引言

進(jìn)入21世紀(jì)以來,國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆,創(chuàng)造出了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡,在很多地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。在這種大的風(fēng)潮之下,人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域,不論之前做過何種工作,仿佛一旦進(jìn)入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。然而,經(jīng)過幾年盲目的火爆之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不斷增大,國家和政府也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問題,一些調(diào)控措施不斷出臺(tái),房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開始逐漸回歸理性。財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康表示,房產(chǎn)稅進(jìn)一步推進(jìn)的大方向已經(jīng)明確,在對(duì)重慶、上海兩地試點(diǎn)情況總結(jié)后,將討論和決定下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為,最近以北京、武漢等為代表的城市,修改了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),有可能是為區(qū)分征收房產(chǎn)稅的類別而做準(zhǔn)備。社科院在其的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》中則建議說,房產(chǎn)稅試點(diǎn)要在“十二五”期間應(yīng)加快向全國推廣,宜從量從價(jià)綜合征收,并作為收入調(diào)節(jié)的重要手段。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后,其將開始逐漸成為一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè),是否對(duì)相關(guān)的項(xiàng)目進(jìn)行投資也被人越來越多的仔細(xì)評(píng)價(jià)。雖然在過去的幾年中房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出了不完善的一面,但是仍然有很多在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)際操作中存在的問題可以引起我們的思考,從而指導(dǎo)我們今后更好地完善這個(gè)產(chǎn)業(yè)。

一、行業(yè)內(nèi)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不重視

其實(shí)從之前來看,國內(nèi)在十幾年前房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛開放的時(shí)候就已經(jīng)就項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方面的內(nèi)容進(jìn)行了引入和闡述,只不過開放商和地方政府都未能引起足夠的重視,甚至部分地區(qū)的銀行等金融機(jī)構(gòu)也忽略了其存在,從全國范圍內(nèi)來看,有一些比較大的甚至知名項(xiàng)目都沒有經(jīng)過投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),其可行性從未得到評(píng)估。不過隨著時(shí)間的推移,越來越多的機(jī)構(gòu)、企業(yè)和部門開始逐漸對(duì)此問題給予了足夠的重視,這是一個(gè)好的現(xiàn)象。希望越來越多的企業(yè)能夠認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題的重要性,真正的將房地產(chǎn)作為一個(gè)企業(yè)認(rèn)真去做。

二、評(píng)價(jià)內(nèi)容不準(zhǔn)確,甚至作假

項(xiàng)目評(píng)價(jià)是圍繞項(xiàng)目來展開的,所作為的評(píng)價(jià)也基本上是為開發(fā)商服務(wù)的,有些開發(fā)商意識(shí)到了這一問題,便對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論進(jìn)行了部分更改,使得其作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù)不再充分,也許有的開發(fā)商的出發(fā)點(diǎn)是好的,但是其性質(zhì)已經(jīng)有些變了。還有的開放商則明目張膽的作假,做出多份經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告,有的是給自己看的,有的是給銀行看的,有的是給政府看的,除了自己的那一本是相對(duì)真實(shí)的之外,給政府看的和給銀行看的往往含有夸大和虛假性質(zhì),或者是為了獲取補(bǔ)貼,或者是為了減少稅費(fèi),或者是為了騙取貸款等等,真實(shí)性值得懷疑。

摘要：本文首先分析了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要性；其次闡述了新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題，加強(qiáng)了新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國房產(chǎn)的發(fā)展，深入分析我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn)其中的不足并給予發(fā)展策略，保證我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；新形勢(shì)；發(fā)展探討

自改革開放以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，被稱為我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的主流經(jīng)濟(jì)，取得了顯著的發(fā)展成效。但隨著社會(huì)的發(fā)展和新經(jīng)濟(jì)形態(tài)的涌現(xiàn)，我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)許多新的特點(diǎn)，與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)有很大區(qū)別。經(jīng)濟(jì)的網(wǎng)絡(luò)化使得各行業(yè)對(duì)信息資源的獲取極為便捷，擁有更廣泛的渠道和發(fā)展平臺(tái)，在數(shù)字化經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國房產(chǎn)也廣泛應(yīng)用了先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的信息化和虛擬化，為消費(fèi)者帶來更加直觀全面的體驗(yàn)，使得我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到新型經(jīng)濟(jì)的沖擊，在取得很大成績(jī)的同時(shí)也出現(xiàn)了較大的問題，應(yīng)該逐漸采取有效措施完善房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的不足，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，達(dá)到改善民生的目的。

