2014隨著時間的腳步，漸漸地離我們遠(yuǎn)去。2015年漸漸清晰的面孔，使我們對于新的一年，有很多的愿望，同時，對于即將成為回憶的2014，我們也有自己的收獲。在過去的一年，在酒店領(lǐng)導(dǎo)及各部門的幫助下，我順利地完成了部門及個人的工作指標(biāo)；在孫總的指導(dǎo)下，我在酒店管理中的品質(zhì)要求和眼界都有了很大的提高。酒店管理對于我來說，猶如一扇窗，讓我看到了更廣闊的世界，同時，也讓我知道學(xué)無止境。

2014年是我就任部經(jīng)理的第五年，部作為經(jīng)營性部門，今年部門營收完成情況良好，整體人員隊伍情況穩(wěn)定，來自于團(tuán)體的力量使我倍感欣慰。在這里，感謝酒店孫總及各部門支持，為我工作的順利開展提供了動力，也使我的工作方法有了很大的改善。2010年，“提升經(jīng)營空間、改善服務(wù)質(zhì)量、塑造團(tuán)隊效率”的經(jīng)營理念一直被我牢記于心，與團(tuán)隊一起致力于營收與品質(zhì)的同時提升，在前進(jìn)的路上思考與提升并行。在日復(fù)一日的工作中，我部門全體員工盡心、盡力、盡職、盡責(zé)地開展工作，重點和品質(zhì)同時提升，用聲譽(yù)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得區(qū)域會員及?？偷目隙?。

在此，我對這一年來履行職責(zé)情況及下一步工作方向等方面向大家作以匯報，懇請孫總、鄧總及各位同仁予以評議。

一、職責(zé)履行情況

萬事始于初，工作也是如此。如果沒有一套完整的合理的工作計劃，一年的工作就沒有框架可尋。我是康部部門的經(jīng)理，在年初，我與我部的管理人員制定了經(jīng)營指標(biāo)分配、創(chuàng)造營收、改善服務(wù)質(zhì)量、健全管理機(jī)制、塑造團(tuán)隊效率等一系列計劃，把“提升經(jīng)營空間、改善服務(wù)質(zhì)量、塑造團(tuán)隊效率”貫穿到全年的工作，結(jié)合酒店經(jīng)營實際與崗位職責(zé)，工作履行情況如下：

1、明確工作重點

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，工業(yè)區(qū)管委會，區(qū)政府有關(guān)委、辦、局：

區(qū)國（集）資委、區(qū)房地局?jǐn)M訂的《關(guān)于本區(qū)加強(qiáng)新增經(jīng)營性物業(yè)監(jiān)管的實施意見》已經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

特此通知

關(guān)于本區(qū)加強(qiáng)新增經(jīng)營性物業(yè)監(jiān)管的實施意見

為進(jìn)一步規(guī)范本區(qū)新增經(jīng)營性物業(yè)的配置和管理，充分發(fā)揮其在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，節(jié)約集約利用土地，著力破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)等方面的作用，根據(jù)本區(qū)實際情況，就加強(qiáng)新增經(jīng)營性物業(yè)的監(jiān)管，提出以下實施意見。

一、新增經(jīng)營性物業(yè)范圍

為進(jìn)一步規(guī)范本區(qū)新增經(jīng)營性物業(yè)的配置和管理，充分發(fā)揮其在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，節(jié)約集約利用土地，著力破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)等方面的作用，根據(jù)本區(qū)實際情況，就加強(qiáng)新增經(jīng)營性物業(yè)的監(jiān)管，提出以下實施意見。

一、新增經(jīng)營性物業(yè)范圍

新增經(jīng)營性物業(yè)是指自本意見施行之日起，本區(qū)行政區(qū)域內(nèi)新建成并可供的全部商業(yè)用房、商務(wù)樓、工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲用房等，通過回購等方式取得并長期持有、集中經(jīng)營管理，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)和社會效益的物業(yè)。

二、新增經(jīng)營性物業(yè)回購

1、前期工作。在新建商品房項目時，應(yīng)明確要求回購經(jīng)營性物業(yè)。為規(guī)范新增經(jīng)營性物業(yè)回購行為，在區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)下，區(qū)國（集）資委、區(qū)房地局、區(qū)發(fā)改委、區(qū)經(jīng)委、區(qū)財政局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)土地儲備中心和區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營公司等部門組成監(jiān)管小組，在房地產(chǎn)項目建設(shè)初期就相關(guān)回購事宜進(jìn)行協(xié)調(diào)，明確具體操作事項。

2、回購主體及方式?；刭徶黧w應(yīng)為區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營公司、鎮(zhèn)資產(chǎn)投資經(jīng)營公司和有關(guān)村公司?；刭彿绞揭枣?zhèn)、村或區(qū)、鎮(zhèn)聯(lián)合回購為主，也可鎮(zhèn)、村聯(lián)合或區(qū)單獨回購。十年內(nèi)，回購取得的新增經(jīng)營性物業(yè)原則上不得轉(zhuǎn)讓。區(qū)、鎮(zhèn)、村三級經(jīng)營性物業(yè)如需轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)區(qū)政府審批。鎮(zhèn)、村經(jīng)營性物業(yè)如轉(zhuǎn)讓，區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營公司有優(yōu)先收購權(quán)。

