導語：如何才能寫好一篇金融投資風險分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、我國金融市場的現(xiàn)狀

從發(fā)達國家金融市場發(fā)展的經(jīng)驗來看，當市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段后，必然會出現(xiàn)金融投資市場。伴隨著我國經(jīng)濟發(fā)展、市場經(jīng)濟體系機制的不斷完善，我國金融業(yè)市場逐漸興起，并在近年來獲得了快速發(fā)展。但是總體來看，我國的金融行業(yè)還處于初期發(fā)展階段，整個金融投資市場還遠沒有發(fā)展成熟。我國的金融行業(yè)還、存在的一些問題，像金融工具不夠先進、金融證券沒有實現(xiàn)規(guī)范化管理、市場經(jīng)濟運行機制不完善等等，都會影響我國金融市場的發(fā)展。至于存在這些問題的原因，本文認為主要有兩方面的因素，第一，我國的商品經(jīng)濟和市場經(jīng)濟還沒有發(fā)展成熟，尚處于發(fā)展時期，不能給金融業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造好的環(huán)境和提供必要的支撐；第二，我國金融投資體系的發(fā)展還不健全，有待在進一步發(fā)展過程中進行必要的完善。在我國當前經(jīng)濟社會、金融市場環(huán)境下，企業(yè)參與金融投資，風險防范更顯的尤為重要。

二、金融投資的風險類型

在開展金融產(chǎn)品投資過程中，企業(yè)通常會面臨操作風險、市場風險、信用風險、流動性風險等。

第一，操作風險。金融產(chǎn)品投資的操作風險是指，企業(yè)在進行投資決策過程中，由于決策程序不完備甚至決策失誤，或者在具體投資執(zhí)行過程中，由于操作人員失誤導致的風險。出現(xiàn)操作風險的原因通常有二，一方面，是由于金融投資管理人員缺乏一定的決策能力、市場分析能力以及風險控制能力，導致投資策略出現(xiàn)較大偏差；另一方面，是由于企業(yè)的管理不到位，財務資金控制不規(guī)范，具體的操作人員不盡責或者不具備業(yè)務操作能力等。

第二，市場風險。市場風險往往會受到市場上匯率或者估價變動的影響，從而使金融投資者的本金或收益出現(xiàn)損失的風險。主要原因是，金融工具的市場價格是在一直變化的，如果金融投資者對市場的分析能力不強甚至出現(xiàn)判斷失誤，就會產(chǎn)生市場風險。根據(jù)市場風險程度的不同，可以分為系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險，其中系統(tǒng)性風險通常是難以消除的，而非系統(tǒng)性的風險可以通過一系列的投資優(yōu)化管理，進行有效的防范。

第三，流動性風險。流動性風險主要是由于投資者將大量資金投資于某種金融產(chǎn)品，而該金融產(chǎn)品難以在短時間內(nèi)快速變現(xiàn)，從而就導致了投資者資金緊張的問題。流動性風險在通常情況下不會出現(xiàn)，但一旦金融產(chǎn)品由于市場震蕩而導致的價格急劇下降，而此時投資者又急需大量資金，流動性風險就會出現(xiàn)。在此情況下，投資者若以低價出售金融產(chǎn)品換取資金，就會受到一定的經(jīng)濟損失；投資者若繼續(xù)持有金融產(chǎn)品，其現(xiàn)金流就會出現(xiàn)緊張甚至斷裂，影響正常經(jīng)營。

第四，信用風險。信用風險主要是由于投資交易的相關方?jīng)]有按照合同規(guī)定的履行應盡職責、義務，而出現(xiàn)的風險，其實質(zhì)就是違約?，F(xiàn)在我國金融投資產(chǎn)品的門檻不斷的降低，金融投資中最重要的內(nèi)容就是債券、貨幣基金等。如果所投資的金融產(chǎn)品的發(fā)行主體出現(xiàn)嚴重虧損甚至瀕臨破產(chǎn)的邊緣，或者其償還意愿不強，無法全部或部分償還債務，就產(chǎn)生了金融產(chǎn)品發(fā)行主體的違約，投資者就會出現(xiàn)損失。

三、金融產(chǎn)品存在投資風險的原因

對于企業(yè)金融投資來說，造成風險的原因包括很多方面，其表現(xiàn)形式也有很多，其中最主要的有三點，即利率的變化、匯率的變化以及市場的變動。

第一，金融投資要面對利率變動。金融投資是與金融產(chǎn)品的利率密切相關的，利率是影響金融投資收益的最關鍵因素，金融產(chǎn)品的市場價值會隨著利率的上調(diào)或者下調(diào)，出現(xiàn)上升或者下降。投資者在進行金融產(chǎn)品投資時，一定要緊密的關注國家對于所要投資產(chǎn)品利率的變化，調(diào)整好所要投資產(chǎn)品與自身持有貨幣之間的比例，提高對產(chǎn)品利率變動的應對能力，避免因利率變動帶來的風險。

第二，金融投資要面對匯率變動。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和活動領域的擴大，可能會出現(xiàn)國內(nèi)相關金融產(chǎn)品無法滿足金融投資者需求的狀況。由于世界各主要經(jīng)濟體的匯率一直處于動態(tài)調(diào)整階段，一旦開始投資國外金融資產(chǎn)，投資者就必然要承受匯率變動的風險。特別是，在一些國家受到金融風暴的沖擊，匯率劇烈波動時，這種風險就會更具有顛覆性影響。匯率的變化會對涉外企業(yè)的管理和經(jīng)營產(chǎn)生十分重要的影響，一旦利率發(fā)生大幅波動，就會影響金融投資的收益，甚至影響企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

第三，金融投資要面對市場變動。在投資者進行金融產(chǎn)品的投資時，不僅要關注所要投資產(chǎn)品自身存在的風險，更要密切關注市場變動所產(chǎn)生的風險。導致大范圍甚至是整個金融市場的投資者和投資商品都收到極大影響的系統(tǒng)性風險，投資者無法完全避免，加強經(jīng)濟形勢的研判、提前做出決策，有助于減小減少損失。非系統(tǒng)性風險，則可以適度規(guī)避。在進行投資之前，一定要謹慎選擇擬投資產(chǎn)品，提前做好功課，并針對未來可能面臨的風險，統(tǒng)籌規(guī)劃，制定一系列有針對性的預防措施，提高風險發(fā)生時的應對能力。

四、提高金融投資風險控制的措施

金融風險是投資過程中一個不可避免的問題，也是影響企業(yè)投資收益能否實現(xiàn)的關鍵所在。企業(yè)在進行金融投資時，有必要制定有效措施，對金融投資風險進行有效控制，保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

第一，加強風險評估。金融產(chǎn)品風險評估環(huán)節(jié)是整個投資過程中的一個重要環(huán)節(jié)。通過全面、充分的風險評估，投資者能夠有效了解并合理控制金融投資風險因素，有利于減少投資本金及收益損失的風險。同時，在持有金融產(chǎn)品過程中，所面臨的風險并非一直固定不動，而是會隨著時間推移、市場環(huán)境的變化而變化的，這就要求風險評估必須是一個不斷進行的動態(tài)過程，投資者的風險評估要隨著相關情況的變化而進行不斷更新。企業(yè)要綜合考慮各方面因素，做出有效的風險評估，以保證在風險來臨時，能夠及時采取有效措施，將損失降到最低。

第二，制定并優(yōu)化風險應對方案。基于投資前期及投資過程中持續(xù)的風險評估，針對不同類型的投資風險，企業(yè)要制定有效的應對措施和方案，并對其進行不斷的改進和完善。同時，將風險防控措施落實到具體的執(zhí)行主體，確保風險來臨時能夠快速反應，提高抗風險能力。

第三，加強企業(yè)現(xiàn)金流管理。為提高流動性風險和市場變動風險的應對能力，在保持現(xiàn)金流穩(wěn)定的情況下提高資金收益水平，企業(yè)一方面要加強對現(xiàn)金流的統(tǒng)籌管理，持續(xù)關注經(jīng)營性凈現(xiàn)金流，妥善安排好未來可能的現(xiàn)金支出，做好現(xiàn)金流入、流入的匹配；另一方面要優(yōu)化金融產(chǎn)品投資結(jié)構(gòu)，根據(jù)流動性和收益水平，設置合適的資產(chǎn)比例、擇適當?shù)耐顿Y模式，應對投資期間可能出現(xiàn)的突發(fā)流動性問題。

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（一）地區(qū)政府投融資平臺的含義

地方政府投融資平臺是指地方政府及其部門和機構(gòu)等通過財政撥款、土地注入、設立股權(quán)等形式進行融資，所成立獨立法人資格的經(jīng)濟實體，其運營目的是為了充分發(fā)揮政府投資項目融資功能。地區(qū)政府投融資平臺的種類很多其中包括建設開發(fā)公司、城建投資公司、城建資產(chǎn)經(jīng)營公司等許多不同類型的公司。雖然地方政府投融資平臺公司的類型很多，但是資金融入后的重點都是進行市政建設、公用事業(yè)等項目。

（二）地區(qū)政府投融資平臺的運營特點

一是獨立性。我國政府在相關規(guī)章制度中都已經(jīng)明確指出地區(qū)政府投融資平臺公司成立必須具備一般獨立法人的資格。由于政府投融資平臺所代表的利益主體是地方政府，與一般企業(yè)法人相比所代表的利益主體有著本質(zhì)上的區(qū)別，平臺的獨立性在很大程度上能夠促進政府所出臺的政策順利實施。

二是一貫性。地區(qū)政府投融資平臺在日常運營過程中在資金的使用范圍上與商業(yè)銀行信貸有著一定的區(qū)別，其并不對資金使用范圍進行限制，也不會存在利率低的情況。而是根據(jù)資金來源情況謹遵一貫性原則，進行資金使用性質(zhì)的確定對有償資金有償使用，對無償資金無償使用。

三是公益性。地區(qū)政府投融資平臺的經(jīng)營管理目標與其他房地產(chǎn)企業(yè)有著本質(zhì)的區(qū)別，一般房地產(chǎn)企業(yè)都是以實現(xiàn)自身效益最大化為經(jīng)營管理目標，而地區(qū)政府投融資平臺則是以城市基礎設施建設和公共事業(yè)發(fā)展為經(jīng)營目的，屬于政府行為，具有一定的公益性。

四是服務性。地區(qū)政府投融資平臺公司是在政府的大力扶持下所建立起來的，地區(qū)政府投融資平臺的計劃與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展息息相關，與財政預算和商業(yè)銀行一樣被視為是地區(qū)資金的重要來源，地區(qū)政府融資平臺的順利發(fā)展在一定程度上能夠促進我國財政政策順利實施，推動我國國民經(jīng)濟的順利發(fā)展。

二、我國某市政府投融資平臺資金活動情況

隨著各個地區(qū)投融資平臺的不斷發(fā)展，一些地區(qū)出現(xiàn)了投融資平臺經(jīng)營管理不規(guī)范的現(xiàn)象。對此，中央政府出臺了一系列規(guī)定以加強對地方政府投融資平臺公司管理。為了能夠更好地規(guī)范投融資平臺公司管理、規(guī)避風險，本文對我國某市15個區(qū)、縣（市）融資平臺公司進行了專題調(diào)研，以全面反映該市區(qū)、縣（市）國有投融資平臺公司的現(xiàn)狀。截止2011年底，該市15個區(qū)、縣（市）共有政府投融資平臺公司61家?？傎Y產(chǎn)金額高達1495.6億元，總負債為848.6億元?；I資總額為465.4億元，銀行貸款占籌資總額的89.2%，共計415.2億元，債券占籌資總額的8.8%，共計41.1億元。本節(jié)從利潤、主營業(yè)務收入、擔保、籌資幾個方面進行討論。

