一、物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)發(fā)展困難的原因

（一）規(guī)模偏小，經(jīng)濟(jì)效益不好

物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)發(fā)展困難的原因之一就是企業(yè)規(guī)模較小，因此限制了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)一直得不到有效的創(chuàng)新，滿足不了社會(huì)的發(fā)展要求。如若物業(yè)管理企業(yè)要想迅速發(fā)展，首先應(yīng)改變?cè)械慕?jīng)營(yíng)規(guī)模，擴(kuò)大其發(fā)展空間，加大業(yè)務(wù)量，以便提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新。

（二）缺乏優(yōu)秀的管理人才

目前我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)工作人員的要求較低，致使物業(yè)服務(wù)者的整體素質(zhì)不高，從而影響了物業(yè)服務(wù)的發(fā)展。對(duì)于此現(xiàn)象，應(yīng)提高對(duì)物業(yè)服務(wù)人員要求，在工作人員進(jìn)入崗位之前要進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，確保其符合物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展要求。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)吸收大量的管理人才，提高企業(yè)的管理秩序，從而降低企業(yè)工作人員流動(dòng)性大的現(xiàn)象。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)針對(duì)物業(yè)服務(wù)人員制定相關(guān)的服務(wù)制度，要求工作人員必須按照制度來(lái)實(shí)施工作，以便提高物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。

（三）建管不分，引發(fā)服務(wù)矛盾

摘要：在當(dāng)前新形勢(shì)下，物業(yè)企業(yè)的管理將直接影響整體企業(yè)正常運(yùn)行與發(fā)展，是企業(yè)管理當(dāng)中的重要內(nèi)容。近年來(lái)，逐漸受到企業(yè)的高度重視，并被納入到企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理當(dāng)中。本文首先分析了新形勢(shì)下物業(yè)企業(yè)的管理現(xiàn)狀，并針對(duì)相關(guān)問(wèn)題，通過(guò)創(chuàng)新管理理念、提高管理人員專業(yè)素養(yǎng)、優(yōu)化管理模式三個(gè)維度，提出了物業(yè)企業(yè)管理有效的提升策略，旨在能夠?yàn)橛嘘P(guān)物業(yè)企業(yè)的管理提供有利參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；物業(yè)企業(yè)；管理現(xiàn)狀；提升策略

一、新形勢(shì)下物業(yè)企業(yè)管理現(xiàn)狀

1.管理理念落后。在過(guò)去，企業(yè)的中的物業(yè)管理工作主要是以后勤的身份來(lái)提供相應(yīng)的服務(wù)，僅需要滿足員工的日常工作需求即可，但在社會(huì)不斷發(fā)展的過(guò)程中，企業(yè)規(guī)模的日益擴(kuò)大，員工在工作與、生活及日常休閑方面上的需求也發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變。針對(duì)企業(yè)當(dāng)前的后勤物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，許多物業(yè)管理的理念受到傳統(tǒng)管理觀念的影響，相對(duì)較為落后，并未充分考慮到員工的真實(shí)需求，思想呆板、工作方式機(jī)械化，造成員工對(duì)自身的工作產(chǎn)生厭煩心理，不斷上漲的企業(yè)要求與物業(yè)管理中模糊的服務(wù)關(guān)系間的矛盾，以及物業(yè)企業(yè)與企業(yè)文化之間的差距，嚴(yán)重影響了員工的工作熱情與積極性，進(jìn)而阻礙物業(yè)企業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。2.管理不夠?qū)I(yè)。物業(yè)企業(yè)中缺乏專業(yè)的管理人才，由于許多企業(yè)將物業(yè)企業(yè)視為后勤服務(wù)部門(mén)，甚至將其作為養(yǎng)老的理想工作崗位，物業(yè)企業(yè)在分配人員以及專業(yè)物業(yè)管理人才的培訓(xùn)上并未投入過(guò)多的時(shí)間與資金，導(dǎo)致物業(yè)管理不夠?qū)I(yè)，整體人員綜合素養(yǎng)較低，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的質(zhì)量，降低了其后勤服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在建筑設(shè)計(jì)、房產(chǎn)及金融管理等方面的專業(yè)化人才極其匱乏。進(jìn)而因?yàn)閱T工專業(yè)素養(yǎng)不足，并不完全掌握相關(guān)專業(yè)知識(shí)，在工作中無(wú)法完善的處理各種突發(fā)事件，這將對(duì)企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)造成不同程度的影響。3.管理體系陳舊。在當(dāng)前的新形勢(shì)下，我國(guó)眾多物業(yè)企業(yè)中的物流設(shè)置了專門(mén)專項(xiàng)的管理，組織了專業(yè)性的企業(yè)機(jī)構(gòu)，將物業(yè)企業(yè)由過(guò)去的后勤服務(wù)部門(mén)轉(zhuǎn)變成了經(jīng)營(yíng)的實(shí)體企業(yè)，但由于受到自身企業(yè)管理體系的影響，許多物業(yè)企業(yè)管理并未真正邁向市場(chǎng)，無(wú)法達(dá)到市場(chǎng)所提出的要求，依舊沿用傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，無(wú)法與市場(chǎng)保持相同的步調(diào)，造成工作方式單一，在體系與運(yùn)行機(jī)制上缺少生機(jī)與活力，從而在服務(wù)內(nèi)容、社會(huì)管理、以及專業(yè)性的員工分配上多次出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)法真正發(fā)揮出物業(yè)管理的積極作用，降低了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，阻礙了企業(yè)的在新形勢(shì)下的深入發(fā)展。

二、新形勢(shì)下物業(yè)企業(yè)管理有效提升策略

1.創(chuàng)新管理理念。物業(yè)企業(yè)管理部門(mén)應(yīng)努力提高自身的管理意識(shí)，充分意識(shí)到當(dāng)前社會(huì)所發(fā)生的變化，積極摒棄以往落后的管理觀念及管理模式，在物業(yè)管理當(dāng)中，管理人員要深刻了解物業(yè)管理的重要意義與作用，全面的掌握的物業(yè)管理對(duì)企業(yè)發(fā)揮的能系哦啊，只有在保證思想觀念先進(jìn)的基礎(chǔ)上，才能夠切實(shí)有效的提高管理人員的意識(shí)與理念，提高他們的工作熱情、調(diào)動(dòng)其工作積極性。此外，創(chuàng)新性的管理理念還可以有效的增強(qiáng)物業(yè)管理實(shí)效性，提升管理質(zhì)量，利用科學(xué)合理的指導(dǎo)思想，讓工作人員掌握其中的工作規(guī)律，把控好正確的管理方向，進(jìn)而有序的開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)管理工作，從根本上提高整體物業(yè)管理水平，為企業(yè)的諸多員工提供更加完善的服務(wù)。2.提高管理素養(yǎng)。在物業(yè)企業(yè)管理當(dāng)中，管理人員的專業(yè)素養(yǎng)及能力將會(huì)對(duì)整體的物業(yè)管理質(zhì)量造成嚴(yán)重影響。因而就需要企業(yè)應(yīng)采取有效措施，加強(qiáng)物業(yè)管理人員的綜合素養(yǎng)，提高他們的專業(yè)水平，具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)從以下幾方面入手：首先應(yīng)重視并加強(qiáng)管理人員的培訓(xùn)。在物業(yè)企業(yè)管理時(shí)候，要注重內(nèi)部的物業(yè)人員管理，加強(qiáng)管理間的監(jiān)督，定期組織物業(yè)管理人員參加專業(yè)培訓(xùn)，且要在培訓(xùn)后對(duì)他們進(jìn)行統(tǒng)一的測(cè)試，以便更好的掌握管理人員的學(xué)習(xí)情況。同時(shí)，要健全獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，對(duì)考試成績(jī)較為優(yōu)異的員工給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，而考試不合格的員工也要在處罰的同時(shí)，幫助他們查找不足之處，以便進(jìn)行針對(duì)性的訓(xùn)練與培養(yǎng)，而對(duì)于屢次不合格的員工，應(yīng)及時(shí)解雇，企業(yè)應(yīng)在這方面拿出自己的態(tài)度。其次，企業(yè)要積極引入更多專業(yè)物業(yè)管理人才。在物業(yè)管理當(dāng)中，需要專業(yè)人才的配合與支撐，才能切實(shí)提高物業(yè)管理質(zhì)量，對(duì)此，就需要企業(yè)積極引入相關(guān)專業(yè)化的管理人才，為當(dāng)前的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)注入新鮮血液，增添生機(jī)與活力。所引進(jìn)的專業(yè)人才既能夠增強(qiáng)管理實(shí)效性，同時(shí)，又能用他們的工作熱情調(diào)動(dòng)其他員工的工作積極性，進(jìn)而增強(qiáng)整體團(tuán)隊(duì)的凝聚力。企業(yè)應(yīng)積極引導(dǎo)員工之間相互協(xié)作、互幫互助，以老員工帶新員工的方式，幫助新進(jìn)員工快速適應(yīng)全新的工作環(huán)境，融入新的集體生活，促使他們迅速成長(zhǎng)，全方位的管理團(tuán)隊(duì)的整體水平與素養(yǎng)。3.優(yōu)化管理模式。在當(dāng)前已有的物業(yè)企業(yè)管理狀況下，建立物業(yè)管理的自主創(chuàng)新運(yùn)行體系，自負(fù)盈虧、自主運(yùn)作，且主動(dòng)積與市場(chǎng)金融有機(jī)整合到一起，不管是在管理材料方面還是在其他發(fā)展戰(zhàn)略方面都能夠?qū)崿F(xiàn)高度統(tǒng)一，以此來(lái)滿足新形勢(shì)下的市場(chǎng)需求。要全面的提高企業(yè)當(dāng)中物業(yè)服務(wù)及管理質(zhì)量，可以利用菜單式的新型服務(wù)方式，充分拓展物業(yè)服務(wù)范圍，讓物業(yè)管理成為人們?nèi)粘Ｉ钪匈N心管家，滿足不同用戶的需求。物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)在向用戶提供服務(wù)的過(guò)程中，明確自身的服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)而依據(jù)客戶的實(shí)際需要讓他們自主選擇所需服務(wù)，以此來(lái)得到更多用戶的認(rèn)可與青睞。

