1、個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的主要表現(xiàn)形式

（1）個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的定義

目前個(gè)人住房信貸的“假個(gè)貸”無(wú)論在理論界還是實(shí)務(wù)界都沒(méi)有統(tǒng)一的定義。筆者認(rèn)為：個(gè)人住房信貸的“假個(gè)貸”主要是指不以真實(shí)購(gòu)買(mǎi)住房為目的，通過(guò)虛構(gòu)住房買(mǎi)賣(mài)交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實(shí)意識(shí)表示向銀行提出住房按揭申請(qǐng)，騙取銀行信貸資金的行為。

（2）個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的主要表現(xiàn)形式

在個(gè)人住房信貸操作實(shí)務(wù)中，碰到的“假個(gè)貸”的形式多種多樣，筆者從“假個(gè)貸”給銀行造成危害程度的角度對(duì)“假個(gè)貸”的形式進(jìn)行歸納：

①惡意套取銀行資金的“假個(gè)貸”。這類(lèi)“假個(gè)貸”往往是一些資金實(shí)力較差的項(xiàng)目公司因項(xiàng)目運(yùn)作不成功，在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中通過(guò)勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門(mén)有關(guān)人員，實(shí)施的旨在騙取購(gòu)房人和銀行資金的“假個(gè)貸”。開(kāi)發(fā)商在資金到手后，迅速轉(zhuǎn)移資金，對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)置之不理，或注銷(xiāo)公司或攜款潛逃，給銀行、購(gòu)房人、社會(huì)造成重大不良影響。還有部分規(guī)模小、資金實(shí)力差的房地產(chǎn)中介公司為籌集資金進(jìn)行炒房，通過(guò)虛構(gòu)二手房買(mǎi)賣(mài)交易、勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門(mén)有關(guān)人員，實(shí)施“假個(gè)貸”騙取銀行信貸資金，在獲利后進(jìn)行提前還款，如炒房失敗則攜款潛逃。

摘要：住房制度改革的不斷深化使得發(fā)展住房金融成為真正啟動(dòng)消費(fèi)信貸的關(guān)鍵問(wèn)題，而個(gè)人住房貸款作為住房金融重點(diǎn)支柱部分也已成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。本文從對(duì)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征及隱患的分析入手，結(jié)合人行最近出臺(tái)的政策和商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)流程中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)闡述了風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)特征；風(fēng)險(xiǎn)隱患；防范對(duì)策

一、個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)特征

個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款，與傳統(tǒng)的企業(yè)貸款相比，具有以下特點(diǎn)：

1．貸款對(duì)象特殊。根據(jù)人民銀行制定的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定：個(gè)人住房貸款的貸款對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，對(duì)借款人所應(yīng)具備的條件進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。

2．貸款用途專(zhuān)一。個(gè)人住房貸款設(shè)立是為了配合我國(guó)住房制度改革，支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)自用普通房，因此貸款只能用于支付所購(gòu)買(mǎi)住房的房款。

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展前景

（一）我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r

我國(guó)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展時(shí)期：第一個(gè)階段為20世紀(jì)80年代中期至90年代中期，是我國(guó)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的初步嘗試階段。這時(shí)期我國(guó)部分金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始嘗試發(fā)放城鎮(zhèn)居民住房貸款，住房消費(fèi)信貸進(jìn)入初步探索嘗試期。第二個(gè)階段為1997～1999年，是我國(guó)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的試點(diǎn)階段。1997年，中國(guó)人民銀行頒布了《人人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，開(kāi)始推廣商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的試點(diǎn)工作。1999年2月，中國(guó)人民銀行《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》，正式要求各金融機(jī)構(gòu)，開(kāi)展面向廣大城市居民的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。第三個(gè)階段是2000年至今，我國(guó)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)入迅猛發(fā)展的階段。個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的改善，目前各銀行的個(gè)人住房消費(fèi)貸款當(dāng)年不良率基本低于0.5%，住房消費(fèi)信貸成為資產(chǎn)質(zhì)量較好業(yè)務(wù)種類(lèi)，成為各銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈的業(yè)務(wù)品種之一。

