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——人民幣升值對房地產(chǎn)業(yè)的影響

內(nèi)容摘要：本篇論文主要介紹房地產(chǎn)業(yè)，共分為四大部分：一，房地產(chǎn)的重要地位二，匯率的波動情況三，人民幣升值對房地產(chǎn)的影響四，總結(jié)及建議。其中重點(diǎn)研究對象為人民幣升值對房地產(chǎn)業(yè)的影響，并從四方面研究匯率降低的影響：1，國內(nèi)房價(jià)2，外資走向3，國內(nèi)購買力4，過度升值的影響

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、匯率、投資、總需求、進(jìn)出口、房價(jià)、購買力等

一、房地產(chǎn)業(yè)的重要地位

衣、食、住、行是人的四大需求，在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)階段，衣食飽暖對大部分人來說已經(jīng)不是問題，而住房問題已成為百姓關(guān)注的“頭等大事”。如果說，中國現(xiàn)階段的主要矛盾是落后的社會生產(chǎn)力同人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點(diǎn)。由此，我們也就不難理解當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求的旺盛和各界對房地產(chǎn)市場的關(guān)注。

我們小組的調(diào)查分析結(jié)果表明，從1998年我國實(shí)行住房改革以來，房地產(chǎn)一直處于快速發(fā)展之中。從投資角度看，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)的比重從1998年的12.7%上升至2004年的18.8%，在這7年中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度平均為22.5%，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位越來越高，對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用越來越顯著，已成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

表11995-2004年GDP、全社會固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資及其增長率情況

年份GDP全社會固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額GDP增長率固定資產(chǎn)投資增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重

19955847820019314910.517.523.315.73

1996678852291432169.614.82.114.04

1997744632494131788.88.8-1.212.74

1998783452840636147.813.913.712.72

1999820682985541037.15.113.513.74

200089468329184984810.321.515.14

2001973153721463447.51327.317.05

20021051724350077918.316.922.817.91

200311725255567101549.327.730.318.27

200413651570073131589.525.828.118.78

圖11995-2004GDP增長率、固定資產(chǎn)增長率和房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率

圖2房地產(chǎn)投資占GDP比重

由表1，圖1和圖2反映的事實(shí)可見，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中扮演舉足輕重的角色。

二、匯率波動情況

影響房地產(chǎn)業(yè)的因素有很多項(xiàng)，我們組主要從人民幣匯率降低（即人民幣升值）的角度來研究。

表21995—2006年6月1日人民幣匯率變化情況（美元兌人民幣）

年份1997199819992000200120022003200420052006-6-1

匯率值8.28988.27918.27838.27848.2778.2778.27688.27658.118.021

圖3:美元兌人民幣匯率制

人民幣升值主要有以下兩方面原因：

1.外在的升值壓力。

近些年來，中國經(jīng)濟(jì)增長迅速，出口勢頭非常迅猛，外匯儲備一再創(chuàng)出新高，與此同時美國和日本都一再要求人民幣升值。日本宣稱中國向外輸出通貨緊縮，而美國要求中國實(shí)行更加靈活的匯率制度。歐盟也一反常態(tài)的點(diǎn)名要求人民幣升值，在這種背景下人民幣的升值壓力悄然而生。人民幣升值會使經(jīng)濟(jì)成本上升。美、日等國此舉的真實(shí)動機(jī)都是希望中國承擔(dān)世界經(jīng)濟(jì)調(diào)整的沉重成本。

2.內(nèi)在的升值要求。

進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，隨著國家宏觀調(diào)控手段的不斷完善，經(jīng)濟(jì)波動減少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了可持續(xù)增長的階段，中國經(jīng)濟(jì)整體質(zhì)量不斷提高，出口的非價(jià)格競爭能力不斷增強(qiáng)。同時，國家駕馭宏觀經(jīng)濟(jì)的能力日益成熟，國內(nèi)物價(jià)穩(wěn)定。這些因素也決定了未來人民幣匯率將保持穩(wěn)定和升值趨勢。

