導語：貸款房屋保險市場調(diào)研報告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近兩年來，隨著國內(nèi)各大商業(yè)銀行陸續(xù)取消強制貸款人購買貸款房屋保險（簡稱房貸險），該險種的發(fā)展一度面臨窘境。為全面了解和掌握內(nèi)蒙古房貸險市場發(fā)展狀況，深入分析房貸險業(yè)務(wù)發(fā)展的制約因素，內(nèi)蒙古保監(jiān)局對轄區(qū)2007年房貸險業(yè)務(wù)發(fā)展情況進行了專項調(diào)研。

一、內(nèi)蒙古房貸險市場發(fā)展現(xiàn)狀

（一）總體情況

2007年，內(nèi)蒙古房貸險業(yè)務(wù)累計承保44195件，同比增加10918件，實現(xiàn)原保險保費收入3039萬元，同比增長71.79％，累計承擔風險金額698813萬元；已決賠款188萬元，同比增長33.62％；累計退保11320件，同比增加2587件，退保金額450萬元，同比下降1.96％。

（二）主要特點

1、總體發(fā)展勢頭較好，但經(jīng)營環(huán)境不容樂觀

2007年，內(nèi)蒙古房貸險保費收入較同期非壽險業(yè)務(wù)同比增速高2.44個百分點，占非壽險總保費規(guī)模的0.78％，總體發(fā)展勢頭較好。但其經(jīng)營環(huán)境不容樂觀，主要表現(xiàn)在三個方面：一是受央行連續(xù)加息等因素影響，2007年下半年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場在一定程度上遭遇“寒流”，房地產(chǎn)市場景氣度回落直接制約了該業(yè)務(wù)發(fā)展。二是強制房貸險的松綁使不少購房者選擇了規(guī)避，而商業(yè)銀行在放貸時也更加謹慎，使該項業(yè)務(wù)的發(fā)展根基受到挑戰(zhàn)。三是房貸險投保一般由貸款銀行直接指定保險公司，而銀行的選擇依據(jù)主要是手續(xù)費比例的高低，這在一定程度上引發(fā)了保險公司之間的非理性競爭行為。

2、整體發(fā)展質(zhì)量較高，但經(jīng)營風險逐步加大

房貸險是傳統(tǒng)的贏利性險種。2007年，內(nèi)蒙古房貸險已決賠款同比僅增長33.62％，遠低于71.79％的保費增速。但房貸險退保率和手續(xù)費率的不斷攀升，使保險公司面臨的經(jīng)營風險正逐步加大。據(jù)測算，保險公司經(jīng)營房貸險至少需要5年以上才可盈利，而提前還貸的購房者其貸款時限往往達不到保險公司經(jīng)營房貸險盈虧平衡的臨界年限，這就意味著保險公司僅僅收到幾年的保費，卻早已一次性付給貸款銀行十幾年的高手續(xù)費，且無法追討。

3、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以非保證類為主，業(yè)務(wù)分布集中在較發(fā)達地區(qū)

從分險種經(jīng)營情況看，內(nèi)蒙古房貸險以非保證類為主。2007年，非保證類業(yè)務(wù)保費收入占比為92.53％，累計承保件數(shù)占比達97.9％；從承保地區(qū)看，房貸險業(yè)務(wù)集中在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。以占據(jù)房貸險市場份額42.8％的中國人保財險內(nèi)蒙古自治區(qū)分公司為例，2007年，經(jīng)濟較為發(fā)達的呼、包、鄂“金三角”地區(qū)房貸險實現(xiàn)原保險保費收入512.5萬元，占比達39.40％。

二、內(nèi)蒙古房貸險市場存在的主要問題

（一）購房者還貸壓力加大，導致退保率持續(xù)攀升

2007年，內(nèi)蒙古房貸險累計退保件數(shù)為11320件，同比增長29.62％。退保率較高主要有兩方面的原因，一是央行2007年6次加息，2008年1月1日開始實施的新利率將體現(xiàn)2007年屢次加息的疊加效應(yīng)，房貸族要一次性消化6次加息所增加的負擔，還貸壓力驟增。二是絕大多數(shù)購房者不認為貸款是一種積極的消費方式。因此，許多購房者在資金寬裕的情況下選擇提前還貸，隨之紛紛要求退保房貸險。

（二）業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，時間地區(qū)分布不均衡

盡管內(nèi)蒙古房貸險發(fā)展較為迅速，但業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，發(fā)展不均衡的矛盾仍較突出，主要表現(xiàn)在三個方面：一是保證類和非保證類業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，保證類業(yè)務(wù)占比較低。二是區(qū)域分布不均衡，內(nèi)蒙古房貸險主要集中在經(jīng)濟較發(fā)達、工業(yè)化程度較高、人口相對密集的城市，如“金三角”地區(qū)，而興安盟、阿拉善等地的房貸險業(yè)務(wù)則發(fā)展緩慢甚至停滯。三是保證類業(yè)務(wù)季度分布不均衡。2007年四個季度分別凈承保31件、182件、958件及-241件（承保件數(shù)小于退保件數(shù)）。

