)算指標(biāo)下達(dá)手續(xù)，并進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。

第七章監(jiān)督檢查

篇4

近年來(lái),一些地區(qū)相繼開(kāi)展了以撤并鄉(xiāng)鎮(zhèn)、擴(kuò)大鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)模為主要內(nèi)容的鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃調(diào)整工作。行政區(qū)劃調(diào)整意味著土地利用方向的調(diào)整和區(qū)位改變,對(duì)土地資源配置影響深遠(yuǎn)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃調(diào)整改變了土地利用區(qū)位,有利于小城鎮(zhèn)(即新鎮(zhèn)政府駐地)土地集約利用和土地生態(tài)保護(hù),農(nóng)戶(hù)的土地利用行為也將進(jìn)行一定的調(diào)整。但由于沒(méi)有突破縣(市)行政區(qū)劃的限制,不能在更大經(jīng)濟(jì)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)資源優(yōu)化配置。由于規(guī)劃的改變、發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整,被撤鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府駐地往往沒(méi)有作為新鎮(zhèn)的重要組成部分,土地利用效率不高,基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境有待改善。同時(shí),鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)劃調(diào)整后,外遷集鎮(zhèn)人口和企業(yè)的房產(chǎn)涉及的土地流轉(zhuǎn)缺乏相應(yīng)的規(guī)范。所以,從鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃調(diào)整的實(shí)際狀況來(lái)看,其對(duì)區(qū)域土地資源優(yōu)化配置的積極作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到發(fā)揮。

(南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院鄒偉)

地下空間有償使用方式亟需明確

國(guó)務(wù)院31號(hào)文件規(guī)定工業(yè)用地必須以招拍掛方式出讓,工業(yè)用地的資源資產(chǎn)價(jià)值得以顯化。地下空間同樣具有的巨大資源資產(chǎn)價(jià)值也越來(lái)越為人們所認(rèn)識(shí),地下空間有償出讓已是大勢(shì)所趨。但相對(duì)于工業(yè)用地供地方式的改革,國(guó)家還沒(méi)有對(duì)地下空間有償使用作出明確的規(guī)定,只是少數(shù)大城市,如上海、杭州、南京等制定了地方性的相關(guān)法規(guī),立法層次低,且規(guī)定不夠明確,尤其是對(duì)地下空間有償使用方式的規(guī)定比較模糊,可操作性不強(qiáng)。如何抓住工業(yè)用地使用制度改革的契機(jī),根據(jù)地下空間自身的特點(diǎn),建立起適合地下空間的有償使用方式,是目前大規(guī)模開(kāi)發(fā)利用地下資源急需解決的問(wèn)題。

(南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院楊慶偉梁亞榮)

地租征收難在哪里

在國(guó)有土地收益中,地租收益所占比例相對(duì)較小,但從法理上進(jìn)行考察,地租不僅是一種土地收益,更是國(guó)家行使土地所有權(quán)的外在標(biāo)志,是國(guó)家出租土地使用權(quán)應(yīng)得的收益。目前地租征收工作實(shí)踐中還存在征收難的現(xiàn)象,損害了國(guó)家利益和土地法律法規(guī)的嚴(yán)肅性。

地租征收難的主要原因,一是目前地租征收的基本法律程序還很不明確,相關(guān)法律依據(jù)不夠完善。二是一些繳納義務(wù)人是國(guó)有企業(yè)、行政機(jī)關(guān)甚至政府,他們往往利用自身的地位與關(guān)系抵制地租征收。三是一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難,沒(méi)有地租繳納能力,或者由于國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行了多次不規(guī)范甚至不合法的轉(zhuǎn)讓,地租繳納義務(wù)人難以確認(rèn)。從總體上看,地租征收的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定比較原則,部門(mén)規(guī)章和地方性法規(guī)的相關(guān)規(guī)定也很不完善,而土地行政機(jī)關(guān)出臺(tái)的規(guī)范性文件中的相關(guān)規(guī)定又往往不能找到上位法的相關(guān)規(guī)定,其合法性難以確定。實(shí)踐中地租征收的主要依據(jù)是效力相對(duì)較低的地方性法規(guī)甚至土地行政管理部門(mén)的規(guī)范性文件。在這些位次較低的法規(guī)和規(guī)范性文件中,地租征收的程序也很模糊,尤其對(duì)于拒不繳納地租的行為的處理,很難找到明確的程序依據(jù),使地租征收程序很不規(guī)范,發(fā)生糾紛后更是難以順利實(shí)施征收行為。

(山東省莒南縣國(guó)土資源局郭麗)

嚴(yán)格規(guī)劃管理卻成了修編護(hù)身符?

國(guó)土資源部2004年12月1日起施行的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》規(guī)定:“屬于《土地管理法》第二十六條規(guī)定情形,建設(shè)項(xiàng)目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的,應(yīng)當(dāng)出具經(jīng)相關(guān)部門(mén)和專(zhuān)家論證的規(guī)劃修改方案、建設(shè)項(xiàng)目對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響評(píng)估報(bào)告和修改規(guī)劃聽(tīng)證會(huì)紀(jì)要?！痹摗掇k法》的實(shí)施,使土地規(guī)劃修改管理進(jìn)一步嚴(yán)格和規(guī)范。但是,我們也要看到,新《辦法》的實(shí)施并沒(méi)有完全抑制一些地方政府修改土地規(guī)劃的“熱情”。據(jù)了解,僅2005年一年內(nèi),江蘇省大多數(shù)縣(市)進(jìn)行了三至四次土地規(guī)劃修改,有的甚至更多,實(shí)際上2004年江蘇省剛剛進(jìn)行一次全省范圍內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地規(guī)劃調(diào)整完善。事實(shí)證明,新《辦法》的實(shí)施并沒(méi)有為土地規(guī)劃修改加上“緊箍咒”,土地規(guī)劃修改頻繁問(wèn)題依然存在,規(guī)劃的權(quán)威性正在面臨前所未有的挑戰(zhàn),特別是通過(guò)修改土地規(guī)劃規(guī)避占用基本農(nóng)田報(bào)批的問(wèn)題十分嚴(yán)重。這一點(diǎn)從2006年有關(guān)文件的出臺(tái)密集程度可以看出,5月30日,國(guó)土資源部了 《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》;6月14日,國(guó)土資源部辦公廳了《關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法行為的緊急通知》;8月31日,國(guó)務(wù)院了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》。三個(gè)文件都反復(fù)強(qiáng)調(diào)“禁止通過(guò)調(diào)整土地利用總體規(guī)劃擅自改變基本農(nóng)田位置,以規(guī)避建設(shè)占用基本農(nóng)田應(yīng)依法上報(bào)國(guó)務(wù)院審批”。于是,人們不得不發(fā)問(wèn),新《辦法》的實(shí)施,對(duì)土地規(guī)劃修改是上了“緊箍咒”還是披上了“護(hù)身符”?

(南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院胡傳景歐名豪)

判定“公共利益”需要一定的程序

《物權(quán)法》第42條規(guī)定,“為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?！边@個(gè)公共利益到底是一個(gè)什么樣的范圍,是很難界定的。在我們經(jīng)歷的征地拆遷項(xiàng)目中,有些涉及“回報(bào)用地”。如政府在修建道路、公園等公共設(shè)施時(shí),由于缺乏足夠的資金,將土地轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)。那么,這些回報(bào)用地范圍內(nèi)的拆遷行為,是不是也是屬于一種公共利益的行為?值得我們思考。首先,公共利益的概念在民法原理中就規(guī)定得比較彈性,很難定義,在西方判例制的很多國(guó)家是授權(quán)法官結(jié)合不同時(shí)期的情況,來(lái)解釋公共利益,法律上一般不作界定。其次,這個(gè)概念是不斷發(fā)展的概念,幾十年前理解的要比現(xiàn)在窄得多。再次,公共利益概念在某些情況下具有主觀性,很難在法律上作一刀切的規(guī)定。所以我不贊成凡開(kāi)發(fā)建設(shè)都不是公共利益的說(shuō)法,有時(shí)兩者可能會(huì)交織在一起。這種回報(bào)用地項(xiàng)目的征地拆遷行為,同樣是出于公共利益的需要。畢竟,它存在的前提是為了更好、更快地加大政府對(duì)于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。但是,要求法律對(duì)于一個(gè)范圍如此廣泛的概念作出詳細(xì)具體的規(guī)定是不切實(shí)際的。因此,是不是出于社會(huì)公共利益的需要,如何判定,需要一定的程序。而這個(gè)程序,必須建立在現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定之上,同時(shí),也必須建立在項(xiàng)目的內(nèi)在客觀內(nèi)容上。

(長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局天心分局 肖 剛)

礦業(yè)用地管理存在“盲點(diǎn)”

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)礦石的需求量越來(lái)越大,礦山企業(yè)迎來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇,截至2005年年底,全國(guó)共頒發(fā)采礦許可證92582件。但是,在礦山行業(yè)一片繁榮的景象下,出現(xiàn)了一個(gè)讓采礦權(quán)人困惑不解的問(wèn)題,有的采礦權(quán)人持有采礦許可證卻無(wú)法進(jìn)入采礦區(qū)實(shí)施開(kāi)采活動(dòng),并且這種情況多見(jiàn)于露采的礦山。在我國(guó)國(guó)土資源管理中,出現(xiàn)了礦業(yè)用地管理的“盲點(diǎn)”,至今未見(jiàn)具有可操作性的國(guó)家規(guī)范出臺(tái)。這個(gè)問(wèn)題挑戰(zhàn)國(guó)家行政許可的權(quán)威性,影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平與效率。

由于不考慮礦業(yè)用地(采掘工業(yè)用地)的特殊性,沒(méi)有把礦業(yè)用地從一般工業(yè)用地(加工工業(yè)用地)中獨(dú)立出來(lái),一味地套用現(xiàn)行的以土地的承載功能為理論基礎(chǔ)的工業(yè)用地管理模式,就出現(xiàn)了明顯的“腸梗阻”。實(shí)務(wù)中的辦事邏輯是這樣的:取得了采礦權(quán),不能開(kāi)采礦產(chǎn)資源,還必須取得土地使用權(quán);礦業(yè)用地屬于工業(yè)用地,工業(yè)用地必須出讓,合同地價(jià)款就得按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》評(píng)估;《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》下發(fā)后,工業(yè)用地必須招拍掛出讓,那么礦業(yè)用地也必須招拍掛出讓。按照現(xiàn)行的工業(yè)用地管理模式管理礦業(yè)用地,有些地方法理不通,情理不通,執(zhí)行起來(lái)脫離實(shí)際,阻力重重。

