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為了進一步加快推進城市化進程，全面提高開發(fā)建設(shè)水平，根據(jù)《*市宅基地管理暫行辦法》(蘇府[2003]66號)精神，結(jié)合本市實際，特制定本意見。

一、總體目標和要求

遵循*市委、市政府《關(guān)于加快城市化進程的決定》(蘇發(fā)[2003]21號)提出的“堅持政府推動和市場運作并重，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展；以體制和制度創(chuàng)新為動力，大力提高城市現(xiàn)代化水平，全面加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程，積極開創(chuàng)區(qū)域城市化道路”的要求，理順體制，創(chuàng)新機制，著力加強和改進農(nóng)村宅基地的規(guī)劃、建設(shè)和管理，全面改善農(nóng)民的居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，努力把我市建設(shè)成為布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟繁榮、社會文明、具有鮮明特色的現(xiàn)代化港口城市。

凡在本市市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、兩區(qū)(港區(qū)、新區(qū))規(guī)劃區(qū)、各鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)內(nèi)因開發(fā)建設(shè)需要和市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)以外因社會公益事業(yè)、經(jīng)濟建設(shè)需要成片開發(fā)所涉及被拆遷的農(nóng)民住宅，一律采取預(yù)拆遷辦法，預(yù)先按有關(guān)規(guī)定進行補償，并以公寓式定銷房進行安置。凡在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)因城鎮(zhèn)建設(shè)需要，被拆遷住戶一律按有關(guān)規(guī)定進行拆遷補償，以公寓式定銷房進行安置。支持和鼓勵被拆遷戶接受貨幣安置，持幣進城、進鎮(zhèn)購買商品房。對市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)和各類開發(fā)區(qū)以外需要新建房屋的農(nóng)民，一律按規(guī)劃建設(shè)要求，進入農(nóng)民新村，也鼓勵進入公寓式定銷房居住。

二、拆遷安置補償?shù)幕驹瓌t

1、拆遷安置實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣安置相結(jié)合，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換以被拆遷房屋合法建筑面積為基礎(chǔ)面積，原則上實行等面積置換，即“拆一還一”；鼓勵被拆遷戶接受一次性貨幣補償安置。

2、被拆遷房屋合法建筑面積的認定。農(nóng)村被拆遷房屋合法建筑面積以原鎮(zhèn)(區(qū))人民政府(管委會)和土地主管部門的建房批復(fù)為準，認定建筑占地面積最多不超過宅基地使用權(quán)面積的65％(96年以前少數(shù)鎮(zhèn)因批準占地面積小的，可放寬到70％)。

3、被拆遷房屋的補償標準，主要根據(jù)被拆遷房屋重置價及裝修和附屬物的評估價、被拆遷房屋的區(qū)位基準價、被拆遷房屋的合法建筑面積等因素確定。

4、拆遷區(qū)位及區(qū)位基準價，由各鎮(zhèn)(區(qū))報市規(guī)劃建設(shè)局審核，并經(jīng)市政府批準后執(zhí)行。

5、關(guān)于對農(nóng)村特困戶(由民政部門界定)的安置辦法。由各鎮(zhèn)(區(qū))根據(jù)實際情況，原則上可優(yōu)惠提供至100平方米居住面積。

6、實行拆遷安置過渡期補貼。被拆遷農(nóng)戶在原住房被拆遷至入住新房期間(拿到公寓式定銷房鑰匙后3個月內(nèi))，給予過渡期的住房租金補貼；接受貨幣安置的農(nóng)戶給予3個月的一次性住房租金補貼。

7、對入住公寓式小區(qū)(包括接受貨幣安置的農(nóng)戶)年齡男滿60周歲、女滿55周歲的農(nóng)民，在家庭成員全員參加社會養(yǎng)老保險的前提下，可享受城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準(在原已享受有關(guān)補償或養(yǎng)老保險金基礎(chǔ)上實行補差)。

三、公寓式安置房的運作方式

1、兩區(qū)、各鎮(zhèn)要根據(jù)實際情況，及早抓好公寓式住宅小區(qū)的規(guī)劃選址和具體設(shè)計工作。公寓式住宅小區(qū)選址和設(shè)計方案經(jīng)市國土資源局和規(guī)劃建設(shè)局審核并報市政府批準后，加快實施。公寓式住宅小區(qū)的選址要符合總體規(guī)劃，并做到高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高水平管理，建成交通便捷、設(shè)施配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的，住宅小區(qū)。

2、公寓式住宅小區(qū)的土地以最低保護價協(xié)議批租方式取得，扣除上交國家和省市有關(guān)規(guī)費后，余額全額返回給各鎮(zhèn)(區(qū))，小區(qū)內(nèi)允許預(yù)留10％的土地用于商業(yè)用房開發(fā)，其增值所得全部用于小區(qū)建設(shè)及相關(guān)物業(yè)管理支出。

3、公寓式小區(qū)由各鎮(zhèn)(區(qū))委托有資質(zhì)的開發(fā)公司建設(shè)，實行定價回購；也可以定銷房方式實行市場招標建設(shè)。

4、涉及公寓式安置房的所有建設(shè)規(guī)費以及安置戶一次性辦理房產(chǎn)證、土地證的契稅和證照費中地方性收費給予減免，安置戶取得房屋產(chǎn)權(quán)后可進入市場調(diào)劑交易。

四、加強組織領(lǐng)導(dǎo)

各地各部門必須從實踐“三個代表”、實現(xiàn)“兩個率先”戰(zhàn)略高度，統(tǒng)一思想，提高認識，落實措施，認真實施。

1、堅持正確的輿論導(dǎo)向。通過多種形式的宣傳教育，引導(dǎo)農(nóng)民轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，使農(nóng)民充分認識實行新的宅基地管理辦法是加快推進城市化進程，縮小城鄉(xiāng)差別，改變農(nóng)民傳統(tǒng)生活方式，提高農(nóng)民生活質(zhì)量的根本途徑，是黨和政府為民辦實事的具體體現(xiàn)，全社會都要積極配合、支持這一政策的貫徹執(zhí)行。

2、切實加強組織協(xié)調(diào)。各鎮(zhèn)(區(qū))領(lǐng)導(dǎo)要正確處理眼前與長遠關(guān)系，深入細致地做好宣傳教育和說服解釋工作，凝心聚力，克服困難，確保該項工作的順利實施。市各有關(guān)部門要密切配合，積極支持這項工作的開展。

3、精心組織實施。各鎮(zhèn)(區(qū))都要建立拆遷安置領(lǐng)導(dǎo)小組，抽調(diào)精兵強將，組成強有力的工作班子，具體負責《*市宅基地管理暫行辦法》的貫徹實施，實行拆遷、安置、補償一條龍、全過程服務(wù)。同時，要妥善處理好在實施過程中可能出現(xiàn)的群訪和越訪事件，確保宅基地管理規(guī)范有序進行。