（三）非理性競爭問題突出，經(jīng)營成本居高不下

房貸險主要通過各商業(yè)銀行代辦，業(yè)務(wù)來源比較穩(wěn)定，且賠付率較低，盈利能力較強，加之各公司都存在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力，因此，房貸險成為各公司爭搶的重點領(lǐng)域，而降低承保費率和提高手續(xù)費支付比例是各公司常用的競爭手段，這勢必造成房貸險的經(jīng)營成本不斷增加，利潤空間被逐步壓縮。

（四）產(chǎn)品創(chuàng)新能力不足，不能滿足市場需求

目前，內(nèi)蒙古市場上銷售的房貸險產(chǎn)品種類單一，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，且產(chǎn)品自身存在一定缺陷，無法滿足市場需求。從產(chǎn)品責任范圍情況看，房貸險主要包含還貸保險責任和財產(chǎn)損失保險責任，保障范圍較小。同時，該險種還存在產(chǎn)品設(shè)計不盡合理、風險分擔與費用不平衡等缺陷：一方面，銀行讓購房者用房屋作抵押，同時又要求購房者購買房貸險，將自身的風險轉(zhuǎn)嫁到貸款人的身上，違背了公平原則；另一方面，房貸險主要負擔抵押房屋因自然災(zāi)害及意外事故造成的損失，對于還貸者自身風險則沒有保障，多數(shù)購房者認為，抵押房屋發(fā)生保險事故的概率太低，沒有必要購買，因此，自主投保意愿不強，大多是在銀行的強制下投保。另外，從房貸險發(fā)展情況看，大部分放貸銀行只要求購房者按照貸款金額來辦理業(yè)務(wù)，客觀上存在不足額投保風險，使銀行和貸款人利益無法得到充分保障。

（五）專業(yè)技術(shù)人才匱乏，缺少相關(guān)業(yè)務(wù)培訓

由于房貸險在整個非壽險業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中占比較低，且退保率較高，目前，非壽險市場競爭的焦點及各公司資源配置的重點均不在該業(yè)務(wù)上，原有業(yè)務(wù)人員也紛紛轉(zhuǎn)崗。而且，保險公司極少舉辦這方面的培訓，導致專業(yè)人才匱乏，客觀上制約了其健康發(fā)展。

三、內(nèi)蒙古房貸險市場發(fā)展的主要制約因素

（一）房貸險受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響較大

2007年以來，受居民消費價格指數(shù)（CPI）不斷上漲及資本市場持續(xù)火爆等因素的影響，央行先后六次加息，以抑制通貨膨脹和流動性過剩的風險，但隨之而來的是貸款利率的相應(yīng)提升，這對房貸險造成較大沖擊。相當一部分有能力按揭貸款的購房者選擇持幣觀望，推遲了購房計劃，許多已經(jīng)貸款買房者在條件允許的情況下選擇了提前還貸，導致退保率較高。

（二）房貸險受地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展情況影響較大

2007年，內(nèi)蒙古國民經(jīng)濟繼續(xù)保持強勁增長態(tài)勢，全年GDP實現(xiàn)6019億元，同比增長19％。2002年以來，地區(qū)GDP和規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值已經(jīng)連續(xù)5年居全國之首。由于房地產(chǎn)價格受地區(qū)宏觀經(jīng)濟影響較大，內(nèi)蒙古經(jīng)濟的持續(xù)高速增長推動了房地產(chǎn)價格的快速攀升，直接導致了房貸險的持續(xù)發(fā)展；與此同時，地產(chǎn)開發(fā)商的捂盤惜售、銷售誤導等行為人為抬高了房地產(chǎn)價格，在一定程度上也影響了房貸險的健康發(fā)展。

（三）房貸險受老百姓消費觀念的影響較大

一方面，受傳統(tǒng)文化和消費理念影響，大部分老百姓認為貸款買房是一種沉重的負擔；另一方面，購買房貸險是由投保人（貸款者）交納保險金，但受益人卻是銀行，導致從銷售到理賠等環(huán)節(jié)的一系列問題，因此，2006年商業(yè)銀行的房貸險銷售從強制轉(zhuǎn)為自愿后，消費者的購買意愿下降。另外，隨著銀行貸款利率不斷提升，貸款人還款壓力越來越大，大部分購房者選擇了提前還貸，導致退保率較高。