(山東省棗莊市國(guó)土資源局市中分局楊樹(shù)凌)

警惕三峽庫(kù)區(qū)“假移民”違法用地

篇5

【關(guān)鍵詞】完善；我國(guó)城市；土地儲(chǔ)備；制度；構(gòu)想；思考

引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，西方國(guó)家土地儲(chǔ)備制度逐漸完善，我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度也應(yīng)運(yùn)而生，其對(duì)于土地市場(chǎng)的規(guī)范、促進(jìn)國(guó)有企業(yè)的改革、增加各地的財(cái)政收入以及提高城市競(jìng)爭(zhēng)力方面都有著積極的作用。然而，因?yàn)槲覈?guó)儲(chǔ)備制度實(shí)施的時(shí)間相對(duì)較短，因此還存在著許多問(wèn)題，所以需要完善城市的土地儲(chǔ)備制度。

1 完善我國(guó)城市的土地儲(chǔ)備制度的重要性

對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，土地儲(chǔ)備制度屬于新時(shí)期土地管理的新突破，其得到了各地方政府積極的響應(yīng)。就我國(guó)目前的實(shí)施情況而言，土地的儲(chǔ)備制度盡管不能完全實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的調(diào)控，做到土地的節(jié)約、集約利用，但是其在多方面有著重要作用，能夠提高土地資源的管理水平。將分散的土地權(quán)集中到我國(guó)土地的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)中，對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，從而提高提低資源的配置效率。土地儲(chǔ)備制度的建立還能夠促進(jìn)我國(guó)國(guó)有企業(yè)的改革，有效的增加我國(guó)政府的收入。土地儲(chǔ)備制度的建立，能夠大量的征用農(nóng)村的集體土地，做好舊城改造工作，加速城市的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的監(jiān)理，刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)于生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，土地儲(chǔ)備制度的建立，能夠幫助政府做好土地的統(tǒng)籌規(guī)劃，幫助老百姓得到應(yīng)有的土地補(bǔ)償和安置。總而言之，完善我國(guó)城市的土地儲(chǔ)備制度有著重要意義。

2我國(guó)城市的土地儲(chǔ)備制度目前存在的主要問(wèn)題分析

我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度屬于對(duì)原有的土地資源管理制度的新的突破，其不但能夠進(jìn)行宏觀調(diào)控，還能解決我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中存在的多種問(wèn)題。然而，在我國(guó)土地儲(chǔ)備制度實(shí)施的工作中，和該制度建立時(shí)期的初衷有著很多的偏差，出現(xiàn)了多方面的問(wèn)題：

2.1沒(méi)有完全的壟斷土地的一級(jí)市場(chǎng)

根據(jù)我國(guó)的土地相關(guān)政策，土地的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)屬于我國(guó)的國(guó)土資源管理部門(mén)，其主要負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備的工作。因?yàn)橥恋貎?chǔ)備的制度還不夠健全，我國(guó)的土地資源管理的改革還不夠徹底，無(wú)法很好的進(jìn)行土地儲(chǔ)備管理工作。而除了各地的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，部門(mén)地區(qū)的建設(shè)部門(mén)、工業(yè)園區(qū)管委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦或國(guó)有公司等都可以進(jìn)行城市土地的整理及開(kāi)發(fā)利用，導(dǎo)致我國(guó)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不能全面的掌握地區(qū)的土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度，無(wú)法統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地的整體開(kāi)發(fā)問(wèn)題，土地資源的監(jiān)督管理機(jī)制無(wú)法有效的建立，土地資源得不到有效利用。

2.2政府相關(guān)部門(mén)不協(xié)調(diào)和配合

根據(jù)我國(guó)土地管理的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度的行政體系通常由我國(guó)的國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)進(jìn)行相關(guān)事宜的指導(dǎo)工作，而土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)則負(fù)責(zé)具體的實(shí)施，由其他部門(mén)互相配合，做好土地的收儲(chǔ)工作。但是，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備工作需要政府經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)的支持，各單位過(guò)分的注重自身的利益，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在實(shí)際工作中面臨著許多矛盾，工作效率下降，工作難度增加。

2.3資金籌備困難

土地的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在進(jìn)行土地收儲(chǔ)工作中，不管是收購(gòu)、征收還是整理開(kāi)發(fā)，都需要大量的資金作為支撐，因此籌備足夠的資金是完后才能土地儲(chǔ)備工作的基本前提。但是，就目前而言，地方政府在進(jìn)行土地儲(chǔ)備制度的建立時(shí)，前期投入的資金過(guò)少，后續(xù)的資金僅單純的借助地方財(cái)政收入，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備工作往往不能順利完成。由于在進(jìn)行舊城改造的過(guò)程中，大規(guī)模的進(jìn)行征地拆遷工作，導(dǎo)致我國(guó)的地方財(cái)政壓力過(guò)大，且近年來(lái)，銀行的貸款難度以及還款利息增多，土地收儲(chǔ)工作無(wú)法穩(wěn)定的進(jìn)行。

2.4市場(chǎng)調(diào)控能力差

隨著我國(guó)的土地收儲(chǔ)制度在各地進(jìn)行推廣，我國(guó)土地出讓市場(chǎng)化的程度逐漸提高，房地產(chǎn)的價(jià)格處于快速上升的狀態(tài)，出現(xiàn)了"地王"等不正常的現(xiàn)象。在實(shí)際土地收儲(chǔ)的過(guò)程中，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，土地閑置的情況嚴(yán)重，導(dǎo)致在進(jìn)行儲(chǔ)備土地供給量增加的過(guò)程中，沒(méi)有進(jìn)行相應(yīng)的房產(chǎn)供給工作，導(dǎo)致儲(chǔ)備土地的調(diào)控能力不能夠有效的發(fā)揮。

3 完善我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的構(gòu)想和思考

3.1健全相應(yīng)的法律體系

目前，盡管我國(guó)已出臺(tái)了一部分土地儲(chǔ)備的相關(guān)法律法規(guī)，在一定程度上確定土地儲(chǔ)備制度建立的相關(guān)依據(jù)和原則，但是土地儲(chǔ)備制度屬于系統(tǒng)性的工程，其不但要有法律進(jìn)行土地儲(chǔ)備范圍、法律地位、程序等方面的具體規(guī)定，還需要對(duì)其各個(gè)環(huán)節(jié)的工作進(jìn)行明確規(guī)定，從而提供土地儲(chǔ)備工作的法律保障。完善我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的第一步，便是要健全相應(yīng)的法律體系，幫助我國(guó)各相關(guān)部門(mén)、地方政府以及土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在進(jìn)行土地儲(chǔ)備制度建立時(shí)依法行政。

3.2加強(qiáng)機(jī)構(gòu)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)

要想做好土地儲(chǔ)備制度的制定工作，就需要保證土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)人員的專(zhuān)業(yè)水平，其不但具有豐富的土地儲(chǔ)備相關(guān)知識(shí)，還需要有經(jīng)濟(jì)管理方面的人才，加強(qiáng)其管理的力度，減少問(wèn)題的出現(xiàn)。所以，要增加土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作人員的數(shù)量，引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的人才，做好土地儲(chǔ)備制度方面的培訓(xùn)工作，加強(qiáng)其學(xué)習(xí)交流的頻率，不斷的提高其業(yè)務(wù)水平，保證其能夠適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展要求。

3.3增加土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的權(quán)利

首先，要適當(dāng)提高我國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)行政的級(jí)別，幫助其權(quán)利與行政級(jí)別互相匹配從而有利于和有關(guān)部門(mén)進(jìn)行平等協(xié)調(diào)的溝通。其次，要賦予土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以下兩個(gè)權(quán)利：①行政處罰權(quán)，要保證土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以切實(shí)的履行相關(guān)管理辦法賦予的土地保護(hù)儲(chǔ)備的權(quán)利、防治侵害行為的義務(wù)，使其可以進(jìn)行相關(guān)責(zé)任人的處罰工作，避免國(guó)有資產(chǎn)流失，做好土地的儲(chǔ)備工作。②要賦予儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)處置閑置土地的權(quán)利，增強(qiáng)其處置閑置土地的力度，保證其能夠依法收回閑置的土地，做好土地利用的總體規(guī)劃與城市規(guī)劃工作，將閑置土地納入到儲(chǔ)備土地庫(kù)中。

3.4全面監(jiān)督管理土地儲(chǔ)備工作

在我國(guó)的土地管理工作中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是最為重要的一個(gè)部門(mén)，其掌握我國(guó)各地區(qū)最為優(yōu)質(zhì)的土地資源以及巨大的土地整理開(kāi)發(fā)的資金。如果不能建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制，進(jìn)行土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的管理工作，則會(huì)導(dǎo)致腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，導(dǎo)致我國(guó)的國(guó)有資產(chǎn)流失，甚至嚴(yán)重的影響土地儲(chǔ)備工作的正常開(kāi)展。因此要建立好完善的監(jiān)督管理機(jī)制，要做好重點(diǎn)位置、關(guān)鍵環(huán)節(jié)、關(guān)鍵崗位的管理工作，以規(guī)范與制約權(quán)力的運(yùn)行為主要核心，強(qiáng)化各崗位之間的重點(diǎn)，規(guī)范工作流程，保證土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理工作的有序性。

3.5優(yōu)化資金籌集的渠道

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在其各項(xiàng)工作中都需要涉及大量的資金，不管是土地收購(gòu)、征收火勢(shì)土地的整理開(kāi)發(fā)，都離不開(kāi)資金的支撐，要想完成土地儲(chǔ)備工作，就必須籌集足夠的資金。為了保證土地儲(chǔ)備工作能夠順利的進(jìn)行，則要做好自己的籌集工作，政府增強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款權(quán)限，減少土地儲(chǔ)備的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低其經(jīng)營(yíng)管理的難度，還可適當(dāng)?shù)幕I集資金，優(yōu)化資金的籌集渠道，保證土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的儲(chǔ)備管理工作能夠順利的進(jìn)行。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，為了更好的保障我國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的建設(shè)，保證土地資金的總體規(guī)劃得到合理的利用，就要做好土地儲(chǔ)備制度的完善工作，保證我國(guó)土地資源得以合理的利用。

參考文獻(xiàn)：

[1]王振毅.進(jìn)一步完善我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度的思考[J].廣東土地科學(xué)，2009：32-36.