根據(jù)貴局下發(fā)的《省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳安全生產(chǎn)管理委員會辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國慶假日期間住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域安全生產(chǎn)工作的緊急通知》的文件要求，為切實做好房屋安全管理工作，加大預(yù)防預(yù)控力度，有效防范、堅決遏制房屋安全重大事故，保障人民群眾生命財產(chǎn)安全，在城鄉(xiāng)內(nèi)開展農(nóng)村自建經(jīng)營性房屋排查整治工作，先將排查整治工作的情況報告如下：

一、責(zé)任落實及工作開展

為了全面有效的開展城鄉(xiāng)危險房屋排查整治工作，組織各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開會，分解目標(biāo)，全面落實排查工作，由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部負(fù)責(zé)農(nóng)村經(jīng)營性房屋的排查整治工作，充分調(diào)動干部積極性，狠抓部門配合，層層落實責(zé)任,加強(qiáng)督促檢查,健全工作機(jī)制,認(rèn)真落實值班、信息報告制度，嚴(yán)格執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)干部到崗帶班和關(guān)鍵崗位24小時值班制度，消除管理盲區(qū),堵塞管理漏洞，切實做好城鄉(xiāng)房屋安全管理工作，確保人民群眾的生命財產(chǎn)安全。目前已排查農(nóng)村經(jīng)營性農(nóng)房219戶，存在隱患問題0戶。

二、加強(qiáng)安全管理工作

（一）、加強(qiáng)房屋安全教育力度

深入開展消防、安全生產(chǎn)等相關(guān)知識宣講工作，對經(jīng)營性農(nóng)房進(jìn)行安全等法律法規(guī)、政策措施，強(qiáng)化安全意識，大力開展城鄉(xiāng)房屋安全宣傳教育活動，強(qiáng)化房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人對房屋維護(hù)管理權(quán)利和義務(wù)的認(rèn)識，增強(qiáng)做好房屋安全工作的主動性和自覺性。

造成重大影響或出現(xiàn)類似事件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)或部門，三是強(qiáng)化組織的問責(zé)處理。對排查調(diào)處工作不到位。由市綜治委對其實行一票否決，并按組織順序提請市委、市紀(jì)委對轄區(qū)黨政一把手、專班人員和直接責(zé)任人，根據(jù)情節(jié)輕重，給予紀(jì)律處置，直至追究刑事責(zé)任。

深入開展經(jīng)營性矛盾糾紛排查調(diào)處工作的重要通知》傳真后，收到省綜治委《關(guān)于認(rèn)真貫徹中央領(lǐng)導(dǎo)同志主要批示精神。廣水市綜治委根據(jù)中央領(lǐng)導(dǎo)批示精神和上級總體部署和要求，認(rèn)真組織開展經(jīng)營性矛盾糾紛排查調(diào)處工作，取得階段性效果。

周密安排，

一、高度重視。認(rèn)真組織開展經(jīng)營性矛盾糾紛排查調(diào)處工作

市綜治辦主任徐非常重視經(jīng)營性矛盾糾紛排查調(diào)處工作，一是思想認(rèn)識到位。接到上級傳真通知后。認(rèn)識到月日發(fā)生在市如家快捷酒店因經(jīng)營權(quán)之爭導(dǎo)致縱火發(fā)生，至10人死亡，35人受傷的事件，性質(zhì)非常惡劣，手段極為殘暴，第一時間向市委主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)匯報，市委常委、政法委書記、公安局長楊作出批示：這次事件令人震驚，性質(zhì)惡劣，各地各部門和行業(yè)組織要堅決依照中央領(lǐng)導(dǎo)批示和上級要求，采取有效措施，深入排查調(diào)處各類矛盾隱患，強(qiáng)化重點人員管控，杜絕類似事件發(fā)生”

市綜治辦召開了各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處綜治辦主任工作會議，二是工作布置到位。月日。專門安排布置經(jīng)營性矛盾糾紛排查調(diào)處工作。成立了由市委常委、政法委書記楊同志任組長，市委政法委常務(wù)副書記，市委政法委副書記李，市綜治辦主任徐，市公安局副局長吝同志任副組長，相關(guān)職能部門為成員的經(jīng)營性矛盾糾紛排查調(diào)處領(lǐng)導(dǎo)小組，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處、市直各部門、行業(yè)組織也相應(yīng)成立了工作專班，安排人員，深入開展矛盾糾紛排查調(diào)處工作。

為調(diào)動社會各界廣邀客商，主動參與縣城經(jīng)營性土地招商的積極性，確保縣城經(jīng)營性土地招商活動取得預(yù)期效果，特制定縣城經(jīng)營性土地招商考核獎勵意見如下：

一、抵算招商引資任務(wù)的折算標(biāo)準(zhǔn)

按客商報名到賬競拍保證金的50%或土地成交價款的100%或房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資的50%折算招商任務(wù)，并抵算“點供”項目招商任務(wù)（不重復(fù)計算）。

二、縣城經(jīng)營性土地招商項目獎勵標(biāo)準(zhǔn)

（一）按客商競拍土地成交價款并在規(guī)定時間內(nèi)足額解交出讓金價款的2‰獎勵給招商單位或直接引資人，分期付款的地塊按比例分期獎勵；對于未中標(biāo)但參與競價的，按客商到賬保證金的1‰獎勵給招商單位或直接引資人；其中，對于招商引資單位主要引資人的獎勵部分不低于獎勵總額的40%。

（二）本地開發(fā)企業(yè)憑合伙競買協(xié)議與外地開發(fā)企業(yè)合股參與競標(biāo)，并在規(guī)定時間內(nèi)足額解交出讓金，按成交價款的3‰獎勵給本地開發(fā)企業(yè)；對于未中標(biāo)但參與競價的，按到賬保證金的1.5‰獎勵給本地開發(fā)企業(yè)。

