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【關鍵詞】開發(fā)區(qū)；土地管理；方法

引言

由于目前我國各地城市化不斷加快，地方政府吸收投資的力量不斷的增強，致使我國土地的面積正快速的減少，土地資源出現了不足的現象，進而使得糧食也相對出來了不足，導致了糧食的價格起伏不定。另外，還有各地的園區(qū)建設需要大量的土地，而與群體經常發(fā)生沖突事件，從這點可以看出一個事實，目前我國的土地已經嚴重的使國家的穩(wěn)定與安全受到了影響。經濟增長不一定就是發(fā)展，真正的發(fā)展要時刻與人民群體、資源、環(huán)境相一致。土地作為人民群眾生存的根本，因此，開發(fā)區(qū)在征地過程中必然會有一定的困難性，這是目前需要解決的問題。

1 開發(fā)區(qū)土地利用存在的問題

開發(fā)區(qū)作為我國社會改革開放的生產物，它可以推動社會主義經濟建設的可持續(xù)發(fā)展。它的根本目標是，根據國家對可持續(xù)發(fā)展的要求，積極的推進社會經濟與環(huán)境保護的協調發(fā)展，建立良好的循環(huán)經濟、社會和自然復合生態(tài)系統、以確保經濟、社會的發(fā)展，實現經濟社會全面健康的可持續(xù)發(fā)展，它對我國經濟的促進作用十分的大。不過開發(fā)區(qū)政策在實際運行過程中發(fā)生了變化，違背了其政策的規(guī)定，部分開發(fā)區(qū)沒有真正的按照政策的規(guī)定而執(zhí)行，從而使得開發(fā)區(qū)的形象嚴重受到損害。

1.1 開發(fā)區(qū)總數量過大

目前，我國不同種類的開發(fā)區(qū)總數量過大，面積也相對比較大。諸多的開發(fā)區(qū)在建設過程中，總持有一種心態(tài)，就是怎樣將土地范圍不斷的增大，其比較在乎于數量擴張的范圍開發(fā)路線。另外，部分開發(fā)區(qū)建設沒有經過良好的合理科學的論證，失去了目的性，其范圍通常都比較大，使得占用了大量的土地；部分開發(fā)區(qū)建設的資金不充足，設施也較差，沒有項目工程，致使建設無法進行；有的開發(fā)區(qū)建設的管理政策不夠健全完善，基本措施無法實現。

1.2 土地資源嚴重流失

目前我國的土地市場價格過于低，追究其原因，完全是因為開發(fā)區(qū)建設總數量偏多；隨著沿海地區(qū)范圍的開發(fā)與開放的不斷發(fā)展，市場經濟體制的進一步深入，開發(fā)區(qū)的一些優(yōu)惠政策逐漸變少，而且不同的開發(fā)區(qū)之間還存在著激烈的競爭，為了使地方政府吸收投資的力量不斷增大，讓更多的項目能夠進入到開發(fā)區(qū)中，有的開發(fā)區(qū)故意將土地的使用權出讓及將土地承包經營權轉移的價格大大降低；其次，導致土地資源嚴重流失的原因還包括土地在出讓過程中其方式過于單一。開發(fā)區(qū)征用土地通常是根據協議出讓為主，其中以招標、拍賣方式競爭的土地出讓還不是特別多。出讓方與受讓方通過協商，以協議來約定雙方權利與義務的方式有償出讓土地權；在出讓的過程中，土地的出讓價格完全是由人來決定，從而使得土地的出讓金起伏不定。

1.3 土地的使用率不足

開發(fā)區(qū)的使用率不足主要表現在兩個方面，一是，已經得到開發(fā)的土地沒有充分的利用；第二個方面是部分土地出現了閑置的現象，有的工程在建到一半時而停工的情況非常多；而出現這兩種情況的主要原因是因為在一定的區(qū)域范圍內沒有較為科學合理的相互聯絡的道路組成系統，還有地下管線埋放設置不夠合理。沒有對土地的供應總數量加以控制，也沒有對其進行調節(jié)，從而使得土地出現了閑置的情況；另外，由于受經濟的影響，部分區(qū)域內企業(yè)受到了市場取向、資金不足等因素的影響，他們在征用土地之后，由于沒有資金使得工程無法進行建設，進而造成土地出現閑置現象。