篇6

（一）加強(qiáng)對(duì)中央擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)政策措施執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。組織有關(guān)部門(mén)對(duì)中央擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策落實(shí)情況集中開(kāi)展監(jiān)督檢查。重點(diǎn)檢查有關(guān)地方是否認(rèn)真落實(shí)中央、省委省政府、市委市政府和縣委縣政府的政策措施；工程項(xiàng)目規(guī)劃、立項(xiàng)是否符合科學(xué)發(fā)展觀的要求，是否符合中央、省委省政府、市委市政府和縣委縣政府規(guī)定的投向；工程項(xiàng)目審批和建設(shè)程序是否依法合規(guī)；項(xiàng)目建設(shè)資金管理使用是否規(guī)范透明；工程建設(shè)是否安全合格。堅(jiān)決防止高耗能、高污染、低水平重復(fù)建設(shè)。堅(jiān)決杜絕有令不行、有禁不止現(xiàn)象，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。并督促有關(guān)部門(mén)扎實(shí)轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，提高審批效率，積極為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)項(xiàng)目提供服務(wù)和保障。

（二）加強(qiáng)對(duì)節(jié)約集約用地工作落實(shí)情況的監(jiān)督檢查。按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》國(guó)發(fā)[2008]3號(hào)）和市政府的要求，督促各地和有關(guān)部門(mén)嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格土地審批，切實(shí)按照土地調(diào)控政策供應(yīng)建設(shè)用地；堅(jiān)決停止供應(yīng)別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地。加大責(zé)任追究力度，堅(jiān)持和完善與國(guó)土資源部門(mén)案件移送工作制度，嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)和政策規(guī)定的案件，著力解決非法批地、非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)、擅自變更規(guī)劃獲取利益，以及嚴(yán)重破壞、浪費(fèi)、閑置土地資源等問(wèn)題。

（三）加強(qiáng)對(duì)節(jié)能減排工作落實(shí)情況的監(jiān)督檢查。按照市政府有關(guān)節(jié)能減排工作的總體要求，督促落實(shí)節(jié)能減排工作責(zé)任制，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域和行業(yè)減排工作的監(jiān)督檢查，積極推進(jìn)關(guān)停和淘汰落實(shí)產(chǎn)能工作。嚴(yán)肅查處違反國(guó)家能源管理和環(huán)境保護(hù)法律法規(guī)的個(gè)案，重點(diǎn)解決各地、各部門(mén)在落實(shí)節(jié)能減排指標(biāo)上工作不得力、目標(biāo)不落實(shí)，以及各地和產(chǎn)業(yè)政策主管部門(mén)不嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，違規(guī)審批或核準(zhǔn)立項(xiàng)等問(wèn)題。督促并配合有關(guān)部門(mén)建立健全節(jié)能減排工作監(jiān)督和獎(jiǎng)懲機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)節(jié)能減排指標(biāo)體系、監(jiān)測(cè)體系和考核體系落實(shí)情況的監(jiān)督檢查。

（四）加強(qiáng)對(duì)房地市場(chǎng)調(diào)控政策執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。會(huì)同有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)規(guī)劃許可、施工許可、開(kāi)發(fā)建設(shè)等環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率等問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)整治。督促城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)對(duì)2007年以來(lái)各地提高容積率、變更用地性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理，堅(jiān)決糾正城鄉(xiāng)規(guī)劃管理不規(guī)范、監(jiān)管不到位、對(duì)容積率的調(diào)整搞“暗箱操作”等問(wèn)題，著力遏制房地開(kāi)發(fā)領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象滋生蔓延的勢(shì)頭，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健

二、開(kāi)展對(duì)有關(guān)法律法規(guī)貫徹執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查

（一）加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)招投標(biāo)、工業(yè)和經(jīng)營(yíng)性用土使用權(quán)出讓招拍掛、產(chǎn)權(quán)交易、政府采購(gòu)“四項(xiàng)制度”貫徹執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。督促各地和有關(guān)部門(mén)完善工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)政府投資工程招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)管，推進(jìn)招標(biāo)投標(biāo)制度建設(shè)。建設(shè)推行非經(jīng)營(yíng)性政府投資項(xiàng)目代建制；進(jìn)一步完善工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)舉報(bào)投訴處理機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)投訴處理機(jī)制落實(shí)情況的監(jiān)督檢查；建立和完善案件線(xiàn)索移送機(jī)制，嚴(yán)肅查處工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)域的違法違紀(jì)案件。繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)土地使用權(quán)出讓情況的監(jiān)督檢查，督促有關(guān)部門(mén)全面落實(shí)工業(yè)和經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度。繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)國(guó)有和集體產(chǎn)權(quán)交易的各項(xiàng)配套制度建設(shè)，嚴(yán)肅查處國(guó)有企業(yè)改制中轉(zhuǎn)移、隱匿、侵吞國(guó)有資產(chǎn)，低價(jià)轉(zhuǎn)讓國(guó)有產(chǎn)權(quán)，以及監(jiān)管部門(mén)工作嚴(yán)重失職、違規(guī)操作造成國(guó)有資產(chǎn)流失等問(wèn)題。繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)政府采購(gòu)工作的監(jiān)督檢查。擴(kuò)大政府采購(gòu)范圍，規(guī)范采購(gòu)行為，加強(qiáng)對(duì)采購(gòu)行為的監(jiān)督，嚴(yán)格實(shí)行“管采分離”。

（二）加強(qiáng)對(duì)安全生產(chǎn)法律法規(guī)和安全生產(chǎn)責(zé)任制落實(shí)情況的監(jiān)督檢查。督促各地及有關(guān)單位切實(shí)落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，杜絕安全隱患，促進(jìn)安全發(fā)展。進(jìn)一步加大責(zé)任事故調(diào)查處理力度，加強(qiáng)對(duì)事故責(zé)任追究落實(shí)情況的監(jiān)督檢查，規(guī)范和完善事故調(diào)查處理和責(zé)任追究工作的機(jī)制和程序。堅(jiān)決查處失職瀆職、造成重特大事故，以及瞞報(bào)、謊報(bào)事故和事故背后的、權(quán)錢(qián)交易、違規(guī)投資入股等違紀(jì)、違法問(wèn)題。

（三）積極參與整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)秩序工作。督促相關(guān)部門(mén)深化礦業(yè)權(quán)審批制度，全面落實(shí)礦業(yè)權(quán)取得和礦產(chǎn)資源有償開(kāi)采制度，開(kāi)展探礦權(quán)、采礦權(quán)、采砂權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度執(zhí)行情況監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅查處違規(guī)審批探礦權(quán)、采礦權(quán)和違規(guī)參與礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取利益的案件。

三、加強(qiáng)對(duì)民生問(wèn)題的監(jiān)督檢查，切實(shí)維護(hù)人民群眾的利益

（一）加強(qiáng)對(duì)城市住房政策執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》和市委、市政府的要求，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)城市住房各項(xiàng)政策落實(shí)情況的監(jiān)督檢查，督促落實(shí)有關(guān)部門(mén)的責(zé)任。積極會(huì)同房管、發(fā)改委等部門(mén)重點(diǎn)開(kāi)展對(duì)《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》貫徹落實(shí)情況的監(jiān)督檢查，繼續(xù)開(kāi)展對(duì)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和完善廉租住房制度落實(shí)情況的專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法監(jiān)察。

（二）認(rèn)真履行監(jiān)督檢查職責(zé)，切實(shí)保障縣委、縣政府提出的民生工程的落實(shí)。圍繞縣委、縣政府的部署，加強(qiáng)對(duì)各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場(chǎng)、企業(yè)集團(tuán)）和有關(guān)職能部門(mén)履行職責(zé)情況和民生工程有關(guān)資金管理使用情況的監(jiān)督檢查。對(duì)縣政府確定為民實(shí)事進(jìn)行全程監(jiān)督檢查；對(duì)重大財(cái)政、國(guó)債資金或招商引資項(xiàng)目跟蹤監(jiān)督檢查；對(duì)縣委、縣政府確定的城市建設(shè)重大項(xiàng)目進(jìn)行全程監(jiān)督。使好事辦好、實(shí)事辦好，讓人民群眾滿(mǎn)意。

（三）進(jìn)一步深化專(zhuān)項(xiàng)治理?yè)p害群眾利益的相關(guān)工作。繼續(xù)督促建立和完善糾正征地、拆遷中侵害群眾利益、企業(yè)重組改制和破產(chǎn)中侵害職工合法權(quán)益、拖欠工程款和農(nóng)民工工資問(wèn)題的長(zhǎng)效機(jī)制，嚴(yán)肅查處損害群眾合法權(quán)益的案件。繼續(xù)配合有關(guān)部門(mén)做好整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治、對(duì)大中型水庫(kù)移民后期扶持資金管理和使用情況的監(jiān)督檢查等工作。繼續(xù)開(kāi)展城鄉(xiāng)規(guī)劃效能監(jiān)察、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行政策性貸款項(xiàng)目執(zhí)法監(jiān)察等工作。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；社會(huì)責(zé)任；實(shí)現(xiàn)

一、引言

目前還沒(méi)有企業(yè)社會(huì)責(zé)任的權(quán)威定義，比較有代表性的有：管理學(xué)者斯蒂芬?P.羅賓斯（Stephen.P.Robbins）與瑪麗?坎特（Mary Coulte）認(rèn)為企業(yè)社會(huì)責(zé)任是指超過(guò)法律和經(jīng)濟(jì)要求的企業(yè)為謀求對(duì)社會(huì)有利的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)所承擔(dān)的責(zé)任。1991年，Carroll認(rèn)為經(jīng)濟(jì)、法律、倫理和慈善四種社會(huì)責(zé)任構(gòu)成了企業(yè)社會(huì)責(zé)任的全部，而且這四個(gè)企業(yè)社會(huì)責(zé)任構(gòu)成了一個(gè)金字塔的結(jié)構(gòu)。關(guān)于企業(yè)社會(huì)責(zé)任到底是什么這個(gè)問(wèn)題并不重要，重要的是企業(yè)應(yīng)該對(duì)哪些人承擔(dān)責(zé)任，對(duì)這些對(duì)象應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任，怎樣推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)這些責(zé)任的問(wèn)題。Carroll認(rèn)為將利益相關(guān)者理論應(yīng)用于企業(yè)社會(huì)責(zé)任研究中可以為企業(yè)社會(huì)責(zé)任“指明方向”，針對(duì)每一個(gè)主要的相關(guān)利益群體就可以界定企業(yè)社會(huì)責(zé)任的范圍。Clarkson也曾經(jīng)說(shuō)，利益相關(guān)者理論可以為企業(yè)社會(huì)責(zé)任提供“一種理論框架”，在這個(gè)框架里，企業(yè)社會(huì)責(zé)任被明確界定在“企業(yè)與利益相關(guān)者之間的關(guān)系”上。目前，利益相關(guān)者的范圍主要有投資者、員工、顧客、供應(yīng)商、債權(quán)人、行業(yè)協(xié)會(huì)、當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、政府等。作者選取了其中認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最重要的三個(gè)利益相關(guān)者作為本文的研究基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的缺失表現(xiàn)

