導(dǎo)語：如何才能寫好一篇學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

 

一、社會(huì)需求與專業(yè)定位

 

(一)社會(huì)需求分析

 

調(diào)研發(fā)現(xiàn)幼兒入園難問題依然存在，幼兒園數(shù)量不足，學(xué)前教育師資缺口大。而目前隨著包頭市城市化進(jìn)一步發(fā)展，必將出現(xiàn)城市人口持續(xù)增多，而幼兒入園需求也相應(yīng)激增，“有園無師”“生多師少”的教育資源矛盾也會(huì)更加突出。新建和改擴(kuò)建幼兒園勢在必行，為我校學(xué)前教育專業(yè)的發(fā)展創(chuàng)設(shè)了更大的空間。

 

(二)專業(yè)定位

 

學(xué)前教育急需一批有專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能的幼兒園保育員和教師。因此，本專業(yè)定位于培養(yǎng)具有科學(xué)的兒童觀、教育觀及現(xiàn)代教育理念、系統(tǒng)掌握學(xué)前教育知識(shí)和相應(yīng)技能的有道德、有文化的綜合技能型人才。

 

二、調(diào)研目的和意義

 

我校學(xué)前教育專業(yè)的課程設(shè)置、人才培養(yǎng)模式、培養(yǎng)方案、校企合作模式等是否能滿足社會(huì)幼兒教育領(lǐng)域的用人需求，學(xué)生是否能上崗勝任，能在何種崗位工作以及如何引領(lǐng)包頭幼兒教育事業(yè)的發(fā)展，在幼教領(lǐng)域發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，是我們開展調(diào)研工作的目的和意義所在。

 

三、調(diào)研對象及方法

 

(一)調(diào)研對象

 

1.幼兒園領(lǐng)導(dǎo)。了解當(dāng)前幼兒教育領(lǐng)域的人才需求情況、幼教改革新動(dòng)向和對幼兒教師提出的新要求。

 

2.幼兒園教師。了解幼兒教師對職業(yè)的認(rèn)識(shí)，了解勝任崗位所需的專業(yè)知識(shí)和技能情況。

 

3.政府部門。了解目前幼兒教育事業(yè)的發(fā)展規(guī)模及在社會(huì)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的地位和作用，了解在建幼兒園數(shù)量，掌握社會(huì)用人需求。

 

4.教育主管部門。了解當(dāng)前包頭市幼教發(fā)展的基本情況、師資情況、用人需求等。

 

5.學(xué)生。了解學(xué)生入學(xué)動(dòng)機(jī)，對專業(yè)的認(rèn)識(shí)和了解，從事幼教事業(yè)專業(yè)思想等。

 

6.學(xué)生家長。了解家長對幼兒教育事業(yè)的認(rèn)識(shí)和了解。了解家長的文化層次，對學(xué)生專業(yè)發(fā)展有可能產(chǎn)生的影響等。

 

(二)調(diào)研方法

 

我系調(diào)研過程中主要采用的方法有：訪談法、電話訪問法、座談法、問卷調(diào)查法。

 

四、調(diào)研內(nèi)容

 

(一)政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)研

 

調(diào)研發(fā)現(xiàn)包頭市現(xiàn)有3～5周歲適齡入園兒童5萬余人，公立幼兒園和私立幼兒園共有在園幼兒3.1萬人，其中公立幼兒園在園幼兒占45%，私立幼兒園在園幼兒占55%，市場上存在一定程度的幼兒入園難問題。市政府大規(guī)模新建、改擴(kuò)建幼兒園的決策，為我校學(xué)前教育專業(yè)的發(fā)展創(chuàng)設(shè)了更大的空間。

 

(二)幼兒園用人需求調(diào)研

 

為了更好地貫徹“以服務(wù)為宗旨，以就業(yè)為導(dǎo)向，以崗位能力培養(yǎng)為重點(diǎn)”的職業(yè)教育理念，加強(qiáng)專業(yè)建設(shè)，促進(jìn)專業(yè)改革，我們對全市公辦和民辦多所幼兒園開展了用人需求調(diào)研，全面了解本專業(yè)的市場需求、崗位任務(wù)、幼兒教師應(yīng)該掌握的知識(shí)和技能等方面的問題，探索專業(yè)建設(shè)的方向，制訂了校園融合、雙軌育人的人才培養(yǎng)方案和與之配套的課程體系。

 

(三)校企合作調(diào)研

 

培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力，幫助學(xué)生掌握必要的職業(yè)技能，必須借助校外實(shí)習(xí)基地的力量，校企合作共同育人。調(diào)研發(fā)現(xiàn)目前校企合作存在以下問題：

 

1.見習(xí)沒有達(dá)到預(yù)期效果。幼兒園老師工作繁忙又疏于對見習(xí)學(xué)生的管理，所以見習(xí)活動(dòng)往往流于形式，成為見習(xí)生“觀光放松”的好機(jī)會(huì)。見習(xí)生帶著在幼兒園工作就是不停地抄教案、做保潔的印象回到學(xué)校，見習(xí)活動(dòng)的片面認(rèn)識(shí)，反而使學(xué)生對專業(yè)的認(rèn)識(shí)產(chǎn)生負(fù)面影響。

 

2.校企合作制度不夠健全。因?yàn)榉N種原因公辦幼兒園和民辦幼兒園不愿意接納見習(xí)實(shí)習(xí)生，覺得對正常教學(xué)工作會(huì)造成一定影響。我校學(xué)前教育專業(yè)的學(xué)生以往大多是進(jìn)入民辦幼兒園進(jìn)行見習(xí)活動(dòng)，由于校企合作制度不夠規(guī)范健全，造成校企之間培養(yǎng)人才的關(guān)系脫節(jié)，使得學(xué)生理論和實(shí)踐不能很好結(jié)合，嚴(yán)重影響畢業(yè)生的就業(yè)質(zhì)量。

 

校企合作是職業(yè)教育的必經(jīng)之路，中職院校要培養(yǎng)符合幼兒園要求的技能型人才，就必須走出學(xué)校邁進(jìn)企業(yè);而企業(yè)既然與學(xué)校合作，就要盡責(zé)任和義務(wù)。只有校園和企業(yè)共同合作，為學(xué)前教育專業(yè)的學(xué)生提供完善的見習(xí)場所和見習(xí)過程，才是為社會(huì)培養(yǎng)合格幼兒教師的有效方法。

 

(四)典型工作任務(wù)調(diào)研

 

隨機(jī)抽取170人次調(diào)研幼兒園典型工作任務(wù)，其中園長10人，教研組長10人，幼兒教師150人。了解了幼兒園工作流程，明確保育員和教師的不同分工和各自職責(zé)，掌握了具體的崗位工作任務(wù)。從而確定了培養(yǎng)具有高尚的職業(yè)道德和職業(yè)修養(yǎng)，具有唱、跳、畫、做、說、彈等教學(xué)基本功，具有健康、良好的心理素養(yǎng)和交往能力，具有文化素養(yǎng)的綜合技能型人才的培養(yǎng)目標(biāo)。

 

五、調(diào)研結(jié)論

 

堅(jiān)持以人為本，以服務(wù)為宗旨，以就業(yè)為導(dǎo)向和以學(xué)生技能發(fā)展為核心的辦學(xué)理念，以崗位需求和職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以培養(yǎng)學(xué)生綜合職業(yè)能力為目標(biāo)，結(jié)合我國幼兒園當(dāng)前發(fā)展的人才需求，按照工學(xué)結(jié)合、校園合作的理念，構(gòu)建具有時(shí)代特色的學(xué)前教育職業(yè)教育課程體系，全面提高本專業(yè)畢業(yè)生的質(zhì)量和就業(yè)能力。

篇2

關(guān)鍵詞： 中職物流服務(wù)與管理專業(yè) 專業(yè)發(fā)展 工學(xué)結(jié)合

近年來，隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，現(xiàn)代物流逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)生活中的熱點(diǎn)，社會(huì)需求日趨旺盛。中職學(xué)校作為職業(yè)人才的培養(yǎng)基地，紛紛開設(shè)了物流服務(wù)與管理專業(yè)。然而當(dāng)學(xué)生懷著對物流服務(wù)與管理專業(yè)美好就業(yè)前景的憧憬走向社會(huì)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)很難找到適合的工作崗位，與此同時(shí)，某些企業(yè)也感嘆“我迫切需要人才，但我找不到人才”，物流專業(yè)的發(fā)展陷入極其尷尬的境地。因此，如何依托當(dāng)前較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，培養(yǎng)適合社會(huì)需求的專業(yè)人才，使學(xué)生學(xué)有所用，企業(yè)用有所得，學(xué)校按需培養(yǎng)，是中職物流教育者亟待思考解決的問題。

一、專業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)背景及社會(huì)需求

隨著鞍山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)已成為鞍山最具潛力的商業(yè)支脈。預(yù)計(jì)到2015年，鞍山物流業(yè)增加值將突破700億元，擁有大型現(xiàn)代物流企業(yè)15家。鞍鋼物流、蘇州港龍控股集團(tuán)（鞍山）現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目等一批工程紛紛開工，現(xiàn)代物流行業(yè)有廣闊的發(fā)展前景。

二、企業(yè)用人需求下的專業(yè)發(fā)展方向

目前，我國物流企業(yè)正處于起步期、發(fā)展期，企業(yè)對物流人才需求量大、能力要求高。通過市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)物流服務(wù)與管理專業(yè)企業(yè)需求潛力巨大，尤其有一定理論基礎(chǔ)、具備一線操作技能和管理能力，熟悉倉儲(chǔ)、運(yùn)輸和配送管理等業(yè)務(wù)的基層人員的缺口最大，且物流行業(yè)與交通運(yùn)輸行業(yè)有密不可分的聯(lián)系，再加上我校所在的鞍山市職教園區(qū)處在新規(guī)劃的四達(dá)物流區(qū)，毗鄰鞍鋼物流公司，地理位置的優(yōu)勢明顯。因此，學(xué)校設(shè)置現(xiàn)代物流類專業(yè)群是現(xiàn)實(shí)的必然，更是鞍山地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然。

三、中職學(xué)校物流服務(wù)與管理專業(yè)發(fā)展思考

（一）明確方向，細(xì)化定位，科學(xué)培養(yǎng)。

首先，要適應(yīng)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展需要，明確專業(yè)培養(yǎng)方向，以適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行業(yè)前景發(fā)展和企業(yè)做大做強(qiáng)為目標(biāo)，調(diào)整和設(shè)置專業(yè)。其次，科學(xué)培養(yǎng)企業(yè)所需人才，根據(jù)不同學(xué)生的特點(diǎn)凸顯特色，目的在于培養(yǎng)善于運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，精通物流業(yè)務(wù)，具有良好職業(yè)道德和創(chuàng)新精神，既能勝任生產(chǎn)、服務(wù)一線的物流運(yùn)輸、倉儲(chǔ)與配送等基層管理工作，又具備較強(qiáng)組織與協(xié)調(diào)能力，熟練進(jìn)行現(xiàn)代物流組織管理和市場開拓，并組織實(shí)施物流方案，具有職業(yè)生涯發(fā)展基礎(chǔ)的復(fù)合型、高素質(zhì)技能型人才。

（二）改革人才培養(yǎng)模式和課程體系。

1.完善“校企學(xué)工輪換，職業(yè)能力遞增”的分階段人才培養(yǎng)模式

組織專業(yè)教師和專家成立工作小組，開展市場調(diào)研，對企業(yè)崗位數(shù)量需求、社會(huì)對物流服務(wù)與管理專業(yè)畢業(yè)生需求及就業(yè)定位進(jìn)行全面分析，根據(jù)企業(yè)的崗位核心能力設(shè)計(jì)教學(xué)項(xiàng)目，構(gòu)建出符合專業(yè)特色的人才培養(yǎng)模式，總結(jié)和探索人才培養(yǎng)新思路。開展人才培養(yǎng)模式課題研究，鼓勵(lì)教師在省級(jí)刊物上發(fā)表研究論文，定期在校園網(wǎng)課題研究成果與專業(yè)論文，定期在?？?bào)上交流專業(yè)建設(shè)實(shí)踐案例。