2 開發(fā)區(qū)土地管理應采取的措施

2.1 土地資源應合理的進行規(guī)劃

隨著我國改革開放的不斷深入、社會經濟的快速發(fā)展，開發(fā)區(qū)的發(fā)展也步入了快速發(fā)展的時期，進一步的引進大量的資金來用于市場中，將經濟范圍不斷擴大，讓各個產業(yè)結構進一步深化，使其成為開發(fā)區(qū)政府管理的要點。有的開發(fā)區(qū)應將建設區(qū)域擴大發(fā)展。在這樣的情況下，將土地使用進行完善的規(guī)劃，以免在實際中出現不必要的錯誤，為政府指定區(qū)域的發(fā)展提供較為科學合理的措施是非常有必要的。

首先，要將開發(fā)區(qū)規(guī)劃的管理工作不斷加強，分析并研究開發(fā)區(qū)在市場中所處的地位以及具有的功能、作用，用較為科學合理的管理對土地進行詳細的規(guī)劃，將規(guī)劃的作用有效的發(fā)揮。根據規(guī)劃的引導與制約，從開發(fā)區(qū)實際情況出發(fā)，將土地的使用方向、結構與全面規(guī)劃及安排進行合理的確定，統一規(guī)劃各個使用土地，從而促進了政府指定區(qū)域的土地資源合理集中的運用以及優(yōu)化配置，以此確保政府指定區(qū)域的使用資金能夠不受到影響，進而快速發(fā)展。其次。開發(fā)區(qū)應將長遠規(guī)劃與眼前的規(guī)劃進行有機的結合；開發(fā)區(qū)不但要具有當前的發(fā)展水平，而且還必須在較短的時間內使其發(fā)展水平更加提高。在近期的規(guī)劃過程中，以開發(fā)區(qū)現有的規(guī)劃為根本，向新城區(qū)的方向快速發(fā)展，形成具有多個功能的分區(qū)形狀。在進行長遠的規(guī)劃時，應以開發(fā)區(qū)為核心向周圍擴大發(fā)展，根據其發(fā)展情況確定規(guī)劃的發(fā)展格局。另外，政府指定區(qū)域土地開發(fā)要按照規(guī)劃的具體內容進行，把閑置下來的土地充分的利用，讓土地的閑置狀況得到改善。

2.2 將土地管理方法改變，提高管理效率

隨著我國經濟體制的不斷改革，土地已成為生產的必要因素進入到市場中，可以明顯的看出它的經濟效益。雖然我國開發(fā)區(qū)土地的經營管理制度進一步的取得了完善，不過，因為受到了諸多因素的影響，管理制度的權利不同程度的受到了其它部門的約束與控制。根據這樣的情況，應建立土地管理單位，和相關經濟部門互相配合、互相制約，確保經濟發(fā)展與土地使用統一協調的新制度得到發(fā)揮；其次，要將管理單位、開發(fā)區(qū)管理委員會以及有關單位土地管理的職權明確分配，建立統一協調的管理制度。另外，做好土地使用的管理與控制，將用地的審批制度不斷完善；在使用土地時，應嚴格的根據規(guī)劃的標準進行，不得私自的改變規(guī)劃標準。如果發(fā)現了私自更改的現象，應對其嚴格處分。此外，加強土地制定法體系，時刻堅持法律法規(guī)的規(guī)定設立，真正做到土地在使用時出現了違法的情況，可以有完善的法律進行控制，將土地違規(guī)現象降低。

3 結論

綜上所述可知，隨著我國城市化的快速發(fā)展，開發(fā)區(qū)是推進城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟社會發(fā)展的重要依據，所以，開發(fā)區(qū)建設會使用大量的土地。怎樣才能使開發(fā)區(qū)土地有個較好的管理，這是新形勢下急需要解決的問題。本文提出了開發(fā)區(qū)土地管理的一些辦法，增強其管理效率，供同行們參考。

參考文獻：

[1]陸紅生．土地管理學總論[M]．中國農業(yè)出版社，2002.