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地尋租現(xiàn)象

曾有人在2002年測(cè)算，當(dāng)年中國(guó)國(guó)有土地資產(chǎn)總量約25萬(wàn)億元，約占當(dāng)年全部國(guó)有資產(chǎn)總量的76%，相當(dāng)于當(dāng)年全國(guó)GDP的2.44倍。不過(guò)，這筆巨大的資產(chǎn)卻產(chǎn)權(quán)界定不清、產(chǎn)權(quán)交易積弊叢生，“肥沃”的土地因此成為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域權(quán)力尋租的最熱門(mén)領(lǐng)域，很多大案要案、金融犯罪，其背后都與土地密切相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去幾年里，在領(lǐng)導(dǎo)干部、貪污受賄的案件中，涉及土地批租問(wèn)題的約占三分之一。在土地招掛拍的過(guò)程中，競(jìng)買(mǎi)人惡意串通“圍標(biāo)”、“陪標(biāo)”的現(xiàn)象很普遍。投標(biāo)單位向陪標(biāo)單位承諾條件，以金錢(qián)賄賂收買(mǎi)主要的評(píng)標(biāo)人，里應(yīng)外合，不對(duì)稱(chēng)信息，故意抬高投標(biāo)門(mén)檻和中標(biāo)價(jià)格，減少限制和嚇阻其他競(jìng)標(biāo)人。開(kāi)發(fā)商不惜代價(jià)的尋租成本最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的手中，這也可以部分解釋近年來(lái)房?jī)r(jià)飆升的原因。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)大

2006年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源為32523.23億元，同比增長(zhǎng)28.3%。近兩年銀行信貸比例上升，2004年銀行信貸只占開(kāi)發(fā)資金總量的18.4%，2006年提升到19.58%；2006年自籌資金與其他資金分別占資金總量的31.95%和47%。由于預(yù)售款中大部分是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款，因此總體上看約有70%的資金是來(lái)自銀行系統(tǒng)，融資渠道過(guò)分依賴(lài)商業(yè)銀行。這種高度集中的銀行融資體制，必將加大銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槿绻唐贩靠罩妹娣e長(zhǎng)期持續(xù)大量積壓，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法支付銀行貸款與建筑費(fèi)用時(shí)，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來(lái)自于銀行貸款，最后也只好把開(kāi)發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)下跌，則銀行即使拍賣(mài)抵押物也無(wú)法收回貸款本息。最終，銀行將成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者，2008年美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)就是前車(chē)之鑒。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)消費(fèi)者的欺詐行為

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)消費(fèi)者的社會(huì)責(zé)任主要是提供能夠滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品和服務(wù)，保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定發(fā)展。在當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以利潤(rùn)最大化為中心的動(dòng)機(jī)下，房?jī)r(jià)已經(jīng)成了老百姓生命中不能承受之重，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在賣(mài)樓過(guò)程中所表現(xiàn)出來(lái)的欺詐行為更是嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的基本權(quán)利。這些欺詐行為具體表現(xiàn)在：不向消費(fèi)者公布新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)格或者是公布虛假的價(jià)格；相關(guān)項(xiàng)目的另收費(fèi)行為以及小區(qū)配套設(shè)施的不完善；隱瞞售房進(jìn)度、散布虛假銷(xiāo)售信息或漲價(jià)信息，營(yíng)造虛假銷(xiāo)售氣氛。

三、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任缺失的根源分析

（一）尋租現(xiàn)象背后的實(shí)質(zhì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)土地這個(gè)重要的資源，政府對(duì)土地的壟斷是產(chǎn)生房地產(chǎn)尋租的重要原因。在中國(guó)，土地的控制權(quán)牢牢地掌握在有著二元結(jié)構(gòu)特點(diǎn)的政府手里。二元結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為政府代表主體的二元性，即中央政府代表土地所有權(quán)、行使市場(chǎng)管制權(quán)，地方政府使用權(quán)、行事經(jīng)營(yíng)權(quán)。具體經(jīng)營(yíng)土地市場(chǎng)的是地方政府，中央政府對(duì)地方政府具有絕對(duì)的監(jiān)管權(quán)。但是由于信息不對(duì)稱(chēng)，監(jiān)管成本過(guò)高以及地方政府官員考核指標(biāo)的因素，地方政府和中央政府在行使同一塊土地的權(quán)利上會(huì)表現(xiàn)為一定的價(jià)值沖突：中央重視土地的資源價(jià)值，但地方卻看重土地的資產(chǎn)價(jià)值。于是，地方出于政績(jī)、財(cái)政的考慮，挖空心思與中央爭(zhēng)奪土地經(jīng)濟(jì)、政治利益。由于地方政府官員的考核指標(biāo)直接和GDP掛鉤，土地收入就成了地方財(cái)政收入的一個(gè)重要來(lái)源。而地方政府實(shí)際上也并不是作為一個(gè)機(jī)構(gòu)行使土地所有權(quán)，它需要委托相關(guān)部門(mén)的官員來(lái)具體地行使這項(xiàng)壟斷權(quán)力。如果地方政府的某個(gè)官員掌握了控制土地市場(chǎng)的權(quán)力，那么就有開(kāi)發(fā)商“處心積慮”地去獲取高額壟斷利潤(rùn)，這就給擁有頒發(fā)開(kāi)發(fā)許可權(quán)的官員創(chuàng)造了巨大的尋租空間。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)大量銀行貸款的原因

近幾年來(lái)，隨著土地招掛拍在全國(guó)的推進(jìn)，中央緊縮土地政策的實(shí)施，土地價(jià)格越來(lái)越高；又由于房市的飛速發(fā)展，房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，普通工薪階層買(mǎi)不起房，只有靠原有公房的拆遷獲得“第一桶金”，從而使得拆遷成本愈來(lái)愈難以控制。由此產(chǎn)生的結(jié)果是，土地費(fèi)用和動(dòng)拆遷費(fèi)用占一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資的比例從原來(lái)的30%上升到40-50%，中心城區(qū)的比例就更高，有些甚至達(dá)到60%。未繳清土地費(fèi)用，完成動(dòng)拆遷，就不能取得四證，也就無(wú)法達(dá)到銀行貸款“四證齊全”的門(mén)檻。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)需要自行籌備的資金大大增加，這對(duì)大型房產(chǎn)集團(tuán)來(lái)說(shuō)影響不大，對(duì)中小房產(chǎn)商則是致命一擊。因此，自有資金不足，追求高杠桿獲利的房產(chǎn)商企圖繞過(guò)政策，另辟蹊徑來(lái)解決前期資金。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)對(duì)銀行有著天然的吸引力。資料表明，世界房地產(chǎn)平均利潤(rùn)基本保持在6-8%，高于其他產(chǎn)業(yè)。而中國(guó)等新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的房地產(chǎn)投資利潤(rùn)遠(yuǎn)高于國(guó)際或發(fā)達(dá)國(guó)家水平，一般不低于30%，即使不景氣時(shí)也在20-25%；即使利潤(rùn)較低的政府安居工程也達(dá)15%。顯然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸是銀行一項(xiàng)重要的贏利性資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

（三）造成房屋銷(xiāo)售過(guò)程中欺騙行為的根源

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)消費(fèi)者的種種不誠(chéng)信行為主要來(lái)自于人們價(jià)值觀的錯(cuò)位等一系列社會(huì)問(wèn)題。改革開(kāi)放前服務(wù)于人民的核心價(jià)值觀開(kāi)始迷失，改革開(kāi)放后逐漸表現(xiàn)為社會(huì)價(jià)值觀的多元化，形形的價(jià)值觀激烈碰撞，不健康的價(jià)值觀（拜金主義、奢侈、欺詐、自私等等）充斥整個(gè)社會(huì)。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)唯利潤(rùn)是從，在追逐利潤(rùn)的過(guò)程中絞盡腦汁耍盡一切不良手段，又加上中國(guó)現(xiàn)行相關(guān)的法律制度不完善，消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)薄弱，房地產(chǎn)企業(yè)的不誠(chéng)信行為時(shí)有發(fā)生。

四、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任實(shí)現(xiàn)機(jī)制的構(gòu)建

（一）完善現(xiàn)有的土地產(chǎn)權(quán)制度，完善政府官員考核體系

在保證國(guó)家對(duì)土地的絕對(duì)所有權(quán)的前提下，進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)多元化改革的試驗(yàn)，把一部分土地的開(kāi)發(fā)權(quán)和使用權(quán)等實(shí)際產(chǎn)權(quán)分配給大型國(guó)有企業(yè)，對(duì)土地的管理辦法可以參照一般國(guó)有資產(chǎn)的管理辦法，但是應(yīng)該開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)進(jìn)行管理，實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)的委托經(jīng)營(yíng)制度。實(shí)行由農(nóng)地終極所有者的農(nóng)戶(hù)通過(guò)民主選舉產(chǎn)生代表村民集體利益的合作經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)農(nóng)戶(hù)自愿形式行使土地管理權(quán)，行使的土地權(quán)利包括占有、使用、收益、處分等權(quán)能。必須改變現(xiàn)有的官員考核制度，改革現(xiàn)有的單純依靠GDP絕對(duì)增長(zhǎng)額的官員政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，尤其是與土地收入掛鉤的GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)需要慎重衡量。注重當(dāng)?shù)毓賳T的長(zhǎng)期績(jī)效考核指標(biāo)，把地方官員對(duì)地方可持續(xù)發(fā)展所做的貢獻(xiàn)值的大小作為官員晉升的重要依據(jù)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款上時(shí)應(yīng)做好相應(yīng)的客戶(hù)分析和放貸前的調(diào)查，以掌握客戶(hù)的真實(shí)資料。加強(qiáng)貸后管理，強(qiáng)化動(dòng)態(tài)監(jiān)控。要強(qiáng)化信貸資金的“過(guò)程控制”，加大對(duì)企業(yè)貸款后的動(dòng)態(tài)監(jiān)管力度，對(duì)房地產(chǎn)貸款要確保項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行，要與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂資金封閉管理協(xié)議，確定各自資金到位時(shí)間與進(jìn)度，明確各自的權(quán)利與義務(wù)。同時(shí)，對(duì)每筆貸出去的款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任都要追究到個(gè)人，涉及金額特別大的可以由幾個(gè)人共同承擔(dān)。銀行對(duì)這些信貸員實(shí)行專(zhuān)門(mén)管理，保證每一位信貸員都有積極性就負(fù)責(zé)專(zhuān)門(mén)的款項(xiàng)，同時(shí)，對(duì)專(zhuān)門(mén)款項(xiàng)的使用進(jìn)行跟蹤，確保每筆貸款實(shí)現(xiàn)真實(shí)的用途，信貸員對(duì)可能具有壞賬風(fēng)險(xiǎn)的款項(xiàng)要有書(shū)面的解釋說(shuō)明及相應(yīng)的防范措施。對(duì)有失職行為的銀行工作人員必須追究連帶責(zé)任。發(fā)展以股票融資為主的房地產(chǎn)直接融資渠道，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托，積極探索其他形式的房地產(chǎn)融資渠道。據(jù)2007中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，截至2006年中國(guó)共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)58710家，而目前能上市的房地產(chǎn)企業(yè)不過(guò)幾十家，就算全國(guó)的上市公司都做房地產(chǎn)投資，加起來(lái)也不超過(guò)1400家。因此，通過(guò)股票融資的開(kāi)發(fā)商畢竟是少數(shù)。因此應(yīng)該大力發(fā)展房地產(chǎn)融資的資本市場(chǎng)，開(kāi)拓房地產(chǎn)中小企業(yè)板塊，積極探索房地產(chǎn)融資的其他渠道。