（二）我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展前景

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP在大約1000美元時(shí)，是一國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金階段。2003年，我國(guó)人均GDP超過(guò)1000美元，進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)期。與此同時(shí)，國(guó)家確立了全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)和城市化發(fā)展的戰(zhàn)略。據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年中國(guó)城市化水平將提高到55%，到2020年中國(guó)城鎮(zhèn)人口將增加到7.7億人，為了滿(mǎn)足新增加的城市人口的住房要求，就需要建設(shè)大量住宅，并且隨著居民生活水平的提高，住房更新速度將加快。所以，未來(lái)一段時(shí)期，我國(guó)的住宅消費(fèi)需求將很旺盛，個(gè)人住房消費(fèi)貸款仍將發(fā)揮重要的促進(jìn)作用。

二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

第一章總則

第一條：為支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)自用普通住房，規(guī)范個(gè)人住房貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和《貸款通則》，制訂本辦法。

第二條：個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。

第三條：本辦法適用于經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行。

第二章貸款對(duì)象和條件

第四條：貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。

為加快全市個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔〕10號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)〔〕1號(hào)）、《省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（政辦發(fā)〔〕26號(hào)）精神及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的要求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本方案：

一、工作目標(biāo)

根據(jù)國(guó)家《房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》要求，按照“統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施，分級(jí)建設(shè)，互聯(lián)互通，信息共享”的原則，以房屋登記、新建商品房和存量房網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立全市個(gè)人住房信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和全市個(gè)人住房信息數(shù)據(jù)庫(kù)，全面掌握全市個(gè)人住房基礎(chǔ)信息及動(dòng)態(tài)變化情況，實(shí)現(xiàn)全市個(gè)人住房信息共享，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)與全省、全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。

二、建設(shè)任務(wù)

全市個(gè)人住房信息系統(tǒng)平臺(tái)由市級(jí)個(gè)人住房信息系統(tǒng)和縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)組成，其中市級(jí)個(gè)人住房信息系統(tǒng)由市本級(jí)負(fù)責(zé)建設(shè)，縣級(jí)市場(chǎng)信息系統(tǒng)由各縣市負(fù)責(zé)建設(shè)。

（一）市級(jí)建設(shè)任務(wù)。

200×年，××市分行個(gè)人住房貸款余額和市場(chǎng)份額持續(xù)下降。為深入分析××市分行個(gè)人住房貸款下滑原因，粵東地區(qū)業(yè)務(wù)總部組成工作組進(jìn)行調(diào)研，幫助××市分行尋找對(duì)策，盡快扭轉(zhuǎn)個(gè)人住房貸款營(yíng)銷(xiāo)的被動(dòng)局面。

一、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

200×年××市社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈良好態(tài)勢(shì)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到541億元，較去年同期增長(zhǎng)7.2%；全市金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到369.9億元，比年初增長(zhǎng)20.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)7267元，比增12.1%。

200×年全市商品房成交面積為39.05萬(wàn)平方米、交易額為73359萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)10.2和11個(gè)百分點(diǎn)，商品房成交價(jià)格均出現(xiàn)不同程度的回升。全市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為21.43平方米；城鎮(zhèn)戶(hù)均住宅約75平方米（3.5人/戶(hù)），住宅平均售價(jià)是1314元／平方米，價(jià)值是98550元，是同期城鎮(zhèn)戶(hù)均可支配收入3．22倍。××市房?jī)r(jià)仍在合理區(qū)位，居民購(gòu)房仍有一定潛力。

