導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)公司審計(jì)報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】 深市； 上市公司； 非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見

自從1997年我國(guó)上市公司審計(jì)報(bào)告中首次出現(xiàn)拒絕表示意見（后改為無法表示意見）和否定意見以后，盈利能力差、資產(chǎn)質(zhì)量差、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等成為獲得非標(biāo)準(zhǔn)無保留審計(jì)意見公司的基本特征，非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見昭示了上市公司所面臨的經(jīng)營(yíng)困境和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的公司一般來說更有可能存在內(nèi)部控制問題，財(cái)務(wù)報(bào)表往往存在更多的重大錯(cuò)報(bào)和舞弊風(fēng)險(xiǎn)。因此，及時(shí)對(duì)年報(bào)審計(jì)意見進(jìn)行分析，對(duì)關(guān)注報(bào)表使用者的各方人士有重大意義。

一、2006年深市A股上市公司審計(jì)意見總體分析

2006年深交所621家A股上市公司中620家公司按期披露了年報(bào)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這620家公司中，551家公司被出具了標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計(jì)報(bào)告，占88.87%，69家公司被出具了非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見，占11.13%，具體情況如表1所示：

二、2006年深市上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見類型具體分析

（一）有關(guān)帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)無保留意見的情況

1.涉及持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的不確定性。注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力明確提出疑慮的公司有19家。這些公司普遍存在巨額擔(dān)保、多訟、逾期債務(wù)問題，伴隨著主業(yè)停頓、巨額虧損，公司面臨十分被動(dòng)的局面。如SST光明、S*ST亞華控股、S*ST深泰、S*ST重實(shí)、ST星源、ST興發(fā)、SST鑫安等。

2.有重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在獲得帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)無保留意見的上市公司中，大多由于注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)為該公司面臨重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而在強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)中說明，提請(qǐng)報(bào)表使用者注意，如下列事項(xiàng)：連續(xù)虧損，主業(yè)萎縮，借款逾期，營(yíng)業(yè)資金為負(fù)，主要經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)被凍結(jié)，資不抵債。如ST太光、中科健公司、S*ST中遼、S石煉化、S*ST生化、S*ST深泰、S*ST炎黃、SST東海等。

3.對(duì)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有直接影響的事項(xiàng)。（1）由于計(jì)提八項(xiàng)準(zhǔn)備而對(duì)公司業(yè)績(jī)有重大影響的事項(xiàng)。如新都酒店所投資的北京王府井利生項(xiàng)目（房產(chǎn)），因存在所有權(quán)缺失和無法行使租賃權(quán)，新都酒店于本年度對(duì)該項(xiàng)目計(jì)提了人民幣5 868萬元的資產(chǎn)損失準(zhǔn)備。（2）其他原因?qū)е聦?duì)公司業(yè)績(jī)有重大影響的事項(xiàng)。如普寧市雷伊紙業(yè)有限公司尚未正常批量投產(chǎn)，該項(xiàng)目何時(shí)能正常生產(chǎn)受未來不確定因素影響；SST星源，由于合作一方香港春風(fēng)有限公司違約，沒有付清征地補(bǔ)償費(fèi)，預(yù)計(jì)未來開發(fā)該項(xiàng)目存在一定風(fēng)險(xiǎn)，可能需要補(bǔ)交征地補(bǔ)償費(fèi)和拆遷費(fèi)增加開發(fā)成本。（3）對(duì)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有直接影響的特殊關(guān)注事項(xiàng)。例如北京化二因涉及環(huán)保問題，其主業(yè)正處于轉(zhuǎn)換過程中。

4.對(duì)大量訴訟案件提示關(guān)注。（1）擔(dān)保訴訟。如由于亞華控股、S*ST嘉瑞等為關(guān)聯(lián)方提供巨額擔(dān)保、訴訟產(chǎn)生較大的或有風(fēng)險(xiǎn)。（2）借款訴訟。如東北電氣、S*ST華塑。（3）租金訴訟。如鄂武高。（4）其他訴訟與糾紛。民事訴訟，如東方電子；刑事訴訟，如深圳機(jī)場(chǎng)；合同糾紛，如*ST派神；股權(quán)糾紛，如新都酒店。