（三）營(yíng)造一個(gè)誠(chéng)信健康的房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)境

對(duì)在商品房銷(xiāo)售中損害消費(fèi)者權(quán)益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高層管理人員應(yīng)該加大懲罰的力度，比如在銷(xiāo)售過(guò)程中嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者權(quán)益的開(kāi)發(fā)商企業(yè)應(yīng)吊銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證，要讓這些經(jīng)理人員明白，不強(qiáng)化員工的誠(chéng)信意識(shí)，依靠坑蒙拐騙來(lái)取得業(yè)績(jī)無(wú)益于個(gè)人的利益和公司的發(fā)展。同時(shí)，實(shí)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員全國(guó)區(qū)域管理的制度，這個(gè)統(tǒng)一管理的機(jī)構(gòu)可以由各地的消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)，營(yíng)銷(xiāo)人員采取持證上崗的方式，每一個(gè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售資格證上都有代表本人唯一合法身份的編號(hào)。消費(fèi)者可以直接向消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)的有關(guān)部門(mén)進(jìn)行投訴，由消協(xié)的有關(guān)部門(mén)進(jìn)行真實(shí)性調(diào)查后再做出處罰決定。從外部環(huán)境來(lái)說(shuō)一方面應(yīng)盡快完善《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律，提高消費(fèi)者的維權(quán)意識(shí)，對(duì)嚴(yán)重違反消費(fèi)者權(quán)益的開(kāi)發(fā)商企業(yè)和個(gè)人可以考慮追究民事責(zé)任甚至是刑事責(zé)任等。另一方面應(yīng)該在全行業(yè)甚至全社會(huì)范圍內(nèi)加強(qiáng)社會(huì)主義誠(chéng)信觀建設(shè)，像一些西方國(guó)家那樣建設(shè)個(gè)人誠(chéng)信的電子檔案制度。

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篇8

房地產(chǎn)合同管理辦法

目 錄

第一章 總 則

第二章 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立

第四章 房地產(chǎn)抵押登記

第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理

第六章 抵押房地產(chǎn)的處分

第七章 法律責(zé)任

第八章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》，制定本辦法。

第二條 凡在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)遵守本法。地上無(wú)房屋(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程)的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不適用本辦法。

第三條 本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

本辦法所稱(chēng)在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

第四條 以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。

第五條 房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受?chē)?guó)家法律保護(hù)。

第六條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。

第七條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)管理全國(guó)城市房地產(chǎn)抵押管理工作。省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。直轄市、區(qū)(縣)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理部門(mén))負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。

第二章 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

第八條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

(一)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);

(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);

(五)被依法查封、扣押，監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

(六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第九條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況告知抵押權(quán)人。抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。

第十條 以?xún)勺谝陨戏康禺a(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。

第十一條 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

第十二條 以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。

第十三條 國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的;應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。法律、法規(guī)有規(guī)定的除外。

第十四條 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。

第十五條 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

第十六條 以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

第十七條 有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。

第十八條 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第十九條 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。

第二十條 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

第二十一條 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

第二十二條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十三條 抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)償還的第一受益人。

第二十四條 企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。

第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立

第二十五條 房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。

本文來(lái)源于查字典，轉(zhuǎn)載請(qǐng)保留此標(biāo)記，謝謝!第二十六條 房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：(一)抵押人、抵押權(quán)人的名稱(chēng)或者個(gè)人姓名、住所;(二)主債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額;(三)抵押房地產(chǎn)的處所，名稱(chēng)、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;(四)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值;(五)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任;(六)抵押期限;(七)抵押權(quán)滅失的條件;(八)違約責(zé)任;(九)爭(zhēng)議解決方式;(十)抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn);(十一)雙方約定的其他事項(xiàng)。

第二十七條 以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同。

第二十八條 以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：(一)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào);(二)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額;(三)已投入在建工程的工程款;(四)施工進(jìn)度及工程竣工日期;(五)已完成的工作量和工程量。

第二十九條 抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。

第四章 房地產(chǎn)抵押登記

第三十條 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第三十一條 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

第三十二條 辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)廠(chǎng)列文件：(一)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;(二)抵押登記申請(qǐng)書(shū);(三)抵押合同;(四)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其它共有人同意抵押的證明;(五)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;(六)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料：(七)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其它文件.

第三十三條 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日作出是否準(zhǔn)予登記的書(shū)面答復(fù)。

第三十四條 以依法取得的房屋所有權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后,由抵押人收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第三十五條 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷(xiāo)抵押登記。因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其它附著物所有權(quán)的,抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起三十日內(nèi)，到縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。

第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理

第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。

第三十七條 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第三十八條 因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面通知抵押權(quán)人;抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

第三十九條 抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足,或者直接向保險(xiǎn)公司行使求償權(quán)。抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。

第六章 抵押房地產(chǎn)的處分

第四十條 有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：(一)債務(wù)履行期滿(mǎn)，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的;(二)抵押人死亡，或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的;(三)抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的;(四)抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定;擅自處分抵押房地產(chǎn)的;(五)抵押合同約定的其他情況。

第四十一條 有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過(guò)拍賣(mài)等合法方式處分抵押房地產(chǎn)，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟.

第四十二條 抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人;在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第四十三條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償.

第四十四條 處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)同處分，但對(duì)處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。

第四十六條 抵押權(quán)人對(duì)抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：(一)抵押權(quán)請(qǐng)求中止的;(二)抵押人申請(qǐng)?jiān)敢獠⒆C明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(三)發(fā)現(xiàn)被拍賣(mài)抵押物有權(quán)屬爭(zhēng)議的;(四)訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn);(五)其它應(yīng)當(dāng)中止的情況。

第四十七條 處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：(一)支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用;(二)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款;(三)償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金;(四)賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害;(五)剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

第七章 法律責(zé)任

第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。

第四十九條 抵押人擅自以出售、出租、交換、贈(zèng)與或者以其它方式處理或者處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無(wú)效;造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。

第五十條 抵押當(dāng)事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭(zhēng)議的，可以協(xié)商解決;協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事人可以根據(jù)雙方達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁;沒(méi)有仲裁協(xié)議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。

第五十一條 因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍，抵押人違反前述第三十八條的規(guī)定，不依法清理債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)向拆遷主管部門(mén)申請(qǐng)保留追償債務(wù)權(quán)利，并可以向人民法院提起訴訟。經(jīng)拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)，拆遷人應(yīng)當(dāng)暫緩向抵押人發(fā)放拆遷補(bǔ)償費(fèi)或者拆遷安置房地產(chǎn)權(quán)登記證件，直至法院作出判決為止。拆遷期限屆滿(mǎn)，若法院尚未作出判決，經(jīng)縣級(jí)以上房屋拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)，拆遷人可以依法實(shí)施拆遷，并辦理證據(jù)保全。

第五十二條 登記機(jī)關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，或者利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附 則

第五十三條 在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上進(jìn)行房地產(chǎn)抵押活動(dòng)的，參照本辦法執(zhí)行。

篇9

關(guān)鍵詞：城市土地；集約利用；措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.2　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1672-3198(2009)10-0076-01

1　加快城市立體式開(kāi)發(fā)，提高城市空間利用強(qiáng)度

城市發(fā)展對(duì)土地的需求不能僅僅停留在地表進(jìn)行平面式發(fā)展，應(yīng)積極探索土地立體化發(fā)展模式，這將成為今后城市土地集約利用的一種重要途徑。

城市土地的立體化發(fā)展，應(yīng)包括地表、地下和地上空間三部分，目前應(yīng)集中開(kāi)發(fā)的是地上和地下空間。地上空間的發(fā)展主要指高層建筑物及城市高架橋、立交橋等。而地下項(xiàng)目，除了發(fā)展地鐵、地下商場(chǎng)外，還要逐步建設(shè)工程管網(wǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施(包括高速電車(chē)道、城市的隧道部分、停車(chē)場(chǎng)、人行道等)、商業(yè)企業(yè)、公共飲食業(yè)和演出類(lèi)構(gòu)筑物等。

由于城市土地使用體制上的失衡，目前仍存在一部分通過(guò)無(wú)償劃撥方式取得土地使用權(quán)的使用者，他們沒(méi)有集約利用土地的內(nèi)在動(dòng)力。再加上觀念和資金上等因素使得城市立體化開(kāi)發(fā)模式還處于初級(jí)階段。因此。立體化開(kāi)發(fā)模式具有廣闊的前景，城市土地集約利用水平將不斷提高。

2　完善土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制，積極推進(jìn)城市土地整理

目前中心城區(qū)土地整理的主要方向是對(duì)雜亂不規(guī)則的地塊，由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)、企業(yè)等單位通過(guò)征購(gòu)或其他方式，從分散的土地使用者手中把土地集中起來(lái)，并由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)、企業(yè)等單位組織進(jìn)行土地整理。在完成房屋拆遷、土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)以后。根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的需求或政府的土地供應(yīng)計(jì)劃，以出讓、轉(zhuǎn)讓等方式將土地投入市場(chǎng)。通過(guò)這種方式，可以改變建筑物排列零亂的狀況，有利于實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)，達(dá)到城市布局合理，結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