近年來，**省新干縣緊緊圍繞國土資源的可持續(xù)利用和經(jīng)濟(jì)效益的最大化這個“雙贏”目標(biāo)，在加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的同時，不斷加強(qiáng)土地資產(chǎn)經(jīng)營，認(rèn)真貫徹執(zhí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，最大限度地發(fā)揮土地資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益，取得明顯成效。據(jù)統(tǒng)計，**年5月以來，全縣經(jīng)營性土地使用權(quán)實行“招拍掛”出讓的23宗，總面積6.4128公頃，土地出讓金收益1435萬元，受到了省、市有關(guān)部門的肯定。在工作中，他們的主要做法是創(chuàng)新“一條思路”、做活“三篇文章”、加強(qiáng)“三項監(jiān)督”。

一、提高認(rèn)識，轉(zhuǎn)變觀念，創(chuàng)新“一條思路”。實行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓，既可以最大化地顯現(xiàn)土地資產(chǎn)價值，提高土地使用效率，更可以有效地防止“暗箱”操作，從源頭上遏制腐敗。對此，縣委、縣政府有著清醒的認(rèn)識和超前的意識，牢固樹立“以地生財”觀念，把招標(biāo)拍賣掛牌出讓經(jīng)營性土地作為經(jīng)營城市的一種重要手段抓緊抓實，把土地這塊“黑蛋糕”做強(qiáng)做大。早在**年，該縣便成立土地使用制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了《關(guān)于加強(qiáng)土地使用制度改革的決定》等一系列規(guī)范性文件。95年土地使用制度改革進(jìn)入實質(zhì)性操作階段，當(dāng)年拍賣國有土地20宗，收取土地出讓金55萬元。96年在縣城塘頭開發(fā)區(qū)建造農(nóng)民一條街時，實行“招拍掛”出讓制度，使每個平方米的土地、房產(chǎn)價增值到1200多元，在當(dāng)時一舉產(chǎn)生了轟動效應(yīng)。98年一塊座落在縣城黃金地段，面積為266平方米的土地賣得每平方米2920元的好價錢，當(dāng)時這在全省縣城土地拍賣價格中也算得上冒了個尖。掘到第一桶金后，使初嘗甜頭的縣委、縣政府思路更清晰了，信心更足了。尤其是國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》和國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于嚴(yán)格實行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》下發(fā)后，該縣更是“起早趕市”、搶占“頭班車”，明確規(guī)定：凡是房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項目用地；對大宗用地凡有兩個以上意向用地者，都必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。為此，先后成立了縣土地清理整頓領(lǐng)導(dǎo)小組、土地清理兌現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)小組、經(jīng)營性土地清理組，并從縣國土資源局、縣監(jiān)察局、縣財政局等有關(guān)部門抽調(diào)人員集體辦公，做到專人專崗專職。同時，還一連下發(fā)了《新干縣人民政府關(guān)于強(qiáng)化土地運作的意見》、《新干縣土地儲備辦法》、《新干縣土地交易管理規(guī)定》等五個規(guī)范性文件，從而形成了全縣經(jīng)營性土地“一個口子進(jìn)水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的工作格局，使全縣經(jīng)營性土地公開交易工作逐步走向了法制化、規(guī)范化、制度化軌道。

二、立足縣情，把握重點，做活“三篇文章”。近年來，新干縣在努力盤活城區(qū)一些閑置土地的同時，緊緊圍繞國企改革、小城鎮(zhèn)規(guī)劃和市容市貌建設(shè)等重點工程，選準(zhǔn)主攻方向，挖掘土地資源，開辟“第二戰(zhàn)場”。一是抓了國企改革房地產(chǎn)拍賣工作。針對國有企業(yè)改革中存在的個別企業(yè)主管部門擅自處置企業(yè)房地產(chǎn)、降價賤賣、“暗箱”操作、擾亂全縣企業(yè)改制資產(chǎn)拍賣的市場秩序、導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失嚴(yán)重的現(xiàn)狀，縣委、縣政府及時下發(fā)了干發(fā)[**]8號文件，明確規(guī)定國有企業(yè)改革的所有土地，不論經(jīng)營性土地還是工業(yè)等其他用地，都要實行公開拍賣，縣里還專門成立了國企改革房地產(chǎn)拍賣工作組，具體負(fù)責(zé)全縣國企改革房地產(chǎn)拍賣工作。**年以來，該縣共對商業(yè)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、糧食、物資、經(jīng)貿(mào)等7個系統(tǒng)的33家改制企業(yè)的房地產(chǎn)進(jìn)行了公開拍賣，拍賣土地面積492.15畝，變現(xiàn)資金1948.24萬元，使全縣的國企改革工作穩(wěn)步推進(jìn)，也得到了各企業(yè)和企業(yè)主管部門的充分肯定。二是抓了小城鎮(zhèn)建設(shè)土地的開發(fā)拍賣工作。該縣堅持走“借地生財”、“靠地建鎮(zhèn)”的路子，充分挖掘土地資源潛力，確保土地升值增值，在小城鎮(zhèn)建設(shè)中大打“土地牌”，大唱“土地戲”，在政府未投資一分錢、群眾未出資一分錢的情況下，建造了一座座城市功能配套設(shè)施齊全的小城鎮(zhèn)。素有吉安市“北大門”之稱的大洋洲鎮(zhèn)，在創(chuàng)建“全國100個示范小城鎮(zhèn)”建設(shè)中，僅靠公開拍賣28宗土地，便獲得土地收益近500萬元。地處贛**岸的三湖鎮(zhèn)，交通不便，但由于縣國土局和三湖鎮(zhèn)政府的成功運作，拍賣沿街28宗土地，面積4494.1平方米，便獲得539萬元土地出讓金，有力解決了小城鎮(zhèn)建設(shè)中的資金短缺問題。三是抓了城區(qū)一些閑置地段的土地開發(fā)利用工作。新干縣城中心原有一塊老廣場，面積小，綠化差，而旁邊不遠(yuǎn)處有一塊數(shù)千平方米的大水塘，由于流水不暢，雜草叢生，以致臭氣熏天，嚴(yán)重影響了市容市貌。針對這種現(xiàn)狀，縣委、縣政府果斷決策，科學(xué)規(guī)劃，采取辟山填塘的辦法，硬是在縣城中心區(qū)辟出了一塊占地2.5萬平方米的廣場用地。廣場建成后，縣委、縣政府將廣場邊緣的25宗店面用地拋向市場，采取公開招標(biāo)拍賣掛牌出讓的方式，共拍賣土地1144平方米，變現(xiàn)資金504萬元，首次創(chuàng)下了新干縣每平方米價值5500元的“黃金價”。接著在靠近廣場的新干賓館店面拍賣中又創(chuàng)下了每平方米12600元的紀(jì)錄，這些拍賣在社會上引起強(qiáng)烈反響。