一是利潤情況。該市這61家公司中利潤總額達5億元的占公司總數(shù)的4.9%。1―5億的占公司總數(shù)的9.8%；1000萬―1億元占平臺公司總數(shù)的14.8%；利潤0―1000萬元占公司總數(shù)的34.5%；0元以下的公司占總數(shù)的36%。由此可見，該市政府投融資平臺公司運營情況總體上良好，盈利企業(yè)達到了半數(shù)以上。而且公司利潤金額非?？捎^，妥善經(jīng)營在很大程度上會拉動當?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展。

二是主營業(yè)務收入情況。該市這61家公司中，年主營業(yè)務收入達到10億元的占平臺公司總數(shù)的4.9%；5億元―10億元的占平臺公司總數(shù)的1.7%；1億元―5億元占平臺公司總數(shù)的9.8%；5000萬元―1億元的占平臺公司總數(shù)的11.5%；0元―5000萬元的占平臺公司總數(shù)的63.9%；無主營業(yè)務收入的占平臺公司總數(shù)的8.2%。由此可見，該市政府投融資平臺總體收入情況良好，間接地反映出該地區(qū)城市基礎設施建設和公共事業(yè)發(fā)展穩(wěn)定。

三是融資情況。截止至2011年底，該市61家政府投融資平臺公司融資總額高達4653682萬元，融資渠道主要包括銀行貸款、債券發(fā)行、理財產(chǎn)品以及其他。其中銀行貸款總額為4179872萬元，占籌資總額的90%；發(fā)行債券為356800萬元，占籌資總額的8%；銀信政理財產(chǎn)品62300萬元，占融資總額的1%；其它占籌資總額的1%。由此可見，該市政府投融資平臺公司資金最重要來源為銀行貸款。同時以上數(shù)據(jù)也反映出了一個重要問題，那就是資金來源較為單一，這樣一來公司就存在著巨大的財務風險，一旦銀行資金鏈斷裂公司日常運營就會受阻。

四是擔保情況。該市61家投融資平臺公司提供擔保總金額為3612479萬元，其中以財政收入擔保占擔?？傤~的4%，約160000萬元，保證擔保占擔保總額的75%，約為2694979萬；土地質(zhì)押擔保占擔?？傤~的14%，約為513400萬元；其它擔保占擔?？傤~的7%，約為244100萬元。從以上數(shù)據(jù)中可以看出公司的主要擔保形式為保證擔保。由于保證擔保主要是通過保證人與貸款人約定的形式進行擔保的，當借款人違約或無力歸還貸款時保證人承擔責任。這就存在著一個問題一旦投融資平臺公司出現(xiàn)財務危機，責任就會落到當?shù)卣念^上，直接會造成政府財政壓力加大的情況發(fā)生。

三、我國該市政府投融資平臺財務風險分析

（一）投資風險

以該市綜保公司為例，該公司自2008年成立以來累計完成投資財務發(fā)生額291605.94萬元，按工程項目分，列表如表1：

從表1中可以看出該市綜保公司的資金主要是應用于包括道橋建設、廣場建設、公園、景點、游樂場建設等豐富人民生活的公共基礎設施，舊城區(qū)改造、新城區(qū)開發(fā)、城市水電熱氣供應等公共事業(yè)等方面。雖然公司諸如安置房工程等經(jīng)營性項目可以通過項目投產(chǎn)后自身經(jīng)營運行所產(chǎn)生的現(xiàn)金流形成“自償性”，但是這一部分資金并不足以滿足公司運營需要。而所占比重較大的公益性項目完全沒有直接收入，政府只能利用其它籌資手段償還借款，使得公司運營壓力增大。同時，我國政府還沒有出臺有關于政府投資內(nèi)容以及資金運作的相關規(guī)定，也沒用建立一個透明而公允的投資資金運營披露平臺，這樣一來資金流向就存在著很多漏洞，導致一些不法分子為了一己之利徇私舞弊，最終造成國有資產(chǎn)流失現(xiàn)象的發(fā)生。

（二）融資風險

該市政府投融資平臺公司融資渠道主要包括銀行貸款、債券發(fā)行、理財產(chǎn)品以及其他。其中銀行貸款是最主要的融資方式，而債券發(fā)行也成為了銀行貸款之后的主要融資方式之一。本節(jié)從銀行貸款和債券發(fā)行兩方面進行融資風險的討論。

一是銀行貸款融資風險。以該市綜保公司為例，從公司2013年資產(chǎn)負債表（表2）中可以了解到，截止至2013年年末，公司負責合計2241725769.18元，較年初有所增長，主要是長期借款的增多直接導致負債的增加。長期借款中大部分都是銀行貸款，銀行貸款增多在一定程度上不利于公司資金鏈的正常運轉(zhuǎn)。因為隨著銀行貸款管理機制的日益完善以及國家出臺一系列政策對平臺項目的限制，在一定程度上加大了地區(qū)政府投融資平臺公司獲得貸款資金的難度。同時，一些平臺項目還款期的迫近也會造成地方政府投融資平臺融資風險的發(fā)生。銀行貸款融資風險主要包括以下兩點：首先，政府和平臺公司的委托-關系所產(chǎn)生的風險。投融資平臺公司可以被視為是政府的經(jīng)理人，資金投入項目的實際受益方為政府而不是平臺公司，而政府還沒有建立健全平臺績效考核體系，這樣一來就會出現(xiàn)一些不法分子徇私舞弊濫用銀行貸款致使平臺公司資金外流；其次，信息差異性風險。平臺公司在向銀行申請貸款過程中，銀行對其進行信用評級與平臺公司的實際還款能力關系不大，更多的時候與當?shù)卣呢斦嵙﹃P系密切。很多地區(qū)商業(yè)銀行在對貸款評估過程中無論是在能力上還是在信息上都不占優(yōu)勢無法監(jiān)控政府投融資平臺跨銀行的資金流向，使得銀行在對其進行貸款時金額數(shù)具有一定局限性，難以彌補公司資金缺口從而引發(fā)公司財務風險的發(fā)生。

二是發(fā)行債券融資風險。債券發(fā)行融資方面，該市投融資平臺公司嚴格按照國家規(guī)定公開發(fā)行企業(yè)債、中期票據(jù)及短期融資券，以籌集基礎設施建設或公益性項目資金。但是從目前該市財政支出與收入總體情況來看，二者之間的缺口正逐年增大，而地方政府有權(quán)同時設立一個或者多個投融資平臺，在地方政府投融資平臺存續(xù)期內(nèi)，該市地方政府很有可能會改變對平臺公司的信用偏好，一旦出現(xiàn)投融資平臺債券到期時無法還本付息的情況，政府不會對城投融資平臺債券本息清償付法律責任，這樣就會引發(fā)公司財務風險的發(fā)生。

三、對于該市政府融資平臺資金運用的一些完善措施

（一）實現(xiàn)融資方式多樣化

單一的融資方式容易加大公司對商業(yè)貸款和財政撥款的依賴性，不利于地方政府投融資平臺的順利發(fā)展，所以該市政府融資平臺公司應當積極探索融資渠道進一步實現(xiàn)融資方式多樣化。首先，平臺公司應當加大對發(fā)行債券的重視程度，不僅要重視與國內(nèi)企業(yè)和個人的合作，還可以與國外一些企業(yè)進行合作，制定合理的本息發(fā)放方式，吸引社會上以及國外的企業(yè)和個人資金的投入，盡可能地降低對商業(yè)貸款以及財政撥款的依賴性；其次，該市政府投融資平臺公司還應當關注證券市場，通過上市的形式通過證券市場進行融資，這種形式不僅可以進行重復融資而且還不用支付利息，促進公司的資金鏈穩(wěn)健運轉(zhuǎn)。

（二）完善公司內(nèi)部控制管理制度

一套完善的平臺公司內(nèi)部控制管理制度在很大程度上能夠控制和防范公司財務風險的發(fā)生。首先，平臺公司應當加強各個部門崗位設置管理，明確各個部門的權(quán)責，尤其是財務部門一定要進行不相容崗位的分離，避免一人兼多職現(xiàn)象的發(fā)生，實現(xiàn)定期對賬。一旦發(fā)現(xiàn)問題能夠落實到個人，控制和防范一些不法分子為了一己之利徇私舞弊現(xiàn)象的發(fā)生；其次，公司應當建立現(xiàn)代化信息資源管理系統(tǒng)，進一步實現(xiàn)信息資源共享，以便加強各個部門的溝通交流；最后，平臺公司應當進一步促進財務部門工作人員綜合素質(zhì)的提高，主管人員應當積極向部門成員傳遞國家最新法律政策，并組織公司會計人員進行繼續(xù)教育培訓，優(yōu)化會計人員知識結(jié)構(gòu)，使得公司會計人員在務管理工作時更加得心應手，提高工作效率，避免錯誤的發(fā)生。

（三）明確責任主體

該市政府投融平臺公司不應當過于依賴地方政府，地方政府可以給予公司一定的管理權(quán)力，使公司由政府控制其運營管理向?qū)崿F(xiàn)自主管理形式的轉(zhuǎn)變，杜絕政府部門工作人員兼職公司管理工作閑暇的發(fā)生，應當另外選聘一些綜合素質(zhì)突出的人員擔任相應職務，明確責任主體，避免由于平臺公司債務過重轉(zhuǎn)化為政府的債務，致使地區(qū)財政負擔加重現(xiàn)象的發(fā)生。

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摘要：房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入,國家有關部門就加強金融宏觀調(diào)控作用、促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此,加強對房地產(chǎn)投資風險的分析和提高風險防范意識具有特定的現(xiàn)實意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風險,揭示了房地產(chǎn)金融投資風險的成因,并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風險防范措施,在房地產(chǎn)金融風險防范方面提供了有益的借鑒。

關鍵詞：風險防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟和提高人民生活水平、拉動相關行業(yè)發(fā)展、擴大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項充滿風險的業(yè)務。因此,如何規(guī)避金融風險、積極促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當前十分重要的任務。

一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析

1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。

2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商,這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發(fā)二期,實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。

3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項目開發(fā)貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現(xiàn)整個房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產(chǎn)信貸風險揭示

結(jié)合以上銀行對房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風險如下。

1、項目合法有效性風險。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段,這類風險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

2、市場風險。房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項目質(zhì)量風險。由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質(zhì)量相對容易監(jiān)控,而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設管理和項目的周圍經(jīng)濟環(huán)境上。

4、經(jīng)濟風險。經(jīng)濟風險主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟總量的發(fā)展和人們消費水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟環(huán)境的影響因素較多。

5、政策性風險。對房地產(chǎn)而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關政策的影響。

三、銀行房地產(chǎn)信貸風險防范措施

1、政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。政府要增強對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學性,改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全全國房地產(chǎn)市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產(chǎn)市場運行中的相關數(shù)據(jù)和對影響市場發(fā)展的相關數(shù)據(jù)進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產(chǎn)市場運行情況,并進一步加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導,以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導。

其次,政府要設計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現(xiàn)了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。我國應當大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產(chǎn)對于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產(chǎn)項目不符合銀行資產(chǎn)流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產(chǎn)生金融風險。在成熟規(guī)范的市場中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產(chǎn)金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實現(xiàn)資源的合理配置。

3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風險能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效應較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外,規(guī)模大尤其是具有較強現(xiàn)金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本,提高抗風險能力。

4、銀監(jiān)會要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務功能。銀監(jiān)會應加快發(fā)揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經(jīng)濟主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內(nèi)營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境,促進金融穩(wěn)定。

5、提高商業(yè)銀行的風險防范能力。商業(yè)銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預測和監(jiān)測指標體系,建立和擴大房地產(chǎn)市場信息來源,及時關注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預測能力;要加強產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業(yè)道德意識,在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責,認真做好貸前調(diào)查工作,及時分析信貸業(yè)務的客戶風險和經(jīng)營風險,研究信貸風險防范措施。

信貸審批人員應在審批環(huán)節(jié)嚴格把關。

一是分析項目是否符合國家宏觀政策;

二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;

三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;

四是分析項目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況;

五是分析項目抗風險能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;

六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結(jié)合產(chǎn)品價格、項目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設計、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財務狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)營管理能力和風險意識及風險控制能力。

【參考文獻】

[1]孫永玲:中國房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略實施[M].機械工業(yè)出版社,2005.