2.構(gòu)建“六項(xiàng)目融合”的課程體系

通過調(diào)研、歸納、排序、重組，按照“專業(yè)崗位能力調(diào)研提煉工作任務(wù)撰寫課程標(biāo)準(zhǔn)形成課程體系”的流程，構(gòu)建與就業(yè)崗位工作任務(wù)緊密聯(lián)系的專業(yè)能力項(xiàng)目課程及專業(yè)項(xiàng)目實(shí)訓(xùn)課程體系；建立服務(wù)專業(yè)教學(xué)和學(xué)生可持續(xù)發(fā)展的職業(yè)核心能力與實(shí)踐課程及職業(yè)資格培訓(xùn)課程體系；形成學(xué)生良好的身心素質(zhì)、人文素質(zhì)、職業(yè)基本素質(zhì)、創(chuàng)業(yè)意識(shí)等職業(yè)素養(yǎng)項(xiàng)目課程體系；設(shè)立以培養(yǎng)學(xué)生綜合素質(zhì)為核心的職業(yè)拓展課程體系，實(shí)現(xiàn)理念上由教程向?qū)W程轉(zhuǎn)變；價(jià)值取向上由學(xué)科、知識(shí)本位向職業(yè)素質(zhì)、能力本位轉(zhuǎn)變；方式上由“教師、課堂、書本”向“學(xué)習(xí)者、職場環(huán)境、教育資源系統(tǒng)”轉(zhuǎn)變。

3.改革教學(xué)模式

課程開發(fā)過程必將帶動(dòng)教學(xué)方法與教學(xué)內(nèi)容改革，在專業(yè)核心課程的教學(xué)設(shè)計(jì)中采用任務(wù)驅(qū)動(dòng)、案例教學(xué)、角色扮演教學(xué)方法，使抽象的課程內(nèi)容具體化；采用項(xiàng)目教學(xué)法、場景互動(dòng)式教學(xué)法、課堂討論式方法，變被動(dòng)學(xué)習(xí)為主動(dòng)學(xué)習(xí)；采用模擬教學(xué)和崗位教學(xué)法，提高學(xué)生的實(shí)踐技能；借助網(wǎng)絡(luò)開展模擬教學(xué)，了解物流服務(wù)與管理專業(yè)發(fā)展的最新動(dòng)態(tài)，充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，使學(xué)生的個(gè)性充分發(fā)展；通過動(dòng)畫、仿真等信息化方式提高課堂利用率和教學(xué)效率；通過實(shí)訓(xùn)軟件資源的應(yīng)用，改變原有單一的實(shí)訓(xùn)方式，豐富實(shí)訓(xùn)內(nèi)容，使實(shí)訓(xùn)過程更直觀、更快捷，提高實(shí)訓(xùn)效率。

（三）進(jìn)一步完善配套教學(xué)條件。

1.師資隊(duì)伍建設(shè)

切實(shí)加強(qiáng)專業(yè)師資隊(duì)伍建設(shè)，精心打造“雙師型”教師隊(duì)伍。根據(jù)現(xiàn)代物流專業(yè)類技能人才的培養(yǎng)培訓(xùn)的需要，通過進(jìn)修學(xué)習(xí)、企業(yè)實(shí)踐鍛煉、承擔(dān)科研項(xiàng)目工作、以老帶新等多種方式，培養(yǎng)掌握專業(yè)最新技術(shù)、洞悉專業(yè)技術(shù)發(fā)展動(dòng)態(tài)、具備豐富工程技術(shù)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)教學(xué)能力的高水平專業(yè)帶頭人，組建一支以專業(yè)帶頭人為核心、專兼結(jié)合的優(yōu)秀創(chuàng)新教學(xué)團(tuán)隊(duì)。

2.校企合作、工學(xué)結(jié)合運(yùn)行機(jī)制建設(shè)

堅(jiān)持以市場需求為導(dǎo)向，加強(qiáng)實(shí)訓(xùn)基地內(nèi)涵建設(shè)，適時(shí)增加實(shí)訓(xùn)基地功能，提高服務(wù)社會(huì)能力。

通過生產(chǎn)性實(shí)訓(xùn)課程的推進(jìn)，建設(shè)“理實(shí)一體”的經(jīng)營性實(shí)訓(xùn)教學(xué)，拓展創(chuàng)業(yè)實(shí)訓(xùn)，培養(yǎng)學(xué)生的社會(huì)適應(yīng)能力，提高學(xué)生的就業(yè)與創(chuàng)業(yè)能力，使生產(chǎn)車間與實(shí)訓(xùn)基地對接，不斷完善實(shí)訓(xùn)基地功能，為地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展服務(wù)。

物流業(yè)的發(fā)展必然帶來巨大的人才需求，中職學(xué)校要抓住這個(gè)發(fā)展契機(jī)，加快物流管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式改革，培養(yǎng)出符合物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合格人才，加快物流服務(wù)與管理專業(yè)建設(shè)是形勢所迫、市場所需。

參考文獻(xiàn)：

[1]程欣.中職學(xué)校物流專業(yè)建設(shè)應(yīng)注意的幾個(gè)問題[J].現(xiàn)代物流報(bào)，2007（2）：8.

篇3

關(guān)鍵詞：社區(qū)管理與服務(wù) 社會(huì)工作 培養(yǎng)目標(biāo) 教學(xué)方法

“社區(qū)”一詞自20世紀(jì)30年代傳入中國后，經(jīng)歷了由社區(qū)服務(wù)到社區(qū)建設(shè)，由社區(qū)實(shí)驗(yàn)到社區(qū)示范的發(fā)展，已經(jīng)深深根植于中國的社會(huì)生活中。截止2011年底，全國共有6923個(gè)城市街道，8.7萬個(gè)城市社區(qū)，共建成街道社區(qū)服務(wù)中心3515個(gè)，社區(qū)服務(wù)站44237個(gè)，社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施覆蓋率達(dá)50.81%①。隨著社區(qū)建設(shè)的深入與社區(qū)服務(wù)的推進(jìn)，建設(shè)一支適應(yīng)當(dāng)前社區(qū)發(fā)展要求的專業(yè)化與職業(yè)化的社會(huì)工作人才隊(duì)伍就顯得尤為重要。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2010年底，全國共有社區(qū)居民委員會(huì)成員43.9萬人，社區(qū)公共服務(wù)從業(yè)人員105.9萬人②，然而在這支隊(duì)伍中，普遍存在著專業(yè)素質(zhì)不高、能力不強(qiáng)、職業(yè)化水平低等問題。而按照《國家中長期人才發(fā)展規(guī)劃綱要（2010-2020）》要求，要以中高級(jí)社會(huì)工作人才為重點(diǎn)，培養(yǎng)造就一支職業(yè)化、專業(yè)化的社會(huì)工作人才隊(duì)伍，到2015年，社會(huì)工作人才總量達(dá)到200萬人，到2020年，達(dá)到300萬人。可見，社會(huì)工作人才還存在著龐大的缺口，而中高級(jí)社會(huì)工作人才尤其缺失。因此，尋找一套適合社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)的教學(xué)方法，培養(yǎng)一批高素質(zhì)、強(qiáng)能力、專業(yè)化與職業(yè)化的社會(huì)工作人才隊(duì)伍就顯得尤為重要。

1 嘉興職業(yè)技術(shù)學(xué)院社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)概述

嘉興職業(yè)技術(shù)學(xué)院社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)始建于2011年，是嘉興市首家開設(shè)該專業(yè)的學(xué)校，至今共招收2011級(jí)和2013級(jí)兩屆學(xué)生（2012、2014年停招），共有學(xué)生77人。該專業(yè)有專業(yè)教師3名，均為碩士以上學(xué)歷的“雙師型”人才，其中副高級(jí)職稱1人；校內(nèi)專業(yè)兼課教師6人，其中雙肩挑教師1人；另外有來自民政局、街道、社區(qū)等的領(lǐng)導(dǎo)和社區(qū)干部擔(dān)任的校外兼職教師6名。目前共有1屆畢業(yè)生，截至今年6月份就業(yè)率為95%，就業(yè)去向主要集中在中小企業(yè)，只有2人在社區(qū)相關(guān)單位就業(yè)，專業(yè)對口率較低。該專業(yè)還處于新專業(yè)的建設(shè)階段，學(xué)生人數(shù)不足，專業(yè)教師的師資力量略顯薄弱，同時(shí)專業(yè)對口率不高，而造成專業(yè)停招的主要原因是社會(huì)上對該專業(yè)的認(rèn)可度不高，職業(yè)化渠道還不通暢，要解決這些問題就需要擴(kuò)大專業(yè)的影響力，加大專業(yè)的宣傳力度，同時(shí)培養(yǎng)一批適應(yīng)社區(qū)工作的專業(yè)化人才來得到社會(huì)各界，包括政府的認(rèn)可，才能打開與暢通職業(yè)化道路，而其關(guān)鍵就在于培養(yǎng)目標(biāo)的確定與教學(xué)方法的探索。

2 培養(yǎng)目標(biāo)定位

根據(jù)國家對社會(huì)工作專業(yè)的人才需求，全國各大本?？圃盒＜娂婇_設(shè)了社會(huì)工作相關(guān)專業(yè)，在這里需區(qū)分兩個(gè)專業(yè)，即社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)與社會(huì)工作專業(yè)。社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)主要開設(shè)在各大高職院校，目前大約有60多家，而社會(huì)工作專業(yè)主要開設(shè)在各大本科院校，目前有200多所大學(xué)開設(shè)了該專業(yè)，這兩個(gè)專業(yè)雖然都是適應(yīng)我國社區(qū)發(fā)展而開設(shè)的，很多學(xué)校也把這兩個(gè)專業(yè)混淆，但實(shí)際上這兩個(gè)專業(yè)還是有所區(qū)別的。嘉興職業(yè)技術(shù)學(xué)院的社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)致力于培養(yǎng)具備社會(huì)工作價(jià)值感和服務(wù)精神的，掌握社區(qū)工作、物業(yè)管理知識(shí)和技能，能在基層行政、企事業(yè)單位，從事社區(qū)管理與服務(wù)、物業(yè)管理與經(jīng)營的高素質(zhì)、技能型實(shí)用性人才，可見其培養(yǎng)人才的工作重心主要在社區(qū)，是集管理與服務(wù)為一體的專業(yè)。而社會(huì)工作是以利他主義價(jià)值觀為指導(dǎo)，以科學(xué)知識(shí)為基礎(chǔ)，運(yùn)用科學(xué)方法助人的職業(yè)化的服務(wù)活動(dòng)，其核心理念是“助人自助”，是一種幫助他人與解決社會(huì)問題的工作，其幫助的重點(diǎn)在于幫助別人掌握解決問題的技巧，即“授人以魚不如授人以漁”，因此更加注重專業(yè)技巧的培養(yǎng)，更加體現(xiàn)服務(wù)意識(shí)，而在此基礎(chǔ)上開設(shè)的社會(huì)工作專業(yè)的就業(yè)范圍更加廣泛，可以分布于民政、社會(huì)保障等政府部門，社區(qū)服務(wù)中心等社區(qū)組織，工會(huì)、青年、婦女等社會(huì)組織，學(xué)校、醫(yī)院等社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)以及其他社會(huì)福利、服務(wù)機(jī)構(gòu)中，同時(shí)社會(huì)工作專業(yè)也是我國的示范專業(yè)，前景更加明朗與廣闊。