三、主動介入，全面參與，加強(qiáng)“三項監(jiān)督”。為確保經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作有序開展，做到公開、公平、公正，新干縣各有關(guān)職能部門擺正各自位置，充分發(fā)揮職能作用，通力協(xié)作，密切配合，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，營造良好的外部工作環(huán)境。一是加強(qiáng)制度監(jiān)督。該縣注重加強(qiáng)制度建設(shè)，始終把制度建設(shè)擺在重要位置，切實抓緊抓好，先后建立健全了建設(shè)用地供應(yīng)總量控制和編制供應(yīng)年度計劃制度、國有土地使用權(quán)公開交易制度、基準(zhǔn)地價定期更新和公布制度、集體決策制度、土地登記資料公開查詢辦法、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度和出讓前向紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)告知制度等七項制度，對招標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)及評標(biāo)專家的組成等都作出了嚴(yán)格規(guī)定，從而使“招拍掛”工作有章可循，有規(guī)可依，有效規(guī)范土地交易行為。同時對公開出讓計劃、公開土地信息、公開集體決策、公開程序、公開競價、公開結(jié)果等“六公開”制度的執(zhí)行情況，進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時督促整改。二是加強(qiáng)紀(jì)律監(jiān)督。今年，省監(jiān)察廳、國土資源廳《關(guān)于開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作方案》下發(fā)后，新干縣紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)充分發(fā)揮職能作用，大膽履行工作職責(zé)，主動參與，全程介入，并配合主管部門，在做好宣傳發(fā)動、全面調(diào)查摸底的同時，把工作重點放在監(jiān)督檢查有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)干部執(zhí)行國家有關(guān)法律法規(guī)和決定命令的情況上，及時糾正經(jīng)營性土使用權(quán)出讓違規(guī)操作的做法，今年對兩起私自交易經(jīng)營性土地的問題，縣監(jiān)察局、縣國土局及時下發(fā)通知書，解除無效協(xié)議，收歸土地儲備中心，按規(guī)定程序進(jìn)行出讓，有效遏制了土地交易中腐敗現(xiàn)象的滋生蔓延。三是加強(qiáng)司法監(jiān)督。對土地市場涉及的壟標(biāo)、串標(biāo)等現(xiàn)象，該縣公安部門加大了對房地產(chǎn)拍賣市場的治安管理整頓力度，重拳出擊，依照有關(guān)法律嚴(yán)厲查處，狠剎一些不法分子的囂張氣焰。**年，在七琴鎮(zhèn)糧油公司房地產(chǎn)拍賣過程中，社會上一些閑雜人員四處活動，威脅投標(biāo)人，進(jìn)行壟標(biāo)，致使該宗土地沒有競拍成功，造成了嚴(yán)重的社會影響。發(fā)現(xiàn)情況后，縣委、縣政府極為重視，公安機(jī)關(guān)及時出擊，查處了10多名不法分子，并處于罰款，確保了拍賣工作順利進(jìn)行，從而有效地凈化土地市場。

一、當(dāng)前公有經(jīng)營性房產(chǎn)租賃中存在的問題

1、私設(shè)帳外帳，坐收坐支。在我縣，部分縣直機(jī)關(guān)，各系統(tǒng)、街道乃至其下屬單位都或多或少掌握著一定的經(jīng)營性房產(chǎn)用于租賃，但是數(shù)量不清、帳目不明，部分單位也沒有完善的資產(chǎn)臺帳。根據(jù)我縣國庫統(tǒng)一支付、收支兩條線的規(guī)定，租金這樣的預(yù)算外收是要統(tǒng)一進(jìn)入財政，再由財政根據(jù)使用情況返還給各單位。由于缺乏全縣公有經(jīng)營性房產(chǎn)的統(tǒng)一臺帳，各單位租金收入也就無法準(zhǔn)確統(tǒng)計。部分單位利用這個漏洞，將部分或全部租金收入截留，不進(jìn)財政，坐收坐支，自行使用。同時由于對于經(jīng)營性房產(chǎn)基本信息的不明確，時間久了，房產(chǎn)流失，被個人侵吞也就存在著可能。