篇4

一、行為金融的相關概述

在二十世紀年代，在股票市場中出現(xiàn)了一些與市場理論不相適應的現(xiàn)象，為了能夠徹底解釋這些異?，F(xiàn)象，在這樣狀況下行為金融學便應運而生。對于行為金融學來說是以心理學為基礎，同時將行為學以及心理學等相關學科結(jié)合開來，最終融入在金融理論當中席光城一門新興的學科。在整體上主要通過對金融市場微觀主體行為進行解釋，例如：將心理動因以及社會動因等進行深入的分析，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)對金融市場一些異?，F(xiàn)象進行解釋。行為金融學在具體理論上主要是依據(jù)價值理論以及前景理論和行為組合理論等多種理論，在這些理論中前景理論在行對于行為金融學發(fā)揮了重要的作用，起到基礎性作用，在自身核心中主要是以行動進而帶給人一定的心理感受。同時在評價心理感受之前，主要通過決策分析等方式進而確定有效的行動，針對適合的參考點進而預測出能夠產(chǎn)生的后果。

二、行為金融學視角下的證券投資風險以及投資行為

1.行為金融學視角下的證券投資風險

對于證券投資主要是指投資者能夠?qū)①Y金投入到股票以及相關債券中，進而能夠獲得較多的利潤，最終達到盈利的投資活動。與銀行存款相比，證券投資大多數(shù)時候能夠取得較高的收益率，在一定程度上講這也是促進證券市場活躍的重要因素，同時也是區(qū)別于普通市場的重要因素。但是對于證券市場來說存在著一定的不確定性，進而導致政券市場面臨著較大的風險，這種風險比銀行存款中的風險更大，同時證券市場對于一些政策調(diào)控以及金融市場變化和經(jīng)濟形式波動等相關因素是較為敏感的。這些因素的變化在很大程度上將會為證券投資帶來一定的不確定性，進而增加了投資風險中發(fā)生頻率。要想在真正意義上避免這種風險的發(fā)生，作為證券投資者應該采用投資的方式，即主要按照預定計劃能夠?qū)①Y金分散到多個項目中，這樣能夠避免一次性投資帶來的風險。在具體投資規(guī)避風險中，一些行為金融理論形成的多種投資策略，在很大程度上為投資者對規(guī)避風險提供了較多的支持以及相關的選擇等等。

2.行為金融學視角下的證券投資行為

與標準中的金融理論觀點相比存在著一定的差異性，對于行為金融學中認為在證券市場中的投資者主要是指非理性人，在認知上存在著偏差，同時在具體行為中也存在著一定的偏差，這樣的形式最終使得投資者不能做出理性的判斷以及投資效益中的最大化。在投資中非理性行為還會降低實際中的市場有效性，最終導致在價格中出現(xiàn)偏移，投資自身存在著偏差源于自身過度的自信。經(jīng)常將一些失敗的原因歸結(jié)于外部因素中，這樣的后果是過度自信中的表現(xiàn)帶來的后果。除此之外，還可能受到羊群效應，這種羊群效應主要是指受到其它投資者的影響，進而導致自身采取相同的投資策略，主要表現(xiàn)為其它投資者行為影響當前投資者的決策。

三、針對證券風險中的防控方式

1.動量交易策略

對于動量交易策略主要是對股票交易量以及股票收益等進行設定相關的過濾準則，當股票交易量能夠滿足實際中的過濾準則時，投資者能夠?qū)⒐善辟I入或者是賣出。在整體上主要是針對動量效應提出的一種投資策略，行為金融理論視角下，對于投資者對動量交易策略主要是采取應該以證券市場中的股票價格為主要出發(fā)點。

2.時間分散化投資策略

對于時間分散化投資策略，主要是伴隨著投資期限中的逐漸延長，投資者自身承擔風險能力在慢慢下降，這樣的情況下，投資者年輕將適中的資產(chǎn)組合中較大比例投資股票，伴隨著年齡的不斷增長，應該增加在債券中的比例。這樣的投資行為是金融理論發(fā)展中的產(chǎn)物，同時也是股票風險中較為分散的一種策略。行為金融理論主要利用股市風險進而為證券投資者提供相關的投資決策以及投資行為等。投資者在采用這種策略過程中進行投資實踐時，在整體上應該避免頻繁的交易，否則將會出現(xiàn)不理性?O投資行為。

篇5

隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展以及市場經(jīng)濟體制的確立，金融投資風險逐漸增加，投資風險也是影響企業(yè)健康發(fā)展的重要因素。鑒于此，本文將分析金融投資風險，并針對性提出解決對策，以期更好的促進金融投資健康運行。

關鍵詞:

金融投資；風險分析；控制在金融市場中，風險是非常重要且無處不在的一個因素，尤其是投資風險其直接關系到企業(yè)運行效益，如何更好的控制投資風險已成為擺在我們面前的重要研究課題。新形勢，積極探究金融投資風險分析及控制，具有重要指導意義。

一、金融投資的種類

(一)基金投資

基金投資是現(xiàn)階段企業(yè)投資的重要方式，在這一過程中，小額資金聚集到專家手中，然后就結(jié)合市場情況合理投資。這種投資方式由多方面的投資人員共同組成，具有較高的安全級別，但也不可避免的存在投資風險。例如，企業(yè)集中了大量資金但尚未配備專業(yè)投資人員，這就帶來了巨大的安全隱患。部分企業(yè)認為基金投資屬于資產(chǎn)儲備的過程中，故而，在購買過程中只關注收益高的基金不注重基金類型，這就不可避免的帶來高投資風險。

(二)證券投資

不管何種方式的投資均會存在一定風險，若在證券投資過程中，企業(yè)出現(xiàn)盲目投資或決策失誤，也會導致回報率過低等問題，這嚴重影響企業(yè)資產(chǎn)的安全性。證券價格波動會導致一系列連串反應，若只看到證券價格上漲，而未深入研究價格上漲的原因便大量投入資金，這種盲目的投資行為，極有可能帶來巨大投資風險。

(三)衍生金融資產(chǎn)

衍生金融資產(chǎn)是一種新興的投資方式，這種投資方式的風險要比傳統(tǒng)基金投資風險、證券風險要高，其收益也相當高。衍生金融資產(chǎn)運行必須控制企業(yè)大部分現(xiàn)金流，這種投資方式會嚴重影響企業(yè)現(xiàn)金流的正常運轉(zhuǎn)。若企業(yè)選擇衍生金融資產(chǎn)這種金融方式，就不可避免的導致資產(chǎn)價值波動，同時，也會增加財務管理難度。例如，期權(quán)證券投資，若操作失誤，輕者會降低企業(yè)受益，重者會導致資金虧損；若操作正確，則會為企業(yè)帶來豐厚收益。

二、金融投資風險的種類

(一)市場風險

金融投資行業(yè)對資金的需求量大，而且產(chǎn)業(yè)鏈長、關聯(lián)性強，其不可避免的受到市場這只無形之手的影響，隨著市場、利率等變化，金融投資存在多種不可預知風險。

(二)信用風險

目前來說，我國尚缺乏完善的個人征信體系，在客戶信用評估時，只能通過借款人收入、工作單位、家庭住址、身份證件等資料進行簡單審核。借款人提供虛假信息的情況大有人在，資料不真實且資料不全，很容易引發(fā)信用風險。

(三)操作風險

隨著金融投資的迅猛發(fā)展，其對專業(yè)人員的需求量大幅度增加，現(xiàn)有人員無法滿足平臺日益發(fā)展的需求。部分金融投資項目缺乏專業(yè)團隊，風險防護意識差，相關人員對借款方資料審核主觀性、隨意性大，這不可避免的導致操作呈現(xiàn)以及不良貸款。

三、金融投資風險的評估

風險評估屬于金融投資風險控制中的關鍵組成環(huán)節(jié)，金融風險評估的結(jié)果也是企業(yè)進行投資的客觀指標。風險評估直接決定著企業(yè)金融投資的整體指標與效益，客觀、合理的風險投資評估，能有效控制不合理的投資金屬，全面降低企業(yè)投資過程中的各種運行風險。從本質(zhì)上來說，金融投資風險屬于一個持續(xù)、動態(tài)的變化過程，故而，對其的風險評估也應進行動態(tài)監(jiān)測。只有客觀、準確的評估各項金融風險，才能有效規(guī)避風險帶來的損失。企業(yè)應建立健全規(guī)范、系統(tǒng)的風險評估體系，尤其是企業(yè)領導階層必須充分認識風險預警管理的重要性，善于利用多種財務指標進行風險預測評估，全面提升企業(yè)的風險識別能力與風險預警準確性。與此同時，企業(yè)必須強化投資風險評估力度，綜合考慮評估結(jié)果科學配置金融投資中的風險與利益，從而使得金融風險處于可控范圍內(nèi)，更好的促進企業(yè)健康發(fā)展。加強風險評估管理工作，積極出善的預控對策，爭取將風險降到最低。需要強調(diào)的一點就是，單純的依靠風險評估進行金融投資并不可行，還需要深入分析金融產(chǎn)生的屬性，結(jié)合風險收益分析進行資產(chǎn)配置，從而做出最佳決策。