5.對(duì)公司具體會(huì)計(jì)處理事項(xiàng)的關(guān)注。例如佳紙股份2006年12月31日在工行佳木斯市分行的貸款賬面數(shù)為38 850萬元，該款項(xiàng)系因工行佳木斯市分行貸款戶在佳紙股份與佳紙集團(tuán)之間未能分賬管理造成的。

6.其他引起注冊(cè)會(huì)計(jì)師重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)。（1）有關(guān)法律手續(xù)尚未辦理完結(jié)的；（2）對(duì)公司有重大影響的合同。如*ST派神、東北電氣。

（二）有關(guān)保留意見（包括帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)的保留意見）的情況

1.因?qū)徲?jì)范圍受到局部限制被出具保留意見的情況。（1）因?qū)毓苫騾⒐晒镜耐顿Y無法確認(rèn)，而導(dǎo)致對(duì)上市公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果無法確認(rèn)的情況。如TCL、ST南控。（2）由于對(duì)大股東大額債權(quán)壞賬準(zhǔn)備計(jì)提合理性無法確認(rèn)，導(dǎo)致無法估計(jì)這些欠款能否收回的情況。如S三九，ST科龍。（3）公司巨額虧損，無法估計(jì)對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力影響的情況。如S*ST天發(fā)，S*ST聚友，SST長(zhǎng)嶺等5家公司。（4）因存在擔(dān)保、訴訟等或有事項(xiàng)，以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓等法律行為手續(xù)未辦理完結(jié)，無法作出合理估計(jì)的。如S深物業(yè)、ST科龍。（5）應(yīng)收賬款能否收回的不確定性。如湖北邁亞、四環(huán)藥業(yè)。（6）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提合理性無法確認(rèn)。如S*ST聚友、如意集團(tuán)。（7）對(duì)債權(quán)債務(wù)真實(shí)性和完整性無法確認(rèn)。如SST長(zhǎng)嶺。

2.對(duì)公司財(cái)務(wù)處理存在異議。如長(zhǎng)嶺股份在編制匯總報(bào)表環(huán)節(jié)中，將“家電銷售公司”的“其他應(yīng)收款――廠內(nèi)往來”借方余額與長(zhǎng)嶺股份本部“應(yīng)收賬款――應(yīng)交銷貨款”貸方余額相抵銷，由于未能提供相關(guān)的資料來證明上述科目存在對(duì)應(yīng)關(guān)系及抵銷后差額進(jìn)損益的依據(jù)，致使注冊(cè)會(huì)計(jì)師無法確認(rèn)這一抵銷方法的正確性。

3.重大會(huì)計(jì)差錯(cuò)調(diào)整的完整、準(zhǔn)確性問題。深物業(yè)公司對(duì)短期投資進(jìn)行清理，發(fā)現(xiàn)以前年度未入賬的股票、基金等證券投資，對(duì)此作出重大會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正。

4.受到司法部門調(diào)查或證監(jiān)會(huì)檢查，結(jié)論尚未明確的情形。承德帝賢針紡股份有限公司大股東王淑賢先生承諾以所持公司173 604 000股股票（占公司總股本的29.49%）償還債務(wù)，該股票已經(jīng)全部被司法凍結(jié)。

（三）有關(guān)無法表示意見的情況

1.公司計(jì)提巨額準(zhǔn)備，導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師無法確認(rèn)的情形。如S*ST大通、朝華集團(tuán)公司、S*ST三農(nóng)、S*ST海納等。

2.大額逾期借款及其相關(guān)訴訟和巨額擔(dān)保引發(fā)的巨額連帶責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。此類事項(xiàng)所占比例較高，有ST遠(yuǎn)東、ST創(chuàng)智、S蘭光、丹東化纖等13家公司。

3.因控股或參股公司審計(jì)范圍受限，導(dǎo)致對(duì)上市公司報(bào)表整體反映無法確認(rèn)的情況。如*ST本實(shí)，S*ST東泰、S*ST朝華等6家公司。

4.其他注冊(cè)會(huì)計(jì)師無法表示意見的情況。（1）受司法部門調(diào)查或證監(jiān)會(huì)等部門的檢查，結(jié)論尚未明確的情況，如ST東遠(yuǎn)和ST創(chuàng)智；（2）巨額資金占用，如ST威達(dá)、S*ST海納；（3）因公司上一年度財(cái)務(wù)報(bào)告存在重大問題，如SST星美；（4）財(cái)產(chǎn)權(quán)屬問題。如S*ST東泰、SST星美。