（四）房貸險受銷售渠道的影響較大

據(jù)統(tǒng)計，內(nèi)蒙古房貸險95%以上是銀行業(yè)務(wù)且主要集中在工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行。渠道的相對單一性決定了銀行在業(yè)務(wù)合作中處于強勢地位，這也成為制約房貸險持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。

四、促進房貸險市場健康發(fā)展的政策建議

（一）聯(lián)合整治房貸險市場秩序，營造良好的發(fā)展環(huán)境

房貸險的特點決定了其對銀行渠道的高度依賴，房貸險市場上的不規(guī)范行為也主要集中于保險公司的非理性競爭行為及商業(yè)銀行依靠自身在合作中的強勢地位不斷提高手續(xù)費比例。因此，整頓規(guī)范房貸險市場秩序除了要加強對保險公司的業(yè)務(wù)合規(guī)性監(jiān)管外，更重要的是加強與銀行業(yè)監(jiān)管部門的溝通與合作，加大聯(lián)合監(jiān)管力度，理順銀行與保險公司的合作關(guān)系。一方面，堅決制止并嚴厲查處保險公司不通過正常渠道支付高額手續(xù)費的惡性競爭行為；另一方面，協(xié)調(diào)銀行業(yè)監(jiān)管部門加強對各商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的監(jiān)管，規(guī)范行為和手續(xù)費收入賬務(wù)處理，為房貸險業(yè)務(wù)營造良好的發(fā)展環(huán)境。

（二）強化保險公司內(nèi)部管控，提高房貸險業(yè)務(wù)質(zhì)量

加強保險公司內(nèi)部管控是提高房貸險業(yè)務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的關(guān)鍵。一是嚴格承保管理，最大限度地避免房貸險業(yè)務(wù)的“逆選擇”行為。內(nèi)蒙古很多旗縣經(jīng)濟尚欠發(fā)達，商業(yè)銀行辦理住房貸款時，不得不降低抵押物標準，因此，房貸險中部分標的（如平房、非磚瓦結(jié)構(gòu)的房屋）本身存在較大的風險不確定性，為房貸險帶來較高的風險隱患。這就要求保險公司嚴把承保關(guān)，有效降低業(yè)務(wù)入口風險，不斷提高經(jīng)營效益。二是加強財務(wù)管理，嚴格手續(xù)費支付標準和支付行為，降低房貸險經(jīng)營成本。三是加強房貸險理賠、退保及轉(zhuǎn)保等環(huán)節(jié)的管理力度，有效控制綜合賠付支出，降低出口風險，不斷提高業(yè)務(wù)質(zhì)量。

（三）加強產(chǎn)品創(chuàng)新力度，滿足客戶的差異化需求

盡管房貸險受政策變動等因素的影響較大，但歸根結(jié)底，產(chǎn)品設(shè)計的不盡合理、風險分擔與費用不平衡才是其發(fā)展遇阻的關(guān)鍵因素。因此，保險公司必須根據(jù)市場化的需求，順勢而為，在調(diào)研了解和掌握客戶保險需求的基礎(chǔ)上，加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度，開發(fā)能有效滿足客戶不同需求的產(chǎn)品，為銀行和貸款者提供各種增值服務(wù)，如針對貸款人提前還貸退保的情況，可以專門開發(fā)將房貸險自動轉(zhuǎn)為擁有更多保障的家財險等產(chǎn)品，簡化業(yè)務(wù)流程和相關(guān)手續(xù)，配套適當?shù)膬?yōu)惠政策，緩解公司經(jīng)營管理中因房貸險退保率高帶來的影響。

（四）加強房貸險宣傳推廣，提高業(yè)務(wù)技能培訓

針對房貸險專業(yè)技術(shù)人才匱乏以及客戶認知度不足的現(xiàn)狀，保險公司應(yīng)采取有效措施，加大業(yè)務(wù)培訓和宣傳力度。一方面，加大業(yè)務(wù)人才的培養(yǎng)力度，提高人員業(yè)務(wù)技能，及時解決發(fā)展中存在的問題；另一方面，加大對房貸險及家財險業(yè)務(wù)的宣傳、推廣力度，在貸款即將期滿時，向貸款者推薦投保家財險或其他分散性險種，將銀行貸款者等穩(wěn)定客戶群體發(fā)展為推動家財險業(yè)務(wù)發(fā)展的客戶群，這樣既保證了房貸險的穩(wěn)定，也可以擴大家財險等分散性業(yè)務(wù)的承保面。

總之，加強監(jiān)管、營造良好環(huán)境是促進房貸險健康發(fā)展的基礎(chǔ)，加強內(nèi)部管控是提高房貸險經(jīng)營效益的核心，加強產(chǎn)品創(chuàng)新是加快房貸險業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵，加強培訓和宣傳是推動房貸險業(yè)務(wù)持續(xù)、健康、快速發(fā)展的有力保證。