四、金融投資風險的控制策略

(一)建立健全完善的風險管理運行體系

在市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)領導階層必須樹立風險意識，積極構(gòu)建完善、合理的投資風險運行體系。例如，可通過成立風險管理部門的方式，統(tǒng)一管理并針對性處理企業(yè)面臨風險，加強企業(yè)金融風險控制。與此同時，企業(yè)還應建立健全完善的經(jīng)營管理運行體系，全面、客觀分析自身運行情況以及承擔的金融運行風險，制定科學合理的投資決策。健全投資決策管理體系，強化對投資主體的控制，并健全投資風險運行體系，積極出臺各項應急預案，并結(jié)合金融風險情況針對性管理。與此同時，企業(yè)應站在自身運行發(fā)展實際上，設立風險預警指標，從而能及時、準確的預測企業(yè)發(fā)展中的投資風險，進而全面提升企業(yè)財務管理水平，盡可能減低金融投資風險。新形勢下，在企業(yè)信息化建設的同時，必須全面提升信息化覆蓋范圍，積極建設風險預警體系，充分利用信息化技術(shù)加強金融風險的控制。在進行企業(yè)投資以及風險控制過程中，還應全面分析企業(yè)的價值創(chuàng)造力、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?，從而使得企業(yè)金融風險處在可控范圍內(nèi)。

(二)嚴格現(xiàn)金流管理

加強企業(yè)現(xiàn)金流管理，從而更好的預防金融投資風險。筆者建議，可從如下方面入手:①盤活固定資產(chǎn)，加強企業(yè)資產(chǎn)管理，有效實現(xiàn)資產(chǎn)流通、變現(xiàn)。②盡可能降低預付款、回收貨款以及存貨等資金運用，還可通過發(fā)放證券、增加貸款等方式全面提升變現(xiàn)率。③加強應收賬款的管理力度，健全銷售人員責任制以及信用政策，加強應收賬款的回收管理。與此同時，企業(yè)必須加強凈現(xiàn)金流的管理力度，全面提升企業(yè)利潤點，合理選擇投資模式，更好的進行投資風險管理。善于通過財務分析與管理，預測企業(yè)資金的運行情況，強化應收賬款監(jiān)管力度，有效保障各項資金及時到位，進而預防企業(yè)出現(xiàn)資金風險。

(三)加強投資隊伍建設

加強投資隊伍建設，是全面提升金融投資風險能力的重要環(huán)節(jié)。首先，必須加強現(xiàn)有投資管理人員的學習培訓力度，通過多層次、多門類的知識體系培訓，開展多渠道、多元化的教育培訓方式，全面提升投資人員的知識體系，致力于建設一支專業(yè)技術(shù)強、綜合素養(yǎng)過硬的復合型投資管理隊伍。與此同時，注重新鮮血液的引進工作，結(jié)合金融投資發(fā)展需求，做好金融畢業(yè)生的引進工作，為現(xiàn)有投資管理隊伍注入新鮮血液，進一步優(yōu)化投資隊伍的年齡結(jié)構(gòu)、專業(yè)結(jié)構(gòu)，全面提升隊伍專業(yè)素養(yǎng)。其次，我們必須尊重員工個體性差異，針對員工能力、性格等特征合理安排崗位。例如，可將企業(yè)員工進一步細化為管理型、技能型、普通型等崗位，充分發(fā)揮個人優(yōu)勢，盡可能做到人盡其才，按照能崗匹配原則，優(yōu)化人力資源配置，全面控制金融風險。

(四)合理制定風險防范對策

不同的金融投資會帶來不同等運行風險，其解決對策也不盡相同，故而，企業(yè)應結(jié)合具體發(fā)展情況，合理制定風險防范對策。①風險保留。通過這種方式只需要花較少的資金，剩下的由投資主體進行支付。②風險轉(zhuǎn)移。通過風險轉(zhuǎn)移的方式，盡可能降低企業(yè)損失。③風險消除。通過預測研究技術(shù)，從而實現(xiàn)預期收益，這種操作方式實際操作起來比較困難。④損失控制。一旦出現(xiàn)金融風險問題，就需要及時提出解決應對策略，及時止損，盡可能降低風險損失數(shù)額，在具體投資之前做好各種控制方案。金融投資會面臨各種不可預測的風險，企業(yè)必須針對風險類型針對性提出解決對策，在選擇金融產(chǎn)品時形成完善的投資組合，并充分考慮市場、匯率等方面的變動，才能盡可能降低投資風險。

五、結(jié)語

綜上所述，本文以金融投資風險的種類與原因為切入點，從風險管理運行體系、風險評估、現(xiàn)金流管理、投資隊伍建設、合理制定風險防范對策等角度，詳細論述了金融投資風險的控制策略，多角度入手，旨在全面提升金融投資風險控制能力。

參考文獻:

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[5]尹釗,譚暢.金融投資風險貨幣量化預測的模型與分析[J].中央財經(jīng)大學學報,2013(07).

篇6

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，有些企業(yè)在管理過程中因缺乏風險意識，影響最終的投資效益。房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期比較長，在多方面因素的影響下，會面臨許多風險。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，如何正確認識房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險，提高自身的風險管理水平，是重要的研究課題之一。文章通過分析房地產(chǎn)項目投資風險產(chǎn)生的主要原因，提出具體的風險管理方法，針對風險識別、風險分析、風險應對、風險監(jiān)控這四個階段，采取合理的投資風險應對措施。

關鍵詞：

房地產(chǎn)；投資；風險

隨著我國經(jīng)濟的增長，城鎮(zhèn)化建設在不斷地推進。作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)項目投資是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投入到房地產(chǎn)項目的開發(fā)、經(jīng)營及銷售的全過程中，以期獲得預期的收益。由于房地產(chǎn)項目投資過程中具有多種風險，要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理水平，應當從項目投資風險的特點、原因等因素進行分析，采取合理的風險管理方案。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險管理概述

由于房地產(chǎn)項目具有投資數(shù)額大、地域性強、建設周期長、資金周轉(zhuǎn)慢以及變現(xiàn)能力差等特點，受環(huán)境因素、經(jīng)濟因素以及社會因素影響，房地產(chǎn)項目的風險極大，企業(yè)有可能遭受巨大的經(jīng)濟損失。換言之，房地產(chǎn)項目的投資過程是一種對未來需求進行預測并生產(chǎn)產(chǎn)品的過程。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益，應當采取必要的投資風險管理方法。房地產(chǎn)項目投資風險管理是指，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在多種影響因素，針對這些難以預測或控制的因素要進行風險識別，經(jīng)過風險評估后，采取必要的風險應對措施，以降低投資風險對利潤的影響。引入風險管理機制，對于健全房地產(chǎn)市場體系、培育新的經(jīng)濟增長點甚至于維護我國宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定性，都具有十分重大的積極意義。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險產(chǎn)生的原因

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險產(chǎn)生的原因，主要體現(xiàn)在兩個方面。其一，宏觀環(huán)境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產(chǎn)與消費政策等，受經(jīng)濟環(huán)境和社會的影響而發(fā)生變化，進而為房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資帶來風險。具體表現(xiàn)為政策風險、金融風險、資源風險以及法律風險。其二，微觀環(huán)境因素，包括企業(yè)的資本實力、商品定位、成本控制以及產(chǎn)品競爭力等。這些微觀環(huán)境因素受投資的具體項目所處的位置區(qū)域而發(fā)生變化，同樣會對項目投資帶來風險。具體表現(xiàn)為投資決策風險、技術(shù)風險、開發(fā)流程風險以及管理風險。

3房地產(chǎn)投資風險的管理方法

在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險管理過程中，主要包括四個階段。具體表現(xiàn)為：風險識別、風險分析、風險應對和風險監(jiān)控。這四個階段是密切相關的，按照一定的程序周而復始的運行。

3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別在房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理過程中，首先要進行必要的風險識別。只有正確識別出所面臨的風險，房地產(chǎn)企業(yè)才能主動選擇有效的方法進行風險應對與監(jiān)控。因此，在具體的項目投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要通過深入分析，運用感知、判斷或歸類等方式，進行系統(tǒng)的、連續(xù)的認識所面臨的各種風險，提高風險識別能力。在風險管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)風險識別的參與者主要包括：風險管理團隊成員、項目團隊成員、其他項目經(jīng)理、項目相關者、外部專家、房地產(chǎn)公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別時，還應當注意，受環(huán)境的影響，風險具有可變性，因此風險識別是一項持續(xù)性和系統(tǒng)性的工作，而不是一蹴而就的事情。風險識別工作要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程，并且隨時關注原有風險的變化，及時發(fā)現(xiàn)新的風險。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風險分析在房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理過程中，對于已識別出的風險，要進行詳細地分析。有助于確定有關因素的變化對投資決策的影響程度，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施過程中，可以在一定程度上降低風險事件的發(fā)生概率，減少風險損失，實現(xiàn)最佳經(jīng)濟效益和社會效益。風險分析主要包括兩種方式。其一，風險定性分析。通過評估風險及其后果發(fā)生的可能性，并根據(jù)風險發(fā)生對房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標影響程度，來評價風險的優(yōu)先級，從而指導風險應對計劃的制定，幫助房地產(chǎn)開發(fā)項目的團隊成員糾正計劃的偏差。風險定性分析的方法主要包括：風險概率和后果、項目假設檢驗、后果風險評價矩陣以及數(shù)據(jù)精度排隊。其二，風險定量分析。在風險定性分析的基礎上，對風險發(fā)生的概率以及產(chǎn)生的影響進行量化處理。通過對風險進行重復的定量分析，可以判斷是否需要采用風險管理措施。因此，風險分析是風險應對計劃的一項重要依據(jù)。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風險應對根據(jù)風險識別和風險分析的結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應的風險應對計劃。降低風險對項目目標的威脅，以達到可接受的程度。風險應對計劃必須適應風險的嚴重程度，成功實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標效益有效性、及其成功的現(xiàn)實性與時間性。與此同時，風險應對計劃應當?shù)玫椒康禺a(chǎn)開發(fā)項目中所有人的認可，并應由專人負責。風險應對主要包括：規(guī)避風險、接受風險、降低風險和分擔風險這四種措施。

3.4房地產(chǎn)開發(fā)項目風險監(jiān)控風險監(jiān)控是利用反饋的信息，對原有的風險管理計劃及時做出調(diào)整。為保證風險管理計劃的順利實施，根據(jù)已發(fā)生變化的風險對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響程度，重新進行風險識別、分析和應對，評估風險降低的效果。風險監(jiān)控貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施全過程，是建立在項目風險的可控性、階段性以及漸進性的一種項目管理工作。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的對策

4.1加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資調(diào)研及決策分析要想有效應對房地產(chǎn)項目投資的風險，房地產(chǎn)企業(yè)首先應當分析市場行情，進行充分調(diào)研論證。通過了解房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體類型、目標人群、需求量以及市場購買力，識別該項目所面臨的風險。其次，針對已識別出的風險，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資之前進行深入分析。對于涉及到的經(jīng)濟、政策、資源等風險，能否有效的規(guī)避與控制，進行綜合論證與評價。通過編制可行性研究報告，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策提供準確、合理的依據(jù)。最后，應當完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策風險管理。通過構(gòu)建風險管理判斷體系，在項目決策的過程中加強風險管理意識，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風險。

4.2采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略在不同地區(qū)，房地產(chǎn)市場中的經(jīng)濟環(huán)境與市場供需具有不同的特點?？梢哉f，房地產(chǎn)市場具有鮮明的地域特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略，將資金分散在不同的地區(qū)，以降低房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風險。

4.3加強房地產(chǎn)項目工程建設的監(jiān)管為了按期完成項目，應當完善對投資項目的監(jiān)管體制。首先，聘請良好的施工隊伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權(quán)利和承擔的義務。最后，選擇經(jīng)驗豐富的工程監(jiān)理，對質(zhì)量、工期、資金成本嚴格監(jiān)控。