[2]何書金．開發(fā)區(qū)閑置土地成因機制及類型劃分[J]．資源科學，2001．

[3]李天芳．集聚工業(yè)園區(qū)推進城市化發(fā)展[J]．杭州土地，2003．

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［關鍵詞］ 農村土地；違法；管理；問題

1、農村土地違法及管理問題現狀

農村土地廣，且分布不均，在使用過程中所出現的違法問題較多，解決起來比較困難。農村土地違法現象多種多樣，并非是一朝一夕就能徹底解決的問題，要制定長期的解決目標和方案，并且采取經濟、行政、法律等手段，始終堅持標本兼治、綜合治理的原則，找到切實有效的解決方法，深入農村了解土地違法問題現狀、特點和成因，追本溯源，來徹底解決違法問題。

1.1、農村土地違法現象

農村土地違法現象并非是個人行為，一部分是政府行為。據相關資料顯示，某些地方政府成為違法用地的主體，為了發(fā)展當地經濟，從眼前利益出發(fā)，大肆占用農村土地，不顧長遠發(fā)展目標。一些重點項目未批先占、未公即用現象較為突出。而且某些政府占地特點十分明顯，占用面積大，選擇優(yōu)質區(qū)域。另外，一些農村集體經濟組織同樣受到短期利益驅使，默許并支持違法行為，甚至有的直接參與其中，獲取更大的利益。主要表現為，私下簽訂承包、出租合同，建設污染嚴重的造紙廠、磚場和砂石廠等。對于農村土地非法占用問題，農民也參與其中，主要表現在違法建筑。農村宅基地問題，是歷史遺留問題，在農民的思想意識中并不存在違法占用等法律觀念，他們認為在自己的地塊上建設家園理所應當，大量占用房屋周邊土地也理所應當。對我國農村而言，農村村落建設所占用的土地面積占比不小，有待處理解決。以新農村建設和農業(yè)結構調整為名進行違法占用現象屢見不鮮；或者以養(yǎng)殖的名義大量占用耕地，或者建設農宅。

1.2、違法現象成因

第一，法律意識差。人們所能接受的土地相關法律較少，在其思想中未能形成法律意識，認為自己承包的土地就應由自己處理，可隨心所欲進行建設或用作其他，最終造成土地使用處于無序狀態(tài)。第二，利益驅使。利益驅使下人們就會走向錯誤的道路，甚至執(zhí)法犯法。第三，先使用后審批。此種現象在我國普遍存在，尤其是城鄉(xiāng)結合處，為了達到自己的目的，在未審批的情況下先進行使用，置法律程序而不顧，自作主張。第四，法律不夠完善。

2、農村土地違法問題的解決措施

2.1、創(chuàng)新管理模式，健全管理制度

創(chuàng)新要從實際出發(fā)，把如何保護耕地和新農村建設相結合、城鎮(zhèn)化與農業(yè)產業(yè)化相結合、提高農村土地使用率與維護農民利益相結合，需要創(chuàng)新土地制度和管理方法。

2.2、完善農村宅基地制度

嚴格把控農村宅基地問題，讓宅基地市場更加完善，杜絕隨心所欲建設和占用。在尊重農民意愿、保障農民權益的原則下，依法使用和利用好農村現有宅基地，制定農村閑置宅基地的補償機制［1］。

2.3、完善征地制度

隨著我國城市化、城鄉(xiāng)一體化的大力發(fā)展，土地的需求量大大增加，因此一些征地問題慢慢凸顯出來。我國相關法律已有規(guī)定，不是由我國財政出資、完全用于公共事業(yè)、非營利性的建設用地，不可以向農民征收經營性用地。需要縮小征地范圍，完善征地補償機制；按照土地法等相關規(guī)定，對所征土地進行合理補償，切實安排好農民住房、就業(yè)和社會保障等相關問題，允許農民依法通過多種方式參與開發(fā)經營，有效制止黑色交易［2］。

2.4、建立解決農村土地違法及管理問題的長效機制，綜合解決農村土地違法問題

解決農村土地違法行為是一個長期且艱巨的任務，要力爭在土地征收范圍、集體土地征收與補償安置、土地執(zhí)法強制措施與強制執(zhí)行、土地管理共同責任等方面有所突破。應著力完善土地法律法規(guī)執(zhí)行細則，對土地補償費發(fā)放標準、呈現、公示等作出細致規(guī)定［3］。

參考文獻

［1］劉允洲.土地執(zhí)法大全［M］.北京：中國民主法治出版社，2001.