有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民在達(dá)到人均住房面積35平方米之前，將保持對(duì)住房的旺盛需求。××建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍質(zhì)量比較低，功能不全，設(shè)計(jì)陳舊，環(huán)境不佳，與新開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)相形見(jiàn)絀，通過(guò)二次置業(yè)來(lái)改善居住條件是居民的必然要求?？梢?jiàn)，××市房地產(chǎn)業(yè)具有比較大的市場(chǎng)潛力，為商業(yè)銀行有效營(yíng)銷(xiāo)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)提供廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

二、個(gè)人住房貸款的基本情況

1.引言

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近20年來(lái)迅速發(fā)展，這依賴(lài)于來(lái)自銀行大量資金的支持。在短短幾年內(nèi)，央行多次加息導(dǎo)致提前還貸的發(fā)生率大幅上升，提前還款的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)注和討論。目前,我國(guó)住房抵押貸款實(shí)行的是浮動(dòng)匯率制度。當(dāng)市場(chǎng)上的基準(zhǔn)利率發(fā)生變化時(shí)，還款利率將于次年1月1日進(jìn)行調(diào)整,在利率調(diào)整之前的利率是固定的。對(duì)于普通購(gòu)房者而言，個(gè)人住房抵押貸款允許借款人在貸款期限內(nèi)的任一時(shí)點(diǎn)提前償還抵押貸款。面對(duì)中央銀行頒布的種種調(diào)節(jié)利率的措施，購(gòu)房者究竟該不該進(jìn)行提前還款，如果進(jìn)行提前還款，那么該什么時(shí)候提前還款，又該還多少呢？目前還款方式有那么多種，最常用的有等額本金和等額本息，那么在何種情況下采用哪種還款方式對(duì)購(gòu)房者而言有利呢？本文將對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行深入研究。

2.我國(guó)銀行抵押貸款提前還貸問(wèn)題利弊

隨著人們生活水平的不斷提高，人們的住房抵押貸款金額在不斷地上升，而在現(xiàn)實(shí)生活中有的人在條件允許的情況下，為了減輕自己的壓力，會(huì)選擇提前還貸，人們?cè)絹?lái)越頻繁的提前還貸行為對(duì)銀行產(chǎn)生了一定的影響。首先，影響商業(yè)銀行的預(yù)期收益,使利率風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提升；其次，將對(duì)銀行操作面提出挑戰(zhàn)。任何事物都具有兩面性，當(dāng)人們選擇提前還貸時(shí)，也會(huì)對(duì)人們產(chǎn)生正負(fù)兩方面的影響，一方面可以減少貸款人的利息支付，及時(shí)減輕貸款人的還款壓力；另一方面選擇提前償還貸款可能造成機(jī)會(huì)成本的損失。

3.利率變動(dòng)對(duì)提前還貸的影響

貨幣市場(chǎng)基準(zhǔn)利率是以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)的在整個(gè)利率體系中起支配作用的基礎(chǔ)性利率，是其他利率決定的標(biāo)桿，在一國(guó)金融體系的健康穩(wěn)定發(fā)展中起著關(guān)鍵性作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,利率水平的高低與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著密切的聯(lián)系。一國(guó)的利率水平的高低會(huì)受到很多因素的影響，既包括宏觀因素也包括微觀因素。利率的影響因素主要有如下幾個(gè):一國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、投資水平、貨幣供應(yīng)量、價(jià)格指數(shù)、金融市場(chǎng)的成熟程度、投機(jī)因素、世界經(jīng)濟(jì)等等。目前按揭貸款的還款方式有兩種——等額本金還款法與等額本息還款法。等額本金是每月償還貸款的本金相同,而利息隨本金的減少而逐月遞減,直至期滿(mǎn)還清為止；而等額本息是每月都按照相等的額度平均償還貸款本息,直至期滿(mǎn)還清為止。從貸款人的角度而言，在同一貸款金額中，相同的貸款期限，由于等額本息還款法在還貸期初對(duì)銀行資金占用的較多，所以支付的利息也相應(yīng)較多。購(gòu)房者選擇等額本息還款法支付的利息總額要高于等額本金還款法。從銀行的角度來(lái)說(shuō)，當(dāng)住房貸款者采用等額本金還款法而不是等額本息進(jìn)行換款時(shí)，開(kāi)展提前還貸業(yè)務(wù)時(shí)，雖然銀行獲得的利息收入會(huì)明顯減少，使得銀行在這一筆業(yè)務(wù)上獲得的收入低于預(yù)期計(jì)劃，影響銀行正常的資金安排。但是采用等額本金提前還款時(shí)，銀行能更早地收到自己借貸出去的資金，加速了被占用資金的回流，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)降低。