5結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高盈利能力，實現(xiàn)長遠發(fā)展，應當正確認識項目投資風險，提高自身的風險管理水平。文章從宏觀與微觀環(huán)境因素兩個角度，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險產(chǎn)生的主要原因。按照風險識別、風險分析、風險應對和風險監(jiān)控四個階段，提出具體的風險防范措施。

參考文獻

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篇7

改革開放以來，伴隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國保險業(yè)也獲得了超常規(guī)發(fā)展，長期被抑制的保險需求得到了一定程度的滿足。但與此同時，保險業(yè)快速擴張的表面現(xiàn)象也掩蓋了行業(yè)潛在風險，中國保險市場作為典型的新興金融市場，還存在不少問題，主要表現(xiàn)在：行業(yè)基礎薄弱；內(nèi)控風險較為突出；外部風險日益凸顯；保險行業(yè)的環(huán)境建設與外部監(jiān)管水平跟不上保險業(yè)快速發(fā)展的需要。為了鞏固我國保險業(yè)已有發(fā)展成果，并在此基礎上促進我國保險業(yè)“又好又快”發(fā)展，實現(xiàn)發(fā)展規(guī)模擴張和行業(yè)發(fā)展安全的辯證統(tǒng)一，全面而深入探討我國保險業(yè)運營風險狀況勢在必行。

一、保險風險研究文獻綜述

(一)保險風險的分類研究

保險運營風險的分類是保險業(yè)運營風險分析的基礎，但由于保險以經(jīng)營風險為業(yè)務，因而與保險相關的風險非常龐雜，有關保險風險特別是保險風險分類的結(jié)果也不盡相同：如，Babbel等(1997)從金融風險的角度將保險業(yè)風險分為精算風險、系統(tǒng)風險、信用風險、流動性風險、操作風險和法律風險等6種；而Kuritzkes等(2002)認為，保險公司面臨的主要風險包括：市場風險、經(jīng)營風險、信用風險和承保風險。國內(nèi)學者方面，趙瑾璐和張小霞(2003)認為我國保險業(yè)潛在的主要風險包括經(jīng)營風險、投資風險、道德風險和政策風險等4種；趙宇龍(2005)認為保險業(yè)面臨道德風險、償付風險和市場風險等三大潛在系統(tǒng)性風險，因而保險監(jiān)管應該將保險公司的公司治理、償付能力和市場行為作為監(jiān)管重點。

(二)承保風險研究

承保環(huán)節(jié)的風險分析多集中于信息不對稱風險。Roth．schild和stiditz(1976)分析了信息不對稱對保險市場效率的影響：由于保險人不了解投保人在投保之后的行為，投保人在投保后可能故意造成保險事故從而導致賠付率上升，因而存在道德風險；當保險人事前不知道投保人的風險狀況，而高風險個體積極投保的結(jié)果會將低風險類型的消費者“驅(qū)逐”出保險市場，從而存在逆選擇問題。2005年5月，中國保險學會和中國保險報在北京聯(lián)合舉辦了首屆中國保險業(yè)誠信建設高峰論壇，國內(nèi)學者隨后也掀起了有關保險誠信研究的熱潮，如趙尚梅(2005)認為我國保險市場存在嚴重的誠信危機，信息不對稱為其根源之一；由于我國保險業(yè)尚處于發(fā)展的初級階段且面臨國際同業(yè)競爭，倡導建立以政府主導的正規(guī)制度來實行約束。陳秉正(2005)利用“囚徒困境”模型分析了保險人、保險人和保險消費者存在不誠信的必然性，指出通過合理的機制設計，如建立長期互利關系，加大不誠信的懲治力度，減少信息不對稱等措施來加強誠信建設。

(三)投資風險研究

在投資風險研究方面，Kenney(1967)提出保險公司的投資風險和承保風險之間存在密切關系；Daines等(1968)認為，隨著承保風險的增加，應相應降低投資風險。國內(nèi)學者方面，劉娜(2005)認為，保險資金的運用監(jiān)管涉及保險資金運用的寬度和深度兩個方面，可通過擴大保險資金運用范圍、投連險和巨災險證券化等金融創(chuàng)新、保險公司上市等途徑加快保險市場和資本市場的滲透與融合，在提高保險市場效率與償付能力的同時為資本市場創(chuàng)新與繁榮產(chǎn)生積極影響。葉永剛等(2005)提出運用在險值(VaR)方法對投資風險進行度量，用成份在險值(CVaR)來揭示保險資金市場風險的主要構(gòu)成和投資組合中每類資產(chǎn)的邊際風險。

(四)償付風險研究

有關償付風險的研究主要側(cè)重于對保險公司償付能力的研究方面，償付能力即“保險人在各種合理的、可預見的環(huán)境下履行所有保險合同所規(guī)定義務的能力”(solvency)。有關償付能力及其監(jiān)管的研究主要包括以下幾個方面：

1．償付能力監(jiān)管模型(方法)。陳兵(2006)介紹了保險公司償付能力評估的“經(jīng)濟資本”(EconomicCapital)方法及其在保險企業(yè)風險管理中的應用；孟生旺(2007)整合了VaR、TailVaR、破產(chǎn)概率和保單持有人預期虧空(EPD)等傳統(tǒng)保險公司風險度量技術(shù)，提出了保險公司風險度量和控制的未償率模型。

2．償付能力監(jiān)管額度。粟芳(2002)提出了一種計算償付能力額度的模型，并實證比較了這種風險理論模型和比率法、破產(chǎn)理論法在計算償付能力額度方面的適用性；趙宇龍(2006)指出了我國非壽險最低償付能力額度標準設置的不足，并依據(jù)歐盟標準的理論基礎與邏輯，提出了新的改進方案并實證了其有效性。

3．基于償付能力影響因素的綜合評價。占夢雅(2005)運用主成分分析法對我國非壽險保險公司償付能力指標體系(影響因素)進行了實證分析；封進(2003)用因子分析法實證認為1986年～2000年以來中國壽險經(jīng)營的償付能力總體呈下降趨勢。

4．保險公司償付能力惡化預測。呂長江(2006)利用MDA模型和Logistic線性回歸模型預測方法對我國保險公司償付能力惡化進行預測研究。

(五)文獻述評與保險運營風險分析框架

從保險風險的分類來看，不同的研究基于不同的側(cè)重與視角來展開，缺乏一套統(tǒng)一可行的標準，這一方面說明保險風險的復雜性，另一方面也說明了保險風險的多維性。對承保風險的研究旨在減少信息不對稱風險，在目前中國信用缺失和信用濫用的情況下，無論對于保險人、被保險人還是保險中介而言都具有重要意義。由于保險公司特有的運營模式，保險資金的投資風險不同于基金，也不同于銀行、證券公司等金融機構(gòu)，保險投資風險與承保風險密切相關，更關系到保險公司的償付能力是否充足；為了兼顧保險資金的安全與收益，保險資金投資組合的構(gòu)建、運作與風險管理都具有特殊性與復雜性。保險的償付是保險履行分散風險、均攤損失職能的保障，對理論與實務、特別是保險監(jiān)管具有重要意義；從保險償付能力監(jiān)管的研究來看，監(jiān)管模式(模型)的選擇、最低償付額度的確定、償付指標體系的設計和償付能力惡化的預警都應該適應保險業(yè)運營環(huán)境變化的需求。

本文基于保險公司經(jīng)營的業(yè)務環(huán)節(jié)將保險風險簡化為承保風險、投資風險和償付風險，顯而易見，這三個環(huán)節(jié)的風險因素都是保險經(jīng)營的內(nèi)生風險。本文有關保險風險的分類比較簡明直觀，但也疏漏了一些重要風險環(huán)節(jié)，如利率風險、匯率風險、通脹風險和市場風險等，筆者認為這些重要的風險因素相對保險運營而言，都是外生風險因素。

對保險企業(yè)來說，其業(yè)務主要包括三個環(huán)節(jié)：承保、投資和償付，各個環(huán)節(jié)的主要業(yè)務和經(jīng)營目標各不相同：承保主要是通過合理渠道和價格提供市場需要的保險產(chǎn)品，以追求規(guī)模有效擴張為目的；投資則是在規(guī)定的投資范圍和額度前提下，通過投資組合構(gòu)建與運用追求更高的投資收益；償付環(huán)節(jié)則通過保證充足的償付能力來保證可預見甚至是巨災風險事件的償付來保證保單持有人的利益。承保是資金運用的基礎，自己承保和資金運用的結(jié)果共同決定償付的有效性，三者相互影響和制約。保險業(yè)務的風險包括這三個環(huán)節(jié)經(jīng)營的內(nèi)生風險，同時受到外在風險因素，如通脹、利率和匯率變動，資本市場波動等外生風險因素的影響。

二、承保風險分析

(一)保險產(chǎn)品分析

1．產(chǎn)品同質(zhì)化明顯。從保險市場現(xiàn)存的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，各家保險公司并無實質(zhì)性差異，產(chǎn)品創(chuàng)新力度有待加強。各保險公司在推出新產(chǎn)品時，往往根據(jù)同業(yè)的銷售情況來判斷市場需求，進而模仿跟進，這勢必造成嚴重的產(chǎn)品同質(zhì)化，并進而造成市場的過度競爭。

2．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理?！吨袊ｋU市場發(fā)展報告(2008)》中有關保費收入的比例構(gòu)成凸顯了我國保險結(jié)構(gòu)存在的問題：就財產(chǎn)險而言，2007年財產(chǎn)險業(yè)務原保險保費收入1997.74億元，其中機動車輛保險原保險保費收人為1484.28億元，同比增長33.98％，占財產(chǎn)險業(yè)務的比例為74.3％；而交強險原保險保費收入536.69億元，占機動車輛保險原保險保費收入的比例為36.2％，同比增長145.3％。就壽險而言，2007年壽險公司原保險保費收入4948.97億元，其中萬能險原保險保費收入845.69億元，同比增長113.44％，占壽險保費收入的17.09％，占比上升7.31個百分點；投連險原保險保費收入393.83億元，同比增長558.37％，占壽險業(yè)務保費收入的7.96％，占比上升6.48個百分點。由此可見，對財產(chǎn)險和壽險而言，業(yè)務增長與構(gòu)成對交強險和投資型險種過于倚重，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一。

3．投連險蘊含投資風險。源于2007年資本市場的強勁表現(xiàn)，投連險銷售形式火爆。前面數(shù)據(jù)顯示連投險保費收入占壽險業(yè)務保費收入將近8％，在個別外資保險公司占比甚至達到80％以上。由于連投險的銷售與收益與資本市場密切相關，因而風險較大2002年爆發(fā)的“投連險風波”緣于資本市場急轉(zhuǎn)直下，并引發(fā)了各地退保潮以及此后投連險市場數(shù)年的低迷。