三、2006年非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見情況綜述

（一）非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見比例仍然較高，上市公司風(fēng)險(xiǎn)水平仍不樂觀

2006年年報(bào)顯示，共有69家公司被出具了非標(biāo)準(zhǔn)無保留的審計(jì)意見，占深市主板公司的11.13%。非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見中，帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段的無保留審計(jì)意見為35家，與2005年持平；保留意見由2005年22家下降到6家，但帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段保留意見由2005年的7家上升到11家；而無法發(fā)表意見的仍高達(dá)18家，其中5家公司賬面實(shí)現(xiàn)盈利，但會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具了無法發(fā)表意見的審計(jì)報(bào)告。被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)無保留審計(jì)意見主要集中于盈利能力差、資產(chǎn)質(zhì)量差，財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力低的上市公司。2006年度非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見總體比例較2005年有所下降，說明通過股權(quán)分置改革、占用資金清欠以及相結(jié)合的資產(chǎn)、債務(wù)重組等行為的實(shí)施，在一定程度上改善了上市公司的狀況，但從公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見來看，上市公司財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)仍處于高水平，資產(chǎn)質(zhì)量尚無法令人樂觀。

（二）虧損上市公司、S*ST公司更易獲得非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見

2006年深市按期披露年報(bào)的上市公司共620家，虧損上市公司共76家，虧損面達(dá)12.26%，審計(jì)意見類型統(tǒng)計(jì)見表2。

在虧損上市公司中被出具非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的占51.32%，與之相對(duì)應(yīng)，若以所有上市公司為樣本，被出具非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的上市公司占11.13%，虧損上市公司的比例遠(yuǎn)高于所有上市公司。虧損上市公司中被出具無法表示意見的有13家，占所有上市公司的72.22%。而保留意見10家，占所有上市公司的62.50%。也就是說，大部分的虧損上市公司更易獲得非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計(jì)報(bào)告。被出具非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的上市公司中，ST、*ST、SST、S*ST公司占了相當(dāng)大比例，占59.21%。深市上市公司獲得非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的有76家，其中S*ST公司有22家，占28.95%，尤其是被出具無法表示意見的公司幾乎全部是S*ST公司。

（三）違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度的上市公司易獲得非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見

我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度還有許多不完善的地方，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員在編制財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)有空可鉆。例如2006年上市公司年報(bào)非標(biāo)意見涉及濫用會(huì)計(jì)估計(jì)的比例很大，成為部分公司被出具無法表示意見報(bào)告的主要理由，有9家上市公司在審計(jì)意見中提到計(jì)提壞賬準(zhǔn)備充分性和合理性無法確認(rèn)，如ST東遠(yuǎn)、S*ST大通、S三九等。濫用會(huì)計(jì)估計(jì)行為已不是新問題，但隨著財(cái)政部相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)，上市公司通過債務(wù)重組、資產(chǎn)置換與非貨幣交易等行為來操縱利潤(rùn)的手法已經(jīng)不可能。而會(huì)計(jì)估計(jì)主要在于公司的主觀判斷，一些公司利用計(jì)提多少不好具體規(guī)定這個(gè)灰色地帶肆意進(jìn)行巨額計(jì)提，從而對(duì)業(yè)績(jī)?cè)斐芍卮笥绊?。而注?cè)會(huì)計(jì)師的意見并不能影響到公司對(duì)自身的“合理估計(jì)”，能做的只有出具非標(biāo)意見以便免責(zé)。再有對(duì)上市公司資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提的準(zhǔn)確性以及測(cè)算所依據(jù)的假設(shè)存在疑問，也成為會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見比較集中的原因之一。

四、建議

（一）注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)對(duì)易被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的相關(guān)事項(xiàng)給予更多關(guān)注

注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)對(duì)有重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)提巨額準(zhǔn)備，大額逾期借款及其相關(guān)訴訟和巨額擔(dān)保引發(fā)的巨額連帶責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)等持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力不確定性的上市公司重點(diǎn)關(guān)注，尤其對(duì)虧損上市公司，S*ST公司更應(yīng)提高警惕。這類上市公司昭示了所面臨的經(jīng)營(yíng)困境和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一般來說更有可能存在內(nèi)部控制問題，財(cái)務(wù)報(bào)表往往存在更多的重大錯(cuò)報(bào)和舞弊風(fēng)險(xiǎn)，更易被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見。

