導語：如何才能寫好一篇房產糾紛的法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】房屋產權檔案；信息化管理；特點；策略

房屋產權是房屋所有者根據相關法律規(guī)定，享有房屋的所有權益，是所有者對房屋的占有、使用、出租等的權利的總和。中國的民用住宅類的房屋的房產權有70年的期限，而商用的房屋的房產權只有40年的期限，到了時間政府就可以對房屋無償收回。

隨著社會經濟的快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，城市中的民用住宅建筑越來越多，房屋產權變化的形式也是越來越多。根據我國的法律，房屋產權的獲取方式有很多種，其中最為普遍的是通過購買獲得，就是說購買者以金錢的方式向房屋的產權所有者進行購買交易活動，然后辦理相關的手續(xù)來獲得房屋產權。還有一種比較普遍的方式是建設獲得，就是建設者投入一定的資金，所有的都自己進行規(guī)劃建設，建成之后的房屋就是自己的，享有對房屋的所有權。當然，房屋產權的獲得還有抵押獲得、繼承獲得、受贈獲得。比如說，某人向銀行貸款，將房子作為抵押物，到期無法歸還銀行賬務的時候，銀行就對房屋享有所有權，有對其進行拍賣處理的權利。在我國的《繼承法》中，房屋是可以作為繼承物品的，所以當被繼承人死后，房屋產權歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。

1、房屋產權檔案的重要性

房屋產權檔案是一種交易的原始數據資料，在我國有以下幾個作用：

第一，解決糾紛和查處的有效資料。隨著社會主義建設進程的加快，城市化的不斷發(fā)展，商品房越來越多，房屋交易也越來越多，這樣不可避免的就會產生一些房產糾紛事件。人們法律意識的逐漸增強，維權意識也在增強，在房產糾紛事件中，房產檔案作為最原始的數據資料，可以起到一定的作用，促進糾紛事件的快速解決。在越來越昌盛的今天，在查處是需要對官員的名下房產進行調查，房產檔案就可以知道這房子是通過什么手段獲取，進而查處是否有的行為。

第二，促進城市中棚戶區(qū)的改造。隨著城市規(guī)模的不斷擴大，優(yōu)化城市環(huán)境的大潮下，對于成為邊緣的棚戶區(qū)的改造成為城市建設發(fā)展的一個方向。對棚戶區(qū)進行拆遷改造，既能擴大城市規(guī)模，又能美化城市環(huán)境。但是拆遷改造的過程中又會出現很多問題，例如說：拆遷改造的范圍多大，如何跟當地居民進行協(xié)調進行拆遷改造。在這一過程中，房屋產權檔案能夠起到一定的作用，政府拆遷就需要對當地居民做出補償，而補償是要依據房屋產權的，房屋產權檔案在這時就又成為了原始的資料數據。

2、房屋產權檔案的管理特點

2.1產權形式的變化復雜

隨著社會經濟的快速發(fā)展，房地產事業(yè)的快速發(fā)展，房屋產權結構也發(fā)生了變化。以前的住宅類房屋產權是全民、集體、私人所有這三種形式，而今天，可以分為（l）國家所有住宅；（2）勞動群眾集體所有住宅；（3）公民私人所有住宅；（4）其他經濟組織（如中外合資企業(yè)等）所有住宅。也就是說，在原來的基礎上又多了合資、外資、經濟適用房等形式的產權所有制。產權形式的變化要求相關法律法規(guī)的建設要跟上步伐，對于新出現的產權形式要納入到相關的法律體制中去，進行規(guī)范的管理。

2.2產權形式變化的速度加快

隨著社會經濟活動的日益活躍，房產所有權也是在不斷的變更之中，前文提到的房屋產權獲取的五種方式是目前產權變化的主要方式。在城市中，尤其是一線城市中，想要買一套房是非常不容易的，房價居高不下，這種形勢又使得房屋出租、二手房的交易市場非?；钴S，房子的買賣、租賃使得產權形式的變化速度加快。房地產的活躍使得房屋產權檔案的管理工作越來越多，分類也越來越細。

2.3房屋產權檔案的管理專業(yè)性強、利用率高

房屋產權檔案的管理非常重要，而相關的法律法規(guī)又特別多，所有的行為都必須在相應的法律下進行，所以管理起來更加的專業(yè)，對于管理人員的要求也越來越高。而利用率高就體現在房產檔案作為最原始的數據資料，在很多時候發(fā)揮著獨一無二的作用，就像前文中提到的協(xié)調房產糾紛、調查官員的、處理棚戶區(qū)的補償問題上。

3、房產檔案信息化管理概述

計算機自出現到今天，得到了迅猛的發(fā)展，計算機技術也在快速的更新換代。計算機所擁有的存儲、檢索等是人無法企及的。在檔案的管理上，許多行業(yè)都早已用計算機對檔案進行存儲、檢索了。計算機技術使得存儲量更大，占空間更小、檢索利用起來更加方便。在房產檔案的管理上，計算機技術的應用早已深入人心，隨著互聯網的快速發(fā)展，房屋產權檔案的信息化管理開始在一步步的得到實現。

房產檔案信息化就是運用計算機技術，將紙質的檔案信息轉化成電子信息存儲到計算機中去，利用某些計算機軟件，對這些信息進行有序的管理，實現資源的管理便利、利用率高。計算機技術的運用使得房產檔案管理得更加的方便，工作效率得到了大大的提高。房產檔案信息化有以下的特點：

第一，檔案資料存儲的數字化。計算機語言與我們常用的語言是不一樣的。房屋產權檔案信息化就是將紙質的文字、圖像、圖形等轉化成電子信息，計算機可以通過一定的技術識別這些信息，自動將這些信息進行分類、歸檔、存儲、計算機可以存儲的資料非常的多，這離不開計算機技術的快速發(fā)展。在人們需要這些信息時也能夠快速的進行查閱利用，人們在查閱時需要耗費的精力更少了，工作效率更高了。

第二，檔案傳輸的網絡化。在互聯網出現之前，遠距離之間傳遞資料需要通過郵寄系統(tǒng)，這樣的話時間就變長了，而且郵寄的過程中也會出現損壞或丟失的情況。當互聯網發(fā)展之后，人們之間傳遞信息可以在網絡上進行，聯網就可以進行信息資料的傳遞，還可以通過一些技術手段來加密信息，避免第三方截取信息。房產檔案的信息化使得房產開發(fā)商、需求者、房產管理部門之間可以在網上獲取相關的信息，交流更加方便，房產檔案的價值更加明顯，房產檔案的利用率更高。

第三，檢索的智能化。檢索的智能化是在信息資料的數字化實現下衍生而來的，數字化實現了檔案管理的便捷、分類、存儲等，這是運用了計算機技術達到的，而人們在利用檔案信息時，也是根據計算機技術，有著特定的程序，查閱檢索更加的方便快捷。

4、房產檔案信息化管理的策略分析

在目前，我國房產檔案信息化管理正在快速的發(fā)展中，信息化管理給房地產事業(yè)帶來了活力，工作效率更高，但是目前我國房產檔案信息化管理還存在一些問題。由于信息化管理很大程度上依靠計算機技術，這就要求管理人員具有一定的計算機水平，能夠處理一些常見的計算機故障，這對管理人員無疑是提出了更高的要求。信息化管理既然是依托計算機技術，而計算機不可能永遠運轉下去，它總是會出現一些故障、毛病，這就需要人們在日常管理中進行維護，管理人員要與時俱進，不斷的學習創(chuàng)新，提高自身的專業(yè)水平、職業(yè)能力。計算機技術是不斷的發(fā)展的，在房產檔案的管理上也需要跟進時代步伐，采用最新的技術手段，促進工作效率的提高和房產檔案管理的更加方便快捷。

4.1提高思想認識

當前社會下房產檔案管理部門工作人員不重視房產檔案信息化管理，對于房產檔案

的管理也停留在傳統(tǒng)的思想觀念上。許多管理者并不接受信息化管理，他們不了解計算機技術，不認同互聯網，這嚴重的影響到了房產檔案的信息化管理進程，所以要提高他們的思想認識水平。房產檔案信息化管理需要先進的計算機技術和設備，需要建設綜合的網絡，這些都需要投入大量的資金，沒有資金所有的都只是紙上談兵。提高大家的認識水平尤其是上級重要的管理者的認識水平，得到他們的支持，將信息化管理工作落實到位，建設房產檔案信息化管理，提高工作效率。

4.2提高管理人員的計算機水平和職業(yè)素質

房產檔案信息化管理是依托計算機技術和設備的，這就要求管理人員具有一定的計算機水平，能夠對計算機出現的一些故障進行維護管理，在日常的使用過程中進行維護，保證系統(tǒng)的正常運轉。

房產檔案管理人員要積極主動的去學習，不斷的擴寬知識面，學習到更多的計算機技術，提高職業(yè)水平，在工作中運用先進的技術解決出現的一些問題。對于信息化系統(tǒng)不斷的進行更新換代，促進信息化系統(tǒng)的更好更快速的運轉。

管理人員的計算機水平和職業(yè)素質的提高需要給予一定的壓力，要進行績效評估，運用一定的獎懲機制，讓管理人員充分認識到工作的重要性，認識到計算機技術的重要性，促進他們自我提高、自我完善。

4.3運用先進的計算機技術

房產檔案的信息化管理依托先進的計算機技術，要實現系統(tǒng)的高效運轉，必須采用先進的計算機技術。這需要引起上級領導的重視，根據社會的發(fā)展，不斷的對信息化系統(tǒng)進行更新換代，運用先進的計算機技術，不斷完善信息化系統(tǒng)，使得系統(tǒng)運行的效率更高，系統(tǒng)出現故障的情況更少，更好的提高工作效率。

計算機技術是不斷發(fā)展變化的，社會經濟也是不斷發(fā)展變化的，這就要求信息化系統(tǒng)也是要不斷的發(fā)展變化，要與時俱進，不斷的運用先進技術，提高系統(tǒng)的運作效率。

4.4做好制度建設

制度建設是政府相關部門需要做的事，政府部門出臺相關的法律法規(guī)，對房產檔案信息化管理作出一些強制性的規(guī)定，促進各級部門進行規(guī)范管理。隨著房產糾紛事件的增多，人們法律意識的增強，做好制度建設，促進房產檔案信息化關林的規(guī)范化。

5、結束語

房產檔案的信息化管理是房產檔案管理的革新，是時展的必然趨勢。我國目前在房產檔案信息化管理上還存在很多問題，這需要社會各界的不懈努力，促進房產檔案的信息化管理。

參考文獻：

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[2]肖迎霞.淺議房產檔案信息化管理策略[J].華章，2013（06）.