4．農(nóng)業(yè)險、巨災險和責任險比例過低。2007年的“豬肉危機”表明了我國農(nóng)業(yè)保險發(fā)展水平低下，據(jù)相關資料顯示㈣，我國每年農(nóng)險保費收入不到農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的2％。賠付不到農(nóng)業(yè)災害損失的5％；而在2008年春節(jié)期間的冰凍災害中，盡管保險公司賠付近20億元(多為車險賠付)，但仍然不及1500億元直接損失的2％(發(fā)達國家和發(fā)展中國家分別達到36％和5％)；另據(jù)統(tǒng)計，2007年全國責任險保費收入只有66．6億元，占財產(chǎn)險業(yè)務比重3．3％，而國際平均水平則高達16％。

(二)保險費率分析

1．壽險保險費率的管制使傳統(tǒng)壽險產(chǎn)品得不到市場認可。壽險保單的平均久期是15年，1999年6月以前，壽險保單的定價利率普遍高達6％一8％，但隨后央行逐步下調(diào)銀行利率導致“利差損”產(chǎn)生。1999年6月以后，定價利率被保監(jiān)會限制為最高不得超過2．5％，政策性管制使得“利差損”由此轉(zhuǎn)變?yōu)椤袄钜妗?，整個中國壽險行業(yè)也扭虧為盈。但伴隨著2007年以來銀行利率的多次上調(diào)，傳統(tǒng)保單和分紅險等儲蓄型壽險產(chǎn)品的實際收率甚至低于同期銀行利率，這種產(chǎn)品自然會得不到市場認可，再加上資本市場2007年火爆，壽險公司主推連投險和萬能險等具有投資功能的產(chǎn)品來迎合市場需求成為當然的選擇。由前面的分析可知，這種壽險產(chǎn)品營銷策略實為一種“兩難”抉擇，具有較大的風險?？傮w而言，壽險行業(yè)的定價風險源于銀行利率和資本市場變動，受市場風險傳導影響較大。

2．財產(chǎn)保險費率的相對放開與市場的過渡競爭。在貼產(chǎn)險市場的某些領域，由于保費費率相對開放，部分地區(qū)音分險種甚至出現(xiàn)了不計成本的過度競爭行為，如，某些競每激烈地區(qū)的企財險和建安險費率降至萬分之幾，在國際市揚上已不能順利分保，行業(yè)的財務風險逐年上升。經(jīng)測算，我國2001年～2005年財產(chǎn)保險每萬元風險單位對應的保受收入如下②：2001年～2005年財產(chǎn)保險每萬元風險單位對應的保費收入

隨著保費收入和保險金額的逐年上升，我國財產(chǎn)險每萬元風險單位對應的保費收入逐年下降，蘊含著承保風險的逐年放大。

財產(chǎn)險某些險種的費率管制也蘊含著一定的監(jiān)管風險，交強險作為財產(chǎn)險的一個重要組成部分，由于其強制保險的特點，從一開始推出就頗受非議，就其費率而言，和德國等國家相比我國交強險費率相對較高。

(三)營銷渠道分析

中國消費者協(xié)會公布的《2007年全國消協(xié)組織受理投訴情況統(tǒng)計報告》中顯示④，我國2007年的保險投訴為1767件，比2006年增長4．8％。其中，涉及保險產(chǎn)品誤導銷售即為保險投訴相對集中的問題之一。有關保險營銷渠道風險的主要表現(xiàn)：

1．營銷中介濫用渠道權(quán)力。就目前保險公司展業(yè)的途徑而言，主要通過保險中介來實現(xiàn)。由于保險中介把持了保險營銷渠道，在和保險公司的談判中處于強勢地位，因而少數(shù)不良中介往往抬高營銷成本報價，從而加大保險公司的費用支出。

2．通過誤導消費者來實現(xiàn)保險產(chǎn)品銷售。由于投保人對保險產(chǎn)品知識缺乏，再加上保險合同往往具有繁雜的條款，因而投保人在投保時往往“不知所措”，而一些保險人會利用這種信息不對稱來實施對消費者的誤導，如將分紅險稱為理財產(chǎn)品，“疏漏”保險手續(xù)與證據(jù)導致保險理賠無法實現(xiàn)等。

3．銀保合作存在一定的弊端。如由于銀行具有渠道優(yōu)勢，因而抬高手續(xù)費報價，代銷人員甚至還根據(jù)業(yè)績收取額外手續(xù)費。

三、投資風險分析

(一)我國保險資金運用寬度與深度的相關規(guī)定①

1．股權(quán)投資。根據(jù)保監(jiān)會相關規(guī)定，保險公司上一年資產(chǎn)中不超過20％的資金可以投資于權(quán)益類產(chǎn)品，其中直接投資和間接投資上限均為10％，如果將因投連險帶來的權(quán)益類投資資金一并計算，完全有可能超出20％上限；另據(jù)規(guī)定，保險資金入市的比例由原有的5％調(diào)至10％，同時取消“禁止投資于上年漲幅超過100％股票”的限制。

2．海外投資。2007年7月的《保險資金境外投資管理暫行辦法》打開了保險資金投資海外的大門，截至目前為止，共有21家保險公司獲得了QDII資格，其投資限額為保險公司上年末總資產(chǎn)的15％②。

3．基礎建設投資。平安資產(chǎn)管理有限公司牽頭保險企業(yè)集體出資約160億元，占京滬高速鐵路股份有限公司總股份的13．93％，成為僅次于鐵道部的第二大股東；根據(jù)2008年兩會相關議題，2008年將繼續(xù)加強保險資金運用監(jiān)管，同時要擴大基礎設施投資和私人股權(quán)投資試點。

4．中小保險機構(gòu)委托入市開閘?！侗ｋU資產(chǎn)管理公司第三方理財業(yè)務試點管理辦法》出臺，中小保險公司通過委托投資方式進入股票市場成為可能，目前已有民安保險等18家中小型保險公司可“借道”資產(chǎn)管理公司投資股票。

(二)我國保險資金運用的實際情況

據(jù)《中國保險市場發(fā)展報告(2008)》相關數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，保險資金運用余額為26721.94億元，較年初增長37.2％。從保險資金運用渠道來看：銀行存款6516.26億元，較年初增長5.38％，占資金運用余額的比例為24.39％，占比較年初下滑7.35％；債券11752.79億元，較年初增長23.78％，占比43.98％，占比下滑4.76％；證券投資基金2530.46億元，較年初增長85.35％，占比9．47％，占比上升2．46％；股票(股權(quán))4715．63億元，較年初增長140.23％，占比17.65％，占比上升7.57％。

(三)投資風險分析

保險公司的新增收入中80％左右與資本市場有關，但資本市場波動很大，蘊含著極大的投資風險；與國外保險公司投資渠道和比例相比，我國保險業(yè)投資債券比例偏小，股票、基金所占比例偏大④；海外投資蘊含著投資風險和匯率風險。

四、償付風險分析

保監(jiān)會主席吳定富在2008年全國保險工作會議上指出@，“目前占市場份額主體的保險公司償付能力均非常充足，長期困擾保險業(yè)的償付能力不足和利差損問題已基本得到解決?！钡捎诒ｋU公司的償付能力受制于承保和投資環(huán)節(jié)，而由上述分析可知，我國保險業(yè)承保風險和投資風險仍然存在且較為突出，因而償付能力風險仍然存在。

償付環(huán)節(jié)風險還源自保險詐騙的存在。有資料顯示，歐美發(fā)達國家的保險賠付總額中有15％一30％為投保人或被保險人以詐騙形式獲得，個別的險種的詐騙賠付率甚至高達30％一50％。另據(jù)人保財險廣東分公司估計，該公司2005年賠付總額中15％以上與保險詐騙有關；華安保險武漢分公司認為，因保險詐騙產(chǎn)生的賠付目前已占到賠付總額的30％⑨。據(jù)江蘇保監(jiān)局不完全統(tǒng)計，2006年江蘇省發(fā)現(xiàn)涉嫌車險詐騙案件1900件，涉嫌詐騙金額1860萬元，全省因機動車險詐騙損失高達2億元㈣。

中國保監(jiān)會于2003年3月24日頒布了“1號令”，即“保險公司償付能力額度及監(jiān)管指標管理規(guī)定”，對財產(chǎn)保險公司和人身保險公司的最低償付能力額度和償付能力監(jiān)管指標做了規(guī)定。其中，有關最低償付能力額度分別照搬歐盟1973年標準(財產(chǎn)險)和歐盟1979年的標準(人身險)，即“償付能力0”標準；而償付能力監(jiān)管指標體系則以NAIC的IRIS為基礎構(gòu)建。由前述文獻綜述可知，粟芳(2002)和趙宇龍(2006)等學者的研究均表明，我國保險業(yè)償付能力監(jiān)管的最低額度與初始準備金的設置存在一定缺陷。

五、結(jié)論

保險業(yè)高速發(fā)展也掩蓋了行業(yè)潛在的運營風險，我國保險業(yè)面臨的運營風險可歸結(jié)為三方面：

篇8

關鍵詞：壽險資金；壽險公司投資；壽險公司投資管理研究

一、壽險公司投資。

我國《保險管理暫行規(guī)定》第4章第24條規(guī)定：保險資金指保險公司的資本金、保證金、營運資金、各種準備金、公積金、公益金、未分配盈余、保險保障金及國家規(guī)定的其他資金。壽險資金具有投資性、長期性、儲蓄性等特征。

壽險資金運用是指壽險公司將暫時閑置的資金，包括自有資金和外來資金，綜合運用各種工具以取得收益的一種投資行為。資金運用是壽險公司的資產(chǎn)業(yè)務，有人將這它和承保業(yè)務稱作壽險公司經(jīng)營的“兩條腿”。它是壽險經(jīng)營的主要內(nèi)容之一，是壽險公司保證償付能力的一種重要手段。

二、壽險公司投資的風險分析和風險控制

（一）壽險公司投資的風險分析

壽險投資和其他投資一樣都要面臨資產(chǎn)風險。資產(chǎn)風險就是資產(chǎn)未來收益的不確定性。導致資產(chǎn)未來收益不確定性的風險種類也很多。壽險資金運用可能面臨的風險有利率風險、通貨膨脹風險、流動性風險、市場風險、政治風險等。

根據(jù)壽險資金的一些特征，壽險資金運用的風險主要有利率風險和資產(chǎn)負債匹配風險：

1、利率風險是指壽險資金的實際收益率低于壽險產(chǎn)品定價時的預期利率，以至壽險公司不能或不能完全履行保險給付責任的風險。利率風險源自不適當?shù)谋ＹM定價和實際投資收益率的波動，表現(xiàn)為預期利率和實際收益率之間的利差的波動。

2、資產(chǎn)負債匹配風險是指在某一時點壽險公司的資產(chǎn)現(xiàn)金流與負債現(xiàn)金流的不匹配，從而造成壽險公司收益損失的可能性，是壽險公司投資面臨的主要風險。

壽險公司資產(chǎn)和負債匹配風險是由于資產(chǎn)和負債現(xiàn)金流的規(guī)模、利率和期限等因素造成的，它指某時點資產(chǎn)與負債現(xiàn)金流的不匹配。同時，資產(chǎn)和負債匹配風險在壽險公司總資產(chǎn)大于總負債時也會發(fā)生。