然而社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)的出現(xiàn)又有其必然性，這與社區(qū)在中國發(fā)展的特殊性有關(guān)。社區(qū)在中國起步較晚，處于建設(shè)初期，社區(qū)在建設(shè)過程中不可避免地染上了中國的行政色彩，我們更多接受的是“管理社區(qū)”，對于社區(qū)工作人才的需求也使得我們將人才培養(yǎng)主要定位在社區(qū)層面。另外，社工這個(gè)職業(yè)在中國的發(fā)展渠道還不通暢，雖然在西方國家與中國臺(tái)灣，社工是一個(gè)高薪職業(yè)，但是在中國對社工的理念還不能完全接受，還停留在幫助人應(yīng)該無償進(jìn)行的狀態(tài)，所以一方面政府在大力宣傳社會(huì)工作人才的重要性，比如嘉興市在《〈嘉興市中長期社會(huì)工作人才隊(duì)伍建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃（2011-2020年）〉的通知》（嘉委辦[2011]67號(hào)）明確了“1152”社會(huì)工作人才隊(duì)伍建設(shè)的數(shù)量總目標(biāo)（即到2015年達(dá)1萬人，到2020年達(dá)1.5萬人、中高級(jí)社工人才2000人），并提出接受系統(tǒng)社會(huì)工作專業(yè)學(xué)歷教育和取得各類社會(huì)工作職業(yè)水平證書的專業(yè)人才需占總量的30%以上，但另一方面這一類社會(huì)工作人才目前并沒有在嘉興發(fā)揮它應(yīng)有的職業(yè)水平。截止2012年2月，嘉興市的社會(huì)工作人才總量為7000余人③，這些人才多數(shù)分布在社區(qū)居委會(huì)中，從事著行政與管理工作，少數(shù)分布在社工機(jī)構(gòu)中，更有許多社區(qū)工作人員考取社工證的目的只是為了加薪，而忽視了社工本身“助人自助”的職業(yè)特點(diǎn)，因此社工在嘉興還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有形成一個(gè)職業(yè)，相應(yīng)的職業(yè)渠道也沒有健全，在考慮這樣的發(fā)展背景下，社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生了，社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)是集社工、管理、服務(wù)為一體的，在職業(yè)選擇上更能為人們所接受，既滿足人們對社區(qū)的構(gòu)建，又能向社工靈活轉(zhuǎn)變，是順應(yīng)中國社區(qū)建設(shè)國情的產(chǎn)物。

鑒于此，我認(rèn)為，社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)可以分為兩大方向，一個(gè)是側(cè)重于社區(qū)日常管理與服務(wù)人才的培養(yǎng)，主要從事的是對社區(qū)公共事務(wù)與公益事業(yè)的行政管理與服務(wù)工作，目的是保證社區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這類人才的就業(yè)渠道可以是社區(qū)組織（居委會(huì)、物業(yè)公司等）、街道，也可延伸至企業(yè)，而其發(fā)展前景一是社區(qū)組織中職位的提升，二是將社區(qū)作為跳板進(jìn)入“公務(wù)員”行列。另一個(gè)方向是提供專業(yè)化服務(wù)的社會(huì)工作者，從整個(gè)國家政策來看，其發(fā)展前景更為廣闊，適用范圍也更廣泛，基本適用于各行各業(yè)人們的需要，從長遠(yuǎn)來看更加符合社區(qū)自治的發(fā)展。實(shí)際上，從對深圳、廣州社區(qū)管理模式的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這兩類人才在共同推動(dòng)著社區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，社區(qū)一方面需要能夠進(jìn)行日常管理與服務(wù)的工作人員，使社區(qū)能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)；另一方面，通過“政府購買服務(wù)”的方式由社工機(jī)構(gòu)派駐到社區(qū)服務(wù)中心或家庭綜合服務(wù)中心的社工們承擔(dān)著專業(yè)化的服務(wù)工作，共同推動(dòng)社區(qū)的和諧與發(fā)展。

3 教學(xué)方法探索

說到教學(xué)方法，我們一般首先想到的是理論與實(shí)踐相結(jié)合的教學(xué)方法，這對于社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)同樣重要，然而在論述側(cè)重點(diǎn)的時(shí)候，就不得不考慮培養(yǎng)目標(biāo)的定位了，有效的教學(xué)方法是基于培養(yǎng)目標(biāo)而產(chǎn)生的，縱觀社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)，無論是哪一個(gè)方向的人才培養(yǎng)，都非常注重實(shí)踐能力的運(yùn)用，注重專業(yè)實(shí)用性與技巧性，理由如下：

①從社區(qū)的發(fā)展來看，社區(qū)管理隨著時(shí)代的變化逐步邁向了社區(qū)治理，更加強(qiáng)調(diào)各類社區(qū)管理主體以不同的方式參與到社區(qū)管理中來，更多地采用參與、協(xié)商、合作等非強(qiáng)制性的方式進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)持續(xù)的互動(dòng)，因此，相較于管理的強(qiáng)制性與教條性而言，社區(qū)治理更加強(qiáng)調(diào)主動(dòng)性，在這個(gè)過程中，我們需要進(jìn)行談判協(xié)商、溝通合作、相互認(rèn)同，而這些技巧是沒有固定的理論可以執(zhí)行的，只能在實(shí)踐中培養(yǎng)與提高。

②從學(xué)生的特點(diǎn)看，更適合實(shí)踐主導(dǎo)的教學(xué)模式。高職院校的學(xué)生具有不同于本科院校學(xué)生的特殊性，他們熱情、活潑、動(dòng)手能力普遍較強(qiáng)，但知識(shí)的學(xué)習(xí)興趣較低，專業(yè)知識(shí)的接受能力相對較弱，因此對于他們進(jìn)行理論教學(xué)效果不佳，而更加適合在不斷實(shí)踐中總結(jié)與論證理論知識(shí)。

③從社會(huì)工作的理論發(fā)展來看，其來源于實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。社會(huì)工作既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)，說它是科學(xué)是因?yàn)槠溆幸?guī)律可循，具有一套科學(xué)的工作方法，稱為“通用社會(huì)工作的過程模式”，是在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)中提升出來、描述和總結(jié)實(shí)務(wù)運(yùn)作過程的重要變項(xiàng)以及它們之間的關(guān)系而逐漸形成的；說它是藝術(shù)是因?yàn)檫@種工作方法不是一成不變的，而是因人而異的，需要在實(shí)踐中根據(jù)具體的情況來分析與運(yùn)用。

由此可見，實(shí)踐能力的培養(yǎng)對于社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)的學(xué)生尤為重要，因此，我們主張?jiān)诶碚摻虒W(xué)的基礎(chǔ)上，側(cè)重于實(shí)踐教學(xué)，以實(shí)踐引導(dǎo)理論的學(xué)習(xí)，以適應(yīng)專業(yè)的特點(diǎn)。下面將主要介紹以實(shí)踐為主導(dǎo)的教學(xué)方法，以充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性，提高學(xué)生的參與度，并對實(shí)踐內(nèi)容進(jìn)行反思性批判，多次實(shí)踐后形成新的理論觀點(diǎn)。

3.1 項(xiàng)目情景教學(xué)法。是指將學(xué)生置于一定的情景中，通過情景角色轉(zhuǎn)換，將教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)成一個(gè)具體項(xiàng)目，以任務(wù)的完成過程貫穿于項(xiàng)目教學(xué)中，同時(shí)將該項(xiàng)目的知識(shí)點(diǎn)逐級(jí)分解的一種教學(xué)方法。比如項(xiàng)目“為桂苑社區(qū)設(shè)計(jì)一次中秋節(jié)的文化活動(dòng)”，需要學(xué)生將自己轉(zhuǎn)換成桂苑社區(qū)的工作人員，通過調(diào)研、訪談、查閱資料等方式了解桂苑社區(qū)的背景資料、以往文化活動(dòng)的開展情況、居民需求等，以中秋節(jié)這個(gè)特定氛圍，從參加人員、時(shí)間、地點(diǎn)、活動(dòng)內(nèi)容、注意事項(xiàng)、獎(jiǎng)品設(shè)置、前期準(zhǔn)備、人員分工、經(jīng)費(fèi)安排等各個(gè)小項(xiàng)目來設(shè)計(jì)文化活動(dòng)，隨后在課堂上展示成果，采用學(xué)生分組演講與點(diǎn)評的方式，指出存在的問題，進(jìn)行進(jìn)一步修正，最后每位學(xué)生完成一份總結(jié)報(bào)告，對活動(dòng)中遇到的問題、感想、建議等進(jìn)行總結(jié)。

3.2 實(shí)驗(yàn)?zāi)M教學(xué)法。即模擬社區(qū)管理的情景開展教學(xué)活動(dòng)，包括：①虛擬居委會(huì)。學(xué)生分組（6～7人一組）組建社區(qū)居委會(huì)，為社區(qū)命名，進(jìn)行職責(zé)分工，制定規(guī)章制度（主要是考核方式），在課程學(xué)習(xí)中以之為單位進(jìn)行合作與學(xué)習(xí)共勉。②模擬社區(qū)活動(dòng)。即將社區(qū)中經(jīng)常開展的活動(dòng)縮小到學(xué)校層面來開展，比如“組織與召開社區(qū)會(huì)議”可以通過“組織與召開班級(jí)總結(jié)會(huì)議”或“組織分院會(huì)議”來模擬，會(huì)前準(zhǔn)備、會(huì)議進(jìn)程、主持、拍照、記錄、會(huì)后清場等一系列工作都由學(xué)生來安排。③模擬社區(qū)網(wǎng)絡(luò)。即利用QQ、博客等網(wǎng)絡(luò)工具來進(jìn)行專業(yè)互動(dòng)，比如按照嘉興市桂苑社區(qū)的博客，建立班級(jí)博客，將日志區(qū)分為班級(jí)簡介、政策學(xué)習(xí)、專業(yè)知識(shí)、新聞、日?；顒?dòng)、實(shí)踐活動(dòng)、作業(yè)布置與答疑、學(xué)習(xí)交流等板塊，進(jìn)行學(xué)習(xí)互動(dòng)與專業(yè)信息的共享。

3.3 案例教學(xué)及角色扮演。①學(xué)生自述。由學(xué)生在課前尋找與社區(qū)管理相關(guān)案例，在課堂上輪流講述，并作分析總結(jié)。②教師導(dǎo)入。由教師引入社區(qū)中發(fā)生的真實(shí)案例，學(xué)生分組討論、分析并發(fā)言，最后由教師進(jìn)行總結(jié)與點(diǎn)評，教授正確的處理方法與知識(shí)點(diǎn)。③個(gè)案重演。引用個(gè)案工作中的真實(shí)案例，隱去個(gè)人信息，由學(xué)生進(jìn)行角色扮演，展現(xiàn)服務(wù)對象所面臨的問題以及社會(huì)工作者的處理方法。

3.4 現(xiàn)場訓(xùn)練。即讓學(xué)生處于真實(shí)的場景中進(jìn)行技能訓(xùn)練，包括：①專項(xiàng)能力訓(xùn)練。如采用向陌生人問路（設(shè)置時(shí)間下限）和對居民訪談的方式來訓(xùn)練溝通能力。②班級(jí)特色活動(dòng)訓(xùn)練。如社管131班組建了一個(gè)基于傳統(tǒng)玩具的團(tuán)體游戲的搜集、設(shè)計(jì)與實(shí)施的特色項(xiàng)目，收集了陀螺、空竹、沙包、毽子、鐵環(huán)等傳統(tǒng)玩具，由學(xué)生設(shè)計(jì)游戲項(xiàng)目，主辦了分院運(yùn)動(dòng)會(huì)、幼兒園助學(xué)活動(dòng)等多項(xiàng)活動(dòng)。③小組訓(xùn)練。針對學(xué)生面臨的問題，開展提高學(xué)習(xí)能力、正確處理情感問題、野外拓展訓(xùn)練等的成長小組和教育小組，由學(xué)生設(shè)計(jì)、實(shí)施與參與，從而掌握小組工作的特點(diǎn)。

