一、市場(chǎng)的非均衡狀態(tài)

薩伊認(rèn)為,“供給可以為自己創(chuàng)造需求”,有價(jià)值的商品永遠(yuǎn)不愁找不到買家。但“薩伊定律”至少在目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到了自己的勁敵。“如托拉斯般共享著高昂的壟斷利潤(rùn),在遠(yuǎn)高于成本的價(jià)位上蠶食著消費(fèi)者手中的養(yǎng)命錢。”絕大多數(shù)中低收入的買房者會(huì)如是想。但是,“以中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲趨勢(shì)而言,2009年的房?jī)r(jià)明顯被低估,如果考慮到危機(jī)中居民對(duì)財(cái)富的保值要求,房?jī)r(jià)肯定會(huì)大幅上揚(yáng)?！边@可能是大多數(shù)房地產(chǎn)商看到的問(wèn)題。總而言之,自次貸危機(jī)以來(lái),我國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)均呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢(shì),即正處于一種因?yàn)樾湃稳笔Ф鴮?dǎo)致的資源配置失靈狀態(tài)。這種疲軟分別表現(xiàn)在市場(chǎng)的供給和需求兩個(gè)層面。在供給層面,房地產(chǎn)廠商試圖延續(xù)前幾年一直持續(xù)著的價(jià)格上漲趨勢(shì),并因此將價(jià)格定在一個(gè)高于市場(chǎng)均衡點(diǎn)的位置;而需求層面,因?yàn)閷?duì)未來(lái)不確定性因素的預(yù)期增加,消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的定位遠(yuǎn)低于原市場(chǎng)形成的均衡價(jià)格?？梢哉f(shuō),當(dāng)前市場(chǎng)的困局可以被稱作供給和需求兩重矛盾下的雙重悖論問(wèn)題。

從市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,自去年以來(lái)延續(xù)的次貸危機(jī)的影響在今年2、3月份達(dá)到了頂峰,隨著危機(jī)能量的釋放,以及一年來(lái)被抑制的購(gòu)買力的凝集,房地產(chǎn)市場(chǎng)在4、5月份出現(xiàn)了回暖的跡象?？梢灶A(yù)見,在未來(lái)6、7、8三個(gè)月里,房地產(chǎn)價(jià)格的報(bào)復(fù)性回升將是市場(chǎng)必然的表象。不過(guò)類比之上世紀(jì)的大蕭條,美國(guó)經(jīng)濟(jì)亦出現(xiàn)過(guò)這種因?yàn)榻?jīng)濟(jì)自動(dòng)回歸而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)回暖現(xiàn)象,但是長(zhǎng)期以來(lái),因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不平衡導(dǎo)致的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰退必將拖累經(jīng)濟(jì)走向虛假繁榮,一旦無(wú)法在8月之后控制實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的相對(duì)規(guī)模,則在未來(lái)受到考驗(yàn)的將更多集中在國(guó)家信用層面,換言之,惡性通貨膨脹的危機(jī)將會(huì)取代短期經(jīng)濟(jì)回暖帶來(lái)的效應(yīng),經(jīng)濟(jì)體系將會(huì)受到危機(jī)余波的重創(chuàng)。因此,積極把握住目前6、7、8三個(gè)月的市場(chǎng)緩沖期,做好應(yīng)對(duì)新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)浪潮的工作是現(xiàn)在最應(yīng)該考慮的問(wèn)題。

怎樣解決房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方的信任危機(jī)呢?筆者以為,最好的解決辦法是加入替代品的競(jìng)爭(zhēng),讓消費(fèi)者相信市場(chǎng)價(jià)格是經(jīng)過(guò)有效競(jìng)爭(zhēng)后的合理價(jià)格。為此,經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出廉租房的概念,但在消費(fèi)者看來(lái),租賃協(xié)議是一種一次性協(xié)議,其消費(fèi)結(jié)果在租賃期滿后便消失,而大多數(shù)中國(guó)消費(fèi)者把房屋的購(gòu)買看做一種穩(wěn)定的生活保障,從保障角度看,房屋租賃協(xié)議顯然不是貸款買房方案的有效替代品。這恐怕是絕大多數(shù)思考廉租房政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)家面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