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為了適應本市房地產業(yè)迅速發(fā)展的需要，綜合運用行政、經濟和法律的手段，建立規(guī)范化管理體系，保障房地產市場機制的正常運行和健康發(fā)展，特根據國家有關法律、法規(guī)和本市的有關規(guī)定，就本市土地使用權有償出讓轉讓范圍內的房地產預售、出售、買賣、交換、抵押等交易管理、公證、登記事宜作如下規(guī)定：

一、凡通過土地使用權有償出讓或轉讓取得土地使用權的房地產投資經營者（除已經上海市房產管理局資質審查批準的房地產開發(fā)經營企業(yè)外），均需遵照建設部、國家工商行政管理局聯合印發(fā)的《關于房地產開發(fā)企業(yè)管理的通知》及本市的有關規(guī)定，組建資質與其開發(fā)經營項目規(guī)模相適應的房地產開發(fā)經營企業(yè)。其中，外商投資企業(yè)須根據規(guī)定的程序報經上海市外資委審批同意，并經工商登記取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，向上海市房產管理局（以下簡稱市房管局）申報備案；國內投資企業(yè)則應先報經市房管局審查批準后，再向市工商行政管理部門辦理工商登記，領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

本市已批準成立的房地產開發(fā)經營企業(yè)通過土地使用權有償出讓或轉讓，取得土地使用權后，則應向市房管局辦理申請取得外銷商品房專項經營權，方可開展開發(fā)經營業(yè)務。

二、房地產預售，須按一九八八年市人民政府批準的《上海市土地使用權有償轉讓房產經營管理實施細則》規(guī)定，報經市房管局批準。批準預售后，房地產投資經營者應在批準之日起十天內向市房地產登記機關申報預售（注冊）登記。

房地產預售雙方當事人簽訂的合同應經市公證機關公證，公證后預買方應在二十天內向市房地產登記機關辦理預售登記。

三、房地產投資經營者按土地使用權有償出讓或轉讓合同規(guī)定的期限和條件，經投資開發(fā)并完成了一定比例的建筑工程量后需轉讓的，則必須先報經市房管局審核批準，轉讓雙方簽訂的房地產轉讓合同（包括土地使用權轉讓合同）經公證后，應在二十天內向市房地產登記機關辦理轉讓登記。

四、房地產投資經營者在土地使用權有償出讓或轉讓合同規(guī)定的可建房屋竣工、驗收合格并向市房地產登記機關辦理商品房注冊登記后方可出售；其中，未申請預售的房地產項目出售前則應先經市房管局批準。

房地產投資經營者出售房地產（包括已經預售的）買賣雙方簽訂的房地產出售合同，經向市公證機關申辦公證后，買賣雙方當事人應在一個月內向市房地產交易管理所辦理房地產過戶手續(xù)，然后由買受人向市房地產登記機關辦理登記，按規(guī)定領取房屋所有權證和土地使用證。

五、已取得房屋所有權證和土地使用證的房地產投資經營者或業(yè)主，出售房地產應與買受人簽訂房地產買賣合同。合同經公證后，買賣雙方當事人應在一個月內向市房地產交易管理所辦理房地產過戶手續(xù)，然后買受人向市房地產登記機關辦理登記，按規(guī)定領取房屋所有權證和土地使用證。

房地產交換，雙方當事人簽訂的房地產交換合同經公證后，應按上款規(guī)定辦理過戶、登記手續(xù)。

六、房地產抵押（包括土地使用權抵押、房地產權益抵押、房地產權抵押等），抵押人與抵押權人應簽訂房地產抵押合同。合同經公證后，應向市房地產登記機關辦理登記手續(xù)。