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[4]陳勇.房產檔案信息化管理探索[J].湖南科技學院學報，2010（04）.

篇2

第一章  總  則

第二章  產權和產籍的管理

第三章  房產的經營和管理

第四章  房屋的使用和維修

第五章  法律責任

第六章  附  則

第一章  總  則

第一條  為了加強城市公有房產的管理，保護所有權單位和使用人的合法權益，適應社會主義現代化建設和人民生活的需要，根據國家法律法規(guī)的有關規(guī)定，結合本市實際情況，特制定本暫行辦法。

第二條  公有房產包括：房產經營單位直接管理的國有房產；國家機關、團體、部隊、事業(yè)單位自管的房產；全民所有制和集體所有制企業(yè)單位自管的房產。

第三條  公有房產的所有權和使用權受國家法律保護。任何單位和個人不得利用公有房產危害公共利益，損害他人合法權益。

第四條  房產管理局（以下簡稱房管機關）是人民政府對公有房產行使行政管理的職能部門。

市房產經營單位，依法經營市直管的國有房產。

第二章  產權和產籍的管理

第五條  公有房產所有單位均須到市房管機關辦理房產所有權登記，經審查確認后，發(fā)給房產所有權證件，房產所有權證件具有法律效力，嚴禁涂改、偽造。

房產所有權發(fā)生轉移、變更、產業(yè)增減（包括新建、擴建、加層、拆除、倒塌）時，所有權單位須在一個月內到市房管機關辦理轉移、變更、注銷登記。逾期登記者，須交納逾期費，拒絕登記者，其房產視為產權不清，由市房管機關予以代管。

第六條  全民所有制單位管理的房產，屬社會主義全民所有，所有權單位應在國家法律法規(guī)的范圍內，行使占有、使用和處分的權利，履行保護、管理和合理使用的義務。

房產經營單位直接管理的國有房產，撥給單位使用的，使用單位只有使用權，沒有處分權。

集體所有制單位的自管房產，屬社會主義勞動群眾集體組織所有。所有權單位依法享有占有、使用和處分的權利，履行保護、管理和合理使用的義務。

第七條  房產所有權單位對所管理的房產要做到產權歸屬清楚，產籍資料完整，全面掌握房產的產權、座落、結構、面積、設備、用途、完好程度、用地面積及變化情況。

第八條  房產所有權單位和房產經營單位要認真貫徹執(zhí)行國家頒布的有關房產管理法規(guī)、政策，設專管機構或專管人員，經營管理和維修所管房產，接受房管機關的行政管理，并向房管機關報送房產經營管理情況和有關統(tǒng)計資料。

第九條  房管機關對城市公有房屋負有技術、質量鑒定的責任。

第十條  房管機關對城市公有房產糾紛有調解權。

城市公有房產糾紛的裁決權屬于市房管機關。

第十一條  房管機關必須嚴格遵守法律和執(zhí)行國家政策，對單位和公民就公有房產提出的咨詢，必須作出負責的解釋或答復。

第十二條  對城市公有房屋的拆遷安置工作，按山東省有關規(guī)定執(zhí)行，具體辦法由市人民政府制定。

第三章  房產的經營和管理

第十三條  房產所有權單位和房產經營單位，依法可以將房產出租、出售或用房產與國內其他經濟組織合資經營工業(yè)、商業(yè)和服務業(yè)等，也可以依照法律的規(guī)定，用房產與外國企業(yè)及其他經濟組織或個人進行各種形式的經濟合作。

未經批準，禁止一切單位或個人利用公有房產搞任何形式的合資經營、聯合經營，禁止變相出賣使用權。

第十四條  為了促進城市經濟發(fā)展，鼓勵利用鋪面房屋發(fā)展第三產業(yè)。鋪面房的出租、出售，實行商品租金、商品價格。具體辦法由市人民政府制定。

第十五條  鼓勵公民個人購買公有住宅。公民有優(yōu)先購買所承租的住宅的權利。

第十六條  公有房產出租，由房產出租單位與承租人簽訂租憑合同，租賃雙方合法權益受國家法律保護。

承租、退租公有房屋，承租人憑房產出租單位發(fā)給的《承、退租房屋證明》，到公安部門辦理戶口遷出、遷入手續(xù)。

第十七條  租賃合同中應明確規(guī)定租賃雙方的權利和義務，以及其他約定事項和違約責任等，租賃合同的格式由市房管機關統(tǒng)一印制。

房產出租單位，除租賃合同規(guī)定的內容外，不得向承租人索取額外費用。

第十八條  公有房產出租，實行租金制，住宅房屋按使用面積計租，非住宅房屋按建筑面積計租。

房產出租單位收取的租金，按國家規(guī)定的比例用于房屋及其設備的維修和更新，不準挪作他用。

房屋經過維修，建筑結構和使用條件發(fā)生變化的，房租應做相應的調整。

第十九條  承租人須按月繳租，對拖欠租金者，房產出租單位按月加收月租額百分之十的滯納金。

第二十條  房產經營單位直管房產的租金，以單位名義承租者，通過銀行托收；以個人名義承租者，由承租人所在工作單位代扣統(tǒng)繳；承租人無工作單位者，由出租單位直接收取，承租人也可集體匯繳或自行繳納。

第二十一條  承租人要求分立承租名義，必須有正當理由，且承租的房屋具備分立承租的條件，方可提出申請，經房產出租單位審查同意后，得以簽訂新的租賃合同。

承租人要求變更承租名義，須經房產出租單位審查同意后，方可辦理變更承租名義手續(xù)。

第二十二條  已出租的公有住宅，經市政府或市房管機關批準另作他用時，房產出租單位或用房單位須給承租人另行合理安排住房，安排標準比照省、市城市建設拆遷安置辦法執(zhí)行。

第二十三條  房產出租單位，應承擔下列義務：

（一）按合同規(guī)定的時間，將房屋交給承租人使用。

（二）保證房屋的正常使用和安全。

（三）調解承租人之間的房屋糾紛。

（四）聽取和答復承租人對有關房屋問題的咨詢。

第二十四條  承租人有下列情形之一者，房產出租單位有權解除租賃合同，收回房屋：

（一）未經批準將承租的房屋轉租、轉讓他人使用者。

（二）不按租賃合同規(guī)定的用途使用房屋者。

（三）無正當理由拖欠租金達六個月以上，或將承租的房屋連續(xù)閑置一年以上者。

第四章  房屋的使用和維修

第二十五條  凡承租公有房屋的單位，因關、停、并、轉、遷等所騰出的非住宅房屋，應退還給出租單位，不得任意改變房屋的用途或自行轉讓使用權。

第二十六條  任何單位和個人未經房產所有權單位或房產經營單位批準而擅自占用公有房屋，必須限期遷出，并處以租金額二至十倍的罰款。

第二十七條  承租房屋的單位和個人有愛護房屋及其附屬設備的義務，不準在房屋及院內亂拆、亂建，或安裝影響住宅安全使用的動力設備。

凡承租人共同使用的房屋部位和院落，應共同合理使用，不得獨自占用。

第二十八條  凡出租的公有房屋及其附屬設備的自然損壞，由出租單位負責維修，不屬養(yǎng)護性質的裝修、粉飾以及人為的損壞，由承租人或損壞人負責，提倡承租人對室內進行裝修和粉飾，改善使用環(huán)境。

第二十九條  承租單位因生產、營業(yè)需要欲自費進行改建、擴建及變更附屬設備時，須與房產出租單位簽訂協(xié)議，并經城建部門簽發(fā)施工執(zhí)照后方可施工。拆除或減少的房屋面積和設備，承租單位須向房產出租單位交納賠償費。

自費擴大的房屋面積，自使用的第十三個月起，房產出租單位按新增面積重新計收租金。

自費改建、擴建的房屋及變更的附屬設備，在依法或依約終止租賃合同時，不得自行拆除，房產出租單位不予補償。

第三十條  房產所有權單位和房產經營單位，應加強對房屋的維修保養(yǎng)，每年對所管房屋及其附屬設備進行定期檢查，編制維修計劃，搞好零修養(yǎng)護。

對危險房屋、嚴重破漏房屋，要及時組織維修翻建，保證房屋不倒、不塌。

公有房屋的翻建、拆除和改造，必須服從城市統(tǒng)一規(guī)劃。

第三十一條  對房屋的維修，承租人應積極配合，不得借故拒絕臨時搬遷和阻撓施工，對拒絕搬遷和阻撓施工造成的誤工人工費損失的50％，由承租人負責賠償。

房產出租單位，要按規(guī)定期限完成維修任務，若超過期限，承租人有要求出租單位經濟補償的權利，補償額以延誤工期罰款中人工費的50％計算。

凡妨礙房屋維修的一切違章建筑，須無條件拆除。

第三十二條  經房管機關鑒定有倒塌危險的房屋，房產出租單位必須及時采取措施，保證安全，承租人必須服從房產出租單位的臨時安置，并按通知期限遷出，否則，造成的一切后果由承租人負責。

房產出租單位，對臨時遷出的承租人，繼續(xù)履行租賃義務。

第三十三條  凡因檢查不周或維修不及時，致使承租人遭受經濟損失的，房產出租單位要負責賠償。

凡因玩忽職守，造成重大經濟損失和人身傷亡事故者，應依法追究責任。

第三十四條  房管機關對公有房產的維修養(yǎng)護，負有監(jiān)督的責任。

第五章  法律責任

第三十五條  凡違反本暫行辦法者，由市房管機關視情節(jié)輕重，分別給以責令修復房屋、賠償損失、沒收非法所得、查封房屋、遷出、拆除和處以罰款等處罰。

當事人對市房管機關的處罰決定不服者，可在接到處罰通知書次日起十天內向人民法院起訴。對逾期不起訴又不履行處罰決定的，由市房管機關提請人民法院強制執(zhí)行。

第三十六條  凡因房屋產權、租賃、拆遷、修繕等發(fā)生的糾紛經調解無效時，當事人可申請市房管機關裁決。不服裁決者可在接到裁決通知書次日起十天內向人民法院起訴，對逾期不起訴而又不履行裁決的，由市房管機關提請人民法院強制執(zhí)行。

第三十七條  房管機關和房產出租單位的工作人員，執(zhí)行本暫行辦法有弄虛作假、徇私舞弊、敲詐勒索、違法亂紀行為的，要依法從嚴處理。

第三十八條  違反本暫行辦法，觸犯《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關給予治安處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究。