*總書(shū)記在“*”重要講話中指出“群眾利益無(wú)小事”。實(shí)現(xiàn)人民群眾的愿望、滿足人民群眾的需要、維護(hù)人民群眾的利益，是“*”重要思想的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。對(duì)于為礦區(qū)居民提供服務(wù)的我們來(lái)說(shuō)，更要認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì)、貫徹落實(shí)*總書(shū)記重要講話精神，時(shí)刻把群眾利益放在心上，站在“*”重要思想的高度，大力加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，確保礦區(qū)的發(fā)展和穩(wěn)定。我們*單位服務(wù)區(qū)域*平方公里，轄區(qū)內(nèi)有*個(gè)物業(yè)小區(qū)，共有*萬(wàn)余戶，*萬(wàn)余人。公司服務(wù)區(qū)域廣、小區(qū)多且分散，周邊單位多，這給我們工作帶來(lái)諸多困難。然而社區(qū)作為礦區(qū)人們生活的共同體，其地位和作用顯得越來(lái)越重要，如何著力加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，確保礦區(qū)的穩(wěn)定發(fā)展？工作方式和途徑也許有很多，本文僅從物業(yè)管理企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)相結(jié)合的角度，談一點(diǎn)學(xué)習(xí)認(rèn)識(shí)。社區(qū)是指一定地域內(nèi)城市居民的自治組織，物業(yè)管理是為居民提供與房地產(chǎn)有關(guān)的全方位服務(wù)的企業(yè)。對(duì)于社區(qū)建設(shè)，目前礦區(qū)采取居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司三結(jié)合共同管理的方式，其中物業(yè)公司在礦區(qū)建設(shè)中扮演著重要的角色，礦區(qū)與物業(yè)公司相互依存、相互滲透、相互促進(jìn)。社區(qū)文化建設(shè)更離不開(kāi)物業(yè)公司的組織和參與，并越來(lái)越成為物業(yè)公司提高物業(yè)管理水平美譽(yù)度的重要途徑，探索物業(yè)管理企業(yè)文化建設(shè)與社區(qū)文化建設(shè)適度融合，不僅有利于樹(shù)立物業(yè)公司的品牌和形象，還有利于加強(qiáng)社區(qū)居民思想建設(shè)，提高居民的思想道德素質(zhì)。一、企業(yè)文化是規(guī)范物業(yè)管理、推動(dòng)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵1、企業(yè)文化是規(guī)范物業(yè)管理的重要工具。企業(yè)文化是形成于*世紀(jì)*年代的企業(yè)管理理論。作為一種現(xiàn)代化的企業(yè)管理理論，它是在一定的社會(huì)歷史條件下，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)中所創(chuàng)造的、具有本企業(yè)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)。其意義在于通過(guò)符合企業(yè)發(fā)展需要的共同價(jià)值觀來(lái)培育塑造認(rèn)同企業(yè)價(jià)值觀的企業(yè)人，制定有利于企業(yè)價(jià)值觀形成的規(guī)章制度、行為規(guī)范，使企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)、管理經(jīng)營(yíng)行為、物質(zhì)環(huán)境、員工形象等都一致傳達(dá)企業(yè)價(jià)值觀，在社會(huì)上樹(shù)立可供識(shí)別的企業(yè)品牌形象，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的差別化市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。就公司內(nèi)部管理而言，企業(yè)文化通過(guò)塑造價(jià)值觀推行價(jià)值觀來(lái)實(shí)現(xiàn)管理，是企業(yè)管理中的“德治”。企業(yè)文化以其特有的管理功能，對(duì)提高物業(yè)管理人員的服務(wù)意識(shí)、規(guī)范物業(yè)管理人員的服務(wù)行為作用巨大，物業(yè)管理人員可以因此提高管理服務(wù)的主動(dòng)性，不斷改進(jìn)管理服務(wù)程序、流程、方法、技能，完善物業(yè)管理服務(wù)。另外，就物業(yè)管理規(guī)范化的對(duì)象而言，物業(yè)管理法規(guī)不僅僅要規(guī)范物業(yè)公司的行為，還包括業(yè)主的行為。如果我們小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理制度的認(rèn)知能力與認(rèn)同程度十分有限，那物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展就會(huì)受到極大的制約。物業(yè)管理制度建設(shè)本身是企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，這由物業(yè)公司根據(jù)國(guó)家的法規(guī)來(lái)自我建設(shè)、自我完善；業(yè)主對(duì)物業(yè)管理制度的認(rèn)知能力與認(rèn)同程度則需要多種渠道、多種形式的文化建設(shè)活動(dòng)來(lái)培養(yǎng)提高，這也主要靠我們物業(yè)公司來(lái)做，其實(shí)質(zhì)是物業(yè)公司企業(yè)文化在社區(qū)的宣化、延伸、滲透。換句話說(shuō)，只有通過(guò)社區(qū)文化建設(shè)，宣傳各項(xiàng)法規(guī)，弘揚(yáng)社會(huì)公德，促進(jìn)感情交流，提高居民素質(zhì)，才能有效增進(jìn)社區(qū)認(rèn)同度，從而，為物業(yè)管理的規(guī)范化奠定良好的社會(huì)文化基礎(chǔ)。2、企業(yè)文化建設(shè)是物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。當(dāng)前，物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從人才、技術(shù)、管理水平、服務(wù)程序和服務(wù)質(zhì)量等方面全面鋪開(kāi)。從深層次分析，要全面提升物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)力要靠企業(yè)管理制度、企業(yè)的服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念、職工的綜合素質(zhì)來(lái)支撐并實(shí)現(xiàn)，因此，現(xiàn)代企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)是企業(yè)文化的競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)品牌化是物業(yè)公司市場(chǎng)發(fā)展的需要。品牌是凝聚企業(yè)形象的重要載體，沒(méi)有品牌支撐，企業(yè)的影響力就受到制約。物業(yè)公司要想從激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，必須建設(shè)自己的知名品牌。品牌競(jìng)爭(zhēng)從根本上來(lái)說(shuō)是文化的競(jìng)爭(zhēng)?？梢哉f(shuō)，沒(méi)有文化的環(huán)境不是文明，沒(méi)有文化的商品不是精品，沒(méi)有文化的服務(wù)不是享受，沒(méi)有文化的競(jìng)爭(zhēng)不能取勝。品牌所蘊(yùn)涵的功能價(jià)值、品質(zhì)含量、服務(wù)質(zhì)量、企業(yè)倫理，歸根到底是企業(yè)文化外化的結(jié)果。品牌的差異，說(shuō)道底是文化的差異，是企業(yè)文化核心價(jià)值觀的差異。差異識(shí)別度越高，品牌競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)。樹(shù)立品牌，我們要運(yùn)用文化眼光對(duì)待物業(yè)管理，創(chuàng)造充滿文化氛圍的環(huán)境，形成獨(dú)特的管理風(fēng)格，使物業(yè)管理具有鮮明的生命力。