2、部分房產(chǎn)租賃期限過長，“二房東”現(xiàn)象突出，公有經(jīng)營性房產(chǎn)的收益受損。房產(chǎn)租賃市場的行情瞬息萬變，尤其是近幾年我縣房地產(chǎn)市場行情一路看漲，房屋租賃價格節(jié)節(jié)攀升。在這樣的情況下，仍有部分單位的店面一簽五年，更有甚者一簽十年，國家、集體的利益嚴(yán)重受損。同時，由于我縣的公房租金標(biāo)準(zhǔn)實行1997年前的政府定價，租金明顯低于市場租金。一些承租戶便利用政府定價的低租金擅自以高價將自己承租的公有經(jīng)營性房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給他人，從中獲取租金差價，牟取高額回報。尤其是在中山路，勝利路這樣的繁華地段，層層轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象多有發(fā)生。這些嚴(yán)重違反房屋租賃管理規(guī)定的行為，造成了國有、集體資產(chǎn)的大量流失。

3、公有經(jīng)營性房產(chǎn)租賃管理不公開、不透明，暗箱操作較多，是商業(yè)賄賂的多發(fā)地帶。除直管公房有明確的臺帳外，各單位的店面情況大都是自行掌握。店面何時到期、現(xiàn)承租人是誰、租金多少等等信息也都只有各單位相關(guān)的人員才清楚。這種信息的不透明、不公開，為暗箱操作和各種腐敗現(xiàn)象孳生提供了土壤。日前，我縣就查處了縣屬某單位書記、經(jīng)理、副經(jīng)理三人利用店面租賃，采取降低租賃價格、違規(guī)延長租賃期限等手段，收受承租人好處的商業(yè)賄賂窩案，涉案金額四十余萬元。

4、房產(chǎn)租賃稅款收取成難點?，F(xiàn)在各公有經(jīng)營性房產(chǎn)的使用權(quán)多在企業(yè)手中。而我縣的企業(yè)多為困難企業(yè)、破產(chǎn)企業(yè)和停產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)職工也多已下崗。因此，租賃收入成為了發(fā)放職工生活費、繳納社保等各項保險，維護(hù)企業(yè)穩(wěn)定的主要來源。從我縣目前的情況看來，大部分的企業(yè)都是入不敷出，都拖欠了社保等各項保險無力繳納。在這種情況下，繳納房產(chǎn)租賃稅更是無從談起。

二、解決當(dāng)前公有經(jīng)營性房產(chǎn)租賃中問題的對策

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，事業(yè)單位對外經(jīng)營性投資的規(guī)模在逐步增大。目前，海河水利委員會（以下簡稱海委）對外經(jīng)營性投資已達(dá)上億元，涉及水利施工、科技咨詢、IT、印刷、維修養(yǎng)護(hù)等行業(yè)，實現(xiàn)年經(jīng)營收入10多億元，為各項事業(yè)的發(fā)展起到了保障和促進(jìn)作用。近年來，海委在理順委屬企業(yè)管理體制、完善運行機(jī)制等方面進(jìn)行了一些有益的探索，但是，如何進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)對外經(jīng)營性投資的管理，合理配置與有效利用國有資產(chǎn)，切實提高委屬企業(yè)的經(jīng)營管理水平，確保國有資產(chǎn)保值增值，促進(jìn)海委水利事業(yè)的發(fā)展，仍有許多值得探討與思考的問題。

1海委對外經(jīng)營性投資管理現(xiàn)狀

多年來，海委對委屬事業(yè)單位對外投資事項實行審批制度，嚴(yán)格按照財政部《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》和水利部《中央級水利單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，由委財務(wù)處統(tǒng)一管理，嚴(yán)格按照國有資產(chǎn)對外投資管理的權(quán)限履行報批手續(xù)。委審計處通過對企業(yè)主要負(fù)責(zé)人經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計等方式履行對國有經(jīng)營性資產(chǎn)的監(jiān)管職責(zé)。近年來，海委深入推進(jìn)事企改革，積極理順事企關(guān)系。實施了華水、中水和龍網(wǎng)公司3大企業(yè)與原事業(yè)單位的分離，經(jīng)過企業(yè)的整合重組，初步建立了公司制的法人治理結(jié)構(gòu)。委機(jī)關(guān)另外9家投資規(guī)模較小的經(jīng)營實體，日常的經(jīng)營管理主要由相關(guān)事業(yè)單位承擔(dān)，管理模式為行政管理與企業(yè)管理相結(jié)合。委屬企業(yè)的經(jīng)營利潤，主要通過勞務(wù)輸出、技術(shù)咨詢、房屋租賃等形式回報給海委及其相關(guān)事業(yè)單位，以補(bǔ)充事業(yè)經(jīng)費的不足。

2海委對外經(jīng)營性投資管理工作取得的成效

海委歷來十分重視對外經(jīng)營性資產(chǎn)的管理工作，始終把委屬企業(yè)的健康發(fā)展作為海委工作的重要組成部分。近年來，海委緊緊抓住水管體制改革的有利時機(jī)，加強(qiáng)了委屬企業(yè)的發(fā)展研究與資產(chǎn)管理工作，在理順管理體制、完善運行機(jī)制、加強(qiáng)制度建設(shè)、積極開拓市場、提高經(jīng)營效益等方面取得了一定成效，使委屬企業(yè)在改革中不斷成熟、發(fā)展和壯大，有力地促進(jìn)和支撐了流域水利事業(yè)的發(fā)展。