第六章  附  則

第三十九條  本暫行辦法適用于市區(qū)、黃島區(qū)，各縣可參照執(zhí)行。

第四十條  本暫行辦法在具體應用中的問題，由市房管機關負責解釋。

篇3

關鍵詞：房地產登記；民行交叉；民事優(yōu)先

一、問題提出:民行交叉案件孰先孰后

民行交叉案件,是指在案件的審理過程中,同時存在需要解決的行政爭議和民事爭議,兩種爭議的內容具有關聯性、處理結果互為因果或互為前提的案件。因房地產登記行為而產生的糾紛是引發(fā)民行交叉訴訟的主要類型。目前,在處類該類型糾紛時,由于立法的欠缺,加上理論研究的不足及法官審判技能的缺失等原因,導致不同法院在審理此類民行交叉案件中,在審判程序、適用法律、審判結果上均大相徑庭,甚至出現不同法院、不同法庭相互推諉、案件久拖不決、行政與民事裁決相互矛盾的情形,嚴重損害了司法權威和司法公正,也造成了司法資源的極大浪費。在此背景下,引入合理的民行交叉案件審理機制成為司法實務中亟待解決的一個重大課題。

對民、行交叉案件的處理方式,現在大致有以下幾種模式:一是先行政后民事。二是民事與行政同時進行。三是行政附帶民事或民事附帶行政。四是合并審理。五是區(qū)別對待。但是,由于這些模式缺乏立法支持,理論研究依據也不足,尚無一公認的解決民行交叉案件的方案。

二、沖突根源:房地產登記行為的多重屬性

(一)房地產登記行為產生行政與民事雙重法律效果

房地產登記,是指房地產主管部門將申請人的房地產權利登記于政府特定的簿冊上,并頒發(fā)房地產權利證書的一種法律制度,是依法確認房地產產權的法定手續(xù)。房地產登記行為是行政登記行為的一種,屬于具體行政行為。當事人認為該具體行政行為違法的,可以提起行政訴訟。

同時,登記機構在對房地產進行登記過程中,又會涉及到房地產權屬變動的原因行為。所以,該行為又會產生廣泛的民事法律效果。主要表現在以下方面:一是房地產登記行為是不動產物權變動的生效要件。根據《物權法》的規(guī)定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅都應當進行依法登記,登記后才能生效。二是登記行為具有推定力。房地產登記具有推定登記內容為正確的效力。即使登記是錯誤的,但對于信賴該登記而從事交易的善意第三人,法律仍承認其與真實物權相同的法律效果。三是房地產證在民事訴訟中的證據效力。房地產證作為國家行政機關發(fā)放的確認房地產歸屬的權證,在民事訴訟中可以成為確定房地產權屬的證據。

由此可見,房地產登記涉及到兩個法律關系,一個是作為登記基礎的房地產所有權民事法律關系,另一個是登記機構對申請人的申請進行審查并予以核準登記的行政法律關系。這些法律關系相互交叉,錯綜復雜,使得由此引發(fā)的糾紛也出現民事與行政糾紛交織在一起,“剪不斷,理還亂”的情形。

(二)登記的形式審查與登記的公定力脫節(jié)

房地產登記系對既有法律關系的記載,是一種非賦權性的具體行政行為。根據我國法律法規(guī)的規(guī)定,登記機構的審查是形式審查,即只要程序合法、主體資格合法、證明材料齊全、有關產權的權屬清楚,登記機構就予以登記。至于引起變動的原因行為是否真實合法,具有法律效力,登記機構無需也無法進行實質意義上的審查。所以,基于登記行為審查范圍的有限性(不對房地產變動的原因行為進行實質性審查)及登記機構審查能力的有限性,可能造成登記行為合法性與登記內容真實性存在一定程度的分離。

房地產登記行為作為一種具體行政行為,依法具有公定力。登記行為一經成立,即具有推定為合法而要求所有機關、組織或個人予以尊重的一種法律效力。房地產登記標志著國家房地產行政主管機關依據法律對房地產所有權歸屬的認可和公示,也是對民事法律關系中所有權取得法律行為的認可。第三人基于該信賴而從事的交易應依法受到保護?；诖?對房地產登記行為進行實質審查是登記行為公定力的必然要求。

可見,房地產登記行為作為行政確認類登記,行政機關只負責對其進行形式審查。而登記行為在私法領域的公定力、公信力則要求對產生變動的原因行為進行實質審查,兩者相互脫節(jié)。當房地產權屬變動的原因行為無效、不合法,導致登記機構對房地產的權屬登記錯誤時,對登記機構的錯誤登記可提起行政訴訟,對權屬變動是否有效及第三人基于信賴而從事的交易是否受到保護則會引發(fā)民事訴訟,行政與民事爭議的交叉成為必然。

三、解決之道:民事優(yōu)先原則

(一)基本思路:維護法的穩(wěn)定性與發(fā)揮法官的審判技能

穩(wěn)定性是法律權威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但隨著時代的發(fā)展,法律又不可避免地會出現滯后性。所以,當現實生活中新出現的問題無法在已頒布的法律中找到明確的解決依據時,從理論上為引進新的法律機制進行探討雖屬必要,但更重要和當務之急的則是在現行法律框架下為司法實務中新問題的解決提供可供操作的具體程序及對之進行合理性論證,以便在新的法律或司法解釋頒布前實務界不致于一籌莫展。

雖然現行法律和司法解釋并未對民行交叉案件的審理程序和法律適用作出明確的規(guī)定,但并不表示法官對此種情況就無所作為,束手無策。司法實踐的現實困境,實際上對現代法官發(fā)現法律和解釋法律的職業(yè)審判技能提出了更高更新的要求?！懊鎸Υ嬖诼┒吹姆蓷l文和存在歧義的證言,法官需要發(fā)揮其主觀能動性,憑著自己的法律素養(yǎng)來解決實踐中紛繁復雜的糾紛。在法律適用中,法官通過權衡和解釋相關法律,發(fā)掘法律的原則和精神,進而彌補法律的缺陷。”房地產登記中民行交叉訴訟的法律適用難題需要法官在現行法律框架下,充分運用自由裁量權,根據立法的精神和法的原則來解釋法律,為沖突的解決提供合理性論證。只有這樣,才能真正破解民行交叉案件的審理難題。

(二)現行法律框架下的審理原則

在房地產登記中,登記機構對引起房地產權屬變動的原因行為是一種形式審查,登記機構對房地產權屬的登記也不代表對原因行為合法有效的認定。所以,原因行為的瑕疵不能因登記而得到補正,登記行為合法也并不意味著原因行為合法有效。如果原因行為無效或被撤銷,即使已辦理登記也將導致權屬變動無效?？梢?房地產權屬的變動從根本上來說取決于引起權屬變動的原因行為,房地產登記對原因行為不會產生實質影響。因此,在房地產登記案件中,當事人實際主要是對登記所涉及的民事法律關系有爭議,只是由于該行為為登記機構所確認并基于登記而生效,導致登記行為被卷入到訴訟中,呈現民事與行政糾紛交織的狀態(tài)。解決這一矛盾的根本在于確定原因行為的法律效力,如果原因行為的效力沒有認定,即便提起行政訴訟,也不能解決問題。所以,應當建立民事訴訟優(yōu)先的法律原則。

在民事優(yōu)先的原則下,處理房地產登記行為引發(fā)的民刑交叉案件時,還應澄清以下幾個問題:(1)由于房地產登記行為引發(fā)的訴訟可能不僅是一個行政訴訟和一個民事訴訟,也有可能是一個行政訴訟和多個民事訴訟。民事訴訟優(yōu)先指的是引起房地產權屬登記變更的民事法律行為引發(fā)的訴訟優(yōu)先,而并非所有的民事訴訟優(yōu)先。(2)在房地產證作為證據出現的民事糾紛中,是否需中止民事訴訟,行政優(yōu)先?根據證據法的規(guī)定,房產證屬于公文書證,其證明力一般大于其他證據。但是,房產證的證明力并不是絕對的,其只是一種優(yōu)勢證據。如果一方當事人提供的其他證據足以房產證登記的內容,則法院完全可以根據證據規(guī)則,對房產證不予采信,而無需等待當事人提起行政訴訟。(3)因善意取得而引發(fā)的民事訴訟,是否需要行政訴訟優(yōu)先呢?經審查,如果符合法律規(guī)定的善意取得的條件,即便引起權屬變動的原因行為有瑕疵,也不影響善意第三人對該房產的取得。所以,該類民事訴訟無需等待行政訴訟或原因行為的民事訴訟的判決而可逕行判決。

注釋:

杜承秀.民事與行政爭議交叉案件的法理分析.前沿.2007(4).第112頁.

篇4

Q1：王律師，你好！

我在2011年4月，通過中介承租上海市東體育會路的某處房屋（以下簡稱“系爭房屋”），與張女士簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱“租賃合同”），當時張女士出具其身份證稱其是該系爭房屋產權人的母親，因產權人在美國，故由其系爭房屋的相關出租事宜。簽約當天，我付給張女士定金人民幣3000元，及中介費人民幣2200元，張女士遂簽署收條一張。根據租賃合同的約定：“張女士將其合法擁有的上海市東體育會路的房屋出租給本人使用，租賃期限自2011年4月20日至2013年4月19日止，出租方應保證所出租房屋權屬清楚，無共同人意見，無使用之糾紛?！?/p>

為此本人要求張女士出具產權人同意其出租房屋的委托書，張女士未出具。次日，本人為系爭房屋物業(yè)管理費的繳交事宜找張女士溝通，并再次提出要求張女士出具房屋出租的委托書，張女士僅出具了系爭房屋的產權證復印件，且該產權證復印件上的權利人并非張女士，本人表示若張女士不能提供委托書，本人將拒絕繼續(xù)履行租賃合同。但張女士始終沒有向本人出示權利人同意其處理有關系爭房屋出租事宜的授權委托書。

不久張女士將系爭房屋出租給了第三人，本人也沒有繼續(xù)支付房屋租金。我現在想咨詢一下王律師，張女士在無法提供系爭房屋權利人授權證明的情況下對外出租房產，本人是否可以認為張女士欺詐并向法院要求確認雙方簽訂的租賃合同無效，要求張女士雙倍返還定金，并返還中介費？

求助人：王女士

A：王女士，你好！

首先，財產應由擁有該財產處分權的人進行處分。這種處分權可以是因獲得財產的所有權而自然獲得的，也可以是由權利人授權給予第三人的。張女士并非系爭房產的權利人，其處分權只能通過合法有效的授權獲得，我們常常將其稱之行為。根據《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任。