（二）進(jìn)一步規(guī)范帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段無保留審計(jì)意見的運(yùn)用，細(xì)化出具審計(jì)意見方面的規(guī)定

因?yàn)楣P者在分析2006年注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)深市上市公司出具的非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見時(shí)，發(fā)現(xiàn)注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具的非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見不明確、不規(guī)范，個(gè)別注冊(cè)會(huì)計(jì)師仍存在以強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段代替保留意見的情況。

（三）建立與完善相關(guān)體制制度，提高注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)質(zhì)量

筆者建議建立與完善注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)監(jiān)管體制，實(shí)行同業(yè)互查制度，提高注冊(cè)會(huì)計(jì)師的職業(yè)素質(zhì)，完善注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出機(jī)制。

【參考文獻(xiàn)】

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篇2

什么樣的機(jī)制才是老舊住宅區(qū)物業(yè)管理的長(zhǎng)效機(jī)制呢？筆者認(rèn)為長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)包含以下幾個(gè)方面。第一個(gè)方面———政府行政主管部門：制定中長(zhǎng)期整治與管理規(guī)劃，明確房屋、公共設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地整治管理標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建信息化的管理與服務(wù)體系；第二個(gè)方面———管理人：健全業(yè)主自治組織，培育市場(chǎng)化運(yùn)作的老舊住宅服務(wù)企業(yè)，改造與升級(jí)民非組織，老舊住宅區(qū)物業(yè)管理人提供服務(wù)菜單，業(yè)主可以自由選擇服務(wù)項(xiàng)目；第三個(gè)方面———管理與服務(wù)資金渠道：開發(fā)、配置能夠循環(huán)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的公共資源，有持續(xù)穩(wěn)定的扶持政策。通過以上三個(gè)方面的建設(shè)，最終形成市場(chǎng)加政府的良性機(jī)制。

第一方面的核心是中長(zhǎng)期發(fā)展整治與管理規(guī)劃。長(zhǎng)期以來，老舊住宅區(qū)整治改造無頂層設(shè)計(jì)，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。老舊小區(qū)整治涉及的整治任務(wù)重，內(nèi)容范圍廣，涉及建設(shè)、規(guī)劃、工商、城管、房管、街道、水利、自來水等政府十多個(gè)部門或單位。長(zhǎng)期以來，各部門，各條各塊，各自為政，投入巨大，收效甚效，成果往往曇花一現(xiàn)。究其原因，根本上是對(duì)小區(qū)的整治和管理缺乏整體設(shè)計(jì)，重復(fù)投入、低效投入、不能集中財(cái)力辦好事。應(yīng)盡快制定武漢市老舊住宅區(qū)整治與管理中長(zhǎng)期規(guī)劃，每一個(gè)小區(qū)整治與管理目標(biāo)項(xiàng)目化、數(shù)字化；建立信息平臺(tái)，建立統(tǒng)一監(jiān)管機(jī)構(gòu)，各條各塊投入資金只能一個(gè)口子進(jìn)入每一個(gè)項(xiàng)目，提高投入效能。第二個(gè)方面的核心是培育以老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的服務(wù)企業(yè)。

從調(diào)研數(shù)據(jù)來看，目前武漢市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理形式有三種：一種是社區(qū)服務(wù)部管理（民非組織）、第二種是社區(qū)居民自治管理、第三種是社區(qū)與單位共管；其中，社區(qū)服務(wù)部管理占比34%，社區(qū)居民自治管理占比50.18%，社區(qū)與單位共管占比15.82%。在2643個(gè)老舊住宅區(qū)中，沒有一個(gè)小區(qū)是由專業(yè)物業(yè)公司實(shí)行管理。這一現(xiàn)象，集中、典型地反映出武漢老舊住宅區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)失靈這一頑癥。物業(yè)管理是一種服務(wù)產(chǎn)品，不是政治任務(wù)和各級(jí)政府部門的工作目標(biāo)。紐約州州長(zhǎng)馬里奧•科英曾經(jīng)對(duì)《紐約時(shí)報(bào)》的記者說“提供服務(wù)并非政府義務(wù)，政府的義務(wù)是保證服務(wù)提供得以實(shí)現(xiàn)”。如果沒有企業(yè)的加入，服務(wù)產(chǎn)品就沒有生產(chǎn)，沒有產(chǎn)出就沒有消費(fèi)，沒有產(chǎn)出和消費(fèi)就沒有市場(chǎng)化的價(jià)格機(jī)制（有的老舊住宅區(qū)每平方米每月五分錢物業(yè)費(fèi)），沒有價(jià)格機(jī)制，物業(yè)資源的調(diào)配就會(huì)失控，于是長(zhǎng)期以來老舊住宅區(qū)物業(yè)管理陷于惡性循環(huán)，其根源之一就是沒有培植出以老舊住宅區(qū)為主營(yíng)對(duì)象的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這樣的管理格局必然導(dǎo)致老舊住宅區(qū)物業(yè)管理最后由政府兜底現(xiàn)象的產(chǎn)生。