3　做好兩個(gè)規(guī)劃，優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地效益

在推行土地置換舉措的同時(shí)，應(yīng)注重提高中心城區(qū)的容積率和建筑密度。中心城區(qū)應(yīng)充分利用土地級(jí)差地租，結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)改制和工業(yè)用地置換，盤(pán)活存量土地，將污染企業(yè)經(jīng)治理后逐步向近郊或者周邊城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，使企業(yè)的帳面資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為企業(yè)的實(shí)際資產(chǎn)，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地結(jié)構(gòu)的雙優(yōu)配置。在功能分區(qū)上實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，優(yōu)化環(huán)境配套設(shè)施，政府將業(yè)務(wù)聯(lián)系密切的機(jī)關(guān)統(tǒng)一安置在統(tǒng)一區(qū)域；按照工業(yè)用地“產(chǎn)、供、銷(xiāo)”一條龍的方針。進(jìn)行集中建設(shè)；集中成片開(kāi)發(fā)居住用地，擴(kuò)大公共綠化用地，美化環(huán)境。

4　建立和實(shí)行用地準(zhǔn)入制度和獎(jiǎng)勵(lì)制度。保障城市用地的理性發(fā)展

(1)對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析，使供地向用地少、附加值高的項(xiàng)目?jī)A斜。

(2)實(shí)行供地量與投資額掛鉤，以提高項(xiàng)目土地單位面積投資強(qiáng)度和容積率。根據(jù)制定的工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)，今后在項(xiàng)目預(yù)審、審批的過(guò)程中，將對(duì)項(xiàng)目是否符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重點(diǎn)審查，對(duì)投資強(qiáng)度比較低、容積率比較小、效益不明顯的企業(yè)堅(jiān)決拒之門(mén)外。

(3)對(duì)一些工業(yè)園區(qū)用地，實(shí)行人區(qū)人園協(xié)議和土地出讓合同附件雙約束機(jī)制。將工業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃容積率、建筑密度、投資強(qiáng)度、綠化指標(biāo)、工程建設(shè)進(jìn)度等控制性指標(biāo)予以確定后。各用地單位必須嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，經(jīng)審核確實(shí)需要修改的必須經(jīng)市國(guó)土資源局批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。

(4)實(shí)行用地獎(jiǎng)勵(lì)制度。建立土地監(jiān)察獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。要逐步建立并完善國(guó)家、省、市、縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))五級(jí)土地監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)，在加強(qiáng)土地執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查的基礎(chǔ)上，對(duì)非法占地、閑置土地超過(guò)兩年未利用等違法現(xiàn)象的舉報(bào)單位或個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，從而充分調(diào)動(dòng)廣大群眾參與土地監(jiān)察的積極性，將違法用地遏制在萌芽狀態(tài)。

5　加強(qiáng)建設(shè)用地的全程管理。促進(jìn)土地商效利用

5.1　加強(qiáng)審批程序和批準(zhǔn)權(quán)限

建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)用地預(yù)審，具備用地申請(qǐng)條件后，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》和國(guó)土資源部《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》的規(guī)定，向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)正式提出用地申請(qǐng)。開(kāi)始進(jìn)入項(xiàng)目用地審查報(bào)批(批中)階段。本階段土地管理部門(mén)的主要任務(wù)是嚴(yán)格用地報(bào)件審查，重點(diǎn)審查初步設(shè)計(jì)。從建設(shè)項(xiàng)目最后定位、用地面積、用地費(fèi)用概算等方面進(jìn)行審查，具體審查內(nèi)容包括：(1)認(rèn)真分析初步設(shè)計(jì)中的土地利用情況，論證分析土地利用效益，尋求最經(jīng)濟(jì)合理的土地利用設(shè)計(jì)方案。(2)運(yùn)用國(guó)家現(xiàn)行的建設(shè)用地定額指標(biāo)和同類(lèi)項(xiàng)目中較先進(jìn)的用地實(shí)例，審查設(shè)計(jì)采用的各項(xiàng)目用地指標(biāo)和用地方案。(3)按照國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，糾正設(shè)計(jì)方案中可能出現(xiàn)的超標(biāo)問(wèn)題，并責(zé)令其進(jìn)行改正，調(diào)整到符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)后再進(jìn)行審批。(4)占用耕地的用地項(xiàng)目，要審查補(bǔ)充耕地方案。審查內(nèi)容包括補(bǔ)充耕地或補(bǔ)劃基本農(nóng)田的種類(lèi)、位置、面積、質(zhì)量、補(bǔ)充期限、資金落實(shí)情況等，并以附圖為據(jù)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)校核。

5.2　加強(qiáng)項(xiàng)目用地監(jiān)督檢查

(1)參與工程項(xiàng)目的驗(yàn)收，檢查土地使用情況。(2)審查項(xiàng)目用地的界址、面積是否與《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》相一致，防止未經(jīng)依法批準(zhǔn)多占用土地的違法行為發(fā)生。(3)監(jiān)督用地單位是否按補(bǔ)充耕地、征用土地方案的規(guī)定，履行占補(bǔ)平衡義務(wù)和全額支付征地費(fèi)用，落實(shí)安置方案；檢查被征地單位是否按批準(zhǔn)文件，及時(shí)向用地者提供土地，確保項(xiàng)目及時(shí)開(kāi)工建設(shè)等，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)依法予以處理。(4)參與建設(shè)項(xiàng)目用地驗(yàn)收工作，調(diào)查土地利用情況等，由此驗(yàn)證用地審批工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)審批中存在的問(wèn)題，及時(shí)糾正、改進(jìn)和完善。

6　調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮級(jí)差地租效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

城市土地集約利用應(yīng)該與產(chǎn)業(yè)調(diào)整、國(guó)有企業(yè)改革相結(jié)合，應(yīng)建立工業(yè)土地產(chǎn)出率指標(biāo)，對(duì)達(dá)不到要求的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)，實(shí)行“退二進(jìn)三”政策搬到城郊另建，騰出黃金地段發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、和城市綠地；或由企業(yè)直接改變土地用途發(fā)展商貿(mào)、服務(wù)業(yè)。城市土地置換通過(guò)合理調(diào)整城市存量土地利用結(jié)構(gòu)和空間布局，可以集約利用土地，提高土地利用效率，使城市土地利用走內(nèi)涵發(fā)展為主的道路；也可以合理發(fā)揮土地的空間效益(樹(shù)立立體土地觀)，使城市土地利用空間布局更趨協(xié)調(diào)，提高土地利用率。同時(shí)，城市土地置換又通過(guò)充分發(fā)揮城市土地的級(jí)差地租效益，能有效地消除城市存量土地置換現(xiàn)象，保證城市土地獲得最有效的利用。因此，現(xiàn)在我國(guó)城市存量土地可持續(xù)利用的最好途徑是在企業(yè)改制和城市土地使用制度改革的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)換土地使用功能，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和空間布局，將利用率低和經(jīng)濟(jì)效益差的土地置換出來(lái)，重新進(jìn)行配置，使城市存量土地利用獲得最大的綜合效益，實(shí)現(xiàn)城市土地利用的可持續(xù)發(fā)展。

篇10

 自2008年1月1日起，原享受企業(yè)所得稅低稅率優(yōu)惠政策的企業(yè)，將在新稅法施行5年內(nèi)逐步過(guò)渡到法定稅率。

享受企業(yè)所得稅15%稅率的企業(yè)，2008年按18%稅率執(zhí)行，2009年按20%稅率執(zhí)行，2010年按22%稅率執(zhí)行，2011年按24%稅率執(zhí)行，2012年按25%稅率執(zhí)行；原執(zhí)行24%稅率的企業(yè)，2008年起按25%稅率執(zhí)行。

原享受企業(yè)所得稅“兩免三減半”、“五免五減半”等定期減免稅優(yōu)惠的企業(yè)，新稅法施行后繼續(xù)按原稅收法律、行政法規(guī)及相關(guān)文件規(guī)定的優(yōu)惠辦法及年限享受至期滿(mǎn)為止，但因未獲利而尚未享受稅收優(yōu)惠的，其優(yōu)惠期限從2008年度起計(jì)算。

 通知界定了享受企業(yè)所得稅過(guò)渡優(yōu)惠政策的企業(yè)的范圍

享受上述過(guò)渡優(yōu)惠政策的企業(yè)，是指2007年3月16日以前經(jīng)工商等登記管理機(jī)關(guān)登記設(shè)立的企業(yè)。

 通知明確規(guī)定企業(yè)實(shí)施過(guò)渡優(yōu)惠政策的項(xiàng)目和范圍

實(shí)施過(guò)渡優(yōu)惠政策的項(xiàng)目和范圍按《實(shí)施企業(yè)所得稅過(guò)渡優(yōu)惠政策表》（見(jiàn)下表）執(zhí)行。

通知明確將繼續(xù)執(zhí)行西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策

根據(jù)國(guó)務(wù)院實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)有關(guān)文件精神，財(cái)政部、稅務(wù)總局和海關(guān)總署聯(lián)合下發(fā)的《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于西部大開(kāi)發(fā)稅收優(yōu)惠政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2001〕202號(hào)）中規(guī)定的西部大開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行。

[相關(guān)鏈接]：財(cái)稅（2001）202號(hào)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策摘要

1、對(duì)設(shè)在西部地區(qū)國(guó)家鼓勵(lì)類(lèi)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，在2001年至2010年期間，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。

2、經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，民族自治地方的內(nèi)資企業(yè)可以定期減征或免征企業(yè)所得稅，外商投資企業(yè)可以減征或免征企業(yè)所得稅。

3、在西部地區(qū)新辦交通、電力、水利、郵政、廣播電視企業(yè)，上述項(xiàng)目業(yè)務(wù)收入占企業(yè)總收入70％以上的，還可以繼續(xù)享受企業(yè)所得稅如下優(yōu)惠政策：內(nèi)資企業(yè)自開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日起，第一年至第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅；外商投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)期在10年以上的，自獲利年度起，第一年至第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。

 應(yīng)納稅所得額按新稅法規(guī)定計(jì)算

享受企業(yè)所得稅過(guò)渡優(yōu)惠政策的企業(yè)，應(yīng)按照新稅法和實(shí)施條例中有關(guān)收入和扣除的規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅所得額，并按通知規(guī)定的稅率、項(xiàng)目、范圍計(jì)算享受稅收優(yōu)惠。