按照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，分為三種形式：

（一）法定?；诜傻闹苯右?guī)定而產生的為法定。

（二）指定。依照法律規(guī)定因人民法院或者其他部門的指定而產生的為指定。

（三）委托。委托是按照委托人的委托而產生的。委托是中適用最廣泛、最普遍的一種形式，除具有人身關系性質的民事活動外，一般民事活動都可以實行委托。

就你所說的情況，張女士對于系爭房屋出租事宜的授權應當是委托的形式。在民事活動中，如果第三人要求證明委托的資格，委托人應當出示授權委托書。因此，為了避免張女士無權所產生的爭議和糾紛，你提出張女士出具系爭房屋權利人同意她處理其房屋出租事宜的授權委托書的要求應該是合理的，張女士應當出具。

那什么是無權呢？就是無權人他人從事民事行為所簽訂的合同。根據《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，因無權而簽訂的合同有以下三種情形：

（l）根本沒有權而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒有經過被人的授權，就以被人的名義簽訂的合同。

（2）超越權而簽訂的合同。是指人與被人之間有關系存在，但是人超越了被人的授權范圍與他人簽訂了合同。

（3）關系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被人之間原有關系，但是由于期限屆滿、事務完成或者被人取消委托關系等原因，被人與人之間的關系已不復存在，但原人仍以被人的名義與他人簽訂的合同。

根據《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定：沒有權、超越權或者權終止后的行為，只有經過被人的追認，被人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。該條款規(guī)定行為人沒有權、超越權或者權終止后以被人名義訂立的合同，未經被人追認，對被人不發(fā)生效力。

王女士與張女士就系爭房屋簽署了租賃合同，若該系爭房屋權利人并非張女士，那么張女士主張受該系爭房屋權利人的委托出租系爭房屋的話，她負有舉證的責任。若張女士無法提供證據證明她對系爭房屋擁有處分權的，即表明張女士出租系爭房屋系無處分權人處分他人財產的行為，張女士簽訂的租賃合同在該系爭房屋的實際權利人追認前，處于效力待定狀態(tài)，而非合同無效狀態(tài)。

我國的法律法規(guī)將無權人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：

（1）無權人簽訂的合同并非都對本人不利，有些因無權而簽訂的合同對本人可能是有利的；（2）從本質上講，無權行為也具有某些的特性，如無權人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權也就意味著事后對合同的承認；（3）無權合同經過事后的追認，可有利于維護交易秩序的穩(wěn)定和保護合同相對人的利益。

我們再來看看本案，王女士是否可以以欺詐主張而與張女士所簽訂的租賃合同無效。根據《合同法》第五十二條，有下列情況合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

我們說，以欺詐手段訂立的合同，是一方當事人故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，使其陷于錯誤認識并因此作出錯誤意思表示而訂立的合同。如果該合同損害了國家利益，應屬于無效合同，否則為可撤銷合同。就本案而言，即便張女士以欺詐手段訂立合同，但其行為并未損害國家的利益，因此不屬于無效合同的范疇。

根據《合同法》第五十四條規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。因此，若是欺詐，王女士也只能主張撤銷合同。

需要注意的是，欺詐與履行能力的有無沒有必然聯系。所以，在實踐中不宜將無實際履行能力的人訂立合同的行為一概認定為有欺詐行為，只有那些無實際履行能力也不打算履行合同，簽訂合同的目的只是為了騙取定金、預付款、貨物、貨款等行為才屬于欺詐行為。因此，在系爭房屋權利人沒有站出來提出異議，且該系爭房屋目前已經被出租的實際情況下，此種情況是否可以定性為合同欺詐是值得商榷的。我個人認為，本案更合理的定性應為權須明晰的效力待定合同，而非欺詐。

而且，王女士基于對張女士和中介方的主觀信任，在簽訂租賃合同前未核實張女士委托手續(xù)的做法本身也存在一定的過錯?，F王女士要求主張租賃合同無效、雙倍返還定金的訴訟請求，將很難獲得法院的支持。但張女士應將收到的定金返還王女士。此外，中介未能對于系爭房屋的權利人進行審核并取得相關的委托授權材料，也存在過錯，應當根據中介居間合同的約定承擔相應的責任。

當前，無房屋處分權人假造房屋產權證和各類證照，以房屋出租的名義騙取承租人的租金和押金的案例很多，通過上述案例，本律師提醒廣大擬在外借房的各位朋友，大家在簽訂房屋租賃合同、支付房屋租金和押金前，務必要確認房屋出租人是否具備出租該房屋的資格。擬承租人可以前往房屋所在地的房地產交易中心，了解房屋的產交信息，然后核對房屋產權證原件與出租人的身份證原件，并將兩者的復印件作為租賃合同的附件。以免日后因出租人不適格或房屋權屬有瑕疵而造成不必要的糾紛和損失。

（法律支持：北京大成律師事務所上海分所）

王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業(yè)務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個大型房地產開發(fā)項目提供從土地開發(fā)、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類房地產的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》《繼承法》等相關法律法規(guī)進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數十起數額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

A：王女士，你好！

首先，財產應由擁有該財產處分權的人進行處分。這種處分權可以是因獲得財產的所有權而自然獲得的，也可以是由權利人授權給予第三人的。張女士并非系爭房產的權利人，其處分權只能通過合法有效的授權獲得，我們常常將其稱之行為。根據《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任。

按照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，分為三種形式：

（一）法定?；诜傻闹苯右?guī)定而產生的為法定。

（二）指定。依照法律規(guī)定因人民法院或者其他部門的指定而產生的為指定。

（三）委托。委托是按照委托人的委托而產生的。委托是中適用最廣泛、最普遍的一種形式，除具有人身關系性質的民事活動外，一般民事活動都可以實行委托。

就你所說的情況，張女士對于系爭房屋出租事宜的授權應當是委托的形式。在民事活動中，如果第三人要求證明委托的資格，委托人應當出示授權委托書。因此，為了避免張女士無權所產生的爭議和糾紛，你提出張女士出具系爭房屋權利人同意她處理其房屋出租事宜的授權委托書的要求應該是合理的，張女士應當出具。

那什么是無權呢？就是無權人他人從事民事行為所簽訂的合同。根據《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，因無權而簽訂的合同有以下三種情形：

（l）根本沒有權而簽訂的合同。是指簽訂合同的人根本沒有經過被人的授權，就以被人的名義簽訂的合同。

（2）超越權而簽訂的合同。是指人與被人之間有關系存在，但是人超越了被人的授權范圍與他人簽訂了合同。

（3）關系終止后簽訂的合同。這是指行為人與被人之間原有關系，但是由于期限屆滿、事務完成或者被人取消委托關系等原因，被人與人之間的關系已不復存在，但原人仍以被人的名義與他人簽訂的合同。

根據《中華人民共和國民法通則》第六十六條、《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定：沒有權、超越權或者權終止后的行為，只有經過被人的追認，被人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。該條款規(guī)定行為人沒有權、超越權或者權終止后以被人名義訂立的合同，未經被人追認，對被人不發(fā)生效力。

王女士與張女士就系爭房屋簽署了租賃合同，若該系爭房屋權利人并非張女士，那么張女士主張受該系爭房屋權利人的委托出租系爭房屋的話，她負有舉證的責任。若張女士無法提供證據證明她對系爭房屋擁有處分權的，即表明張女士出租系爭房屋系無處分權人處分他人財產的行為，張女士簽訂的租賃合同在該系爭房屋的實際權利人追認前，處于效力待定狀態(tài)，而非合同無效狀態(tài)。

我國的法律法規(guī)將無權人簽訂的合同納入效力待定合同中，是基于以下原因：

（1）無權人簽訂的合同并非都對本人不利，有些因無權而簽訂的合同對本人可能是有利的；（2）從本質上講，無權行為也具有某些的特性，如無權人具有為本人簽訂合同的意思表示，第三人也有意與本人簽訂合同，如果本人事后授權也就意味著事后對合同的承認；（3）無權合同經過事后的追認，可有利于維護交易秩序的穩(wěn)定和保護合同相對人的利益。

我們再來看看本案，王女士是否可以以欺詐主張而與張女士所簽訂的租賃合同無效。根據《合同法》第五十二條，有下列情況合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

我們說，以欺詐手段訂立的合同，是一方當事人故意告知對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，使其陷于錯誤認識并因此作出錯誤意思表示而訂立的合同。如果該合同損害了國家利益，應屬于無效合同，否則為可撤銷合同。就本案而言，即便張女士以欺詐手段訂立合同，但其行為并未損害國家的利益，因此不屬于無效合同的范疇。

根據《合同法》第五十四條規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。因此，若是欺詐，王女士也只能主張撤銷合同。

需要注意的是，欺詐與履行能力的有無沒有必然聯系。所以，在實踐中不宜將無實際履行能力的人訂立合同的行為一概認定為有欺詐行為，只有那些無實際履行能力也不打算履行合同，簽訂合同的目的只是為了騙取定金、預付款、貨物、貨款等行為才屬于欺詐行為。因此，在系爭房屋權利人沒有站出來提出異議，且該系爭房屋目前已經被出租的實際情況下，此種情況是否可以定性為合同欺詐是值得商榷的。我個人認為，本案更合理的定性應為權須明晰的效力待定合同，而非欺詐。

而且，王女士基于對張女士和中介方的主觀信任，在簽訂租賃合同前未核實張女士委托手續(xù)的做法本身也存在一定的過錯?，F王女士要求主張租賃合同無效、雙倍返還定金的訴訟請求，將很難獲得法院的支持。但張女士應將收到的定金返還王女士。此外，中介未能對于系爭房屋的權利人進行審核并取得相關的委托授權材料，也存在過錯，應當根據中介居間合同的約定承擔相應的責任。

當前，無房屋處分權人假造房屋產權證和各類證照，以房屋出租的名義騙取承租人的租金和押金的案例很多，通過上述案例，本律師提醒廣大擬在外借房的各位朋友，大家在簽訂房屋租賃合同、支付房屋租金和押金前，務必要確認房屋出租人是否具備出租該房屋的資格。擬承租人可以前往房屋所在地的房地產交易中心，了解房屋的產交信息，然后核對房屋產權證原件與出租人的身份證原件，并將兩者的復印件作為租賃合同的附件。以免日后因出租人不適格或房屋權屬有瑕疵而造成不必要的糾紛和損失。

篇5

第一條  為了加強房屋產權產籍管理，保護房屋產權人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內的全部房屋。

規(guī)劃區(qū)內集體所有土地和規(guī)劃區(qū)外國有土地范圍的房屋，可參照本辦法執(zhí)行。

第三條  房屋所有權與該房屋占用土地的使用權實行權利主體一致的原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離。