七、房地產交易中，雙方當事人簽訂的房地產預售、出售、買賣、交換和抵押等合同，應使用市房管局統一印制或認可的合同文本。

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進退維谷：

關于小產權房整治的現實困惑

目前，關于“小產權房”的整治方式，從官方和民間的不同分析角度而言，有很多不同的版本，主要可歸納為以下三種，即：“格式化”、“廉租化”和“個案化”。

其一，“格式化”的辦法，就是把“小產權房”一律以違法論處，像電腦病毒一樣格式化刪除掉，以清除出占用的內存土地。自2013年以來，北京昌平等地的果斷做法就是“堅決拆除小產權房，發(fā)現一起查處一起”。可以說，將小產權問題“格式化”，這是最簡單最直接的思維模式，雖然有利于騰讓土地打擊違建，但若考慮一建一拆之間所灰飛煙滅的巨額投入，是該土地耕種幾十年甚或幾百年能夠補償回來的嗎？！事實也證明，許多地方政府對此進行簡單的“格式化”處理，雖有利于數量方面的政績維護，但確實又“撥了蘿卜帶出了泥”，由此連帶出來的后續(xù)問題依然難纏。

其二，將其轉正“廉租化”。將小產權房與現有的保障房建設、廉租房建設相接軌，這是很多百姓的期待，具有較廣泛的民意基礎。2014年房地產藍皮書稱，對小產權房，應當否定的是其違法違規(guī)的一面，尤其是與嚴格保護耕地的基本國策相沖突的行為；應該肯定的是其填補城市住房供應缺口和促進農民增收的一面?？傮w上，應承認小產權房的作用和價值。在各大網站上關于“小產權房該何去何從”的民意調查中，“廉租化”也是受到超過71.5%以上群眾支持和擁護的。雖然有一些人認為，這存在著利益偏袒和投機取巧之嫌，但“小產權房”本身已帶著凄凄慘慘的緊箍咒，其低房價本身是與其權利缺陷相匹配的，而且一般小產權房所在地段也比不上商業(yè)地產，大多只是建在城鄉(xiāng)結合部而已。

其三，將其“個案化”處理?？紤]到歷史遺留問題和各地的具體情況，難以制定出“一刀切”的辦法，那就“一案一處理”，這是當前許多媒體網站都公然爆料的處治準則，也得到很多利益相關者的期待。但可以預料，“個案化”處理極可能演化為有資本有實力者的“通行證”，這無疑給地方政府的權利尋租留下了空間，其中的隱形腐敗又將加大地產成本。

可以說，目前的這三種主要治理方案各有利弊，但都難以滿足現實的根本需要。雖然“廉租化”必然是民心所向，但還缺乏具體的實施細則。還有類似的許多其他方案，但由于都沒有涉及到對“房”和“地”的綜合考量，而難以達到標本兼治的有效結果。

揭開面紗：

小產權房占地難問題的現實解析

其實，對小產權房整治工作的糾結和困擾，最根本的還是“土地”和“房屋”的匹配問題?，F有一個硬性要求，就是我國必須保住18億畝的耕地紅線，但這并不意味著不占用現有耕地來推進城鄉(xiāng)一體化建設，而應從現有耕地占用和土地使用效益低下的現實問題出發(fā)，適時推進新時期的土地整理和統籌規(guī)劃利用。為此，不得不弄明白造成耕地緊張的原因及其程度如何，才能客觀考量小產權房占地難問題的現實程度究竟如何，進而做到客觀的對癥下藥。從各方面的統計數據來看，造成目前耕地緊張的主要原因有以下幾個方面：

一是，城市規(guī)模擴張過快，土地利用率低。

據統計，2002年底，全國城市660個，城市面積46.48萬平方公里，其中建成區(qū)面積25.97平方公里。1997年利用遙感資料對全國31個特大城市占地規(guī)模判讀和量算，1986―1996年主城區(qū)實際占地規(guī)模由3270平方公里擴大到4910平方公里，增長了50.2%，城市用地增加與人口增長比例達到2.29∶1，高出正常比例近一倍。