2.1積極推進(jìn)事企改革，初步理順了事企關(guān)系多年來，委屬企業(yè)主要由事業(yè)單位代管，企業(yè)的經(jīng)營管理模式多為行政管理與企業(yè)管理相結(jié)合。這種管理模式對海委事業(yè)的整體發(fā)展尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了一定的作用，有效地緩解了事業(yè)單位經(jīng)費不足的矛盾，取得了明顯的成效。但隨著企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)管理的行政化所帶來的弊端越來越顯現(xiàn)。比如，業(yè)務(wù)單一、經(jīng)營范圍狹窄，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，資本規(guī)模較小、法人治理結(jié)構(gòu)不完善、經(jīng)營管理能力不強(qiáng)、資本運作能力較弱，企業(yè)制度缺乏、監(jiān)管弱化、不能較好地履行出資人的管理職責(zé)，等等。因此，事業(yè)單位代管企業(yè)的模式，一定程度上影響了委屬企業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過深入研究，2011年7月海委開始實施事企改革方案，委屬3大公司脫離事業(yè)單位的管理，實行企業(yè)的獨立運營，初步理順了事企關(guān)系。

工程項目管理的成果在財務(wù)核算的過程中往往通過綜合利潤率指標(biāo)對項目經(jīng)理進(jìn)行直接的經(jīng)濟(jì)業(yè)績考核。即工程毛利潤率=工程項目毛利/工程結(jié)算總造價。筆者在長期的實踐過程中發(fā)現(xiàn)，這種綜合業(yè)績考核的方法往往有失公允。眾所周知，一個工程項目的完成通常由三個主要階段組成：工程項目的前期投標(biāo)過程；工程項目的中期施工階段過程；工程項目竣工后的工程結(jié)算過程。鑒于這個流程關(guān)系的模式，筆者試將前期投標(biāo)及竣工結(jié)算歸集為工程的經(jīng)營性階段；而將工程施工階段歸集為生產(chǎn)性階段。由此而產(chǎn)生了兩個環(huán)節(jié)的不同業(yè)績考核指標(biāo)，即經(jīng)營性利潤與生產(chǎn)性利潤考核指標(biāo)。

一、經(jīng)營性利潤

它是建筑工程項目在非生產(chǎn)過程中由于決策支持、分析準(zhǔn)確而產(chǎn)生的利潤。其歸屬期為工程項目的投標(biāo)階段及后期竣工結(jié)算階段。（一）投標(biāo)階段的利潤。此指施工企業(yè)無論應(yīng)對何種形式的投標(biāo)方式，在報價的過程中，均以實際報價與本企業(yè)當(dāng)前的實際管理水平為基點，以內(nèi)部定額為控制線，同時結(jié)合企業(yè)同類型項目的歷史成本（該歷史成本為項目實際完全成本=項目直接成本+項目應(yīng)承擔(dān)的各項綜合費用）作為參考依據(jù)，并對當(dāng)前成本（該當(dāng)前成本為由于價格變動或量的變動而進(jìn)行的糾偏成本）進(jìn)行利潤加成的報價模式。即投標(biāo)過程中形成的加成相對利潤率的實質(zhì)表達(dá)為：加成利潤率= （實際投標(biāo)價-內(nèi)控目標(biāo)成本）/實際投標(biāo)價=1-內(nèi)控成本/實際投標(biāo)價；這一利潤率的形成是相對靜態(tài)的利潤指標(biāo)，其將在實際中標(biāo)價的基礎(chǔ)上進(jìn)行一定的修正，即中標(biāo)利潤率=（實際中標(biāo)價-內(nèi)控成本）/實際中標(biāo)價= 1-內(nèi)控成本/實際中標(biāo)價，而中標(biāo)價的實質(zhì)內(nèi)容是對投標(biāo)價的一種修正，投標(biāo)報價修正系數(shù)=（實際投標(biāo)價-中標(biāo)價）/中標(biāo)價，或表達(dá)為：中標(biāo)價=實際投標(biāo)報價×投標(biāo)下浮率=內(nèi)控成本/（1-加成利潤率）×投標(biāo)下浮率。由此可見，企業(yè)的內(nèi)部控制成本的高低以及企業(yè)的期望利潤率的高低對項目能否中標(biāo)起著決定性的作用和影響。因此項目經(jīng)理采取何種決策方案起著關(guān)鍵作用，同時它對工程中標(biāo)后的后期管理也提出了實施要求。我們對一項工程的投標(biāo)過程不僅要作橫向的測算，還要在中標(biāo)后進(jìn)行縱向的比對，即在虛擬的公平、公開、公正投標(biāo)競爭機(jī)制中，與各競標(biāo)單位之間的投標(biāo)報價進(jìn)行比較，具體來說可以使用加權(quán)修正值、最低差額修正值兩個指標(biāo)進(jìn)行比對。加權(quán)修正值=中標(biāo)價-競標(biāo)加權(quán)平均值=中標(biāo)價-∑（a1+a2+……an）/n；最低差額修正值=中標(biāo)價-最低投標(biāo)競標(biāo)值。試舉例說明：A建筑公司參與了一項住宅樓的競標(biāo)，該標(biāo)的共有五家單位競標(biāo)，各單位投標(biāo)報價分別如下：假設(shè)A、B、C、D、E均為有效競標(biāo)值，通過綜合評標(biāo)后，A公司最終以990萬元中標(biāo)，A公司實際內(nèi)部預(yù)算442020年第3期投標(biāo)值為1100萬元（已考慮風(fēng)險報酬系數(shù)），競標(biāo)綜合下浮率10%，下浮后A公司內(nèi)控目標(biāo)利潤率為5%。加權(quán)修正值=中標(biāo)價-競標(biāo)加權(quán)平均值=  990-988=2萬元；最低差額修正值=中標(biāo)價-最低投標(biāo)競標(biāo)值=990-950=40萬元；中標(biāo)目標(biāo)利潤值=中標(biāo)價×目標(biāo)利潤率=990×5%=49.5萬元。由上述參數(shù)指標(biāo)可見：A公司的競標(biāo)是成功的，以高出加權(quán)價的標(biāo)的額中標(biāo)；A公司如以最低價作為盈虧平衡點，則A公司由于競標(biāo)策略的成功，獲得經(jīng)營性利潤40萬元；A公司的目標(biāo)利潤調(diào)整區(qū)間為： ［40，49.5］ ，利潤率調(diào)整區(qū)間［4%，5%］ 。反之，如果加權(quán)修正值為負(fù)值，則要相應(yīng)地調(diào)整經(jīng)營性利潤和目標(biāo)利潤，以確保企業(yè)的目標(biāo)利潤具有執(zhí)行性。（二）竣工決算過程中形成的經(jīng)營性利潤?？⒐Q算過程中利潤形成的主要因素來自以下幾個方面：第一，合同文件的簽署是整個決算的第一關(guān)健要素。合同簽訂得完整、周密、嚴(yán)謹(jǐn)可以實現(xiàn)工程項目利益的最大化；反之，如果合同的瑕疵過多，則會使利益流失，甚至產(chǎn)生一些不必要的隱性虧損，最終使得目標(biāo)利潤無法實現(xiàn)。第二，預(yù)決算員的個人業(yè)務(wù)水平對定額編制文件的熟悉程度及對圖紙和現(xiàn)場施工的熟悉程度在一定程度上決定著一份決算文件的編制質(zhì)量。通常，一個優(yōu)秀的預(yù)決算員在編制一份工程項目的決算書時，都會和財務(wù)成本核算人員對材料費、人工費進(jìn)行反復(fù)的核對，以避免決算文件中形成的漏項、材差的計取等，從而確實保證經(jīng)營成果的最終實現(xiàn)。第三，及時確定決算階段的各項偏差，以便調(diào)整或保證目標(biāo)利潤的最終實現(xiàn)。經(jīng)營性利潤的形成和產(chǎn)生更多地在于企業(yè)的決策導(dǎo)向，它不僅僅對企業(yè)的多元化、立體化管理提出了更高的要求，同時也對當(dāng)前的市場競爭機(jī)制下企業(yè)的內(nèi)部控制提出了更高的管理要求。