第四條  本辦法所稱房屋產權，是指房屋所有權及他項權利。

房屋所有權是指權利人對房屋享有的占有、使用、收益和處分權利。他項權利是指抵押權、典權等。

本辦法所稱房屋產籍，是指房產檔案、房產平面圖紙以及帳冊、表卡、視聽資料等反映產權現狀和歷史情況的資料。

第五條  市、縣房地產行政主管部門（以下簡稱房管部門）負責本行政區(qū)域內房屋產權產籍的管理工作。

第二章  房屋產權登記

第六條  公民、法人和其他組織房屋產權的取得、轉移、變更、注銷，均應依照本辦法在規(guī)定的期限內向房管部門申請登記。

第七條  申請房屋產權登記，產權人應當親自辦理，不能親自辦理的，可出具書面委托書，委托他人代為辦理。境外申請人的委托書應按規(guī)定經過公證或者認證。

全民所有的房屋，由國家授權的管理單位申請登記。

集體所有的房屋，由持有房產來源依據的集體所有單位申請登記。

共有房屋，由共有人共同申請登記。

房屋他項權利，由房屋所有權人和他項權利人共同申請登記。

第八條  公民申請房屋產權登記，申請人必須具有完全民事行為能力，申請人是無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，應當由其法定人代為申請。

第九條  公民申請房屋產權登記，必須使用《居民身份證》姓名，不得使用別名、化名；法人或其他組織申請房屋產權登記，必須使用其法定名稱。

第十條  房屋產權登記分為總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、注銷登記、他項權利登記、注冊登記。

新建的房屋，購買的商品房屋，依法強制取得的房屋、集體土地上的房屋轉為國有土地上的房屋及其他未取得房屋所有權證的房屋，應當申請產權初始登記。

買賣、交換、贈與、繼承、析產、兼并、合資、入股的房屋，單位調撥、價撥、分割接管的房屋，應當申請產權轉移登記。

擴建、改建的房屋，改變用途、改變產權人名稱或姓名的房屋，部分焚毀、倒塌、拆除的房屋，應當申請產權變更登記。

全部焚毀、倒塌、拆除、抵押權、典權等他項權利終止的房屋，應當申請產權注銷登記。

設定抵押權、典權等他項權利的房屋，應當申請他項權利登記。

房屋開發(fā)經營單位營建的商品房屋，應當申請注冊登記。

第十一條  單位按《西寧市職工購買公有住房暫行辦法》，出售給職工個人的公有住房，出售單位應當統(tǒng)一向房管部門申請辦理產權轉移登記。

第十二條  私人建造的無證房屋，如符合《西寧市城市規(guī)劃管理條例》，不在公房土地使用范圍內的，補辦國有土地使用權證、建筑許可證后，確認產權，登記發(fā)證。

第十三條  房屋設定抵押權或典權時，應當包括房屋所占用的土地使用權。

第十四條  房屋權屬登記按照下列程序進行：

（一）受理登記申請；

（二）權屬審核；

（三）公告；

（四）核準登記，頒發(fā)房屋權屬證書。

前款第（三）項適用于房管部門認為有必要進行公告的登記。

第十五條  申請房屋產權登記，申請人必須向房管部門提交下列證件和資料：

（一）公民身份證件、法人或其他組織的資格證明。

（二）土地使用權證或用地證明文件；

（三）2份符合《房產測量規(guī)范》的房產分丘（分戶）平面圖（1∶100至1∶500）；

（四）由房管部門規(guī)定的相關產權來源證件。

第十六條  房屋產權登記的時間規(guī)定：

（一）新建的房屋，產權人應在竣工之日起90日內申請登記；

（二）產權轉移的房屋，產權人應在行為發(fā)生之日起30日內申請登記；

（三）產權變更的房屋，產權人應在竣工或變更事實發(fā)生之日起30日內申請登記；

（四）設定他項權利的房屋，權利人應在協(xié)議簽訂之日起30日內申請登記；

（五）被拆遷的房屋，拆遷人應在拆遷結束之日起30日統(tǒng)一申請注銷登記。全部焚毀、倒塌、拆除的房屋，產權人應在自事實發(fā)生之日起30日內申請注銷登記。抵押權、典權等他項權利終止時，權利人應在終止之日起15日內申請注銷登記；

（六）開發(fā)單位建造的商品房屋，在竣工后30日內申請注冊登記。

第十七條  有下列情形之一的，房管部門不予房屋產權登記：

（一）臨時建筑和違章建筑；

（二）違法用地；

（三）拆遷公告后進行改建、分戶、改變用途、產權轉移或設定他項權利的；

（四）結構簡陋，達不到土木三等標準的附屬房屋；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十八條  有下列情形之一的，經申請人申請可以暫緩房屋產權登記：

（一）房產權利證件不全的；

（二）房產糾紛尚未解決的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定可以暫緩登記的。

第十九條  房管部門受理房屋產權登記申請時，應出具收件收據。申請人應按物價部門審定的收費標準繳納有關費用。

第二十條  對可能有異議的房屋，由房管部門張貼公告征詢異議，公告期為30日。異議人應向房管部門提交異議書及有關證據。申請人應書面答復，房管部門在調查核實后，作出登記與否的決定。

第二十一條  異產毗連房屋，或不能分割使用的共用附屬房屋（門廳、走道、樓梯、垃圾道、廁所等），按協(xié)議或實際狀況確定權屬關系；明確權屬后，在房屋權屬證書上標注。不能確定的，按《房產測量規(guī)范》中有關規(guī)定分攤。

第二十二條  凡權屬清楚，產權來源證件齊全的，房管部門應當在受理登記后的2個月內核準登記，頒發(fā)房屋權屬證書。注銷登記應當在受理登記后的1個月內核準，并注銷房屋權屬證書。

第二十三條  房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》。

申請房屋所有權登記并經核準的，發(fā)給產權人《房屋所有權證》。對參加房改，按標準價購買的公有住房，核發(fā)《房屋所有權證》時，應當注明部分產權的份額比例。

共有房屋申請登記并經核準的，對共有權人書面議定的代表發(fā)給《房屋所有權證》，對其他共有權人發(fā)給《房屋共有權證》?！斗课莨灿袡嘧C》與《房屋所有權證》具有同等的法律效力。

設定抵押權、典權等他項權利的房屋申請登記并經核準的，對他項權利人發(fā)給《房屋他項權證》。

第二十四條  房屋權屬證書損毀、遺失的，權利人應當登報聲明，并持經公證的具結保證向房管部門申請補發(fā)，由房管部門補發(fā)公告，經6個月無異議的予以補發(fā)，并在新證上注明“補發(fā)”字樣。

第二十五條  房屋權屬證書是權利人依法享有房屋所有權或他項權利的唯一合法憑證，任何單位和個人不得涂改、冒領或者偽造。

第三章  房屋產權管理

第二十六條  凡未依照本辦法申請和辦理房屋產權登記的，其房屋所有權的取得、轉移、變更和他項權利的設定均為無效。

第二十七條  共同共有、按份共有、異產毗連等房屋的所有權允許分割（不含確實難以分割的）；土地使用權不能分割的，應當維持土地的共同使用權。

分戶出售或部分單戶出售的樓房，應當維持該樓房土地的共同使用權，房屋所有權轉移時，土地使用權不能分割轉移。

同一院落有2個以上產權人，廁所、門道等共用部分，應當維持土地的共同使用權；部分房屋所有權轉移時，共用部分的土地使用權不得分割轉移。

樓區(qū)院內和平房院內的公共設施占地的使用權和公用綠地的使用權不得分割轉移。

第二十八條  有下列情況之一的，除依法繼承或經人民法院判決的外，禁止所有權轉移或設定他項權利：

（一）在城市改造規(guī)劃實施范圍內的；

（二）在國家建設征用土地范圍內的；

（三）違章建筑和臨時建筑；

（四）未依法登記領取權屬證書的；

（五）房屋產權有糾紛的；

（六）其它依法禁止轉移的。

前款第（一）、第（二）兩項，禁止期限不得超過1年。

第二十九條  產權人辦理下列事項，必須持有《房屋所有權證》：

（一）房屋所有權的轉移、變更；

（二）房屋的翻建、改建和擴建；

（三）房屋的抵押、出典；

（四）房屋拆遷補償；

（五）辦理工商營業(yè)執(zhí)照和房屋出租；

（六）房屋的保險和參與合資、合作等。

第三十條  在拆遷范圍內，房屋所有權人尚未辦理《房屋所有權證》的，必須到房管部門登記，經審查確權后，發(fā)給《房屋產權證明書》。

第三十一條  房屋產權總登記、驗證、換證必須經市人民政府同意，并通告。

凡列入總登記、驗證、換證范圍的房屋，產權人應當在通告規(guī)定的期限內辦理登記。

第三十二條  對于逾期無人申請產權登記，或者申請人不能提供合法產權證件的房屋，由房管部門依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定予以代管。

代管的房屋，由房管部門代為登記，不頒發(fā)《房屋所有權證》。

第三十三條  有下列情形之一的，房管部門有權注銷房屋權屬證書：

（一）申報不實的；

（二）涂改房屋權屬證書的；

（三）房屋權利滅失，而未在規(guī)定期限內辦理注銷登記的；

（四）人民法院或仲裁機構裁決房屋轉移，當事人拒不交回權屬證書的；

（五）房管部門工作人員工作失誤造成房屋產權登記不實的。

注銷房屋權屬證書，房管部門應當作出書面決定，并送達房屋產權人。

第四章  房屋產籍管理

第三十四條  城市房屋產籍，由房管部門統(tǒng)一管理，并應建立健全房產檔案管理制度。

房產檔案實行有償提供，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第三十五條  實施房屋測量，應當符合《房產測量規(guī)范》，準確反映房屋的自然狀況和房屋要素，為審查確認產權提供可靠依據。

第三十六條  房產檔案應當長期保存。發(fā)生丟失或者損壞時，要及時采取補救措施。

第三十七條  房屋產籍，應當根據房屋產權的轉移、變更等情況及時加以調整和補充，使房屋產籍記載的內容與房產現狀保持一致。

第五章  法律責任

第三十八條  未按期進行房屋權屬登記的，由房管部門依據《城市房屋權屬登記管理辦法》責令限期補辦，并按原登記費的3倍以下收取登記費。

第三十九條  以虛報、瞞報房屋權屬情況等非法手段獲得房屋權屬證書的，由房管部門依據《城市房屋權屬登記管理辦法》注銷其房屋權屬證書，沒收其非法所得，并可對當事人處以1000元以上10000元以下的罰款。