（二）壽險公司投資的風險控制

壽險公司也是風險的承擔者和經(jīng)營者，這種特殊性決定了壽險公司更應重視風險管理。因此，控制風險是壽險公司經(jīng)營管理的一個重要課題。

1、 保險投資的結(jié)構(gòu)管理

保險投資結(jié)構(gòu)管理的目的是優(yōu)化資產(chǎn)組合，實現(xiàn)合理的投資結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)管理的關鍵是投資組合管理。投資組合管理屬于動態(tài)管理，包括確定保險投資的類別和比例。確定保險投資的類別和比例，是保險公司分散風險的重要方法之一?？筛鶕?jù)不同來源、使用期限的資金，設計相互獨立的投資組合。保險公司可以參與風險投資，但是必須根據(jù)風險分散的原則安排，不得在一個項目的投資占用過大比例的資金，也不能在項目中占過高比例。

2、資產(chǎn)負債匹配管理

資產(chǎn)負債管理，應該在充分考慮資產(chǎn)和負債特征的基礎上，制定合理的投資策略，使得在收益最大化的條件下，同時實現(xiàn)盈利性、安全性和流動性的均衡統(tǒng)一。

（1）資金流動性和償付能力控制

測定保險公司未來償付能力一般都是通過保險信息系統(tǒng)。其中包含流動性指標和償付能力指標。流動資產(chǎn)分為現(xiàn)金、調(diào)整為市場價值的證券，負債有未決賠款準備金、未到期責任準備金。計量資產(chǎn)流動性的負債流動比率等于負債比流動資產(chǎn)賬面價值。

（2）動態(tài)的現(xiàn)金流管理

有效的風險管理需要明確具有動態(tài)性質(zhì)的資產(chǎn)、負債，特別是對現(xiàn)金循環(huán)流量的關注，我們可以建立動態(tài)現(xiàn)金流管理解決上述問題。實際現(xiàn)金流動與預測現(xiàn)金流動差異的風險，可以通過利率敏感性現(xiàn)金流動模型來分析，建立該模型包含依產(chǎn)品線分隔、預測負債現(xiàn)金流、預測資產(chǎn)現(xiàn)金流、利率敏感度分析這是個步驟。

三、我國壽險資金運用、管理存在的問題

1、 壽險資金的投資結(jié)構(gòu)不合理

首先是被動性資金運用率過高，保險公司被動性資金運用工具主要指銀行存款，同時有資產(chǎn)利率敏感性太高、利率敏感性缺口大、證券投資比重較低、期限結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)狀

2、資本市場發(fā)展不完善，法制不健全，投資環(huán)境不成熟

中國壽險市場主要產(chǎn)品的期限有些長達20多年，甚至更長。但目前壽險公司可以持有的金融工具最長期限為10年，使得壽險公司處于再投資風險中。

同時中國的資本市場流動性差、規(guī)模小、形態(tài)落后、法規(guī)不健全，市場分割影響了保險公司投資組合的彈性，也很難根據(jù)經(jīng)濟周期、利率波動靈活調(diào)整投資組合。

3、保險資金投資監(jiān)管不符合市場規(guī)律

當前保險監(jiān)管過嚴，限制了資金投資規(guī)模和方向。監(jiān)管的重點領域也錯位，我國長期把保險公司的投資行為和投資項目作為保險資金監(jiān)管的重點，忽略了公司償付能力的監(jiān)管。

四、提高我國壽險資金運用、管理水平的對策思考

提高我國壽險資金運用、管理水平不妨從建設制度環(huán)境、完善投資監(jiān)管、合理開放投資渠道三方面著手。

（一）創(chuàng)造良好寬松的制度環(huán)境

根據(jù)我國情況，為我國保險投資建設良好的制度環(huán)境可以從如下幾方面入手：

確定“大市場、小政府”的宏觀思路， “大市場、小政府”就是要合理把握政府管理在壽險投資中的作用；明確保險職能的定位，隨著保險業(yè)不斷融合其他金融服務業(yè)，保險產(chǎn)品的投資功能逐漸增強，投保人購買保險根據(jù)保障需求的同時，更加重視投資回報。

（二）完善保險投資監(jiān)管

建立合理的指標監(jiān)管體系和創(chuàng)新監(jiān)管方式。單純限制保險資金投資比例越來越不符合現(xiàn)實需要。最重要的是建立以償付能力管理為核心的體系，用合理的償付能力監(jiān)管指標對保險公司進行監(jiān)管，不過多干預保險公司的具體經(jīng)營事務。同時借鑒國外的經(jīng)驗，設計可行的監(jiān)測指標體系，以便對保險資金進行更有效的監(jiān)管。

（三）合理開放保險資金投資渠道

開放保險資金投資渠道可以通過增加金融債券投資比重、適當放松企業(yè)債券投資限制、保險投資基金進入股票市場、開展住房抵押貸款等手段。（作者單位：西南財經(jīng)大學保險學院）

參考文獻

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[2]孔月紅. 壽險公司投資風險及其管理探析.[J]. 科技創(chuàng)業(yè)月刊，2011（12）

[3]趙曉夏、郭晉魯. 論壽險公司的投資政策.[J]. 保險研究，2011（10）

[4]高帆. 我國壽險公司投資組合問題研究.上海保險，2012（10）

篇9

目前我國運行的BT項目大致劃分為三種形式：施工二次招標型、直接施工型和施工同體型，其中又以直接施工型BT模式居多。在該模式下，投資人既具備與工程建設規(guī)模相匹配的投融資能力，又具有相應的施工資質(zhì)。在政府通過公開招投標程序選定投資人后，投資人出資設立具有獨立法人資格的BT項目公司，對項目進行融資、建設和管理。在該模式下，項目公司成立后，不需要再通過公開招投標程序選擇施工單位，而是由具有施工總承包資質(zhì)的投資人直接進行施工建設。項目的投資建設過程一般包括如下步驟：項目發(fā)起和立項準備、競爭性談判和簽約、組建BT項目公司、項目速效建設、項目移交和政府回購。本文主要討論在此模式下，投資人可能面臨的風險及采取的控制措施。

一、BT項目投資風險分析

1、決策階段風險分析

（1）可研論證風險。在投資決策前，投資人需對項目進行投資可行性研究，可研報告的結(jié)論直接影響投資人及其有權(quán)決策人對項目的判斷。當業(yè)主采用公開招標方式時，在招標前只會對計息利率、回購期限等給出一個區(qū)間范圍，在投標時由多家投資人競標，從中選擇對業(yè)主最有利條件。而這些不確定的BT條件的細微變化都會引起項目最終收益的巨大變動?？裳袑τ谡刭從芰Φ呐袛?，主要來源于對當?shù)卣畾v年財政收支情況、業(yè)主資產(chǎn)負債情況的掌握和對地方經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的判斷，對上述信息掌握不全面、不準確，都會引導BT投資人的錯誤判斷。

（2）工程測算風險。在建安工程費采用清單計價方式時，業(yè)主會要求措施費由投資人包干使用。如果投資人對措施費考慮不足或漏項，將造成實際施工成本的大幅增加，突破概（預）算，且很難向業(yè)主索賠。

（3）合同風險。BT模式涉及業(yè)主、投資人、項目公司、勘察設計、分包商、監(jiān)理單位、融資機構(gòu)等諸多主體，而各方的權(quán)利和義務關系將通過一系列的合同予以約定。對于BT投資人而言，最重要的是與業(yè)主簽訂的BT投融資建設合同，它基本鎖定了投資人的收益和風險。而對合同條款理解不深刻、對關鍵節(jié)點把握不準確，都會給投資人帶來困擾和經(jīng)濟損失。

2、建設階段風險分析

（1）融資風險。融資是BT項目成功運作的關鍵。如果投資人融資工作準備不充分、業(yè)主提供的回購擔保不符合銀行貸款要求、國家對金融宏觀調(diào)控力度增加，都可能造成項目融資困難。

（2）施工風險。由于工程技術(shù)復雜、工藝要求高、施工難度大等因素造成工程施工的潛在風險，進而影響工程安全、質(zhì)量、工期和成本等目標。

（3）變更風險。施工過程中，當發(fā)現(xiàn)設計錯誤、設計缺陷、設計遺漏時，或需要加快建設速度、提高工程質(zhì)量、降低工程運營和維護成本時，或發(fā)生地質(zhì)變化、不可抗力時，業(yè)主或施工企業(yè)會對施工圖設計進行變更。工程變更在項目建設過程中無法避免，對項目建設的影響又是巨大的，往往導致項目工期延誤、投資失控、返工增加以及勞動力和機械降效損失。

（4）漲價風險。一是指由于材料、人工和機械設備三大要素價格的上漲造成施工成本的增加，二是由于貸款利率的上調(diào)造成項目融資成本的增加。

（5）征拆風險。征地拆遷工作一般由政府來實施，隨著政府平臺公司融資越來越困難，業(yè)主大多要求把征拆資金打包進BT項目中由投資人負責籌措，但征拆工作仍由政府負責。如果實際發(fā)生的征拆費用超預算較多時，會影響到投資人的資金籌措安排和投資總體收益。同時，如果政府征拆工作滯后影響到施工進度，也將造成人員和機械設備閑置、成本增加、工期延誤。

（6）法律風險。BT模式在我國發(fā)展時間較短，我國還沒有專門的法律法規(guī)予以明確和規(guī)范，處于“無法可依”的狀態(tài)，以至于在實際操作中，不同地方、不同項目、不同招商方和投資人都有自己的合同文本和操作方式。由于不具備相關的法律環(huán)境和規(guī)范約束，會大大增加各個環(huán)節(jié)的風險。

3、回購階段風險分析

（1）政府信用風險。BT模式適用的前提是地方政府可支配財力的真實增長。由于BT模式是建立在地方政府未來財政收入合理增長的預期基礎上，如果地方財政收入增長不能得到充分保證的情況下過多采用BT模式，在回購期將會出現(xiàn)政府信用風險，政府無力按時支付回購款，造成投資人的經(jīng)濟損失，甚至造成生存危機，也破壞了市場秩序和市場環(huán)境。

（2）稅收風險。國內(nèi)目前沒有BT方面的稅收法規(guī)，實務操作中缺乏明確的稅收規(guī)定。BT方式下，項目竣工驗收后移交給業(yè)主，如果認定為是一種資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，按現(xiàn)行稅法，業(yè)主在向投資人支付項目回購價款時，投資人需要繳納資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅金。但是在工程施工環(huán)節(jié)，投資建設方已經(jīng)繳納了一次建筑營業(yè)稅，如果轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)時再繳納營業(yè)稅金，等于是雙重納稅，將加大投資人的成本。

（3）審計風險。項目竣工后，政府審計部門對工程造價進行最終審計，并作為業(yè)主支付回購款項的依據(jù)。這種審計屬于事后審計范疇，沒有貫穿建設項目的全過程，審計結(jié)果往往與真實情況相偏離，會造成投資人的經(jīng)濟損失。

二、BT項目投資風險控制

1、決策階段風險控制措施

（1）多方案可研論證控制投資風險。BT投資人應根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略尋找和篩選投資項目。在進行可行性研究時，應充分做好市場調(diào)查，根據(jù)企業(yè)的風險承受能力和風險管理水平進行科學決策。同時配備經(jīng)驗豐富的工程技術(shù)和經(jīng)濟人員精心策劃施工組織設計，充分關注大型臨時設施的工程量計算問題，認真測算工程成本，找出潛在的盈利點和風險點，選擇對投資人有利的報價方式。制定可行的施工進度，以此安排建設資金計劃。根據(jù)擬定的BT條件和資金計劃，多方案測算項目收益情況，比較選出最有利的BT條件組合方案，為商務談判夯實基礎。