二是，農村居民點建設分散，宅基地審批缺乏管理和監(jiān)督。

中國農村人口多，居住分散，宅基地占用耕地呈逐年上升趨勢。根據《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》確定，2000年農業(yè)居民點用地規(guī)模為1366.6 萬公頃，另外，農村集體經濟組織不健全，產權關系不明確，宅基地審批缺乏嚴格的管理和監(jiān)督，村官成為集體土地建設用地使用權的實際審批者和受益者，使宅基地占用耕地數量呈逐年增長態(tài)勢。從這個角度而言，小產權房的建設倒是解決該問題的一劑良藥。因為，小產權房能夠為農村分散居住的人口提供“上樓”的基礎條件，非但不會對耕地使用面積造成威脅，反而是有利于騰讓耕地，并促進集體土地的綜合使用效益的。

三是，開發(fā)區(qū)建設中的土地大量閑置。

據調查資料顯示，在城市規(guī)模擴張過程中，工業(yè)用地占城市面積的20%-30%，超出合理限度10個百分點（合理限度為10%-15%），工業(yè)用地規(guī)模過大并占據黃金地段，不僅土地產出率低，且污染城市環(huán)境。2003 年底，全國各類開發(fā)區(qū)6015個，規(guī)劃面積達3.54平方公里，超過了全國660個城市和所有建制鎮(zhèn)的建設用地總面積。其中，經國務院批準的只有232家，占4.64%；經省級政府部門批準的有1019 家，占20.38%，更多的是地方盲目設立的各種開發(fā)區(qū)、工業(yè)園，造成了大量耕地的“撂荒”現象。全國開發(fā)區(qū)有43%閑置，土地利用率低下，造成耕地面積以驚人的幅度減少。由于地方政府建設開發(fā)區(qū)占用農民大量的耕地，給農民的征地款僅是很低的補償標準，或者不能到位、克扣、挪用、截留，帶來嚴重的社會動蕩問題。有關部門統計，土地上訪案件占整個上訪量的1/3。

四是，耕地閑置，浪費嚴重。

1991-1996年，國家、集體、農民建房三項非農建設用地202萬公頃，占用耕地102萬公頃，分別超過同期計劃的28%和18%。而同期全社會固定資產投資總額為8585億元，這些資金僅夠占用土地133萬公頃，實際占用耕地量的34%超出投資額度。由于土地供應嚴重超過投資能力，造成耕地大量閑置、浪費、利用粗放。

五是，農業(yè)內部結構調整占用耕地。

由于農產品價格走低，農民增收相對緩慢，農民種糧積極性降低，大片耕地被改為果園、茶園等。2002年，全國農業(yè)結構調整減少耕地34.90萬公頃，已成為耕地減少的主要因素之一。

六是，土地開發(fā)利用嚴重不足。

據有關報道，我國現有未利用土地約39億畝，大多控制在各級政府手中，但由于我國缺乏相應的開發(fā)優(yōu)惠政策和國家財政投入的嚴重不足，使其開發(fā)利用嚴重不夠。在“十五”期間中央財政安排對荒山、荒地等開發(fā)投入僅有1000多億元。由于國家對未利用土地以“國有”的形式，控制在各級政府手中，使廣大農民及有關涉農企業(yè)想開發(fā)之而不能，致使大量的土地資源閑置，沒能發(fā)揮其應有的作用，有的甚至惡化。有些地方政府想將手中的荒山、荒地、灘地等利用起來，除考慮國家有關政策外，還面臨資金不足和市場化運行機制不夠成熟等難題。

顯然，從這幾個方面來看，中國現有的土地開發(fā)利用問題突出，相比于小產權房對于耕地保護的威脅程度而言，更嚴重的問題是大片的開發(fā)區(qū)建設和盲目規(guī)劃以及無序開發(fā)所導致的各種土地閑置浪費問題。

適時開源：

落實現有的“占用耕地補償制度”

茅于軾教授曾說，目前保護耕地面積政策的一個直接后果就是房地產的價格大幅度上升，另外一個長遠的后果就是延緩了我國城鎮(zhèn)化的進程。幾億人口要進城不可能不占用農地?！罢加谩鞭r地并不意味著農地只能減少，而是要與時俱進的提高土地使用效率。其實，對耕地面積的“保住”，并不意味著一味的限制“節(jié)流”，而忽視土地資源能“開源”的可再生屬性。在新型城鎮(zhèn)化過程中，唯有基于“節(jié)流”和“開源”基礎上的統籌規(guī)劃，加強對大片閑置土地的統籌利用，適時推進以土地整理為主要內容的墾地造田，才能有效保住甚至產生越來越多的耕地面積。