涂改房屋權屬證書的，其證書無效，由房管部門依據《城市房屋權屬登記管理辦法》沒收其房屋權屬證書，并可對當事人處以1000元以上10000元以下的罰款。

非法印制、偽造房屋權屬證書的，由房管部門依據《城市房屋權屬登記管理辦法》沒收其非法印制的房屋權屬證書及非法所得，并可對當事人處以10000元以上30000元以下的罰款；構成犯罪的，交司法機關依法追究刑事責任。

第四十條  當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復議或者提起行政訴訟，當事人逾期不申請復議，也不向人民法院提起行政訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

第四十一條  脅迫、辱罵、毆打房管部門工作人員的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規(guī)定給予處罰；構成犯罪的，交司法機關依法追究刑事責任。

第四十二條  因房管部門工作人員過失導致登記不當，致使產權人受到經濟損失的，由房管部門承擔賠償責任。

第四十三條  房管部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄的，濫用職權、超越管轄范圍頒發(fā)房屋權屬證書的，由所在單位或上級機關給予行政處分；情節(jié)嚴重、構成犯罪的，交司法機關依法追究刑事責任。

第六章  附則

第四十四條  發(fā)生房屋產權糾紛，由當事人雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成可向仲裁機構申請仲裁，也可向人民法院訴訟。

篇6

本人與妻子于1996年結婚，婚后我父母將他們居住的房屋讓給我們做新房，自己搬到我爺爺奶奶家去居住，并照顧二老。我們所住的房屋是我父親單位分配的，1997年我和妻子將該房屋買下，為了享受福利分房的優(yōu)惠，該套房屋的產權人僅寫了我父親一個人的名字。后來由于我妻子工作的原因，被其單位派駐在國外，由于夫妻兩地分居，我們夫妻的感情也日益淡化。2011年，我妻子回國工作，但發(fā)現我們兩個人的價值觀出現了很大的分歧，時常為瑣事爭吵。現在雙方均同意結束這段婚姻關系，但比較大的問題是在我們居住的這套房子的分割上面。我想請教一下王律師，我們目前居住的這套房屋是否可以按照夫妻共同財產進行分割？

求助人：劉先生

A：劉先生，你好！

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十二條的規(guī)定，婚姻關系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。

根據上述規(guī)定，1997年你和妻子在婚姻關系存續(xù)期間，你們雙方用夫妻共同財產出資購買了以你父親名義參加房改的房屋，并將該房屋的產權登記在你父親一人的名下。那么現在你和妻子決定結束婚姻關系，離婚時你妻子主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割，人民法院將不予支持。

那么該套房屋根據產權證上權利人的顯示，其權屬應歸你父親所有。你妻子可以向你父親主張購買該房屋時的出資。該出資可作為夫妻共同財產進行劃分。當然，基于公平原則，除了上述購房款的本金外，你妻子還可以就該筆款項的銀行利息部分一并要求你父親予以歸還。但需要注意的是，該購房款的主張并非是對該房屋產權的主張，而只是基于該部分借款債權的主張。

為更好地普及法律常識，同時為廣大讀者提供法律服務，本刊聯合北京大成（上海）律師事務所開設“法律服務”欄目。大成律師事務所是中國成立最早、規(guī)模最大的合伙制律師事務所之一，曾連續(xù)三年被《亞洲法律雜志》（ALB）評為“亞洲規(guī)模50強第一名”。本刊聯手大成律師事務所開設“法律服務”專欄，除定期向讀者介紹相關法律專業(yè)知識外，還為廣大的普通民眾提供法律支持和服務。如你在生活中碰到困惑的法律問題，或有法律糾紛需要咨詢，都可把相關情況發(fā)至郵箱：，我們將請大成律師事務所的相關專業(yè)律師來作解答。

本期主持：王棟律師

王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，在公司法律服務領域，擔任了眾多國內外知名企業(yè)的常年法律顧問，為企業(yè)日常運營中的風險識別和防控，以及經營中遇到的各種法律問題提供法律服務。在房地產法律業(yè)務領域，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產開發(fā)項目提供從土地開發(fā)、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。并就高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)等各類房地產項目的租賃、銷售、物業(yè)管理等提供專項法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于婚姻法、繼承法等相關法律法規(guī)進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解。在十多年的執(zhí)業(yè)過程中，成功辦理了眾多數額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件。并受邀電視臺法治欄目及報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

法律小常識

對于協(xié)議離婚，在實踐中通常以兩種方式解除婚姻關系，第一種是雙方簽署《自愿離婚協(xié)議書》，并共同前往民政局辦理離婚手續(xù)。第二種是雙方前往法院，就離婚及財產分割事宜達成協(xié)議，并由法院居中出具《民事調解書》。

雖然《自愿離婚協(xié)議書》對于男女雙方具有法律約束力，但因履行上述協(xié)議發(fā)生糾紛的，可以依法向法院提訟，由法院認定其效力，由此可見，《自愿離婚協(xié)議書》并不具有強制執(zhí)行的效力。而法院出具的《民事調解書》卻具備強制執(zhí)行力。因此，為了避免離婚財產分割在執(zhí)行中可能存在的問題，本律師建議男女雙方即便就離婚財產分割達成一致的，也可以前往有管轄權的法院走調解程序，同時男女雙方可以要求法院在調解書中明確雙方對于上述協(xié)議以及一方違反協(xié)議或調解書應當承擔一切法律責任。

Q2：王律師，你好！

本人與現在的丈夫于2009年認識，2010年年初我發(fā)現自己懷孕，我現在的丈夫和家人得知這一情況，要求我們立刻結婚。我丈夫當時還許諾將自己2004年購買的一套一百多平方米的商品房過戶到我的名下，為此他還寫了一份贈與說明。2010年3月，我和我現在的丈夫領取了結婚證書，并舉行了婚禮。但時至今日我丈夫也沒有兌現自己的承諾，一直拖延并找各種借口拒絕履行將其婚前的一套商品房過戶到我名下的承諾。其父母也對此置若罔聞。結婚后本人也發(fā)現我丈夫的脾氣古怪，我們兩個的性格不合，我一直糾結著是否要結束這段婚姻關系。在此，我想請教一下王律師，我是否可以通過打官司的方式要求我丈夫履行其婚前的承諾，并判令其將自己所確認的那套婚前購買的房屋過戶到本人的名下？謝謝！

求助人：萬小姐

A：萬小姐，你好！

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第六條的規(guī)定，婚前或者婚姻關系存續(xù)期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照《合同法》第一百八十六條的規(guī)定處理。

根據《中華人民共和國合同法》第一百八十六條的規(guī)定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。

具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。

依據上述兩條規(guī)定，除了根據《中華人民共和國合同法》第一百八十六條第二款規(guī)定的情形外，你丈夫在婚前許諾將自己婚前所購買的一套商品房過戶到你的名下，即使你丈夫寫了贈與說明，但其在將該商品房的產權轉移之前，即該商品房的產權變更登記到你名下之前，你丈夫還是可以撤銷贈與行為。若你就此請求法院判令你丈夫繼續(xù)履行贈與的，法院將不予支持。

Q3：王律師，你好！

我和我妻子結婚已經四年了，前段時間有朋友告訴我，我的妻子和她的上司有曖昧關系，讓我注意。后來通過了解，問題比自己想象的還嚴重。就此我和我妻子進行了溝通，她主動地承認自己與上司有不正當的男女關系，并提出離婚。為了盡快與我離婚，我妻子提出放棄一切夫妻共同財產份額中屬于她自己的部分，凈身出戶，并就此與我簽署了離婚協(xié)議書。但到了要共同前往民政局辦理離婚手續(xù)的時候，我妻子突然不同意解除婚姻關系。從一定途徑我了解到，我妻子不同意離婚的主要原因，是其上司并沒有就她離婚后，他們在一起給予她承諾。但對于我來說，妻子的行為是我不能容忍的，因此，我決定向法院提出離婚訴訟。我想問問王律師，我是否可以依據我和我妻子簽訂的離婚協(xié)議中所約定的財產分配事宜，來請求法院判令離婚并依照該協(xié)議的約定要求妻子履行凈身出戶的承諾？

求助人：孫先生

A：孫先生，你好！

篇7

鏈家地產作為服務性企業(yè)，以房產中介服務為核心，以地產、金融和商業(yè)三大體系為中心，包括與房屋租賃和買賣相關的多種業(yè)務。鏈家地產的企業(yè)愿景是行業(yè)的領導者讓不動產服務業(yè)走進殿堂。鏈家地產于2001年11月12日正式宣布成立，到如今已經過去十余年光景，在全國十余座主要城市開設了分公司，現如今僅北京分公司連鎖店面多達兩千余家，擁有數萬名經紀人，與數十家周邊產業(yè)機構建立了長期的合作關系。鏈家的復合增長率超過了100%。

鏈家地產成立之時，仔細分析我國國情，基于新興的房地產經紀服務業(yè)以及資源緊缺的市場狀況，將自身定位為二手房經紀服務公司，制定了符合自己的增長型戰(zhàn)略，目前在北京的市占率高于其他所有房產中介公司總和，穩(wěn)居榜首；為了擴大鏈家公司的經營規(guī)模，更好地服務中國房地產事業(yè)，鏈家地產在全國重點城市設立了直營連鎖店。鏈家的擴張采取以點到面的形式，選定城市開設分公司后，迅速選取地理位置優(yōu)越的店面，十數家甚至數十家店面同時開業(yè)，快速占領市場，并以絕對優(yōu)質的服務征服客戶，贏得客戶信賴，并很快獲得城市內同行業(yè)領先的地位。

二、 鏈家地產的具體戰(zhàn)略

鏈家地產在其發(fā)展的歷程中，為適應國民社會的發(fā)展，對其服務產品做了適應的調整和組合，為其發(fā)展壯大做好了鋪墊。

（一）新產品策略

鏈家地產為了迎合市場的需要，推出差異化服務的理念，創(chuàng)造了很多新產品，包含交易安全保障服務以及特色服務。

1.保障交易安全的服務

眾所周知，房產交易是大數額交易，在國內房地產市場初期比較混亂，購房者往往更加重視交易安全的保障問題?！版溂业禺a”獨具慧眼，想顧客之所想，順應市場需要，率先提出了交易安全信用制度以及具體的制度標準，行之有效的避免了交易風險。

①二手房交易基金托管：鏈家地產為了方便二手房交易前后，買賣雙方過戶的有效辦理，解決買賣雙方的顧慮，特意在在北京提出了二手房基金托管，并且選擇國有銀行作為中間人進行擔保，保證了二手房交易流程規(guī)范和透明，保障房屋所有人的財產安全，這也成為北京二手房交易的性原則。