顯然,如果把消費(fèi)者的保障性需求和廉租房政策聯(lián)系在一起,那么市場(chǎng)上就可以建立起一種和房地產(chǎn)商具有等價(jià)市場(chǎng)地位的替代品競(jìng)爭(zhēng)者。只有市場(chǎng)上出現(xiàn)了這樣的競(jìng)爭(zhēng)者,消費(fèi)者才會(huì)預(yù)期市場(chǎng)產(chǎn)生了有效競(jìng)爭(zhēng),也才會(huì)使持幣待購(gòu)的行為大大減少。而對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)講,盡管新入市的競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)其利潤(rùn)是一種削弱,可是如果長(zhǎng)期以來(lái)市場(chǎng)因?yàn)槌~利潤(rùn)導(dǎo)致資源配置失效,那么加入競(jìng)爭(zhēng)者帶來(lái)的好處顯然要大于等待的益處。畢竟市場(chǎng)活躍起來(lái)之

后,對(duì)于市場(chǎng)的所有主體總是一個(gè)利好。

一、市場(chǎng)的非均衡狀態(tài)

薩伊認(rèn)為,“供給可以為自己創(chuàng)造需求”,有價(jià)值的商品永遠(yuǎn)不愁找不到買家。但“薩伊定律”至少在目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到了自己的勁敵。“如托拉斯般共享著高昂的壟斷利潤(rùn),在遠(yuǎn)高于成本的價(jià)位上蠶食著消費(fèi)者手中的養(yǎng)命錢?！苯^大多數(shù)中低收入的買房者會(huì)如是想。但是,“以中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲趨勢(shì)而言,2009年的房?jī)r(jià)明顯被低估,如果考慮到危機(jī)中居民對(duì)財(cái)富的保值要求,房?jī)r(jià)肯定會(huì)大幅上揚(yáng)?！边@可能是大多數(shù)房地產(chǎn)商看到的問(wèn)題?？偠灾?自次貸危機(jī)以來(lái),我國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)均呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢(shì),即正處于一種因?yàn)樾湃稳笔Ф鴮?dǎo)致的資源配置失靈狀態(tài)。這種疲軟分別表現(xiàn)在市場(chǎng)的供給和需求兩個(gè)層面。在供給層面,房地產(chǎn)廠商試圖延續(xù)前幾年一直持續(xù)著的價(jià)格上漲趨勢(shì),并因此將價(jià)格定在一個(gè)高于市場(chǎng)均衡點(diǎn)的位置;而需求層面,因?yàn)閷?duì)未來(lái)不確定性因素的預(yù)期增加,消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的定位遠(yuǎn)低于原市場(chǎng)形成的均衡價(jià)格?？梢哉f(shuō),當(dāng)前市場(chǎng)的困局可以被稱作供給和需求兩重矛盾下的雙重悖論問(wèn)題。

從市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,自去年以來(lái)延續(xù)的次貸危機(jī)的影響在今年2、3月份達(dá)到了頂峰,隨著危機(jī)能量的釋放,以及一年來(lái)被抑制的購(gòu)買力的凝集,房地產(chǎn)市場(chǎng)在4、5月份出現(xiàn)了回暖的跡象?？梢灶A(yù)見,在未來(lái)6、7、8三個(gè)月里,房地產(chǎn)價(jià)格的報(bào)復(fù)性回升將是市場(chǎng)必然的表象。不過(guò)類比之上世紀(jì)的大蕭條,美國(guó)經(jīng)濟(jì)亦出現(xiàn)過(guò)這種因?yàn)榻?jīng)濟(jì)自動(dòng)回歸而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)回暖現(xiàn)象,但是長(zhǎng)期以來(lái),因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不平衡導(dǎo)致的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰退必將拖累經(jīng)濟(jì)走向虛假繁榮,一旦無(wú)法在8月之后控制實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的相對(duì)規(guī)模,則在未來(lái)受到考驗(yàn)的將更多集中在國(guó)家信用層面,換言之,惡性通貨膨脹的危機(jī)將會(huì)取代短期經(jīng)濟(jì)回暖帶來(lái)的效應(yīng),經(jīng)濟(jì)體系將會(huì)受到危機(jī)余波的重創(chuàng)。因此,積極把握住目前6、7、8三個(gè)月的市場(chǎng)緩沖期,做好應(yīng)對(duì)新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)浪潮的工作是現(xiàn)在最應(yīng)該考慮的問(wèn)題。