3.5 工學(xué)結(jié)合。依托社區(qū)與社工組織，開展校企合作。首先，鼓勵(lì)學(xué)生參加志愿者活動(dòng)，了解社區(qū)與社工組織的特點(diǎn)，培養(yǎng)服務(wù)意識(shí)；其次，在課程中聘請社區(qū)工作人員擔(dān)任兼職教師，分享工作經(jīng)驗(yàn)，并安排學(xué)生進(jìn)入社區(qū)參與社區(qū)活動(dòng)的組織與開展；再次，利用認(rèn)識(shí)實(shí)習(xí)、頂崗實(shí)習(xí)、畢業(yè)實(shí)習(xí)等機(jī)會(huì)，加強(qiáng)與社區(qū)、社工組織的合作，安排學(xué)生進(jìn)入社區(qū)或社工組織進(jìn)行長期學(xué)習(xí)與實(shí)踐。

4 結(jié)論

隨著社區(qū)在我國的深入發(fā)展，社區(qū)管理與服務(wù)專業(yè)的學(xué)生面臨著機(jī)遇與挑戰(zhàn)并重的局面，為此，我們需要在明確培養(yǎng)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，結(jié)合專業(yè)特點(diǎn)，綜合采用多種以實(shí)踐為主導(dǎo)的教學(xué)方法，培養(yǎng)一批具有服務(wù)意識(shí)與責(zé)任感的高素質(zhì)、強(qiáng)能力、專業(yè)化與職業(yè)化的社會(huì)工作人才隊(duì)伍，才有利于推動(dòng)社區(qū)的發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

注釋：

①國務(wù)院辦公廳：國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）的通知（〔2011〕61號(hào)）.中央政府門戶網(wǎng)站（），2011年12月29日。

②同上。

③萬強(qiáng)：嘉興出臺(tái)社會(huì)工作人才隊(duì)伍建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃.浙江在線嘉興頻道（.cn），2012年02月12日。

參考文獻(xiàn)：

[1]全國社會(huì)工作者職業(yè)水平考試教材編寫組編寫.社會(huì)工作綜合能力（中級(jí)）[M].北京：中國社會(huì)出版社，2010.1：2-3.

[2]汪大海主編.社區(qū)管理學(xué)[M].北京：北京師范大學(xué)出版社，2011.1：11.

[3]全國社會(huì)工作者職業(yè)水平考試教材編寫組編寫.社會(huì)工作實(shí)務(wù)（中級(jí)）[M].北京：中國社會(huì)出版社，2010.1：2.

篇4

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;物業(yè)服務(wù);服務(wù)質(zhì)量;現(xiàn)狀;信息化;創(chuàng)新發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）027-000-01

物業(yè)管理與服務(wù)是一種記載且網(wǎng)羅一個(gè)團(tuán)體或機(jī)構(gòu)所有的資料，面向全體工作人員，服務(wù)大眾，便于查詢了解情況的服務(wù)性業(yè)務(wù)事項(xiàng)。它在國家經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展中，具有極其重要的參考作用與價(jià)值。然而隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量面臨越來越多的矛盾和挑戰(zhàn)，問題亟待解決。對此，我們必須根據(jù)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際，引用現(xiàn)代化方式，推動(dòng)物業(yè)管理方式與服務(wù)體制等各方面的創(chuàng)新，從而提高檔案管理工作的質(zhì)量與效率，通過深入調(diào)查物業(yè)管理與服務(wù)對象的不同層次的需求，改革服務(wù)模式，使其更好地為社會(huì)，國家，企業(yè)，個(gè)人服務(wù)。

一、當(dāng)前我國學(xué)校等相關(guān)教育機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理與服務(wù)模式的現(xiàn)狀

物業(yè)管理與服務(wù)模式在國家和社會(huì)各個(gè)地方皆有廣泛的應(yīng)用，其中我將選取學(xué)校以及教育機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理工作與服務(wù)模式研究作為具體實(shí)例，反應(yīng)當(dāng)下整個(gè)物業(yè)管理與服務(wù)模式的現(xiàn)狀和普遍問題。

（一）高校等教育機(jī)構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)中的問題

在我國，全國大多數(shù)學(xué)校當(dāng)前仍然采用的是人力物業(yè)管理與服務(wù)，實(shí)行的是實(shí)體物業(yè)管理，隨著經(jīng)濟(jì)與科技的發(fā)展，這種物業(yè)管理方式開始滯后于時(shí)展，各種問題全面暴露，種種矛盾尖銳突出。譬如物業(yè)管理過程中服務(wù)不完善，效果不明顯，資源浪費(fèi)重復(fù)，物業(yè)管理效率低下，與時(shí)俱進(jìn)更新?lián)Q代速度慢等一系列問題。隨著時(shí)間的推移，物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目與種類將會(huì)逐漸增多，日益堆積，需要占用更多的空間，這就導(dǎo)致了空間緊張，資金緊張，此外需要的物業(yè)管理整理人員也增多，這對人力，物力，財(cái)力都有極大的消耗。對物業(yè)的整理與清掃也成為了一項(xiàng)巨大的工程，執(zhí)行起來過于困難，同時(shí)物業(yè)查詢服務(wù)也過于繁瑣。在人力物業(yè)管理下，各種物業(yè)項(xiàng)目分批，分類管理，各部門各司其職，部門之間交流溝通不暢通，對實(shí)現(xiàn)物業(yè)信息與資源的快速共享，實(shí)現(xiàn)信息與資源的最大化利用有較大的不便。這種管理方式對普通群眾的開放程度較低，家長及其他相關(guān)社會(huì)人員很難具體了解到關(guān)于學(xué)校等教育機(jī)構(gòu)的相關(guān)情況。此外，隨著社會(huì)發(fā)展，物業(yè)管理項(xiàng)目的增多，規(guī)模擴(kuò)大，管理質(zhì)量的保證與監(jiān)管成為一個(gè)越來越需要正視的問題，因此，減少物業(yè)管理額外費(fèi)用，簡化物業(yè)管理服務(wù)程序，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)辦事效率成為物業(yè)管理需要持續(xù)改進(jìn)的地方。

（二）服務(wù)模式的缺陷與不足

積極有效的物業(yè)服務(wù)模式應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格秉持以人為本的理念，堅(jiān)持全心全意為人民服務(wù)的宗旨。而當(dāng)前一部分物業(yè)服務(wù)模式極度封閉，并不是面向全體社會(huì)人員，僅對部分有關(guān)人開放，這樣就不能及時(shí)有效的同社會(huì)外界進(jìn)行交流，這種服務(wù)模式下，工作內(nèi)容單調(diào)，枯燥乏味，容易出現(xiàn)，偷懶僥幸的心理與行為，導(dǎo)致服務(wù)不周，物業(yè)管理安全隱患等重大問題。而且由于物業(yè)管理機(jī)制不健全不完善，監(jiān)管懲治系統(tǒng)存在問題，導(dǎo)致一些物業(yè)服務(wù)態(tài)度惡劣，不負(fù)責(zé)任，服務(wù)更新?lián)Q代比較麻煩，耗時(shí)較長，服務(wù)質(zhì)量與速度跟不上。

二、促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)的措施與途徑

（一）促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)信息化，數(shù)字化

眾所周知，科技是第一生產(chǎn)力，是國家興旺發(fā)達(dá)的不竭動(dòng)力與源泉。因此，要促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的創(chuàng)新發(fā)展，質(zhì)量改進(jìn)與效率提升必須充分運(yùn)用現(xiàn)代科技。隨著信息技術(shù)的普及發(fā)展，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)在實(shí)際管理中逐漸地用智能計(jì)算機(jī)管理逐步取代人工管理，在計(jì)算機(jī)上建立完善的物業(yè)項(xiàng)目管理體系，包括質(zhì)量監(jiān)管與安全管理，在關(guān)鍵部位安裝監(jiān)控器，實(shí)時(shí)全面地監(jiān)控記錄物業(yè)項(xiàng)目情況，針對物業(yè)管理問題實(shí)施及時(shí)改進(jìn)，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，實(shí)現(xiàn)工程管理信息化，高效率，這樣既能夠更加全面做好安全保護(hù)與質(zhì)量檢測管理工作，更加提高了物業(yè)管理的效率，對整個(gè)物業(yè)管理種類不斷增多，物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模日趨擴(kuò)大的今天，有極其重大的意義。

（二）促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)電子信息自動(dòng)化管理

根據(jù)目前我國學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)的現(xiàn)況以及管理過程中遭遇到的問題和挑戰(zhàn)，我們可以清晰意識(shí)到推動(dòng)與完善高校物業(yè)管理系統(tǒng)信息化、數(shù)字化、智能化的重要性，我們必須盡快促進(jìn)體育中心運(yùn)營管理機(jī)制的信息化過程，其中至關(guān)重要的一個(gè)途徑就是要積極促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)電子信息自動(dòng)化管理。首先，應(yīng)當(dāng)大力提升物業(yè)管理負(fù)責(zé)人員的計(jì)算機(jī)電子信息能力，提高工作人員的專業(yè)管理素質(zhì)，為推動(dòng)物業(yè)管理更加高效快速，高質(zhì)量提供保障。其次，在原有基礎(chǔ)上，堅(jiān)持不懈地投入大量人力、物力、財(cái)力，積極研究與借鑒中西方，國內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理與服務(wù)先進(jìn)實(shí)例與經(jīng)驗(yàn)，研究探討適合的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)制，推動(dòng)管理愈加自動(dòng)化。最后，具體問題具體分析，針對不同城市地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)建設(shè)信息化程度地差異，管理運(yùn)營中問題的不同，物業(yè)管理相關(guān)負(fù)責(zé)人員要積極主動(dòng)尋找解決對策，要以顧客需求為立足點(diǎn)致力于開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

三、小結(jié)

總之，物業(yè)管理作為一個(gè)服務(wù)性的行業(yè)，應(yīng)當(dāng)致力于不斷提升服務(wù)質(zhì)量，本文分析了我國目前物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的現(xiàn)況，并且提出了改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的幾點(diǎn)途徑，以供參考。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃小斌.物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)品質(zhì)管理探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2011，23（24）：153-153

[2]康琪雪.物業(yè)管理中服務(wù)質(zhì)量維度分析[J].現(xiàn)代物業(yè)，2003（9）：26-28.

篇5

1物業(yè)管理服務(wù)外包的優(yōu)勢

物業(yè)外包管理的優(yōu)勢在一定程度上促進(jìn)了物業(yè)管理公司的發(fā)展建設(shè)，是現(xiàn)代社會(huì)物業(yè)管理公司發(fā)展的主要選擇之一。筆者結(jié)合多年工作經(jīng)驗(yàn)，對物業(yè)管理服務(wù)外包的優(yōu)勢做了以下總結(jié)：①降低經(jīng)營成本。物業(yè)管理服務(wù)外包在一定程度上能夠降低物業(yè)管理公司的經(jīng)營成本，是提高物業(yè)管理公司經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的重要手段。物業(yè)管理服務(wù)外包以分工服務(wù)為發(fā)展基礎(chǔ)，分工服務(wù)的基本模式在提高物業(yè)管理公司經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，將多種專業(yè)有效地結(jié)合在一起；隨著物業(yè)管理服務(wù)外包的發(fā)展，工作人員數(shù)量明顯減少，管理費(fèi)用隨之降低；將轉(zhuǎn)向業(yè)務(wù)以外包的形式承包給具有較強(qiáng)專業(yè)性的公司，物業(yè)管理公司可以節(jié)約大量固定資產(chǎn)，為強(qiáng)化物業(yè)管理公司的成本控制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。②物業(yè)管理服務(wù)外包還能有效提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平。專業(yè)性較強(qiáng)的外包承包公司通過物業(yè)管理公司內(nèi)部豐富的資源優(yōu)勢和規(guī)模化的發(fā)展優(yōu)勢及技術(shù)資源，可以全面提高服務(wù)外包發(fā)展過程中產(chǎn)品的質(zhì)量，為物業(yè)管理公司的發(fā)展建設(shè)提供動(dòng)力保障。③物業(yè)管理服務(wù)外包還可以增加服務(wù)項(xiàng)目，從根本上滿足業(yè)主的實(shí)際需求。伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代社會(huì)對各行各業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求，隨著社會(huì)思潮的多元化和豐富化發(fā)展，人們生活環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。因此，物業(yè)管理公服務(wù)外包必須以多元化的種類面對多元化發(fā)展的社會(huì)，只有通過服務(wù)外包業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)資源的外取才能從根本上提高物業(yè)管理公司的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益。④業(yè)務(wù)外包可以規(guī)避物業(yè)管理公司發(fā)展建設(shè)過程可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。伴隨著市場競爭的激烈化發(fā)展，物業(yè)管理公司要想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，就必須結(jié)合實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r不斷提高物業(yè)管理公司防范和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。在實(shí)際發(fā)展過程中，有的項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)高、管理難度大以及專業(yè)性強(qiáng)等特點(diǎn)，采用服務(wù)外包方式可以有效規(guī)避其中存在的風(fēng)險(xiǎn)問題。⑤物業(yè)管理服務(wù)外包還能將物業(yè)管理公司內(nèi)部資源集中，從根本上提高物業(yè)管理公司的成本效益。如果某項(xiàng)業(yè)務(wù)具有較高的實(shí)際價(jià)值，在保障物業(yè)管理人員較高綜合素質(zhì)的前提下，可以進(jìn)一步提高物業(yè)管理公司的整體競爭力。