*銀監(jiān)分局:

根據(jù)你局《關(guān)于召開(kāi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門(mén)經(jīng)理聯(lián)席會(huì)議的通知》的要求，現(xiàn)將我行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況匯報(bào)如下：

一、至20*年*月房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況

我行個(gè)人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止20*年*月末我行個(gè)人住房貸款（含個(gè)人商用房貸款）余額為*萬(wàn)元，比年初減少*萬(wàn)元。其中住房一手樓貸款（含商用房一手樓貸款）余額為*萬(wàn)元，比年初減少*萬(wàn)元，占個(gè)人住房貸款總額的*；住房二手樓貸款（含商用房二手樓貸款）余額為*萬(wàn)元，比年初減少*萬(wàn)元，占個(gè)人住房貸款總額的*；自建房貸款余額為*萬(wàn)元，比年初減少*萬(wàn)元，占個(gè)人住房貸款總額的*。

年初至8月末個(gè)人貸款發(fā)放收回情況：年初至8月末全行只發(fā)放*筆個(gè)人住房貸款（住房二手樓貸款）共*萬(wàn)元。今年以來(lái)全行個(gè)人住房貸款共結(jié)清銷(xiāo)戶(hù)*戶(hù)*萬(wàn)元。其中住房一手樓貸款結(jié)清銷(xiāo)戶(hù)*戶(hù)*萬(wàn)元，住房二手樓貸款結(jié)清銷(xiāo)戶(hù)*戶(hù)*萬(wàn)元，自建房貸款結(jié)清銷(xiāo)戶(hù)*戶(hù)*萬(wàn)元。

二、我行個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量情況20*年8月末我行個(gè)人住房不良貸款余額為*萬(wàn)元，不良占比為*，不良余額比年初下降*萬(wàn)元,不良占比比年初上升*個(gè)百分點(diǎn)，其中住房一手樓貸款不良余額為*萬(wàn)元，不良占比為*，不良余額比年初下降*萬(wàn)元,不良占比比年初上升*個(gè)百分點(diǎn)；住房二手樓貸款不良余額為*萬(wàn)元，不良占比為*%，不良余額比年初下降*萬(wàn)元,不良占比比年初上升*個(gè)百分點(diǎn)；自建房貸款不良余額為*萬(wàn)元，不良占比為*%，不良余額比年初下降*萬(wàn)元,不良占比比年初下降*個(gè)百分點(diǎn)。

揭陽(yáng)市分行個(gè)人住房貸款余額和市場(chǎng)份額持續(xù)下降。為深入分析揭陽(yáng)市分行個(gè)人住房貸款下滑原因，粵東地區(qū)業(yè)務(wù)總部組成工作組進(jìn)行調(diào)研，幫助揭陽(yáng)市分行尋找對(duì)策，盡快扭轉(zhuǎn)個(gè)人住房貸款營(yíng)銷(xiāo)的被動(dòng)局面。

一、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

2004年揭陽(yáng)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈良好態(tài)勢(shì)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到541億元，較去年同期增長(zhǎng)7.2%；全市金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到369.9億元，比年初增長(zhǎng)20.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)7267元，比增12.1%。