1房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要性

首先，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，房產(chǎn)是人們重要的生活基本要素和物質(zhì)保障，也對(duì)社會(huì)生產(chǎn)有著重要作用。目前我國不斷進(jìn)行城市化建設(shè)，旨在為人們創(chuàng)造更優(yōu)厚的物質(zhì)條件，房產(chǎn)行業(yè)的不斷進(jìn)步也促進(jìn)了城市的整體發(fā)展；其次，房產(chǎn)行業(yè)與許多其他行業(yè)都有著密切的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系，房產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)ζ渌袠I(yè)的發(fā)展起到帶頭作用。當(dāng)前房產(chǎn)行業(yè)具備更加先進(jìn)的技術(shù)與創(chuàng)新的模式，房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，前景廣闊，也具有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中重要的地位，在房產(chǎn)行業(yè)不斷優(yōu)化和改革產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過程中也拉動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。

2新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題

轉(zhuǎn)移支付對(duì)房地產(chǎn)的影響研究，目前國內(nèi)外都處于起步和不成熟階段。在經(jīng)濟(jì)衰退期，人們面臨著失業(yè)和收入下降，買房壓力更加加劇，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，體現(xiàn)社會(huì)公平，政府通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付來幫助和保護(hù)弱勢(shì)群體。

一、經(jīng)濟(jì)衰退期轉(zhuǎn)移支付對(duì)房地產(chǎn)的影響

轉(zhuǎn)移支付包括政府的轉(zhuǎn)移支付、政府間的轉(zhuǎn)移支付和企業(yè)的轉(zhuǎn)移支付。政府或企業(yè)無償?shù)刂Ц督o個(gè)人或下級(jí)政府，以增加其收入和購買力的費(fèi)用。政府或企業(yè)的一種不以取得商品或勞務(wù)作補(bǔ)償?shù)闹С?，是一種收入再分配的形式。

（一）我國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移支付政策例舉

1、住房補(bǔ)貼政策住房補(bǔ)貼是國家為職工解決住房問題而給予的補(bǔ)貼資助，住房補(bǔ)貼發(fā)放的原則是：堅(jiān)持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。2、對(duì)購房人的優(yōu)惠政策經(jīng)濟(jì)衰退期，人們的收入和購買力下降，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展，各地政府可在房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等方面給予購房人優(yōu)惠政策。3、對(duì)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠政策企業(yè)上交的各項(xiàng)稅費(fèi)和其他規(guī)費(fèi)，是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，最終反應(yīng)在房?jī)r(jià)上，由購房人承擔(dān)。經(jīng)濟(jì)衰退期，政府可對(duì)稅費(fèi)和規(guī)費(fèi)適當(dāng)減免，從而降低開發(fā)成本，以達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。

（二）政府間的橫向轉(zhuǎn)移支付

編者按：本文主要從房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略；房地產(chǎn)價(jià)格策略；房地產(chǎn)營銷促銷策略；結(jié)束語進(jìn)行論述。其中，主要包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷簡(jiǎn)單來說就是企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行的營銷活動(dòng)、房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件是打造核心產(chǎn)品的首要條件、商業(yè)體內(nèi)部的交通流線如果不順暢，同樣會(huì)將消費(fèi)者拒之門外、設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)師與策劃專員應(yīng)該共同商討、相互協(xié)作、房地產(chǎn)生命周期分為4個(gè)階段、品牌的樹立就成為決勝的關(guān)鍵、產(chǎn)品主導(dǎo)型定價(jià)策略蘊(yùn)含著定價(jià)過高產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)和定價(jià)過低較難贏取超高額利潤的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)促銷策略可以分為人員促銷和非人員促銷、房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動(dòng)包括人為制造新聞點(diǎn)等，具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷簡(jiǎn)單來說就是企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行的營銷活動(dòng)。這些活動(dòng)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、項(xiàng)目定位、市場(chǎng)推廣等內(nèi)容.房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的主要特點(diǎn)是其交換對(duì)象的特殊性，但4Ps市場(chǎng)營銷組合理論也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用。

1.房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略（Product）

在制定房地產(chǎn)產(chǎn)品策略時(shí)，需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：

1.1位置條件。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件是打造核心產(chǎn)品的首要條件，位置條件的優(yōu)劣直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤的多少。就商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)處在交通便利區(qū)、人流量集中區(qū)，把握好交通及客流“兩大動(dòng)線”，商鋪投資的回報(bào)率才可能實(shí)現(xiàn)。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發(fā)達(dá)的地方自然能帶來更多人氣。另外要注意的是，商業(yè)的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因?yàn)檫@相當(dāng)于多了一個(gè)天然的交通隔離帶。外部交通固然重要，但商業(yè)體內(nèi)部的交通流線如果不順暢，同樣會(huì)將消費(fèi)者拒之門外。如果說交通動(dòng)線決定了多少人會(huì)經(jīng)過商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，那客流動(dòng)線就決定了消費(fèi)者與商品摩擦的機(jī)會(huì)。因此，從客流動(dòng)線這個(gè)角度講，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部的合理設(shè)計(jì)能夠讓消費(fèi)者在商業(yè)體中逗留更長(zhǎng)的時(shí)間，從而產(chǎn)生更多消費(fèi)，更多的利潤。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、環(huán)境安靜、服務(wù)設(shè)施齊全等方面的條件。