二、生產(chǎn)性利潤

生產(chǎn)性利潤的形成是由于對目標(biāo)成本的有效控制形成的節(jié)約而產(chǎn)生的相對利潤。它的形成與現(xiàn)場項目的施工管理有著極為密切的關(guān)系，并且自始至終貫穿在施工過程的每個環(huán)節(jié)。生產(chǎn)性利潤形成的實質(zhì)是由于現(xiàn)場的有效管理而產(chǎn)生的量差與價差的有機(jī)組合。項目承包制下的承包人要完成下達(dá)的目標(biāo)成本指標(biāo)，必須做到“先算后做，邊算邊做”，才能確保目標(biāo)成本的有效過程控制，從而為生產(chǎn)性利潤的真正實現(xiàn)夯實基礎(chǔ)。（一）相關(guān)成本的概念。1．投標(biāo)成本：投標(biāo)成本即為投標(biāo)報價扣除投標(biāo)報價時的目標(biāo)利潤后的成本。2．施工圖預(yù)算成本：因投標(biāo)報價時可能采取了不動態(tài)平衡報價而形成的競標(biāo)等策略因素，所以在項目中標(biāo)后，應(yīng)根據(jù)施工圖編制出實際的施工圖預(yù)算。通過施工圖預(yù)算成本與投標(biāo)成本的分析對比，從而為制定項目核算較為合理的目標(biāo)成本提供相應(yīng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。3．項目現(xiàn)場施工成本：指項目現(xiàn)場實際發(fā)生的施工成本。4．財務(wù)核算成本：財務(wù)部門根據(jù)現(xiàn)場發(fā)生的原始資料，通過匯總整理核算，完整反映該項目實際發(fā)生的完全成本。其主要作用是與施工圖預(yù)算成本的價、量差的比對，從而為項目結(jié)算過程中防止漏項、少報量、報低價格等提供參考依據(jù)；同時也為現(xiàn)場施工成本的雙控進(jìn)行隨時跟蹤。5．目標(biāo)成本：分公司與項目部簽訂的項目承包成本（該成本應(yīng)為不含稅裸價成本，因設(shè)計變更或重大簽證而產(chǎn)生的成本增加應(yīng)相應(yīng)增加原目標(biāo)成本）。（二）生產(chǎn)性成本的組成內(nèi)容。人工費：包括直接從事建筑安裝工程施工的本部職工工資、獎金、工資性質(zhì)的津貼（如技師津貼）等；材料費：包括施工過程中耗用的構(gòu)成工程實體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品和內(nèi)、外部調(diào)撥的材料等；機(jī)械使用費：包括施工過程使用專業(yè)公司機(jī)械所發(fā)生的費用（租賃費、油料消耗、修理費等）、租用外單位施工機(jī)械的租賃費、施工機(jī)械安裝、拆卸和進(jìn)出場費；其他費用：包括施工過程中發(fā)生的材料二次搬運費、生產(chǎn)工具使用費、儀器、儀表使用費、檢驗試驗費、水電費、勞動保護(hù)費等；分包成本：包括各專業(yè)分包或勞務(wù)分包（包括勞務(wù)班組分包）發(fā)生的各項成本；間接費用：包括辦公費、差旅費、房租費、出入證費用、保險費、業(yè)務(wù)招待費、職工福利費、工會經(jīng)費、養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、住房公積金，分公司（項目部）分?jǐn)偟默F(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)化管理費、臨設(shè)費、資金成本等。（三）目標(biāo)成本的制定。目標(biāo)成本的制定主要包括以下內(nèi)容：實物工程量，勞務(wù)價格及分項人工和總費用，主輔材價格及分項材料和總費用，機(jī)械價格及分項和總費用，水電、臨設(shè)等費用，項目管理團(tuán)隊及工資及其他發(fā)生的間接費用等和項目可能存在的資金成本。目標(biāo)成本既作為簽訂內(nèi)部承包合同的基數(shù)，又作為承包經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核的基準(zhǔn)，更是兌現(xiàn)的基本依據(jù)。（四）項目成本核算的辦法。