第三，物業(yè)的品牌形象的根基，最終落在物業(yè)基礎(chǔ)管理的服務(wù)上，而物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，不只是體現(xiàn)在服務(wù)的技術(shù)水平上，更重要的是體現(xiàn)在服務(wù)的態(tài)度與行為上。員工的服務(wù)態(tài)度與行為怎樣，取決于員工對(duì)公司、對(duì)業(yè)主的認(rèn)識(shí)，這正是價(jià)值觀范疇，也就是企業(yè)文化所傾注的領(lǐng)域。企業(yè)文化對(duì)提高企業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量有著不可取代的作用。二、社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)公司企業(yè)文化的旋轉(zhuǎn)舞臺(tái)1、社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。社區(qū)文化，從廣義上看，它是社區(qū)居民在特定區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期實(shí)踐中創(chuàng)造出來(lái)的物質(zhì)財(cái)富與精神財(cái)富的總和，是介于社會(huì)文化和家庭文化之間的一種文化。一方面，物業(yè)公司作為社區(qū)內(nèi)的一個(gè)獨(dú)立行為主體，也就是社區(qū)文化建設(shè)的一個(gè)自然主體。社區(qū)文化建設(shè)是社區(qū)內(nèi)一切主體的社會(huì)責(zé)任，物業(yè)公司不能例外。因此，社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)自然責(zé)任。另一方面，物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂契約，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的安全、維修、綠化、保潔，這是物業(yè)管理的物質(zhì)層面，屬于廣義的社區(qū)文化建設(shè)范疇。因而，社區(qū)文化建設(shè)又是物業(yè)管理公司的契約責(zé)任。物業(yè)管理公司注重社區(qū)文化建設(shè)，既是物業(yè)公司發(fā)展的需要，也是社會(huì)發(fā)展的需要，因而，社區(qū)文化建設(shè)又是物業(yè)公司的責(zé)任，對(duì)自身發(fā)展負(fù)責(zé)，同時(shí)，對(duì)社區(qū)發(fā)展負(fù)責(zé)，而且重在精神層次的文化發(fā)展。這也是我們物業(yè)公司必須主動(dòng)將社區(qū)文化建設(shè)納入企業(yè)文化建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的根本原因。2、物業(yè)公司關(guān)注社區(qū)文化建設(shè)的根本原因是市場(chǎng)需求。幾年來(lái)，隨著油田幾個(gè)新區(qū)的建設(shè)，物業(yè)公司和物業(yè)管理開(kāi)始貼近石油工人，走進(jìn)油田職工的生活，環(huán)境的變化，生活的便利使居民對(duì)物業(yè)管理由不接受到認(rèn)可，現(xiàn)在職工生活已經(jīng)離不開(kāi)物業(yè)公司。但隨著社會(huì)發(fā)展，職工生活水平提高，業(yè)主住戶對(duì)文化生活的需求也越來(lái)越高。物業(yè)公司在社區(qū)服務(wù)中的角色和地位，讓業(yè)主住戶對(duì)物業(yè)公司在社區(qū)文化建設(shè)方面抱有極高的期望。致力于社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)公司應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求、完善物業(yè)管理環(huán)節(jié)的必然選擇。實(shí)踐也已經(jīng)證明，那些重視社區(qū)文化建設(shè)的物業(yè)公司，更能為市場(chǎng)所接受。3、物業(yè)公司在社區(qū)文化建設(shè)中的作用是能動(dòng)的，而不是被動(dòng)的。物業(yè)公司畢竟不是政府機(jī)構(gòu)，而是一個(gè)有自身利益的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)自己的發(fā)展目標(biāo)，必須發(fā)揮企業(yè)文化建設(shè)的主觀能動(dòng)性，促使企業(yè)文化和社區(qū)文化互動(dòng)，并起到示范和主導(dǎo)作用，在兼蓄個(gè)性化的家庭文化同時(shí)，積極弘揚(yáng)社會(huì)主旋律，共建小區(qū)美好環(huán)境的主流文化，將物業(yè)公司企業(yè)文化在社區(qū)的伸張與社區(qū)文化的個(gè)性需求有機(jī)結(jié)合。從物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，不著眼于滿足社區(qū)文化的個(gè)性化需求的企業(yè)文化肯定是沒(méi)有生命力的。根據(jù)這一規(guī)律所建立的企業(yè)文化，其在社區(qū)的延伸、擴(kuò)張、滲透，與社區(qū)文化建設(shè)是相統(tǒng)一的。從某種意義上說(shuō)，由物業(yè)公司組織主導(dǎo)的社區(qū)文化建設(shè)，是物業(yè)公司企業(yè)文化在社區(qū)的延伸與外化，也就是說(shuō)，這樣的誘發(fā)性社區(qū)文化實(shí)質(zhì)上是物業(yè)公司企業(yè)文化的載體與表現(xiàn)形式，是物業(yè)公司企業(yè)文化在社區(qū)交往行為上的表現(xiàn)。因此，誘發(fā)性社區(qū)文化建設(shè)，本質(zhì)上是物業(yè)管理公司企業(yè)文化的重要組成部分。三、物業(yè)管理企業(yè)文化與社區(qū)文化的適度融合油田社區(qū)建設(shè)的特殊性，決定著物業(yè)公司要將社區(qū)文化和精神文明建設(shè)納入為物業(yè)管理的重要組成部分，從油區(qū)的角度看，發(fā)展社區(qū)文化，是維護(hù)礦區(qū)穩(wěn)定、增進(jìn)理解和加強(qiáng)油區(qū)發(fā)展的重要舉措，物業(yè)公司在社區(qū)文化和社區(qū)居民思想建設(shè)中扮演著重要角色。物業(yè)管理企業(yè)文化與社區(qū)文化的適度融合指的是兩者在內(nèi)涵上的“適度融合”，使之互相影響、互相滲透、互相促進(jìn)。物業(yè)公司在具體操作中，不必分別打出企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)的旗號(hào)，以避免重復(fù)操作和互相抵消力量。物業(yè)公司作為一個(gè)文化建設(shè)主體，與分散的家庭比，有著無(wú)可比擬的組織能力和協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)，顯然是一個(gè)十分重要文化建設(shè)主體。從物業(yè)公司自身的發(fā)展需求來(lái)看，物業(yè)公司應(yīng)業(yè)主對(duì)社區(qū)文化的需要而加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，是對(duì)市場(chǎng)的積極主動(dòng)反應(yīng)；物業(yè)公司加強(qiáng)企業(yè)文化在社區(qū)中的滲透力、輻射力，提高公司品牌知名度，是公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略；如果我們將由物業(yè)公司組織主導(dǎo)的社區(qū)文化界定為誘發(fā)性社區(qū)文化，那么，這樣的誘發(fā)性社區(qū)文化實(shí)質(zhì)上是物業(yè)公司企業(yè)文化在社區(qū)的延伸與外化，是物業(yè)公司企業(yè)文化在社區(qū)交往行為上的表現(xiàn)，是物業(yè)公司企業(yè)文化的載體與表現(xiàn)形式。基于以上認(rèn)識(shí)，物業(yè)公司是社區(qū)文化的能動(dòng)建設(shè)者；企業(yè)文化是社區(qū)文化的重要組成部分，是物業(yè)公司品牌的深厚底蘊(yùn)；社區(qū)文化是企業(yè)文化的重要載體，誘發(fā)性社區(qū)文化是企業(yè)文化的特殊表現(xiàn)形式。這樣，我們物業(yè)公司準(zhǔn)確把握自己的定位，就可以較好地處理好企業(yè)文化建設(shè)與社區(qū)文化建設(shè)的關(guān)系,更好地貫徹落實(shí)“*”重要思想。企業(yè)文化建設(shè)也好，社區(qū)文化建設(shè)也好，它們的適度融合都是提高企業(yè)社區(qū)職工和居民的思想道德素質(zhì)，形成新型的社區(qū)人際關(guān)系和有利于油區(qū)發(fā)展的穩(wěn)定社區(qū)環(huán)境。