②房屋資源保真行動和全程承諾渠道，：與中國消費者權益保障協(xié)會合作，并且拿出一百萬保證金，作為先行保障啟動金的計劃，即預先給予賠付金；2012年鏈家地產又在業(yè)內第一次提出了房屋資源真實的承諾。即房屋真實、委托真實和價格真實。

③陽光交易模式：推出透明交易操作，形成房屋買賣雙方面對面，在法務人員的協(xié)助下并且簽訂三方協(xié)議。

鏈家地產的這些措施推動了國內房屋交易，特別是二手房交易的規(guī)范化和法制化的歷程，在國內房產交易市場站穩(wěn)了腳。

2.特色服務

①具有“國家在京單位已購公房上市交易的指定授權” 。1999年4 月有關部委頒布了旨在規(guī)范經濟適用房和公有制住房出售的管理辦法，明確了房屋二級市場的基本資格以及出售的基本流程，指定了公有房產上市銷售準入制度。這個辦法促進了此類房產交易的快速發(fā)展，交易增速達到了80%。2003年9月“鏈家地產”獲得了“國家在京單位已購公房上市交易的指定授權”后，促進京城200萬公房和100多萬一手商品房的快速交易。

②“租賃和銷雙軌業(yè)務。對于在租賃和出售之間徘徊的業(yè)主，在鏈家地產均可以找到滿意的答案，租者可以得到穩(wěn)定的租金，并且在租賃期間課靈活決定是否隨時出售此房，這種靈活多變的房屋處理方式，實現了房屋資產保值增值的目的。

③“二手房轉按揭”業(yè)務。此項業(yè)務大大增加了二手房的交易量。

④“年付月租”。和簽約的出租房業(yè)主，鏈家地產給予一年的預付租金，這樣保證了業(yè)主資產不減值，省心又省力。

⑤“定時售出”。對于急于出手房產的業(yè)主，一旦與鏈家地產簽訂了定時售出合同，逾期不售，鏈家承擔違約責任。

⑥在交易量大的城市，鏈家地產建立金融交易中心和服務中心。

綜上所述，“鏈家地產”在服務中落實誠信經營，為客戶提供安全的交易保障、通過滿足市場的多樣化和需求日新月異而制定新產品來增加市場占有率。

三、 鏈家地產的發(fā)展對我國二手房中介公司發(fā)展的啟示

（一） 我國二手房市場的發(fā)展現狀

1.二手房交易量漸漸趕超新房交易量

近年來，農村人口不斷向城市轉移，城市住房越來越緊張，然而各個新房項目要么價位高不可攀，要么地理位置及周邊配套還有待完善，使得一大批購房者不敢、不愿出手，轉而將目光投向了相比之下性價比高很多的二手房，可以說為購房者開辟了一片新天地。眾所周知，2008年全國二手房市場出現了可以說[11]是“前不見古人，后不見來者”的大低谷，但相比于新房來說該年的二手房交易量卻并不是很差，甚至在一些經濟比較發(fā)達二手市場比較完善的城市，二手交易占比甚至要高于一手房。

2.自住置業(yè)客戶是二手房市場的主流

根據近幾年成交群體分析，二手房購房者以自住為主，其中剛需購房和改善換房占有最大比重，且其中的主要群體仍是本地居民居多。在居室選擇方面，曾有人對北京市二手房成交數據進行過調查分析，被訪群體中竟有高達82.06%的購房者選擇兩室或三室，比例之高相當明顯；而在付款方式選擇的調查中，只有17%的購房者選擇一次性付款，其余均是或商業(yè)貸款或公積金組合貸款，由此也可以看出，目前的二手房交易客戶仍然以自主為主。

3.買賣雙方對交易二手房所享有的信息不對稱為制約交易重要因素

前邊說過，我國的二手房交易市場起步較晚，前期發(fā)展還不是很健全，對于二手房房屋信息的登記不及時，很容易造成交易雙方信息不對等，從而導致房產糾紛，甚至會導致買方的財產受到嚴重損失。因此，一個完善的二手房交易制度及房屋等級評判標準亟待解決，否則會使買賣雙方對二手房交易失去信息從而退出，降低市場交易量。

（二）二手房市場發(fā)展存在的問題

1.買賣雙方舊有觀念問題

房產交易的根本是買賣雙方，交易能否最終達成也完全取決于買賣雙方，所以雙方對于房產交易的觀念及看法從根本上決定了房地產交易市場能否繼續(xù)活躍進行以及能否穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展壯大。在二手房市場中，這一問題尤其明顯并且至關重要，買賣雙方的生活理念，居住習慣以及對二手房交易的自身理解和固有思維，對于二手房交易市場的發(fā)展起著決定性的作用。

2.供給和需求不平衡

根據專家分析預測，若想房地產交易市場真正完善，二手房的交易份額應該達到一手房的六倍左右，很顯然，我國的房產市場距離這個目標還有相當長一段路要走。一般來說，房地產交易主要由投資型和消費型兩大客戶群體，近年來房產行業(yè)的飛速發(fā)展，越來越多的人選擇投資房地產，但又由于我國目前一手房市場總體來說仍要高于二手房，而一手房客戶群體又多為消費型客戶，因此對于二手房市場的影響非常大，使得二手房房源以及客源的供求比例嚴重失衡，對于二手房交易的快速發(fā)展起到了很大的反面影響。

3.中介機構存在問題較多

目前，由于二手房交易的不斷發(fā)展，二手房經紀公司越來越多，看似購買二手房越來越方便，但是大多數中介公司用人門檻較低，經營模式和管理制度不是很完善，實則給二手房市場帶來諸多負面影響

4.交易過程的信息不對稱

現在來說，我國購房者想獲得房屋信息主要是通過二手房房屋中介或者一些其他的房產網站等方式，由于我國的基本國情，國內的二手房產權性質錯綜紛雜，購房者想了解房屋詳細信息只能通過房主了解，但房主一般很少會從客觀角度評價，“報喜不報憂”，經常會隱瞞一些不利于房屋出售的信息，導致交易雙方信息不對等，有時很有可能會造成房產糾紛，損失人力、物力、財力和時間，就目前來說，這種情況還很難避免。但是鏈家地產推出的四大安心承諾絕對是非常得人心的具有劃時代意義的舉措。一旦房屋交易后發(fā)現時兇宅、輻射超標的房子一律最高原價回購，有查封或房屋費用未結清的情況下鏈家先行墊付，保障交易雙方利益。

5.國家對二手房市場的政策、法律制度不夠健全

目前國家對于二手房交易的各項相關政策還不太完善，雖然中央和各地區(qū)意識到我國的一線、二線城市的二手房市場發(fā)展不均衡，并采取了一系列措施進行調控，但是真正意義上的法律法規(guī)并未出臺，收效甚微。針對于二手交易市場的發(fā)展，一線、二線城市之間二手房交易市場互相帶動的各項方針基本還未出臺，市場體制并不健全。

（三） 鏈家地產二手房營銷戰(zhàn)略

2011年北京鏈家地產決定進軍宣布二三線城市二手房交易市場，初期投入達40億元人民幣，計劃在2015年之前搞定15個二或者三線城市的二手房交易市場的經營規(guī)模，直營店數量接近2500家。鏈家地產CFO魏勇曾說，“鏈家在壯大的時候，把地區(qū)平衡作為主要的傾斜因素，就好像雞蛋不能放在一個籃子里，業(yè)務過分集中于一線城市，那么規(guī)避風險的能力就會很脆弱，因此我們更注重于把風險平衡出去，實現優(yōu)勢互補，逐層削弱風險。2011年我們。戰(zhàn)績輝煌，不光誠如打入老人一些二線城市，還在，南京，大連、天津等地增加了門店數量?！?/p>

1.逆勢擴張

到目前為止，鏈家成為國內唯一一家靠二手房交易業(yè)務A股上市地產公司?，F在鏈家地產正準備在兩年之內實現上市。

2011年是北京二手房交易的冰期，交易量同比下降了50%，受此影響，鏈家的成果也大致下降了20%～30%。“2012年是地產翻身的開始，在業(yè)內不景氣的時候，雖然市場的利益會有所下降，但對行業(yè)領頭企業(yè)來講，這時候的市場占有率反而會提升。從2011年的對比可以看出，鏈家地產在北京二手房的交易量上，相對于北京市場的大環(huán)境來說，是處于上游的。換句話說，整體市場的交易量在劣勢的時候，反而旗艦企業(yè)集中。”因此對于鏈家來說，這是一個翻身的好機會，是一個有所作為的年段。事實也證明，在2011年。鏈家實現了逆勢領跑，戰(zhàn)略提升，宣傳，企業(yè)形象，門店數量都是一路高歌猛進。

2.內功發(fā)力

地產中介行業(yè)的分散式財務管理是歷史遺留問題，但是也有一定的機動性，也就是放權于子公司，因為不同地域，不同城市，發(fā)展情況不同，特別是地產行業(yè)，不同城市之間差別很大，這就需要給予個子公司一定的自，各分公司根據當地和自己的情況狀況來制定資金管理和支付的方式，和所在地的銀行打好關系，更好的服務客戶。有利必有弊，這樣的管理模式在企業(yè)做強做大后就會出現一些短處：比如資金分布于各子公司，沒有監(jiān)督機制，很容易造成鋪張浪費，不能和利用，還會造成收支混亂，瞞報收入，給公司帶來損失。

為了克服這種弊端。鏈家地產2010年和IBM開始了合作，通過構建互聯網信息系統(tǒng)來有效管理日程工作流程，計劃了公司的中長期發(fā)展戰(zhàn)略。并且在合作的基礎上搭建了互聯網與業(yè)務管理規(guī)劃，買賣業(yè)務流程和梳理，人力資源管理系統(tǒng)等，有力推動了鏈家地產在買賣與人才方面的升級，為實現鏈家地產的轉型和升級奠定了人次，管理，資金，服務，客源，形象等綜合基礎。

3. 誠信管理

據專家和資深媒體預測，接下來的10年，北京房產經紀行業(yè)傭金總額會超過180億元大關，而放眼全國經紀行業(yè)資金總額會實現3000億元，全國一手房的十分之一會以二手房的形式通過不同形式銷售出去，尤以網售為主要趨勢。消費者和房產擁有者的選擇就更多了，因此信則立，房地產中介也是如此，建立誠信機制，是一個公司繁榮發(fā)展的前提，房地站中介的誠信缺失積習難改，成為社會廣泛不滿的詬病，那么面對如此巨大市場，利潤當然也是巨大的，如何抓住客戶，只有在誠信的基礎上，不斷的提高服務水平，才能立于不敗之地。