第三個(gè)方面的核心是挖掘、分配、開發(fā)老舊住宅區(qū)能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的公共資源。老舊住宅小區(qū)整治后要順利地實(shí)施物業(yè)管理，除了對(duì)居民收取一定的物業(yè)管理費(fèi)之外，還必須營(yíng)造物業(yè)管理的造血機(jī)制。應(yīng)騰退已被占用的原公建配套設(shè)施，回購街道辦事處、居委會(huì)等投資自建的配套設(shè)施，根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務(wù)與管理的需要，補(bǔ)建必要的配套設(shè)施，委托物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)管理，收益用于補(bǔ)貼本小區(qū)的物業(yè)管理，緩解老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難問題，有效保障物業(yè)管理工作的開展。解決老舊小區(qū)物業(yè)管理資金不足的困難，應(yīng)立足于小區(qū)找資金，盡最大可能、最大限度地合理利用小區(qū)閑置土地或簡(jiǎn)陋房屋進(jìn)行二次開發(fā)，在不要政府和企業(yè)投入、不影響規(guī)劃的情況下，實(shí)現(xiàn)資金平衡。

二、老舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的方法與步驟

在老舊住宅社區(qū)推行物業(yè)管理，應(yīng)該分三步走：挖塘、放水、養(yǎng)魚。挖塘：規(guī)劃與整治老舊住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地；放水：放水是多渠道放水，即圍繞老舊住宅區(qū)物業(yè)管理，從工商、稅務(wù)、民政、城管等各政府口制定優(yōu)惠政策、劃撥專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等；養(yǎng)魚：即培育市場(chǎng)主體，重點(diǎn)是引導(dǎo)扶持以經(jīng)營(yíng)老舊住宅區(qū)為主要業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（一）方法

將老舊住宅區(qū)進(jìn)行分類，采取不同的資金投入和管理方式。一類是基礎(chǔ)設(shè)施較好，公共資源能夠產(chǎn)生公共性收益的社區(qū)，通過一次性投入，完成自我造血功能建設(shè)，采用扶上馬的資金投入方式，將其推向市場(chǎng)，通過政府購買服務(wù)的方式，引入專業(yè)化物業(yè)管理；二類是能找到主的單位自建房社區(qū)，并且已經(jīng)有物業(yè)管理基礎(chǔ)的，要發(fā)揮原建設(shè)單位的資源優(yōu)勢(shì)，圍墻建院。通過原有單位出資，業(yè)主分?jǐn)?，政府配套的資金投入方式，送一程，逐步實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理；三類是五年之內(nèi)沒有列入拆遷計(jì)劃的老舊住宅區(qū)，資金的投入重點(diǎn)是確保社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，建立基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)急專項(xiàng)資金，由市局統(tǒng)一管理。政府兜底抱一陣，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上全面推行社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理。四類是已經(jīng)列入拆遷計(jì)劃的老舊住宅區(qū)，要減少投入，實(shí)行業(yè)主的自治管理。