1.2產(chǎn)品設(shè)計(jì)：為了滿足消費(fèi)者需要，對(duì)設(shè)計(jì)者而言，應(yīng)放下專業(yè)人士的架子去聽一聽你設(shè)計(jì)的房子中住戶的想法，去聽聽策劃人員的意見；對(duì)策劃者而言，加強(qiáng)自己專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，真正的深入群眾去探求市場(chǎng)的聲音。關(guān)鍵是整合設(shè)計(jì)的產(chǎn)品屬性與策劃的市場(chǎng)屬性，找到中間的最佳結(jié)合點(diǎn)。設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)師與策劃專員應(yīng)該共同商討、相互協(xié)作，根據(jù)目標(biāo)客戶的特性分析，作出房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等。

[摘要]隨著國家對(duì)房經(jīng)產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的嚴(yán)厲實(shí)施，暴利時(shí)代結(jié)束，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展呢？結(jié)合龍巖房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中存在的問題進(jìn)行了分析，并據(jù)此提出了幾點(diǎn)解決對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展對(duì)策

1、房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵

可持續(xù)發(fā)展是20世紀(jì)80年代提出的一個(gè)新概念。1987年世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)在《我們共同的未來》報(bào)告中第一次闡述了可持續(xù)發(fā)展的概念，得到了國際社會(huì)的廣泛共識(shí)?？沙掷m(xù)發(fā)展是指既滿足現(xiàn)代人的需求又不損害后代人滿足需求的能力。

[1]房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展包括兩個(gè)方而的含義：一是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代人對(duì)各種房地產(chǎn)品的要求，又要滿足子孫后代未來發(fā)展的需要。其中，包括土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善及人居環(huán)境的改善等；二是既要保持產(chǎn)業(yè)自身不斷增長(zhǎng)，又要與社會(huì)以及國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，主要包括社會(huì)的公平性；資源開發(fā)利用的可持續(xù)性，如土地資源、空間資源、建材資源利用的可持續(xù)性、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性等等。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過程中所具有的積極意義

一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位

（一）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保障

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，它是當(dāng)前社會(huì)所有產(chǎn)業(yè)部門的所必須的物質(zhì)空間，也是各產(chǎn)業(yè)部門構(gòu)成中不可缺少的基礎(chǔ)條件。各類不同使用功能的房屋建筑構(gòu)成了各行各業(yè)的基本場(chǎng)所，如工業(yè)、服務(wù)業(yè)、商業(yè)、以及金融業(yè)等等?？梢哉f房地產(chǎn)是各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門中固定資產(chǎn)的主要組成部分之一，其直接參與生產(chǎn)及價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程。對(duì)物業(yè)的租賃或是購置是生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的重要內(nèi)容之一。故此，房地產(chǎn)是社會(huì)財(cái)富構(gòu)成的一個(gè)重要體現(xiàn)，也是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的基本保障。

（二）房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)進(jìn)步的前提條件

眾所周知，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要取決于社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，而在整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)力當(dāng)中，勞動(dòng)者是最活躍也是最基本的因素之一?，F(xiàn)階段，隨著國民總體收入水平的不斷提高，對(duì)居住環(huán)境也提出可更高的要求。對(duì)于當(dāng)前的人們而言，房屋住宅已經(jīng)不僅僅是一個(gè)供其生活居住的空間，也不單純是家庭的平臺(tái)和載體，它已經(jīng)升華成為一種發(fā)展及享受的資源，是居住者自身運(yùn)用和發(fā)展智力及創(chuàng)造力的場(chǎng)所，也是其體現(xiàn)社會(huì)價(jià)值和學(xué)習(xí)、工作、娛樂、社交等活動(dòng)的必備場(chǎng)所。這都在一定程度上體現(xiàn)了社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，所以說房地產(chǎn)是社會(huì)進(jìn)步的前提條件。

（三）房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)