篇8

設備定制合同范文1一、供方(甲方)： 簽約地點： 需方(乙方)： 簽約時間：

二、付款方式： 付款條件：首先付定金30% 即人民幣 元，剩余貨款50%即人民幣13000.00元在設備到達當地貨運站，驗貨、安裝、調試帶教完畢后，付清20%全部余款即人民幣5200.00元。

三、交貨方式及運費

甲方負責發(fā)貨至乙方公司所在市，運費由 甲方 承擔，廠內卸車費用乙方承擔。

四、產品驗收：

由乙方按照約定的標準驗收。如有異議，乙方在接到貨物后的30日內提出書面通知，未書面提出的，作為合格產品。

五、違約責任、合同糾紛解決：由雙方協(xié)商解決，按照合同的規(guī)定執(zhí)行。

六、其他約定事項：

1、本合同自簽章之日起生效，一式兩份，具有同等法律效力。

2、除非合同約定，甲乙雙方均不得變更或解除合同。

3、標的物所有權自全額貨款付清時轉移，需方未履行支付價款義務，標的物所有權歸屬供方。

4、合同未盡事宜經雙方協(xié)商后作補充規(guī)定。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

設備定制合同范文2甲方：

乙方：

法定代表人：

地址：

聯系方式：

依據《中華人民共和國合同法》及其他相關法律法規(guī)的規(guī)定，遵循平等、自愿、誠實信用的原則，雙方就本合同中的權利、義務和經濟責任協(xié)商一致，達成如下協(xié)議：

一、工程概況：

1、工程名稱：

2、工程地點：

3、承包方式：乙方包工包料

4承包范圍：設備界定范圍

5、工程造價：人民幣

6、合同總造價不含稅金。

二、施工準備：

1、乙方組織施工管理人員，材料，施工設備進場，并服從甲方的安排。

2、編制施工方案及施工進度計劃。

3、設備到現場后由甲乙雙方負責就位并管理，避免損壞。

4、甲方應于設備到達現場前做好設備安裝的準備工作(A、機組臺;B、地溝及開孔;C、一次配電;D、機組防雨棚等)

三、施工內容：

1、負責設備安裝及匹配。

2、設備.制冷機組等全部設備(見附表)

四、工期要求：

根據甲方的要求，乙方同意于 年 月 日前完成此項工程，若由于甲方原因造成工期延誤，則工期相應順延。

五、合同價款及付款方式：

合同總價款 元整(¥ 元)。 付款方式

1、甲方用 開發(fā)項目中高層住宅或門點抵頂乙方全部工程款。抵頂的商品房價格執(zhí)行甲方統(tǒng)一售價。按實際建筑面積計算(以測繪部門實際測繪面積為準)，最終結算差額部分長退短補。抵頂給乙方的商品房甲、乙雙方各自承擔國家規(guī)定的稅、費。

2、抵頂乙方工程款的商品房由甲方統(tǒng)一劃撥，達到商品房預銷售條件時，甲方按乙方實際完成工程量給乙方辦理商品房相關手續(xù)。如乙方停工或中途不再履行合同義務，視為乙方違約。乙方違約后，甲方有權收回抵頂給乙方的商品房，同時甲方開給乙方的商品房相關手續(xù)全部作廢，如乙方將商品房出售給第三人或辦理抵押等情況出現，房產糾紛和相關經濟責任由乙方自行處理，甲方不負任何責任。

六、交提貨時間及地點：

在收到甲方預付款后20日內將設備運送到甲方的經營場所，運費由乙方負責。

七、違約責任

(一)乙方責任

1、冷柜質量、規(guī)格、技術要求不符合本合同規(guī)定時，乙方應負責保修、保退、保換。由于上述原因致延誤完工時間，每逾期一日，乙方應按合同總價款的 __向甲方償付逾期交貨的違約金，并賠償由此給甲方造成的一切損失。

2.冷柜不符合合同規(guī)定或者因冷柜不合格造成貨物損壞的，一切損失由乙方負責。

(二)甲方責任

甲方如未按規(guī)定日期向乙方付款，每逾期一天，應按逾期付款部分 付給乙方逾期違約金。

八、施工安全：

施工期間，乙方應按照施工規(guī)范進行操作，須安全施工，確保施工質量，確定責任后，由施工造成意外事故由乙方自行負責。

九、工程驗收及保修：

1、工程在施工過程中由甲方專人監(jiān)工、負責核實項目并負責簽署驗收單，乙方對整機保修 年。

2、乙方應在貨到甲方施工現場及時通知甲方驗收，甲方的驗收僅為數量和表面質量驗收，不作為乙方所供材料實質性質量合格的依據。

3、最終結算時甲方扣留乙方總貨款的5%作為質保金，乙方對所供貨保修期為 年，自產品驗收合格并正式投入使用之日起算。保修期滿后，雙方做一次回訪，如無質量問題，保修金退回(保修金不計息)。

4、凡因質量、技術缺陷由乙方負責無償保修并承擔甲方一切損失的賠償責任,保修條件、范圍等按甲方確認的質保書和國家有關規(guī)定執(zhí)行。

5、質保期內,如出現質量、技術問題,乙方應按甲方要求負責返修直至再次驗收合格, 質保期從再次驗收合格后次日起重新計算一年保修期。

6、乙方負責對機組進行全程跟蹤服務，并保證每季度對機組進行一次全面維護。

7、設備發(fā)生故障乙方在接到甲方報修電話3-5小時內到甲方經營場所進行維修。

8、質保期內,發(fā)生質量問題,乙方不能在限定期限內維修， 甲方有權代為維修處理，由此發(fā)生的費用并另加100%的管理費，均由乙方承擔，該費用由甲方直接從乙方質保金中扣除。

九、關于合同的變更與解除：

1、本合同所訂一切條款，甲、乙任何一方不得擅自變更或修改。如一方提出變更，需經另一方的書面認可。

2、本合同簽訂后，雙方應誠信履行，不得隨意解除。如經協(xié)商一致解除本合同，則雙方應簽訂書面解除協(xié)議。但在下列情況下，一方享有解除權：

(1)乙方完工遲延達 日以上，甲方有權解除合同。

(2)乙方所供冷柜質量、規(guī)格無法達到甲方要求質量規(guī)格標準。

(3)甲方不按照合同約定支付合同價款。

十、合同爭議解決方式：

凡因因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，均應提交烏海仲裁委員會巴彥淖爾市辦事處仲裁。

十一、其他約定：

1、本合同如有未盡事宜，雙方協(xié)商解決并簽定補充協(xié)議作為本合同的附件，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

2、甲、乙任何一方如確因不可抗力的原因，不能履行本合同的，應以書面形式及時通知對方不能履行或須延期履行、部分履行合同的理由。

3、本合同壹式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份，雙方簽字蓋章后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

設備定制合同范文3需方：*** (以下簡稱甲方)

供方：*** (以下簡稱乙方)

經甲、乙雙方協(xié)商，在本著互利互惠，協(xié)商一致的原則基礎上，現就乙方向甲方提供十二臺靜電除焦器一事達成如下合同。

一、合同標的：由乙方向甲方提供12臺靜電除焦器，其中包括：主體的制作安裝、直爬梯、平臺制作，進出口法蘭、電器供電部分(僅包括配電箱以內部分)以及防爆絕緣器部分的制作安裝及調試。設備的制作安裝地點為甲方所在地項目現場。

二、合同價款：每臺除焦器包工包料人民幣**圓整，共壹拾貳臺，合同總價款合計人民幣**圓整(￥**，00)

三、付款方式：

第一次付款為合同總價款的50%，即人民幣*，為進場前期預付款(含外筒體鋼板材料費用)。由甲方于合同簽訂生效之日起三個工作日內向乙方指定人現金支付完結。

第二次付款為合同總價款的20%，即人民幣*，由甲方于鋼板材料到場后三日內向乙方指定人現款支付完結。

第三次付款為合同總價款的15%，即人民幣*，由甲方于外筒體制造完成后三日內向乙方指定人現金支付完結。

第四次付款為合同總價款的12%，即人民幣*，由甲方于主體安裝完成后三日內向乙方指定人現金支付完結。剩余的3%即人民幣*，為產品質量保證金,一年質保期滿后,由甲方于五日內向乙方指定人一次性現金清付完結。上述所有款項的支付由甲方直接一次性支付*或其本人指定的其它帳戶。

三、雙方責任

除本合同其他條款規(guī)定的權利、義務外，雙方約定如下

1、甲方責任：

1.1保證于合同簽訂之日起 日內完成施工前的三通一平和基礎交付使用。

1.2 以雙方確認價格向乙方及時送達合格的筒體鋼板材料。

1.3甲方無償向乙方提供所需水電供應，負責施工現場的協(xié)調、維護和乙方物品的安全，以確保乙方正常工作的開展。

1.4嚴格按合同約定期限和方式向乙方支付合同項目進度款。

1.5保證乙方項目結束后，乙方自用攜帶的設備、工具以及剩余材料的順利撤場。

1.6對因進度款項支付、材料提供、現場協(xié)調以及其它方面原因造成的乙方拖期承擔責任和乙方損失。

2、乙方責任：

2.1按時、保質、保量完成工程量;

2.2進入施工現場嚴格遵守甲方生產作業(yè)現場規(guī)章制度;

2.3保證工程質量嚴格執(zhí)行國家有關標準規(guī)范，焦油處理效率達到97%以上。.

四、工程期限

合同執(zhí)行期為自 年 月 日起至 年 月 日止; 執(zhí)行期間如遇不可抗力影響，本合同執(zhí)行期順延。

五、安全責任

乙方保證施工過程嚴格按照國家有關安全操作規(guī)程執(zhí)行，在工程施工期間乙方發(fā)生的一切安全事故甲方不負責任。(排除不可抗力如戰(zhàn)爭、嚴重火災、水災臺風、地震等不可預見、不可避免且不可克服的事件)

六、其他約定

6.1本合同標的物中不含所有相關土建施工項目，本合同相關價款均為不含稅價格。

6.2產品制造所需的外筒體鋼板由乙方負責提供送達，據實結算，其價格不得超過當地同等產品的市場優(yōu)惠價格，并經乙方確認同意。

6.3對因甲方責任造成的影響，乙方有權隨時停工，必要時可單方終止合同執(zhí)行，甲方因承擔因此造成的乙方所有直接和間接損失。

6.4本合同執(zhí)行中如有異議，雙方因友好協(xié)商解決，未盡事項，由甲乙雙方另行協(xié)商補充訂立。

七、本合同一式四份，雙方個執(zhí)二份，并至雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________