一、引言

近幾年來(lái)，中國(guó)市場(chǎng)機(jī)制的日益完善和城市化進(jìn)程的不斷加快，既給物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇，也帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存發(fā)展面臨著一個(gè)復(fù)雜多變的內(nèi)外部環(huán)境，這對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求。企業(yè)越發(fā)展戰(zhàn)略越重要，而作為一名財(cái)務(wù)管理人員，更加認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)戰(zhàn)略對(duì)于現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要性。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是指為了謀求企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略思想，結(jié)合財(cái)務(wù)戰(zhàn)略主體外部環(huán)境的變化和內(nèi)在條件，在分析企業(yè)內(nèi)外環(huán)境因素的變化趨勢(shì)及其對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)影響的基礎(chǔ)上，采用一定的方法和技術(shù)，對(duì)企業(yè)未來(lái)各層次財(cái)務(wù)活動(dòng)的發(fā)展方向、目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本途徑和策略所作的全局性謀劃過(guò)程。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略又有其獨(dú)特性。為此，本文主要研究了目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方面存在的問(wèn)題及解決這些問(wèn)題的對(duì)策，希望這些對(duì)策與建議能給物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的完善與創(chuàng)新提供借鑒。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的必要性

在當(dāng)前形勢(shì)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在有限的資源條件下明確了自身發(fā)展目標(biāo)，并圍繞著這個(gè)目標(biāo)進(jìn)行戰(zhàn)略的規(guī)劃與實(shí)施，才能適應(yīng)復(fù)雜多變的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，這就涉及到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略問(wèn)題。而發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施歸根到底是要靠包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在內(nèi)的若干個(gè)子戰(zhàn)略的實(shí)施來(lái)實(shí)現(xiàn)的。從某種意義上講，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的主要作用就是貫徹落實(shí)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、明確企業(yè)財(cái)務(wù)管理與決策的發(fā)展方向、指導(dǎo)企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)。因此，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)講實(shí)施財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是十分必要的：

(一)它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、貫徹落實(shí)發(fā)展戰(zhàn)略的需要

無(wú)論是企業(yè)外部的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、技術(shù)、市場(chǎng)等方面的變化，還是企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)、組織、人員、管理等方面的變化，都會(huì)直接或間接地影響到企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)而影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。而近幾年來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境復(fù)雜多變，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層能站在戰(zhàn)略的高度，對(duì)企業(yè)總體發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行謀劃，從而更好地指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)管理和內(nèi)部控制的最高目標(biāo)，有助于企業(yè)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，提高決策水平，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率、效果和效益，但是發(fā)展戰(zhàn)略只是從全局的角度解決諸如市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位、組織結(jié)構(gòu)、社會(huì)責(zé)任等方面的重大問(wèn)題，換句話講，發(fā)展戰(zhàn)略的落實(shí)與執(zhí)行必須依靠像財(cái)務(wù)戰(zhàn)略之類的子戰(zhàn)略系統(tǒng)的實(shí)施才能實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，制定和實(shí)施財(cái)務(wù)戰(zhàn)略就有了可能和客觀需要。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略雖然是從屬于發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)子戰(zhàn)略，但財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是任何企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略里面最重要、最核心的一個(gè)子戰(zhàn)略。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略要求各級(jí)財(cái)務(wù)管理人員從戰(zhàn)略的高度看待財(cái)務(wù)管理，用戰(zhàn)略的思維進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作。它要求企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)及全體財(cái)務(wù)人員不僅要做好企業(yè)生存發(fā)展所需資金的籌集、使用、分配，更要在深入分析內(nèi)外部環(huán)境的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)造價(jià)值，維持企業(yè)的長(zhǎng)期生存與發(fā)展，從而逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

×物業(yè)管理有限公司于××××年××月注冊(cè)并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，××××年×月由××省建設(shè)廳批準(zhǔn)為物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)。原創(chuàng)：目前負(fù)責(zé)××大廈物業(yè)管理工作及××大廈的前期物業(yè)管理工作。

××大廈地處××市中心××街，是一幢集商貿(mào)、辦公、住宅于一體的綜合大樓，樓高××層，總建筑面積近××萬(wàn)平方米（含地下×層）。大廈于200×年×月交付使用。200×年×月物業(yè)公司組建后先期介入，通過(guò)交接驗(yàn)收，并按工作要求建立了一辦三部（總經(jīng)理辦公室、設(shè)備工程部、經(jīng)營(yíng)管理部、安全護(hù)衛(wèi)部），按崗位制定了各項(xiàng)制度、工作流程、崗位職責(zé)，要求各類人員持證上崗，組織各部門(mén)認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)、條例辦法；組織人員參加建設(shè)部的企業(yè)經(jīng)理、市物業(yè)管理處部門(mén)經(jīng)理、管理人員的上崗培訓(xùn)并領(lǐng)取了上崗證書(shū)；組織設(shè)備工程部技術(shù)崗位、安全護(hù)衛(wèi)部的技術(shù)人員、保安隊(duì)員參加專業(yè)主管部門(mén)的培訓(xùn)并領(lǐng)取了上崗證書(shū)。200×年12月受××××投資開(kāi)發(fā)有限公司委托承接了大廈××萬(wàn)平方米的前期物業(yè)管理工作，參與該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工過(guò)程。目前，×座××層大廈正在施工建設(shè)中。

×年來(lái)，在上級(jí)主管部門(mén)的關(guān)心指導(dǎo)下，××××物業(yè)公司以《國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例》、《省物業(yè)管理?xiàng)l例》為指導(dǎo)，開(kāi)展承諾服務(wù)，堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”、“以人為本、業(yè)主滿意”的宗旨，原創(chuàng)：在“物業(yè)服務(wù)上臺(tái)階、物業(yè)管理創(chuàng)品牌”上下功夫，公開(kāi)承諾服務(wù)宗旨，公布便民服務(wù)項(xiàng)目、公布服務(wù)監(jiān)督電話，員工亮證上崗，文明禮貌服務(wù)、衛(wèi)生保潔全天候、保安、維修24小時(shí)值班。

200×年6月在市物業(yè)管理處的支持下，成立了××大廈業(yè)主委員會(huì)。公司主動(dòng)接受業(yè)主委員會(huì)的合理監(jiān)督，及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)示匯報(bào)工作，每年兩次公布物業(yè)管理收入和支出、維修基金收支帳目，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。按季度向業(yè)主回訪并把回訪結(jié)果同員工的季度工作測(cè)評(píng)相結(jié)合。在日常工作中我們堅(jiān)持融管理于服務(wù)之中，我們的工作得到了絕大部分業(yè)主的認(rèn)可與支持。

幾年來(lái)，在大廈業(yè)主管理委員會(huì)和大廈業(yè)主（使用人）的通力支持配合下，企業(yè)全體員工共同努力，完善規(guī)范、增強(qiáng)素質(zhì)、自我加壓、勤奮工作，企業(yè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展。企業(yè)管理能力初步規(guī)范，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成較好。物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)××%，房屋公共設(shè)施完好率××%，業(yè)主報(bào)修處理及時(shí)率××%，業(yè)主滿意率××%。200×年×月被評(píng)為“優(yōu)秀大廈”，200×年度被××區(qū)政府評(píng)為“治安模范單位”。2003年度被××區(qū)委區(qū)政府評(píng)為“社會(huì)治安安全單位”。在200×年度在市區(qū)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范與整頓考評(píng)工作中以××分躋身于“××市物業(yè)管理十強(qiáng)企業(yè)”。