（二）步驟

根據(jù)每個(gè)小區(qū)實(shí)際情況，可采取“一區(qū)一案”的措施，一般按以下步驟組織實(shí)施：①調(diào)查摸底：由原開發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)單位會(huì)同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、居（村）委會(huì)對(duì)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施情況進(jìn)行調(diào)查摸底，廣泛開展民意調(diào)查，征求業(yè)主和社會(huì)各方對(duì)小區(qū)整治的意見。②制定方案：在規(guī)劃部門指導(dǎo)下制定小區(qū)綜合整治方案，最終方案報(bào)市區(qū)住宅小區(qū)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審查通過后，由國(guó)土、規(guī)劃部門分別核發(fā)相關(guān)證照。③組織實(shí)施：由原開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)方案，通過招投標(biāo)確定施工單位。綜合整治項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行全過程的工程監(jiān)理，并進(jìn)行項(xiàng)目審計(jì)，憑審計(jì)報(bào)告書進(jìn)行決算。④整治達(dá)標(biāo)驗(yàn)收：住宅小區(qū)綜合整治結(jié)束時(shí)由市區(qū)住宅小區(qū)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織規(guī)劃、建設(shè)、房管、城管、公安等部門進(jìn)行達(dá)標(biāo)驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后的住宅小區(qū)，方可轉(zhuǎn)入日常的物業(yè)管理。⑤交接管理：小區(qū)整治經(jīng)驗(yàn)收合格后，小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)即向業(yè)主委員會(huì)辦理小區(qū)管理移交手續(xù)，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)按照有關(guān)法律法規(guī)要求，公開選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施市場(chǎng)化的物業(yè)管理。小區(qū)行政和治安管理納入社區(qū)，實(shí)行屬地管理。

三、推行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理要解決的幾個(gè)主要問題

（一）政府正確定位

長(zhǎng)期以來，老舊住宅區(qū)物業(yè)管理不能破題，主要原因之一在于政府在這一工作中沒有正確定位，或者說沒有利用好市場(chǎng)這只手。歷次老舊住宅區(qū)整治，最終搞成了區(qū)、街道、社區(qū)的一項(xiàng)行政事務(wù)性工作，老舊住宅區(qū)物業(yè)管理帶上了濃重的行政色彩。要從固有的治理習(xí)慣中擺脫出來，必須注入市場(chǎng)思維，引入企業(yè)經(jīng)營(yíng)。“不管什么事情，只要非政府組織能夠做得更好，或者同樣能做的，就根本不應(yīng)該由政府去完成。問題不在于這項(xiàng)行動(dòng)是否作為一種以獲利為目的或至少是作為衡量標(biāo)準(zhǔn)的“交易”去完成，而在于它不是由政府來進(jìn)行的。私有化是一條途徑，另外一條途徑是使政府由執(zhí)行者轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┱?，讓外部的承包人按照政府設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)來完成此項(xiàng)行動(dòng)。”在老舊住宅區(qū)整治與管理中，政府的職能是依法界定和規(guī)范經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)，房地產(chǎn)行政管理部門主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)和法律手段實(shí)施行業(yè)管理,依法履行市場(chǎng)管理職能,保證市場(chǎng)監(jiān)管的公正性和有效性,打破部門保護(hù)、街道社區(qū)封鎖和行業(yè)壟斷,建立統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的老舊住宅區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)體系。老舊住宅小區(qū)公共區(qū)域的管理，政府是權(quán)利人也是義務(wù)人。

從法律關(guān)系來看，老舊小區(qū)大多產(chǎn)生于國(guó)家住房分配制度商品化改革的前期，老舊住宅區(qū)的居民只買了房屋的專有部分。從產(chǎn)權(quán)角度看，居民、業(yè)主擁有的只是房屋專有部分的所有權(quán)，對(duì)居住區(qū)域內(nèi)配套公用設(shè)施無所有權(quán)。這是老舊住宅區(qū)與新建商品房小區(qū)在所有權(quán)性質(zhì)上最大的區(qū)別。由于老舊住宅區(qū)所有權(quán)的特殊性，老舊住宅區(qū)的業(yè)主或使用人對(duì)小區(qū)公共部位，共用設(shè)施、設(shè)備的共同維護(hù)義務(wù)失去了專有權(quán)基礎(chǔ)。老舊住宅小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備、公共部位和公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、翻新、改造和新建等工作，政府是權(quán)利人又是義務(wù)人。然而，城市住房制度的改革歷史說明一個(gè)淺顯的道理就是政府無力承擔(dān)城市住房的服務(wù)與管理工作，物業(yè)管理只能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來生產(chǎn)而不是由政府來分配。政府要抽身回歸到市場(chǎng)監(jiān)管的本位，只有通過委托的方式，將公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地管理與維持的權(quán)利委托給小區(qū)業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他組織，政府購買服務(wù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)老舊住宅區(qū)公共區(qū)域的專業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化管理。