關于墾地補田，在法律制度上而言就是“占用耕地補償制度”，這是我國實行耕地保護的一項基本法律制度。它是指非農業(yè)建設經批準占用耕地，占用多少，就必須開墾多少與所占用的耕地數量和質量相當的耕地，沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應依法交納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。占用耕地補償制度是實現耕地占補平衡的一項重要法律措施。耕地占補平衡是占用耕地單位和個人的法定義務。對此，我國早已有相關的法律規(guī)范和實踐探索。根據我國現行《中華人民共和國土地管理法》第31條第2款：“國家實行占用耕地補償制度。非農業(yè)建設經批準占用耕地的，按照‘占多少，墾多少’”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。另根據《土地管理法釋義》第47條，征用城市郊區(qū)的菜地，除按本法的規(guī)定繳納土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和青苗補償費外，還應當繳納新菜地開發(fā)建設基金。征用耕地的土地補償費和安置補助費之最高標準，可以達到被征用土地前三年平均年產值的30倍。

近些年來，許多地方對占用耕地補償制度也進行了積極的實踐探索，并補充出臺了實施細則。如河南省虞城縣對黃河故道灘地開發(fā)，當地媒體對灘地開發(fā)前后的景象有一段形象的描述：開發(fā)前是“冬春灘地白茫茫，夏秋坑洼水汪汪，一年到頭光禿禿，鹽堿窩里餓斷腸”；而開發(fā)后則是：“魚塘緊相連，小麥香沙灘，荷花肩并肩……”據報道，該縣近幾年來引導農民開發(fā)荒灘共1.7萬畝，改造背河洼地0.9萬畝，使灘區(qū)20多萬農民受益。2009年，浙江省國土資源系統全年新增耕地23.96萬畝。還有，2014年2月，四川對建設用地占補平衡提出新要求，占用水田必須補水田等規(guī)定。

在實踐中，占用耕地補償制度在小產權房整治中的實施，主要具備以下優(yōu)勢：（1）有利于化解凝結于小產權房之中的多重矛盾，以更長遠的規(guī)劃來化解當前整治難題；（2）有利于解決小產權房建設“零增長”體制中的前后過渡銜接問題，尤其是對于在建項目而言，能夠保證市場和計劃的雙重活力；（3）有利于疏導“房”、“地”緊張的現狀，在為新型城鎮(zhèn)化建設提供充足的土地支持的同時，也全面提高了城郊土地的使用效益，進而帶動荒郊土地的開發(fā)利用；（4）有利于保證土地開墾所需要的巨額資本支持，以房地產開發(fā)帶動西北部等地大面積的荒地開發(fā)；（5）有利于創(chuàng)造勞動就業(yè)機會，為城鎮(zhèn)化建設中的農村和城鎮(zhèn)富余勞動力創(chuàng)造勞動工作崗位，進而促進社會穩(wěn)定；（6）借力房市資本，運用現代技術進行土地“開源”，促進新時期的土地墾發(fā)，而為國家新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供充足的人力、資本和土地支持。

總的來說，對于小產權房問題的整治，必須因地制宜，既不能忽略土地分配不合理帶給住宅用地建設的轉換壓力，也不能一味的強調保住耕田而忽略了耕地資源的可再生屬性和土地價值的綜合統籌使用，而是應該在占用耕地補償制度的基礎上，進一步建立完善大批閑置土地開發(fā)力度的相關政策，尤其是在科技日益發(fā)達的基礎上，要進一步以小產權房的整治為契機，充分調動社會各界以住房建設的土地落實為契機而推進閑置地、荒地開墾與開發(fā)建設，尤其是要解決西部大開發(fā)中的大片荒地開發(fā)利用問題，以達到“房”、“地”皆有著落的占補平衡局面，進而為新型城鎮(zhèn)化建設開辟出廣闊的天地。