編者按：本文主要從降低資金成本；控制工程成本；合理使用銷售推廣費(fèi)用；應(yīng)作好項(xiàng)目開發(fā)完畢的后評(píng)價(jià)工作進(jìn)行論述。其中，主要包括：加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用，合理籌集資金、加快應(yīng)收款項(xiàng)的回收、嚴(yán)格按工程撥款計(jì)劃按期撥付資金、壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量、加快在途資金的入帳、設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段、將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計(jì)階段、在施工過程中成本控制至關(guān)重要、使用好銷售推廣費(fèi)用對(duì)我們非常重要、控制開發(fā)項(xiàng)目投資成本是從項(xiàng)目的策劃開始、項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)成本分析，收益分析，建安成本分析、一個(gè)企業(yè)的發(fā)展首先要有良好的經(jīng)濟(jì)效益等，具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本主要有以下幾項(xiàng)組成：地價(jià)、資金成本、工程成本、銷售推廣費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、住宅使用專項(xiàng)基金等組成。作為一個(gè)開發(fā)企業(yè)，地價(jià)、預(yù)備費(fèi)和住宅使用專項(xiàng)基金是不能控制的。所以本文從如何控制資金成本、工程建設(shè)成本和銷售推廣費(fèi)等方面闡述一下項(xiàng)目的成本控制。

所以降低開發(fā)成本工作應(yīng)從這三方面入手，重點(diǎn)做好控制資金成本、工程建設(shè)成本、銷售推廣費(fèi)用的工作。

一、降低資金成本

降低資金成本主要是要降低負(fù)債率、貸款利率和縮短開發(fā)周期、加快資金回籠等方面入手。

加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業(yè)的負(fù)債率，關(guān)鍵是拓寬融資渠道。企業(yè)籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會(huì)發(fā)行債券、發(fā)行股票、進(jìn)行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。

進(jìn)入2009年．受到多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)刺激政策的影響及大量信貸資金的推動(dòng)，衡陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)在投資、價(jià)格和供需等方面發(fā)生著深刻的變革．次貸危機(jī)的影響正在漸行漸遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走向復(fù)蘇，并表現(xiàn)出“量大增，價(jià)小漲，供需雙方信心增強(qiáng)”的良好態(tài)勢(shì)。

一、衡陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征

(一)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)

1—9月，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資26．65億元，同比增長(zhǎng)17．04％。其中商品住宅完成投資18．77億元，同比增長(zhǎng)10．5％，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的70．43％；商業(yè)營業(yè)用房完成投資4．73億元，同比增長(zhǎng)116．97％，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的17．75％。

(二)市場(chǎng)供需兩旺

1—9月．商品房施工面積1005．05萬平方米，同比增長(zhǎng)34．78％。商品房竣工面積l87．95萬平方米，同比增長(zhǎng)81．73％。累計(jì)銷售商品房1．14萬套，面積148．29萬平方米，同比分別增長(zhǎng)104．62％、123．84％，1—9月份供銷比(期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房銷售面積)為0．66：l。

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策是否合理與經(jīng)濟(jì)分析關(guān)系密切。文章在剖析經(jīng)濟(jì)分析概念以及基本步驟的基礎(chǔ)上，詳細(xì)探討了房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)投資估算，涉及到投資成本、項(xiàng)目銷售收入、項(xiàng)目銷售稅金及附加、項(xiàng)目不確定性等。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。

摘要：采用綜述方法對(duì)主要學(xué)者關(guān)于我國房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系問題的研究成果作了介紹和分析，在此基礎(chǔ)上提出了此問題需要進(jìn)一步研究的方向，力圖為政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)做出決策提供更可靠、更科學(xué)的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：研究綜述;房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系;研究與展望

1主要學(xué)者的研究成果

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的問題，前人的研究大都只停留在定性分析的階段，缺乏定量研究，且由于各學(xué)者所選取的指標(biāo)和樣本空間不同。

1.1認(rèn)為兩者之間為雙向因果關(guān)系的研究

龔寧（2007）通過對(duì)房地產(chǎn)投資完成額和GDP兩個(gè)變量進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)，得出兩者之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，且通過實(shí)證分析得出兩者之間為雙向作用。此研究結(jié)論具有一定的理論意義，但在證明兩者因果關(guān)系方面缺少理論支撐。商碧元、田濤（2008）運(yùn)用計(jì)量及經(jīng)濟(jì)學(xué)方法模型和應(yīng)用統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP的關(guān)系進(jìn)行了定量分析，證實(shí)兩者之間存在雙向因果關(guān)系，且兩者之間的影響存在一年的時(shí)滯。此研究比吳淑蓮和龔寧的研究更進(jìn)了一步，具有更實(shí)際的參考價(jià)值，但由于其所選取的樣本空間只是深圳市，因此，其結(jié)論的應(yīng)用具有局限性。