（二）老舊住宅物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的培育

前文所言沒有老舊住宅區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)，就不可能有真正意思上的物業(yè)管理全覆蓋。這次調(diào)查數(shù)據(jù)中有一組數(shù)據(jù)非常值得研究：在全市2643個(gè)老舊住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的只有340個(gè)，未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)占比87.14%,專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)為零,百分百未實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理。在新建商品房住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議，依據(jù)民意選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，業(yè)主委員會(huì)此時(shí)是以物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的消費(fèi)者出現(xiàn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則是以物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)者或者供應(yīng)商出現(xiàn)的，生產(chǎn)與消費(fèi)兩個(gè)市場(chǎng)主體非常清晰。而反觀老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理，生產(chǎn)者沒了蹤影，消費(fèi)者———業(yè)主委員會(huì)則是寥落星辰，生產(chǎn)和消費(fèi)兩個(gè)市場(chǎng)主體缺位，而只有一個(gè)身影———政府，在老舊住宅區(qū)物業(yè)管理舞臺(tái)上自彈自唱。這一組數(shù)據(jù)清楚地表明了目前武漢市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)處于欠發(fā)達(dá)階段。培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，既要培育消費(fèi)者，也要培育生產(chǎn)者，兩者不可偏廢。

業(yè)主委員會(huì)的組建決定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的需求和物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量，最終影響老舊住宅區(qū)物業(yè)管理成效。“當(dāng)代的政府組織已經(jīng)不可能直接通過法律或者其他命令的方式來施行其公共計(jì)劃方案；相反，政府在實(shí)施其政策和提供公共服務(wù)時(shí)必須事先與社會(huì)進(jìn)行磋商……政府已經(jīng)不可能再憑借法定方式和必要時(shí)的強(qiáng)制手段將其意志強(qiáng)加于民，它們現(xiàn)在必須與許多對(duì)政策具有影響力的自利性團(tuán)體達(dá)成共識(shí)之后才能夠進(jìn)一步制定并執(zhí)行政策。”

老舊住宅小區(qū)業(yè)主自治組織不健全，消費(fèi)什么樣的服務(wù)產(chǎn)品沒有民意管道，政府這多年來就是想當(dāng)然的提供服務(wù)，到底老舊住宅小區(qū)需要什么樣的物業(yè)管理則不清楚，這是老舊住宅小區(qū)推行物業(yè)管理最大障礙之一。法國(guó)城市社會(huì)學(xué)家伊夫?格拉夫梅耶爾在論及法國(guó)1977年開始的改善居住條件行動(dòng)計(jì)劃（OPAH）時(shí)說：“改善居住條件行動(dòng)計(jì)劃在很大程度上最終取決于涉及居民所決定的參與方式。國(guó)家、地方當(dāng)局和改善居住條件計(jì)劃的業(yè)主，必須將居民、房地產(chǎn)主、出租人、商人、社區(qū)協(xié)會(huì)互動(dòng)關(guān)系的發(fā)展進(jìn)程導(dǎo)向他們所希望的方向，而不是越俎代庖。”發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)是值得我們重視和學(xué)習(xí)的。另一主體———物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育顯得更加迫切。培育物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從兩個(gè)方面切入。一個(gè)方面是積極培育和支持小型物業(yè)公司。物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型的服務(wù)性行業(yè)，可以大量吸納大齡下崗工人解決社會(huì)就業(yè)問題，政府應(yīng)該大力支持和鼓勵(lì)下崗工人創(chuàng)業(yè)開辦小型物業(yè)企業(yè)，并在政策上給予一定的優(yōu)惠和扶持;另一個(gè)方面是加強(qiáng)財(cái)政扶持，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，提高老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)對(duì)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)吸引力。鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)介入老舊住宅小區(qū)的管理，通過采用政府購買服務(wù)或補(bǔ)貼等多種形式，將專業(yè)化物業(yè)公司引進(jìn)小區(qū)。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在稅收政策上給予一定傾斜優(yōu)惠；傳統(tǒng)管理模式中由市政、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門承擔(dān)的工作職能和費(fèi)用，在實(shí)施物業(yè)管理后，將通過相應(yīng)委托和考核程序劃撥給管理老小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；實(shí)施考核后再補(bǔ)助的管理經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助政策，將政府的獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)劃撥與管理業(yè)績(jī)相結(jié)合，按照“管理業(yè)績(jī)?cè)胶醚a(bǔ)助經(jīng)費(fèi)越多”的原則，以獎(jiǎng)代補(bǔ)。