根據(jù)集團(tuán)公司推行的項目管理軟件，切實夯實現(xiàn)場施工的成本核算基礎(chǔ)管理工作，建立健全各項臺賬，真正達(dá)到“成本雙控”的有效良性管理模式。1．現(xiàn)場施工成本執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)本部職工工資可參照歷史日工資水平并適當(dāng)上浮5%～10%作為成本核算參考依據(jù)；主材費：執(zhí)行預(yù)算價、報價、合同價；輔材費按實際價；周轉(zhuǎn)材料內(nèi)部租賃執(zhí)行專業(yè)公司內(nèi)部租賃價，外部租賃執(zhí)行市場價；機(jī)械內(nèi)部租賃執(zhí)行專業(yè)公司內(nèi)部租賃價，外部租賃執(zhí)行市場價；項目部之間的勞務(wù)支援、調(diào)料價格由項目部協(xié)商確定，辦齊有關(guān)手續(xù)，在財務(wù)共享中心辦理支付手續(xù)；其他成本、費用均據(jù)實計入；項目可能存在的資金成本。2．財務(wù)核算成本根據(jù)現(xiàn)場提供的符合集團(tuán)公司制度要求的合法、合理等原始票據(jù)按財務(wù)制度規(guī)定的相應(yīng)要求組織核算。3．成本比對每月或每季通過現(xiàn)場施工成本與財務(wù)成本及預(yù)算上報的施工產(chǎn)值的比對分析，能夠及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)成本歸集的及時性、完整性，同時也對預(yù)算部門上報產(chǎn)值的相對準(zhǔn)確性及配比性提供了參考依據(jù)。它不僅能夠隨時對目標(biāo)成本進(jìn)行檢驗（通過工程形象進(jìn)度），而且對項目資金的管理也起到了相應(yīng)的推進(jìn)作用。（五）項目成本核算的分析。項目成本的分析主要內(nèi)容為對人、材、機(jī)的分析，分析的過程中主要采用的方法是量差與價差的結(jié)合。而過程分析是過程控制的重要手段，是對預(yù)算成本、現(xiàn)場施工成本等預(yù)控的有效實質(zhì)性推進(jìn)。通過過程分析，才能及時發(fā)現(xiàn)問題，查明原因，采取有效措施，將人工、材、機(jī)的失控消滅在萌芽狀態(tài)，確保目標(biāo)成本的可靠實現(xiàn)。目標(biāo)成本偏差（生產(chǎn)性利潤）=目標(biāo)成本-實際成本= 累計完成工程量×（1-目標(biāo)利潤率）-成本累計發(fā)生額，當(dāng)成本偏差＞0時，說明現(xiàn)場目標(biāo)成本控制成效顯著，形成生產(chǎn)性利潤；當(dāng)成本偏差＜0時，可能出現(xiàn)的情況：現(xiàn)場管理出現(xiàn)問題，管理混亂，目標(biāo)成本出現(xiàn)失控，應(yīng)及時糾偏；工作量發(fā)生變化，部分變更或簽證的工作量未及時計入當(dāng)期工作量，充分估計可能產(chǎn)生變化的工作量，對目標(biāo)成本進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；市場的材料或人工的價格發(fā)生很大的變化，與投標(biāo)時的差額太大，原先投標(biāo)時的風(fēng)險報酬系數(shù)出現(xiàn)嚴(yán)重的偏差；而這部分偏差應(yīng)根據(jù)合同的簽訂情況而具體確定，有可能形成暫時性差異，也有可能形成永久性虧損。對原先簽訂的合同進(jìn)行二次談判，形成補(bǔ)充合同，彌補(bǔ)虧損面；投標(biāo)時的失誤形成的漏項、錯項，或因不動態(tài)平衡報價時形成的相關(guān)數(shù)據(jù)的調(diào)整等。（六）生產(chǎn)性利潤形成后的及時兌現(xiàn)生產(chǎn)性利潤的形成是項目內(nèi)部承包管理過程中產(chǎn)生的最直接的物耗節(jié)約利潤，其在滿足合同基本條件的情況下應(yīng)及時兌現(xiàn)。這不僅有利于提高整個項目團(tuán)隊的積極性，還能刺激企業(yè)管理的良性循環(huán)發(fā)展。

三、經(jīng)營性利潤與生產(chǎn)性利潤在項目管理中的意義