由于內(nèi)外因的塵埃落定：央行宣布從05年7月21日19點(diǎn)起，我國開始實(shí)行有管理的浮動匯率制度，人民幣不再盯住單一美元，美元對人民幣交易價(jià)格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，人民幣將升值2%。

三、人民幣升值對房地產(chǎn)業(yè)的影響

下圖是我們組根據(jù)現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)做出的房價(jià)波動表，由此表也可以看出全國平均房價(jià)呈上升趨勢。

圖41991-2004全國平均房價(jià)

1．國內(nèi)房價(jià)

人民幣升值使物價(jià)總水平降低，房價(jià)也隨之會出現(xiàn)短時期內(nèi)的降低，使人們對房地產(chǎn)偏好上升，導(dǎo)致對房地產(chǎn)業(yè)的需求量增加，從而使D曲線向上移動價(jià)格P上隨之上升，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)最終上漲（如圖5所示）

圖5國內(nèi)房價(jià)供求分析圖

2．外資走向

人民幣升值，外國投資者投資中國資產(chǎn)將獲得兩部分收益，一是購買人民幣標(biāo)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格上漲的收益，二是匯率變動收益。人民幣升值幅度、商品房價(jià)格漲幅是影響外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的動力。言外之意是，人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期會吸引外資投資中國房地產(chǎn)，外資進(jìn)入又會進(jìn)一步推升房地產(chǎn)價(jià)格上漲。進(jìn)而同時也可以得出市場預(yù)期人民幣將要升值時，許多歐盟國家的投資者希望通過投資中國房地產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的，導(dǎo)致大量的短期投機(jī)性資金將涌入中國，必然會有部分資金流向房地產(chǎn)市場。

3．購買力變化

擠出購買力，人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格與升值前相比較有所下降，進(jìn)而帶動國內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格走低，擠出多余的購買力將大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

擠出內(nèi)資，我國目前實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)了局部的資本過剩，外資的超常流入會很容易形成對內(nèi)資的大規(guī)模“擠出”人民幣升值，意味著中國老百姓購買力的提高，這樣進(jìn)口商在進(jìn)口乃至銷售價(jià)格不變的情況下從中直接受益，因此從廣義上講對所有的進(jìn)口商都是利好。，房地產(chǎn)市場也不例外。

4．過度升值的影響

人民幣適當(dāng)?shù)纳?，匯率穩(wěn)步下降，對房地產(chǎn)來說是有益的，且會帶動區(qū)域的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展(即國民收入大大增加)。中國目前正處于順差失業(yè)狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，人民幣升值，匯率降低即R下降，又因?yàn)镈曲線上升（如圖5）即內(nèi)需A增加向右移動，如圖所示是經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，會使中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向平衡，即將帶動國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展（見圖6SwanModel）。

圖6SwanModel

然而,人民幣過渡的升值匯率快速下降，對經(jīng)濟(jì)是毀滅性的打擊。房價(jià)的不斷攀升，讓消費(fèi)者不知所措。而政府不斷出臺的宏觀調(diào)控政策，猶如一道道沖擊波，迫使房價(jià)下降，會給房地產(chǎn)市場帶來前所未有的震動，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦泡沫破滅，就會給投資者造成巨大損失。

四、總結(jié)

匯率的降低即人民幣升值使房價(jià)上漲并且拉動內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)增長，使資本大量流入，擠出購買力和內(nèi)資。然而在房地產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)步和發(fā)展過程中要注意過度的價(jià)格上漲而導(dǎo)致的“經(jīng)濟(jì)泡沫”現(xiàn)象，所以要保持良好的宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境，才能使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、快速、健康地發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢和發(fā)展前景必須從基本國情出發(fā)，充分考慮中國加速的城市化進(jìn)程和住房市場化改革的影響，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。

從短期來看，房地產(chǎn)業(yè)受政策性因素影響較大；從中長期來看，房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問題，是長期發(fā)展中必然出現(xiàn)的相對波動。未來房地產(chǎn)業(yè)必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。

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