2物業(yè)管理外包服務(wù)的缺陷

在實(shí)際發(fā)展建設(shè)過程中，物業(yè)管理服務(wù)外包不僅可以提高物業(yè)管理公司的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益，還能減少物業(yè)管理公司的成本投入，是提高物業(yè)管理公司整體競爭力的重要手段。但是，物業(yè)管理服務(wù)外包仍存在以下問題。①外包服務(wù)質(zhì)量難以控制。伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國正處于國家制度轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，物業(yè)管理服務(wù)外包尚處于不成熟的時(shí)期。我國物業(yè)管理服務(wù)外包以招投標(biāo)的方式為主，在招投標(biāo)過程中通過對服務(wù)質(zhì)量、價(jià)格以及資信等方面的評估，最終選擇合適的合作方。一旦確定了合作方，外包服務(wù)質(zhì)量將很難有效控制，主要原因是職能掌控合作方管理者或者代表，實(shí)際質(zhì)量通常很難進(jìn)行準(zhǔn)確掌控。②物業(yè)管理服務(wù)外包難以體現(xiàn)物業(yè)管理公司的形象和物業(yè)管理公司文化。我專業(yè)公司與物業(yè)管理公司之間存在一定聯(lián)系，但它們畢竟是兩家不相關(guān)的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司的文化制度、服務(wù)理念以及發(fā)展目標(biāo)存在較大的差異，導(dǎo)致服務(wù)外包難以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司的形象和物業(yè)管理公司文化。另外，外包在提供服務(wù)的同時(shí)，很難準(zhǔn)確把握服務(wù)的時(shí)間。最后，服務(wù)外包還會(huì)導(dǎo)致管理物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)工作難以順利開展；物業(yè)管理公司對自身業(yè)務(wù)的控制與洞察能力會(huì)隨之降低以及物業(yè)管理公司從事運(yùn)營與人員管理作業(yè)的相關(guān)工作會(huì)對外部技術(shù)產(chǎn)生較強(qiáng)的依賴等，這在一定程度上制約了物業(yè)管理公司的發(fā)展建設(shè)。

3結(jié)束語

篇6

關(guān)鍵詞: 高校宿舍管理 物業(yè)公司 委托管理

我國高等教育事業(yè)的發(fā)展正在推動(dòng)我國高校后勤管理體制的深刻變革,傳統(tǒng)高校學(xué)生宿舍管理模式正悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。越來越多的高校將物業(yè)管理專業(yè)公司引入到學(xué)生宿舍管理工作中。通過實(shí)踐,我們確實(shí)發(fā)現(xiàn),作為高校后勤社會(huì)化的一項(xiàng)重要內(nèi)容和工作形式,這一模式有助于改變學(xué)生宿舍原有的管理理念和服務(wù)觀念,打破計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代以來固有的模式,提升高校服務(wù)管理的水平。不過,“十一五”期間,高校對學(xué)生宿舍管理模式的改革與實(shí)踐,雖然取得比較好的效果,但在實(shí)施過程中我們也發(fā)現(xiàn),我國高等教育所面臨的內(nèi)外部環(huán)境正在發(fā)生變化,學(xué)生宿舍管理工作也隨之面臨各種新情況和新問題。作為高校學(xué)生宿舍管理服務(wù)的體驗(yàn)者和主要評價(jià)者,學(xué)生對宿舍管理的滿意度大大降低,學(xué)生與宿舍管理者的各種矛盾與摩擦也時(shí)有發(fā)生。目前,雖然缺少比較權(quán)威的組織的有關(guān)大學(xué)生對宿舍管理滿意度調(diào)查的詳實(shí)數(shù)據(jù),但我以“宿管阿姨”為主題在百度中嘗試搜索,找到相關(guān)網(wǎng)頁約506000篇。由此可以窺見,高校宿舍管理問題越來越多地引起廣泛關(guān)注。另一方面,從我所在高校的宿舍管理實(shí)踐看,宿管與學(xué)生之間的矛盾也時(shí)有發(fā)生,所以協(xié)調(diào)與解決相關(guān)矛盾已經(jīng)成為我校學(xué)生宿舍管理行政主管部門的一項(xiàng)重要工作。這無疑將消耗行政主管部門的管理資源,造成不必要的浪費(fèi),使得行政工作缺乏應(yīng)有的效率。

為了從根本上解決上述矛盾,我嘗試從深層次探究該管理模式存在的問題,并由此提出解決問題的基本設(shè)想與建議。

一、高校宿舍管理模式的現(xiàn)狀分析

表1 高校物業(yè)(宿舍)管理服務(wù)與普通物業(yè)管理服務(wù)差異

如上所述,高校宿舍管理目前普遍采用第三方物業(yè)公司委托管理模式。較之一般意義上的物業(yè)管理行為,高校宿舍物業(yè)管理服務(wù)有其特殊性。這種特殊性不僅僅是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)對象上存在差異性,更重要的是對物業(yè)管理公司服務(wù)行為的購買、評價(jià)、決策機(jī)制上存在本質(zhì)區(qū)別。下表詳細(xì)列舉了高校物業(yè)(宿舍)管理服務(wù)與普通物業(yè)管理服務(wù)之間的差異。

上表清晰地反映出,普通物業(yè)管理服務(wù)在整個(gè)購買、評價(jià)、決策機(jī)制上,業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)始終具有唯一的、不可替代的地位。整個(gè)物業(yè)服務(wù)的購買行為,只有兩個(gè)主體,即物業(yè)管理公司和業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)僅是物業(yè)業(yè)主的自治組織,體現(xiàn)了全體業(yè)主的意識(shí),可以看成是業(yè)主的代言人。其決策行為可以認(rèn)為是全體業(yè)主意愿真實(shí)的表達(dá)。所以,普通物業(yè)管理服務(wù)相對來講比較簡單。與之相對的高校物業(yè)管理則比較復(fù)雜,因?yàn)槠浯嬖谌齻€(gè)主體,即學(xué)校、學(xué)生、物業(yè)管理公司。三個(gè)主體在物業(yè)管理服務(wù)購買行為中所扮演的角色存在差異,地位不對等,所起的作用也不盡相同。正是這種雇傭者、決策者、體驗(yàn)者、評價(jià)者在服務(wù)的購買行為中角色上出現(xiàn)了分離的現(xiàn)象,從而帶來了高校物業(yè)管理工作的復(fù)雜性。所以,由此也為高校宿舍管理帶來了新的問題和挑戰(zhàn)。

二、高校宿舍管理模式存在的主要問題

基于對高校宿舍管理矛盾本源上的探究,我們不難發(fā)現(xiàn),采取“委托管理模式”的高校,之所以出現(xiàn)宿管與學(xué)生之間的矛盾與摩擦,其根源在于購買過程中,各種角色主體發(fā)生分離。具體來講,主要表現(xiàn)為如下幾個(gè)方面。

(一)管教分離,管理缺乏內(nèi)涵性。

在傳統(tǒng)宿舍管理模式下,高校后勤部門肩負(fù)著為學(xué)生提供簡單式、基礎(chǔ)性的保潔、安全等服務(wù)職能。但對學(xué)生的管理與教育功能仍由高校學(xué)生工作者來承擔(dān)。這種模式的優(yōu)勢在于,作為教育的重要陣地,高校宿舍仍處在高校輔導(dǎo)員的工作范圍和視野之內(nèi)。這就使得高校宿舍管理始終與學(xué)生管理的主旋律保持一致,學(xué)生管理更具效率和內(nèi)涵。然而,在委托管理模式下,宿管在一定程度上“替代”了輔導(dǎo)員,在一定程度上承擔(dān)了學(xué)生在宿舍區(qū)內(nèi)的管理和教育工作。但是,從實(shí)踐來看,從事宿管工作的人員,普遍文化程度不高,在教育上缺乏方法,在形式上缺少創(chuàng)新,在內(nèi)容上缺乏內(nèi)涵,與高校學(xué)生需求和特點(diǎn)不相適應(yīng)。另一方面,專業(yè)公司為了降低成本,為每個(gè)宿舍區(qū)配備的管理人員數(shù)量有限,在人員配備上僅能維持正常的宿舍管理工作,更談不上教育工作。此外,“委托管理模式”也弱化了輔導(dǎo)員對學(xué)生宿舍的管理和學(xué)生的教育工作,宿舍內(nèi)的事務(wù)更依賴于宿管人員來擔(dān)當(dāng)。使得本該由輔導(dǎo)員承擔(dān)的對學(xué)生的教育功能大為削弱。這種“管教分離”的現(xiàn)象,使得學(xué)生在宿舍區(qū)內(nèi)的教育和管理工作缺少了應(yīng)有的內(nèi)涵和實(shí)效。

(二)購評分離,評價(jià)缺乏客觀性。

在傳統(tǒng)模式下,由高校后勤或總務(wù)部門統(tǒng)管學(xué)校的后勤服務(wù)工作。宿管按照其崗位職責(zé),提供合乎標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。高校后勤部門根據(jù)宿管的崗位職責(zé),對其工作績效進(jìn)行評價(jià)和考核。作為高校的職工,宿管也享有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的薪酬。因此,此時(shí)高校兼具了物業(yè)服務(wù)購買者、評價(jià)者和服務(wù)提供者的多重角色。在這種情況下,對物業(yè)服務(wù)提供者的評價(jià)也就失去了其意義。但與之相對應(yīng)的,在“委托管理”的模式下,宿舍管理服務(wù)由專業(yè)化的第三方機(jī)構(gòu)來提供,其與高校后勤主管行政機(jī)構(gòu)是合同的甲方和乙方的關(guān)系,而不是從屬關(guān)系。對第三方物業(yè)管理公司雇員的考核、評價(jià)及選聘工作,是由物管公司自己來完成。作為服務(wù)的購買方,高校沒有決定權(quán)。而對物管公司所提供的服務(wù)質(zhì)量最有發(fā)言權(quán)的是服務(wù)的體驗(yàn)者――學(xué)生,此時(shí)在整個(gè)評價(jià)過程中并不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。他們的意見只能通過高校宿舍管理的行政機(jī)構(gòu)“間接、有限”的表達(dá)。所以,在該管理模式下,購買者與評價(jià)者分離的客觀現(xiàn)實(shí),使得對物管服務(wù)的提供者評價(jià)也缺少了客觀性。