隨著人民生活水平的提高，業(yè)主的服務(wù)需求會(huì)不斷增加，對(duì)服務(wù)質(zhì)量的要求也會(huì)越來(lái)越高。我們有信心有決心加倍努力，牢記沒(méi)有“最好，只有更好”，不斷增強(qiáng)員工素質(zhì)，練好內(nèi)功，完善考核，把業(yè)主的滿意不滿意作為檢驗(yàn)工作的標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例，走規(guī)范之路，不斷改革創(chuàng)新參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，為全市物業(yè)管理工作的發(fā)展做出更大的努力！

物業(yè)僅經(jīng)過(guò)了短短幾年的發(fā)展，如此大的成績(jī)，這與人辛勤工作勇于創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)的精神是分不開(kāi)的。但在看到成績(jī)的同時(shí)，我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些影響物業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，現(xiàn)總結(jié)整理如下。

第一，內(nèi)部管理不規(guī)范。首先，海納物業(yè)受日照整個(gè)物業(yè)管理發(fā)展的影響，幾處的物業(yè)管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門(mén)分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規(guī)范化的工作流程，大部分進(jìn)行著簡(jiǎn)單粗放的的管理。其次，由于物業(yè)管理牽扯到的問(wèn)題眾多，各處體制不健全，各種關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)、處理的關(guān)系眾多，使得各物業(yè)處把大量的精力放在處理各種關(guān)系上，包括處理物業(yè)處與集團(tuán)公司之間的關(guān)系，物業(yè)與行政部門(mén)的關(guān)系，與有關(guān)業(yè)主之間的關(guān)系。處理好這些關(guān)系當(dāng)然有利與物業(yè)管理的發(fā)展，但當(dāng)因此而忽視了內(nèi)部管理與對(duì)外服務(wù)時(shí)，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

第二，責(zé)權(quán)利不明。責(zé)權(quán)利不明，是影響企業(yè)發(fā)展的主要障礙。這包括兩個(gè)方面，一方面是各物業(yè)處與總公司之間。由于我公司物業(yè)管理的特殊性，各處的物業(yè)管理，均是由作為開(kāi)發(fā)商的總公司籌備建立的，物業(yè)管理人員，大部分是由集團(tuán)公司從各崗位調(diào)配的人員，這就導(dǎo)致了建設(shè)與管理不分的局面，無(wú)形之中增加了物業(yè)管理的難度。雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業(yè)管理帶來(lái)過(guò)一定的好處，例如，一些房屋維修問(wèn)題、設(shè)備設(shè)施配備問(wèn)題，都可以較好的協(xié)商解決。但更多的卻是使物業(yè)管理工作無(wú)法獨(dú)立開(kāi)展。許多問(wèn)題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面，是各物業(yè)管理處內(nèi)部、各崗位之間權(quán)責(zé)不明，崗位職責(zé)分工不合理，人員配備不科學(xué)，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務(wù)水平的提高。

第三，基礎(chǔ)薄弱，正常運(yùn)行困難。首先由于部分物業(yè)開(kāi)發(fā)較早，設(shè)備、設(shè)施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來(lái)了很大壓力。其次，前期遺留問(wèn)題較多，物業(yè)管理僅憑自己的力量難以解決。物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商之間，與建設(shè)單位之間，與業(yè)主之間矛盾重重，物業(yè)管理收入微薄，使物業(yè)管理收入不抵支出難以正常運(yùn)行，企業(yè)舉步維艱。這就使得物業(yè)管理難以改進(jìn)設(shè)備，改善服務(wù)，導(dǎo)致了服務(wù)水平低，業(yè)主投訴率居高不下，對(duì)服務(wù)不滿意，進(jìn)而導(dǎo)致部分業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)。這樣就使得物業(yè)管理陷入了惡性循環(huán)之中。

第四，缺乏專業(yè)的管理人員。由于企業(yè)從業(yè)人員，相對(duì)缺少專業(yè)知識(shí)，大部分是中途搞物業(yè)管理，盡管經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富，但缺乏系統(tǒng)的理論知識(shí)。并且由于觀念、資金等問(wèn)題，企業(yè)很少引進(jìn)專業(yè)的管理人員，這就導(dǎo)致了，服務(wù)意識(shí)較差，觀念創(chuàng)新匱乏，使得物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。

這些問(wèn)題，影響著海納物業(yè)的發(fā)展，為改善我公司的物業(yè)管理狀況，樹(shù)立公司物業(yè)管理品牌，不妨采取以下措施，以促進(jìn)企業(yè)快速、健康發(fā)展。

本文作者：張穎工作單位：北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司

物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

1.內(nèi)控體系的建立相對(duì)較為滯后"我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制不夠規(guī)范,還沒(méi)有完整的財(cái)務(wù)管理辦法遵循"首先沒(méi)有制定完整的內(nèi)部財(cái)務(wù)制度,會(huì)形成很多財(cái)務(wù)漏洞,例如成批領(lǐng)用保潔維修用品,沒(méi)有做二級(jí)臺(tái)賬,臨時(shí)停車(chē)費(fèi)監(jiān)控管理措施不到位,固定資產(chǎn)的購(gòu)置和日常管理環(huán)節(jié)沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)章制度"其次由于會(huì)計(jì)基礎(chǔ)薄弱,沒(méi)有按照會(huì)計(jì)科目及公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分門(mén)別類設(shè)置明細(xì)賬科目,造成會(huì)計(jì)信息不真實(shí),不利于公司真實(shí)準(zhǔn)確的向業(yè)主客戶反映各種收費(fèi)的使用情況"第三由于內(nèi)部控制不嚴(yán),還造成企業(yè)資金流失或循環(huán)不良,例如經(jīng)營(yíng)性收人很多是現(xiàn)金收入,有些企業(yè)就將這部分資金搞成預(yù)算外資金,形成/小金庫(kù)0;或者對(duì)應(yīng)收款的催收不得力,造成應(yīng)收款項(xiàng)越積越多"2.成本費(fèi)用管理不到位"物業(yè)管理企業(yè)的人工成本是物業(yè)管理企業(yè)最重要的部分,通常在60%以上,常見(jiàn)的是通過(guò)部門(mén)來(lái)核算工資,區(qū)分管理崗位和生產(chǎn)崗位"但實(shí)際上,物業(yè)公司不同崗位的特點(diǎn)也不同,很難通過(guò)一個(gè)模式來(lái)考察勞動(dòng)生產(chǎn)率等指標(biāo),例如,清潔崗位和維修崗位就有較大的差距,清潔崗位可以通過(guò)日清掃次數(shù)、面積等指標(biāo)來(lái)考察單個(gè)人工的工作效率,而維修崗位的每一件工作各有特點(diǎn),難易程度,工作量等都不易簡(jiǎn)單確定,增加了考察工作效率的難度"很多物業(yè)企業(yè)并未對(duì)這些方面加以關(guān)注"另外,隨著物業(yè)設(shè)施科技含量和專業(yè)性能的增加,以及業(yè)主對(duì)服務(wù)水平提升的需求,越來(lái)越多的維修、維護(hù)、保養(yǎng)工作需要外包給專業(yè)的服務(wù)公司,一些小修工程也需要請(qǐng)專業(yè)的工程隊(duì)來(lái)施工,這部分傳統(tǒng)意義上的間接成本對(duì)公司成本分析工作也有很大的影響,并不是傳統(tǒng)意義上對(duì)生產(chǎn)有促進(jìn)作用的間接成本,而是與某些直接成本不相容,或者說(shuō)是有替代作用的,由于近年來(lái)人工成本增長(zhǎng)迅猛,企業(yè)需要仔細(xì)考察外包與自己服務(wù)兩種方式成本多少,是否應(yīng)當(dāng)把更多的項(xiàng)目外包出去"3.財(cái)務(wù)人員水平較低"物業(yè)公司不僅有會(huì)計(jì)、出納等財(cái)務(wù)人員,還涉及大量庫(kù)管、收款員等財(cái)務(wù)相關(guān)人員"有些中小型公司的財(cái)務(wù)人員水平較低,僅僅滿足于日常核算,能夠完稅,月末出報(bào)表,不具有財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)分析的能力;很多庫(kù)管及收款員身兼多職,缺乏基本的財(cái)務(wù)知識(shí),無(wú)法主動(dòng)遵守財(cái)務(wù)人員基本規(guī)范"