（2）積極尋找投資伙伴轉(zhuǎn)移投資風險。鑒于BT項目投資金額大，單獨投資風險高，投資人可以積極尋找戰(zhàn)略合作伙伴，組建聯(lián)合體，共同投資建設，以實現(xiàn)優(yōu)勢互補、風險共擔。

（3）嚴格履行審批程序完善內(nèi)控流程。在簽訂BT合同前，投資人應組織法律、投資、財務、技術(shù)等專業(yè)人員仔細研究合同條款，召開合同評審會議，并聘請專職律師參與，實行合同會簽制度，控制合同風險。同時由專業(yè)人員完成項目可行性研究，按照公司內(nèi)部控制流程履行投資決策審批程序。

2、建設階段風險控制措施

（1）規(guī)范BT項目公司運作。對于專門設立的BT項目公司，投資人應按照產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責明確的原則實施規(guī)范的公司運作，構(gòu)建完善的法人治理結(jié)構(gòu)，制定適合項目特點的管理制度，對工程質(zhì)量和工程進度實施有效監(jiān)控。項目公司應配備經(jīng)驗豐富的生產(chǎn)人員，設置齊備的職能部門，加強技能培訓和安全教育，嚴格獎懲措施，針對施工難點制定相應的對策和保障措施，有效控制施工過程中的風險。

（2）多方籌措項目資金。資金是保證項目順利運行的血脈。項目投資前，投資人應開拓融資渠道，多種方式并舉，落實資金來源，達成貸款合作意向。建設過程中，投資人應合理安排項目自有資金投入計劃，并爭取實現(xiàn)項目公司以政府提供的回購承諾向銀行質(zhì)押融資，以減少投資人的直接投入。項目公司要根據(jù)工程進度制定科學的資金使用計劃，據(jù)此籌措資金，并嚴格控制資金撥付。若業(yè)主要求提供征拆資金，需提前提供資金計劃，以保障投資人合理安排資金，減少資金的無效沉淀。在項目公司融資困難時，投資人應動用自身資源為項目公司補充資金，以保障建設的順利進行。

（3）有效應對工程變更、漲價和征拆風險。對于材料等漲價造成工程成本增加的風險，一方面，投資人應與業(yè)主在合同中約定：當材料價格波動超出基期價格一定幅度時，超出部分的損失或者收益均由業(yè)主承擔；另一方面，若預測材料價格很可能上漲時，投資人可與材料供應商簽訂鎖定價格合同，以及通過套期保值等金融衍生產(chǎn)品，轉(zhuǎn)移材料漲價風險，實現(xiàn)對施工成本的總體控制。

對于貸款利率上調(diào)引起融資成本增加的風險，投資人可與業(yè)主約定，業(yè)主計息利率是在同期銀行貸款基準利率基礎上上浮，即當銀行貸款利率上調(diào)時，業(yè)主給予計息的利率也隨之上調(diào)。

對于征地拆遷，投資人應表明可適當配合征拆工作，但征拆主體一定是地方政府。對于業(yè)主強烈要求的投資人負責籌措有關征拆資金，應在BT合同中約定資金上限，即以概算中所列征拆資金額度為限額，超出部分由業(yè)主負責。同時約定，由于征拆工作影響到工程進度的，工期應予以順延，且業(yè)主應對投資人予以適當補償。

3、回購階段風險控制措施

（1）政府信用風險控制。BT項目最重要的風險是政府的按期支付能力，該風險投資人無法控制，但可以采用回避或轉(zhuǎn)移措施。在選擇BT項目時，投資人必須詳細了解項目所在地政府近年來的財政收支情況。對于一般省會城市或沿海發(fā)達地區(qū)，由于地方政府財政收入增長快、經(jīng)濟發(fā)展前景好，投資人可優(yōu)先選擇；對于二線城市，雖然財政收入還不雄厚，但鑒于經(jīng)濟發(fā)展前景，投資人可以選擇性地投資；對于經(jīng)濟落后地區(qū)或區(qū)、縣一級政府，投資人盡量不去投資。

（2）稅收風險控制。鑒于BT項目的特性，投資人在施工過程中作為施工企業(yè)已經(jīng)繳納了建筑業(yè)營業(yè)稅，在取得業(yè)主支付的回購價款時，可以理解為按扣除施工企業(yè)工程總承包金額后的余額繳納營業(yè)稅；或者與業(yè)主約定，BT合同中的工程建設為BT投資人的代建行為，物權(quán)始終定義給政府或政府授權(quán)機構(gòu)，從而減少稅收負擔；或者在業(yè)主回購時，作為業(yè)主分次收購項目公司的股權(quán)形式，而非單純的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移形式。

（3）審計風險控制。投資人可與業(yè)主在合同中約定，項目實施過程中由業(yè)主聘請審計單位實施全過程的跟蹤審計，跟蹤審計的結(jié)果累加作為最終審計結(jié)果，決算審計不跟蹤審計的結(jié)論，以有效控制一次性最終審計結(jié)果與施工過程出現(xiàn)重大偏差而給投資人帶來損失的風險。

三、結(jié)語

BT模式是政府和企業(yè)為適應社會經(jīng)濟發(fā)展由雙方合作采取的一種新型融資建設模式，近年來在我國發(fā)展迅速，被廣泛地應用于基礎設施和公用事業(yè)建設項目。但由于發(fā)展時間短，至今沒有明確規(guī)范BT模式的法律法規(guī)，同時整個行業(yè)對于BT模式的認識仍處于探索階段，沒有成熟的運作經(jīng)驗可以借鑒，容易引發(fā)各種風險，給投資人造成收益的不確定性。同時BT項目一般資金規(guī)模大、建設周期長，項目本身大多為關系國計民生的基礎設施建設工程，更加劇了風險的影響程度。因此，對BT項目投資風險進行管理控制研究十分必要。投資人通過對BT項目實施不同階段的風險進行分析，可以針對性地采取風險控制措施，從而降低投資風險，增加投資收益，保障投資項目的順利實施。

【參考文獻】

[1] 劉龍：BT項目投資風險分析與防范[J].建筑與發(fā)展，2012（3）.

篇10

關鍵詞：房地產(chǎn)，投資風險，管理

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A

前言

一、房地產(chǎn)投資風險的分類

在房地產(chǎn)投資的領域里，風險主要是經(jīng)濟風險，它的種類大致可分為商業(yè)風險、金融風險、購買力風險和清算風險四種類型。風險分析是房地產(chǎn)投資中一個十分重要的問題。以下為房地產(chǎn)投資過程中存在的一些主要風險種類。

1.市場競爭風險。市場競爭力風險是指由于房地產(chǎn)市場上由于同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，導致樓盤滯銷或者推廣成本的提高所帶來的風險。市場競爭風險主要是由投資者對市場的調(diào)查不足以及錯誤決斷引起的，是對市場把握能力的不足。

2014年，西安商品住宅市場逐步開始“筑底”，整體成交量穩(wěn)價跌。市場庫存量進一步

加大，整體庫存去化需要2年，市場競爭日趨激烈。雖然三季度西安市房管局曾先后兩次松綁樓市限購政策，但并未使西安房地產(chǎn)市場迎來轉(zhuǎn)機，市場深陷調(diào)整期，房企年度業(yè)績普遍未完成。

2.流動性和變現(xiàn)性風險。首先，是由房地產(chǎn)的本身性質(zhì)決定的。房地產(chǎn)的交易完成只是所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。而它本身是不能移動的。這便導致了由于市場變化，地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、交通線路、競爭者等因素的變化而影響到整個投資項目收益的變化。其次，房地產(chǎn)的價值量大、占用資金多，導致了房地產(chǎn)的大多數(shù)的資金交易需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性。即投資者在需要現(xiàn)金周轉(zhuǎn)時，無法快速將手里的房地產(chǎn)脫手，即使脫手也很難達到合理的價格，從而大大影響了其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者的變現(xiàn)風險。

3.金融風險。金融風險是指項目的純收入不足以償還債務的潛在可能性。金融風險反映了因使用借貸資金而導致的自有資金回報盈利的不確定性。借貸資金的使用增大了收益的不確定性，也就是項目的金融風險性。當投資中借貸資金的比例很高時， 金融風險的可能性就會水漲船高，反之金融風險就會愈低。換言之，金融風險是由借貸資金的使用決定的。

4.購買力風險。購買力風險是指通貨膨脹可能導致投資者收到客戶以貶值的貨幣支付項目款項的情況。在中國的現(xiàn)階段市場中，若投資者采取部分樓盤分期付款的方式，也會由于出現(xiàn)貨幣貶值嚴重，而出現(xiàn)樓盤收益入不敷出的狀況。雖然未來通貨膨脹率的預測已經(jīng)包括在貼現(xiàn)率中，但未來的通貨膨脹率卻有可能偏離于開始的預測，表現(xiàn)為或高或低。還有便是由于物價總水平的提升導致了消費者購買力下降，當物價高于大多數(shù)消費者總體收入水平時，消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求就會下降，這就導致了投資者出售收入的降低，從而導致一定的收入損失，這就是風險產(chǎn)生的結(jié)果。

二、房地產(chǎn)投資風險管理

1. 房地產(chǎn)投資風險識別。危害是伴隨著風險的產(chǎn)生而產(chǎn)生的，但它從中卻又透露著巨大的效益。風險與效益是相互對等的，從中體現(xiàn)了風險結(jié)果的雙重性，一方面，風險利益使其風險具有使人們甘愿冒風險去獲取利益的誘惑效應，另一方面，當風險代價太大、決策者厭惡風險時，自然就會采取回避風險的行為，這就是風險的約束效應。這就是風險效應的兩個方面，它們同時存在著、作用著，而又互相矛盾著、互相抵消著。在決策時，人們是選擇風險還是選擇回避風險，兩種效應相互作用的結(jié)果就產(chǎn)生了房地產(chǎn)。投資風險識別是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)商對其中存在的風險加以識別， 并進行系統(tǒng)的歸類分析，以揭示其風險本質(zhì)的一系列過程。

三、房地產(chǎn)項目投資風險應對措施

1.風險回避。在房地產(chǎn)的投資過程中，要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風險策略.我們可以先從風險小的投資項目著手或直接放棄對那些風險較大的投資項目進行投資，這樣風險的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的，那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機會。假如預期獲益的機會不伴隨著風險，那么將會很快有投資者涌入市場，從而降低了預期的收益。其中我們要認識到一個不爭的事實，就是風險的大小與預期的收益值的增降是相互直接作用的。

2.風險轉(zhuǎn)移。在保險型轉(zhuǎn)移過程中，投資者可以通過合同，使另一方來承擔以及賠償風險所帶來的損失。在生活中，這樣的例子不勝枚舉。在風險轉(zhuǎn)移過程中其中的一種方式，被稱作保險型轉(zhuǎn)移，即通過保險的方式，避免承受大的風險。不過，不是所有的風險都是通過保險來轉(zhuǎn)移的。保險公司經(jīng)營的范圍只包括純粹保險。所以，房地產(chǎn)投資風險的轉(zhuǎn)移也是部分性的受到限定的。