(三)聘享分離,指令缺乏執(zhí)行力。

在傳統(tǒng)宿管模式下,高校在選擇和聘用物業(yè)管理人員方面具有決定權(quán),對從業(yè)人員的工作績效有直接的評價(jià)和考核權(quán),同時(shí)也是物業(yè)服務(wù)的直接受益者。物業(yè)管理從業(yè)人員根據(jù)高校制定的標(biāo)準(zhǔn)提供規(guī)定的“產(chǎn)品”。對于高校的指令,從業(yè)人員也可以高效地響應(yīng)并即刻執(zhí)行。這種直線制的管理,使得宿舍管理工作掌控在高校自己手中。但在“委托管理”模式下,我們不難發(fā)現(xiàn),高校對選擇物業(yè)管理公司雖具有決定權(quán),但物業(yè)從業(yè)人員的選聘是由第三方物業(yè)管理公司來完成。高校雖可以對物業(yè)管理公司進(jìn)行考核,但不能決定從業(yè)人員的去留。從法律關(guān)系來講,宿管從業(yè)人員與物業(yè)公司之間是合同關(guān)系,從業(yè)者對物業(yè)公司負(fù)責(zé),并及時(shí)響應(yīng)物業(yè)公司的相應(yīng)指令。作為與第三方物業(yè)公司委托管理合同的甲方,高校只能通過物業(yè)管理公司間接控制從業(yè)人員。從業(yè)人員工作的積極性、主動(dòng)性完全取決于其自身覺悟和物管公司監(jiān)控管理的力度。另一方面,學(xué)生雖是物業(yè)服務(wù)的直接體驗(yàn)者,但由于高校宿管服務(wù)與一般意義上的物業(yè)管理服務(wù)相比存在差異性,作為“業(yè)主”的學(xué)生,由于對所住的“住宅”沒有所有權(quán),學(xué)生與物業(yè)管理公司之間并沒有法律意義上的合同關(guān)系,因此,也無法在物業(yè)公司選聘及從業(yè)人員的選擇上具有決定權(quán)或直接影響力。在這種情形下,學(xué)生的訴求能否得到宿管人員的響應(yīng)、響應(yīng)多少、響應(yīng)速度如何,完全取決于從業(yè)者的主觀意愿。

三、解決高校宿舍管理問題的對策及建議

應(yīng)該肯定地說,高校宿舍管理模式的改革雖然在實(shí)踐過程中還存在一些問題,但其積極的意義我們不能忽視。解決問題的關(guān)鍵在于盡快建立起配套的約束和管理機(jī)制,從而進(jìn)一步促進(jìn)高校后勤體制的變革和穩(wěn)定發(fā)展。我認(rèn)為,可以從以下幾個(gè)方面著手。

(一)建立行業(yè)準(zhǔn)入體系。

目前,與物業(yè)行業(yè)相關(guān)的法律、法規(guī)及地方性政策文件比較豐富。如規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益的規(guī)范性法律條例――《物業(yè)管理?xiàng)l例》;建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》,則是對全國物業(yè)管理單位的從業(yè)資格進(jìn)行了規(guī)范,并確定了等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和資格審批管理部門;人事部和建設(shè)部頒布的《關(guān)于印發(fā)〈物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定〉、〈物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法〉和〈物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法〉的通知》,則是將物業(yè)管理師納入國家專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格證書體系之中,從而建立物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)準(zhǔn)入制度?！赌暇┦形飿I(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審批暫行規(guī)定》則從地方實(shí)際情況出發(fā),對物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)的審批進(jìn)行了細(xì)化;應(yīng)當(dāng)說,這一系列的法律法規(guī)確實(shí)有力促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。但是,高校宿舍作為一種特殊類型的物業(yè)形式,具有區(qū)別于一般物業(yè)管理的特點(diǎn)和內(nèi)涵。作為教育的主管部門應(yīng)該從高校宿舍管理的自身特點(diǎn)出發(fā),在現(xiàn)有的物業(yè)行業(yè)法律體系之下,借鑒對高校采購公寓化物品的管理模式,對進(jìn)入高校宿管的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行規(guī)范。我認(rèn)為可以從以下幾方面入手。

1.資質(zhì)認(rèn)證制度。從事高校宿舍管理的物業(yè)管理企業(yè)除了依據(jù)國家相關(guān)法律取得物業(yè)管理從業(yè)資格以外,還必須經(jīng)過教育主管部門的從業(yè)資格認(rèn)證。更重要的是,這種認(rèn)證不應(yīng)該終身制,而應(yīng)以3―4年為一個(gè)周期實(shí)行動(dòng)態(tài)的管理。

2.職業(yè)資格制度。從事高校宿舍管理的管理人員除了應(yīng)依法取得物業(yè)管理人員從業(yè)資格證書外,還必須經(jīng)過教育主管部門的培訓(xùn)和認(rèn)證,可以規(guī)定每年要具有相應(yīng)學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育經(jīng)歷。

3.從業(yè)規(guī)范制度。教育主管部門可以從教育管理的特點(diǎn)出發(fā),制定從事高校物業(yè)管理的行業(yè)規(guī)范制度,指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)工作,保護(hù)學(xué)校和企業(yè)雙方的利益。

(二)建立行業(yè)通報(bào)驅(qū)逐制。

行業(yè)通報(bào)驅(qū)逐制是高校宿舍管理體系中的重要內(nèi)容。行業(yè)準(zhǔn)入體系規(guī)定了進(jìn)入行業(yè)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),而通報(bào)驅(qū)逐制則是建立了行業(yè)的退出機(jī)制。對進(jìn)入高校宿舍管理的物業(yè)企業(yè),在從業(yè)過程中,如果發(fā)生重大事故、未按標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理服務(wù)的、在3―4年的動(dòng)態(tài)管理周期評估不達(dá)標(biāo)且在規(guī)定期限內(nèi)沒有整改到位的,一經(jīng)核查屬實(shí),就應(yīng)實(shí)行“行業(yè)通報(bào)驅(qū)逐制”,立即逐出高校宿舍管理市場。

(三)建立協(xié)作評價(jià)機(jī)制。

篇7

學(xué)校作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人的代表，負(fù)責(zé)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行委托、指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行工作。

學(xué)校物業(yè)管理的范圍包括房地產(chǎn)范圍內(nèi)全部教學(xué)、科研、生活房屋及其附屬設(shè)備和公共設(shè)施，并對房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居民環(huán)境進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，承擔(dān)校園物業(yè)的保安、防火、綠化養(yǎng)護(hù)、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)等。為了加強(qiáng)校園的物業(yè)管理，我院選擇了點(diǎn)亮物業(yè)管理公司為校園提供物業(yè)，進(jìn)行合理的管理，點(diǎn)亮物業(yè)公司下設(shè)有綜合辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部及各項(xiàng)目管理處等職能部門，公司現(xiàn)有管理人員具有多年的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，操作技術(shù)人員具備豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。

點(diǎn)亮物業(yè)管理公司自成立以來，一直致力于科學(xué)規(guī)范的管理，注重親情和諧的服務(wù)，以“客戶為本，優(yōu)質(zhì)高效”為管理服務(wù)宗旨，在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司汲取先進(jìn)的管理服務(wù)理念和科學(xué)的管理模式，逐步建立了完善的質(zhì)量管理體系，并形成了公司獨(dú)特的企業(yè)文化和品牌優(yōu)質(zhì)，更得到了廣大客戶的大力認(rèn)同。

點(diǎn)亮物業(yè)管理公司質(zhì)量方針明確，其為：科學(xué)規(guī)范管理、真誠高效服務(wù)。企業(yè)精神可佳，其為：服務(wù)、協(xié)作、誠信、創(chuàng)新。企業(yè)目標(biāo)為：追求卓越，勇創(chuàng)新高，構(gòu)建和諧。點(diǎn)亮物業(yè)管理公司希望自己公司的管理服務(wù)為廣大客戶營造更加優(yōu)美、整潔、和諧的人居環(huán)境。點(diǎn)亮物業(yè)管理公司把握客戶需求，不斷提升企業(yè)綜合能力，實(shí)現(xiàn)客戶需求到客戶滿意的轉(zhuǎn)化，成為最受客戶信賴的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，該公司以誠信立本，以規(guī)范為徑，擁開放心態(tài)，與客戶共贏，注重細(xì)節(jié)，力求完美，在速度的范圍內(nèi)做到最好，最有效，積極響應(yīng)客戶意見，落實(shí)行動(dòng)。

點(diǎn)亮物業(yè)管理公司的服務(wù)項(xiàng)目是：

（1）業(yè)主攜帶發(fā)展商簽定的入住通知書，購房合同、身份證、戶口本、車輛行駛證等各種證件的原件以及主要家庭成員免冠一寸相片各兩張到管理處辦理入住手續(xù)；

（2）管理處向住戶發(fā)放《業(yè)主手冊》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等資料；

（3）業(yè)主填好《業(yè)主基本情況登記表》，登好《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務(wù)合同》；

（4）管理工作人員與業(yè)主到現(xiàn)場驗(yàn)收移交住房，抄水、電底數(shù)，填寫《入伙驗(yàn)房表》，并雙方簽字，交納相關(guān)費(fèi)用，管理處發(fā)放鑰匙；

（5）有意使用固定車位者，選取固定車位，交納有關(guān)管理費(fèi)用。

作為我院的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司做到了對學(xué)生公寓的管理、教學(xué)樓的管理、設(shè)備的管理、綠化環(huán)境的管理這四個(gè)大點(diǎn)，首先是對學(xué)生公寓的管理，學(xué)生公寓的管理包括學(xué)生公寓的安全管理、衛(wèi)生管理、住宿管理，各種公用設(shè)施零星維修工作，學(xué)生公寓家具維修、采購及其管理，學(xué)生床單、被罩的接收、洗滌和發(fā)放等工作。學(xué)生是學(xué)生公寓的使用人，對學(xué)生公寓的管理也包含對使用人的要求。因此我院點(diǎn)亮物業(yè)管理公司就對學(xué)生公寓進(jìn)出樓的來訪人員驗(yàn)證登記，禁止無證來訪者及推銷商品者進(jìn)入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入時(shí)要核實(shí)登記。向?qū)W生明確提出安全要求，如不準(zhǔn)在公寓內(nèi)使用電爐子、電加熱器等大功率電器；不準(zhǔn)在公寓內(nèi)亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網(wǎng)線；不準(zhǔn)在公寓內(nèi)吸煙、點(diǎn)蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業(yè)管理公司對學(xué)生公寓禁止的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)公寓樓外周邊的衛(wèi)生保潔和樓內(nèi)大廳、走廊、衛(wèi)生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛(wèi)生保潔。住宿管理方面，嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)養(yǎng)寵物，嚴(yán)禁私自留宿外來人員等。

其次是教學(xué)樓的管理，要求教學(xué)樓內(nèi)外的衛(wèi)生保潔，定期修檢電梯設(shè)備，妥善保管電梯機(jī)房鑰匙及電梯門鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。

第三是設(shè)備的管理，每天檢查各樓層，注意電線等設(shè)備設(shè)施是否有損壞，同時(shí)記錄需維修得電燈、線路，并及時(shí)修理，保障電得正常供應(yīng)。

第四是綠化環(huán)境得環(huán)境，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司協(xié)助學(xué)校做好了綠化美化得總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，美化了我學(xué)院的校園環(huán)境，特別是及時(shí)對老化樹木進(jìn)行修枝，保證了學(xué)生的安全，枯死樹立淘汰后，及時(shí)補(bǔ)栽了新樹，使校園確保整體協(xié)調(diào)。

篇8

為貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》及住建部關(guān)于物業(yè)管理人員持證上崗的相關(guān)政策規(guī)定，提高物業(yè)從業(yè)人員的整體素質(zhì)，促進(jìn)從業(yè)人員掌握相應(yīng)的基礎(chǔ)理論和專業(yè)技能，以滿足行業(yè)快速發(fā)展和廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求，經(jīng)縣人力資源和社會(huì)保障局、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局研究決定，現(xiàn)就做好全縣服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)工作通知如下：

一、培訓(xùn)對象

全縣各物業(yè)公司從事物業(yè)管理服務(wù)工作的人員。

二、培訓(xùn)專業(yè)（工種）及等級(jí)