怎樣解決房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方的信任危機(jī)呢?筆者以為,最好的解決辦法是加入替代品的競(jìng)爭(zhēng),讓消費(fèi)者相信市場(chǎng)價(jià)格是經(jīng)過(guò)有效競(jìng)爭(zhēng)后的合理價(jià)格。為此,經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出廉租房的概念,但在消費(fèi)者看來(lái),租賃協(xié)議是一種一次性協(xié)議,其消費(fèi)結(jié)果在租賃期滿后便消失,而大多數(shù)中國(guó)消費(fèi)者把房屋的購(gòu)買看做一種穩(wěn)定的生活保障,從保障角度看,房屋租賃協(xié)議顯然不是貸款買房方案的有效替代品。這恐怕是絕大多數(shù)思考廉租房政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)家面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

顯然,如果把消費(fèi)者的保障性需求和廉租房政策聯(lián)系在一起,那么市場(chǎng)上就可以建立起一種和房地產(chǎn)商具有等價(jià)市場(chǎng)地位的替代品競(jìng)爭(zhēng)者。只有市場(chǎng)上出現(xiàn)了這樣的競(jìng)爭(zhēng)者,消費(fèi)者才會(huì)預(yù)期市場(chǎng)產(chǎn)生了有效競(jìng)爭(zhēng),也才會(huì)使持幣待購(gòu)的行為大大減少。而對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)講,盡管新入市的競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)其利潤(rùn)是一種削弱,可是如果長(zhǎng)期以來(lái)市場(chǎng)因?yàn)槌~利潤(rùn)導(dǎo)致資源配置失效,那么加入競(jìng)爭(zhēng)者帶來(lái)的好處顯然要大于等待的益處。畢竟市場(chǎng)活躍起來(lái)之

后,對(duì)于市場(chǎng)的所有主體總是一個(gè)利好。

房屋租賃合同第號(hào)

第一章合同雙方

甲方（出租人）：

地址：

法定代表人：職務(wù)：

乙方（承租人）：

出租方（以下簡(jiǎn)稱“甲方”）：

甲方人：

承租方（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）：

乙方人：

見證方：*XX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

見證人：

［摘要］繼2016年1月國(guó)際報(bào)告新租賃準(zhǔn)則（IFRS16）發(fā)布后，我國(guó)財(cái)政部也于2018年12月發(fā)布了新租賃準(zhǔn)則，新租賃準(zhǔn)則在租賃定義和識(shí)別、承租人會(huì)計(jì)處理方面做了較大修改。本文比較了現(xiàn)有準(zhǔn)則、IFRS16、USGAAP及我國(guó)新租賃準(zhǔn)則的異同，分析實(shí)施新租賃準(zhǔn)則可能帶來(lái)的影響，并進(jìn)一步探究了承租人的會(huì)計(jì)處理模型及新準(zhǔn)則應(yīng)用中的難點(diǎn)。

［關(guān)鍵詞］企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；租賃；新租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

2018年12月7日，財(cái)政部修訂發(fā)布了新租賃準(zhǔn)則。新準(zhǔn)則取消了承租人關(guān)于經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃的劃分，要求對(duì)所有租賃采用相同方法進(jìn)行處理。即單獨(dú)確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)，同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債表另一側(cè)確認(rèn)租賃負(fù)債。而對(duì)出租人而言，新租賃準(zhǔn)則主要對(duì)信息披露做出更詳細(xì)和嚴(yán)格的要求，具體到會(huì)計(jì)處理方法上則變化不大。