提升物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平的幾點(diǎn)對(duì)策

(一)建立和健全內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度健全的財(cái)務(wù)制度是對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為和程序的規(guī)范和約束"制度不全將造成管理上的混亂、給企業(yè)帶來(lái)重大損失"物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)國(guó)家頒布的相關(guān)規(guī)定,結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和內(nèi)部管理要求,制定企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理辦法,逐步完善貨幣資金管理辦法、資金審批制度、存貨管理制度、固定資產(chǎn)管理制度、收費(fèi)員管理制度、物資采購(gòu)辦法等等;制定相關(guān)責(zé)任人員的考核指標(biāo);財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)對(duì)小區(qū)臺(tái)賬、日常財(cái)務(wù)資料進(jìn)行核對(duì);對(duì)小區(qū)的收人進(jìn)行檢查監(jiān)督等"做到用制度管人,用制度辦事,在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中形成有效的牽制制度,各負(fù)其責(zé)、互相制約,使物業(yè)管理企業(yè)能夠健康有序發(fā)展"(二)加強(qiáng)對(duì)成本的管理1、強(qiáng)化成本觀念"成本控制是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的重要保證,一個(gè)企業(yè)對(duì)成本的控制能力直接形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,因此,成本的管控非常重要"但是要實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制,必須對(duì)成本有正確的認(rèn)識(shí),有了正確的觀念才會(huì)引證出是否有正確的決策和行動(dòng)"企業(yè)要讓每一個(gè)員工明白成本是如何發(fā)生的,每個(gè)人都是控制成本的關(guān)鍵"降低成本的核心辦法就是培養(yǎng)員工的工作能力和執(zhí)行能力,使得他們的想法和觀念與經(jīng)營(yíng)者、管理者一致,而管理層則需制定正確的策略,科學(xué)的考核方法,努力激勵(lì)員工"另外,要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),還需要引導(dǎo)好一些觀念的修正,如企業(yè)中常會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)觀念,就是讓財(cái)務(wù)人員承擔(dān)控制和改善財(cái)務(wù)績(jī)效指標(biāo)的責(zé)任"實(shí)際上,財(cái)務(wù)人員只是根據(jù)會(huì)計(jì)記錄得出指標(biāo)數(shù)值,當(dāng)看到指標(biāo)完成情況時(shí),已經(jīng)是前方一系列工作完成的結(jié)果,而財(cái)務(wù)人員并不清楚前面一列各環(huán)節(jié)中成本如何發(fā)生,歸屬如何,歸誰(shuí)負(fù)責(zé),占多大責(zé)任,對(duì)后續(xù)或其他成本會(huì)產(chǎn)生何種問(wèn)題以及影響等諸如此類的情況,只能是單純地就數(shù)字研究數(shù)字"財(cái)務(wù)人員要研究作業(yè)成本與傳統(tǒng)成本核算的關(guān)系,積極為企業(yè)決策提供數(shù)據(jù)支持,同時(shí)積極配合其他部門(mén)如人力資源部、經(jīng)營(yíng)部等管理部門(mén)進(jìn)行績(jī)效考核,把其他部門(mén)的管理和成本控制進(jìn)行有機(jī)結(jié)合起來(lái),才能真正意義上地實(shí)現(xiàn)管理上的管控"2、加強(qiáng)預(yù)算管理"/凡事預(yù)則立,不預(yù)則廢0,預(yù)算是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)與資源配置的標(biāo)桿與準(zhǔn)繩,全面預(yù)算主要由營(yíng)業(yè)預(yù)算、資本預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算構(gòu)成"對(duì)于物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō),營(yíng)業(yè)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算是其每年應(yīng)著力制定的預(yù)算"全面預(yù)算應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的階段性,圍繞企業(yè)不同發(fā)展階段的目標(biāo),設(shè)計(jì)資產(chǎn)、負(fù)債、收人、成本、費(fèi)用、利潤(rùn)等核心指標(biāo)"全面預(yù)算應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng),落實(shí)到業(yè)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)部門(mén)"達(dá)到對(duì)企業(yè)全部資源要素的合理有效配置"3、選擇適合的成本管理方法"隨著物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平的提高,差異化服務(wù)的增加,間接成本在物業(yè)企業(yè)中占據(jù)了越來(lái)越大的比例,但這些間接成本并不是與企業(yè)所有服務(wù)項(xiàng)目都有關(guān)系,而只是與部分特點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)生關(guān)系,大部分的間接費(fèi)用服務(wù)于維修和保安方面"例如可以采用作業(yè)成本法,將間接成本科學(xué)有效的歸集到產(chǎn)品中去"通常的物業(yè)管理包含保潔、綠化、安保、維修、經(jīng)營(yíng)等幾個(gè)主要服務(wù)功能,企業(yè)可以根據(jù)自己的特點(diǎn)將這幾部分劃分為不同的作業(yè)中心"物業(yè)企業(yè)的資源主要包括人工費(fèi)、動(dòng)力費(fèi)、材料費(fèi)、外包維修服務(wù)費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)"物業(yè)企業(yè)的成本對(duì)象是以有形的服務(wù)合同為載體,以無(wú)形的服務(wù)把成本分配給各成本對(duì)象,在作業(yè)成本計(jì)算時(shí)可以將成本庫(kù)歸集的成本按照成本動(dòng)因分配到各成本計(jì)算對(duì)象上"成本作業(yè)法可以將間接費(fèi)用準(zhǔn)確的分?jǐn)傆?jì)入成本,有效對(duì)投人成本進(jìn)行科學(xué)的劃分及分析,將企業(yè)整體作業(yè)流程理順"(三)提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平專業(yè)知識(shí)和技能,是財(cái)會(huì)人員從事會(huì)計(jì)職業(yè)的根本"包括完成專業(yè)工作所需的基本知識(shí)以及完成專業(yè)工作所需要的技術(shù)和工作能力"企業(yè)應(yīng)定期組織培訓(xùn),同時(shí)要引導(dǎo)財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)自學(xué),努力鉆研業(yè)務(wù)"財(cái)會(huì)人員要經(jīng)常學(xué)習(xí)國(guó)家的有關(guān)方針、政策、財(cái)務(wù)制度、財(cái)經(jīng)法規(guī)以及企業(yè)內(nèi)部制訂的財(cái)務(wù)管理辦法,不斷豐富專業(yè)理論知識(shí),提高工作能力"物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員需要掌握物業(yè)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn),熟悉自己企業(yè)的經(jīng)營(yíng)流程,能夠參與經(jīng)營(yíng)管理,實(shí)行監(jiān)督職能"計(jì)算機(jī)的普遍應(yīng)用,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展,使得當(dāng)今的財(cái)務(wù)工作幾乎完全實(shí)現(xiàn)了計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)化,所以物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員也需熟練掌握財(cái)務(wù)軟件的使用,能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)據(jù)的遠(yuǎn)程處理、網(wǎng)上支付、網(wǎng)上報(bào)稅及各種財(cái)務(wù)信息查詢"即便是庫(kù)管員和收款員等財(cái)務(wù)相關(guān)人員也需掌握一些基礎(chǔ)軟件的使用技能,能夠利用計(jì)算機(jī)記錄、匯總、傳輸數(shù)據(jù)"

萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式分析

依據(jù)上述商業(yè)模式評(píng)價(jià)體系,筆者以青青家園為例,對(duì)萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)模式進(jìn)行了分析,總結(jié)了其實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗(yàn),同時(shí)也發(fā)現(xiàn)了萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前的商業(yè)模式中存在的一些問(wèn)題,提出了針對(duì)性的建議。萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式的最大特點(diǎn)就是“服務(wù)集成商”,即不僅為業(yè)主提供傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,而且利用自身掌握的資源,為業(yè)主提供特色服務(wù)及相關(guān)的資源,如為業(yè)主提供二手房相關(guān)信息等。服務(wù)集成商將是未來(lái)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展方向,物業(yè)企業(yè)將更少的擔(dān)任服務(wù)生產(chǎn)者的角色,而更多的轉(zhuǎn)型為信息提供者。(一)價(jià)值創(chuàng)造模式所謂企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造模式,即企業(yè)利用自身所擁有及掌握的資源,最大限度的滿足客戶的個(gè)性需求,提高客戶的忠誠(chéng)度,進(jìn)而獲得高溢價(jià),最終保證此模式的長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)。具體到物業(yè)服務(wù)企業(yè),主要涉及以下兩個(gè)方面:第一業(yè)主層面。業(yè)主層面主要包括業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度以及業(yè)主自身的個(gè)性化需求能否得到很好地滿足等方面。根據(jù)實(shí)地調(diào)研的結(jié)果顯示,萬(wàn)科物業(yè)接管的青青家園項(xiàng)目的業(yè)主滿意度約為95.27%,居于行業(yè)前列。另外,青青家園項(xiàng)目的保安人員幾乎可以認(rèn)識(shí)小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主,并對(duì)出入人員進(jìn)行嚴(yán)格的登記;對(duì)于業(yè)主反映的問(wèn)題,客服人員也能及時(shí)予以答復(fù)和解決,得到了小區(qū)業(yè)主的一致好評(píng)。在滿足業(yè)主個(gè)性化需求方面,萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)定期舉行以物換物的跳蚤市場(chǎng),以幫助業(yè)主處理閑雜物品;同時(shí),在傳統(tǒng)節(jié)日里,物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員會(huì)組織小區(qū)業(yè)主開(kāi)展文藝匯演等活動(dòng)。很好的滿足了業(yè)主精神層面的需求。第二業(yè)務(wù)層面。業(yè)務(wù)層面主要涉及服務(wù)項(xiàng)目、業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率等方面。萬(wàn)科物業(yè)在青青家園項(xiàng)目中,除了提供綠化、安保、保潔等傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目外,將服務(wù)范圍縱向延伸至房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)鏈條,以更好的滿足業(yè)主的個(gè)性化需求。例如,在青青家園小區(qū)外,萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)專門(mén)修建了業(yè)主服務(wù)中心,為業(yè)主提供房屋出租、二手房等相關(guān)的信息,以剛好的滿足業(yè)主在房屋租賃、交易等方面的需求。(二)內(nèi)部資源能力模式內(nèi)部資源能力模式,是指企業(yè)對(duì)自身已經(jīng)掌握的資源進(jìn)行科學(xué)合理的管理,同時(shí)積極引進(jìn)、吸納優(yōu)質(zhì)資源,形成特有的組織能力,并將這種優(yōu)勢(shì)作為企業(yè)的賣(mài)點(diǎn),向資本市場(chǎng)融資,為企業(yè)的發(fā)展取得資金支持。針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言,內(nèi)部資源能力模式方面主要包含財(cái)務(wù)能力和員工管理兩大板塊。第一財(cái)務(wù)能力。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言,其最大的收入來(lái)源就是物業(yè)費(fèi)的收繳。因此物業(yè)費(fèi)的上繳率很大程度上決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和發(fā)展前景。根據(jù)青青家園近幾年物業(yè)費(fèi)收繳情況記錄顯示,其年平均收繳率約為98%。較高的物業(yè)費(fèi)收繳率為物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)的開(kāi)展、拓展奠定了基礎(chǔ),更為企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)提供了強(qiáng)大的后盾。第二員工管理。在員工管理方面,主要涉及兩方面的問(wèn)題,一是員工的流動(dòng)性,二是對(duì)員工的培訓(xùn)情況。定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn),一方面,可以使員工更好的實(shí)現(xiàn)自身的社會(huì)價(jià)值,另一方面,也可以在一定程度上減小員工的流動(dòng)率,降低企業(yè)的成本。通過(guò)與青青家園項(xiàng)目經(jīng)理的座談,筆者發(fā)現(xiàn),萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年會(huì)定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn),使其掌握最新的信息及技能。在這樣的管理機(jī)制下,青青家園的員工流動(dòng)率幾乎為零,大多數(shù)員工均是從接管項(xiàng)目時(shí)便在該項(xiàng)目工作了。較低的員工流動(dòng)率也為萬(wàn)科物業(yè)節(jié)約了一筆不小的開(kāi)支。(三)外部合作生態(tài)模式外部合作生態(tài)模式,就是企業(yè)根據(jù)自身的實(shí)際情況,選擇或放棄合作伙伴,以形成穩(wěn)定、高效、精簡(jiǎn)的合作關(guān)系。穩(wěn)定的外部合作關(guān)系,一方面可以很好的降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本,另一方面,則可以提高客戶對(duì)企業(yè)所提供的產(chǎn)品或服務(wù)的滿意度,最終達(dá)到提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。具體而言,主要包括兩個(gè)方面:一是合作伙伴方面,一是社會(huì)形象方面。目前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)多采用服務(wù)項(xiàng)目外包形式,即將保潔、保安、綠化等專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)項(xiàng)目外包給專業(yè)公司,以提高服務(wù)質(zhì)量,增強(qiáng)業(yè)主滿意度。萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)與各個(gè)專業(yè)公司的合作關(guān)系如圖2所示:萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各個(gè)專業(yè)公司之間的合作關(guān)系已持續(xù)了很長(zhǎng)的時(shí)間。較長(zhǎng)的合作時(shí)間為雙方都帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)效益。在社會(huì)形象層面,主要是指企業(yè)的品牌知名度以及社會(huì)公益的參與情況。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的增強(qiáng),品牌效應(yīng)已逐漸成為企業(yè)獲得勝利的一大關(guān)鍵因素。除了提供一流的服務(wù)外,積極參與社會(huì)公益也成為了打造品牌的一個(gè)有效方式。萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)論是在業(yè)內(nèi)還是在業(yè)主當(dāng)中,知名度都是十分高的,目前已形成了品牌效應(yīng)。在與業(yè)主交談的過(guò)程中,他們當(dāng)初選擇青青家園在很大程度上都是沖著萬(wàn)科物業(yè)企業(yè)而來(lái)的,而且在身邊的朋友買(mǎi)房時(shí),也會(huì)極力推薦萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)所接管的項(xiàng)目?？梢?jiàn),萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)在同行業(yè)中是具有絕佳的競(jìng)爭(zhēng)力的。而在社會(huì)公益方面,萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)也為業(yè)內(nèi)的其他企業(yè)做出了表率:建立了萬(wàn)科公益基金,用于兒童救助、“春天里行動(dòng)”、援建遵道學(xué)校、社區(qū)垃圾分類、文化交流和教育發(fā)展等公益項(xiàng)目;另外,在汶川地震后,萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)起組織了志愿者協(xié)調(diào)辦公室,專業(yè)團(tuán)隊(duì)扎根地震災(zāi)區(qū)遵道一年,無(wú)償捐建并推廣防震減災(zāi)技術(shù)應(yīng)用。(四)收益獲取模式收益獲取模式,對(duì)于一般企業(yè)而言,是指企業(yè)放棄產(chǎn)品的部分收益,轉(zhuǎn)而依靠其余收益。而對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言,主要是指通過(guò)提供傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)以及特色化的服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利的。在前文中已經(jīng)提及,萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前已增加了提供二手房信息等特色服務(wù),來(lái)增加企業(yè)的收入。