 享有交叉優(yōu)惠政策的企業(yè)，可選擇最惠政策執(zhí)行

企業(yè)所得稅過(guò)渡優(yōu)惠政策與新稅法及實(shí)施條例規(guī)定的優(yōu)惠政策存在交叉的，由企業(yè)選擇最優(yōu)惠的政策執(zhí)行，不得疊加享受，且一經(jīng)選擇，不得改變。

（國(guó)發(fā)[2007]39號(hào)，2007年12月26日）

國(guó)務(wù)院關(guān)于經(jīng)濟(jì)特區(qū)和上海浦東新區(qū)新設(shè)立高新技術(shù)企業(yè)實(shí)行過(guò)渡性稅收優(yōu)惠的通知

 通知闡明了新設(shè)立高新技術(shù)企業(yè)實(shí)行過(guò)渡性稅收優(yōu)惠的特定地區(qū)的范圍

法律設(shè)置的發(fā)展對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作和技術(shù)交流的特定地區(qū)，是指深圳、珠海、汕頭、廈門(mén)和海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)；國(guó)務(wù)院已規(guī)定執(zhí)行上述地區(qū)特殊政策的地區(qū)，是指上海浦東新區(qū)。

 優(yōu)惠政策：“兩免三減半”

對(duì)經(jīng)濟(jì)特區(qū)和上海浦東新區(qū)內(nèi)在2008年1月1日（含）之后完成登記注冊(cè)的國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)特區(qū)和上海浦東新區(qū)內(nèi)取得的所得，自取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入所屬納稅年度起，第一年至第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年按照25%的法定稅率減半征收企業(yè)所得稅。

 提高了高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定的門(mén)檻：擁有核心自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)

國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，是指擁有核心自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，同時(shí)符合《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九十三條規(guī)定的條件，并按照《高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理辦法》認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)。

《國(guó)家重點(diǎn)支持的高新技術(shù)領(lǐng)域》和《高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理辦法》由國(guó)務(wù)院科技、財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)商國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)制訂，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后公布施行。目前兩個(gè)文件尚未。

 應(yīng)納稅所得額應(yīng)單獨(dú)計(jì)算企業(yè)在特區(qū)內(nèi)所得

經(jīng)濟(jì)特區(qū)和上海浦東新區(qū)內(nèi)新設(shè)高新技術(shù)企業(yè)同時(shí)在經(jīng)濟(jì)特區(qū)和上海浦東新區(qū)以外的地區(qū)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算其在經(jīng)濟(jì)特區(qū)和上海浦東新區(qū)內(nèi)取得的所得，并合理分?jǐn)偲髽I(yè)的期間費(fèi)用；沒(méi)有單獨(dú)計(jì)算的，不得享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠。

 享受過(guò)渡性稅收優(yōu)惠期間，將進(jìn)行復(fù)審或抽查企業(yè)資格。

經(jīng)濟(jì)特區(qū)和上海浦東新區(qū)內(nèi)新設(shè)高新技術(shù)企業(yè)在按照本通知的規(guī)定享受過(guò)渡性稅收優(yōu)惠期間，由于復(fù)審或抽查不合格而不再具有高新技術(shù)企業(yè)資格的，從其不再具有高新技術(shù)企業(yè)資格年度起，停止享受過(guò)渡性稅收優(yōu)惠；以后再次被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)的，不得繼續(xù)享受或者重新享受過(guò)渡性稅收優(yōu)惠。

（國(guó)發(fā)[2007]40號(hào)，2007年12月26日）

中央企業(yè)國(guó)有資本收益收取管理暫行辦法

 辦法界定了收取國(guó)有資本收益的央企試行范圍

辦法試行范圍包括國(guó)資委所監(jiān)管企業(yè)和中國(guó)煙草總公司。

 收取國(guó)有資本收益具體內(nèi)容包括五大類(lèi)

國(guó)有資本收益，是指國(guó)家以所有者身份依法取得的國(guó)有資本投資收益，具體包括：

（一）應(yīng)交利潤(rùn)，即國(guó)有獨(dú)資企業(yè)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)上交國(guó)家的利潤(rùn)；

（二）國(guó)有股股利、股息，即國(guó)有控股、參股企業(yè)國(guó)有股權(quán)(股份)獲得的股利、股息收入；

（三）國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，即轉(zhuǎn)讓國(guó)有產(chǎn)權(quán)、股權(quán)(股份)獲得的收入；

（四）企業(yè)清算收入，即國(guó)有獨(dú)資企業(yè)清算收入(扣除清算費(fèi)用)，國(guó)有控股、參股企業(yè)國(guó)有股權(quán)(股份)分享的公司清算收入(扣除清算費(fèi)用)；

（五）其他國(guó)有資本收益。

 國(guó)有獨(dú)資企業(yè)上交稅后利潤(rùn)比例：區(qū)別不同行業(yè)適用不同比例

應(yīng)交利潤(rùn)的比例，區(qū)別不同行業(yè)，分三類(lèi)執(zhí)行：第一類(lèi)為煙草、石油石化、電力、電信、煤炭等企業(yè)，上交比例為10%；第二類(lèi)為鋼鐵、運(yùn)輸、電子、貿(mào)易、施工等企業(yè)，上交比例為5%；第三類(lèi)為軍工企業(yè)、轉(zhuǎn)制科研院所企業(yè)，由于企業(yè)總體利潤(rùn)水平不高，暫緩3年上交。

國(guó)有控股、參股企業(yè)應(yīng)付國(guó)有投資者的股利、股息，按照股東會(huì)或者股東大會(huì)決議通過(guò)的利潤(rùn)分配方案執(zhí)行。

 央企上交國(guó)有資本收益區(qū)別五種情況核定

（一)應(yīng)交利潤(rùn)，根據(jù)經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)的企業(yè)年度合并財(cái)務(wù)報(bào)表反映的歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)和規(guī)定的上交比例計(jì)算核定；

（二)國(guó)有股股利、股息，根據(jù)國(guó)有控股、參股企業(yè)關(guān)于利潤(rùn)分配的決議核定；

（三)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，根據(jù)企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告等資料核定；

（四)企業(yè)清算收入，根據(jù)清算組或者管理人提交的企業(yè)清算報(bào)告核定；

（五)其他國(guó)有資本收益，根據(jù)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料核定。

 辦法規(guī)定了國(guó)有資本收益收取方式

國(guó)資委監(jiān)管企業(yè)向國(guó)資委、財(cái)政部同時(shí)申報(bào)上交；國(guó)資委提出審核意見(jiàn)后報(bào)送財(cái)政部復(fù)核；財(cái)政部按照復(fù)核結(jié)果向財(cái)政部駐申報(bào)企業(yè)所在地財(cái)政監(jiān)察專(zhuān)員辦事處下發(fā)收益收取通知，國(guó)資委按照財(cái)政部復(fù)核結(jié)果向申報(bào)企業(yè)下達(dá)收益上交通知；企業(yè)依據(jù)財(cái)政專(zhuān)員辦開(kāi)具的“非稅收入一般繳款書(shū)”和國(guó)資委下達(dá)的收益上交通知辦理交庫(kù)手續(xù)。中國(guó)煙草總公司上交國(guó)有資本收益，由財(cái)政部審核，按財(cái)政部審核結(jié)果直接辦理交庫(kù)。

（財(cái)企[2007]309號(hào)，2007年12月11日）

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)之間相互提供貸款擔(dān)保發(fā)生擔(dān)保損失稅前扣除問(wèn)題的批復(fù)

《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令第13號(hào)）第四十七條規(guī)定：“企業(yè)對(duì)外提供與本身應(yīng)納稅收入有關(guān)的擔(dān)保,因被擔(dān)保人不能按期償還債務(wù)而承擔(dān)連帶還款責(zé)任,經(jīng)清查和追索,被擔(dān)保人無(wú)償還能力,對(duì)無(wú)法追回的,比照本辦法壞賬損失進(jìn)行管理。企業(yè)為其他獨(dú)立納稅人提供的與本身應(yīng)納稅收入無(wú)關(guān)的貸款擔(dān)保等，因被擔(dān)保方還不清貸款而由該擔(dān)保人承擔(dān)的本息等，不得申報(bào)扣除。”其中，“與本身應(yīng)納稅收入有關(guān)的擔(dān)?！笔侵钙髽I(yè)對(duì)外提供的與本企業(yè)投資、融資、材料采購(gòu)、產(chǎn)品銷(xiāo)售等主要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)密切相關(guān)的擔(dān)保。

根據(jù)合同雙方權(quán)利與義務(wù)對(duì)等和實(shí)質(zhì)重于形式的原則，企業(yè)之間簽訂貸款互保合同，相互提供的貸款擔(dān)保，與企業(yè)的融資活動(dòng)密切相關(guān)，因此，簽訂貸款互保合同的一方（擔(dān)保企業(yè)）為另一方（被擔(dān)保企業(yè)）提供的貸款擔(dān)保，在被擔(dān)保企業(yè)為擔(dān)保企業(yè)所提供的貸款擔(dān)?？傤~之內(nèi)（含）的部分，應(yīng)認(rèn)為與其本身應(yīng)納稅收入有關(guān)。

上述擔(dān)保企業(yè)為被擔(dān)保企業(yè)提供貸款擔(dān)保，因承擔(dān)擔(dān)保連帶責(zé)任所發(fā)生的損失，在被擔(dān)保企業(yè)為擔(dān)保企業(yè)所提供的貸款擔(dān)?？傤~之內(nèi)（含）的部分，可按照國(guó)家稅務(wù)總局令第13號(hào)第四十七條的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅前扣除，超過(guò)被擔(dān)保企業(yè)為擔(dān)保企業(yè)所提供的貸款擔(dān)保總額的部分，不得扣除。

（國(guó)稅函[2007]1272號(hào)；2007年12月18日）

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)民族貿(mào)易企業(yè)增值稅管理的通知

為加強(qiáng)民族貿(mào)易企業(yè)（含供銷(xiāo)社企業(yè)，下同）的增值稅管理，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)對(duì)民族貿(mào)易企業(yè)銷(xiāo)售的貨物及國(guó)家定點(diǎn)企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)銷(xiāo)單位銷(xiāo)售的邊銷(xiāo)茶實(shí)行增值稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕103號(hào)）和《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 國(guó)家民委關(guān)于民族貿(mào)易企業(yè)增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2007〕133號(hào)）的規(guī)定，現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題明確如下：

一、享受增值稅優(yōu)惠政策的民族貿(mào)易企業(yè)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：