1新租賃準(zhǔn)則修訂的主要內(nèi)容

（1）新租賃準(zhǔn)則明確了租賃的定義，規(guī)范了識(shí)別模型，對(duì)租賃合同的拆分與合并、合同對(duì)價(jià)的分?jǐn)傔M(jìn)行了詳細(xì)分析，并針對(duì)特殊事項(xiàng)（售后租回、轉(zhuǎn)租賃等）做出了具體指引。（2）采用單一會(huì)計(jì)處理模型，不論是經(jīng)營(yíng)租賃還是融資租賃，承租人均需要確認(rèn)資產(chǎn)和負(fù)債，即所有租賃均需“上表”。（3）完善承租人后續(xù)計(jì)量，對(duì)選擇權(quán)重估和租賃變更等事項(xiàng)進(jìn)行了詳細(xì)分析；同時(shí)規(guī)范了售后租回交易與收入準(zhǔn)則的區(qū)別和銜接。（4）披露的要求更為嚴(yán)格。企業(yè)不僅需要披露租賃涉及的影響財(cái)務(wù)報(bào)表的定量信息，還需要披露與租賃安排相關(guān)的定性信息，例如租賃合同對(duì)主體施加的限制、對(duì)租賃資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略及租賃期間需要滿足的條件等，以方便使用者理解財(cái)務(wù)報(bào)表。新租賃準(zhǔn)則是在借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)實(shí)際修訂形成的，保持了與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則持續(xù)全面趨同，但并不是照搬。新舊租賃準(zhǔn)則及國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的簡(jiǎn)要對(duì)比如表1所示。

2新租賃準(zhǔn)則實(shí)施的影響及挑戰(zhàn)

房屋租賃合同

出租方（甲方）：

［出租］

承租方（乙方）：

預(yù)出租方（甲方）：

［預(yù)租］

一、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)范圍

房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購(gòu)買方簽訂購(gòu)銷合同；還有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購(gòu)買方簽訂購(gòu)銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對(duì)象。

二、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。

房地產(chǎn)購(gòu)銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價(jià)款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收不能確認(rèn)收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)收入”。

一、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)范圍

房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購(gòu)買方簽訂購(gòu)銷合同；還有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購(gòu)買方簽訂購(gòu)銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對(duì)象。

二、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。

房地產(chǎn)購(gòu)銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價(jià)款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收不能確認(rèn)收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)收入”。

城市房屋租賃合同

（合同編號(hào)：）

本合同雙方當(dāng)事人

出租方（甲方）：

承租方（乙方）：

根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜，訂立本合同。

合同編號(hào)

本合同雙方當(dāng)事人出租方甲方：承租方乙方：

根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜，訂立本合同。

一、房屋的座落、面積及裝修、設(shè)施．甲方將其合法擁有的座落于的出租給乙方使用。甲方出租給乙方使用的該房屋建筑面積共平方米。該房屋的現(xiàn)有裝修及設(shè)施狀況，由雙方在合同附件中加以列明。除雙方另有約定外，該附件作為甲方按本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋時(shí)的驗(yàn)收依據(jù)。

二、租賃用途本合同簽訂前，甲方已向乙方出示了該房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》權(quán)證上述房屋用途均為用房。乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為使用。在租賃期限內(nèi)，未事前征得甲方的書面同意，并按規(guī)定報(bào)經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)，乙方不得擅自改變?cè)摲课莸氖褂糜猛尽?/p>

三、租賃期限該房屋租賃期共個(gè)月。自年月日起至年月日止。自本合同雙方簽約后一周內(nèi)乙方可進(jìn)公務(wù)員之家，全國(guó)公務(wù)員共同天地入，此期間至月日，不計(jì)租金及管理費(fèi)用，但裝修過(guò)程中產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)及電話費(fèi)等由乙方承擔(dān)。租賃期滿，甲方有權(quán)收回全部出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿前的三個(gè)月向甲方提出書面意向，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。