2004年全市商品房成交面積為39.05萬(wàn)平方米、交易額為73359萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)10.2和11個(gè)百分點(diǎn)，商品房成交價(jià)格均出現(xiàn)不同程度的回升。全市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為21.43平方米；城鎮(zhèn)戶(hù)均住宅約75平方米（3.5人/戶(hù)），住宅平均售價(jià)是1314元／平方米，價(jià)值是98550元，是同期城鎮(zhèn)戶(hù)均可支配收入3．22倍。揭陽(yáng)市房?jī)r(jià)仍在合理區(qū)位，居民購(gòu)房仍有一定潛力。

有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民在達(dá)到人均住房面積35平方米之前，將保持對(duì)住房的旺盛需求。揭陽(yáng)建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍質(zhì)量比較低，功能不全，設(shè)計(jì)陳舊，環(huán)境不佳，與新開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)相形見(jiàn)絀，通過(guò)二次置業(yè)來(lái)改善居住條件是居民的必然要求。可見(jiàn)，揭陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)具有比較大的市場(chǎng)潛力，為商業(yè)銀行有效營(yíng)銷(xiāo)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)提供廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)。一、個(gè)人住房貸款的基本情況

（一）貸款余額和占比情況。截至2004年12月30日，全市四大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額共92612萬(wàn)元。其中工行31900萬(wàn)元，占比34.4％，排名第一；農(nóng)行21400萬(wàn)元，占比23.1％，排名第二；中行20385萬(wàn)元，占比22％，排名第三；XX銀行18927萬(wàn)元，占比20.4％，排名第四。

近年來(lái)我國(guó)金融業(yè)發(fā)展較快，隨著社會(huì)醫(yī)療養(yǎng)老、保險(xiǎn)等制度的日益成熟，以原始積累的方式進(jìn)行消費(fèi)的傳統(tǒng)觀念正逐步被信貸消費(fèi)理念所取代，越來(lái)越多的居民開(kāi)始接受消費(fèi)信貸服務(wù)。消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，業(yè)務(wù)范圍得到了較快的擴(kuò)大。這些消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)主要建立在穩(wěn)定的個(gè)人經(jīng)濟(jì)收入與良好的個(gè)人社會(huì)信用基礎(chǔ)之上。但是，隨著消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，消費(fèi)信貸中存在的問(wèn)題和消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露出來(lái)。

2007年美國(guó)的次級(jí)抵押貸款危機(jī)(簡(jiǎn)稱(chēng)次貸危機(jī))爆發(fā)?；诋?dāng)今世界經(jīng)濟(jì)金融的緊密聯(lián)系,美國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球的引領(lǐng)位置,次貸危機(jī)不僅給美國(guó),也給世界其它地區(qū)帶來(lái)了極大的震動(dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)迅速增長(zhǎng)，如何加強(qiáng)管理，避免類(lèi)似美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)生,是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)面臨的重大而緊迫的問(wèn)題。本文從個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的角度,對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、消費(fèi)信貸

消費(fèi)信貸是指商業(yè)銀行以消費(fèi)者的信用為基礎(chǔ)，按照銀行的有關(guān)貸款規(guī)定，向消費(fèi)者發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)耐用消費(fèi)品或個(gè)人消費(fèi)支出不足時(shí)給予的貸款。它是消費(fèi)者在其收入約束內(nèi)，實(shí)現(xiàn)對(duì)商品和勞務(wù)超前消費(fèi)的一種借貸行為，實(shí)質(zhì)是適度的超前消費(fèi)。消費(fèi)信貸具有以下幾個(gè)基本因素：

1.貸款對(duì)象。消費(fèi)信貸的貸款對(duì)象是自然人。按照我國(guó)規(guī)定，貸款對(duì)象是具有完全行為能力的自然人。銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)信貸往往具有附加條件，比如貸款人要有穩(wěn)定的工作和預(yù)期收入。

2.貸款機(jī)構(gòu)。在我國(guó)，消費(fèi)信貸的提供者是各類(lèi)商業(yè)銀行。商業(yè)銀行從事消費(fèi)貸款活動(dòng)，屬于其眾多業(yè)務(wù)中的“零售業(yè)務(wù)”。