（一）能夠分別核算少數(shù)民族生產(chǎn)生活用品和其他商品的銷(xiāo)售額；

（二）備案前三個(gè)月的少數(shù)民族生產(chǎn)生活用品累計(jì)銷(xiāo)售額占企業(yè)全部銷(xiāo)售額比例（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“累計(jì)銷(xiāo)售比例”）達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；

（三）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

二、新辦企業(yè)預(yù)計(jì)其自經(jīng)營(yíng)之日起連續(xù)三個(gè)月的累計(jì)銷(xiāo)售比例達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)能夠滿(mǎn)足上述第一條第（一）、（三）款規(guī)定條件的，可備案享受民族貿(mào)易企業(yè)優(yōu)惠政策。

三、享受增值稅優(yōu)惠政策的民族貿(mào)易企業(yè)，應(yīng)在每月1-7日內(nèi)提請(qǐng)備案，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交以下資料：

（一）《民族貿(mào)易企業(yè)備案登記表》或《新辦民族貿(mào)易企業(yè)備案登記表》；

（二）備案前三個(gè)月的月銷(xiāo)售明細(xì)表（新辦企業(yè)除外）；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他材料。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理備案后，民族貿(mào)易企業(yè)即可享受增值稅優(yōu)惠政策，并停止使用增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)停止向備案企業(yè)發(fā)售增值稅專(zhuān)用發(fā)票，同時(shí)按規(guī)定繳銷(xiāo)其結(jié)存未用的專(zhuān)用發(fā)票。民族貿(mào)易企業(yè)備案當(dāng)月的銷(xiāo)售額，可全部享受免征增值稅優(yōu)惠政策。

四、對(duì)民族貿(mào)易企業(yè)（不包括本季度內(nèi)備案的新辦企業(yè)）實(shí)行季度審查制度。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在每季度結(jié)束后15個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)民族貿(mào)易企業(yè)進(jìn)行審查。發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，取消其免稅資格，并對(duì)當(dāng)季銷(xiāo)售額（本季度內(nèi)備案的企業(yè)自享受優(yōu)惠政策之月起到季度末的銷(xiāo)售額）全額補(bǔ)征稅款，同時(shí)不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

（一）未分別核算少數(shù)民族生產(chǎn)生活用品和其他商品的銷(xiāo)售額；

（二）企業(yè)備案前三個(gè)月至本季度末，累計(jì)銷(xiāo)售比例未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

五、新辦民族貿(mào)易企業(yè)自經(jīng)營(yíng)之日起滿(mǎn)三個(gè)月后的次月前15個(gè)工作日內(nèi)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行首次審查。發(fā)現(xiàn)有第四條第（一）款情況，或自開(kāi)業(yè)起累計(jì)銷(xiāo)售比例未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，取消其免稅資格，并對(duì)銷(xiāo)售額全額補(bǔ)征稅款，同時(shí)不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

新辦企業(yè)首次審查通過(guò)之后，即為民族貿(mào)易企業(yè)，應(yīng)按照第四條規(guī)定實(shí)行季度審查制度，其中，第四條第（二）款中累計(jì)銷(xiāo)售比例自開(kāi)辦之日起計(jì)算。

六、被取消免稅資格的企業(yè)，自取消之日起一年內(nèi)，不得重新備案享受民族貿(mào)易企業(yè)增值稅優(yōu)惠政策。

對(duì)停止享受增值稅優(yōu)惠政策的企業(yè)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)允許其重新使用增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

七、享受免征增值稅優(yōu)惠政策的民族貿(mào)易企業(yè)，要求放棄免稅權(quán)的，按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅納稅人放棄免稅權(quán)有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2007〕127號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。

本通知自2007年10月1日起執(zhí)行。

（國(guó)稅函[2007]1289號(hào)；2007年12月24日）

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅平均稅額和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題的通知

為做好新修訂的《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第511號(hào)）的貫徹落實(shí)工作，現(xiàn)就耕地占用稅平均稅額和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題通知如下：

一、各省、自治區(qū)、直轄市每平方米平均稅額為：上海市45元；北京市40元；天津市35元；江蘇、浙江、福建、廣東4省各30元；遼寧、湖北、湖南3省各25元；河北、安徽、江西、山東、河南、四川、重慶7省市各22.5元；廣西、海南、貴州、云南、陜西5省區(qū)各20元；山西、吉林、黑龍江3省各17.5元；內(nèi)蒙古、、甘肅、青海、寧夏、新疆6省區(qū)各12.5元。

各地依據(jù)耕地占用稅暫行條例和上款的規(guī)定，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，確定縣級(jí)行政區(qū)占用耕地的適用稅額，占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)┩康绕渌r(nóng)用地的適用稅額可適當(dāng)?shù)陀谡加酶氐倪m用稅額。

各地確定的縣級(jí)行政區(qū)適用稅額須報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局備案。

二、經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收到土地管理部門(mén)辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。

未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為實(shí)際占用耕地的當(dāng)天。

（財(cái)稅[2007]176號(hào)；2007年12月28日）

財(cái)政部 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施問(wèn)題專(zhuān)家工作組意見(jiàn)（第三期）

近期正值上市公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所編制和審計(jì)2007年年報(bào)，針對(duì)上市公司和會(huì)計(jì)師事務(wù)所在此過(guò)程中提出的問(wèn)題，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施問(wèn)題專(zhuān)家工作組進(jìn)行了討論，達(dá)成一致意見(jiàn)，現(xiàn)予。

一、問(wèn)：企業(yè)持有上市公司限售股權(quán)（不包括股權(quán)分置改革持有的限售股權(quán)，下同）且對(duì)上市公司不具有控制、共同控制或重大影響的，應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

答：企業(yè)持有上市公司限售股權(quán)且對(duì)上市公司不具有控制、共同控制或重大影響的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)金融工具確認(rèn)和計(jì)量》的規(guī)定， 將該限售股權(quán)劃分為可供出售金融資產(chǎn)，除非滿(mǎn)足該準(zhǔn)則規(guī)定條件劃分為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)。

對(duì)于首次執(zhí)行日之前持有的上市公司限售股權(quán)且對(duì)上市公司不具有控制、共同控制或重大影響的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在首次執(zhí)行日進(jìn)行追溯調(diào)整。

企業(yè)在確定上市公司限售股權(quán)公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)金融工具確認(rèn)和計(jì)量》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于存在活躍市場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)活躍市場(chǎng)的報(bào)價(jià)確定其公允價(jià)值；不存在活躍市場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)確定其公允價(jià)值，估值技術(shù)應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)參與者普遍認(rèn)同且被以往市場(chǎng)實(shí)際交易價(jià)格驗(yàn)證具有可靠性的估值技術(shù)，采用估值技術(shù)時(shí)應(yīng)當(dāng)盡可能使用市場(chǎng)參與者在金融工具定價(jià)時(shí)所使用的所有市場(chǎng)參數(shù)。上市公司限售股權(quán)的公允價(jià)值通常應(yīng)當(dāng)以其公開(kāi)交易的流通股股票的公開(kāi)報(bào)價(jià)為基礎(chǔ)確定，除非有足夠的證據(jù)表明該公開(kāi)報(bào)價(jià)不是公允價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該公開(kāi)報(bào)價(jià)作適當(dāng)調(diào)整，以確定其公允價(jià)值。

二、問(wèn)：企業(yè)發(fā)行認(rèn)股權(quán)和債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券，其認(rèn)股權(quán)應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

答：企業(yè)發(fā)行認(rèn)股權(quán)和債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券(以下簡(jiǎn)稱(chēng)分離交易可轉(zhuǎn)換公司債券)，所發(fā)行的認(rèn)股權(quán)符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)金融工具確認(rèn)和計(jì)量》及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第37號(hào)金融工具列報(bào)》有關(guān)權(quán)益工具定義及其確認(rèn)與計(jì)量規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為一項(xiàng)權(quán)益工具（資本公積），并以發(fā)行價(jià)格減去不附認(rèn)股權(quán)且其他條件相同的公司債券公允價(jià)值后的凈額進(jìn)行計(jì)量。對(duì)于首次執(zhí)行日之前已經(jīng)發(fā)行的分離交易可轉(zhuǎn)換公司債券，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行追溯調(diào)整。

三、問(wèn)：企業(yè)在首次執(zhí)行日之前持有的對(duì)子公司長(zhǎng)期股權(quán)投資，如何按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第1號(hào)》進(jìn)行追溯調(diào)整？

答：企業(yè)在首次執(zhí)行日之前已經(jīng)持有的對(duì)子公司長(zhǎng)期股權(quán)投資，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第1號(hào)》(財(cái)會(huì)[2007]14號(hào))的規(guī)定進(jìn)行追溯調(diào)整，視同該子公司自取得時(shí)即采用變更后的會(huì)計(jì)政策，對(duì)其原賬面核算的成本、原攤銷(xiāo)的股權(quán)投資差額、按照權(quán)益法確認(rèn)的損益調(diào)整及股權(quán)投資準(zhǔn)備等均進(jìn)行追溯調(diào)整；對(duì)子公司長(zhǎng)期股權(quán)投資，其賬面價(jià)值在公司設(shè)立時(shí)已折合為股本或?qū)嵤召Y本等資本性項(xiàng)目的，有關(guān)追溯調(diào)整應(yīng)以公司設(shè)立時(shí)為限，即對(duì)于公司設(shè)立時(shí)長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值已折成股份或折成資本的不再追溯調(diào)整。合并財(cái)務(wù)報(bào)表的編制也應(yīng)采用上述同一原則處理。

首次執(zhí)行日之前持有的對(duì)子公司長(zhǎng)期股權(quán)投資進(jìn)行追溯調(diào)整不切實(shí)可行的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)――首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的相關(guān)規(guī)定，在首次執(zhí)行日對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，在此基礎(chǔ)上合并財(cái)務(wù)報(bào)表的編制按照2007年2月1日的專(zhuān)家工作組意見(jiàn)執(zhí)行。

首次執(zhí)行日按照上述原則對(duì)子公司長(zhǎng)期股權(quán)投資進(jìn)行調(diào)整后，相關(guān)調(diào)整情況應(yīng)當(dāng)在附注中說(shuō)明。

四、問(wèn)：國(guó)有企業(yè)進(jìn)行公司制改建的，有關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債的價(jià)值如何確定？

答：國(guó)有企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行公司制改建為股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第1號(hào)》（財(cái)會(huì)[2007]14號(hào))的規(guī)定，采用公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債。國(guó)有企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)改建為有限責(zé)任公司的，比照上述原則處理。