對(duì)萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式的總結(jié)及建議

(一)萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式的總結(jié)萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前在業(yè)內(nèi)居于領(lǐng)跑地位,其商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型也十分成功,根據(jù)實(shí)地調(diào)研上述內(nèi)容,筆者認(rèn)為,萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型成功的原因主要有以下幾個(gè)方面:第一差異化服務(wù)。萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供傳統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上,推出了一系列特色化的服務(wù),通過(guò)幫助業(yè)主解決一些瑣碎的問(wèn)題,滿足了業(yè)主的個(gè)性化需求,為業(yè)主解決了后顧之憂,真正達(dá)到“以人為本、顧客至上”的原則。在青青家園的業(yè)主服務(wù)站內(nèi),萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供了游泳、兒童鋼琴課程、二手房信息等諸多特色化的服務(wù),很好的滿足了小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需要,受到了業(yè)主的一致好評(píng),更為企業(yè)創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟(jì)效益。第二內(nèi)部員工及外部合作的穩(wěn)定性。根據(jù)青青家園實(shí)地調(diào)查的結(jié)果,萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部員工的流動(dòng)率幾乎為零,與各個(gè)專業(yè)公司的合作也相對(duì)穩(wěn)定。較低的變動(dòng)率一方面為萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)約了成本,另一方面則是保證了物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,提高業(yè)主滿意度,最終為企業(yè)的發(fā)張奠定基礎(chǔ)。萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式的成功轉(zhuǎn)型為物業(yè)行業(yè)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型及發(fā)展提供了教程,也為使其成為了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的典范,為公司的發(fā)展打響了知名度。(二)關(guān)于物業(yè)服務(wù)商業(yè)模式的建議雖然萬(wàn)科物業(yè)商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)了成功轉(zhuǎn)型,但是,由于整個(gè)行業(yè)在此方面沒(méi)有更多的經(jīng)驗(yàn)體統(tǒng),因此,萬(wàn)科在轉(zhuǎn)型的過(guò)程中也暴露出了一些的問(wèn)題:第一特色化服務(wù)類型有待多樣化。萬(wàn)科較之于其他物業(yè)服務(wù)公司,他的特點(diǎn)就在于能夠?yàn)轭櫩徒鉀Q后顧之憂,使業(yè)主做到足不出戶,便能心想事成。但是推行特色化服務(wù)已經(jīng)成為了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),因此,萬(wàn)科物業(yè)必須在現(xiàn)有特色服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓寬業(yè)務(wù)范圍,提供更多種類的特色服務(wù),如代收快遞等,以更好的滿業(yè)主的需求;第二員工的專業(yè)化培訓(xùn)有待加強(qiáng)。除了完善特色化的服務(wù)之外,萬(wàn)科還應(yīng)該盡最大的努力使得自己的員工更專業(yè)化,這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出,利于不敗之地。例如邀請(qǐng)專業(yè)教師定期培訓(xùn),以使員工可以接收到最新的專業(yè)知識(shí),提高其服務(wù)能力,或是每年定期組織職業(yè)技能比拼,對(duì)于獲勝的員工進(jìn)行精神和物質(zhì)的雙重獎(jiǎng)勵(lì),以調(diào)動(dòng)廣大員工的積極性;第三進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)知名度。對(duì)于萬(wàn)科集團(tuán)而言,其總部位于深圳市,在我國(guó)的南方地區(qū)知名度很高。但萬(wàn)科物業(yè)由于進(jìn)駐北方的時(shí)間比較短,接管的項(xiàng)目有限,在北方的知名度并不占優(yōu)勢(shì),因此,萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須努力提高服務(wù)質(zhì)量,同時(shí)積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任,不斷提高企業(yè)知名度,為后續(xù)業(yè)務(wù)的開(kāi)展奠定基礎(chǔ)。

本文作者：孫翠敏朱丹薇工作單位：北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

我國(guó)物業(yè)管理從1981年起步到現(xiàn)在，經(jīng)歷了起步、發(fā)展、規(guī)范化大發(fā)展階段。隨著房地產(chǎn)業(yè)13益壯大，作為房地產(chǎn)的保持和延續(xù)必須依賴的物業(yè)管理，將在未來(lái)有更加廣闊發(fā)展空間，這為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了巨大的盈利機(jī)會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要取得快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)將是一條必由之路。

一、目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，近些年來(lái)取得了一定的發(fā)展，但是起步晚，基礎(chǔ)較薄弱，在發(fā)展中存在著一些問(wèn)題。從中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)2008年的《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告》來(lái)看，在被調(diào)查的全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的4，600家企業(yè)，其中有40．76％處于虧損狀態(tài)，40．07％的企業(yè)盈利，其余盈虧平衡，且盈利企業(yè)的平均利潤(rùn)額僅為82．1萬(wàn)元，可以看出物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)效益不樂(lè)觀。經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題主要有：

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念滯后。長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提倡的是管理與服務(wù)，而對(duì)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題涉及較少。人們普遍認(rèn)為物業(yè)管理是“微利保本”行業(yè)，沒(méi)有多少經(jīng)營(yíng)可談，對(duì)經(jīng)營(yíng)采取了漠視的態(tài)度，喪失了經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)性。提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)的一種手段，作為企業(yè)，經(jīng)營(yíng)應(yīng)是其基本的行為，只有進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并取得利潤(rùn)才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問(wèn)題。

2、大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用傳統(tǒng)單一物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，盈利能力弱。即物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為傳統(tǒng)的提供方，接受物業(yè)委托方的選聘，對(duì)特定的物業(yè)區(qū)域?qū)嵭薪y(tǒng)一管理，并對(duì)業(yè)主提供普通的公共服務(wù)，如清潔衛(wèi)生、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等。這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有足夠的規(guī)模，缺乏服務(wù)新手段和新技術(shù)。依靠收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的形式進(jìn)行，經(jīng)營(yíng)模式相對(duì)單一，收入來(lái)源單一。

3、物業(yè)服務(wù)成本逐年升高，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)且業(yè)主繳費(fèi)率低，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的低利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供準(zhǔn)公共服務(wù)的性質(zhì)，決定了物業(yè)服務(wù)在公共性服務(wù)內(nèi)容的收費(fèi)方面不同于其他行業(yè)的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，而收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，定價(jià)比較低且業(yè)主繳費(fèi)率低，這樣使許多企業(yè)保本微利，有些企業(yè)甚至出現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于服務(wù)成本。服務(wù)成本剛性增長(zhǎng)和服務(wù)價(jià)格缺乏彈性的雙重?cái)D壓，吞噬了物業(yè)服務(wù)企業(yè)本已微薄的利潤(rùn)空間。

物業(yè)管理企業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。物業(yè)管理企業(yè)作為現(xiàn)代企業(yè)的分支，本身也要追求企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益。傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)方式日漸僵化，以收取物業(yè)費(fèi)作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的來(lái)源，已明顯不適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。物業(yè)公司本身屬于微利行業(yè)，單純依靠物業(yè)費(fèi)的收取已難以維持生計(jì)，更別說(shuō)有所發(fā)展。因此，物業(yè)管理企業(yè)要想獲取良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益，必須調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

一、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍涵蓋了居民住宅小區(qū)、企業(yè)辦公樓、學(xué)校、甚至是市政基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)層次和各個(gè)方面。然而，從物業(yè)管理企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)屬于慘淡經(jīng)營(yíng)的微利行業(yè)。目前，我國(guó)大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，盈利能力不強(qiáng)，無(wú)法取得與物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。這是嚴(yán)重制約物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的。物業(yè)管理企業(yè)單純依靠收取物業(yè)費(fèi)已經(jīng)難以維持生計(jì)，遑論取得良好的可持續(xù)發(fā)展了。物業(yè)企業(yè)只有大力改善服務(wù)質(zhì)量，提高物業(yè)費(fèi)的收取率，或者是增加物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增值點(diǎn)，才能在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存與發(fā)展。因此，物業(yè)管理企業(yè)要改善企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，調(diào)整物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)[1]。

二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1、物業(yè)管理行業(yè)將逐步向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式發(fā)展

物業(yè)管理企業(yè)為了克服長(zhǎng)期以來(lái)的微利困境，將逐步向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式發(fā)展。這是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨。近年來(lái)，我國(guó)一些先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了研究和探索，并且在社會(huì)實(shí)踐中獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式具有先天的優(yōu)勢(shì)條件。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，建立了覆蓋面極為廣泛的物業(yè)管理平臺(tái)，物業(yè)管理企業(yè)利用現(xiàn)有的物業(yè)管理平臺(tái)開(kāi)展資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，是具有巨大的優(yōu)勢(shì)的[2]。物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)發(fā)展具有重要的意義。一方面，物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，可以有效延伸物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容，改進(jìn)傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)，能提高物業(yè)服務(wù)水平從而更好地服務(wù)業(yè)主生活。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式能有效增加經(jīng)濟(jì)增值點(diǎn)，為物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造更多的收入途徑和渠道，進(jìn)而提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的微利困境[3]。