在今后三到五年內(nèi)，政府扶持一百家以老舊住宅為主業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（武漢市有兩三千家物業(yè)服務(wù)企業(yè)），形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制，監(jiān)管機(jī)制，協(xié)調(diào)機(jī)制。促使15%—20%的老舊住宅小區(qū)進(jìn)入市場(chǎng)，讓從事老舊住宅區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)舒舒服服地賺到錢。企業(yè)舒服了，服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量自然就有了提升的空間，業(yè)主滿意度就會(huì)提高。企業(yè)不舒服，最終就會(huì)棄管理，棄管后業(yè)主就會(huì)不舒服，業(yè)主不舒服，最后就會(huì)鬧得政府頭痛不舒服。政府充當(dāng)老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)孵化器，通過兩到三年的市場(chǎng)化運(yùn)作，企業(yè)成熟了，它就會(huì)不斷開拓它的利潤(rùn)邊疆，企業(yè)竟相接管老舊住宅小區(qū)的新局面就會(huì)出現(xiàn)。企業(yè)搶老舊住宅小區(qū)，出于企業(yè)對(duì)利潤(rùn)追求的本質(zhì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管老舊住宅小區(qū)，實(shí)質(zhì)是在利潤(rùn)的追求過程中爭(zhēng)搶兩個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)：一搶政府補(bǔ)貼（或者說是政策紅利）、二搶小區(qū)公共資源經(jīng)營(yíng)權(quán)（市場(chǎng)紅利）。

（三）建立利益協(xié)調(diào)機(jī)制

老舊住宅區(qū)整治與管理，不是單純物的整治和人的服務(wù)，深層次上它最終要涉及到各方利益的調(diào)整，其別是政府各部門，街道社區(qū)既得利益的重新分配。常期以來老舊住宅區(qū)整治與管理政出多門，其原因十分復(fù)雜，但有一個(gè)問題不容忽視，政出多門的背后是各條各塊的利益壁壘。各條各塊以老舊住宅小區(qū)整治為由，爭(zhēng)取專項(xiàng)資金，通過資金的分配來實(shí)現(xiàn)各部門的工作目標(biāo)。近幾年，市、區(qū)兩級(jí)政府加大對(duì)老舊住宅區(qū)建設(shè)管理的力度，但缺乏全市層面的統(tǒng)籌。資金分散在各區(qū)、各職能部門，以各種專項(xiàng)工作的名義安排投入，資金的投向和分配上未充分考慮社區(qū)的實(shí)際情況，居民的實(shí)際需求，由于各區(qū)、各部門資金安排重點(diǎn)和要求不一致，導(dǎo)致資金的使用效率低下。政治權(quán)力不過是用來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的手段，權(quán)力依賴從本質(zhì)上來講就是一種利益的依賴。要打破這種各自為政，資金投入分散，不注重社區(qū)實(shí)際情況的老舊住宅區(qū)整治局面，必須建立一種利益平衡機(jī)制。因?yàn)槔吓f住宅區(qū)整治，特別是老舊住宅區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作，勢(shì)必牽涉到原有利益格局的調(diào)整，尤其是騰退已被占用的原公建配套設(shè)施，回購街道辦事處、居委會(huì)等投資自建的配套設(shè)施，這將影響到一些單位和個(gè)人的利益，同時(shí)根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務(wù)與管理的需要，補(bǔ)建必要的配套設(shè)施，也存在利益機(jī)制的調(diào)整問題。為切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)老舊住宅小區(qū)社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化管理機(jī)制的建立，只有強(qiáng)化政策約束，才能確保老舊小區(qū)整治工作尤其是配套設(shè)施的騰退、回購與補(bǔ)建工作的順利進(jìn)行，才能鞏固整治成果，擴(kuò)大市政府老舊小區(qū)整治工作的社會(huì)效益。

四、總結(jié)