培訓(xùn)專業(yè)：物業(yè)管理員、保潔員、設(shè)備維護(hù)員、綠化養(yǎng)護(hù)員、計(jì)算機(jī)操作員及檔案管理員。

培訓(xùn)等級(jí)：初級(jí)、中級(jí)（物業(yè)管理員）。

三、培訓(xùn)方法

培訓(xùn)采取集中授課與自學(xué)相結(jié)合的方法，專業(yè)理論知識(shí)集中授課。操作訓(xùn)練在老師的指導(dǎo)下，按照職業(yè)技能鑒定的標(biāo)準(zhǔn)、要求結(jié)合生產(chǎn)實(shí)際搞好崗位練兵。

四、報(bào)名時(shí)間及方法

報(bào)名時(shí)間：2012年3月19日至3月30日止。

方法：各物業(yè)公司統(tǒng)一組織報(bào)名，聯(lián)系人：周金花，聯(lián)系電話：

五、培訓(xùn)、考試地點(diǎn)

保潔員、設(shè)備維護(hù)員、養(yǎng)護(hù)綠化員培訓(xùn)考試在縣第一職業(yè)高級(jí)中學(xué)；計(jì)算機(jī)操作員及檔案管理員培訓(xùn)考試在職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校；物業(yè)管理員培訓(xùn)在一職高，考試在（全省統(tǒng)一考試）。

六、考試發(fā)證

考試成績合格者由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、縣人力資源和社會(huì)保障局頒發(fā)相應(yīng)證書。

七、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

初級(jí)400元/人，獲得人社部門頒發(fā)的資格證書后享受獲證獎(jiǎng)補(bǔ)600元/人（限農(nóng)村戶口）；中級(jí)500元/人，獲得人社部門頒發(fā)的資格證書后享受獲證獎(jiǎng)補(bǔ)800元/人（限農(nóng)村戶口）。

篇9

關(guān)鍵詞：實(shí)訓(xùn)；教學(xué)；技能

隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各行各業(yè)越來越需要具有綜合職業(yè)能力和全面素質(zhì)的、直接從事生產(chǎn)、技術(shù)、管理和服務(wù)第一線的應(yīng)用型、技能型的中級(jí)實(shí)用人才。為此，擔(dān)負(fù)這類人才培養(yǎng)任務(wù)的中等職業(yè)教育，改變過去實(shí)訓(xùn)教學(xué)只是作為理論教學(xué)的驗(yàn)證和補(bǔ)充的觀念，根據(jù)人才市場的客觀要求，必須切實(shí)加強(qiáng)實(shí)訓(xùn)教學(xué)的改革和建設(shè)。

1 實(shí)訓(xùn)教學(xué)要提高比例

目前的人才市場越來越需要有工作經(jīng)驗(yàn)的人才，而對于中等職業(yè)學(xué)校的應(yīng)屆畢業(yè)生來說，這恰恰是他們所欠缺的，那么如何使這些畢業(yè)生能在激烈的市場競爭中獲勝，在嚴(yán)峻的就業(yè)形勢下找到合適的工作，已經(jīng)成為衡量職業(yè)教育成敗的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，在中等職業(yè)教育中，必須提高實(shí)訓(xùn)教學(xué)的比例，要通過技能的反復(fù)訓(xùn)練，指導(dǎo)學(xué)生把本專業(yè)所涵蓋的各個(gè)知識(shí)點(diǎn)有機(jī)地結(jié)合到一起。這樣，不但可以加強(qiáng)對學(xué)生綜合技能的培養(yǎng)，而且有利于充分發(fā)揮學(xué)生的主觀能動(dòng)性和創(chuàng)造性，提高學(xué)生的就業(yè)謀生能力。

近年來，我們在酒店服務(wù)與管理專業(yè)教學(xué)課程改革，淡化理論與實(shí)踐的界限，突出實(shí)踐的特點(diǎn)。學(xué)校專門改建了模擬餐廳、模擬客房等保證教學(xué)訓(xùn)練，從一年級(jí)下學(xué)期開始，每一個(gè)學(xué)期都會(huì)安排一周時(shí)間教學(xué)實(shí)習(xí)，考慮到教學(xué)進(jìn)度的安排，實(shí)訓(xùn)內(nèi)容也是由易到難。一年級(jí)下學(xué)期是為期3天酒店見習(xí)考察，二年級(jí)上學(xué)期是為期7天市內(nèi)酒店的教學(xué)實(shí)習(xí)，二年級(jí)下學(xué)期是為期一個(gè)月市內(nèi)外酒店的教學(xué)實(shí)習(xí)，第三年起進(jìn)行生產(chǎn)實(shí)習(xí)。在每次實(shí)訓(xùn)前，老師分組布置實(shí)訓(xùn)課題，學(xué)生首先查閱相關(guān)資料，進(jìn)行前期準(zhǔn)備，在實(shí)習(xí)過程中我們?nèi)膛鋫鋬?yōu)秀領(lǐng)班、經(jīng)理，對學(xué)生進(jìn)行規(guī)范性餐飲服務(wù)和客房服務(wù)技能訓(xùn)練，并撰寫1000字左右的實(shí)習(xí)小結(jié)。通過這樣的訓(xùn)練，近幾年我校酒店服務(wù)與管理專業(yè)學(xué)生在服務(wù)技能的定級(jí)資格考試中一次性通過率高達(dá)100%。從畢業(yè)生工作后的反饋信息表明，經(jīng)過以上實(shí)訓(xùn)的學(xué)生，在單位的適應(yīng)過程比其他學(xué)生快了3～5個(gè)月，大多數(shù)學(xué)生很快就被委以重任，獨(dú)擋一面，受到用人單位的歡迎。

2 實(shí)訓(xùn)教學(xué)要有針對性

中等職業(yè)教育培養(yǎng)的是實(shí)用型人才，所以必須根據(jù)市場對人才的需求特色、需求量來確定自己的培養(yǎng)目標(biāo)，對學(xué)生進(jìn)行有較強(qiáng)崗位針對性的技能訓(xùn)練。我們認(rèn)為學(xué)生中有很大一部分在選擇專業(yè)的時(shí)候?qū)频攴?wù)與管理專業(yè)并不是很了解，即使在入學(xué)初期仍認(rèn)為酒店服務(wù)與管理專業(yè)的學(xué)生就業(yè)單位好，工資高，工作輕松，出去實(shí)習(xí)不但有的吃還能賺錢，真正是寓工作于娛樂。因此我們特地在一年級(jí)下學(xué)期安排客房服務(wù)的技能訓(xùn)練，讓學(xué)生自己體會(huì)其中艱辛，學(xué)生反映不一，有的當(dāng)場表示當(dāng)服務(wù)員比想象中辛苦的多，以后要轉(zhuǎn)行，但也有相當(dāng)一部分同學(xué)認(rèn)為這個(gè)職業(yè)很有挑戰(zhàn)性。因此在此后的學(xué)習(xí)中同學(xué)們開始各有側(cè)重。而經(jīng)過之后的兩次實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)，大部分同學(xué)都真正喜愛上了酒店服務(wù)與服務(wù)這個(gè)行業(yè)并且愿意在這個(gè)行業(yè)中做出成績來。目前很多學(xué)生成為酒店的業(yè)務(wù)骨干，有的學(xué)生自己創(chuàng)業(yè)開辦公司。

3 實(shí)訓(xùn)教學(xué)要加強(qiáng)考核

在實(shí)訓(xùn)考核中，我們嚴(yán)格執(zhí)行“三化”。“三化”即一是考核形式標(biāo)準(zhǔn)化，即從題庫中出題，出題按技能等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)組織，由學(xué)生獨(dú)立封閉完成；二是考核操作規(guī)范化，即由老師從開始到結(jié)束全過程監(jiān)督，斟酒、折花等過程必須符合要求，不得出現(xiàn)隨意性；三是理實(shí)一體化，即考試內(nèi)容既有理論部分，也有操作部分。理論指導(dǎo)實(shí)踐，實(shí)踐體現(xiàn)理論，二者相輔相成，不可分割。

同時(shí)，為提高學(xué)生的實(shí)踐能力和競爭能力，采用職業(yè)技能等級(jí)證考核、單元考核、綜合考核三種方式，每一個(gè)單項(xiàng)實(shí)訓(xùn)結(jié)束后，根據(jù)目標(biāo)進(jìn)行一次綜合考核。教師應(yīng)對學(xué)生的實(shí)訓(xùn)成績做出評價(jià)，同時(shí)找出問題錯(cuò)誤所在，告知學(xué)生如何避免，以便學(xué)生能知錯(cuò)、糾錯(cuò)，及時(shí)改正。教師也要有針對性地糾錯(cuò)，實(shí)行個(gè)別輔導(dǎo)。對于在大多數(shù)學(xué)生中均出現(xiàn)的典型問題集中講解，分析原因，必要時(shí)可重新示范、講解。學(xué)生在實(shí)習(xí)中容易出現(xiàn)的問題，可與學(xué)生共同探討，互相交流成功的經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)，分析失誤的原因，養(yǎng)成細(xì)心、認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)習(xí)作風(fēng)，從而熟練掌握正確的操作技能。

4 實(shí)訓(xùn)教學(xué)要強(qiáng)化鑒定

中等職業(yè)教育的顯著特點(diǎn)，是突出對學(xué)生實(shí)際工作能力的培養(yǎng)，所以，必須樹立以能力為本位的教育思想，把實(shí)訓(xùn)教學(xué)與職業(yè)技能鑒定結(jié)合起來。職業(yè)技能，是把實(shí)際操作技能作為一種素質(zhì)來培養(yǎng)，是按適應(yīng)職業(yè)崗位群的職業(yè)能力要求來確定的。我校招收酒店服務(wù)與管理專業(yè)學(xué)生以來，明確規(guī)定，實(shí)訓(xùn)教學(xué)的教學(xué)大綱必須嚴(yán)格按照勞動(dòng)部頒發(fā)的資格鑒定的標(biāo)準(zhǔn)來組織實(shí)施。為此，針對勞動(dòng)部頒發(fā)的資格鑒定的標(biāo)準(zhǔn)要求，我們在二年級(jí)上學(xué)期安排了鹽城市內(nèi)酒店的實(shí)習(xí)，帶領(lǐng)學(xué)生通過現(xiàn)場講解，室內(nèi)模擬等強(qiáng)化訓(xùn)練，使學(xué)生較為全面地掌握了餐飲服務(wù)員和客房服務(wù)員的實(shí)際操作技能。在實(shí)訓(xùn)結(jié)束后，即可參加由鹽城市勞動(dòng)局組織的資格鑒定，獲得餐廳服務(wù)員、客房服務(wù)員、計(jì)算機(jī)等中級(jí)工證書。這樣，學(xué)生在校期間就能在酒店工作，積累成功的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，畢業(yè)后就能大大增加競爭力，多一份就業(yè)的機(jī)會(huì)，而且一上崗就能很快地勝任工作。通過實(shí)訓(xùn)教學(xué)與職業(yè)技能鑒定相結(jié)合，學(xué)生在校期間，可獲得2～3個(gè)相關(guān)證書，從而大大強(qiáng)化了學(xué)生適應(yīng)工作的能力。這既符合國際社會(huì)現(xiàn)行的就業(yè)慣例，又能對我國正在推行的持證上崗制度起到促進(jìn)作用。

5 實(shí)訓(xùn)教學(xué)要力求效益

貫徹產(chǎn)教結(jié)合、工學(xué)結(jié)合的原則是中等職業(yè)教育的客觀要求，所以學(xué)校要建立既可生產(chǎn)又符合教學(xué)要求的實(shí)訓(xùn)基地。

篇10

天津物業(yè)管理?xiàng)l例最新版本總 則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《 中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《 物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。

第二條

本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

第三條

業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。

本條例所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第四條

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開公平、誠實(shí)信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則。

第五條

有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理;商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。

第六條

市國土資源和房屋管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

規(guī)劃、建設(shè)、市容、城市管理綜合執(zhí)法、公安、民政、市政、園林、物價(jià)等相關(guān)部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作。

第七條

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確部門和人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆等項(xiàng)工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

業(yè)主大會(huì)委員會(huì)

第八條

業(yè)主享有下列權(quán)利：

(一)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主發(fā)表意見，行使表決權(quán);

(二)推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會(huì)成員，享有被選舉權(quán);

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(四)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(五)提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(六)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;

(九)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第九條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

(一)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(三)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng);

(四)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);

(五)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生;

(六)按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十條

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。

新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地，不得分割進(jìn)行物業(yè)管理。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法，由市人民政府規(guī)定。

第十一條

已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：

(一)業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上;

(二)首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)到二年以上。

第十二條

業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。

下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：

(一)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(三)審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(四)制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng);

(五)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實(shí)施;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十三條

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足一百人的，全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì);業(yè)主人數(shù)在一百人以上的，可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì)，代表業(yè)主履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。業(yè)主代表會(huì)的代表組成，不得少于三十五人。

業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權(quán)前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主代表會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映所代表業(yè)主的意見。

業(yè)主代表以幢、門、樓層等為單位，由業(yè)主推選，并在推選后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十四條

符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面告知后一個(gè)月內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)核實(shí)并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

籌備組由業(yè)主三至七名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位代表各一名組成?；I備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為籌備組開展工作提供條件。

第十五條

籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

(二)確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù);

(三)確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公示征詢意見;

(四)擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案，提出臨時(shí)管理規(guī)約的修訂意見;

(五)確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主代表;

(六)做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款規(guī)定的各項(xiàng)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日終止。

第十六條

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng)：

(一)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì);

(四)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

(五)涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十七條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以書面委托人行使業(yè)主權(quán)利。

第十八條

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的時(shí)間和形式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和任期等事項(xiàng)作出規(guī)定。

第十九條

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)，依法作出約定。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第二十條

業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十一條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)組織召集。經(jīng)全體業(yè)主五分之一以上提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，其他任何單位和個(gè)人不得組織召集。

物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居民委員會(huì)和使用人的代表可以列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十二條

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開展活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對全體業(yè)主具有約束力。

第二十三條

業(yè)主委員會(huì)成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由五至十五人組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

(二)具有完全民事行為能力;

(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);

(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;

(五)具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力;

(六)身體健康，能保證必要的工作時(shí)間。

業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng)。

第二十四條

業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議;

(二)定期報(bào)告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議;

(三)在業(yè)主大會(huì)作出決定后三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(五)督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納;

(六)組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)，并監(jiān)督實(shí)施;

(七)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

(八)組織籌集專項(xiàng)維修資金;

(九)組織業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選工作;

(十)完成業(yè)主大會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。

業(yè)主委員會(huì)不履行上述第(三)項(xiàng)、第(九)項(xiàng)職責(zé)的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會(huì)。

第二十五條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

(一)業(yè)主委員會(huì)選舉情況和業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況;

(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況，及時(shí)書面告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。

第二十六條

業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。

第二十七條

業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)自行終止：

(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的;

(二)以書面形式提出辭職的;

(三)因身體健康原因喪失工作能力的;

(四)在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。

業(yè)主委員會(huì)成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十八條

業(yè)主委員會(huì)換屆的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第二十九條

物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。

業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)將雙方的約定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。

第三十條

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以按照每年不超過實(shí)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)百分之一的比例提取活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，具體辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第三十一條

本市實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表等各方代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：

(一)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題;

(二)業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)的問題;

(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;

(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;

(六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第三十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門核定的資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

本市物業(yè)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)和外埠來津從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)管理行政主管部門備案。

第三十三條

從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書，并定期參加物業(yè)管理相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。

第三十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理，提供相應(yīng)服務(wù)，依照合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為，要求責(zé)任人停止侵害、排除妨害、恢復(fù)原狀。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布專項(xiàng)維修資金使用情況和利用共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營收益，對業(yè)主個(gè)人信息和資料負(fù)有保密義務(wù)。

第三十五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理委托給他人。

第三十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全防范工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安和有關(guān)部門報(bào)告，并積極協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。

政府有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營和服務(wù)活動(dòng)，不得亂攤派、亂收費(fèi)。

前期物業(yè)管理

第三十七條

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會(huì)成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。

第三十八條

新建物業(yè)出售前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日終止。

第三十九條

開發(fā)建設(shè)單位對新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。住宅物業(yè)建筑面積三萬平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十條

開發(fā)建設(shè)單位出售新建房屋之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在售房時(shí)向購房人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約予以書面確認(rèn)，并受其約束。

開發(fā)建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得損害購房人的合法權(quán)益。

第四十一條

規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)設(shè)施，并按照開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃出售部分總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理用房，用于物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主活動(dòng)。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)的要求和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房，并向業(yè)主進(jìn)行公示。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)竣工驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，并接受所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。

第四十二條

物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，不得買賣和抵押;任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用。

開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房一并申請登記，房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)當(dāng)在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載。

第四十三條

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自新建物業(yè)竣工驗(yàn)收合格之日起六十日內(nèi)，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料;

(二)物業(yè)竣工驗(yàn)收資料;

(三)共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)和保養(yǎng)技術(shù)資料;

(四)物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書;

(五)物業(yè)管理需要的其他資料。

第四十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的共有部分進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改

物業(yè)使用和維護(hù)

第四十五條

在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后，業(yè)主對專有部分負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù);業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。

在物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用情況時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，所需費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。

第四十六條

業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理 相鄰關(guān)系。

第四十七條

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)直接為業(yè)主提供服務(wù)，向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、路燈等設(shè)施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位進(jìn)行維護(hù)管理。

第四十八條

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意占用共用部位、損壞共用設(shè)施設(shè)備、侵占或者毀壞綠地樹木和綠化設(shè)施、侵占通道、拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會(huì)對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第四十九條

業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)規(guī)定。

業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括裝飾裝修工程的內(nèi)容和期限、允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)和處置以及相關(guān)費(fèi)用等。

第五十條

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動(dòng)的，不得影響房屋安全和正常使用，并應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主大會(huì)收取的相關(guān)收益，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、改善共用設(shè)施設(shè)備，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十一條

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會(huì)同意。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動(dòng)車輛的車位，應(yīng)當(dāng)交納場地占用費(fèi)。場地占用費(fèi)主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等。場地占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法，由業(yè)主大會(huì)或者開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。場地占用費(fèi)收取和使用情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。

業(yè)主對機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機(jī)動(dòng)車輛保管合同。

機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會(huì)決定并公示。未成立業(yè)主大會(huì)的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定執(zhí)行。

第五十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查，每年第四季度將物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的報(bào)告提交業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第五十三條

有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅和非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定給業(yè)主計(jì)息。

未建立專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金余額不足的物業(yè)項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定組織業(yè)主交納或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金。

第五十四條

市房屋維修資金管理中心負(fù)責(zé)全市專項(xiàng)維修資金的統(tǒng)一歸集和管理。

專項(xiàng)維修資金的管理，接受財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督。

第五十五條

專項(xiàng)維修資金的管理費(fèi)用由市財(cái)政部門核定，在專項(xiàng)維修資金的增值資金中列支。專項(xiàng)維修資金增值資金除核定管理費(fèi)用外，應(yīng)當(dāng)建立房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金，專項(xiàng)用于房屋應(yīng)急解危支出。

專項(xiàng)維修資金的具體管理辦法，由市人民政府規(guī)定。

物業(yè)管理服務(wù)

第五十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。

物業(yè)服務(wù)合同主要包括下列內(nèi)容：

(一)業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱;

(二)物業(yè)管理區(qū)域的范圍;

(三)服務(wù)的內(nèi)容;

(四)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn);

(五)服務(wù)的費(fèi)用;

(六)合同的期限;

(七)違約責(zé)任;

(八)合同的解除條件;

(九)雙方需要約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

第五十七條

物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

(一)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

(二)電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù);

(三)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理;

(四)物業(yè)裝飾裝修的管理;

(五)車輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理;

(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的服務(wù)、管理;

(七)物業(yè)資料的查詢服務(wù)和管理;

(八)雙方約定的其他物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。

第五十八條

物業(yè)服務(wù)合同的期限一般不低于兩年。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。雙方不再續(xù)約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案，并繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，協(xié)助業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，至合同終止。

第五十九條

提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，解除合同的一方應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月前將解除時(shí)間、原因書面告知合同另一方。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第六十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照有關(guān)規(guī)定履行退出程序，并在合同終止之日起十日內(nèi)，除向業(yè)主委員會(huì)移交本條例第四十三條規(guī)定的資料外，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交下列資金、物品和資料：

(一)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、場地占用費(fèi)和收取的利用物業(yè)共用部位、設(shè)施和場地經(jīng)營所得的收益余額;

(二)物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場地、設(shè)施設(shè)備;

(三)物業(yè)管理項(xiàng)目的檔案資料;

(四)實(shí)行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財(cái)務(wù)資料。

未成立業(yè)主委員會(huì)的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府移交。

新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將本條第一款所列資金、物品和資料，移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

第六十一條

物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則確定。

普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)協(xié)商確定;其他住宅和非住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主協(xié)商確定。

第六十二條

普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)以及上下浮動(dòng)比例，依據(jù)社會(huì)平均物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門制定，并向社會(huì)公布。

確定和調(diào)整普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格時(shí)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)聽取群眾意見。

第六十三條

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余部分全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)至少每季度向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支情況。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

第六十四條

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，按月交納，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。

第六十五條

物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān);但開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由開發(fā)建設(shè)單位交納。

第六十六條

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位，可以將服務(wù)和收費(fèi)事項(xiàng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)并支付代辦服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

法律責(zé)任

第六十七條

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決;不能自行協(xié)商解決的，可以向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第六十八條

業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本條例的行為，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)行政主管部門投訴和舉報(bào)。有關(guān)部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)并依法作出處理。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十九條

開發(fā)建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)行政主管部門予以處罰：

(一)未按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求建設(shè)物業(yè)管理用房的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令補(bǔ)建，并可處以物業(yè)管理用房總價(jià)款一倍以上二倍以下罰款。

(二)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期移交;逾期不移交的，處以物業(yè)管理用房總價(jià)款一倍以上二倍以下罰款。

(三)未在申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，將物業(yè)管理用房登記的，由房屋權(quán)屬登記部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。

(四)未通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。

(五)出售新建房屋時(shí)，未向購房人明示并組織購房人書面確認(rèn)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以五千元以上三萬元以下罰款。

(六)未向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供資料的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期提供;逾期不提供的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定給予處罰：

(一)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

(二)以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，沒收違法所得，處以五萬元以上二十萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

(三)未按照資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款，降低資質(zhì)等級(jí)。

(四)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理項(xiàng)目全部委托給他人管理的，責(zé)令限期改正，沒收違法所得;逾期不改正的，處以委托項(xiàng)目收益百分之三十以上百分之五十以下罰款，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

(五)未辦理物業(yè)服務(wù)合同備案的，責(zé)令限期備案;逾期不備案的，處以五千元以上一萬元以下罰款。

(六)不按照規(guī)定履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

(七)聘用未取得物業(yè)管理相應(yīng)資格證書人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以五千元以上五萬元以下罰款。

第七十一條

業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定，拒絕、阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，排除妨害;造成損失的，由違規(guī)行為的業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十二條

業(yè)主委員會(huì)及其成員違反本條例規(guī)定，未在法定時(shí)間內(nèi)將保管的資料、印章和財(cái)物移交的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì)可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和轄區(qū)的公安派出所協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟;造成財(cái)物毀壞、滅失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十三條

當(dāng)事人對物業(yè)管理行政主管部門的處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴;逾期不申請行政復(fù)議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七十四條

與物業(yè)管理有關(guān)的行政管理部門及其工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

附 則

第七十五條

管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門制定。

物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同市工商行政管理部門制定。

第七十六條

業(yè)主自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè)和原有住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的，可以參照本條例執(zhí)行。

第七十七條

本條例自20xx年12月1日起施行。

物業(yè)管理基本原則(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持服務(wù)第一的原則。

(四)統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

(六)收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實(shí)行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。